商業(yè)街策劃方案

1、大十字商業(yè)街市場營運及招商方案（建議案）2004-8-30 大十字商業(yè)街位于哈密市城南大十字，是哈密市舊城改造項目和城市形象工程，由江蘇中天集團投資建設，項目建筑面積45000平米，總投資1.2億，采用雙步行街規(guī)劃，融民俗風情和蘇南特色于一體，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六位一體，是哈密市民和外來游客最佳的休閑購物場所，對提升哈密城市形象，促進商業(yè)功能提升發(fā)揮了巨大的作用。項目現(xiàn)已經(jīng)完工，各項配套設施業(yè)已完善，但受到市場過剩等多方面的影響，商業(yè)街竣工交付后，市場的招商、開業(yè)和整體的營運等面臨諸多方面的問題，為使以上工作盡快落實和展開執(zhí)行，以便獲得良好的招商和經(jīng)營成果，現(xiàn)就以上作業(yè)展開策

2、劃，并提出本策劃方案以供參考。一、 市場分析1. 1商業(yè)概況1、商圈構成哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領先、領先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五交化商場及沿街品牌店構成的，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的60%以上。在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與

3、商場及品牌店形成互補效應，吸引著不同的客戶群。以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場、萬風家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。但從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?、競爭狀況近兩年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)物業(yè)大量供應市場，過度的市場供應，打破了市場供需平衡。伴隨著商業(yè)

4、物業(yè)的大量供應，一些新建的市場也紛紛登場亮相，如領先二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、帝都百貨、華洋地下街、五交化商場、大量沿街商鋪和大十字商業(yè)街（統(tǒng)計的經(jīng)營面積高達15萬平方米）等，這些新的市場的開業(yè)，給原本就發(fā)展乏力的哈密商業(yè)市場帶來巨大的壓力，市場競爭進入白熱化狀態(tài)，差異性不強導致市場間競爭激烈，導致商戶的頻繁流動，形成“風水”輪流轉的特點。過度競爭表現(xiàn)在對消費者的爭奪和商戶的爭奪兩方面，在對消費者爭奪方面，各商家紛紛使價格這一殺手剪，使整體行業(yè)的利潤水平大副降低，大部分僅能夠保本或微利經(jīng)營，僅以部分品牌店經(jīng)營尚可，于是大量上家紛紛向沿街品牌店和中高檔商品靠攏，使高端市場也出現(xiàn)競爭激烈

5、的情況；在商戶招商方面，各時常更是使出出渾身解數(shù)，降租金、免租金、免一次裝修費（甚至二次裝修費）、扣點經(jīng)營、品牌聯(lián)營等各種形式層出不窮，即便如此，各市場也未能取得滿意的招商效果。因此，哈密商業(yè)市場的競爭稱之為過度競爭或白熱化的競爭根本不為過，市場供需的嚴重失衡及各市場定位缺乏差異性導致了這種殘酷的競爭狀況，這些現(xiàn)狀對我方市場招商和經(jīng)營時帶來巨大壓力，必須慎重應對。12、市場消費狀況1、消費水平哈密市城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限，成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。2、經(jīng)濟水平哈密市及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口占總人口比列高，商品的消費仍以中低檔商品

6、為主。中高檔消費主要集中于鐵路、石油、行政事業(yè)單位及外來高收入人群。3、城市經(jīng)濟結構哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達，且缺乏有力的經(jīng)濟增長點，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，進一步制約了商業(yè)的發(fā)展。4、消費發(fā)展趨勢哈密市人口有限，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，缺乏強勢產(chǎn)業(yè)支撐，再加上大量新型商業(yè)市場的進駐，預計未來幾年，哈密市的商業(yè)經(jīng)營狀況將很難改觀，商業(yè)競爭將更趨激烈，專業(yè)化、細分化的市場運作已成必然。二、 swot分析21優(yōu)勢與機會1、 規(guī)模優(yōu)勢，具備了成為一個商圈的硬件條件；2、 商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢，商業(yè)步行街，最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)；3、 購物環(huán)境優(yōu)勢，獨具魅力的建筑風格，一流的

