煙臺城市房地產(chǎn)市場研究報告53頁

1、房策網(wǎng) 2008房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫！貨到付款！2008房地產(chǎn)策劃大全貨到付款！電話qq：69031789煙臺城市研究報告2007年目 錄第一部分：煙臺市城市宏觀環(huán)境3第一節(jié)：城市概況3第二節(jié)：城市經(jīng)濟5第三節(jié)：居民生活9第四節(jié)：煙臺市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析11第二部分：煙臺市房地產(chǎn)市場概況及發(fā)展趨勢15第一節(jié)：煙臺市房地產(chǎn)市場概況15第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析18一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場情況18二、芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場情況21三、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場情況23第三節(jié)：煙臺市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢24第三部分：住宅市場分析及市場供應量預測28第一節(jié)：主要在售項目分析30第四部分

2、：開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析35第一節(jié)：開發(fā)區(qū)總體情況35第二節(jié)：一線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析36第三節(jié)：二線海景板塊發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析38第四節(jié)：三線海景板塊及邊緣地帶現(xiàn)狀及前景分析41第五部分：目標消費者調(diào)研44第一節(jié)：住宅消費者調(diào)研44第六部分：土地市場基本狀況47第一節(jié)：基準地價47第二節(jié)：煙臺市歷年大型土地招牌掛回顧47第七部分：市場調(diào)研結(jié)論及開發(fā)區(qū)項目基本情況51第一節(jié)：市場調(diào)研重要結(jié)論51一、煙臺市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：51二、煙臺市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢51第二節(jié)：長江路項目基本情況52第一部分：煙臺市城市宏觀環(huán)境通過對煙臺市城市概況、經(jīng)濟發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面

3、的闡述與分析、預測，把握煙臺房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。第一節(jié)：城市概況要點概述： 優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢使煙臺市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ?從城區(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺市已屬于山東省大城市行列； 煙臺市風景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。一、地理位置煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連、韓國、日本隔海相望，是國家重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的重要城市和中國最具競爭力的城市之一。全市海岸線曲長702.5公里，海島曲長206.62公里。二、行政區(qū)劃及面積煙臺市轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)5個行政區(qū)及長島縣，代

4、管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠、棲霞、海陽7個縣級市。全市設鎮(zhèn)94個，街道辦事處48個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。煙臺市最大橫距214公里，最大縱距130公里，土地面積13745.95平方公里，其中市區(qū)面積2643.60平方公里。三、城市人口年份城市人口（萬人）增長率2003年170.832004年174.342.42%2005年176.261.10%2005年末煙臺市戶籍數(shù)為225.03萬戶，人口為647.78萬人，人口比去年增長0.115%，其中非農(nóng)業(yè)人口296.81萬人，煙臺市區(qū)人口達到176.26萬人，城市人口持續(xù)增長，但速度逐漸放緩。從城市人口規(guī)?？?/p>

5、，煙臺市已位于山東省大城市行列。四、城市交通便捷煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢，為城市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 陸：煙臺市擁有多條高速公路、國道、鐵路貫穿全境，2005年末全市公路通車里程6561.3公里，其中一級公路通車里程634.3公里，高速公路通車里程368.9公里。 海：煙臺沿海10處港口中有5處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢。其中煙臺港是山東半島三大樞紐港口之一，是煙臺作為全國重要港口城市的標志，是中國北方重要的對外貿(mào)易樞紐港，與70多個國家和地區(qū)的100多個港口直接通航。 空：航空業(yè)快速發(fā)展，2005年煙臺空港已與國內(nèi)外48個城市開通航線，國際航線5條，每周航班

6、22個，2005年共執(zhí)行航線61條，平均每周有143個航班。五、優(yōu)越的地理位置造就煙臺成為優(yōu)秀旅游城市煙臺市北、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，有大小基巖島嶼63個，海岸與海島交相輝映，海光山色秀麗，適宜人類居住，煙臺市轄區(qū)內(nèi)自然、人文景觀豐富，是游覽避暑勝地。全市旅游資源按點、區(qū)、帶科學組合為“三區(qū)十景一條帶，四城五園六條線”，如：蓬萊風景旅游區(qū)、炮臺山公園、芝罘島海濱美食城等，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。2005年年共接待海內(nèi)外游客1454.56萬人次，其中，國際游客18.51萬人次，國內(nèi)游客1436.05萬人次。煙臺已成為名符其實的“中國優(yōu)秀旅游城市”。 第二節(jié)：城市經(jīng)濟要

7、點概述： 煙臺市經(jīng)濟發(fā)展強勁并持續(xù)快速增長，2005年煙臺市gdp總量已超過濟南，僅次于青島，居山東省第二位； 三產(chǎn)比例更趨合理，進一步奠定煙臺市沿海工業(yè)城市的地位； 財政實力與稅收進一步加強； 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資進一步加大； 城市基礎配套設施不斷完善，給房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的城市環(huán)境。一、國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均gdp持續(xù)快速增長煙臺市是國家首批沿海開放城市之一，是21世紀中國重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的重要生長點，近幾年經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展。（一）煙臺市gdp（資料來源：煙臺市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）“十五”期間，煙臺市經(jīng)濟持續(xù)高速增長。2005年gdp達到2012.46億元，高于全省和全國首批十

8、四個沿海開放城市平均增幅，在全國各大中城市國內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位。（二）與山東省其他經(jīng)濟發(fā)達城市比較（資料來源：當?shù)卣块T統(tǒng)計公報）從上表可以看出，2005年煙臺市gdp總量與山東其他發(fā)達城市相比，僅次于青島，居山東省第二位。2006年第一季度gdp總量為489.13億元，總量居全省第二，經(jīng)濟發(fā)展速度進一步加快。（三）人均gdpgdp煙臺市3810（美元）全 國1700（美元）（資料來源：政府統(tǒng)計公報）2005年煙臺市人均gdp為30899元，按美元對人民幣匯率比為8.11:1來算為3810美元，而2005全國年人均gdp為1700美元，煙臺市人均gdp是全國的2.24倍。根據(jù)世界銀行1

