房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》全真模擬試題及答案（九）

1、2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（九）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、通過(guò)使用年期修正，可以消除對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格造成的影響因素是()a.土地的估價(jià)期日b.土地的使用期限不同c.土地在不同時(shí)期的基準(zhǔn)地價(jià)不同d.土地在不同時(shí)期的路線(xiàn)價(jià)不同2、某企業(yè)開(kāi)發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開(kāi)發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5，投資利息占直接成本的5，銷(xiāo)售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤(rùn)率為6，則開(kāi)發(fā)后的地價(jià)為()元/m2。a、1840b、2840c、2966d、30003、某房

2、地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。a10b11.27c14.18d22.554、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為（）。（提供）a1b1.5c2d2.55、評(píng)估某宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)

3、值，要將在年末的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開(kāi)發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬(wàn)元，折現(xiàn)率為12%，則需要將這3000萬(wàn)元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房?jī)r(jià)為()萬(wàn)元。a、2526b、2241c、2135d、29856、某寫(xiě)字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬(wàn)元，空置和收租損失為5，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為潛在毛收入的30，抵押貸款還本付息為200萬(wàn)元，所得稅和準(zhǔn)備金共計(jì)120萬(wàn)元，則2006年的凈經(jīng)營(yíng)收入為()萬(wàn)元。a330b450c650d7007、某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12。

4、按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。a0.18b0.12c3.39d5.008、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類(lèi)房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。a44b50c67d949、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中()的主要工作內(nèi)容。a會(huì)計(jì)師b經(jīng)濟(jì)師c估價(jià)師d工程師10、基準(zhǔn)地價(jià)的估算中，通過(guò)資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有()a.可比性b.可替性c.可分性d.

5、可換性11、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（）。a成本導(dǎo)向定價(jià)法b購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法c競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法d市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法12、在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于()。a單元估算法b單位指標(biāo)估算法c概算指標(biāo)法d工程量近似匡算法13、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10時(shí)，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類(lèi)型分別是（）。a富有彈性、單一彈性、缺乏彈性b完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性c完全彈性、單一彈性、缺乏彈性d富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性14、房地產(chǎn)具有

6、供給有限特性，本質(zhì)上于（）。a土地總量有限b規(guī)劃限制c房地產(chǎn)不可移動(dòng)d價(jià)值量大15、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格v=（）。（提供）a0b/（1+yn）cnd16、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。a180b196c200d30017、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。a計(jì)算期b動(dòng)態(tài)投資回收期c項(xiàng)目壽命期d開(kāi)發(fā)期18、銀行

7、為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。a1005.56b1010.56c1110.56d1115.5619、某寫(xiě)字樓的建筑面積為8萬(wàn)m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15，則該寫(xiě)字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬(wàn)m2a5.2b6.4c6.8d7.620、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1，2004年6月末至2004年10月平均每月比

8、上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為（）元/m2。a2648b2688c2708d273421、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。a容積率b空置率c，利息備付率d成本利潤(rùn)率22、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低（）元/m2。a.200b.300c.700d.100023、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用20的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬(wàn)元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（

9、）。a小于20b滿(mǎn)足目標(biāo)收益率要求c大于20d不滿(mǎn)足目標(biāo)收益率要求24、某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（）萬(wàn)元。a53.34b85.34c106.68d213.3625、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。a存量+新開(kāi)發(fā)量十其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量一拆毀量b存量十新開(kāi)發(fā)量十該類(lèi)房地產(chǎn)與其他種類(lèi)房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量c存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量一拆毀量d存量+新增竣工量一拆毀量26、

10、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。a12b20c24d3027、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。a估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7b可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7c可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071d可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93328、決定投資型房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)

11、者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是（）。a滿(mǎn)足購(gòu)買(mǎi)者使用要求b購(gòu)買(mǎi)者支付能力c物業(yè)預(yù)期收益d物業(yè)用途29、房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。a獨(dú)一無(wú)二和供給有限b獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值最大c流動(dòng)性差和價(jià)值最大d不可移動(dòng)和用途多樣30、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。（提供）a43.2b50c56.8d7031、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人

12、擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（）。a.3b.3.5c.7d.432、評(píng)估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。a、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值b、重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失c、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失d、建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失33、某銷(xiāo)售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬(wàn)套，其中空置待售住房5萬(wàn)套，本年新竣工住房13萬(wàn)套，銷(xiāo)售住房8萬(wàn)套，則吸納周期為()年。a063b163c225d125034、確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)（），依據(jù)法律法規(guī)，

