住宅工程小業(yè)主投訴的主要問題及其防治措施

1、住宅工程小業(yè)主投訴的主要問題及其防治措施 中圖分類號：f287.8 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a 文章編號： 近年來，整個建筑行業(yè)的施工質(zhì)量水平有所下降，質(zhì)量投訴比例有所增加，特別是住宅工程的小業(yè)主投訴率居高不小，為減少住宅工程的業(yè)主投訴率，提高分戶驗收的一次交驗合格率，筆者結(jié)合多年的施工項目管理經(jīng)驗，對住宅工程小業(yè)主投訴的主要問題進行了分析與匯總，研究了相關(guān)問題的施工過程防治措施，現(xiàn)歸納總結(jié)如下： 一、外檐窗戶滲漏水 （一）外檐窗戶滲漏水原因 副框與墻體、副框與主框細(xì)部處理差，封膠不嚴(yán)。 （二）施工過程質(zhì)量控制措施 剪力墻上預(yù)留窗洞處的模板加固與混凝土澆筑必須格外重視，保證預(yù)留洞尺寸準(zhǔn)確、方正平整，避免出

2、現(xiàn)洞口尺寸與副框之間縫隙過小、過大或不均勻等現(xiàn)象，影響縫隙封閉效果； 副框與墻體、副框與主框之間應(yīng)用聚氨酯發(fā)泡或防水砂漿封閉嚴(yán)密，封閉前應(yīng)撕掉窗框保護膜，封閉時縫隙另一側(cè)用木板等封嚴(yán)，發(fā)泡劑要求在1015min內(nèi)壓實； 窗框與最終墻體的接縫處應(yīng)封膠嚴(yán)密，墻體處應(yīng)平整、順直，不應(yīng)受裝飾面的影響； 若外檐涂料為彈涂，窗套交界處則易封膠不實，可在窗套四周局部改為刷涂或輥涂，有利于封膠，杜絕漏水； 檐口、陽臺、雨蓬等有排水或引水要求的部位，應(yīng)抹鷹嘴和滴水槽，滴水槽應(yīng)順直整齊、位置適宜，滴水槽寬度和深度均不小于10mm，滴水槽端距墻面宜大于20mm，同一棟樓的滴水槽端距應(yīng)保持一致； 窗臺應(yīng)內(nèi)高外低、內(nèi)平

3、外坡，外窗臺至少2%向外找坡。 二、廚衛(wèi)間樓地面滲漏水 （一）廚衛(wèi)間樓地面滲漏水原因 設(shè)計圖紙要求不正確，如地面標(biāo)高、地面坡度、地漏形式、防水要求等未做具體說明，對此，施工人員未認(rèn)真進行圖紙審查和研究，盲目憑經(jīng)驗施工，造成差錯，引起滲漏； 土建施工對廚衛(wèi)間樓面混凝土澆筑質(zhì)量不夠重視，管道預(yù)留口偏位，上下錯位，致使安裝管道時剔鑿地面，擴大了預(yù)留孔洞尺寸；澆筑管道四周空洞部分混凝土?xí)r，界面鑿毛不到位、清理不干凈、澆搗不密實、澆搗后不重視養(yǎng)護，致使混凝土質(zhì)量低劣或有干縮裂縫等； 地漏標(biāo)高不準(zhǔn)確，導(dǎo)致地漏安裝時剔鑿或修補，致使根部防水被破壞，二次修補不到位； 衛(wèi)生間排水管道的固定釘子未設(shè)置限高，導(dǎo)致首

4、層聚氨酯防水被破壞； 地面坡度設(shè)置不正確，防水層施工不認(rèn)真等。 （二）施工過程質(zhì)量控制措施 1.編制施工方案和技術(shù)交底時應(yīng)注意結(jié)合工程使用功能特點，明確以下質(zhì)量要求： 廚衛(wèi)間樓地面標(biāo)高至少應(yīng)比一般地面低20mm； 廚衛(wèi)間樓地面結(jié)構(gòu)四周的邊梁應(yīng)向上翻起，高度宜為150mm，防止水從四周墻角處向外滲漏； 廚衛(wèi)間樓地面應(yīng)有2-3坡度坡向的地漏； 管道支（托）架應(yīng)注明用料規(guī)格、間距和固定方式； 橫向排水管應(yīng)有2-3的坡度，以致排水通暢，防止涌水上冒； 豎向排水管每層應(yīng)設(shè)置清掃口，一旦發(fā)生堵塞，便于及時清掃； 地漏應(yīng)該設(shè)有防水托盤，防止地面污水沿地漏四周向下滲漏； 管道安裝好后，必須進行注水試壓（給水管

