室外步行街招商營運方案襄樊0421（修改稿）

1、 襄樊萬達廣場室外步行街招商、營銷推廣計劃方案襄樊萬達廣場物業(yè)管理有限公司2010年4月目 錄一、室外步行街概況：3二、室外步行街服務(wù)式招商、宣傳推廣方案：3-6三、各階段宣傳策略：.7-8四、招商工作計劃及重要時間節(jié)點8-10五、室外步行街服務(wù)式招商基本情況10六、服務(wù)式招商困難：11一、襄樊萬達廣場室外步行街概況室外步行街建筑面積3.1萬平方米，全長449米，257個商鋪，呈l型分布，與室內(nèi)步行街并行，大多數(shù)商鋪開間4.2米，一層層高6米，二層層高4.4米，與之對應(yīng)的室內(nèi)步行街一、二、三樓層高分別為5.4米、5.1米、5.1米；室內(nèi)外步行街除了南、北兩端各有一個出口外，另在中段有一個出入口

2、與室內(nèi)大商業(yè)相通?，F(xiàn)室外步行街已售商鋪中確定業(yè)主自營的有16間，經(jīng)營品類分別為服飾6間，生活配套10間，餐飲暫無；室外步行街優(yōu)勢解讀：1、室外步行街 1拖2房屋結(jié)構(gòu)，單鋪面積較室內(nèi)步行街小（小鋪單層不足100平米）；2、業(yè)態(tài)布局靈活，每個商鋪均具備餐飲經(jīng)營條件；3、營業(yè)時間靈活，外鋪可以24小時營業(yè)；4、臨近高檔住宅區(qū)及規(guī)劃路，交通方便，擁有穩(wěn)定高檔客源；二、室外步行街服務(wù)式招商方案、宣傳推廣方案1、室外步行街服務(wù)式招商策略（1）由物管公司根據(jù)萬達廣場大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對室外步行街進行指導(dǎo)性業(yè)態(tài)規(guī)劃，實現(xiàn)合理錯位經(jīng)營，客源互補；（2）通過接受服務(wù)式招商委托，有針對性的對租金回報期望值較高的業(yè)主進

3、行物業(yè)升值方面上的引導(dǎo)，降低業(yè)主對前期投資回報的不實際期望。（3） 已簽合同商戶和自營商戶要督促按照招商時間進度有序進場裝修，并要求自營業(yè)主填寫自營承諾書。（4） 室外步行街商鋪租賃情況每天要填寫商戶洽談來訪表，保持與室內(nèi)步行街招商數(shù)據(jù)對接工作，每天做到及時更新數(shù)據(jù)。（5） 對未售商鋪采用先招商帶租約銷售的原則促使更多的商鋪能與大商業(yè)同步開業(yè)。（6） 考慮市場培育期及現(xiàn)階段商鋪銷售情況，爭取對所有商鋪前3年（2011-2013）實行放水養(yǎng)魚政策。2、 室外步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃原則（1） 按照大商業(yè)已定位業(yè)態(tài)（自持物業(yè)）總體合理的原則；（2） 依據(jù)室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃錯位互補的原則進行規(guī)劃；（3） 依據(jù)

4、人流自然動線的地理區(qū)位進行分區(qū)規(guī)劃；（4） 按照商鋪售價、市場租賃價格來確定租賃品牌檔次與品類；3、服務(wù)式招商方案規(guī)劃圖 室外步行街劃分為a、b、c、d四個區(qū)位，具體如下：1、 一環(huán)、二環(huán)a、b、d區(qū)域主要經(jīng)營：男女流行時裝、服裝精品散貨店、休閑服飾、運動城、生活配套；價格主體定位中低檔，打造襄樊第二條解放路商業(yè)街。2、 一環(huán)、二環(huán)c區(qū)域主要經(jīng)營：餐飲、美容美發(fā)、家居裝飾品、通訊營業(yè)廳；3、 三環(huán)臨規(guī)劃露門面主要經(jīng)營：銀行、手機城、餐飲、兒童教育中心、茶樓等服務(wù)配套項目4、室外步行街2010年營銷推廣計劃方案 (1)、推廣思路：、商業(yè)的招商進度以及推廣策略，整合資源，高效的開展推廣工作。、推廣

