蚌埠市商業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:17425192安徽蚌埠市商業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告一：蚌埠市經(jīng)濟(jì)地位蚌埠乃華夏發(fā)源之地，孕育了博大的淮河文化，人文底蘊(yùn)深厚；氣候溫和，物產(chǎn)豐富，生態(tài)環(huán)境保護(hù)較好；區(qū)域位置優(yōu)越，交通便捷，是中原地區(qū)商貿(mào)、物流中心，華東地區(qū)重要交通樞紐，是長三角地區(qū)前沿連接環(huán)渤海灣地區(qū)經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡。二：蚌埠市商業(yè)歷史情況蚌埠歷來是重要商埠，傳統(tǒng)商品的集散地，皖北中心城市?！霸从诮煌ǎd于流通”，至民國初期1913年津浦鐵路全線通車蚌埠設(shè)站，并依托淮河天然黃金水道，使蚌埠一躍成為水陸交通重要樞紐和皖北第一繁盛商埠。蚌埠的商鋪原先集中在二馬路、華盛街一帶，1955年淮河路興建百貨大樓后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)隨

2、之以此為中心向東西兩翼輻射發(fā)展，2002年國貨路改為步行街，2003年港臺(tái)街建成，以百貨大樓為中心的多家主力百貨店聚集的老商業(yè)中心商圈進(jìn)一步擴(kuò)大。三：蚌埠市規(guī)劃蚌埠2004年市區(qū)人口89.5萬人，gdp263.66億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額101.57億元。根據(jù)2003-2020年城市總體規(guī)劃目標(biāo)，遠(yuǎn)期市區(qū)人口達(dá)145萬人，其中，中心地區(qū)70萬人，東部組團(tuán)30萬人，北部組團(tuán)25萬人，市區(qū)面積由目前445.40平方公里擴(kuò)大至601.5平方公里。設(shè)置市級(jí)中心三處，除龍子湖西岸的市政行政中心和現(xiàn)已形成淮河路商圈的市級(jí)商業(yè)中心外，老機(jī)場(chǎng)地區(qū)設(shè)置新市級(jí)商貿(mào)中心，南北的呼應(yīng)，輻射100公里范圍。蚌埠市社會(huì)消

3、費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì)圖：四：淮上區(qū)發(fā)展規(guī)劃1、淮上區(qū)轄小蚌埠鎮(zhèn)、吳小街鎮(zhèn)、曹老集鎮(zhèn)、梅橋鄉(xiāng)4個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和淮濱街道辦事處，面積231.53平方公里、人口20.26萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口5.1萬人。 淮上區(qū)南鄰淮河，緊靠蚌埠市的綠色長堤，是蚌埠市重要的水源涵養(yǎng)地，生態(tài)環(huán)境良好。中心區(qū)規(guī)劃面積30平方公里，2010年規(guī)劃城市人口10萬人，新區(qū)發(fā)展定位為蚌埠市的副中心，現(xiàn)代商貿(mào)物流基地、加工業(yè)基地和觀光休閑農(nóng)業(yè)區(qū)?；瓷蠀^(qū)將以發(fā)展工業(yè)為依托，培育經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，通過加快房地產(chǎn)業(yè)及各類批發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)，將使淮上區(qū)不斷積聚人氣，容納、消化、吸收大量城鄉(xiāng)勞動(dòng)力，最終形成蚌埠市新的重要城區(qū)，增加城市的經(jīng)濟(jì)總量。2、項(xiàng)目

4、所在地區(qū)定位項(xiàng)目所在淮上區(qū)的小蚌埠區(qū)，小蚌埠地區(qū)包括現(xiàn)在的小蚌埠鎮(zhèn)和其西部、北部的拓展地區(qū)，是蚌埠市在河北地區(qū)的城市副中心。該地區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將以服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、文化娛樂、商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理。該區(qū)作為今后蚌埠市區(qū)拓展改造和外部人口遷入的居住地區(qū)，周圍設(shè)置四個(gè)居住片區(qū)。小蚌埠地區(qū)的功能主要是內(nèi)向性為主。五：蚌埠市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析依照目前的發(fā)展規(guī)模及區(qū)域特征，蚌埠市具有自身特色的商業(yè)結(jié)構(gòu)布局。蚌埠市商業(yè)物業(yè)可以用三圈（淮河路商業(yè)圈、西區(qū)商業(yè)圈、新城區(qū)商業(yè)區(qū)）兩帶（朝陽路商業(yè)帶、宏業(yè)路商業(yè)帶）一場(chǎng)（光彩大市場(chǎng)）來概括。1、 淮河路商業(yè)帶淮河路商業(yè)圈地處蚌埠中區(qū)，與主

