長江營銷賣點(diǎn)匯總及銷售思路

1、長江營銷賣點(diǎn)匯總及銷售思路一、 項(xiàng)目產(chǎn)品介紹1、項(xiàng)目基本資料所屬商圈:南岸cbd核心區(qū)、南濱路rbd物業(yè)位置:南岸區(qū)黃桷渡117號(hào)交通狀況:位于南濱路核心，并與長江大橋南橋頭互通式立交貫聯(lián)，坐享極為便利的立體交通網(wǎng)絡(luò)。距機(jī)場(chǎng)25公里，距火車站3公里距朝天碼頭8公里，外環(huán)高速3公里。發(fā)展商:重慶迅升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理:國際知名酒店管理公司物業(yè)類型:集頂級(jí)酒店、江景甲級(jí)寫字樓、精酒店服務(wù)式豪華公寓為一體大型綜合體。土地使用權(quán)： 40年建筑高度：樓高187米，為南岸區(qū)及南濱路地標(biāo)性建筑。業(yè)態(tài)組成: 豪宅、酒店、寫字樓、商業(yè)二、項(xiàng)目swot分析l strength - 優(yōu)勢(shì)l 南岸區(qū)cbd核心

2、、南濱路rbd核心，黃金交匯點(diǎn)，絕對(duì)性地標(biāo)性建筑，地理位置與高度皆無可比擬；l 集多種功能為一體的大型建筑綜合體項(xiàng)目，產(chǎn)品品質(zhì)出類拔萃，高層江景資源極具稀缺性；l 市政條件發(fā)達(dá)，周邊交通極為便利；緊靠南山森林資源區(qū)，環(huán)境質(zhì)量均衡協(xié)調(diào)；與會(huì)展中心商圈緊臨呼應(yīng)；l 物業(yè)定位與客群定位平衡統(tǒng)一；仲量聯(lián)行提供物業(yè)管理服務(wù)，保障長期運(yùn)營穩(wěn)定，物業(yè)保值增值；l 硬件配套超乎完美，地?zé)嵯到y(tǒng)配置、架空地板、裝修材料與設(shè)備等均符合國際化、人性化標(biāo)準(zhǔn)；l 建筑設(shè)計(jì)；l 國際合作團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)明顯，共同打造西部百年建筑精品。l weakness - 劣勢(shì)l 地塊小，緊臨立交匝道；l 周邊商力配套尚待完善；l 南面項(xiàng)目拆遷

3、、開發(fā)建設(shè)期間對(duì)項(xiàng)目的影響；l 車位數(shù)量較少；l 開發(fā)商品牌知名度影響力有限。l opportunities 機(jī)遇l 重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，國際投資客群紛紛關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；l 外資加大對(duì)渝投資的積極影響，外資駐渝企業(yè)增加，因此衍生出的外派駐渝 中高層職員對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求；l 重慶市場(chǎng)同類型投資產(chǎn)品稀缺；l 南坪商圈、會(huì)展經(jīng)濟(jì)未來強(qiáng)大的聚合效應(yīng)。l threats 挑戰(zhàn)l 產(chǎn)品銷售單價(jià)和總價(jià)較高；l 周邊區(qū)域住宅類產(chǎn)品供應(yīng)量大，且總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)明顯；l 生活理念和生活方式的理解和認(rèn)同差異，本地市場(chǎng)對(duì)與國際豪華公寓匹配的生活的認(rèn)同仍需時(shí)日。l 高端住宅市場(chǎng)對(duì)民營企業(yè)開發(fā)商的品牌認(rèn)知度、信譽(yù)度

