小食品批發(fā)市場建設(shè)項目商業(yè)計劃書

1、*市食品批發(fā)市場建設(shè)項目 商業(yè)機密 禁止復(fù)制第一章 摘 要1.1 公司的簡單描述*省*市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司組建于二00一年一月，是在原*省*市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司基礎(chǔ)上進行轉(zhuǎn)制重組的股份制企業(yè)。企業(yè)類型為有限責(zé)任公司，資質(zhì)等級為叁級，經(jīng)營范圍是按照資質(zhì)等級三級從事經(jīng)營活動，經(jīng)營者是*先生。 公司成立以來，趙忠國先生加強內(nèi)部管理，逐步理順各種關(guān)系，使各項工作走上正軌。 公司利用*市是區(qū)域性中心城市的優(yōu)勢，結(jié)合*市政府為加速老城區(qū)改造和加速小城鎮(zhèn)建設(shè)制定的一系列優(yōu)惠政策，繼續(xù)瞄準(zhǔn)市場，捕捉信息，以優(yōu)質(zhì)規(guī)范的服務(wù)、先進的經(jīng)營管理經(jīng)驗，使企業(yè)從小到大，不斷發(fā)展壯大。 公司為鞏固成果，不斷開拓進取

2、，除目前已具備大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)條件外，還積極把握政府完善和規(guī)范“六大市場體系”建設(shè)的有利時機，力爭把公司發(fā)展成為*市、波及周邊市縣的房地產(chǎn)開發(fā)公司和食品批發(fā)中心。1.2公司宗旨公司奉行以質(zhì)量求生存、以創(chuàng)新求發(fā)展、以服務(wù)求信譽、以技術(shù)求優(yōu)勢、以管理求效益的宗旨，以發(fā)揚職業(yè)道德、服務(wù)人民、奉獻社會做為主線，以“發(fā)展才是硬道理”為動力，堅持“市場是企業(yè)發(fā)展的根本，質(zhì)量和效益是企業(yè)的生命”的企業(yè)方針，追求經(jīng)濟效益與效率的最大化。 1.3 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)（主營） 食品批發(fā)市場經(jīng)營管理（兼營）1.4 市場定位根據(jù)市場的需要，公司把經(jīng)營范圍定位在房地產(chǎn)開發(fā)和食品批發(fā)市場經(jīng)營管理上，并依靠高質(zhì)量工程、

3、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進管理經(jīng)驗取勝市場的競爭。1.5 競爭 公司將不斷更新，采用先進的房地產(chǎn)開發(fā)和市場經(jīng)營管理經(jīng)驗，以“團結(jié)貢獻，競爭發(fā)展”為理念，不斷建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體制和制度，通過有意識、有目的、有效的經(jīng)營管理，不斷實現(xiàn)現(xiàn)代化經(jīng)營理念的提高和創(chuàng)新，在*市房地產(chǎn)開發(fā)和食品批發(fā)市場領(lǐng)域立于不敗之地，不斷為企業(yè)發(fā)展尋求更大的商機。1.6 市場概況市場概況：*市的房地產(chǎn)開發(fā)市場和食品批發(fā)市場前景廣闊，發(fā)展?jié)摿薮螅?jīng)濟效益可觀。營銷策略：穩(wěn)定現(xiàn)有的當(dāng)?shù)厥袌?，擴大周邊市縣市場。1.7 核心經(jīng)營管理團隊我們的高層管理者具有高度的責(zé)任感并互相尊重，經(jīng)過相互了解與溝通，已形成具有高度凝聚力的領(lǐng)導(dǎo)集體，與各

