池州市碧水青城前期策劃報(bào)告

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng) 調(diào)研篇 池州房地產(chǎn)綜述通觀池州房地產(chǎn)市場(chǎng),應(yīng)該說(shuō)正處于一個(gè)發(fā)展的階段, 池州房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年一直呈現(xiàn)出快速上漲的態(tài)勢(shì)，隨著池州城市改造進(jìn)程的不斷推進(jìn)以及人們生活水平的不斷提高,相信這個(gè)市場(chǎng)也會(huì)越來(lái)越成熟。根據(jù)我們的了解,今年上半年池州市完成拆遷面積18萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)全年完成拆遷面積將突破30萬(wàn)平方米,是池州歷年來(lái)城市拆遷規(guī)模最大的一年,由此也可以看出：巨大的城市拆遷所帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求在年池州當(dāng)?shù)卣加泻苤匾牡匚弧８鶕?jù)我們

2、對(duì)池州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查,2005年池州房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房總的去化量約為30萬(wàn)平方米,今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)去化量為17萬(wàn)平方米,目前市場(chǎng)上沒(méi)有新公開(kāi)個(gè)案,大都是在售個(gè)案的余量，就目前的階段看，池州房地產(chǎn)市場(chǎng)又處于一個(gè)供略小于求的階段。但隨著匯景國(guó)際花園四期、星城明珠以及碧水青城在下半年的陸續(xù)面市，池州房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體的供應(yīng)量上會(huì)大幅度增加，預(yù)計(jì)年內(nèi)市場(chǎng)新推案量將達(dá)到30萬(wàn)平方米左右，屆時(shí)圍繞著貴中分校周邊將真正上演一場(chǎng)“三國(guó)演義”。而按照目前的去化速度判斷，2006年全年去化量會(huì)達(dá)到35萬(wàn)平方米左右。綜合以上情況分析，池州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于一個(gè)供需兩旺的狀態(tài)。池州房地產(chǎn)調(diào)研分析規(guī)模分析目前池州重點(diǎn)

3、在售住宅項(xiàng)目6個(gè)，如上圖所示規(guī)模由大到小依次是：匯景國(guó)際花園32萬(wàn)平方米、和泰星城13萬(wàn)平方米、平天湖水岸花園4.4萬(wàn)平方米、清風(fēng)名苑2.8萬(wàn)平方米、煙柳園2萬(wàn)平方米、百花南苑1.7萬(wàn)平方米。從規(guī)模上分析，匯景國(guó)際花園占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。無(wú)論是從市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況看還是在對(duì)市民的走訪中都會(huì)感覺(jué)到，匯景國(guó)際花園在池州市民心中較高地位和認(rèn)可度。可以說(shuō)：規(guī)模大、有一定配套的小區(qū)受到購(gòu)房者的青睞。戶型面積分析通過(guò)對(duì)在售住宅項(xiàng)目的調(diào)查顯示：個(gè)案名稱匯景三期和泰星城清風(fēng)名苑煙柳園百花南苑水岸花園主力戶型3/2/13/2/23/2/13/2/13/2/13/2/13/2/1主力面積105-117120-126110

4、-117100-110105-110100-110120-128從上述表格中我們可以看出：目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)主流是100-110平方米三房二廳一衛(wèi)的戶型面積。 從戶型的布局上看，當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)品以實(shí)用性的傳統(tǒng)戶型為主，還沒(méi)有出現(xiàn)錯(cuò)層、夾層的戶型產(chǎn)品。從戶型的功能上看，戶型結(jié)構(gòu)較為方正，功能分區(qū)明了，也沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似南北飄窗及入戶花園的功能設(shè)計(jì)。景觀分析 從在售個(gè)案的情況來(lái)看，在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中大都以景觀為宣傳賣(mài)點(diǎn)，但實(shí)際景觀設(shè)計(jì)水準(zhǔn)一般，對(duì)景觀設(shè)計(jì)的挖掘深度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 從景觀設(shè)計(jì)單位來(lái)看，池州當(dāng)?shù)匾惨M(jìn)了一些外地的公司，如：南方設(shè)計(jì)院、杭州石田景觀設(shè)計(jì)院、常州設(shè)計(jì)院等，但還尚吸引一些品牌影響力較強(qiáng)的景觀設(shè)

5、計(jì)單位?？梢哉f(shuō)： 目前在售個(gè)案的景觀大都是一些組團(tuán)綠化，整體顯得比較單調(diào)，對(duì)景觀小品的應(yīng)用較少，只有和泰星城采用了一些水景的設(shè)計(jì)。如下圖：這代表了目前池州當(dāng)?shù)鼐坝^設(shè)計(jì)最好的項(xiàng)目。從景觀設(shè)計(jì)上看，整體水準(zhǔn)有待進(jìn)一步提升。建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)分析從目前市場(chǎng)在售個(gè)案使用的建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看：?jiǎn)卧T(mén)：一般采用可視對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)戶門(mén)：采用品牌防盜門(mén)窗：塑鋼窗安保系統(tǒng)：周邊界紅外線報(bào)警系統(tǒng)立面：一般采用涂料，個(gè)別項(xiàng)目有少量面磚搭襯從整體上分析，當(dāng)前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，在售個(gè)案所使用的上述建材設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)還可以，但有些細(xì)節(jié)還是有待提高。如：立面：除了和泰星城外立面有些特點(diǎn)外，其它項(xiàng)目的外立面給人的感覺(jué)很一般。公共過(guò)道：目