9、999年的劃分標準：低收入國家為760美元以下，下中等收入國家為760-3030美元，上中等收入國家為3031-9360美元，高收入國家為9361美元以上。按這個標準，煙臺市的人均gdp已達到上中等收入國家水平。二、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速（資料來源：煙臺市2004、2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）經(jīng)過不斷調(diào)整，2005年煙臺市第一產(chǎn)業(yè)比例有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比例增長近7個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比例的提高更進一步奠定煙臺市沿海工業(yè)城市的地位。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值193.48億元，比上年增長5.6%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1228.43億元，比上年增長21.3%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值59

10、0.55億元，比上年增長14.4%。第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、合理及各產(chǎn)業(yè)總值不斷增加，煙臺市將會進入一個新的發(fā)展階段。三、財政實力增強，全市稅收進一步增加（資料來源：煙臺市2004、2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）2005年，煙臺市與地方財政收入大幅度提升，實力進一步增強。全市境內(nèi)財政總收入達到293.5億元，實現(xiàn)地方財政收入87.04億元，分別在2004年的基礎上增加24.8%、36.0%。在城市經(jīng)濟強勁發(fā)展的同時，全市稅收進一步增加，2005年達到189.17億元。四、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資進一步加大（一）煙臺市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額（資料來源：煙臺市歷年政府部分統(tǒng)計公報）2005

11、年煙臺市全年全社會完成固定資產(chǎn)投資1460.38億元，占gdp總額的72.57%，遠遠超過國家的48.6%平均水平，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資109.88億元，比2004年增長15.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資力度加大，其中住宅投資80.13億元，增長15.1%，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的72.9%。（二）與山東發(fā)達城市比較（資料來源：各城市政府部門統(tǒng)計公報）從固定資產(chǎn)投資額看，煙臺市已位居山東省前列；（資料來源：各城市政府部門統(tǒng)計公報）從房地產(chǎn)投資額與占gdp比重看，煙臺市次于青島和濟南，這說明房地產(chǎn)仍有一定發(fā)展空間。五、進出口總額迅速加大2005年，煙臺市實現(xiàn)進出口總

12、額114.8億美元，進出口貿(mào)易迅速加大，進一步融入世界經(jīng)濟貿(mào)易體系。其中出口64.83億美元，增長44.2%；進口49.97億美元，增長42.8%。小結(jié)：近幾年，煙臺市經(jīng)濟發(fā)展迅速，三產(chǎn)比例日趨合理，2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值已位于山東省和全國前列，經(jīng)濟實力的增強促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資持續(xù)加大，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎。第三節(jié)：居民生活要點概述： 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強； 社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛； 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對較少，房地產(chǎn)市場還有較大的需求空間； 居民存款繼續(xù)增長，市場消費需求未充分釋放。一、居民收入與支出均

13、有提升經(jīng)濟指標類型20032004年2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）97851080312452人均消費支出（元）747980549035居住消費支出比重6.48%6.22%6.37%恩格爾系數(shù)37.3%。37.2%農(nóng)村居民人均純收入（元）412046605347人均生活支出（元）28093138居住消費支出比重10.97%7.54%7.57%恩格爾系數(shù)249439.95%39.29%（資料來源：煙臺市政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2005年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民收入與支出比2004年均有較大幅度提升，居住消費支出占消費支出的比例較小且浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經(jīng)濟負擔。 恩格爾系

14、數(shù)在一定程度上衡量可以一個國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。目前煙臺市城鎮(zhèn)、農(nóng)村恩格爾系數(shù)均在3040%之內(nèi)，說明煙臺居民已步入富裕行列，消費能力逐漸增強，對住房面積和居住質(zhì)量的需求也隨之增強。二、社會消費品零售總額增長幅度較大2003年2004年2005年366.11億元516.43億元599.58億元（資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報）2005年煙臺市社會消費品零售總額接近600億，在2004年的基礎上增長16.1%，這表明消費品市場交易繁榮，居民購買

15、力比較旺盛。三、2005年城市居民人均住房面積城市居民人均現(xiàn)房面積煙臺市18.67山東省21.9全國26（資料來源：政府部門統(tǒng)計公報、網(wǎng)站）從上表可以看出，2005年煙臺市城市居民人均住房面積為18.67m2，與山東省平均水平尚有一定距離，和全國相比差距更大，一方面說明煙臺市房地產(chǎn)市場發(fā)展相對緩慢，另一方面也預示著煙臺房地產(chǎn)市場還有很大的需求空間。四、銀行存款繼續(xù)增加2003年2004年2005年1296.58億元1463.55億元1683.20億元（資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報、年鑒）2005年，煙臺市居民存款額達到1683.20億元。這一方面說明居民收入不斷提高，另一方面也說明煙臺

16、市民投資渠道少，市場消費需求未充分釋放，而房地產(chǎn)作為一項重要投資并未被當?shù)鼐用癯浞掷?，如加以引導，消費者可能將存款轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，用作投資或自用。小結(jié)：煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標志著城鎮(zhèn)居民收入進入快速增長階段。而收入的持續(xù)增加促使家庭支出逐步轉(zhuǎn)向享受型和發(fā)展型，進而為房地產(chǎn)快速發(fā)展在消費力層面上形成強有力的拉動；大量閑散資金苦于無合適的投資渠道，如加以科學的投資引導，能吸引部分客戶投資房產(chǎn)。第四節(jié)：煙臺市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析要點概述： 煙臺城市的建設發(fā)展方向是：東上，南下，西改，北造； 煙臺市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)具有更強勁的發(fā)展?jié)摿?。一?/p>