4、部門有機統(tǒng)一與協(xié)調(diào)配合，絕對可以實現(xiàn)制訂的任何計劃。1.8 資金需求企業(yè)基本建設(shè)投資需求量較大，再好的項目如果沒有資金來源支撐是無法按既定的方案來經(jīng)營，為了項目的進一步發(fā)展，我們公司投入1034.4萬元人民幣做為我方項目投資，擬采用國際上通行的風(fēng)險投資的運營模式來引入國外風(fēng)險投資，計劃引入加拿大鴻圖環(huán)球投資集團現(xiàn)匯5000萬元人民幣，這筆資金用于項目的動遷、主體工程、場地硬化和市場配套設(shè)施建設(shè)費用，我們以抵押擔(dān)保的方式償還這筆投資金，每年按外方投資總額的11.2%作為外方的利潤分配，到時不償還本金，還款期限為13年。1.9 財務(wù)預(yù)計項目達產(chǎn)期的收入與凈利潤的預(yù)計（建設(shè)期二年，經(jīng)營期13年），如

5、下圖所示：單位：萬元人民幣單位：萬元人民幣第二章 公司介紹2.1 宗旨以市場為導(dǎo)向，以質(zhì)量為生命，以效益求發(fā)展，以優(yōu)質(zhì)為宗旨，通過打造品牌工程，創(chuàng)名流市場，使企業(yè)不斷發(fā)展壯大。 我們立志于在房地產(chǎn)開發(fā)與市場管理領(lǐng)域恪守信譽、提高聲望，不斷滿足人民安居和生活的需要。為貫徹我們目標(biāo)和既定方針，我們決心以真誠的態(tài)度對待資金監(jiān)護人、居民、業(yè)主、顧客和社會其它團體。這些單位都會相信我們公司，因為我們與這些公司之間都是互利互助的，我們彼此之間具有長期的合作關(guān)系。2.2 公司簡介資料2.2.1 公司職員狀況 職員總數(shù)：46人 技術(shù)人員：25人 工 人：15人 其 它：6人2.2.2 公司基本概況2.3 公司

6、管理2.3.1 董事會公司設(shè)立董事會和監(jiān)事會，董事會由三人組成，董事會對股東會負(fù)責(zé)，董事會按照*省*市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司章程規(guī)定的方式議事和表決。監(jiān)事會設(shè)置三人，監(jiān)事會依照*省*市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司章程行使職權(quán)。公司設(shè)立總經(jīng)理，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由總經(jīng)理主持公司經(jīng)營管理工作，組織實施董事會決議。2.3.2 經(jīng)營管理團隊公司擁有一支高水平、高素質(zhì)的管理隊伍。公司高度重視管理人員的配備，通過高素質(zhì)的管理人員來完成企業(yè)的各項經(jīng)濟指標(biāo)。公司管理者充分認(rèn)識到自己的責(zé)任和使命，在不斷建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體制和制度的同時，通過有意識、有目的、有效經(jīng)營管理，不斷實現(xiàn)現(xiàn)代化經(jīng)營理

7、念與管理制度的提高和創(chuàng)新，為企業(yè)發(fā)展尋求更大的商機。公司擁有一大批富于開拓和奉獻精神的與建筑工程相關(guān)各類技術(shù)人員和從事市場管理的人員，作為公司的一分子，在公司的發(fā)展過程中，通過不懈的努力，在建筑和市場領(lǐng)域樹立高品質(zhì)、守信譽、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的良好形象。趙忠國：董事長、總經(jīng)理，男，54歲，大專，工程師、會計師。從事建筑和房地產(chǎn)開發(fā)多年，精通企業(yè)管理，并具有多年項目建設(shè)及項目組織、管理經(jīng)驗，他領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)種類建筑34棟，總面積達80萬多平方米，經(jīng)驗豐富、技術(shù)過硬，是一位優(yōu)秀管理人才、一位出色的企業(yè)家。李忠彥：副總經(jīng)理，男，58歲，大學(xué)，高級經(jīng)濟師、工程師。對公民建筑電器、電路安裝有豐富的實踐經(jīng)驗，把全面的生