6、前在售項(xiàng)目的過(guò)道全部都是水泥地坪，整體品質(zhì)感一般。物業(yè)管理服務(wù)分析通過(guò)對(duì)在售項(xiàng)目的調(diào)查顯示： 匯景國(guó)際花園：金房物業(yè)和泰星城：金房物業(yè)清風(fēng)名苑：華宇物業(yè)煙柳園：青松物業(yè)平天湖水岸花園：菲安物業(yè)通過(guò)上述調(diào)查可以看出：池州最具有代表性的兩個(gè)項(xiàng)目匯景國(guó)際花園和泰星城的物業(yè)管理公司是金房物業(yè)，這也應(yīng)該是目前池州名氣最大的物業(yè)管理公司，是池州的“品牌物業(yè)”。從實(shí)際了解情況來(lái)看，池州當(dāng)?shù)剡€沒(méi)有引進(jìn)一些先進(jìn)的管理模式和高水平的管理公司。在品牌物業(yè)管理上還是一個(gè)空缺。產(chǎn)品調(diào)查綜合評(píng)述：通過(guò)對(duì)池州當(dāng)?shù)卦谑郛a(chǎn)品的調(diào)查以及對(duì)市民走訪了解可以看出：池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)發(fā)展的階段，在售產(chǎn)品基本上是以一種傳統(tǒng)的房地

7、產(chǎn)形式出現(xiàn)，產(chǎn)品細(xì)節(jié)強(qiáng)調(diào)較少，整體品質(zhì)感一般。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、購(gòu)房者觀念的逐漸轉(zhuǎn)變、新的開(kāi)發(fā)理念的形成，我們有理由相信，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要用產(chǎn)品和服務(wù)說(shuō)話。競(jìng)爭(zhēng)分析篇 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析就目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，重點(diǎn)在售住宅項(xiàng)目5個(gè)，分別是：和泰星城二期、平天湖水岸花園、清風(fēng)名苑、煙柳園、百花南苑。除百花南苑小區(qū)外，其它個(gè)案都是今年上半年公開(kāi)的項(xiàng)目。從分布情況來(lái)看，并不集中。從規(guī)模來(lái)看，在售項(xiàng)目規(guī)模都不大，目前都是些余量銷(xiāo)售。按照目前的形勢(shì)分析，到本案公開(kāi)時(shí)候，這些在售個(gè)案對(duì)本案都形成不了大的威脅。結(jié)合項(xiàng)目所在地理位置以及項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度等，我們認(rèn)為本案最重要的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目應(yīng)該是：匯景國(guó)際花園四期

8、和星城明珠。根據(jù)我們的調(diào)查，匯景國(guó)際花園四期已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外登記預(yù)約，預(yù)計(jì)在今年10-11月份會(huì)正式對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，而星城明珠一期目前規(guī)劃已經(jīng)基本確定，預(yù)計(jì)在今年年底也應(yīng)該會(huì)對(duì)外銷(xiāo)售。屆時(shí)，本區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)新推案量會(huì)明顯增大，三個(gè)項(xiàng)目也會(huì)展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。下面，我們將對(duì)匯景國(guó)際花園四期和星城明珠與本案做重點(diǎn)對(duì)比分析。匯景國(guó)際花園四期占地面積：7.1萬(wàn)平方米總建筑面積：10.89萬(wàn)平方米 產(chǎn)品類(lèi)型：多層（22幢）、小高層（7幢）多層：建筑面積7.33萬(wàn)平方米，小高層：建筑面積2.89萬(wàn)平方米戶數(shù)：多層596戶 小高層247戶規(guī)劃面積：88-145平方米（不含頂加閣）主力面積：多層103-109平方米 預(yù)計(jì)

9、公開(kāi)時(shí)間：10月-11月 目前預(yù)約客戶：70組（截止到8月5號(hào)）多層戶型面積配比：88.44-97.5平方米 2/2/1 82戶/14%103-109平方米 3/2/1 174戶/29% 113-117平方米 3/2/2 120戶/20%120-127平方米 3/2/2 108戶/18%頂加閣 112戶/19%星城明珠占地面積：28.09萬(wàn)平方米 總建筑面積：28.09萬(wàn)平方米容積率：1.0 綠化率：40%規(guī)劃戶數(shù)：1912戶 住宅建筑面積：24.2萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積：2.91萬(wàn)平方米 建筑布局：多層、小高層、別墅一期：多層19幢 一期建筑面積：6.68萬(wàn)平方米一期戶數(shù)：522戶 一期主力面

10、積：102.25-115.30平方米一期戶型面積配比：82.19-86.58平方米 2/2/1 82戶/15.7%99.09平方米 3/2/1 48戶/9.2%102.25-115.30平方米 3/2/1 164戶/31.5%116.77-120.90平方米 3/2/2 98戶/18.8%131.14平方米 3/2/2 9戶/1.7%142.43平方米 4/2/2 9戶/1.7%153.30平方米 5/2/2 10戶/1.9%頂加閣樓 102戶/19.5%綜合環(huán)境對(duì)比分析：首先，從三個(gè)項(xiàng)目所處的地理位置看，本案與匯景國(guó)際花園四期同位于九華山大道內(nèi)側(cè)，而星城明珠則是位于九華山大道外側(cè)，在池州當(dāng)?shù)?/p>