4、有待提高。三、項(xiàng)目整體定位l 南濱路龍頭，南坪及會(huì)展商圈地標(biāo)性建筑；l 集多種功能為一體的大型建筑綜合體項(xiàng)目。四、項(xiàng)目核心價(jià)值l 地段價(jià)值地理位置：位于南濱路rbd核心區(qū)龍頭黃金地段，地理位置優(yōu)越，江景資源無與倫比；項(xiàng)目形象：南岸區(qū)門戶性絕對(duì)地標(biāo)建筑。l 酒店價(jià)值l 卡爾森酒店集團(tuán)西部地區(qū)的首家麗笙世嘉重慶麗笙世嘉酒店；l 位于南岸區(qū)門戶，最高地標(biāo)建筑的江景酒店。l 產(chǎn)品價(jià)值l 頂級(jí)酒店服務(wù)式專屬豪宅，六星級(jí)精裝標(biāo)準(zhǔn)，帶停機(jī)坪的360度全江景空中樓閣；l 國際超五星級(jí)物業(yè)服務(wù)仲量聯(lián)行集團(tuán)為客戶提供全方位的貼身服務(wù)。五、天璽閣產(chǎn)品定位l 位于重慶南岸cbd、南濱路rbd核心區(qū)的、超五星級(jí)酒店服務(wù)

5、式豪華公寓（大陸地區(qū)）；l 位于陪都重慶市核心區(qū)的、360度全江景專屬豪宅（港、澳、臺(tái)地區(qū)）。六、天璽閣產(chǎn)品客戶定位l 目標(biāo)客戶定位與細(xì)分：l 國內(nèi)、外大企業(yè)的駐渝公司的高級(jí)管理層；l 有陪都情結(jié)的港、澳、臺(tái)、東南亞等地的國際化商務(wù)人士；l 對(duì)投資具有敏銳的眼光，并具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，看中重慶未來發(fā)展 潛力的國、內(nèi)外高端物業(yè)專業(yè)投資者。l 認(rèn)同高檔酒店公寓生活理念，看好其發(fā)展前景的本地投資者；l 具有國際文化背景和理念的，本地私有企業(yè)主的第二代。l 向往國際都市生活理念的城市中高白領(lǐng)階層。l 目標(biāo)客戶特征分析：l 年齡在28-55歲之間，年收入20萬元以上的成功人士處于中高層社會(huì)地位；l 熱愛

6、國際都市生活，享受高品質(zhì)生活，追求藝術(shù)品味生活；l 對(duì)生活質(zhì)量有很高的要求，有海外教育經(jīng)歷和文化認(rèn)同理念；l 工作忙碌，無暇打理日常家務(wù)；l 對(duì)南岸cbd和南濱路區(qū)域的升值潛力有充足信心；l 對(duì)產(chǎn)品高度認(rèn)可，具有較強(qiáng)的投資意識(shí)，曾多次置業(yè)。七、寫字樓產(chǎn)品定位l 位于重慶南岸cbd、南濱路rbd核心區(qū)的、全江景寫字樓；l 重慶市場(chǎng)首個(gè)采用架空地板、全精修寫字樓物業(yè)；l 國際超五星級(jí)物業(yè)品牌仲量聯(lián)行為提供全方位的貼身服務(wù)。八、產(chǎn)品賣點(diǎn)梳理l 最顯貴的黃金旺地段l 南濱路第一高l 國際著名的建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞怡境師建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所設(shè)計(jì)l 中國西部首個(gè)麗笙世嘉酒店l 最頂級(jí)的國際化團(tuán)隊(duì)：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；麗

7、笙世嘉酒店室內(nèi)設(shè)計(jì)師；天璽閣的室內(nèi)設(shè)計(jì)師；餐飲和健身中心的室內(nèi)設(shè)計(jì)師。l cbd與rbd核心豪華公寓天璽閣。公寓的設(shè)計(jì)理念？ 豪華公寓量身設(shè)計(jì)打造。l 最高端的客群：購買和投資對(duì)象為國內(nèi)外大企業(yè)或財(cái)團(tuán)的領(lǐng)袖等成功人士；追求時(shí)尚、注重高品質(zhì)生活的高薪收入人士；對(duì)投資具有敏銳的眼光，并具有一定實(shí)力的國內(nèi)外商家。l 國際化的物業(yè)管理與服務(wù)：仲量聯(lián)行集團(tuán)，長江國際是仲量聯(lián)行在重慶首個(gè)投資和管理高端物業(yè)。l 極具居住和投資價(jià)值：l 顯著的地理位置及高度的優(yōu)勢(shì)，帶給客戶更加遠(yuǎn)闊舒心的心理和視覺享受，并為投資和租賃提供了最為安全的回報(bào)保障。l 高水準(zhǔn)的居住環(huán)境、物業(yè)管理和服務(wù)，令高品位、高要求的客戶稱心如意