5、干道勝利路并行，東起解放路，西至緯四路。沿途經(jīng)蚌埠火車站、長途客運(yùn)站、客運(yùn)西站等重要設(shè)施，以百貨大樓為核心，整體成帶狀輻射。淮河路商圈經(jīng)過數(shù)十年的沉淀，已經(jīng)發(fā)展壯大并成為蚌埠的商業(yè)龍頭地帶。業(yè)態(tài)類型齊全，商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)聚集化、規(guī)模化等形態(tài)。商鋪?zhàn)饨鹜ǔＴ诿吭?0200元/平方米之間。近年來，淮河路商業(yè)發(fā)展快速，已趨于飽和狀態(tài)。寸土寸金的情況下，各大商家仍然趨之若騖。蚌埠市主要商業(yè)零售項(xiàng)目新世紀(jì)廣場(chǎng)（2.5萬平方米）、中心花園（0.65萬平方米）、天橋花園（1萬平方米）、華聯(lián)（2萬平方米）均在城北淮河路商圈，國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪也已完成在蚌注冊(cè)，前期完成投資2000萬正式動(dòng)工建設(shè)，這充分說明淮河商

6、業(yè)圈發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁。但其同時(shí)存在人流量過大、公共設(shè)施維護(hù)困難、交通不便、無序惡性競(jìng)爭(zhēng)等。這勢(shì)必在日后嚴(yán)重影響淮河路商圈的持續(xù)發(fā)展，增加商家投資成本，但是回報(bào)率卻不能同步增長。2、 西區(qū)商業(yè)圈西區(qū)商圈是蚌埠市發(fā)展較早的商業(yè)聚集地。地處張公山公園以西涵蓋了張公山18村的廣大區(qū)域。西區(qū)人口密度大，這決定了西區(qū)商業(yè)小商品銷售業(yè)發(fā)展迅速。已形成小吃、服飾、小家電及社區(qū)娛樂場(chǎng)所密集帶。商鋪?zhàn)饨饍r(jià)位較低，在每月2060元/平方米之間，極少數(shù)店鋪在每月100元/平方米左右。由于缺乏先進(jìn)的市場(chǎng)管理，導(dǎo)致西區(qū)商業(yè)形態(tài)失衡，大量高水平消費(fèi)人口流失?，F(xiàn)在西區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)明顯滯后于蚌埠市其它商業(yè)區(qū)。但是由于基礎(chǔ)牢靠，只

7、要合理調(diào)整市場(chǎng)策略，加大市場(chǎng)規(guī)范和引導(dǎo)，西區(qū)的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?、 新城區(qū)商業(yè)帶新城區(qū)商業(yè)帶是蚌埠市政府近年來新規(guī)劃的商業(yè)及住宅新區(qū)，區(qū)域人口素質(zhì)較高。地處市體育場(chǎng)以南區(qū)域，函括以華夏第一街區(qū)為中心，寶龍城市廣場(chǎng)、紫荊名流、沁雅花園、阿爾卡迪亞等高檔商住為一體項(xiàng)目聚集的新興商業(yè)圈。定位為市級(jí)商貿(mào)中心。據(jù)仲量聯(lián)行的市調(diào)，目前新城區(qū)商圈以華夏第一街區(qū)為核心的8公里半徑范圍內(nèi)，人口約80萬，客流量25萬人；到遠(yuǎn)期，商圈25公里半徑范圍內(nèi)人口145萬，客流量60萬人。新城區(qū)商業(yè)帶多數(shù)項(xiàng)目仍在建，但商業(yè)布局已經(jīng)初具規(guī)模，租金在每月7090元/平方米之間。目前，除沁雅花園的商鋪?zhàn)馐勐瘦^高外，阿爾卡迪亞等