11、過(guò)了九華山大道就相當(dāng)于出城一樣的感覺(jué)。其次，從項(xiàng)目周邊小環(huán)境及配套上看，無(wú)疑匯景國(guó)際花園四期更具有一定的優(yōu)勢(shì)。第三，匯景四期依靠前三期的開(kāi)發(fā)，在當(dāng)?shù)鼐哂泻芨叩恼J(rèn)可度，口碑非常好，可以說(shuō)，三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目當(dāng)中，匯景國(guó)際花園四期占有地利、人和兩大關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。因此，綜合環(huán)境對(duì)比優(yōu)勢(shì)依次是：匯景國(guó)際花園四期本案星城明珠項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比分析：見(jiàn)下圖：從上圖中我們可以清晰的看出：星城明珠本案匯景國(guó)際花園四期匯景四期11萬(wàn)平方米，本案18萬(wàn)平方米，星城明珠30萬(wàn)平方米無(wú)疑更具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，星城明珠依靠其規(guī)模大，因此，在小區(qū)內(nèi)部配套上增設(shè)了幼兒園，小學(xué)、超市等，這些是本案和匯景四期不能比較的。項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀對(duì)比分析：從三個(gè)

12、項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀上看，匯景四期延續(xù)了前三期景觀設(shè)計(jì)的風(fēng)格，整體上是以綠化組團(tuán)為主，小品應(yīng)用較少，景觀單一性比較明顯。星城明珠在內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)上引入了部分水系和局部景觀小品的設(shè)計(jì)，在整體上強(qiáng)調(diào)景觀的豐富性，但景觀的連續(xù)性不強(qiáng)。因此,本案在景觀設(shè)計(jì)上，整個(gè)小區(qū)東側(cè)引入部分水景，內(nèi)部設(shè)置多處景觀小品，要在設(shè)計(jì)上要運(yùn)用坡地景觀的設(shè)計(jì)，使整個(gè)小區(qū)的景觀看上去錯(cuò)落有致，要強(qiáng)調(diào)整體上景觀的連續(xù)性和豐富性，突出本案在三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目立面對(duì)比分析：匯景四期立面效果圖從上面的效果圖可以看出：匯景四期的立面基本上也延續(xù)了前三期的風(fēng)格，沒(méi)有突出的特點(diǎn)，四期是以涂料為主，局部棕紅色面磚，藍(lán)色斜面屋頂設(shè)計(jì)，整體效果看上

13、去一般。相對(duì)前三期的立面效果應(yīng)該說(shuō)提升不大。星城明珠一期立面效果圖從上面的效果圖可以看出：星城明珠一期立面也是以涂料為主，局部面磚，整體設(shè)計(jì)上更具有現(xiàn)代特征，立面效果明顯強(qiáng)于匯景四期。戶型對(duì)比分析匯景四期二房約93平方米左右匯景四期三房二衛(wèi)約117平方米左右從匯景四期的戶型可以看出：1、主臥引入飄窗設(shè)計(jì)。2、南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。3、整體戶型全明設(shè)計(jì)。4、整體戶型進(jìn)深在10-11米左右，通透性較好。星城明珠一期二房戶型，面積約82平方米左右星城明珠一期三房二衛(wèi)戶型，面積約117平方米左右從星城明珠一期的戶型可以看出：1、戶型整體開(kāi)間小，二臥+客廳才10.2米。2、南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。3、雙衛(wèi)戶型中套內(nèi)衛(wèi)

14、生間是暗衛(wèi)設(shè)計(jì)。4、整體戶型進(jìn)深在10-11米左右，通透性較好。從上述兩個(gè)項(xiàng)目的戶型面積情況可以看出：兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上沒(méi)有致命的缺點(diǎn)，戶型整體較為方正，進(jìn)深短，通透性好，面積范圍控制也比較好。因此，本案在戶型設(shè)計(jì)上要考慮：具有相同功能的戶型，本案的面積要比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的面積小，由此來(lái)提升本案產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目建議篇 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、項(xiàng)目地理位置接受度較高本地塊位于九華山大道內(nèi)側(cè)，貴中分校以北。從當(dāng)?shù)刭?gòu)房者購(gòu)房習(xí)性以及城市發(fā)展方向來(lái)看，本案所處的地理位置占有一定的優(yōu)勢(shì)。2、項(xiàng)目地形方正，兩面臨水，并且有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)本案西側(cè)、北側(cè)緊靠清溪河、白沙河，水質(zhì)較好。此外，本案地塊方正，

15、總的規(guī)模在18萬(wàn)平方米左右，有利于規(guī)劃高品質(zhì)的項(xiàng)目。項(xiàng)目劣勢(shì)：1、周邊生活配套設(shè)施較少本地塊周邊尚無(wú)直接的生活配套設(shè)施，及大型的公建設(shè)施，給業(yè)主日后的生活造成不便。 2、地塊南側(cè)被啤酒廠和貴中分校隔開(kāi)，給小區(qū)的出入帶來(lái)了一定的不便。3、競(jìng)爭(zhēng)壓力較大在本案的周邊有匯景四期、星城明珠等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，且三個(gè)項(xiàng)目推廣的進(jìn)度相差不大，因此，整體競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻。目標(biāo)客源分析我們的客戶在哪里？通過(guò)對(duì)池州當(dāng)?shù)厥忻竦恼{(diào)查和了解，目前池州當(dāng)?shù)刭?gòu)房者對(duì)購(gòu)房投資行為還處于萌芽之中，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們的觀念會(huì)有一定的轉(zhuǎn)變，屆時(shí)肯定也會(huì)有一小部分人先行動(dòng)起來(lái)，這也是未來(lái)不能小視的購(gòu)房力量。因此，當(dāng)前我們把本案的目