8、產(chǎn)管理、財務(wù)管理、勞動管理、經(jīng)濟核算貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)的始終，使pdca循環(huán)管理方式在經(jīng)營中發(fā)揮有力的作用。代鳳霞：總會計師，女，44歲，大專，會計師。對商場管理和市場營銷有豐富的經(jīng)驗，擬選的食品批發(fā)市場總經(jīng)理。第三章 建設(shè)規(guī)模與經(jīng)營方案3.1 建設(shè)規(guī)模3.1.1 建設(shè)地點描述*市食品批發(fā)市場地處*市南直路南，公鐵立交橋西，南至機務(wù)段，西至第二糧庫，距公共汽車站和火車站均為五百余米。周邊無工業(yè)區(qū)，交通便利，環(huán)境十分優(yōu)越。3.1.2 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容建設(shè)占地面積為15765平方米，建筑面積為48830平方米商服住宅樓。其中商服為兩層，建筑面積為20560平方米；住宅為五層，建筑面積為28270平方米

9、。樓群間地面硬化7076平方米。3.1.3 市場總體規(guī)劃與使用功能 在占地面積15756平方米土地上，建四棟商服住宅樓，呈東西南北分布，樓與樓之間設(shè)有通道。每棟樓層高為七層，12層為商服樓（食品批發(fā)市場），跨度為20米，37層為住宅樓，跨度為11米。第一層樓設(shè)間128個，第二層樓設(shè)攤位于1370個，樓間廣場設(shè)攤位1000個。3.1.4 建筑設(shè)計與結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范3.2 經(jīng)營方案公司采取一次性出售和市場自主經(jīng)營的原則，一次性出售住宅樓28279平方米，出租商服樓20560平方米和空間場地7076平方米。3.3 項目情況3.3.1 項目背景 *市地處*省正北方，座落在省會哈爾濱、西部工業(yè)中心齊齊哈爾，

10、北部對俄最大口岸黑河各約300公里距離中心點上，濱北、齊北、北黑三條鐵路以及黑大、碾北、綏北、鶴嫩等公路在此交匯，*經(jīng)濟區(qū)輻射十多個市、縣、場，素有“南通省會、北連邊疆、東靠林海、西按糧倉”的地緣優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，是省確定的區(qū)域性中心城市。*市總?cè)丝?8萬人，市轄5鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，4個農(nóng)場，7個國營林場，1個森工局和16個部隊農(nóng)場。由于地緣優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，形成了*省傳統(tǒng)的商品集散地和流通中心。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，*市做為商品的集散地，遠遠不能滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要。目前，*市尚無一家專門經(jīng)營食品批發(fā)的市場，為了充分發(fā)揮*市區(qū)域性中心城市作用，進一步完善市場體系，市政府已經(jīng)規(guī)劃了六個類型市場，建設(shè)食品批發(fā)市場

11、，是在市政府規(guī)劃的六個類型市場之列。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，適合*市委、市政出臺的加速老城區(qū)改造一系列優(yōu)惠政策。3.3.2 項目簡介 3.3.3 項目特點、優(yōu)勢*市食品批發(fā)市場建設(shè)項目是房地產(chǎn)開發(fā)和市場運營為一體的綜合性項目。房地產(chǎn)開發(fā)能夠加速老城區(qū)改造步閥，提高人民生活質(zhì)量和居住水平。據(jù)統(tǒng)計，*市區(qū)樓房占有率不足40%，所以房地產(chǎn)開發(fā)有著廣闊市場。食品批發(fā)市場的建立，不但填補*市無專門經(jīng)營食品批發(fā)市場的空白，而且能夠擴大周邊的輻射力，增加*的商客流量，繁榮*經(jīng)濟。食品批發(fā)市場建設(shè)項目既是政府支持的項目，又是引資項目，所以享受*市投資優(yōu)惠政策。3.3.4 項目實施進度項目實施進度表 3.3.5 投資

12、環(huán)境*市投資優(yōu)惠政策規(guī)定：投資在50萬元以上的商貿(mào)流通型企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，按國家規(guī)定繳納的企業(yè)所得稅，自正式經(jīng)營2年內(nèi)由財政部門全額獎勵給企業(yè)，第三年至第五年由財政部門獎勵給企業(yè)50%；境外客商投資企業(yè)暫不征城市維護建設(shè)稅，5年內(nèi)所繳房地產(chǎn)稅和車船牌照使用稅，視企業(yè)經(jīng)營情況由財政予以返還；商業(yè)土地使用權(quán)出讓最高期限為40年；投資興辦商服、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的，土地出讓金按當(dāng)年基準(zhǔn)地價優(yōu)惠20%；對投資興建市場的私營企業(yè)，國有存量土地一次性免收70%土地出讓金，舊城區(qū)改造的建設(shè)項目，土地出讓金按標(biāo)定地價的70%收?。煌馍掏顿Y企業(yè)用地，免征土地使用費10年；對投資在20萬元以上的商