8、項(xiàng)目的商鋪出租及銷售情況都不理想，尚需一段發(fā)展期后才能成為真正成熟的商業(yè)地帶。值得一提的是寶龍城市廣場(chǎng)數(shù)十萬平米的商業(yè)mall，華夏第一街區(qū)的國際零售巨頭家樂福的進(jìn)駐，確定了新城區(qū)商業(yè)帶核心地位和今后良好的發(fā)展前景。4、 宏業(yè)路商業(yè)帶宏業(yè)路商業(yè)帶面積狹長，涵括大板樓菜場(chǎng)、宏業(yè)村、南湖小區(qū)、安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)等沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃設(shè)置商業(yè)次中心商業(yè)金融用地66.89公頃，為周邊住宅，高速客運(yùn)站、大學(xué)、體育中心等提供綜合性商業(yè)服務(wù)。依托蚌埠市市政府東遷、各大學(xué)府東移的條件，近年來發(fā)展速度較快，但仍以餐飲、服侍、小商品和校園文化娛樂業(yè)為主。宏業(yè)路商鋪?zhàn)饨鹜ǔＴ诿吭?0120元/平方米之間，二樓店鋪多為每月3

9、050元/平方米之間。宏業(yè)路商業(yè)帶發(fā)展勢(shì)頭較好，但現(xiàn)在缺少大型的商業(yè)設(shè)施，市場(chǎng)還稍顯薄弱。5、 朝陽路商業(yè)帶朝陽路商業(yè)帶東臨淮河路商業(yè)圈，南靠西區(qū)商業(yè)圈。商業(yè)區(qū)域狹長，但主題明顯。以建材、燈飾、裝潢業(yè)為主。朝陽路商業(yè)帶除了擁有世紀(jì)聯(lián)華這一大型超市外，還攜太平街西段、紅旗一路、勝利路西段等商業(yè)點(diǎn)，發(fā)展勢(shì)頭穩(wěn)中有進(jìn)，已經(jīng)初步成為蚌埠市小型建材市場(chǎng)的聚集地。朝陽路商業(yè)多為小商鋪，店鋪?zhàn)鈨r(jià)每月在4090元/平方米之間。5、光彩大市場(chǎng)光彩大市場(chǎng)地處東海大道以南，背靠老虎山。全國規(guī)模最大現(xiàn)代物流中心之一（150萬平方米,一期50萬平方米已建），定位為皖北最大的百貨商品集散地，現(xiàn)已有服裝、建材、五金和汽車業(yè)

10、進(jìn)駐。根據(jù)20032020年蚌埠市城市總體規(guī)劃，光彩大市場(chǎng)在規(guī)劃近期作為批發(fā)市場(chǎng)使用，2010年后遠(yuǎn)期將對(duì)其二、三期用地搬遷至姜橋片區(qū)而置換為居住用地，保留的一期用地改作服務(wù)周邊的商業(yè)設(shè)施，但是由于是新成立的商業(yè)場(chǎng)所，整體發(fā)展?fàn)顩r不太理想?！揪C述】綜合蚌埠市的幾大商業(yè)區(qū)域，其優(yōu)勢(shì)與特征是淮河路商圈以百貨和服裝最為發(fā)達(dá)，蚌埠人已有在淮河路買衣服、買大型家電的消費(fèi)慣性西區(qū)及東區(qū)主要以服飾、小商品、餐飲業(yè)為主朝陽路和光彩大市場(chǎng)搶占了絕大部分的建材市場(chǎng)份額新城區(qū)現(xiàn)在商業(yè)雖未成氣候，但未來發(fā)展絕對(duì)不容小覷，潛力巨大。六：蚌埠市投資環(huán)境分析國際商業(yè)兩大巨頭：沃爾瑪、家樂福宣布在蚌埠新城投資建設(shè)大型購物中心