16、標(biāo)客源劃分成以下兩個(gè)層次：1、有效需求客戶這部分市民通常情況下都有購(gòu)買(mǎi)商品房的意愿，并且已經(jīng)具備了一定的支付能力，這部分客源將占未來(lái)購(gòu)買(mǎi)客戶的較大比重，也正是本案的主力客源。他們的身份應(yīng)該是：公務(wù)員、教師、醫(yī)生、銀行職員、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主以及一些中高收入的家庭。2、潛在需求客戶這部分市民通常情況下也有購(gòu)買(mǎi)商品房的意愿，但尚不完全具備支付能力，這部分客源在一定條件下可以轉(zhuǎn)變成有效客源，但這些人對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房有嚴(yán)格的預(yù)算。他們的身份應(yīng)該是：渴望改善居住條件的拆遷安置戶、希望子女有較好就學(xué)條件的家庭以及一些有婚育打算的年輕人。他們要買(mǎi)什么樣的房子？通過(guò)對(duì)池州當(dāng)?shù)卦谑蹅€(gè)案的調(diào)查以及對(duì)市民的走訪發(fā)現(xiàn)：1、8

17、0-90平米二房二廳一衛(wèi)的產(chǎn)品去化速度較快，有一定的市場(chǎng)需求。根據(jù)我們的調(diào)查顯示：和泰星城二期35戶二房戶型在公開(kāi)后較短的時(shí)間內(nèi)便全部去化，匯景國(guó)際花園三期210戶二房戶型早已銷(xiāo)售一空。清風(fēng)名苑35戶二房戶型到目前為止也只余下1戶。2、100-110平方米三房是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流戶型面積。 目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主力面積普遍在100-110平方米左右， 是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上認(rèn)可度最高的戶型面積。如：和泰星城二期，清風(fēng)名苑、煙柳園、匯景國(guó)際花園三期等，但從戶型的設(shè)計(jì)上，目前在售的和泰星城二期占有一定的優(yōu)勢(shì)，因此，該案也成了目前在售個(gè)案當(dāng)中銷(xiāo)售最好的項(xiàng)目。3、購(gòu)房者對(duì)小區(qū)生活配套、就學(xué)條件、小區(qū)景

18、觀以及開(kāi)發(fā)商的實(shí)力四大因素最為看重。通過(guò)對(duì)在售個(gè)案的調(diào)查顯示：池州當(dāng)?shù)卦谑蹅€(gè)案中，普遍存在的問(wèn)題是項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施不完善，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)不多。在對(duì)市民的走訪過(guò)程中有不少的市民向我們描述心中理想的產(chǎn)品應(yīng)該是：小區(qū)周邊有一定的生活配套設(shè)施，能滿足基本的生活需求，子女上學(xué)比較方便，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境舒適，開(kāi)發(fā)商品牌影響力較好的小區(qū)。如：匯景國(guó)際花園。戶型面積配比建議根據(jù)我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查以及對(duì)池州市場(chǎng)的了解，我們認(rèn)為本案的戶型面積配比建議應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)因素：1、目前池州房地產(chǎn)市場(chǎng)上主流戶型面積為100-110平方米三房產(chǎn)品。2、考慮到池州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)給予小戶型產(chǎn)品一定的

19、關(guān)注。3、根據(jù)目前市場(chǎng)的反映和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型的分析,本案在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮：具有相同功能的戶型，本案的面積要比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的面積小，由此來(lái)提升本案產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。4、提升戶型細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)，優(yōu)化戶型的使用功能。具體戶型面積配比如下：（一期）戶型面積范圍(m2)配比(%)（小2房）二房二廳一衛(wèi)70-755%二房二廳一衛(wèi)80-8515%（小3房）三房二廳一衛(wèi)95-10020%三房二廳一衛(wèi)100-10520%三房二廳二衛(wèi)110-11515%四房二廳二衛(wèi)125-1305%頂加閣20%針對(duì)上述本案提出的戶型面積配比與匯景四期和星城明珠一期相對(duì)比：（假設(shè)平均單價(jià)按照2300元/平方米計(jì)算）對(duì)比二房二廳一衛(wèi)：項(xiàng)

20、目名稱戶型面積（）總價(jià)（萬(wàn)元）比例（%）碧水青城2/2/170-7580-8516.1-17.318.4-19.65%15%匯景四期2/2/188-9720.2-22.314%星城明珠2/2/182-8718.9-20.016%上列表顯示： 1、本案二房產(chǎn)品有5%面積在75平方米以下，總價(jià)控制在17.3萬(wàn)以下，這是兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都不具有的。2、本案其余15%二房產(chǎn)品面積在85平方米以下，總價(jià)全部控制在了20萬(wàn)以下，匯景四期二房總價(jià)全部在20萬(wàn)以上，最高達(dá)到22萬(wàn)以上，無(wú)疑本案的優(yōu)勢(shì)非常明顯。而星城明珠的二房產(chǎn)品無(wú)論是在面積還是在總價(jià)的控制上與本案都不相上下，因此，本案15%的二房較星城明珠的二房

21、而言優(yōu)勢(shì)較小，關(guān)鍵要看誰(shuí)設(shè)計(jì)的更合理。對(duì)比三房二廳一衛(wèi)：項(xiàng)目名稱戶型面積（）總價(jià)（萬(wàn)元）比例（%）碧水青城3/2/195-100100-10521.9-2323-24.220%20%匯景四期3/2/1103-10923.7-25.129%星城明珠3/2/199-100102-11522.8-2323.5-26.59.2%31.5%上列表顯示： 1、三房二廳一衛(wèi)的戶型都是三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的主力戶型。2、本案與星城明珠三房二廳一衛(wèi)的第一區(qū)間相差不大，關(guān)鍵還是要看誰(shuí)設(shè)計(jì)的更合理。而第二區(qū)間本案較星城明珠還是有一定的差別，總價(jià)最高的相差2萬(wàn)元/戶，與匯景四期對(duì)比，最低價(jià)差0.7萬(wàn)/戶，最高價(jià)差0.9萬(wàn)/戶