5、工作圍繞實現(xiàn) 6 月 30 日實現(xiàn)一環(huán)60%招商落位為階段目標，力爭與室內(nèi)步行街相連部分在2010年11月25日與大商業(yè)同期開業(yè)；、廣告和現(xiàn)場美陳包裝為主要營銷推廣策略；、大眾媒體投放比率的同時（報紙、電臺），加強小眾傳媒投放比率（時尚雜志、dm手冊、短信、網(wǎng)絡(luò)等）；、2010年要配合萬達廣場室內(nèi)步行街及主力店的推廣活動；、主要整合場內(nèi)、外各品牌商家、主力店的推廣資源，整合營銷，共創(chuàng)雙贏（場內(nèi)：時尚、美食、娛樂類專題特色活動；場 外：車展、房展、快消食品、選秀欄目、政府活動等）；、春、夏、秋、冬，重大節(jié)、慶日，場內(nèi)外美陳設(shè)計、包裝。 (2)、招商主題：襄樊最長室外生態(tài)步行街 依據(jù)：室外步行街建

6、筑面積3.1萬平方米，全長449米，257個商鋪，呈l型分布，襄樊最長的室外步行街，萬達廣場核心位置，與襄樊最長的陽光穹頂室內(nèi)步行街、十大主力店、超過1000家國際國內(nèi)知名品牌同場經(jīng)營，全國一流的專業(yè)管理團隊統(tǒng)一管理。 (3)、開業(yè)推廣主題：襄樊萬達廣場締造城市文化、商業(yè)、生活中心 與大商業(yè)配套、共享人流 （4）、商圈定位：立足襄樊，輻射鄂西北 依據(jù)：、襄樊作為湖北傳統(tǒng)的商業(yè)集散地，規(guī)劃為以汽車工業(yè)、商貿(mào)、旅游三大功能為主的湖北第二大城市； 、項目具備超大的體量，綜合性業(yè)態(tài)，并配以超大容量停車位。萬達廣場作為襄樊核心商業(yè)項目將不斷提升品質(zhì)和 影響力，輻射鄂西北。 （5）、客群定位 職業(yè)：企事業(yè)

7、單位人員、私人企業(yè)主、城市中產(chǎn)階級為主體； 年齡：以1550周歲、有穩(wěn)定收入、主張生活品位的人群為主； 家庭：以住宅部分和周邊家庭及二汽開發(fā)區(qū)為主； 客源：主要以項目周邊10公里范圍內(nèi)社區(qū)居民消費為主、吸引容納全市崇尚高品質(zhì)生活之家庭，同時外來旅游和外來從業(yè) 人口消費。 （6）、商業(yè)檔次定位：開業(yè)初從中低檔逐步升級為中高檔時尚流行型 依據(jù)：、城市年輕人群普遍追求快速時尚消費，合適的價格和流行的時尚品牌最易被廣大的消費群體接納； 、襄樊傳統(tǒng)商圈檔次較低，經(jīng)營品牌低端較多，缺乏品質(zhì)感的綜合性商業(yè)中心； 、項目進行合理定位嚴格品牌篩選，具備引進一線時尚品牌的硬軟設(shè)施 （7）、形象風(fēng)格定位：現(xiàn)代、大氣

8、 依據(jù)：項目整體建筑風(fēng)格是現(xiàn)代、大氣，為襄樊建筑外裝最高檔次；三、各階段宣傳策略第一階段 招商啟動期 （2010年3月1日2010年6月15日）slogan：圍繞“襄樊萬達廣場打造鄂西北新商業(yè)地標”“萬達廣場，盛大招商”等宣傳語發(fā)布相關(guān)購物中心的宣傳。媒體組合：以招商大會（5月18日）等活動為主要推廣方式啟動，以少量的報媒、平面類廣告、招商現(xiàn)場條幅等作為輔助推廣形式，為強勢推廣期做前期鋪墊。第二階段 強勢招商期 （2010年6月16日8月31日）slogan：圍繞“襄樊商業(yè)跨入萬達時代”“締造城市文化、商業(yè)、生活中心”等主題語詮釋項目招商的優(yōu)勢亮點。媒體組合：主要以報紙、公交車身等多種媒體進行