17、城市建設現(xiàn)狀近幾年，煙臺市加快城市化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。2005年，城市對舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實推進：對市區(qū)14個社區(qū)、7.1平方公里范圍進行了全方位、立體化綜合整治，城市形象大大提升。2006年是煙臺市城市建設主要包括“六路、四片、三廠、兩場”共計30多項重點工程，總投資達74億元，年度投資超過51億元。二、城市規(guī)劃（一）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則1、壯大中心城市，發(fā)展八大組團 加強城市基礎設施建設和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實力。 充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團，形成組團式濱海城市格局。2、膨脹發(fā)展萊山區(qū)、完善

18、提高芝罘區(qū)、壯大開發(fā)區(qū) 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。（二）規(guī)劃年限自20032020年。（三）城市規(guī)模規(guī)劃煙臺中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為170萬人，城市建設用地為200平方公里。2020年城市人口規(guī)模為230萬人，城市建設用地為255平方公里。（四）規(guī)劃范圍萊山機場東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬萊市大季家鎮(zhèn)，總面積470平方公里。（五）具體規(guī)劃1、山海結(jié)合，組成煙臺濱海組團式大城市的空間結(jié)構 以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級干

19、線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海島與一體的城市格局。2、以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團式大城市的空間結(jié)構，八大組團及自然隔離帶分布如下： 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務、萊山、初家、牟平、八角八個組團。，建設各組團自然隔離帶，有機聯(lián)系； 辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團；岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團；岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務組團；外夾河分隔黃務與萊山組團；夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開發(fā)區(qū)組團；黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發(fā)區(qū)與八角組團。（六）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位1、城市性質(zhì)定位煙臺

20、市城市性質(zhì)是以高新技術產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導的現(xiàn)代化、國際性港口城市。2、各區(qū)功能定位區(qū)域功能地位芝罘區(qū)商業(yè)、居住中心福山區(qū)工業(yè)中心開發(fā)區(qū)外向型、現(xiàn)代化工業(yè)中心萊山區(qū)行政、居住、文化、教育中心牟平區(qū)休閑、娛樂、度假中心小結(jié)：隨著城市基礎設施、配套不斷完善、城市規(guī)模不斷擴大、功能進一步增強，煙臺房地產(chǎn)將會進入新的發(fā)展階段。本部分小結(jié)三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費、出口三大需求全方位拉動煙臺市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進一步加大、居民收入水平不斷提高，進一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟基礎。在城市化進程加快、城市規(guī)模擴大等諸種因素共同作用下，煙臺房地產(chǎn)正處于快速上升時期。如此，整個煙臺

21、市房地產(chǎn)會迎來新的發(fā)展契機。第二部分：煙臺市房地產(chǎn)市場概況及發(fā)展趨勢通過對煙臺市及主要城區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來走勢等分析，了解房地產(chǎn)的過去，把握現(xiàn)狀并預測未來。第一節(jié)：煙臺市房地產(chǎn)市場概況要點概述： 近幾年煙臺市房地產(chǎn)各項指標總量穩(wěn)步上揚，市場交易比較活躍，總體運行態(tài)勢良好； 商品房價格持續(xù)上揚，上揚幅度趨于穩(wěn)定； 商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大，市場逐漸接近飽和； 外地消費者購房比例較高，成為房地產(chǎn)市場一個重要消費力量； 市場物業(yè)檔次、價格差異化較大，整體銷售情況不錯； 市場整體開發(fā)水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。一、土地供應土地交易面積總建筑面積249.5萬平方米420.9萬平方米

22、（資料來源：煙臺市土地局網(wǎng)站信息）2005年煙臺市共掛牌（拍賣）出讓土地面積249.5萬平方米，總建筑面積420.9萬平方米，土地供應量充足。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的30%。二、房地產(chǎn)市場各項指標逐步上揚2004年2005年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資52億元85.7億元施工面積815萬平方米1050萬平方米竣工面積395萬平方米500萬平方米銷售面積400萬平方米440萬平方米住宅銷售面積399萬平方米（資料來源：煙臺市統(tǒng)計局網(wǎng)站、煙臺市建設信息網(wǎng)）（一）2005年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達85.7億元，在2004年基礎上增幅上漲64.8%，

23、開發(fā)投資額快速增長。（二）商品房施工、竣工面積大幅提升，2005年分別達到1050萬、500萬。（三）2004年商品房銷售首次超過竣工面積；2005年銷售面積達到440萬，其中住宅面積399萬，整個房地產(chǎn)市場需求兩旺，交易活躍。三、商品房價格持續(xù)上升2004年2005年商品房銷售均價（元/m2）23652649住宅銷售均價（元/m2）22532523從近兩年商品房銷售均價看，每年都有較大幅度上漲。2005年全市商品房平均售價達每平方米2649元，同比增長12%，其中住宅2523元/平方米，增長16%。寫字物業(yè)價格也同步攀升，平均每平方米達到4518元，增長28%。據(jù)統(tǒng)計，2006年110月，煙

24、臺市房屋銷售價格與去年同期相比累計上漲5.5%，漲幅回落1.1個百分點。其中，普通住宅、多層住宅平均銷售價格同比上升5.4%，高層住宅平均銷售價格同比上升7.8%，其他住宅平均銷售價格同比上升4.6%。高檔公寓住宅憑借地段沿海等優(yōu)越的地理環(huán)境，售價漲幅略高，同比上升4.7%。房價雖繼續(xù)攀升，但與去年同期相比漲幅已呈回落趨勢。 四、商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大，市場逐漸接近飽和。據(jù)不完全統(tǒng)計，2005年煙臺市各類商業(yè)地產(chǎn)的總供應量大于55萬平米，比2004年上升了近20%。由此可見，近兩年煙臺市商業(yè)地產(chǎn)市場供應量已超過100萬方，加上已營業(yè)的商業(yè)場所及尚待開發(fā)的土地，不難發(fā)現(xiàn)，煙臺商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較