11、，家樂福已經(jīng)開業(yè)，沃爾瑪也已完成在蚌注冊(cè)，前期完成投資2000萬也正式動(dòng)工建設(shè)。家樂福建筑面積為33000m2，沃爾瑪?shù)馁徫镏行母哌_(dá)63000m2。分別在06年的年底和07年初將正式開業(yè)迎客！還有其它國內(nèi)的電器銷售、百貨零售企業(yè)以及時(shí)代華納等也將進(jìn)駐華夏第一街區(qū)。從目前這么多的商業(yè)巨頭進(jìn)駐蚌埠市，這可以從另外一個(gè)層面反應(yīng)一個(gè)事實(shí)：蚌埠新城真的需要一個(gè)商業(yè)中心。家樂福國內(nèi)店面分部也僅僅20幾個(gè)城市不足70家店面，沃爾瑪更少！蚌埠這樣一個(gè)人口不足100萬、國內(nèi)城市排名100以后的的內(nèi)陸城市靠什么吸引他們紛紛入住？商人看中的是回報(bào)，他們不會(huì)把大把的錢財(cái)扔進(jìn)沒有回報(bào)的無底洞，沃爾瑪投資為2.3億，如

12、果沒有回報(bào)絕不會(huì)貿(mào)然進(jìn)駐。他們絕對(duì)不會(huì)象商務(wù)部那樣坐在辦公室聽聽匯報(bào)就決策。他們肯定會(huì)派出大量的市場(chǎng)調(diào)查員（仲量聯(lián)行）對(duì)蚌埠進(jìn)行實(shí)地考察和科學(xué)的分析，再與自身嚴(yán)格的選址要求一一對(duì)比，然后才作出決策。那么吸引他們落戶蚌埠的原因到底是什么？是蚌埠城市招商人員的誠心使他們金石所開？或許，但是沒有回報(bào)的投資，商人絕對(duì)不會(huì)干的。是蚌埠新城誘人的招商政策？政策只能支撐一時(shí)，不可能永久！再說這樣的政策國內(nèi)城市基本都有！還是蚌埠良好的招商環(huán)境？蚌埠的招商環(huán)境曾幾何時(shí)還被網(wǎng)絡(luò)痛批！但是可以肯定的兩大國際商業(yè)巨頭的進(jìn)駐，對(duì)于蚌埠市的投資環(huán)境和預(yù)期的發(fā)展具有風(fēng)向標(biāo)意義。它表明了，蚌埠市在國際領(lǐng)先的投資者眼中具有良好

13、的吸納力和成長性。附件：一：重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)查1、寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：蚌埠市涂山路淮河文化廣場(chǎng)東側(cè)(原華夏第一街區(qū)東半部分)發(fā)展商：蚌埠寶龍置業(yè)有限公司占地面積：288余畝，192121.02平方米總建面積：498908.5m2總投資：13億元人民幣項(xiàng)目工程計(jì)劃23 年完成周邊環(huán)境 書城，超市，家居城，水景一條街，電器電影城等 廣告媒體：樓書、報(bào)紙、戶外廣告牌、車站站牌、dm水景步行街：?jiǎn)蝺r(jià)：14000元/m2 1f+2f 85009000元/m2 單層：1400016000元主流面積：6080m2商鋪層高：1f： 米 2f： 米 進(jìn)深：14米 開間：6米業(yè)態(tài)分布：35萬平方米大型shopping

14、 mall中心、大型百貨、商業(yè)街、大型生活超市、櫥衛(wèi)廣場(chǎng)、家電連鎖、五星級(jí)院、美食城、大型娛樂城、書城、真冰溜冰場(chǎng)、休閑活動(dòng)中心、服裝小商品城、家居大世界、數(shù)碼廣場(chǎng)、酒店式公寓和高檔住宅生活區(qū)等2.華夏第一街區(qū) 項(xiàng)目地址：蚌埠市涂山路淮河文化廣場(chǎng)西側(cè)開發(fā)商：上海銘基置業(yè)有限公司總建面積：30.25余萬m2代理：安徽鉑仕威商業(yè)運(yùn)營管理有限公司總投資：18億元人民幣項(xiàng)目類型：百貨商場(chǎng) / 購物中心商鋪 /高端住宅 華夏尚都周邊環(huán)境：亞洲最長音樂噴泉、家樂福 “華夏第一街區(qū)”底商：總建面約為12815.28平方米，全部為可售面積，一次性推盤底商供應(yīng)總量：121套 底商交付標(biāo)準(zhǔn)：地面水泥砂漿找平、墻面

