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文檔簡介
1、紅蘋果地產(chǎn)策劃大全 qq:17425192安徽蚌埠市商業(yè)市場研究報告一:蚌埠市經(jīng)濟地位蚌埠乃華夏發(fā)源之地,孕育了博大的淮河文化,人文底蘊深厚;氣候溫和,物產(chǎn)豐富,生態(tài)環(huán)境保護較好;區(qū)域位置優(yōu)越,交通便捷,是中原地區(qū)商貿(mào)、物流中心,華東地區(qū)重要交通樞紐,是長三角地區(qū)前沿連接環(huán)渤海灣地區(qū)經(jīng)濟圈的橋頭堡。二:蚌埠市商業(yè)歷史情況蚌埠歷來是重要商埠,傳統(tǒng)商品的集散地,皖北中心城市?!霸从诮煌?,興于流通”,至民國初期1913年津浦鐵路全線通車蚌埠設站,并依托淮河天然黃金水道,使蚌埠一躍成為水陸交通重要樞紐和皖北第一繁盛商埠。蚌埠的商鋪原先集中在二馬路、華盛街一帶,1955年淮河路興建百貨大樓后,商業(yè)網(wǎng)點隨
2、之以此為中心向東西兩翼輻射發(fā)展,2002年國貨路改為步行街,2003年港臺街建成,以百貨大樓為中心的多家主力百貨店聚集的老商業(yè)中心商圈進一步擴大。三:蚌埠市規(guī)劃蚌埠2004年市區(qū)人口89.5萬人,gdp263.66億元,社會消費品零售總額101.57億元。根據(jù)2003-2020年城市總體規(guī)劃目標,遠期市區(qū)人口達145萬人,其中,中心地區(qū)70萬人,東部組團30萬人,北部組團25萬人,市區(qū)面積由目前445.40平方公里擴大至601.5平方公里。設置市級中心三處,除龍子湖西岸的市政行政中心和現(xiàn)已形成淮河路商圈的市級商業(yè)中心外,老機場地區(qū)設置新市級商貿(mào)中心,南北的呼應,輻射100公里范圍。蚌埠市社會消
3、費品零售總額發(fā)展趨勢圖:四:淮上區(qū)發(fā)展規(guī)劃1、淮上區(qū)轄小蚌埠鎮(zhèn)、吳小街鎮(zhèn)、曹老集鎮(zhèn)、梅橋鄉(xiāng)4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和淮濱街道辦事處,面積231.53平方公里、人口20.26萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口5.1萬人。 淮上區(qū)南鄰淮河,緊靠蚌埠市的綠色長堤,是蚌埠市重要的水源涵養(yǎng)地,生態(tài)環(huán)境良好。中心區(qū)規(guī)劃面積30平方公里,2010年規(guī)劃城市人口10萬人,新區(qū)發(fā)展定位為蚌埠市的副中心,現(xiàn)代商貿(mào)物流基地、加工業(yè)基地和觀光休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。淮上區(qū)將以發(fā)展工業(yè)為依托,培育經(jīng)濟增長點,通過加快房地產(chǎn)業(yè)及各類批發(fā)市場的開發(fā)建設,將使淮上區(qū)不斷積聚人氣,容納、消化、吸收大量城鄉(xiāng)勞動力,最終形成蚌埠市新的重要城區(qū),增加城市的經(jīng)濟總量。2、項目
4、所在地區(qū)定位項目所在淮上區(qū)的小蚌埠區(qū),小蚌埠地區(qū)包括現(xiàn)在的小蚌埠鎮(zhèn)和其西部、北部的拓展地區(qū),是蚌埠市在河北地區(qū)的城市副中心。該地區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將以服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主導,重點發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、文化娛樂、商業(yè)服務、物業(yè)管理。該區(qū)作為今后蚌埠市區(qū)拓展改造和外部人口遷入的居住地區(qū),周圍設置四個居住片區(qū)。小蚌埠地區(qū)的功能主要是內向性為主。五:蚌埠市商業(yè)物業(yè)市場分析依照目前的發(fā)展規(guī)模及區(qū)域特征,蚌埠市具有自身特色的商業(yè)結構布局。蚌埠市商業(yè)物業(yè)可以用三圈(淮河路商業(yè)圈、西區(qū)商業(yè)圈、新城區(qū)商業(yè)區(qū))兩帶(朝陽路商業(yè)帶、宏業(yè)路商業(yè)帶)一場(光彩大市場)來概括。1、 淮河路商業(yè)帶淮河路商業(yè)圈地處蚌埠中區(qū),與主