25、大，市場逐漸飽和。五、外地消費者購房比例較高，成為煙臺市房地產(chǎn)市場一個重要消費力量。隨著改革開放的深入發(fā)展，膠東半島加工基地已經(jīng)形成。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個巨大的消費市場。近幾年外地客戶在煙臺市購房比例較大并持續(xù)上升（外來人口包括煙臺市下屬縣市、鎮(zhèn)區(qū)居民、外市、外省、華僑及部分外國人等），主要集中地是開發(fā)區(qū)和萊山區(qū)。從對萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)等樓盤實地走訪中及與專業(yè)人士溝通中了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達到40%以上。六、市場物業(yè)檔次、價格差異化較大，兩極分化嚴重，整體銷售情況不錯。目前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價

26、位的產(chǎn)品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價均價達到8000元/平方米，有些區(qū)域均價只有約3000元/平方米，兩極分化嚴重。通過對各種檔次樓盤的考察發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)品所針對的消費群體各有不同，目前整體銷售情況良好。七、煙臺房地產(chǎn)開發(fā)水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。煙臺市整個房地產(chǎn)開發(fā)水平不一，有些本地開發(fā)商開發(fā)水平較高，如祥隆集團開發(fā)的海天名人廣場、南山集團開發(fā)的南山世紀城成為當?shù)卮硇詷潜P；但有的開發(fā)商還停留在較低級開發(fā)層面上。隨著陽光100、北京天鴻集團、上海世貿(mào)等外來品牌或?qū)嵙π酆竦募瘓F強勢進駐，他們帶來先進的開發(fā)理念、營銷手段、產(chǎn)品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。小結(jié)：從

27、近兩年房地產(chǎn)市場宏觀數(shù)據(jù)來看，各項經(jīng)濟指標數(shù)量均有較大幅度上升，市場發(fā)展勢頭強勁、交易活躍，整體市場銷售情況良好，呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢，但樓盤開發(fā)、營銷水平等方面有待進一步提高。第二節(jié)：主要城區(qū)及板塊分析芝罘區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)是煙臺市城區(qū)主要組成部分，是煙臺市房地產(chǎn)市場的代表。下面就這三個主要區(qū)域房地產(chǎn)市場概況及板塊進行分析。一、萊山區(qū)房地產(chǎn)市場情況受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境等因素影響，萊山區(qū)房地產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房價每年都水漲船高。萊山區(qū)近10年商品房價格一覽表如下：年份19941996年19971999年20002002年20032005年銷售均價約1000元/m2約1800元/m2約2600元/m

28、2約3800元/m2（資料來源：政府部門網(wǎng)站）短短10年，萊山區(qū)房價已由1000元/平方米上升到數(shù)千甚至上萬元，全市房價最高就在萊山區(qū)產(chǎn)生。該區(qū)房價高差很大，價高者如海天名人及黃海城市花園等，小區(qū)每平方米已達萬元左右，而在初家附近區(qū)域的樓盤就只能賣到3000元左右。萊山區(qū)房價突漲，主要是居住環(huán)境好、市政府的遷入、體育公園、高校云集有重要關系，同時大量投資者對萊山區(qū)非常關注。在這些因素共同影響下，萊山房價自然而然坐上煙臺市頭把交椅。（一）板塊劃分原則根據(jù)樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價格等，將萊山區(qū)分為觀海路以東、觀海路以西兩個板塊進行分析。（二）觀海路以東板塊1、板塊范圍紅旗路以南，觀海路以東至濱海

29、路以西范圍，樓盤集中分布在濱海中路地段。2、板塊現(xiàn)狀該板塊濱海中路沿線是煙臺提升城市景觀建設的重要工程之一。作為依山傍海發(fā)展起來的大型聚居區(qū)，目前已經(jīng)形成一個具有功能聚集性（住宅、商業(yè)和服務）、文化包容性和國際化生活交匯共生的社區(qū)空間。該板塊主要以海景房為主，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，高層、多層、別墅等多種物業(yè)形態(tài)并存，該板塊在項目開發(fā)、設計、營銷、物業(yè)管理等各個方面在煙臺市來說做的比較到位。在眾開發(fā)商的共同努力，該板塊房價在短短10年內(nèi)上漲了500%以上，目前該板塊大多數(shù)樓盤均價在60008000元/平方米，區(qū)域也成為煙臺市公認的“富人區(qū)”，但目前該板塊樓盤普遍存在周邊生活配套不

30、足，購物不便、空置率高等問題。3、客戶構成該板塊客戶是煙臺市高收入人群代表，他們當中有的是私企老總，有的是開發(fā)區(qū)企業(yè)高層管理人員，也有外國人和華僑在這里居住，如石溝屯一帶是煙臺市韓國人居住比較集中的地方。這些客戶大都擁有私家車，而所居住的小區(qū)離市區(qū)僅有約20分鐘車程。所以，他們一般喜歡開車去市中心購物。4、代表樓盤 海天名人廣場、東上海賦、黃海城市花園、銀和怡海山莊、金海岸花園、南山世紀城等。5、發(fā)展趨勢由于一線海景屬稀缺產(chǎn)品，經(jīng)過多年的開發(fā)，目前一線海景可供開發(fā)的土地所剩無幾，該板塊發(fā)展受到限制，預計今明兩年高端市場的供應量在20萬平方米左右。而分期開發(fā)的南山世紀城，后續(xù)房源將陸續(xù)面市。（三