8、，彰顯尊貴。l 地?zé)嵯到y(tǒng)的采用讓生活更舒心。l 長江國際的高層江景資源是未來重慶的江景住宅稀缺資源l 頂尖時(shí)尚國際spa品牌orient retreat旗下wellness village首次登陸大陸核心，帶來時(shí)尚前沿的超值生活體驗(yàn)；九、營銷工作策略匯總（一）、項(xiàng)目整體銷售策略1）、目前重慶市場(chǎng)環(huán)境：1、政府一系列調(diào)控政策出臺(tái)，壓制投資性及盲目性購房需求；2、重慶經(jīng)歷07年大幅度爆發(fā)式增長后，產(chǎn)品價(jià)格逐漸趨于合理；3、重慶房價(jià)水平處于合理區(qū)間，有較大上升空間，不會(huì)出現(xiàn)大幅度跌下跌趨勢(shì)。根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行銷售策略選擇，針對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)環(huán)境好、中、差三種情況，進(jìn)行寫字樓和天璽閣的銷售策略組合，

9、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。 （二） 、天璽閣銷售策略銷售周期：天璽閣銷售周期：2008.112010.4銷售策略：穩(wěn)快銷售1、 銷售階段劃分銷售階段時(shí)間市場(chǎng)預(yù)熱期08.0808.11開盤期08.11持續(xù)銷售期08.1209.2強(qiáng)銷期10.0310.11清貨期10.1210.04第一階段：開盤期 推盤戶型：a戶型為主、c、 d戶型為輔、少量大戶型策略：1、兩種戶型結(jié)構(gòu)占總量53%，為本項(xiàng)目核心主力戶型，開盤以主推江景a戶型為主2、戶型總價(jià)及面積配比具有較大差異性，滿足客層不同，沖突性較小3、搭配d戶型朝向較差房源進(jìn)行襯托a、c戶型，促進(jìn)銷售第二階段：持續(xù)銷售期推盤戶型：b、c戶型為主、a 、d戶型為輔；少量

10、大戶型策略：通過b戶型推盤，保持品質(zhì)豪宅形象，避免小豪宅產(chǎn)品觀念第三階段：強(qiáng)銷期 推盤戶型： e、d戶型為主、其他戶型為輔；少量大戶型第四階段：清貨期推盤戶型： 戶型全部放開，保留未銷總量20%戶型。2）、穩(wěn)快策略目標(biāo)分解：銷售階段銷售時(shí)間相應(yīng)工程進(jìn)度主銷戶型副推戶型蓄水期08.0808.11樣板間施工積客開盤期08.11幕墻施工a、c、e持續(xù)期08.1209.02裙樓幕墻施工b、ca、d強(qiáng)銷期09.0309.11酒店裝修e、da、c、e尾盤期09.1210.04管網(wǎng)建設(shè)剩余戶型3）、穩(wěn)快推廣計(jì)劃費(fèi)用安排：銷售階段開持續(xù)期強(qiáng)銷期尾盤期合計(jì)時(shí)間1112123456789101112123416媒

11、介戶外458050175網(wǎng)絡(luò)105553355555333368活動(dòng)40155103010101010101010170雜志5510555555555銷售道具107522現(xiàn)場(chǎng)包裝20525報(bào)廣2020101040103040404040402010101020410電臺(tái)551025101010101077798電視55105101010101277合計(jì)10090303080808080808080808050202020202、銷售策略：快速銷售1、銷售周期：天璽閣銷售周期：2008.112009.112）、銷售階段劃分：銷售階段時(shí)間市場(chǎng)預(yù)熱期08.0808.11開盤期08.11持續(xù)銷售期08