5、干道勝利路并行,東起解放路,西至緯四路。沿途經(jīng)蚌埠火車站、長途客運站、客運西站等重要設施,以百貨大樓為核心,整體成帶狀輻射?;春勇飞倘?jīng)過數(shù)十年的沉淀,已經(jīng)發(fā)展壯大并成為蚌埠的商業(yè)龍頭地帶。業(yè)態(tài)類型齊全,商業(yè)設施呈現(xiàn)聚集化、規(guī)?;刃螒B(tài)。商鋪租金通常在每月60200元/平方米之間。近年來,淮河路商業(yè)發(fā)展快速,已趨于飽和狀態(tài)。寸土寸金的情況下,各大商家仍然趨之若騖。蚌埠市主要商業(yè)零售項目新世紀廣場(2.5萬平方米)、中心花園(0.65萬平方米)、天橋花園(1萬平方米)、華聯(lián)(2萬平方米)均在城北淮河路商圈,國際零售業(yè)巨頭沃爾瑪也已完成在蚌注冊,前期完成投資2000萬正式動工建設,這充分說明淮河商
6、業(yè)圈發(fā)展的勢頭強勁。但其同時存在人流量過大、公共設施維護困難、交通不便、無序惡性競爭等。這勢必在日后嚴重影響淮河路商圈的持續(xù)發(fā)展,增加商家投資成本,但是回報率卻不能同步增長。2、 西區(qū)商業(yè)圈西區(qū)商圈是蚌埠市發(fā)展較早的商業(yè)聚集地。地處張公山公園以西涵蓋了張公山18村的廣大區(qū)域。西區(qū)人口密度大,這決定了西區(qū)商業(yè)小商品銷售業(yè)發(fā)展迅速。已形成小吃、服飾、小家電及社區(qū)娛樂場所密集帶。商鋪租金價位較低,在每月2060元/平方米之間,極少數(shù)店鋪在每月100元/平方米左右。由于缺乏先進的市場管理,導致西區(qū)商業(yè)形態(tài)失衡,大量高水平消費人口流失?,F(xiàn)在西區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)明顯滯后于蚌埠市其它商業(yè)區(qū)。但是由于基礎牢靠,只
7、要合理調整市場策略,加大市場規(guī)范和引導,西區(qū)的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮蟆?、 新城區(qū)商業(yè)帶新城區(qū)商業(yè)帶是蚌埠市政府近年來新規(guī)劃的商業(yè)及住宅新區(qū),區(qū)域人口素質較高。地處市體育場以南區(qū)域,函括以華夏第一街區(qū)為中心,寶龍城市廣場、紫荊名流、沁雅花園、阿爾卡迪亞等高檔商住為一體項目聚集的新興商業(yè)圈。定位為市級商貿(mào)中心。據(jù)仲量聯(lián)行的市調,目前新城區(qū)商圈以華夏第一街區(qū)為核心的8公里半徑范圍內,人口約80萬,客流量25萬人;到遠期,商圈25公里半徑范圍內人口145萬,客流量60萬人。新城區(qū)商業(yè)帶多數(shù)項目仍在建,但商業(yè)布局已經(jīng)初具規(guī)模,租金在每月7090元/平方米之間。目前,除沁雅花園的商鋪租售率較高外,阿爾卡迪亞等
8、項目的商鋪出租及銷售情況都不理想,尚需一段發(fā)展期后才能成為真正成熟的商業(yè)地帶。值得一提的是寶龍城市廣場數(shù)十萬平米的商業(yè)mall,華夏第一街區(qū)的國際零售巨頭家樂福的進駐,確定了新城區(qū)商業(yè)帶核心地位和今后良好的發(fā)展前景。4、 宏業(yè)路商業(yè)帶宏業(yè)路商業(yè)帶面積狹長,涵括大板樓菜場、宏業(yè)村、南湖小區(qū)、安徽財經(jīng)大學等沿街商業(yè)網(wǎng)點。規(guī)劃設置商業(yè)次中心商業(yè)金融用地66.89公頃,為周邊住宅,高速客運站、大學、體育中心等提供綜合性商業(yè)服務。依托蚌埠市市政府東遷、各大學府東移的條件,近年來發(fā)展速度較快,但仍以餐飲、服侍、小商品和校園文化娛樂業(yè)為主。宏業(yè)路商鋪租金通常在每月60120元/平方米之間,二樓店鋪多為每月3