31、）觀海路以西板塊1、板塊范圍紅旗路以南，觀海路以西至塔山路以東范圍。2、板塊現(xiàn)狀該板塊從2001年開始開發(fā)，2004年進入快速發(fā)展階段，樓盤數(shù)量不多，有中高檔、中低檔產(chǎn)品，市場均價在33005000元/平方米不等。該板塊北面由于山景等原因，居住環(huán)境相對較好，小區(qū)規(guī)劃、建筑、園林景觀設計水平較高，整體銷售情況比較理想；板塊南面區(qū)域2002年房地產(chǎn)開發(fā)處于起步階段，由于區(qū)域配套、環(huán)境等原因而使項目銷售遇到阻力，隨著區(qū)域與小區(qū)配套等不斷成熟，該區(qū)域樓盤銷售情況逐漸轉(zhuǎn)好，目前整體銷售都接近尾聲，已交樓的小區(qū)入住率比較高。目前該板塊生活配套尚不完善，在一定程度上影響項目銷售。3、客戶構成該板塊客戶構成比

32、較復雜，有煙臺市本地居民，也有來自下屬縣市、市外居民、外省、外國人，其中以韓國人和東北人為多。4、代表樓盤該板塊北面以臺灣村、響水灣山莊、佳隆花園為代表；南面以綠色家園、鑫龍旺源、天合城小區(qū)為代表。5、發(fā)展趨勢由于市政府的南遷、廣電中心、科技大廈、體育公園等在建企事業(yè)單位緊隨市政府，且市政功能配套、居住環(huán)境不斷改善，該板塊具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和發(fā)展前景，其中以市政府周邊區(qū)域為開發(fā)熱土，價格呈現(xiàn)較快的增長趨勢。目前沿迎春大街土地已基本批完，2006年已批土地預計總建筑面積達到100萬平方米，該板塊即將進入激烈的市場競爭階段，也可以說是一個新的居住板塊即將全面建設。二、芝罘區(qū)房地產(chǎn)市場情況2005年

33、芝罘區(qū)商品房均價3000元/m2，目前已突破3500元/m2。作為煙臺市最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)中心，該區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)比較火熱，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)依舊火熱。由于多年綜合開發(fā)，目前已無地可批，以舊城改造和周邊區(qū)域興起為主。（一）板塊劃分原則以市中心為基點，形成市中心與周邊區(qū)域兩大板塊。（二）市中心板塊1、板塊范圍青年路以東、北馬路以南、勝利路以西、紅旗路以北區(qū)域。 2、板塊現(xiàn)狀該板塊歷來是煙臺市繁華地段，商業(yè)氣氛濃厚、配套成熟、交通便利，但2004年以前由于拆遷難度大、運作費用高、規(guī)劃要求高等原因，房地產(chǎn)開發(fā)比較沉寂，開工數(shù)量減少。2005年，在政府高起點規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)商共同打造下，房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，

34、逐步形成天鴻凱旋城、陽光100及卓越集團勝利小區(qū)“三足鼎立”的局面，規(guī)模小的房地產(chǎn)項目只能以配角的角色出現(xiàn)在中心區(qū)地產(chǎn)舞臺上。由于配套成熟、地價昂貴，加上城市規(guī)劃及較優(yōu)秀的產(chǎn)品，所以市中心樓盤價格在這該板塊也是最高的，如陽光100、凱旋城均價都在8000元/m2以上。市中心商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)火熱，在建的項目有陽光100城市廣場、第一大道（已經(jīng)部分營業(yè)、部分內(nèi)裝修），剛營業(yè)不久的陽光國際以及剛開盤的凱旋城商業(yè)廣場等，商業(yè)網(wǎng)點售價持續(xù)高升，售價在煙臺市處于前列，最高單價達到5萬元/m2。由于地段、配套、交通等差異，該板塊也存在一些價位較低的樓盤。如位于建設路與南大街交界的陽光麗景、雪玉花園、陽光御景

35、等以多層、小高層為主；環(huán)山路的今日花園、華僑新城等高層住宅，樓盤均價約為38005000元/m2。3、客戶構成由于配套的成熟，該板塊是煙臺市很多中層以上收入市民的購房首選。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展、城市向心力及影響力不斷增強，越來越吸引各地的客戶前往，故該板塊客戶構成比較復雜。4、代表樓盤陽光100、凱旋城、陽光麗景、雪玉花園、陽光御景、今日花園、華僑新城。5、發(fā)展趨勢市中心經(jīng)過多年的綜合開發(fā)，已基本無地可批，日后該板塊主要以舊城、舊村改造及拆遷安置小區(qū)為主。同時受開發(fā)成本高、拆遷難度大等因素影響，因而市中心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要指標總體呈逐年下降的趨勢。由于該板塊人口密度大，交通日益擁擠，居住環(huán)境不如萊山

36、區(qū)、開發(fā)區(qū)好，很多中等收入的市民考慮去萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)購房。同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)向著單一化、專業(yè)化的方向發(fā)展，開發(fā)范圍突破傳統(tǒng)區(qū)域，向芝罘周邊區(qū)域擴散。由于可供開發(fā)的土地日趨稀缺，市中心供應量明顯不足，該區(qū)域樓價仍有一定上升空間。（三）周邊區(qū)域板塊1、板塊范圍市中心板塊其他區(qū)域統(tǒng)稱為周邊區(qū)域板塊。2、板塊現(xiàn)狀由于前幾年市中心開發(fā)力度不大，周邊地區(qū)借勢興起、發(fā)展，主要表現(xiàn)為幸福區(qū)域、城南區(qū)域，大多以低檔次樓盤為主。幸福區(qū)域?qū)倥f城改造區(qū)域，居住地段成熟，配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待整個幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決，價格有較大的上升空間。如萬光幸福家園、金暉花園。而只楚路附近的樓盤由于居住環(huán)境、交