22、，因此，本案還是具備一定的優(yōu)勢(shì)。對(duì)比三房二廳二衛(wèi)：項(xiàng)目名稱戶型面積（）總價(jià)（萬(wàn)元）比例（%）碧水青城3/2/2110-11525.3-26.515%匯景四期3/2/2113-117120-12726.0-26.927.6-29.221%18%星城明珠3/2/2117-12126.9-27.820.5%上列表顯示： 匯景四期三房二廳二衛(wèi)的戶型在第一區(qū)間與本案相比較為接近，本案的優(yōu)勢(shì)較小，而星城明珠略占劣勢(shì)。相比匯景四期三房二廳二衛(wèi)的戶型在第二區(qū)間面積明顯偏大，不占任何的優(yōu)勢(shì)。綜上所述：本案在同樣的戶型和使用功能上，面積范圍較競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案均小，總價(jià)的控制上占有優(yōu)勢(shì)，這樣的戶型面積設(shè)計(jì)無(wú)疑會(huì)大大提升本案

23、產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。此外，根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，頂樓加閣樓的戶型去化速度較慢，兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的頂樓加閣樓的戶型調(diào)整不大，總面積偏大。而本案在戶型設(shè)計(jì)上閣樓面積要盡量做小，作為贈(zèng)送面積的露臺(tái)可以做大（南北露臺(tái)），加強(qiáng)此類(lèi)產(chǎn)品的去化速度，這樣在產(chǎn)品綜合設(shè)計(jì)上本案就會(huì)占有明顯的優(yōu)勢(shì)。智能化建議1、寬帶高速、電話接入系統(tǒng)2、緊急求助系統(tǒng)3、智能ic卡系統(tǒng)，社區(qū)一卡通以及車(chē)輛出入管理系統(tǒng)4、單元門(mén)可視對(duì)講系統(tǒng)5、紅外線報(bào)警系統(tǒng)，防火、防煤氣泄漏的報(bào)警 6、電子巡更、閉路監(jiān)控、出入口門(mén)禁管理系統(tǒng)7、小高層設(shè)置智能化電梯刷卡系統(tǒng)8、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)物業(yè)管理建議1、24小時(shí)保安及監(jiān)控服務(wù)：專業(yè)的保安、配備先進(jìn)的智能化安

24、防系統(tǒng)，全天候時(shí)刻維護(hù)業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全。 2、公共區(qū)域清潔：定期打掃公共區(qū)域的衛(wèi)生及清洗。3、失物招領(lǐng)：如有遺失物品，可通過(guò)張貼啟事通知失主認(rèn)領(lǐng)。4、各類(lèi)代辦服務(wù)：包括代收郵件、代辦速遞服務(wù)、代訂報(bào)刊雜志、代訂花、訂水、代辦專業(yè)保險(xiǎn)推薦等服務(wù)。營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 篇 篇推 案 策 略有關(guān)推案量的思考三個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，三個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣期其他的幾點(diǎn)考慮有關(guān)推案量的思考參考一：（情況理想，項(xiàng)目接受度非常高）750套/年匯景三期，2004年9月底拿到預(yù)售證，到目前共成交了895套住宅，余1套.我們估計(jì)其在房源供應(yīng)充足的情況下，銷(xiāo)售速度為750套/年左右。參考二（情況正常，項(xiàng)目接受度比較高）450套/年和泰

25、一期，2004年11月開(kāi)盤(pán)，到目前共成交了346套住宅，余3套；和泰二期，2006年1月開(kāi)盤(pán)，到目前共成交了221套住宅，余136套。我們估計(jì)其在房源供應(yīng)充足的情況下，銷(xiāo)售速度為450套/年左右。對(duì)本案的預(yù)估如果前期售樓中心樣板區(qū)將產(chǎn)品特點(diǎn)完全展示出來(lái)，我們認(rèn)為在池州當(dāng)?shù)剡€是可以造成轟動(dòng)效應(yīng)的，但達(dá)到750套/年，難度還是非常大的，2005年的匯景可以說(shuō)是獨(dú)大，可以達(dá)到這個(gè)數(shù)字，但我們公開(kāi)時(shí)，匯景四期、星城明珠都是推案密集階段，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，即便我們?nèi)〉昧烁?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其他兩個(gè)項(xiàng)目也必然分流相當(dāng)多客源，我們預(yù)估本案的銷(xiāo)售速度在500套/年左右，即6萬(wàn)上下，約占市場(chǎng)份額的1520。理想的情況可以在

26、600套以上，即超過(guò)7萬(wàn)。綜上所述，我們認(rèn)為：本案每年推出89萬(wàn)的案量，保證有一定的房源供應(yīng)。三個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，三個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣期三個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段一期：整個(gè)多層部分。二期：北層小高層和高層。三期：東側(cè)酒店式管理的小高層三個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣期批次計(jì)劃推出時(shí)間位置類(lèi)型戶數(shù)(戶)面積()一期06/1207/05整個(gè)多層部分25幢多層6708.1萬(wàn)二期07/0608/11北側(cè)小高層和高層5幢小高層（308戶）2幢高層（96戶）4045.4萬(wàn)三期07/12東側(cè)酒店式管理的小高層6幢小高層2403.3萬(wàn)合計(jì)131416.8萬(wàn)注：以上面積中不包含商業(yè)部分面積，商業(yè)部分視情況推出。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)