7、休閑環(huán)境；4、 政府支持，給市場的招商和經(jīng)營帶來政策上的機會；5、 舊城改造，為該片區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了條件；6、 餐飲娛樂業(yè)合理的利潤水平和良好的發(fā)展空間，為商業(yè)街餐飲娛樂的招商和經(jīng)營奠定了基礎；22劣勢與威脅1、 區(qū)位劣勢，與商業(yè)中心相距較遠；2、 文化劣勢，少數(shù)民族聚居區(qū)，對漢族人有一定的抵觸心理；3、 規(guī)劃劣勢，雙步行街，不能形成規(guī)模人流；門面房進深過小，不適宜規(guī)模買場的進駐；商業(yè)街兩側商鋪為磚混結構，給大型餐飲酒樓的營業(yè)空間的連通帶來困難；4、 商業(yè)市場過度競爭，使招商和經(jīng)營面臨極大的威脅；5、 消費水平的低下和消費增長有限，限制了商業(yè)市場的發(fā)展；6、 商戶經(jīng)營信心和市民消費信心的不足，導

8、致商業(yè)前景暗淡；三、 市場定位1、第一目標主力店第一目標主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成敗。第一目標主力店以餐飲酒樓、休閑娛樂、超市、日用百貨、小商品、美容美發(fā)、服裝加工店以及民特商品（包括地毯、手工藝品、藥材等）為經(jīng)營主體；2、第二目標主力店第二目標主力店是商業(yè)街提升人氣，完善商品結構，促進商業(yè)街由單一的僅以餐飲娛樂和日用消費為主體的商業(yè)街向集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游為一體的品牌商業(yè)街過渡和哈密市新興商圈能否崛起的關鍵。第二目標主力店以經(jīng)營服裝、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、五

9、金日雜以及家電、音像制品等為主。3、第三目標主力店第三目標主力店作為商業(yè)街商業(yè)結構和服務機能的完善服務。同時也是商業(yè)街的公共服務機構。第三目標主力店主要包括金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶。四、 經(jīng)營布局為使商業(yè)街整體的消費功能趨于完善，建立起真正意義上的品牌市場，完全有必要對商業(yè)街的經(jīng)營布局和功能分區(qū)進行規(guī)劃和引導。41商品布局3#、6#、9#、12#樓，購買商戶以經(jīng)營餐飲為主，可在此基礎上加以定位和完善，建議以經(jīng)營餐飲、娛樂、休閑、美容美發(fā)、民特商品為主，形成餐飲娛樂一條街；11#、14#樓離菜市場較近，可進行互補性經(jīng)營，適合經(jīng)營土特產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日雜、小商品為

10、主，形成土產(chǎn)日雜一條街；5#、8#樓距大十字較近，可吸引漢餐消費，建議以規(guī)模酒樓、品牌連鎖餐飲、音樂茶座經(jīng)營為主，形成商務餐飲娛樂一條街；4#、7#、10#、13#樓，為全框架結構，適合經(jīng)營超市、服裝服飾、鞋帽箱包、布料（藝）、針紡織品、化裝飾品、影樓、醫(yī)藥、文化辦公用品、以及家電、音像制品，形成日用百貨一條街；1#、2#樓商鋪面積較大，適合金融機構、電信、郵政、移動通訊等集團客戶的進駐和經(jīng)營，以此完善商業(yè)街的商品和服務；42樓層功能布局兩側的商業(yè)街鋪面，一層可用于營業(yè)門廳，二樓可規(guī)劃為包廂或雅座；中間的商業(yè)街，一層以門店經(jīng)營和綜合賣場為主，二層可規(guī)劃為市場，在樓層南北兩側設計上下通道，形成室

11、內(nèi)步行街的經(jīng)營格局；43經(jīng)營布局遵循原則1、 符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、 適應不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，如餐飲、娛樂等適合二層經(jīng)營，因此主要規(guī)劃在兩側的商鋪；超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；3、 尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務，最終格局取決于招商的結果；4、 合理有效使用空間的原則，是一二層組合還是一二層分割經(jīng)營，必須從商品經(jīng)營的空間利用出發(fā)；5、 經(jīng)濟效益原則，應充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的

12、局面；6、 關聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)營，這些關聯(lián)性商品可在同一條街或同一功能區(qū)經(jīng)營；7、 大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進駐，以及帶動消費起著至關重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮；8、 充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成；9、 方便顧客消費的原則，在商業(yè)街商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了兩個原則，其一是充分享受一站式消費的樂趣，其二是先購物、后休閑觀光，再去餐飲娛樂，符合人消費的