12、.1209.3強(qiáng)銷期09.0409.7清貨期 09.809.11第一階段：開盤期 1）、推盤策略： 進(jìn)行單價(jià)調(diào)整，以低單價(jià)、高配套入市，以提高銷售速度 2）、推盤戶型：由小到大推盤策略，開盤主推c戶型、輔推e、d、a戶型、搭配大戶型3）、推盤思路策略：1、主力c戶型以低總價(jià)、高配套沖擊市場(chǎng)2、b、d通過總價(jià)差異，劃分客層，進(jìn)行輔銷。第二階段：持續(xù)期 推盤戶型：主推b戶型、輔推e、d、a戶型，搭配大戶型策略：通過a戶型推盤，保持品質(zhì)豪宅形象，避免小豪宅產(chǎn)品觀念第三階段：強(qiáng)銷期 ：主推a戶型、輔推e、d、b戶型，搭配大戶型第四階段：清貨期 ：進(jìn)行尾盤銷售 3）、快銷策略目標(biāo)分解：銷售階段銷售時(shí)間相

13、應(yīng)工程進(jìn)度主銷戶型副推戶型蓄水期08.0808.11樣板間施工積客開盤期08.11幕墻施工cd、e、a持續(xù)期08.1209.3裙樓幕墻施工bd、e、a強(qiáng)銷期09.0409.7酒店裝修ad、e、b尾盤期09.0809.11寫字樓裝修剩余戶型快銷策略適用于產(chǎn)品處于市場(chǎng)空白點(diǎn)，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過強(qiáng)有力市場(chǎng)推廣進(jìn)行快速營銷，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，本策略投入費(fèi)用較高，風(fēng)險(xiǎn)較強(qiáng)?？熹N媒介推廣計(jì)劃：銷售階段開持續(xù)期強(qiáng)銷期尾盤期合計(jì)媒介1112123456789101189戶外505050150網(wǎng)絡(luò)55555530活動(dòng)3030503050505050502020430雜志101010101010101010

14、90銷售道具302050現(xiàn)場(chǎng)包裝5050報(bào)廣302020202050505050101010340電臺(tái)10555510101010555590電視10101010102020202010101010170合計(jì)17013095150951951401451405025501514003、銷售策略：緩慢銷售1）、銷售周期：天璽閣銷售周期：2008.112010.112）、銷售階段劃分：銷售階段時(shí)間市場(chǎng)預(yù)熱期08.0808.10開盤期08.11持續(xù)期08.1209.6強(qiáng)銷期09.0709.12持續(xù)期09.1210.06清貨期10.0710.11l 開盤期：由大到小推盤策略，開盤主推a、e戶型、輔推c

15、戶型，輔推大戶型l 持續(xù)期：主推d、b戶型、輔推c戶型，搭配大戶型l 強(qiáng)銷期：主推a、e戶型、輔推c戶型，搭配大戶型l 持續(xù)期：主推d、b戶型、輔推c戶型，搭配大戶型l 清貨期：進(jìn)行尾盤銷售 3）、慢銷策略目標(biāo)分解：銷售階段銷售時(shí)間主銷戶型副推戶型蓄水期08.0808.10積客開盤期08.11a、ec持續(xù)期08.1209.6b、dc強(qiáng)銷期09.0709.12a、ec持續(xù)期09.1210.06b、dc尾盤期10.0710.11剩余戶型慢銷策略適用于市場(chǎng)環(huán)境較好，通過延長銷售周期提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值，推廣費(fèi)用通過延長銷售周期，減少月均銷售費(fèi)用。慢銷媒介推廣計(jì)劃銷售階段開持續(xù)期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期時(shí)間11

