前期物業(yè)介入管理服務方案

1、前期物業(yè)介入管理服務方案九江市添安物業(yè)服務有限公司承蒙信任，我公司在對項目特點、設計理念進行細致研究，并對 本地物業(yè)市場認真了解的基礎上，研制完成了小區(qū)項目的物業(yè)管理服 務方案，供參考。我公司在今后的管理服務過程中，將嚴格按照管理程序，恪守職 業(yè)道德，履行我公司在管理服務方案中的承。 真誠地為貴公司及受托 小區(qū)全體業(yè)主服務，力爭在項目全面建成后達到“市物業(yè)網管理示范 小區(qū)”標準，為給業(yè)主創(chuàng)建一個“安全、整潔、舒適、文明”的生活 環(huán)境和空間。給業(yè)主創(chuàng)建一個放心的家而不懈努力。謹祝商祺！九江市添安物業(yè)服務有限公司目錄第一章公司簡介第一章注重了解前期介入管理的物業(yè)基本情況第三章管理方式第四章采用管理

2、模式第五章管理人員配備（持證上崗）第六章物業(yè)管理人員培訓與管理規(guī)章制度第七章服務承諾第一章公司簡介公司成立時間：2014年3月。注冊資金：50萬元，公司目前物業(yè)管理資質：三級。具有獨立法人資格。公司已有經營和完善以往的小區(qū)管理服務經驗， 更注重細節(jié)、貼 心服務，走品牌建設之路，本著以人為本，規(guī)范化、專業(yè)化管理，追 求創(chuàng)新，至誠服務為宗旨，竭力咼效、安全、文明管理模式。咼起點、 高標準、嚴要求，讓業(yè)主和物業(yè)使用人的生活工作環(huán)境達到“安全、 整潔、舒適、文明”能看得見感受到的服務，維護小區(qū)轄內所有建筑 及房屋質量不受任何損壞，真正使置業(yè)人的物業(yè)，能持續(xù)保持增值、 保值的實質的收益實現。管理服務方針

3、與理念公司文化：永遠追逐科學、文明、進步，誠實守信、虛心做人、用心 做事。公司理念：不斷改進，提高效率，提倡“有限創(chuàng)無限，無形創(chuàng)有形”管理無盲點，服務無挑剔，務實、高效、實現事業(yè)發(fā)展。公司原則：管理效益與業(yè)主利益相并重。公司精神：敬業(yè)、愛業(yè)、艱苦奮斗、謙遜、實干、追求創(chuàng)新和卓越。公司宗旨：把小區(qū)文明建設和管理服務作為社會文明建設和管理服務 其中一部分，推出完善的管理方案，提供實實在在為業(yè)主的服務，承 擔社會責任，實現社會效益、經濟效益、環(huán)境效益同步增長，樹立企 業(yè)形象，以專業(yè)化管理打造品牌。第二章注重了解前期介入管理的物業(yè)基本情況一、物業(yè)管理早期介入之前的準備工作事項。1、物業(yè)管理企業(yè)在未介入

4、管理之前，應注重充分了解，熟悉小 區(qū)的物業(yè)基本情況，地理位置，路段地址，實際使用面積，實際建筑 面積，高層電梯住宅樓，小高層住宅樓，小區(qū)住宅戶型、單元，共多 少套住宅房屋，已售住宅多少套，小區(qū)外環(huán)境與左右與相鄰，內環(huán)境 樓與樓之間距離、綠化、環(huán)境、水電布局等等。2、小區(qū)前期物業(yè)介入管理的準備和啟動，物業(yè)管理企業(yè)根據前面掌 握的小區(qū)物業(yè)基本情況，匯集綜合小區(qū)其他資料精細策劃針對小區(qū)特 點制定出完善的物業(yè)服務管理方案。經簽訂前期委托合同后即啟動物 業(yè)管理。3、 物業(yè)管理服務費收取以物業(yè)服務費管理辦法（試行）規(guī)定，根 據小區(qū)服務特點，服務標準確定小區(qū)檔次，申請收取標準，由當地人 民政府物價部門實地考