37、通、生活配套、回遷等原因，大部分小區(qū)以多層建筑為主，所以價位也比較低，均價約為3200元/m2。世秀小區(qū)、富順西苑等樓盤區(qū)域?qū)倥d起區(qū)域，因距市中心相對較近，價格相對較低，得到市民普遍關注，價格上漲較快。3、客戶構成該板塊客戶以項目附近區(qū)域居民及回遷戶為主。4、代表樓盤萬光幸福家園、金暉花園、世秀小區(qū)、富順西苑區(qū)。5、發(fā)展趨勢隨著環(huán)境、配套不斷得到改善，該區(qū)域仍有一定的發(fā)展空間。由于城市發(fā)展、區(qū)域成熟和小區(qū)品質(zhì)等原因，樓價會有不同程度的上浮。三、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場情況（一）區(qū)域概況煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是中國政府批準設立的首批國家級開發(fā)區(qū)之一，引進包括、富士康、大宇、通用等企業(yè)入駐， 2005年開創(chuàng)經(jīng)

38、濟社會發(fā)展新局面，區(qū)gdp達到270.04億元。經(jīng)濟持續(xù)高速增長及外來人口的增加帶動房地產(chǎn)快速發(fā)展。（二）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2004年開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資總額為15.24億元，占煙臺市區(qū)總投資的25.45%，商品房均價達到2421元/m2，可見其開發(fā)火熱程度。2005年開發(fā)區(qū)地價則較往年有較大的增幅，樓面地價增長幅度達到50%以上，隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長最快的區(qū)域之一，目前開發(fā)區(qū)內(nèi)在售的樓盤均價約3500元/m2。而海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價格進一步提升，如怡海翠庭、碧海云天等一線海景樓盤，均價已超過4500元/m2。目前開發(fā)區(qū)在售項目約20多個，整個市場銷售形勢良好，物

39、業(yè)升值速度快，市場供需兩旺，其中投資比例較大。（三）客戶構成由于區(qū)域的特殊性，目前居住在開發(fā)區(qū)的人群主要有開發(fā)區(qū)本地居民、工人、政府公務員，企業(yè)的中層管理人員、外企高級管理人員，私營企業(yè)主等，其中外來人口購房比例接近30%。（四）發(fā)展趨勢開發(fā)區(qū)經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展、入駐企業(yè)、外來不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Υ螅S著土地價格增加，物業(yè)價格將會有較大程度上漲，投資前景看好。第三節(jié)：煙臺市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展促使城市化進程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進房地產(chǎn)加快發(fā)展。未來幾年內(nèi)，煙臺市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。要點概述： 煙臺市房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的宏觀環(huán)境良好

40、；經(jīng)濟快速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大； 土地供應充足，進一步加劇市場競爭； 房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢，局部價格上漲較快，制約部分消費群體購買力； 煙臺市房地產(chǎn)市場呈東西兩翼發(fā)展趨勢，近幾年萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，區(qū)域價值普遍被消費者看好； 區(qū)域板塊已初步形成，由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榘鍓K競爭，競爭進一步加?。?商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴張且專業(yè)化進一步提高； 樓盤開發(fā)水平、營銷手法進一步提升； 城市規(guī)模的擴大和城市化進程進一步加大，造成居民對住房要求增加； 外地消費者在煙臺置業(yè)比例仍有小幅上升； 新政對煙臺市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，造成部分消費者持幣現(xiàn)望，一

41、定程度制約市場銷售。一、經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展促使房地產(chǎn)進一步發(fā)展。經(jīng)濟的快速增長，固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資加大，居民收入不斷提高、消費能力進一步增強，這一切有利因素都將促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。目前煙臺市人均gdp在3810美元左右，城市人均住房面積不足20平方米。以今后每年人均住房面積增長1平方米計，煙臺市住房至少還有較長一段時間的上漲空間。二、土地供應充足進一步加劇市場競爭。2006年煙臺最大的兩次土地拍賣為3月15日、8月25日煙臺市土地掛拍總面積分別為176萬平米、131萬平米，總建筑面積達294萬與300萬平米。僅以目前土地成交的面積計算，2006年底至2007年，有約100萬平米的新建項目面

42、世。2007年這些項目基本在市場中釋放，土地及市場供應充足，導致競爭進一步加劇。 三、房價將繼續(xù)上升，局部上漲速度較快。（一）城市向心力及城市化進程加快導致房價進一步上升。（二）建筑、財務等成本繼續(xù)增長，銀行利率上調(diào)都將直接影響商品房價格繼續(xù)上升。（三）由于區(qū)域土地成本不同，如2005年牟平樓面地價偏低，萊山穩(wěn)步增長，開發(fā)區(qū)增幅大，故局部房價上漲速度較快。四、城市呈東西兩翼發(fā)展，萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)普遍被消費者看好。在城市規(guī)劃的指引和發(fā)展下，煙臺市呈東西兩翼發(fā)展。開發(fā)區(qū)發(fā)展速度快，萊山區(qū)是煙臺市行政所在地，被定位為行政、居住、文化、教育中心，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)速度較快，發(fā)展普遍被消費者看好。五、區(qū)域板