13、并征求委托人同意后綜合確定。a.估價(jià)原則b.估價(jià)目的c.估價(jià)方法d.估價(jià)程序35、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠辍、35b、45c、48d、50二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。a單元估算法b概預(yù)算定額法c工程最近似匡算法d蒙特卡洛模擬法e單位指標(biāo)估算法2、按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)()的模式。a同質(zhì)偏好b同形偏好c集群偏

14、好d分散偏好e心理偏好3、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。a按份共有所有權(quán)b專(zhuān)有部分所有權(quán)c共同關(guān)系成員權(quán)d共同部分持份權(quán)e長(zhǎng)期使用和租賃4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度d、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)e、固定性5、在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（）。a開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀b市場(chǎng)供給量c交通運(yùn)輸條件d水文地質(zhì)e氣象6、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法四三二一法測(cè)中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價(jià)值第二、四個(gè)25英尺土地分別是路線(xiàn)價(jià)的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%7、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值

15、評(píng)估的表述中，正確的有（）。a法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值b再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額c房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值d不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵押價(jià)值e在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金8、開(kāi)發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須提供的材料主要有（）。a建設(shè)工程規(guī)劃許可證b選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)c項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖d城市計(jì)劃部門(mén)批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)提供e1/2000或1/500的地形圖9、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的

16、因素有（）。a潛在毛租金收入b空置損失c租金損失d其他收入e經(jīng)營(yíng)費(fèi)用10、根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的（）。a第一階段b第二階段初期c第二階段后期d第三階段e第四階段11、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格（）賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于12、從權(quán)益的角度來(lái)看?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（）等。a建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地b“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)c有租約限制的房地產(chǎn)d未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)e共有的房地產(chǎn)13、在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于

17、（）。a.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率）b.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)c.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)d.應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率e.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率）14、以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（）。a建筑安裝工程費(fèi)b土地使用權(quán)出讓金c拆遷補(bǔ)償費(fèi)d公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)e城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)15、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。a客戶(hù)評(píng)價(jià)b項(xiàng)目評(píng)估c擔(dān)保方式評(píng)價(jià)d貸款綜合評(píng)價(jià)e環(huán)境評(píng)價(jià)三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前

18、現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（）2、現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。（）（提供）3、被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。（）4、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（）5、低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的整體水平降低。（）6、接受估價(jià)委托后，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。（）7、路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法認(rèn)為土地價(jià)

19、值隨臨街深度而遞減。8、在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。（）9、大城市劃分的道路類(lèi)型數(shù)目一般為46類(lèi)。10、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。（）11、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（）12、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。（）13、某人購(gòu)房在成交日期首付款10萬(wàn)元，又以抵押貸款方式支付20萬(wàn)元，此時(shí)的總價(jià)30萬(wàn)元為名義價(jià)格。（）14、移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序

20、價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響：顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。（）15、非住宅小區(qū)級(jí)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、張某于2000年1月1日以50萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中60來(lái)自銀行提供的年利率為6、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6，按月等比遞增式還款

21、（月等比遞增比率為0.2）問(wèn)李某在新還款方案下的首次月還款額多少？ 2、某寫(xiě)字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫(xiě)字樓每月租金2.5萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，該寫(xiě)字樓造價(jià)為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬(wàn)元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費(fèi)為年租金的5%，修繕費(fèi)為房屋原值的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3，資本化驗(yàn)室率為12%。試估算該寫(xiě)字樓的價(jià)格。1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷(xiāo)售最高價(jià)為1,000萬(wàn)元，而開(kāi)發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)為200萬(wàn)元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少

22、?2、據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)資料，租金水平在該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)中，未來(lái)月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開(kāi)發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理全真模擬試題及答案（九）一心試題庫(kù)版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、d3、d4、b5、c6、a7、c8、c9、c10、a11、b12、a13、d14、c15、b16、b17、a18、d19、a20、c21、b22、b23、c24、c25、a26、d27、c28、c29、b30、c31、b32、c33、c34、b35、a二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abce2、acd3、bcd4、acd5、acde6、bd7、abde8、bde9、abcd10、abc11、ab12、bce13、abd14、bce15、abcd三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、第一種解法：已知：i=6i=6/12=0.5s=0.2n=1512=180m=512=60（1）抵押貸款額p=5060=30萬(wàn)元（2）張某月還款額第二種解法：已知：p=5060=30萬(wàn)元i=6/1