5、）和灌水試驗（排水管）。 2.土建施工質(zhì)量控制要求 樓面上預(yù)留的管道孔洞上下位置一致，防止出現(xiàn)較大誤差； 現(xiàn)澆板預(yù)留洞口填塞前，應(yīng)將洞口清洗干凈、毛化處理、涂刷加膠水泥漿作粘結(jié)層；洞口填塞分二次澆筑，先用摻入抗裂防滲劑的微膨脹細(xì)石砼澆筑至樓板厚度的2/3處，待砼凝固后進行24h蓄水試驗；無滲漏后，用摻入抗裂防滲劑的水泥砂漿填塞；管道安裝后，應(yīng)在管周圍進行24h蓄水試驗，不滲不漏后再做防水層； 防水層施工前，應(yīng)先將樓板四周清理干凈，陰角處抹成小圓弧，防水層的泛水高度不得小于300mm； 防水施工結(jié)束后應(yīng)作蓄水試驗（蓄水2030mm，24h不滲透為合格）； 防水合格后方可鋪設(shè)地面面層；鋪設(shè)地面前，

6、應(yīng)檢查找坡方向和坡度是否正確，保證地面排水通暢。 （3）安裝施工質(zhì)量控制要求： 座便器在樓板上的排水預(yù)留口應(yīng)高出地面標(biāo)高（建筑標(biāo)高，即地面完成后的標(biāo)高，下同）10mm，不得低于樓面； 浴盆在樓板上的排水預(yù)留口應(yīng)高出地面標(biāo)高10mm，浴盆的排水銅管插入排水管內(nèi)長度不應(yīng)少于50mm； 上下管道的接口縫隙內(nèi)纏繞的油盤根繩應(yīng)捻緊，并用油灰嵌填嚴(yán)密； 排水管道應(yīng)用吊筋或支（托）架固定牢固，排水橫管的坡度應(yīng)符合要求，保證排水暢通； 安裝過程中凡敞口的管口，應(yīng)用臨時堵蓋隨手封嚴(yán)，防止雜物掉入管內(nèi)； 管道安裝后，應(yīng)及時進行注水試壓（用于給水管）和注水試驗（用于排水管）； 地漏安裝標(biāo)高應(yīng)正確，地漏接口安裝好地漏

7、防水托盤后，仍應(yīng)低于地面20mm，最終地漏口完成面至少要比相鄰地面低5mm，以保證滿足地面排水坡度。 三、墻面空鼓、開裂 （一）墻面空鼓、開裂原因 基層清理不干凈或處理不當(dāng)； 墻面澆水不透，抹灰后砂漿中的水分很快被基層（或者底灰）吸收，影響粘結(jié)力； 配置砂漿和原材料質(zhì)量不好，使用不當(dāng)； 基層偏差較大，一次抹灰過厚，干縮率較大； 線盒往往是由電工在墻面抹灰后再安裝，由于沒有按抹灰操作規(guī)程施工，過一段時間易出現(xiàn)空裂； 由于混凝土和砌塊墻的收縮系數(shù)不同，出現(xiàn)裂縫，并隨時間的增長而增大； 拌合后的水泥或水泥混合砂漿不及時使用完，停放時間過長，砂漿逐漸失去流動性而凝結(jié)，為了操作方便，工人隨意重新加水拌合