5、察、審核指導，實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收 費價格，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。第三章 管理方式一、三個重點1、禮貌、誠信待人，完善服務物業(yè)管理是以服務為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務管理工 作中，充分體現我們的服務宗旨和追求的目標，奉行“以人為本，業(yè) 主至上”和務實周到的工作理念，為業(yè)主提供全方位、高品質的服務, 并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與業(yè)主建立良好的服務關 系，在不斷完善過程中真正讓業(yè)主享受安心舒服和稱心的居住環(huán)境。2、環(huán)境維護，清潔衛(wèi)生管理責任到人。小區(qū)的清潔衛(wèi)生，環(huán)境 管理極為重要如何為業(yè)主創(chuàng)造一個良好舒適的居住環(huán)境是我們非常 重視的問題，綠化，保潔工作責任

6、到人，督導檢查，培訓落實到位， 才能發(fā)揮每一個人的才智，促使責任人樹立環(huán)保意識，認真的做好每天的工作，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到良好的最佳狀態(tài)。3、常態(tài)化，真抓實干。重中重安全與消防，為確保業(yè)主的生命 財產安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，實行24小時秩序維護制度，以監(jiān)控系統(tǒng)，消防設施為輔的安全管理防范理念，建立一 支強有力，多用途的管理復合式人才隊伍，緊密聯系政府職能部門做 到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)主服務。 在日常的 管理中，保安室全天候值班，夜間有保安人員安全巡視，并負責負責 所轄物業(yè)的安全管理，嚴禁和防止易燃易爆等危險物品進入小區(qū)， 制 定出應對相適應的應急

7、處理安全操作程序，對發(fā)生特殊情況時力爭將 損失降至最小程度。第四章采用管理模式一、物業(yè)管理架構我公司要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力物力財力得 到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質服務的目的。、 按“直線制”設定管理架構，物業(yè)管理部（兼財務和資料管理） 安全管理部、保潔部（綠化部）三個部門，其優(yōu)點是集指揮和職能于 一身，命令統(tǒng)一，責權分明，指揮及時，即能滿足本物業(yè)前期管理的 要求，又能為以后的業(yè)務發(fā)展留下充足的空間。二、物業(yè)管理部）（兼財務管理及資料管理）1、負責處理業(yè)主的咨詢、投訴、報修等提供協(xié)助服務。做好業(yè)主來訪記錄。2、負責辦理業(yè)主入住及裝修申報等手續(xù)。3、負責業(yè)主檔案的

8、建立與管理工作。4、負責收集整理已保存在公司的圖紙及資料，和發(fā)展資料及人事檔 案的管理。5、建立財務細則管理制度，做好財務收支預算和經濟核算工作。6、負責征收物業(yè)費等其他管理費用。7、小量現金的支出和日常采購，物品入庫工作，財務的月清工作。8組織、開展小區(qū)文化，有益健康的娛樂活動。9、總經理指派的其他工作。三、安全管理部1、負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞等警衛(wèi)工作。2、成立義務消防，定期舉行消防演習。3、建立，健全制定物業(yè)的各項安全規(guī)定制度。4、與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。5、負責物業(yè)的日常小區(qū)內公共區(qū)域，室內外裝修巡樓工作和固定崗 位工作，車輛及物品出入登記工作。6、負責停車場的秩序安全管理

9、工作。7、負責監(jiān)控室管理工作8負責安全管理員的管理培訓及考核工作。9、總經理指派的其他工作。四、環(huán)境保潔部1、文明服務，作風廉潔，拾金不昧，把小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生當成自己家一 樣管理。2、對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好衛(wèi)生環(huán)境和 綠化、生態(tài)環(huán)境管理。3、做好日常對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生情況隨時巡視檢查，監(jiān)督管理工作。4、及時清除或清洗部位的亂臟以及亂涂、舌L畫、亂張貼廣告、標語 等，及時制止破壞小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的一切行為。5、維護小區(qū)生態(tài)環(huán)境，保護花草樹木的生長對綠化樹木花草澆水、剪枝等等，做到有效管理。第五章 管理人員配備（持證上崗）前期物業(yè)管理人員的配置，應根據小區(qū)或樓宇大小實適合理配備物業(yè)管理