13、貿(mào)流通型企業(yè)，在*市權(quán)限內(nèi)免收下列項目費用：辦理建設(shè)項目登記，免收手續(xù)費；辦理建設(shè)項目環(huán)保審批，免收手續(xù)費；辦理營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，免收工本費等；興建商貿(mào)企業(yè)、集貿(mào)市場，其出租經(jīng)營性房屋、柜臺的企業(yè)，3年內(nèi)減半征收價格調(diào)節(jié)基金；投資企業(yè)辦理房產(chǎn)登記時，房屋所有權(quán)登記費、房屋交易手續(xù)減半；對投資企業(yè)的行政事業(yè)收費，按省和國家、市的規(guī)定執(zhí)行，其中有上下限的，按下限收??；對投資企業(yè)的經(jīng)營性收費，按最低標(biāo)準(zhǔn)收取。3.3.6 項目評價*市食品批發(fā)市場建設(shè)項目無論在房地產(chǎn)開發(fā)方面，還是市場建設(shè)方面，都有廣闊市場空間。加速老城區(qū)改造進程，改善人民生活質(zhì)量，繁榮市場經(jīng)濟，提高就業(yè)率，既符合國情，又符合市情，是

14、一個經(jīng)濟效益和社會效益可觀的項目。第四章 市場與競爭分析*市房地產(chǎn)開發(fā)和市場建設(shè)潛力較大。通過*市域和周邊市場需求預(yù)測，房地產(chǎn)開發(fā)和市場建設(shè)呈逐年增加趨勢，市場容量大。4.1 市場分析4.1.1 房地產(chǎn)市場分析*市區(qū)住宅樓總建筑面積不足100萬平方米，市區(qū)人口25萬人，按人均擁有建筑面積10平方米計算，共計250萬平方米，缺口150萬平方米。所以房地產(chǎn)開發(fā)市場前景廣闊。4.1.2 食品市場分析*市現(xiàn)有的食品市場分布在中央路二道街和北方商城，現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)戶30余家，總經(jīng)營面積10000平方米左右，主要從事食品零售業(yè)，以高于批發(fā)價為主，低于零售價為輔，銷售范圍是市區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部分農(nóng)場，輻射人口48萬人

15、。經(jīng)營的項目有小食品、保健食品、快餐食品、糖類、酒類、日雜等50多個系列，1000多個品種的各類商品，輻射人口為48萬人，年交易額約1.5億元人民幣。擬建的*市食品批發(fā)市場經(jīng)營方式為：與廠商聯(lián)合，廠價直銷，多品種經(jīng)營，以*為中心，輻射半徑約100多公里，周邊10個市縣，200多萬人口，年可新增交易額6億多元人民幣，成為區(qū)域性食品批發(fā)大市場。從*市得天獨厚的地理位置和有效銷售半徑來看，*市食品批發(fā)市場具有一定優(yōu)勢。4.2 競爭分析4.2.1 競爭狀況本項目無論是房地產(chǎn)開發(fā)，還是市場建設(shè)都享有一定的優(yōu)惠政策，具有一定競爭優(yōu)勢。4.2.2 競爭優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢擬建的*市食品批發(fā)市場地處*繁華商業(yè)區(qū)域的