8、，降低了砂漿強度和粘結(jié)力，產(chǎn)生空鼓、裂縫。 （二）施工過程質(zhì)量控制措施 1.抹灰前的基層處理： 混凝土、砌塊基層表面砂漿殘渣污垢、隔離劑油污、析鹽、泛堿等，均應(yīng)清除干凈； 基層表面凹凸明顯的部位，應(yīng)事先剔平或用1:3水泥砂漿找平； 使用膠合板底膜施工，混凝土面層過于光滑的基層，拆除模板后應(yīng)立即用鋼絲刷清理一遍，甩聚合物水泥砂漿并養(yǎng)護；也可先在光滑的混凝土基層刷素水泥底漿一道，素漿用1:3-1:4的乳膠水拌合，刷漿時要適當(dāng)加壓，隨即底層抹灰，以1:2.5-1:3的水泥砂漿用1:4的乳膠水拌合，厚度不超過5mm，抹平掃毛經(jīng)24h后不等底層發(fā)白再進行抹灰； 墻面腳手孔洞用干硬性混凝土堵塞嚴(yán)密； 水暖

9、、通風(fēng)管道預(yù)留墻洞和后開管（線）槽，必須用1:3水泥砂漿堵嚴(yán)抹平； 不同基層材料相接處，應(yīng)鋪設(shè)金屬網(wǎng)或玻纖網(wǎng)格布，搭接寬度從相接處起，兩邊均不小于100。 2.抹灰前墻面應(yīng)澆水 加氣混凝土表面孔隙率大，但該材料毛細(xì)管為封閉性和半封閉性阻礙了水分滲透速度，應(yīng)提前兩天進行澆水每天兩遍以上，使?jié)B水深度達(dá)到8-10mm； 混凝土墻體吸水率低，抹灰前澆水量可略少； 如果各層抹灰相隔時間較長，或抹上的砂漿已經(jīng)干燥，則抹下一層砂漿時應(yīng)將底層澆水潤濕，避免剛抹上的砂漿中的水分被底層吸走，產(chǎn)生空鼓； 此外，基層墻面澆水程度還與施工季節(jié)、氣候和室內(nèi)操作環(huán)境有關(guān)，應(yīng)根據(jù)實際情況酌情掌握。 3.主體施工時嚴(yán)格控制墻面

10、的垂直和平整度，確保抹灰厚度基本一致。 如果抹灰較厚時，應(yīng)掛鋼絲網(wǎng)分層進行抹灰，一般每次抹灰厚度應(yīng)控制在810mm為宜； 水泥砂漿應(yīng)待前一層抹灰層凝固后，再涂抹后一層； 石灰砂漿應(yīng)待前一層發(fā)白后或用大拇指用力壓擠抹完的灰層，無指肚坑但有指紋（七八成干），再涂抹后一層，這樣可防止已抹的砂漿內(nèi)部產(chǎn)生松動或幾層濕砂漿和在一起，造成收縮率過大，產(chǎn)生空鼓、裂縫； 4.全部墻面上接線盒的安裝時間應(yīng)在墻面上找點沖筋后進行，并應(yīng)進行技術(shù)交底作為一道工序，由抹灰工配合電工安裝，安裝后線盒面同沖筋面平，牢固、方正，一次到位； 5.抹灰用的砂漿必須具有良好的和易性，并具有一定的粘結(jié)強度。 和易性良好的砂漿能涂抹成均

11、勻的薄層，而且與底層粘結(jié)牢固，便于操作和能保證工程質(zhì)量； 砂漿和易性的好壞取決于砂漿的稠度（沉入度）和保水性能，抹灰用砂漿稠度一般應(yīng)控制如下：底層抹灰砂漿為100-120mm；中層抹灰砂漿為70-80mm；面層抹灰砂漿為100mm。 砂漿的保水性能是指在攪拌、運輸、使用過程中，砂漿中的水與膠結(jié)材料及骨料分離快慢的性能，保水性不好的砂漿容易離析，如果涂抹在多孔基層表面上，砂漿中的水分很快會被基層吸走，發(fā)生脫水表觀現(xiàn)象，變得比較稠不好操作； 砂漿中膠結(jié)材料越多，則保水性能越好，水泥砂漿保水性能較差時可摻入石灰膏、粉煤灰、加氣劑或塑化劑，以提高其保水性能； 為了保證砂漿與基層粘結(jié)牢固，抹灰砂漿應(yīng)具有