9、050元/平方米之間。宏業(yè)路商業(yè)帶發(fā)展勢頭較好,但現(xiàn)在缺少大型的商業(yè)設施,市場還稍顯薄弱。5、 朝陽路商業(yè)帶朝陽路商業(yè)帶東臨淮河路商業(yè)圈,南靠西區(qū)商業(yè)圈。商業(yè)區(qū)域狹長,但主題明顯。以建材、燈飾、裝潢業(yè)為主。朝陽路商業(yè)帶除了擁有世紀聯(lián)華這一大型超市外,還攜太平街西段、紅旗一路、勝利路西段等商業(yè)點,發(fā)展勢頭穩(wěn)中有進,已經(jīng)初步成為蚌埠市小型建材市場的聚集地。朝陽路商業(yè)多為小商鋪,店鋪租價每月在4090元/平方米之間。5、光彩大市場光彩大市場地處東海大道以南,背靠老虎山。全國規(guī)模最大現(xiàn)代物流中心之一(150萬平方米,一期50萬平方米已建),定位為皖北最大的百貨商品集散地,現(xiàn)已有服裝、建材、五金和汽車業(yè)
10、進駐。根據(jù)20032020年蚌埠市城市總體規(guī)劃,光彩大市場在規(guī)劃近期作為批發(fā)市場使用,2010年后遠期將對其二、三期用地搬遷至姜橋片區(qū)而置換為居住用地,保留的一期用地改作服務周邊的商業(yè)設施,但是由于是新成立的商業(yè)場所,整體發(fā)展狀況不太理想?!揪C述】綜合蚌埠市的幾大商業(yè)區(qū)域,其優(yōu)勢與特征是淮河路商圈以百貨和服裝最為發(fā)達,蚌埠人已有在淮河路買衣服、買大型家電的消費慣性西區(qū)及東區(qū)主要以服飾、小商品、餐飲業(yè)為主朝陽路和光彩大市場搶占了絕大部分的建材市場份額新城區(qū)現(xiàn)在商業(yè)雖未成氣候,但未來發(fā)展絕對不容小覷,潛力巨大。六:蚌埠市投資環(huán)境分析國際商業(yè)兩大巨頭:沃爾瑪、家樂福宣布在蚌埠新城投資建設大型購物中心
11、,家樂福已經(jīng)開業(yè),沃爾瑪也已完成在蚌注冊,前期完成投資2000萬也正式動工建設。家樂福建筑面積為33000m2,沃爾瑪?shù)馁徫镏行母哌_63000m2。分別在06年的年底和07年初將正式開業(yè)迎客!還有其它國內的電器銷售、百貨零售企業(yè)以及時代華納等也將進駐華夏第一街區(qū)。從目前這么多的商業(yè)巨頭進駐蚌埠市,這可以從另外一個層面反應一個事實:蚌埠新城真的需要一個商業(yè)中心。家樂福國內店面分部也僅僅20幾個城市不足70家店面,沃爾瑪更少!蚌埠這樣一個人口不足100萬、國內城市排名100以后的的內陸城市靠什么吸引他們紛紛入???商人看中的是回報,他們不會把大把的錢財扔進沒有回報的無底洞,沃爾瑪投資為2.3億,如
12、果沒有回報絕不會貿(mào)然進駐。他們絕對不會象商務部那樣坐在辦公室聽聽匯報就決策。他們肯定會派出大量的市場調查員(仲量聯(lián)行)對蚌埠進行實地考察和科學的分析,再與自身嚴格的選址要求一一對比,然后才作出決策。那么吸引他們落戶蚌埠的原因到底是什么?是蚌埠城市招商人員的誠心使他們金石所開?或許,但是沒有回報的投資,商人絕對不會干的。是蚌埠新城誘人的招商政策?政策只能支撐一時,不可能永久!再說這樣的政策國內城市基本都有!還是蚌埠良好的招商環(huán)境?蚌埠的招商環(huán)境曾幾何時還被網(wǎng)絡痛批!但是可以肯定的兩大國際商業(yè)巨頭的進駐,對于蚌埠市的投資環(huán)境和預期的發(fā)展具有風向標意義。它表明了,蚌埠市在國際領先的投資者眼中具有良好
13、的吸納力和成長性。附件:一:重點項目調查1、寶龍城市廣場項目地址:蚌埠市涂山路淮河文化廣場東側(原華夏第一街區(qū)東半部分)發(fā)展商:蚌埠寶龍置業(yè)有限公司占地面積:288余畝,192121.02平方米總建面積:498908.5m2總投資:13億元人民幣項目工程計劃23 年完成周邊環(huán)境 書城,超市,家居城,水景一條街,電器電影城等 廣告媒體:樓書、報紙、戶外廣告牌、車站站牌、dm水景步行街:單價:14000元/m2 1f+2f 85009000元/m2 單層:1400016000元主流面積:6080m2商鋪層高:1f: 米 2f: 米 進深:14米 開間:6米業(yè)態(tài)分布:35萬平方米大型shopping
14、 mall中心、大型百貨、商業(yè)街、大型生活超市、櫥衛(wèi)廣場、家電連鎖、五星級院、美食城、大型娛樂城、書城、真冰溜冰場、休閑活動中心、服裝小商品城、家居大世界、數(shù)碼廣場、酒店式公寓和高檔住宅生活區(qū)等2.華夏第一街區(qū) 項目地址:蚌埠市涂山路淮河文化廣場西側開發(fā)商:上海銘基置業(yè)有限公司總建面積:30.25余萬m2代理:安徽鉑仕威商業(yè)運營管理有限公司總投資:18億元人民幣項目類型:百貨商場 / 購物中心商鋪 /高端住宅 華夏尚都周邊環(huán)境:亞洲最長音樂噴泉、家樂福 “華夏第一街區(qū)”底商:總建面約為12815.28平方米,全部為可售面積,一次性推盤底商供應總量:121套 底商交付標準:地面水泥砂漿找平、墻面