16、黃金地段，距離公路客運站、火車站僅500米，無論在這里建市場還是房產(chǎn)開發(fā)，都會取得很好的經(jīng)濟效益。 價格優(yōu)勢因地處*市黃金地段，商品樓出售與一般地段商品樓價格相比，價格較高，市場出租攤位價格也相應(yīng)增加。 政策優(yōu)勢本項目中市場建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目均符合*市政府出臺的關(guān)于加速老城區(qū)改造的優(yōu)惠政策、關(guān)于完善市場體系建設(shè)的優(yōu)惠政策和關(guān)于招商引資的優(yōu)惠政策，這三個政策的出臺，一方面能夠降低成本，另一方面提高經(jīng)濟效益。第五章 投資的報酬與退出任何投資家的根本目的和動機，都是為了獲得高額投資回報。沒有投資回報的吸引，投資者是不會投資的。任何形式的商業(yè)資本，它在持有合作企業(yè)股權(quán)到一定階段后，就要考慮退出該企業(yè)

17、，收回投資和預(yù)期的收益。在商業(yè)投資活動中，撤出是進入的暗含的前提，只有建立便捷完善的市場化撤出機制，才能吸引千千萬萬的投資者進入具有高風(fēng)險的商業(yè)領(lǐng)域。5.1 投資者權(quán)力投資嚴(yán)格按照又方簽訂的合同執(zhí)行，投資者有權(quán)詢問資金運作情況，定期向董事會和投資者報告公司有關(guān)情況，尤其是重大決定，必須報告董事會與投資者；公司每年以書面形式向董事會與投資者提交上年度計劃完成情況及本年合作者享受有公司股東的權(quán)力，有建議權(quán)和參與決策權(quán)。5.2 投資者退出機制本項目合作者按照雙方合作協(xié)議可以向其他投資者轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出（具體方式以協(xié)議為準(zhǔn)）。5.2.1 股權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以預(yù)見，項目一但運營，高額回報必將吸引別的投資者。

18、到那時，我們現(xiàn)在的投資者若有意退出資本金，可隨時實現(xiàn)意愿轉(zhuǎn)讓股權(quán)。5.2.2 股權(quán)回購公司的項目通過一段時間運行，除去投資方的回報，我們的利潤若有較大的積累，有能力回購?fù)顿Y方的股權(quán)，一旦投資方有此要求，我們完全同意回購。 總之，在條件成熟的前提下，我們保證投資方隨時實現(xiàn)退出。5.3 投資利潤 關(guān)于投資利潤分成,由合作雙方按合同約定和當(dāng)時市場行情靈活商定。第六章 風(fēng)險分析為了保證市場盡快發(fā)展，公司高層領(lǐng)導(dǎo)對市場運行情況要做深入詳實的調(diào)查與研究，做出明確的判斷，并對此次投資發(fā)展項目的可行性進行細致的研究，對投資風(fēng)險做出全面合理評估后做出決策，將投資風(fēng)險規(guī)避到最小程度。6.1 風(fēng)險分析6.1.1 行

19、業(yè)風(fēng)險（1） 價格波動有行業(yè)就有競爭，而在競爭中常有的就是“價格戰(zhàn)”，以“價格戰(zhàn)”的策略來打擊對手，這樣就會引起市場攤位出租價格和房地產(chǎn)銷售價格的波動，進而影響公司的效益。（2） 市場需求不足由于受價格、購買力或行業(yè)的影響，房地產(chǎn)銷售或市場攤位出租達不到預(yù)期目標(biāo)，始終是最大風(fēng)險，雖然我們對市場進行了充分的調(diào)查，對我們市場運營充滿信心，但還是存在一定風(fēng)險。6.1.2 管理風(fēng)險（1） 決策風(fēng)險現(xiàn)代企業(yè)管理的重心在于經(jīng)營，經(jīng)營的重心在于決策，失誤的決策必然會造成失敗企業(yè)。（2）組織人事風(fēng)險 人是生產(chǎn)力諸要素中最活躍的因素，人才是公司最寶貴的財富之一，其數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)在很大程度上決定著公司的成敗興衰