43、塊初步形成，由項目競爭轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域與板塊競爭。目前煙臺市各區(qū)域板塊已初步形成，以前項目與項目之間的競爭正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)域與區(qū)域之間的競爭，消費者在選擇住房時，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場份額競爭的激烈性。六、商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴張且專業(yè)化進一步提高。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)逐漸向市中心周邊區(qū)域擴張，如萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)等，并朝著專業(yè)化、單一化的方向發(fā)展，開發(fā)理念更加趨于成熟和理性。七、市場競爭促使開發(fā)水平、項目品質(zhì)及營銷得以提升。區(qū)域板塊的形成和擴張，造成激烈的競爭，除產(chǎn)品之外，更多的應該是服務的競爭、營銷的競爭和操作手法的競爭。開發(fā)商從取得土地開始，就

44、必須投入大量精力，進行產(chǎn)品設計、創(chuàng)新，最終拿出個性化的產(chǎn)品以滿足消費者的需求，并在營銷上樹立鮮明旗幟。八、城市規(guī)模的擴大和城市化進程進一步加大，造成居民對住房要求增加。2006年政府預計城市化率達到53%，城市人口的不斷增加，為住房提供了極大的“主動需求”空間；大規(guī)模的城建拆遷改造，也客觀上造成大量“被動需求”。如此，房地產(chǎn)仍有較大的開發(fā)前景。 九、外地消費者在煙臺置業(yè)比例仍會上升，但上升幅度不大。經(jīng)濟快速增長、城市化進程加快和旅游業(yè)發(fā)展，這些都將導致外來人口增加，外地消費者在煙臺置業(yè)的比例必將逐漸上升，但上升幅度不大。十、新政將對煙臺市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響。據(jù)了解，新政已造成部分消費者持幣

45、現(xiàn)望，購房者普遍認為新政策對商品房價格造成一定影響，一定程度制約銷售。小結(jié)：2006年，煙臺市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升的格局不會有太大改變，但漲勢相對比較平穩(wěn)。在政府加大城市建設的同時，煙臺市更具良好的投資、居住環(huán)境，而城市的向心力及城市化進程的加快，促使房屋需求量進一步增加。同時，由于市場供應比較充足，區(qū)域板塊初步形成、新興區(qū)域逐漸興起等造成市場競爭激烈，新政對房地產(chǎn)市場造成或多或少影響。綜合來看，煙臺市房地產(chǎn)市場機會與風險并存，要求開發(fā)商必須從產(chǎn)品、營銷、服務、整套操作體系領先于市場，才能在激烈的競爭中擁有屬于自己的市場份額。第三部分：住宅市場分析及市場供應量預測

46、通過對市場主要在售項目對比分析，了解煙臺市整體房地產(chǎn)開發(fā)水平。煙臺房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的板塊效應，下表綜合闡述各板塊的特征。區(qū)域名稱代表項目大約價格區(qū)間 （住宅）元/概述東郊海景區(qū)域海天名人廣場、黃海城市花園、東上海賦、金海岸花園6500-8000是煙臺公認的“富人區(qū)”，由于海景資源的稀缺性，該地段供應量將逐漸減少。東郊區(qū)域南山世紀城、綠色家園、天合城、三灘大地項目3000-5000此區(qū)域是近幾年興起并發(fā)展的，目前尚未完全成形，但已初具規(guī)模。規(guī)模一般較大，社區(qū)配套完備，但周邊生活配套尚不齊全。幸福區(qū)域新世界、華信家園2700-3300屬舊城改造區(qū)域，成熟居住地段，周邊配套完備，但周圍環(huán)境整體較差，待

47、整個幸福片區(qū)改造完成后可望得到解決南郊區(qū)域馥郁山莊、翡翠小區(qū)、樺林小區(qū)3000-3200屬興起區(qū)域，因距市中心相對較近，價格相對較低，得到普遍關注，價格上漲較快開發(fā)區(qū)區(qū)域怡海翠庭、碧海云天、海信慧園、華明項目、瀛海機構3000-4500隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增加，此區(qū)域的發(fā)展也加速，是成長最快的區(qū)域之一。海景房的稀缺性將使該區(qū)域房產(chǎn)價格進一步提升。福山區(qū)域銀河名都、福天下、玉森項目等2500-3000環(huán)境優(yōu)雅、部分市中心人口開始向此區(qū)域轉(zhuǎn)移芝罘島區(qū)域大疃項目、東口項目3500-4500海景景觀豐富，是繼東郊之外的另一個潛在高檔住宅區(qū)可以看出，各區(qū)域板塊已初步形成，以前項目與項目間的競爭正逐漸轉(zhuǎn)化成區(qū)

48、域與區(qū)域之間的競爭，消費者在選擇住房時，也將更多考慮區(qū)域板塊的特性。區(qū)域內(nèi)各開發(fā)會在開發(fā)新項目時會自覺向板塊特性靠攏，并自發(fā)地以實際行動來維護板塊形象，提升板塊價值，以共同的形象來爭奪市場份額，從而達到共贏局面。像東郊海景板塊，盡管項目較多，但都定位于高檔海景住宅，并在整個開發(fā)、設計、營銷、售后等各方面予以重視，眾開發(fā)商的共同努力使該板塊的房價在短短10年內(nèi)上漲了500%以上，該區(qū)域也成為煙臺市公認的“富人區(qū)”。區(qū)域板塊的成形，加劇了瓜分市場份額競爭的激烈性。以購買3000元/左右的住宅為例，目前煙臺市民就可在東郊區(qū)域、幸福區(qū)域、南郊區(qū)域、開發(fā)區(qū)區(qū)域及福山區(qū)域五個區(qū)域內(nèi)選擇，地理位置的優(yōu)劣性必