9、有效人群的攔截強制發(fā)布，關(guān)注目標人群的到達率。第三階段 優(yōu)化調(diào)整期 （2010年9月1日10月31日）slogan：圍繞 “招商完美收官、萬達開業(yè)倒計時”為宣傳主題語展開系列報道。具體形式：活動可細分為1社會活動類、2招商活動類、3宣傳活動類第四階段 開業(yè)預(yù)熱期 （2010年11月1日11月24日）slogan：圍繞“萬達廣場11月盛大開業(yè)”“萬達廣場開業(yè)倒計時xx天”“完美活，體驗萬達”“萬達廣場城市生活新中心”為主題語進行購物中心系列的廣告宣傳。媒體組合：主要以報紙、戶外、公交車身、活動、dm郵遞直投為主，配合網(wǎng)絡(luò)、廣播等多種傳播途徑進行軟性宣傳預(yù)熱。第五階段 開業(yè)造勢 （2010年11月

10、25日）slogan：圍繞“萬達廣場11月25日盛裝開業(yè)”主題語進行購物中心開業(yè)信息的密集轟炸。媒體組合：主要以報紙、電視、戶外、公交車身、移動電視、dm郵遞直投為主，配合網(wǎng)絡(luò)、廣播，短信等多種傳播途徑進行強勢宣傳覆蓋，充分整合主力店與商家資源，進行媒體的強強組合重拳砸開市場。推廣實施策略： 結(jié)合大商業(yè)的招商推廣實施執(zhí)行方案，費用根據(jù)大商業(yè)推廣計劃，結(jié)合室外步行街與室內(nèi)步行街比值進行參考，因為是聯(lián)合推廣,總數(shù)分攤乘0.5的權(quán)重.預(yù)算為： 3.1萬m2/3.5萬m2*4，656，500(大商業(yè)招商推廣費用)*0.5(減半)=2062164元四、招商工作計劃及重要時間節(jié)點(一)招商階段節(jié)點1、招商

11、從2010年5月10日前為招商準備期；2、5月10日開始正式啟動服務(wù)式招商；3、6月10日起進入強勢招商期；4、11月1日進入開業(yè)推廣期；（開業(yè)促銷宣傳、未招商商鋪的包裝）5、11月25日開業(yè)；（節(jié)假日促銷）（二）重要時間節(jié)點：4月30日前完成團隊組建、業(yè)態(tài)規(guī)劃、未售商鋪租金政策分解；5月24日前室外步行街一環(huán)完成20%；6月7日前室外步行街一環(huán)招商完成40%，自營業(yè)主開始進場裝修；6月底室外步行街一環(huán)招商完成70%，二環(huán)招商完成20%；9月底前完成臨室內(nèi)步行街一、二環(huán)120個商鋪的招商工作，以及銷售商鋪委托招商；五、室外步行街服務(wù)式招商基本情況1、 入伙情況 截止到2010年2月20日，襄樊

12、萬達廣場室外步行街形式入伙44間，共計5200m2。具體入伙方案見附件。2、 服務(wù)式招商情況 (1）招商品牌儲備工作： 正在進行中。 (2)服務(wù)式招商實施步驟： 招商分三步走，第一步，先督促自營業(yè)主提前進場裝修，第二步，配合商鋪銷售的節(jié)點對緊鄰室內(nèi)步行街室外步行街的內(nèi)街2號樓一環(huán)76個商鋪的招商，帶動整個內(nèi)街的招商工作完成；第三步隨著住宅區(qū)的交付完成，室外步行街外街二環(huán)三環(huán)的招商展開來帶動底商招商工作的開展；3、室外步行街自營情況截止到2010年2月20日，室外步行街自營商戶16間，面積為：1760.83 品牌落位占比：9.1%.六、服務(wù)式招商困難： 1、業(yè)主期望值較高，襄樊當(dāng)?shù)貥I(yè)主的租金期望回報率大部分要求達到10%。非餐飲類商鋪能承受的租金大部分為7%左右的回報率，與業(yè)主期望值相差較多。 2、現(xiàn)階段室外步行街銷售情況不理想，主要因素在于客戶對本項目處于一個觀望懷疑階段，作為一個新項目的租金定價太高，必將影響整體的招商進度。 3、襄樊市民人均收入低，本項目距離市中心遠。周邊現(xiàn)有居民消費能力差，新興中高檔住宅小區(qū)銷售情況好，但入駐率低。周邊公交線路缺乏，發(fā)車間隔時間長。 4、室外步行街大部分商鋪購買時為一托二，如果一、二樓因招商需要連通或者分割如何處理業(yè)主產(chǎn)權(quán)租賃上的問題、樓上與樓下的交通問題，增加了服務(wù)式招商的工作難度。 5、室外步行街招商宣傳推廣費用需要項目公司支持