13、習慣；10、 視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意；五、 經(jīng)營策略經(jīng)營布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，而經(jīng)營模式則是了完善商業(yè)街的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的軟件支持，大十字商業(yè)街才能獲得良好的招商和經(jīng)營成果。在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經(jīng)營模式：統(tǒng)一招商、協(xié)助經(jīng)營、部分自營整和市場、完善政策、合理回報1、 統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪（中心花園以南）的商鋪，應采用統(tǒng)一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應有經(jīng)營公司與商戶簽定委托代管協(xié)議，由市場方統(tǒng)一招商。市場的招商采用

14、品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應以租賃為主。2、 協(xié)助經(jīng)營大十字商業(yè)街的經(jīng)營形成協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進行市場的整體推介，協(xié)助進駐商戶經(jīng)營。強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓全市人民都來此消費。每年一度的商貿(mào)洽談會，促進商貿(mào)交流，提升市場形象。每年一度的哈密民俗藝術節(jié)，提高大十字商業(yè)街的文化及藝術魅力。成立演藝中心，周未進行大型文藝演出，吸引市民前來觀光消費。與旅游公司合作，形成哈密旅游定點購物景點，接待每年高達8萬人次的旅客。每年一度的哈密旅游節(jié)-哈密瓜節(jié)（計劃），在此舉辦，吸引全國游客及本地

15、市民來此觀光消費。全方位貼心物管服務，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費。3、 部分自營在招商效果欠佳或部分商戶不原進入的行業(yè)進行自營，采用部分自營帶動商戶進駐，促進市場發(fā)展。在自營項目獲得發(fā)展后，如不愿長期經(jīng)營，可采取逐步退出的辦法。具體包括：市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；經(jīng)營項目有風險，經(jīng)營戶不敢經(jīng)營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如旅游商品等；有市場前景，但需要引導消費的項目，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；百姓生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超市；適當?shù)墓嫘皂椖?，如免費的

16、休閑區(qū)；4、 整和市場整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；整和市場空間，進行合理商品布局，因業(yè)態(tài)不同可采用一二組合經(jīng)營或一二層分割經(jīng)營；整和招商，與投資戶簽定托管協(xié)議，進行統(tǒng)一招商；整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促削推廣；5、 完善政策向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關政策，讓在此經(jīng)營的商戶受益；完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；強化托管和統(tǒng)管措施，提高管理水平和能力；6、 合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報

17、；通過市場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售；六、 招商機構的組建和運做1、 成立招商工作小組的必要性鑒于目前哈密市場競爭的嚴重性，僅僅依賴我方進行市場招商和經(jīng)營，已經(jīng)不能取得任何突破，通過聯(lián)合政府各職能部門組建招商小組，展開市場招商和政策執(zhí)行。第一，可以提升商戶對市場的信心；其次，可以充分協(xié)調各職能部門，促進政策的執(zhí)行力度；第三，利用職能部門對市場合理的監(jiān)管政策，促進商戶進駐大十字商業(yè)街；2、 招商小組各職能構成和分工整個招商小組有多個職能部門指派專人組成，負責制定詳細可行的經(jīng)營和招商政策，對經(jīng)營和招商方案進行審核，并展開操作和執(zhí)行；招商小組設組長一名，副組長兩名，執(zhí)行主任一名。組長、副組長負

18、責招商小組的管理、工作協(xié)調和政策制定，執(zhí)行主任負責招商工作的具體組織和執(zhí)行；根據(jù)職能分工，招商小組組成多個項目班子，負責具體的工作執(zhí)行；招商引資班子，由經(jīng)貿(mào)委、宣傳部、工商局成員組成，負責市場的大客戶的招商；市場規(guī)范、整頓班子，由建設局、工商局、稅務局、消防局成員組成，負責不規(guī)范市場的規(guī)范、整頓，促進以上市場商戶進駐大十字商業(yè)街；政策支持班子，由建設局、工商局、稅務局、旅游局成員組成，給予進駐商戶減免稅費等方面的支持；3、 招商小組具體運做將大十字商業(yè)街確立為哈密招商引資項目，由招商引資班子負責向全國市場進行市場招商；對哈密現(xiàn)有的老市場、不規(guī)范的市場，由市場規(guī)范、整頓班子進行規(guī)范整頓，這些市場