20、。由于公司新項目管理人員需要招聘和調(diào)整，從內(nèi)控管理和市場經(jīng)營方面都會受到一些影響，因此，組織人事風(fēng)險應(yīng)引起足夠的重視。6.1.3 財務(wù)風(fēng)險由于公司管理和市場運行不暢，促使資金周轉(zhuǎn)困難。這方面關(guān)鍵的就是領(lǐng)導(dǎo)班子和隊伍的建設(shè)，不能出現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)不力和亂開支、亂上項目，盲目擴大經(jīng)營范圍和規(guī)模的現(xiàn)象。6.1.4 投資風(fēng)險企業(yè)不完全確保能按計劃回報投資方，由于不可預(yù)測事件的出現(xiàn),有可能導(dǎo)致企業(yè)的投資損失。6.2 規(guī)避對策6.2.1 行業(yè)風(fēng)險對策在加強市場管理的同時，建立一套市場信息體系，制定出合理的房地產(chǎn)價格開發(fā)和市場攤位出租價格，增加公司的盈利能力。實行打造品牌工程，創(chuàng)一流市場，穩(wěn)定價格，以消除市場波動造成

21、的影響。進一步提高工程質(zhì)量和市場服務(wù)質(zhì)量，降低成本，提高綜合競爭和適應(yīng)市場變化能力。 進一步轉(zhuǎn)變觀念，拓寬思路，緊跟市場發(fā)展方向。6.2.2 管理風(fēng)險對策加強企業(yè)組織機關(guān)建設(shè)，建立具有充分彈性、敏感性和適應(yīng)性的組織機構(gòu)，同時建立合理的監(jiān)督制約機制。加強管理者自身素質(zhì)的提高，掌握先進的管理經(jīng)驗，培養(yǎng)創(chuàng)新意識。6.2.3 財務(wù)風(fēng)險對策一方面加強企業(yè)文化的建設(shè)，另一方面堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、流動發(fā)展。只要嚴(yán)格按照經(jīng)營計劃和建設(shè)方案實施，市場管理沒有失控或失誤，財務(wù)風(fēng)險是可以防止和避免的。6.2.4 投資風(fēng)險對策強化債務(wù)意識，實施管理創(chuàng)新策略，提高管理水平，穩(wěn)步實現(xiàn)越來越好的經(jīng)濟效益，為償還債務(wù)奠定

22、經(jīng)濟基礎(chǔ)。加強募集資金的使用管理，合理進行利潤分配和債務(wù)償還，保證投資者的合理利益。第七章 市場管理7.1 市場組織結(jié)構(gòu)食品批發(fā)市場建成后,在*市注冊合資公司。機構(gòu)設(shè)置：董事長、副董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)、市場部、營業(yè)管理部、計劃營業(yè)部、財務(wù)部、綜合管理部、安全保衛(wèi)部。見下圖示：董事長副董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理總 監(jiān)市場部營業(yè)管理部計劃營業(yè)部財務(wù)部綜合部安全保衛(wèi)部7.2 市場運營管理機制公司為保證市場經(jīng)營正常運行，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會效益最大化，建立了有效的運營管理機制。（1） 競爭擇優(yōu)用人機制競爭機制是市場經(jīng)濟條件下的普遍機制，它既有利的激勵，又有失敗的懲罰，通過競爭能有效地促進經(jīng)濟效益和效率的

23、提高。本項目要求市場管理者應(yīng)具有較高的綜合素質(zhì)能力。為此，公司實行招聘制。由公司董事會向社會公開招聘公司總經(jīng)理，由總經(jīng)理向社會公開招聘各部門負(fù)責(zé)人，由各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)市場運營和業(yè)務(wù)的需要，向社會公開招聘市場管理人才，實行層層招聘制，擇優(yōu)競爭上崗。為使項目進展順利，達到預(yù)期效果，從土建開始就要在提高職工隊伍素質(zhì)上下功夫，組建一支思想境界高、業(yè)務(wù)強的職工隊伍。 （2） 承包經(jīng)營機制 公司在市場經(jīng)營中，全面實行年度指標(biāo)承包經(jīng)營責(zé)任制度。 無論是公司的管理人員或是員工，都建立崗位責(zé)任制度，明確規(guī)定各個崗位的職責(zé)范圍、任務(wù)、工作要求，并根據(jù)承包的責(zé)任授予相應(yīng)的權(quán)限。公司和下屬經(jīng)營部門設(shè)立的管理和經(jīng)營班子