27、、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。一、 二期推案計(jì)劃二期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期二期引導(dǎo)期一期尾盤(pán)期二次強(qiáng)銷(xiāo)期一期持續(xù)期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期引導(dǎo)期準(zhǔn)備期89月1011月12月07/013月45月6-7月810月1112月圖 推廣計(jì)劃安排示意其他的幾點(diǎn)考慮推案節(jié)奏的考慮理想的推案節(jié)奏：推出積累推出積累，每次推案后都能在1、2月內(nèi)達(dá)到較高的銷(xiāo)售率，這樣有助于整體去化，項(xiàng)目的口碑也會(huì)很好，購(gòu)房者都會(huì)覺(jué)得房子很搶手，然后積累客戶繼續(xù)推出新房源，這樣每次的推案量就要控制，不要太多。首期推出的時(shí)間在12月，這個(gè)調(diào)整的余地不大，關(guān)鍵是案量，在最初的

28、階段我們認(rèn)為本案的形象已有了一定接受度，但僅僅停留在營(yíng)銷(xiāo)層面（由廣告、售樓中心建立），項(xiàng)目的效果并未真正展現(xiàn)，這時(shí)推出一期670套的案量是比較大的，建議首期推出500戶左右，當(dāng)然我們也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況考慮是否加推。二期中有小高層，根據(jù)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到主體結(jié)構(gòu)的三分之二才可以銷(xiāo)售，估計(jì)會(huì)在07年底左右。如果這時(shí)一期推出的房源基本銷(xiāo)售，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)什么選擇余地的情況下，可以在年底推出二期中部分小高層產(chǎn)品，關(guān)鍵還是看客戶的積累情況。有關(guān)小高層的考慮小高層產(chǎn)品在池州還沒(méi)有真正推出，目前在本案、匯景四期、星城明珠中都有小高層的規(guī)劃，具體那個(gè)項(xiàng)目先推出小高層，現(xiàn)在還不能確定。但對(duì)本案來(lái)講尤其要注意小高層，本案

29、共有548戶小高層， 96戶高層，約有50都是小高層以上的產(chǎn)品。對(duì)于我們，目前最重要的不是討論小高層能不能被接受的問(wèn)題，而是如何引導(dǎo)小高層的問(wèn)題。價(jià) 格 策 略需要考慮的背景本案的價(jià)格策略具體的價(jià)格計(jì)劃需要考慮的背景本案總建筑面積在20萬(wàn)左右，推廣周期在3年以上，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。本案推出時(shí)面臨匯景四期、星城明珠這兩個(gè)項(xiàng)目的巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力下。匯景四期預(yù)計(jì)在11月前就能開(kāi)盤(pán)，星城明珠也在11月左右，占據(jù)了一定的先機(jī)，我們開(kāi)盤(pán)時(shí)不得不參考上述兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格，尤其是匯景的價(jià)格。本案的價(jià)格策略策略一：先期緊盯匯景，后期轉(zhuǎn)為主動(dòng)策略二：低開(kāi)高走，穩(wěn)步提升先期，購(gòu)房者對(duì)本案還沒(méi)有認(rèn)識(shí)，匯景的品牌效應(yīng)又很大，這時(shí)

30、我們相對(duì)被動(dòng)，因此要緊緊盯住匯景四期的推出價(jià)格，這里的緊盯并不是說(shuō)一定要比匯景低，而是要對(duì)比參考，如果我們售樓中心、營(yíng)銷(xiāo)推廣等工作到位，客戶非常認(rèn)可，也可能超過(guò)匯景的售價(jià)。后期，在一期外立面出來(lái)，整體有了實(shí)景體驗(yàn)，品牌建立起來(lái)后，我們很有可能成為市場(chǎng)價(jià)格的主導(dǎo)者。具體的價(jià)格計(jì)劃批次戶 數(shù)(戶)面 積()銷(xiāo)售率匯總05050707080809090一期6708.1萬(wàn)執(zhí)行價(jià)格230023502400245025002355元/銷(xiāo)售金額9315萬(wàn)3807萬(wàn)1944萬(wàn)1985萬(wàn)2025萬(wàn)19076萬(wàn)元二期4045.4萬(wàn)執(zhí)行價(jià)格240024502480250025502443元/銷(xiāo)售金額6480萬(wàn)264

31、6萬(wàn)1339萬(wàn)1350萬(wàn)1377萬(wàn)13192萬(wàn)元三期2403.3萬(wàn)執(zhí)行價(jià)格240024502480250025502493元/銷(xiāo)售金額3960萬(wàn)1617萬(wàn)818萬(wàn)825萬(wàn)842萬(wàn)8062萬(wàn)元合計(jì)131416.8萬(wàn)總銷(xiāo)售金額：4.033億元總平均價(jià)：2400元/注：商鋪未計(jì)算在內(nèi)，各期面積為預(yù)估和最終面積會(huì)有些差距。說(shuō)明本計(jì)劃采取的是謹(jǐn)慎性原則，首先考慮的是保證整體的去化。二期較一期有100元/的拉升，但如果我們的營(yíng)銷(xiāo)工作到位，產(chǎn)品的形象展示出來(lái)了，有可能超過(guò)這個(gè)數(shù)字。三期沿九華山大道，位置相對(duì)較差，建議價(jià)格不再拉高。以上是較為理想的情況下的價(jià)格計(jì)劃，在具體執(zhí)行時(shí)將根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。前期營(yíng)銷(xiāo)