19、以新豐市場為重點，對豐茂市場、工人市場、天馬市場進行必要規(guī)范，促進以上市場商戶進駐大十字商業(yè)街；給予大十字商業(yè)街進駐商戶減免稅費的支持，并將大十字商業(yè)街定位為哈密商業(yè)示范街和旅游購物一條街，由政策支持班子給予相應的政策支持；4、 招商小組籌備和工作計劃12月15日前，確定本招商方案，上報相關政府和相關職能部門；12月20日前，有政府組織各職能部門，召開招商小組和招商方案制定研討會議，確定招商小組的構成、領導班子、工作職能和執(zhí)行計劃；12月30日前，招商小組制定出完整的招商政策和方案，并依據(jù)工作要求安排到各工作班子展開執(zhí)行；2月20日，招商小組召開首次新聞發(fā)布會，邀請媒體和商戶代表參加，公開招商

20、小組工作職能和大十字商業(yè)街的招商政策和計劃；2月25日起，由招商小組各職能部門組成的聯(lián)合班子，展開具體工作，包括招商、市場的規(guī)范整頓、優(yōu)惠政策的出臺和榮譽稱號的授予；3月1日，招商小組召開大十字商業(yè)街經(jīng)營和政策支持研討會，就進一步強化招商，同步展開市場經(jīng)營、管理和促銷進行研討，邀請媒體和商戶代表參加，擴大宣傳，促進市場快速形成；七、 招商計劃1、 招商工作的主體市場的招商和經(jīng)營都有賴于合理機構的成立，依托專業(yè)的機構制定詳細可行的經(jīng)營和招商政策，對經(jīng)營和招商方案進行審核，并展開操作和執(zhí)行。招商工作的主體由大十字商業(yè)街經(jīng)營公司（已經(jīng)注冊成立）和招商小組聯(lián)合組成。2、 確立市場經(jīng)營模式經(jīng)營模式?jīng)Q定了

21、市場經(jīng)營的方式，經(jīng)營模式確立，方可確定招商的政策，十字商業(yè)街采用聯(lián)營、引資、租賃、自營、品牌聯(lián)合、銷售等多種方式的結合。3、 制定具體的招商政策招商的目標和原則：促進市場的培育、發(fā)展和成熟，最終形成哈密最具休閑、購物、旅游、觀光、餐飲、娛樂價值的商業(yè)步行街；招商政策a、大戶賣場面積在400平米以上，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的，可一次性免租兩年；b、品牌戶賣場面積在120400平米之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在一次性簽訂三年租賃合同時，免租兩年；c、散戶賣場面積在120平米以下，一次性簽訂租賃合同在兩年以時，免租一年。d、租金價格租金價格建議為450元/套/月（60

22、平米/套），簽定合同前商戶一次性交納租房保證金20003000元/套。4、 招商區(qū)域和目標客戶確定招商區(qū)域以哈密為主，大客戶和品牌客戶的招商區(qū)域為全國；招商的目標客戶參見市場定位；5、 大客戶及品牌商戶的招商招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開；收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發(fā)函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；由經(jīng)營公司抽調專業(yè)人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負責客戶的招商和合作談判；6、 市場招商的全面展開針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；

23、針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發(fā)布招商信息，向社會廣泛告之，配合業(yè)務人員展開人員推介；7、 商戶的登記和初選制定商戶登記表（主要包括經(jīng)營商品和面積等）；所有意向商戶均應填表登記，交納定金，建立預定檔案；對登記的經(jīng)營商戶按經(jīng)營大類進行分類，劃定經(jīng)營區(qū)域；對經(jīng)營商戶進行初選，對不符和經(jīng)營要求的商戶另行規(guī)劃；8、 商戶資格審查審查經(jīng)營類型；審查經(jīng)濟實力；審查經(jīng)營能力；審查品牌優(yōu)勢；優(yōu)先商戶和淘汰商戶確定；確定首披進駐商戶；其余商戶視招商情況決定是否入場；9、 與商戶簽定合同交納租金和保證金；簽定正式合同（聯(lián)營或租賃等）；10、 自營項目確定對招商效果不佳，但有必要經(jīng)營的項目，確定自營的范圍和規(guī)模