12、一定的粘結(jié)能力，抹灰時可在砂漿中摻入乳膠、108膠等材料。 6.抹灰用的原材料和使用砂漿應(yīng)符合質(zhì)量要求 由于砂漿強度會隨著停放時間延長而降低，因此，抹灰用的水泥砂漿和混合砂漿應(yīng)分別在拌合后3h和4h內(nèi)使用完畢；當(dāng)氣溫高于30，必須在2h和3h內(nèi)使用完畢。 7.墻面抹灰底層砂漿與中層砂漿配合比應(yīng)基本相同 底層砂漿不宜高于基層墻體，中層砂漿不能高于底層砂漿，以免在凝結(jié)過程中產(chǎn)生較強的收縮應(yīng)力，破壞底層灰或基層而產(chǎn)生空鼓、裂縫等質(zhì)量問題； 加氣混凝土的抗壓強度較低，因而加氣混凝土墻體底層抹灰使用的砂漿強度不宜過高。 8.抹灰施工后要注意養(yǎng)護，臨窗（洞）周邊墻體要防止陽光直射與風(fēng)吹造成抹灰墻面水分蒸發(fā)

13、過快引起開裂； 9.加強抹灰中各層之間的檢查與驗收，發(fā)現(xiàn)空鼓、裂縫應(yīng)及時鏟除并修補，不要等到面層施工后再進行驗收。 四、樓地面起砂、開裂 （一）樓地面起砂、開裂原因 基層不平整：因樓板不平或因為敷設(shè)管道等造成樓地面厚薄不均，相鄰部位產(chǎn)生不等量收縮，引起開裂； 水灰比過大：即拌合的混凝土水量大，導(dǎo)致混凝土表面泌水，降低混凝土表面強度，造成開裂或剝落； 砂石料的級配不合理、含泥量高：骨料級配不合理、過細(xì)的土砂也易導(dǎo)致地面起砂，影響水泥的早期水化及混凝土的凝結(jié)； 施工過程中的過分振搗：加劇混凝土表面的泌水，導(dǎo)致混凝土表面強度較低； 養(yǎng)護不當(dāng)：未能及時養(yǎng)護或養(yǎng)護不充分，暴曬或大風(fēng)導(dǎo)致混凝土表面大量失水

14、，表面得不到充分水化，導(dǎo)致強度較低，同時產(chǎn)生收縮裂縫； 壓光時間掌握的不好、混凝土表面未達(dá)到一定的強度就上人作業(yè)； 冬季施工，低溫下施工混凝土表面受凍。 （二）施工過程質(zhì)量控制措施 地面施工前應(yīng)認(rèn)真檢查基層平整度，盡量使面層的鋪設(shè)厚薄一致，基層高低不平時，應(yīng)用水泥砂漿或細(xì)石混凝土找平，松動的埋件或蓋板應(yīng)墊實； 嚴(yán)格控制水灰比：水灰比的大小直接影響砂漿強度，水灰比過大，地面強度就低，地表面粗糙，不耐磨，易起砂；多余的游離水分蒸發(fā)，致使水泥漿面層出現(xiàn)毛細(xì)孔，降低了砂漿或混凝土的密實性，易磨損起砂；同時在選用水泥時應(yīng)盡可能使用普通硅酸鹽水泥(強度等級不小于42.5mpa)，普通硅酸鹽水泥與礦渣水泥、

15、火山灰質(zhì)水泥相比，具有保水性較好、干縮性小，早期強度高的優(yōu)點，對確保地面質(zhì)量和施工進度均很有利。采用普通硅酸鹽水泥是保證水泥砂漿或混凝土強度，防止樓地面的起砂所必備的前提。 地面面層砂漿不使用細(xì)砂，地面要承受各種壓力、磨擦、撞擊，必須具有一定的強度和耐磨性能。粗砂、中砂無論在強度上還是耐磨上都勝過細(xì)砂；細(xì)砂拌制的砂漿干縮性大，易開裂，保水性也差，不利于壓光，砂子的含泥量不大于3%，否則會降低砂漿或混凝土強度，導(dǎo)致樓地面起砂或開裂； 掌握好壓光時間：水泥砂漿應(yīng)隨鋪隨拍實，用木抹抹平，鐵抹壓光；壓光工作要控制在終凝前完成，壓光過早，表面會游浮一層水，必然影響砂漿或混凝土強度；壓光時間過遲，會擾動或