32、要點(diǎn)售樓中心的營(yíng)建前期客戶積累開(kāi)盤(pán)條件售樓中心的營(yíng)建【方案一】沿九華山大道先行建造一部分商業(yè)用房，作為售樓中心使用?！菊f(shuō) 明】1）本案周邊并沒(méi)有找到可做售樓處的合適店面，勉強(qiáng)定一個(gè)，展示效果很有限。2）本案總的規(guī)模在20萬(wàn)平方米左右，整體運(yùn)做周期要在3年以上，大盤(pán)就要有大盤(pán)的氣勢(shì)，一定要有能夠體現(xiàn)項(xiàng)目綜合品質(zhì)感的銷(xiāo)售中心。售樓中心建造標(biāo)準(zhǔn)售樓中心是體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)的第一場(chǎng)所，也是項(xiàng)目進(jìn)行宣傳時(shí)的重要賣(mài)點(diǎn)。因此，在建造過(guò)程中要充分體現(xiàn)項(xiàng)目立面效果和建筑風(fēng)格，對(duì)小區(qū)環(huán)境氛圍的營(yíng)造，要展示小區(qū)物業(yè)管理的水準(zhǔn)等，要讓客戶充分感覺(jué)到本案與其它個(gè)案的區(qū)別，這對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)感和特點(diǎn)的塑造以及開(kāi)發(fā)商實(shí)力的體現(xiàn)起著至關(guān)

33、重要的作用。標(biāo)準(zhǔn)：1、占地800，一層室內(nèi)面積在500左右。2、功能布局合理，分區(qū)明確。主要應(yīng)包括：柜臺(tái)區(qū)、銷(xiāo)售洽談區(qū)、模型展示區(qū)、裱板展示區(qū)、戶型展示區(qū)，休息區(qū)以及游樂(lè)區(qū)等，其余還要有環(huán)境樣板區(qū)、停車(chē)區(qū)以及精神堡壘等。方案一具體位置見(jiàn)下圖：【方案二】1、沿百牙路借貴中分校的地方建造銷(xiāo)售中心，使用34年。2、占地500，室內(nèi)面積在200左右。3、在百牙路口，建議做精神堡壘，一方面起引導(dǎo)作用，另一方面具有廣告功能，體現(xiàn)出本案的品質(zhì)。方案二具體位置見(jiàn)下圖：前期客戶積累推廣先行，正常的客戶積累期需要23個(gè)月，假設(shè)我們?cè)?2月中旬開(kāi)盤(pán)的話，最晚10月中旬，廣告就要全面投放了?？紤]到匯景四期可能在101

34、1月開(kāi)盤(pán)，我們兩個(gè)項(xiàng)目的客源比較相似，而池州的客源本就有限，因此較為理想的廣告投放時(shí)間為9月底前。這樣可以攔截匯景的一部分客源。前期的客戶積累，可以以“青城會(huì)”購(gòu)房者俱樂(lè)部的形式，享受一定的會(huì)員優(yōu)惠，組織一系列的sp活動(dòng)，廣告推廣上則以“青城會(huì)期刊”的形式出現(xiàn)，講述項(xiàng)目的進(jìn)程和新聞。開(kāi)盤(pán)條件本案是個(gè)大盤(pán)，首次開(kāi)盤(pán)的效果至關(guān)重要，因此一定要一炮打響，我們建議，本案首次開(kāi)盤(pán)時(shí)必須具備如下條件：1） 銷(xiāo)售中心及樣板區(qū)完工，建筑特色完全展示出來(lái)。2） 前期意向客戶積累（很有購(gòu)買(mǎi)意向的客戶）超過(guò)500組如果以上條件不具備，我們寧愿將開(kāi)盤(pán)時(shí)間適當(dāng)延后。媒體發(fā)布設(shè)想媒體渠道選擇根據(jù)我們的調(diào)查和了解，目前池州

35、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在媒體選擇上大都來(lái)自以下幾個(gè)方面： 電視廣告：主要是以滾動(dòng)字幕、形象廣告以及點(diǎn)播電視劇的形式出現(xiàn)，集中播放的時(shí)段在池州新聞前。戶外廣告：主要是大型戶外看板、引導(dǎo)旗、工地圍板以及橫幅廣告。報(bào)紙廣告：主要是池州日?qǐng)?bào)，市區(qū)發(fā)行量約為7000份左右/天。短信群發(fā)：這種方式只有和泰星城使用過(guò)，據(jù)我們的了解效果還不錯(cuò)。夾報(bào)：是以郵政定點(diǎn)投放為主。碧水青城案媒體發(fā)布設(shè)想（初步方案）廣告總預(yù)算預(yù)算比率按項(xiàng)目銷(xiāo)售金額的7計(jì)，總銷(xiāo)售額暫按4.5億計(jì)廣告總預(yù)算=4.5億7=310萬(wàn)其中：一期（約4萬(wàn)）：100萬(wàn)后期（15萬(wàn)）：210萬(wàn)注：由于一期處于項(xiàng)目推廣初期，預(yù)算比例要高一些【廣告的執(zhí)行】根據(jù)總預(yù)