15、混合砂漿墻面、預留上下水接口、頂棚混合砂漿、復式鋪位室內配水泥樓梯。起價:12000元/m2 最高價:16500元/m2價格差:30005000元/m2銷售率:預測40%廣告媒體:電視、樓書、報紙、戶外廣告牌、車站站牌主要訴求:皖北動感之都優(yōu)勢:規(guī)模大、配套齊、環(huán)境優(yōu)美、戶型多樣、品牌知名度高家樂福外圍中小業(yè)態(tài)商鋪: 單層:1400016000元/m2主流面積:80100m2商鋪層高:6.5米 進深:15米 開間:4/6米業(yè)態(tài)分布:集超級市場、大型知名百貨、家具廣場、數(shù)碼家電城、商業(yè)步行街、五星級酒店、甲級寫字樓、高級公寓3.財富廣場b區(qū)項目地址:體育路與延安路交叉口發(fā)展商:漢旭(蚌埠)置業(yè)有
16、限公司b區(qū)工程預算總投資約9430萬元b區(qū)底商:57套體量:12075平方米車位數(shù) 300均價:8900元/ m2廣告媒體:戶外廣告牌優(yōu)勢:項目地段及周邊配套戶型格局:85 m2100 m2付款方式:銀行提供4成10年按揭,一次付款*折,按揭付款*折銷售情況:預測40%商鋪: 單價格:8000880011000元/m2底商主力套型 100平方米(1f+2f)商鋪層高:1f:4.5米 +2f:3.5米 進深:12.3米 開間:4.4/6米業(yè)態(tài)分布:五星級酒店、甲級寫字樓、高級公寓/將建造成一座近一百米高的匯聚商業(yè)、金融、住宅公寓等多功能的標志性商務大樓總套數(shù):64已售:14未售:50銷售率:22
17、%4、金地苑建設地址淝淮路東側,小蚌埠二路北側發(fā)展商:蚌埠市金廈房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司均價:3600元/m2業(yè)態(tài)分布:底商、辦公樓二:市調問卷分析發(fā)放問卷2500份,截止至2007年2月15日共收回有效問卷2062份,收回率為82.48%?,F(xiàn)統(tǒng)計如下:-1、您購買商鋪所計劃的用途是:自用營業(yè)40%轉讓獲利,用于短期投資13.3%用于長期持有并出租 41.3%其他5.3%2、您計劃購買商鋪的資金范圍是:50萬元以內63.1%50-70萬元25%70-80萬元9.21%80-100萬元1.3%100萬元以上1.3%3、您購買商鋪的面積是( )平方米 50以下20%507035.70%709025.
18、7%9011014.28%110以上4.28%4、您選擇購買的付款方式是:一次性付款10.34%按揭貸款71.26%分期付款18.39% 【結論】通過以上數(shù)據(jù)分析表明,在商鋪的用途上選擇自用營業(yè)及投資后收租的被訪問者各占一半,他們在現(xiàn)有支付能力的基礎上,有63.1%的人更傾向于購買總價在50萬以下的商鋪,比較理想的面積是50-70平米(35.7%),如果不受到總價的限制,70-90平米(25.7%)也是一些高端客戶的剛性需求。按揭貸款是在不動產(chǎn)投資當中大部分人的選擇,比例占到訪問人群的71.26%。在開間不低于4.2或4.4米的基礎上,可以控制進深長度的話,單間面積控制在40多平方米左右,在整體市場上比較有優(yōu)勢。部分被訪問者更傾向于購買直接挑高5.2米或6.5米的商鋪,1層+2層的商鋪對于一些中小零售或服務型業(yè)態(tài)沒有競爭力。三:沃爾瑪對選址的要求一、對商圈的要求1、 在項目1.5公里范圍內人口達10萬以上為佳,2公里范圍內的常住人口可達1215萬人;2、 須臨近城市交通主干道,至少雙向四車道,且無(綠化帶、立交橋、河流、山川等)明顯阻隔為佳;3、 商圈內人口年齡結構以中青年為主,收入水平不低于當?shù)仄骄剑?、 項目周邊人口暢旺,道路與項目的銜接性比較順暢,車輛可以順暢的進出停車場;5、 核心商圈內(距項目1.5公里)無經(jīng)營面積超過5000平方米
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