16、損傷水泥凝膠體的凝結(jié)結(jié)構(gòu)，影響砂漿或混凝土強度的增長，表面的毛細(xì)孔也難消除，也會導(dǎo)致起砂現(xiàn)象； 要有足夠的養(yǎng)護時間：養(yǎng)護的好壞對地面質(zhì)量的優(yōu)劣關(guān)系極大，一般覆蓋養(yǎng)護時間要大于7天，養(yǎng)護時間不夠，則在干燥空氣中，水分不斷蒸發(fā)，就會減緩甚至停止硬化，面層砂漿就無法達(dá)到設(shè)計強度，起砂或開裂也就在所難免； 遇到風(fēng)力較大的季節(jié)要做好防風(fēng)、封堵窗口等防護措施，同時避免陽光直射施工不久的地面； 合理安排施工流水，避免地面上人過早：地坪施工應(yīng)盡量安排在墻面、頂棚的粉刷完工之后進行，避免對地坪面層在強度較低時產(chǎn)生污染和損壞； 冬季施工時，面層厚度薄，應(yīng)防止受凍；確保施工環(huán)境的溫度應(yīng)在5以上，砂漿受凍后，體積膨脹

17、，致使空隙率變大，形成松散顆粒，面層強度將大大下降，使用時出現(xiàn)起砂。 五、房間開間（進深）極差大，出現(xiàn)大小頭現(xiàn)象，影響房間方正度 （一）房間開間（進深）極差大原因 使用吊線墜法工藝向上傳遞軸線時，軸線豎向控制出現(xiàn)偏差； 混凝土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)施工時出現(xiàn)鋼筋偏位、模板偏位等問題，致使成型的墻、柱軸線偏差大； 砌筑施工放線不準(zhǔn)確，致使填充墻體軸線偏差大。 （二）施工過程質(zhì)量控制措施 時刻注意線墜的制作精度，避免線墜鋼絲繩扭曲打結(jié)或被風(fēng)吹造成控制點與線墜軸線和細(xì)鋼絲不在同一軸線上產(chǎn)生引線偏差的情況； 剪力墻、柱鋼筋綁扎時要在該層混凝土成型面上60-90cm范圍內(nèi)增設(shè)至少一道箍筋作為鋼筋骨架的限位鋼筋； 現(xiàn)澆

18、樓層樓板結(jié)構(gòu)的模板采購應(yīng)選用質(zhì)量好、剛度好的材料，使用周轉(zhuǎn)過程中加強維護和保養(yǎng)，及時淘汰不合格的模板； 模板施工前要在地面彈出控制線，安裝過程中注意復(fù)核模板的垂直度偏差與加固質(zhì)量； 砌筑施工前要求每面砌體正手墻均要設(shè)置砌筑控制線（對剪力墻則為抹灰控制線），并對該控制線進行檢查驗收，控制放線精度； 嚴(yán)格控制墻體砌筑與抹灰的垂直度偏差在規(guī)范允許范圍內(nèi)（砌筑層高3m時垂直度偏差為0,5mm，砌筑層高3m時垂直度偏差為0,10mm，一般抹灰垂直度偏差為0,4mm） 六、 房間陰陽角不方正、順直 （一）陰陽角不方正、順直原因 轉(zhuǎn)角位置混凝土墻面平整度超偏較多，影響抹灰平整度； 抹灰施工過程中未按規(guī)矩將房間找平，掛線貼灰餅和沖筋； 灰餅和沖筋帶離陰陽角位置超過20cm（陰陽角尺邊長為20cm） 操作工人水平不夠（抹灰施工找直線的工藝要求較高，坊間常有“寧抹一面墻，不找一條線”的說法） （二）施工質(zhì)量控制措施 嚴(yán)格控制剪力墻、柱的澆筑質(zhì)量，保證表面平整度滿足要求； 抹灰施工前必須套方、找規(guī)矩、吊線貼灰餅并沖筋； 根據(jù)基層表面的平整度，在墻角15cm的位置(測量陰陽角的方尺長為20 cm) ，距離頂棚、地坪20cm處, 上下掛線, 用1:3水泥砂漿做2個4040mm灰餅，在相鄰墻角的相同高度，根據(jù)基層表面的平