36、算制訂分期的廣告預(yù)算表在具體執(zhí)行的時(shí)候利用廣告費(fèi)用控制表對(duì)廣告費(fèi)的執(zhí)行進(jìn)隨時(shí)的監(jiān)控，并確保不超過(guò)預(yù)算。在每月下旬確定下個(gè)月的月度媒體發(fā)布計(jì)劃，其中注明發(fā)布的形式、規(guī)格、費(fèi)用，我們將根據(jù)雙方確定的月度媒體發(fā)布計(jì)劃安排具體工作。在銷(xiāo)售過(guò)程中根據(jù)銷(xiāo)售的進(jìn)度調(diào)整廣告投入?！久襟w組合構(gòu)成】以戶外廣告、電視、報(bào)紙作為主打媒體以短信息、夾報(bào)、車(chē)身廣告為輔助媒體【具體設(shè)想】戶外部分1、）引導(dǎo)旗。市區(qū)主要是秋浦路東湖路百牙路九華山大道沿線。2、）戶外看板。黃1位置是齊山大道與九華山大道交叉口，此處是目前進(jìn)出池州的一個(gè)主要路口。黃2位置是市區(qū)秋浦路與長(zhǎng)江路交叉口，此處是目前池州人流量最大的十字路口，也是房產(chǎn)商必爭(zhēng)

37、之地。黃3位置是位于九華山大道與清風(fēng)路交叉口上，主要攔截到星城明珠去看房的客戶。此外，在該位置（綠6）同時(shí)設(shè)置售樓中心指示牌。黃4位置是位于百牙路與九華山大道交叉口處，是位于售樓中心南側(cè)的主看板。3、）銷(xiāo)售中心外營(yíng)建精神堡壘（綠5）。詳見(jiàn)示意圖：電視部分可以采用3種形式結(jié)合的方式1）以滾動(dòng)字幕的形式告知客戶，盡可能的擴(kuò)大宣傳面，吸引客戶電話咨詢或來(lái)現(xiàn)場(chǎng)咨詢以達(dá)到客戶積累的目的。2）池州新聞綜合頻道以形象短篇及售樓處實(shí)景為主，可以采用在池州新聞和池州天氣預(yù)報(bào)前播放，加深客戶對(duì)本案的印象。3）以獨(dú)家點(diǎn)播電視劇的形式出現(xiàn)。報(bào)紙池州的報(bào)紙媒體有池州日?qǐng)?bào)、廣播電視報(bào)等。目前，池州日?qǐng)?bào)的日均發(fā)行量約為2萬(wàn)

38、份，其中池州市區(qū)約7000份左右。考慮到報(bào)紙媒體在池州當(dāng)?shù)氐膶?shí)際效果，我們建議選擇池州日?qǐng)?bào)報(bào)眼為輔，主要是針對(duì)當(dāng)?shù)匾恍┱ぷ魅藛T和企事業(yè)單位職工等?；ヂ?lián)網(wǎng)池州房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)上系統(tǒng)具有一定的權(quán)威性，而且該系統(tǒng)的使用功能相當(dāng)完善，但在網(wǎng)上進(jìn)行廣告宣傳的并沒(méi)有，因此建議可在池州房地產(chǎn)網(wǎng)做些橫幅類(lèi)的廣告宣傳語(yǔ)進(jìn)行宣傳，在推案前期應(yīng)該是可行的。短信息短信群發(fā)主要視項(xiàng)目整個(gè)進(jìn)度給客戶發(fā)送針對(duì)性的信息，如：售樓中心正式對(duì)外開(kāi)放、預(yù)約登記、正式認(rèn)購(gòu)等信息。夾報(bào)主要是依靠當(dāng)?shù)剜]政部門(mén)與池州日?qǐng)?bào)掛鉤進(jìn)行定點(diǎn)派發(fā)，也可由公司指定地點(diǎn)派發(fā)。車(chē)身廣告推薦線路：11路規(guī)格：6米*1.2米主要停靠站點(diǎn)：長(zhǎng)江南路、秋浦中路、

39、百牙路、清風(fēng)路等。碧水青城案廣告預(yù)算表（一期）類(lèi)別項(xiàng)目預(yù)算金額（單位：元）固定部分戶外看板、引導(dǎo)旗400000模型100000小計(jì)：500000可變動(dòng)部分銷(xiāo)平、銷(xiāo)海50000樓書(shū)30000dm、海報(bào)50000手提袋、信封、信紙、名片20000小計(jì)：150000變動(dòng)部分np（報(bào)眼）120000電視廣告100000互聯(lián)網(wǎng)20000夾報(bào)10000短信息10000車(chē)身廣告40000小計(jì)：300000雜支部分小計(jì)：50000合計(jì)：1000000產(chǎn)品導(dǎo)入期媒體發(fā)布計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間正式開(kāi)盤(pán)前6周具體安排第一周第二周第三周第四周第五周第六周戶 外市中心完成工地主看板完成引導(dǎo)旗完成售樓處外主看板完成齊山大道與九華山交叉口完成報(bào)紙池州日?qǐng)?bào)引導(dǎo)引導(dǎo)預(yù)約預(yù)約公開(kāi)公開(kāi)短信息售樓處對(duì)外發(fā)布公開(kāi)前發(fā)布電 視滾動(dòng)字幕開(kāi)始每天1次30秒每天2次30秒夾報(bào)開(kāi)始執(zhí)行車(chē)身廣告開(kāi)始互 聯(lián) 網(wǎng)開(kāi)始營(yíng)銷(xiāo)推廣醞釀期：2006年9月下旬11月下旬推廣目的：通過(guò)前期有計(jì)劃的媒體推廣和道具鋪墊，使市民能大致了解“碧水青城”產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)所在，有效地吸引目標(biāo)客戶群的注意。同時(shí)，通過(guò)戶外道具的集中宣傳和對(duì)售樓中心的有利包裝，引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)咨詢，從而積累客戶源。推廣手段：1、通過(guò)工地到售樓處的羅馬旗引導(dǎo)，吸引客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)； 2、搭建售樓處，通過(guò)售樓處裱板的展示，從