16、1212345678910111234567891011戶外50505050活動(dòng)30252520104040401015151510102010銷售道具2050現(xiàn)場(chǎng)包裝101010報(bào)廣20202020201010106815151515電視20551010555555網(wǎng)絡(luò)10555555555合計(jì)100706060303030308080808080303030301550204020254、銷售渠道l 代理行資源：cbre、dtz、第一太平l 海外路演l 聯(lián)合公關(guān)活動(dòng)l 產(chǎn)品推介會(huì)l 網(wǎng)絡(luò)營銷十、推廣工作思路1、整體推廣策略高端形象入市，確定重慶王牌豪華公寓產(chǎn)品的唯一性的市場(chǎng)地位；境外以投資

17、價(jià)值為天璽閣和寫字樓的主訴求點(diǎn)，針對(duì)高端窄眾客群，進(jìn)行有效的渠道傳播。境內(nèi)以項(xiàng)目整體高端形象推廣為主，通過對(duì)項(xiàng)目核心價(jià)值的有效傳播，樹立良好的市場(chǎng)口碑。2、階段性推廣策略l 形象建立期（蓄水期+開盤期）l 目的：高端形象入市，建立長江國際項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象。l 主題：長江國際 雙重經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，重慶高層地標(biāo)生活新典范l 手段：推廣方式運(yùn)用說明媒體選擇網(wǎng)絡(luò)發(fā)布新聞及項(xiàng)目信息，樹立高端市場(chǎng)形象。新浪、焦點(diǎn)、搜房活動(dòng)內(nèi)購活動(dòng)，積蓄客源；長江國際盛大開盤活動(dòng)，配合主流大眾媒體發(fā)布大面積新聞報(bào)道，引起業(yè)內(nèi)、外對(duì)長江國際的全面關(guān)注。重慶商報(bào)、重慶晨報(bào)、重慶晚報(bào)、華西都市報(bào)、中國經(jīng)營報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、新浪、

18、焦點(diǎn)、搜房硬廣選擇航機(jī)類媒體和高端財(cái)經(jīng)類媒體投放硬廣，樹立長江國際高端項(xiàng)目形象重慶商報(bào)、重慶早報(bào)、重慶晚報(bào)、華西都市報(bào)、中國經(jīng)營報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、新浪、焦點(diǎn)、搜房、中國國際航空、東方航空、四川航空軟文以項(xiàng)目核心價(jià)值為宣傳點(diǎn)，吸引大眾、行業(yè)高端客群的關(guān)注。前期活動(dòng)造勢(shì)，吸引大眾廣泛參與，擴(kuò)大影響力；以項(xiàng)目核心價(jià)值為宣傳點(diǎn)，吸引大眾、行業(yè)高端客群的關(guān)注。重慶商報(bào)、重慶早報(bào)、重慶晚報(bào)、華西都市報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國經(jīng)營報(bào)、新浪、財(cái)經(jīng)網(wǎng)、搜房l 強(qiáng)銷期l 目的：以頂級(jí)豪宅的境外發(fā)售帶動(dòng)境內(nèi)限量私人公寓預(yù)售。l 主題：長江國際頂級(jí)豪宅，體驗(yàn)高尚生活美學(xué)。l 手段推廣方式運(yùn)用說明媒體選擇公益活動(dòng)高調(diào)捐贈(zèng)知名慈善機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大高端客群影響力，加強(qiáng)口碑傳播，促進(jìn)銷售；新浪、焦點(diǎn)、搜房促銷活動(dòng)“古董車展”與“古典音樂品賞”，吸引品味之士觀摩，打造豪宅文化內(nèi)涵。重慶晨報(bào)、重慶商報(bào)、重慶晚報(bào)、新浪、焦點(diǎn)、搜房網(wǎng)絡(luò)傳播豪宅產(chǎn)品的文化價(jià)值，吸引目標(biāo)客群持續(xù)關(guān)注。 新浪、焦點(diǎn)、搜房硬廣傳播豪宅文化價(jià)值，感受豪宅藝術(shù)生活。港龍航空、國泰航空、重慶晚報(bào)、重慶商報(bào)、重慶晨報(bào)、中國國際航空、東方航空、四川航空軟文活動(dòng)跟蹤報(bào)道；闡述豪宅文