49、然促使開發(fā)商加強對產(chǎn)品研發(fā)的力度，以通過后天的努力來擴大區(qū)域優(yōu)勢、彌補區(qū)域缺撼。而與此同時，各區(qū)域內(nèi)的競爭也在升級，近幾年幾乎每個區(qū)域每年都會有兩個以上新項目堆出，相同的地理位置及區(qū)域特性也會讓開發(fā)商日漸感到壓力，促使其拿出個性化較強的產(chǎn)品?；仡櫉熍_房地產(chǎn)發(fā)展歷史，可以說日新月異。特別是近幾年房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，使煙臺的城市化的腳步大大加快，城市外沿不斷延伸，人口也由開始的聚集居住向外轉(zhuǎn)移。人口的擴張與轉(zhuǎn)移也間接促進了房地產(chǎn)更快的發(fā)展，雙方的關系已經(jīng)步入良性循環(huán)的軌道。幾年之前，濱海中路某樓盤房價賣3000元/，很多都大呼其高，而目前該項地段的平均房價已經(jīng)升到7000元/以上仍有不少買家光顧

50、，煙臺的城市價值正在得到越來越多人的認可。區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)展不僅帶來了地方經(jīng)濟的發(fā)展，也使消費者有了更多選擇的余地，以往大多數(shù)人只想選擇市中心居住，但現(xiàn)在東郊的海景、南郊的空氣和西郊的環(huán)境都成了吸引市民前去居住的理由。再加之市政交通改善，很多“郊外”正在變成“中心”，城里、城外的概念逐漸模糊化，隨之而來的就是各區(qū)域板塊的形成。區(qū)域板塊的形成和擴張，一方面使消費者選擇余地加大，另一方面也對開發(fā)商提出了更高的要求。以往只靠產(chǎn)品來贏得市場已不足以取勝，煙臺的地產(chǎn)市場正在由賣方市場踏上向買方市場轉(zhuǎn)變的道路。現(xiàn)在的競爭，除產(chǎn)品之外，更多的應該是服務的競爭、營銷的競爭和操作手法的競爭，開發(fā)商必須從取得土地開始

51、，就投入大量精力，進行設計的創(chuàng)新、產(chǎn)品研發(fā)的創(chuàng)新，一步步精益求精，最終拿出個性化的產(chǎn)品，來滿足消費者的需求，贏得消費者的青睞。下面通過主要中高檔項目分析，來分析煙臺房地產(chǎn)的開發(fā)水平。第一節(jié)：主要在售項目分析 高檔樓盤以均價60008000元/平方米為界定，主要項目有陽光100、凱旋城、銀和怡海山莊、海天名人廣場、金海岸花園、天馬上城（別墅）等。 中高檔樓盤以均價5000元/平方米左右為界定，代表樓盤有黃海城市花園、臺灣村、響水灣、今日花園、佳隆花園、華僑新城。 開發(fā)區(qū)在售項目單獨分析下面主要以陽光100、銀和怡海山莊、海天名人廣場、黃海城市花園、臺灣村、今日花園、華僑新城為代表進行詳細對比分析

52、。一、經(jīng)濟技術指標對比分析項目名稱占地面積建筑面積容積率陽光100約10萬55萬5.25銀和怡海山莊4萬4萬1.0海天名人廣場3.64萬9.3萬2.6臺灣村26.7萬20萬0.75黃海城市花園55萬41.7萬0.75今日花園14萬27.8萬1.72華僑新城2.8萬分析： 煙臺市中高檔樓盤總建面積不一，如陽光100城市廣場總建筑面積達到55萬平方米，其余大多在1040萬方之間，占地面積雖然不大，但建筑體量很大。 容積率集中在1.5左右，由于地段、環(huán)境、規(guī)劃等因素影響，有的樓盤容積率突破5.0。二、整體規(guī)劃對比分析項目名稱整體規(guī)劃陽光100圍合式規(guī)劃銀和怡海山莊依地勢而建，多層、別墅享有一線海景色

53、，小高層在后，有些也能享有較好海景海天名人廣場并列式臺灣村并列式排布黃海城市花園以中心廣場為中心，分三大組團開發(fā)，各組團之間建筑形態(tài)區(qū)分明顯今日花園并列式排布華僑新城并列式分析： 中高檔樓盤規(guī)劃形式多樣，有組團式、也有依地形地勢而建，但采用并列式排布規(guī)劃的樓盤較多，以中心廣場的設計形式開始受到歡迎。三、建筑風格、建筑形態(tài)對比分析項目名稱建筑風格建筑形態(tài)陽光100（一期）現(xiàn)代高層銀和怡海山莊歐陸風格別墅、多層、小高層海天名人5號現(xiàn)代高層臺灣村（二期）北歐風格多層、小高層黃海城市花園歐陸風格小高層、高層為主，部分多層和別墅今日花園現(xiàn)代小高層、高層、聯(lián)排別墅華僑新城現(xiàn)代別墅、小高層分析： 市場中高檔

54、以上樓盤大多以現(xiàn)代、歐陸風格為主，但大多數(shù)樓盤只是表現(xiàn)在外立面形式上，對建材并沒有太大的創(chuàng)新。 以小高層、高層建筑為主，這表明煙臺市市民對高層建筑接受度比較高。四、主力戶型、面積對比分析項目名稱主力戶型主力戶型面積陽光100（一期）三房104119 m2銀和怡海山莊三房161188 m2海天名人廣場三房219.16262.70 m2臺灣村（二期）三房131.3182.7m2黃海城市花園三房88.86156.61m2今日花園三房101.91166.97華僑新城三房151.47186.08分析： 市場在售的中高檔樓盤都以三房為主力戶型，面積在100260平方米不等，開發(fā)商充分考慮消費者對居住舒適度的要求，尤其是海景住宅。 雖然同為三房戶型但面積相差很大，消費者在購買時根據(jù)自己的經(jīng)濟實力選擇，主要面積還是在160平方米以下較為熱銷。五、銷售均價及銷售率項目名稱均價銷售率陽光100（一期）8000元/ m2約20%