24、都實行任期責(zé)任考核制度。公司給經(jīng)營部門下達經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營部門經(jīng)理給下屬經(jīng)營實體下達定額管理指標(biāo)，實行目標(biāo)管理、年度考核制度，以完成指標(biāo)進行業(yè)績考評，不稱職者下崗。公司的管理人員或員工均實行合同聘任制，員工的工資和福利待遇與公司盈利狀況掛鉤。 （3） 完全成本核算機制 本項目在財務(wù)管理方面，實施的是按照國家頒布有關(guān)企業(yè)財務(wù)管理制度，對公司進行成本核算機制，加強公司的固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)管理。 在固定資產(chǎn)投資預(yù)算中，合理地安排經(jīng)營性固定資產(chǎn)和非經(jīng)營性固定資產(chǎn)的投資比例，盡量壓縮非經(jīng)營性固定資產(chǎn)的投資額，增加經(jīng)營性固定資產(chǎn)的投資比例，以改善營業(yè)環(huán)境；但同時也防止閑置不必要的固定資產(chǎn)，避免投資浪費。合理

25、提取固定資產(chǎn)折舊基金，不擴大可分配利潤數(shù)量，以保證固定資產(chǎn)及時維修和更新。在流動資產(chǎn)的管理方面，合理確定流動資產(chǎn)的儲備定額，加快流動資產(chǎn)的流動速度和周轉(zhuǎn)次數(shù)，及時清理債權(quán)、債物，減少財務(wù)費用。財務(wù)狀況要定期公開，接受監(jiān)督檢查。 7.3 項目經(jīng)營管理模式堅持以人為本，強化管理。以市場為導(dǎo)向，以改革機制創(chuàng)新為動力，以依靠先進的科學(xué)管理手段，促進企業(yè)上水平、上等級。7.4 勞動保護建立健全勞動保護規(guī)章制度，如勞動合同、工作內(nèi)容、勞動報酬、社會保險等制度。第八章 投資估算與資金籌措8.1 投資估算8.1.1 投資估算說明 本項目是房地產(chǎn)開發(fā)與市場建設(shè)為一體的綜合性建設(shè)項目，在投資估算過程中具有一定特殊

26、性。住宅樓按照商品一次性銷售，涉及到住宅樓建設(shè)的前期費用、主體工程費用可視為商品成本或作為流動資金一次性投入，一次性全部回收。市場建設(shè)部分（商服、地面硬化和市場配套設(shè)施等）作為固定資產(chǎn)投資。所有的投資額折合成單位平方米計算。8.1.2 建設(shè)投資估算的依據(jù)本項目估算是依據(jù)可行性研究報告的設(shè)計方案及結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況編制的。（1）建設(shè)工程：參照當(dāng)?shù)厍闆r估算房屋造價；（2）其它費用：按照輕工業(yè)工程固定資產(chǎn)投資估算編制辦法估算。8.2 項目總投資本項目總投資為6034.4萬元人民幣。8.2.1 固定資產(chǎn)投資本項目固定資產(chǎn)投資（市場建設(shè)投資）為4055.4萬元，其中：商服樓建設(shè)投資3182.1萬元人民幣

27、，市場配套設(shè)施建設(shè)投資735.3萬元人民幣，場地硬化138萬元人民幣。市場建設(shè)投資見下表8.2.2 流動資金估算流動資金按照住宅開發(fā)成本計算，流動資金需用額為1979萬元人民幣。8.3 總投資構(gòu)成分析總投資構(gòu)成分析見下表 8.4 資金籌措（1） *市弘北房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資1034.4萬元人民幣；（2） 加拿大鴻圖環(huán)球投資集團投資現(xiàn)匯5000萬元人民幣。第九章 財務(wù)評價9.1 成本估算依據(jù)本項目按規(guī)定的會計制度劃分科目,并計算相應(yīng)費用。9.2 住宅商品樓成本估算住宅商品樓成本包括各種材料費、施工費、工程配套費、保險費等。住宅商品樓成本估算見下表9.3 市場運營成本估算9.3.1 外購燃料及動力（1） 電：按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行價0.8元/kwh；（2） 供熱：