15、混合砂漿墻面、預(yù)留上下水接口、頂棚混合砂漿、復(fù)式鋪位室內(nèi)配水泥樓梯。起價(jià)：12000元/m2 最高價(jià)：16500元/m2價(jià)格差:30005000元/m2銷售率:預(yù)測(cè)40%廣告媒體：電視、樓書、報(bào)紙、戶外廣告牌、車站站牌主要訴求：皖北動(dòng)感之都優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大、配套齊、環(huán)境優(yōu)美、戶型多樣、品牌知名度高家樂福外圍中小業(yè)態(tài)商鋪： 單層：1400016000元/m2主流面積：80100m2商鋪層高：6.5米 進(jìn)深：15米 開間：4/6米業(yè)態(tài)分布：集超級(jí)市場(chǎng)、大型知名百貨、家具廣場(chǎng)、數(shù)碼家電城、商業(yè)步行街、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高級(jí)公寓3.財(cái)富廣場(chǎng)b區(qū)項(xiàng)目地址：體育路與延安路交叉口發(fā)展商：漢旭（蚌埠）置業(yè)有

16、限公司b區(qū)工程預(yù)算總投資約9430萬元b區(qū)底商:57套體量:12075平方米車位數(shù) 300均價(jià)：8900元/ m2廣告媒體：戶外廣告牌優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地段及周邊配套戶型格局：85 m2100 m2付款方式:銀行提供4成10年按揭，一次付款*折，按揭付款*折銷售情況:預(yù)測(cè)40%商鋪： 單價(jià)格：8000880011000元/m2底商主力套型 100平方米(1f+2f)商鋪層高：1f：4.5米 +2f：3.5米 進(jìn)深：12.3米 開間：4.4/6米業(yè)態(tài)分布：五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高級(jí)公寓/將建造成一座近一百米高的匯聚商業(yè)、金融、住宅公寓等多功能的標(biāo)志性商務(wù)大樓總套數(shù)：64已售：14未售：50銷售率：22

17、%4、金地苑建設(shè)地址淝淮路東側(cè)，小蚌埠二路北側(cè)發(fā)展商：蚌埠市金廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司均價(jià)：3600元/m2業(yè)態(tài)分布：底商、辦公樓二：市調(diào)問卷分析發(fā)放問卷2500份，截止至2007年2月15日共收回有效問卷2062份，收回率為82.48%?，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)如下：-1、您購買商鋪所計(jì)劃的用途是：自用營業(yè)40%轉(zhuǎn)讓獲利，用于短期投資13.3%用于長期持有并出租 41.3%其他5.3%2、您計(jì)劃購買商鋪的資金范圍是：50萬元以內(nèi)63.1%50-70萬元25%70-80萬元9.21%80-100萬元1.3%100萬元以上1.3%3、您購買商鋪的面積是（ ）平方米 50以下20%507035.70%709025.

18、7%9011014.28%110以上4.28%4、您選擇購買的付款方式是：一次性付款10.34%按揭貸款71.26%分期付款18.39% 【結(jié)論】通過以上數(shù)據(jù)分析表明，在商鋪的用途上選擇自用營業(yè)及投資后收租的被訪問者各占一半，他們?cè)诂F(xiàn)有支付能力的基礎(chǔ)上，有63.1%的人更傾向于購買總價(jià)在50萬以下的商鋪，比較理想的面積是50-70平米（35.7%），如果不受到總價(jià)的限制，70-90平米（25.7%）也是一些高端客戶的剛性需求。按揭貸款是在不動(dòng)產(chǎn)投資當(dāng)中大部分人的選擇，比例占到訪問人群的71.26%。在開間不低于4.2或4.4米的基礎(chǔ)上，可以控制進(jìn)深長度的話，單間面積控制在40多平方米左右，在整體市場(chǎng)上比較有優(yōu)勢(shì)。部分被訪問者更傾向于購買直接挑高5.2米或6.5米的商鋪，1層+2層的商鋪對(duì)于一些中小零售或服務(wù)型業(yè)態(tài)沒有競(jìng)爭(zhēng)力。三：沃爾瑪對(duì)選址的要求一、對(duì)商圈的要求1、 在項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)的常住人口可達(dá)1215萬人；2、 須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無（綠化帶、立交橋、河流、山川等）明顯阻隔為佳；3、 商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄剑?、 項(xiàng)目周邊人口暢旺，道路與項(xiàng)目的銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場(chǎng)；5、 核心商圈內(nèi)（距項(xiàng)目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米