10、人員。注：（機動靈活掌握人員人數配備）1、項目經理名，持證上崗2、辦公室文員名3、財務管理名4、水、電工（含弱電專業(yè)技術）名 持證上岡5、電梯管理員名持證上崗6、安全、保安人員名 持證上崗7、保潔、綠化人員名第六章物業(yè)管理人員培訓與管理規(guī)章制度一、新員工上崗培訓根據物業(yè)管理思想，為打造實現物業(yè)管理真實服務形象，將對員工上崗前實施培訓工作，并做以下安排。1、員工上崗前培訓期為15天，為有薪培訓。2、培訓內容包括：物業(yè)管理概述，物業(yè)管理流程，現代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急、處理程序等。二、在崗員工循環(huán)培訓1、通過實際工作中所產生的問題，不定期的安排員工參加物業(yè)管 理知識專題培訓。2、每位在崗員工

11、每月參加兩次公司組織的工作指導， 組織員工座 談會，交流事件處理技巧及業(yè)主溝通的經驗。三、上崗循環(huán)培訓的考核辦法1、通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。2、在實際工作中業(yè)主的投訴和員工違章違規(guī)的行為是評價員工工 作質量的根本基礎。3、通過理論與實踐考核淘汰不合格的員工， 以及減少各崗位員工 不足之處，達到優(yōu)化管理的目的。四、培訓計劃及培訓的內容提綱（略）第七章 服務承諾一、提早介入和籌備前期物業(yè)管理的啟動1、介入早期管理具體時間因需而定，一般是在附屬基礎工程項 目施工期間或距物業(yè)接管驗收之前。3至6個月，介入早期物業(yè)管理。 我公司將投入專業(yè)人員施工技術員，水電技術員，保安人員，參入施

12、工建設單位工作互動，了解圖紙熟悉房屋主體結構，掌握供水供電性 能及管道布局，智能化安防，監(jiān)控系統(tǒng)，道路、車場、道閘、下水道、 化糞池等等，關注工程質量以及管理中應該注意的事項， 及時指出發(fā) 現的質量和遺漏工程項目問題，提出修復整改意見和要求，益于日后 保養(yǎng)維修提供便利，提高管理效率，為物業(yè)保值、增值打下基礎。2、建立健全小區(qū)樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案和業(yè)主（住 戶）資料檔案，做到檔案齊全，有序管理。3、依據物業(yè)管理條例以及國家住、建部有關規(guī)定，宣傳物業(yè)服 務管理，并制定業(yè)主手冊入住須知服務管理合同。房屋裝修 安全文明施工承諾書以及公司員工崗位職責。和員工崗位工 作規(guī)章制度。二、接管驗收后

13、標志著物業(yè)正式交付使用，前期物業(yè)管理服務日 常運作已啟動。1、設接待處有專職管理人員接待業(yè)主（住戶）辦理交換手續(xù)。2、處理服務范圍內的公共性事務，咨詢業(yè)主反映問題或投訴等， 完善來訪記錄，并做及時處理。3、服務工作人員應該重個人素質，在服務過程中語氣緩和講究 禮貌，熱情友善微笑待人，維護平等公正。三、安防工作（1）保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。（2）保安三班制：實行24小時值班和巡視。（3）做好小區(qū)入口管理。（4）充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系 統(tǒng)、搞好小區(qū)智能化管理。（5）做好消防工作，定期檢查消防器械。（6）建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

14、（7）配有消防系統(tǒng)設施設備，能隨時啟用。3、環(huán)衛(wèi)綠化工作：（1）每天對所管區(qū)域地面清掃不少于 1次，做到生活垃圾日產 日清，樓道每周清掃2次，循環(huán)清除小區(qū)內主要道路的雜物、垃圾及 積水。（2）公共區(qū)域無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象。（3）公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時 清掏；化糞池每半年檢查1次；每年要清理1次。（4）對小區(qū)內的綠化進行細心保養(yǎng)和修整，為小區(qū)提供一個優(yōu) 雅的環(huán)境。4、房屋及設備、設施管理：（1）房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單 位，協(xié)助建設單位與業(yè)主的溝通，便于做好保修工作。（2）與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設施設備的定期保養(yǎng)、保 修以使得到保值增值。（3）加強二次裝修跟蹤管理，制定相關管理規(guī)定，與業(yè)主簽訂 二次裝修有關規(guī)定的協(xié)議，并進行施工管理，協(xié)調好鄰里關系，引導 業(yè)主按規(guī)定裝修，共同維護房屋