24、，展開籌備；11、 開業(yè)籌備一次裝修標準（初裝修），建議由各商貿(mào)公司進行統(tǒng)一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設計、材料供應和裝修施工方面的支持；統(tǒng)一街道廣告牌制作，進行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛；組織和督促商戶進貨；進行店堂的布置及商品陳列；進行開業(yè)活動的籌備；商業(yè)街部分街區(qū)開業(yè)（為二次開業(yè)預留伏筆）； 12、 經(jīng)營活動展開詳細的經(jīng)營活動參見經(jīng)營策略；八、 招商項目和功能定位a、商業(yè)功能劃分商業(yè)功能劃分遵循相關性和空間利用原則進行市場功能區(qū)的劃分。1、農(nóng)貿(mào)市場商業(yè)區(qū)位現(xiàn)建成的農(nóng)貿(mào)市場，包括28間店鋪和水泥散臺；

25、如市場發(fā)展較好，可考慮在農(nóng)貿(mào)市場后側的二期住宅用地上開發(fā)蔬菜、水果批發(fā)市場，以完善市場功能、擴大市場規(guī)模；經(jīng)營商品蔬菜、禽蛋、牛羊肉、大肉、生鮮水產(chǎn)、干鮮果品、調料、糧油、熟食加工、副食品等；經(jīng)營功能區(qū)劃分蔬菜經(jīng)營區(qū)以北側水泥散臺為主；干鮮果品、調料、牛羊肉、生鮮水產(chǎn)經(jīng)營區(qū)以南側水泥散臺為主；大肉、禽蛋、糧油、熟食加工、副食品經(jīng)營區(qū)以南側店鋪為主；2、糖酒百貨市場商業(yè)區(qū)位11#、14#樓，部分商品可進入農(nóng)貿(mào)市場，與農(nóng)貿(mào)市場形成互補的經(jīng)營格局；經(jīng)營商品糖酒批發(fā)零售、陶瓷制品、塑料制品、玻璃制品、日用百貨、小商品、廚衛(wèi)用品；經(jīng)營功能區(qū)劃分不作具體的經(jīng)營功能區(qū)劃分，以招商為目標，達到自然成市的目的。

26、樓層功能方面，建議經(jīng)營戶一層用于經(jīng)營鋪面，二層用于倉儲庫房；3、旅游工藝品市場商業(yè)區(qū)位9#、12#樓，如市場發(fā)展較好，可考慮在10#、13#樓西側延伸，以完善市場功能、擴大市場規(guī)模；經(jīng)營商品奇石、玉雕、地毯、民族工藝品、民族服飾、土特產(chǎn)等；經(jīng)營功能區(qū)劃分不作具體的經(jīng)營功能區(qū)劃分，以招商為目標，達到自然成市的目的。但在具體商品布局時由北向南應按經(jīng)營商品作動線分布，以充分考慮各種商品展示和運輸?shù)碾y易度；4、服裝、小商品市場（10#、13#樓）主要經(jīng)營服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、洗滌化裝、針紡和床上用品等；在以上招商的基礎上進行合理調配，如市場招商理想，可在以上市場定位的前提下進行商品的延伸，如招

27、商結果不理想，可考慮自營，以帶動市場形成。b、招商對象1、農(nóng)貿(mào)市場以大十字商業(yè)街500米內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場為招商主體，其中東環(huán)路市場是重中之重，應依托政府和管理部門完成該市場向我農(nóng)貿(mào)市場的轉移；針對生鮮水產(chǎn)、干鮮果品、調料、糧油、熟食加工、副食品等的招商應針對全市市場展開；2、糖酒百貨市場全市各大市場，包括豐茂市場、工人市場、天馬市場、藍光建材市場等；全市各沿街糖酒百貨商店；3、旅游工藝品市場全市各奇石市場（遠東市場、人民廣場），依托政府支持進行歸整；全市旅游商品銷售市場；民族工藝品、服飾、土特產(chǎn)銷售市場；4、服裝、小商品市場新豐市場、豐茂市場；全市各服裝、小商品經(jīng)營市場；九、 招商策略71廣告策略1、 廣告形式以硬廣告?zhèn)鞑橹?，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢；2、 訴求內(nèi)容以對招商政策的訴求為主，配合物業(yè)優(yōu)勢的訴求；3、 廣告媒體及投放規(guī)格報紙廣告，以哈密報投放為主，在大客戶招商階段，配合一定量的晨報（烏魯木齊）廣告投放；投放規(guī)格以1/2版為宜，強勢推廣期可進行整