銀行調(diào)研報告：對＃＃市房地產(chǎn)貸款加速增長的調(diào)查

1、銀行調(diào)研報告：對市房地產(chǎn)貸款加速增長的調(diào)查市房地產(chǎn)投資曾經(jīng)長期處于平穩(wěn)增長的狀態(tài)，不過從2002年四季度開始，呈現(xiàn)出加速增長的趨勢。今年，房地產(chǎn)投資比上年增長74.5%，2004年一季度末又比年初增長298.5%。同時，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款、對房地產(chǎn)企業(yè)授信也呈現(xiàn)增長加速的狀態(tài)，今年末商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款比年初增長52.6%，2004年一季度末比年初增長27.9%。房地產(chǎn)投資增長的加速是需求的增長還是投資沖動？房地產(chǎn)貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險和微觀風(fēng)險狀況如何？對此，我們從風(fēng)險管理的角度進行了調(diào)查和分析。 一、市城區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴大和需求的增加是房地產(chǎn)投資增長加速的主導(dǎo)因素。 在經(jīng)過了多年的基礎(chǔ)路網(wǎng)建設(shè)以后，

2、市城區(qū)建設(shè)從2001年起進入了實質(zhì)性擴大建設(shè)規(guī)模的階段，特別是今年5月，主要政府機關(guān)從原來的辦公地址南遷至新的行政服務(wù)中心，標(biāo)志著市城市的重心從老城區(qū)移到了新城區(qū)。為配合新城區(qū)的建設(shè)，政府通過廉價的土地供給，加大了商品住宅建設(shè)的力度。在對外招商引資中，市也把房地產(chǎn)投資作為重點，在2002今年，先后有浙江甬佳房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資市的房地產(chǎn)項目。今年市房地產(chǎn)投資增長的加速，就是在城市建設(shè)規(guī)模擴大這種宏觀經(jīng)濟背景下形成的：全年住宅開發(fā)建設(shè)項目46個，其中重點開發(fā)建設(shè)項目22個，新開工建設(shè)面積107.3萬平方米，總投資6.1億元；投資額同比增長74%，高于同期全市固定資產(chǎn)投資增幅31個百

3、分點；特別是單套建筑面積在150220平方米的高檔住宅建設(shè)面積，已經(jīng)達到35萬平方米。 從需求的角度分析，市房地產(chǎn)需求的不斷增長和對需求增長的預(yù)期是投資增長的一個重要誘導(dǎo)因素。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是居民收入的提高和經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也不例外。在市，近兩年煤炭企業(yè)職工收入的增長明顯加大了房地產(chǎn)需求。2001年，幾度陷入經(jīng)營困境的市煤炭企業(yè)因煤炭價格上升，煤炭需求增長而擺脫了經(jīng)營困境，最大的煤炭企業(yè)礦業(yè)集團在當(dāng)年實現(xiàn)了醞釀已久的工資改革，這次工資改革使礦業(yè)集團一部分職工的年工資總收入上升到10萬元左右，2002今年煤炭價格的持續(xù)上漲更使全市煤炭企業(yè)職工工資進一步提高。收入的大幅度增長和

4、商業(yè)銀行提供的住房信貸支持，使很多長期居住在煤礦區(qū)的職工積極到城區(qū)購買住宅，直接導(dǎo)致了市區(qū)住宅需求的迅速增加，從而改變了市房地產(chǎn)市場供求基本平衡的狀態(tài)。直觀的狀況是，從2002年開始，老城區(qū)的新建住宅只要建成就可以順利的銷售出去，價格也呈現(xiàn)小幅度逐步增長的趨勢。更有一些在老城區(qū)買不到住宅的煤炭企業(yè)職工選擇了租房的方式在市區(qū)居住，使老城區(qū)的住宅市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。從需求心理的角度來看，居民對商品價格的反映一般是買漲不買跌，房地產(chǎn)價格的不斷上漲，進一步增強了居民對房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期，一部分潛在的房地產(chǎn)需求變成了現(xiàn)實的需求，這更增加了房地產(chǎn)市場供求不平衡的狀況，刺激了新城區(qū)的住宅建設(shè)和城市配

5、套設(shè)施的建設(shè)。 二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的大幅度增長支撐著房地產(chǎn)投資增長的加速。 在市，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款對房地產(chǎn)業(yè)的作用如同一只轉(zhuǎn)輪，房地產(chǎn)貸款是輪軸，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售是輪緣，在房地產(chǎn)需求的界面上不停的滾動。沒有房地產(chǎn)貸款提供的動力，沒有居民需求的界面，房地產(chǎn)業(yè)就會陷入停頓。今年市房地產(chǎn)投資的加速增長與房地產(chǎn)貸款的加速增長基本上是同步的。從今年初開始，受全國房地產(chǎn)開發(fā)市場熱度升高的影響，市各商業(yè)銀行特別是國有商業(yè)銀行，根據(jù)其上級行的授權(quán)加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款營銷力度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的授信和貸款均呈現(xiàn)大幅度增長的趨勢。這其中最具有代表性的是一家國有商業(yè)銀行分行向市一家私營房地產(chǎn)企業(yè)授信1.2

6、億元人民幣，創(chuàng)下了市對私營企業(yè)的最大授信額度。今年末，市各商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額7.2億元，比年初增加2.5億元，增長52.6%；其中住房開發(fā)貸款增加1.65億元，增長79.2%；個人住房消費貸款增加8500萬元，增長86.7%。2004年一季度，住房貸款繼續(xù)保持著快速增長的趨勢，3月末比年初增加1.7億元，增長27.9%，比上年同期多增3.8億元；其中，住房開發(fā)貸款增長50.1%，住房消費貸款增長16.7%，分別比上年同期多增加1.1億元、2.9億元。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于統(tǒng)計上的原因，商業(yè)銀行實際發(fā)放的房地產(chǎn)貸款總量要大于統(tǒng)計總量，這主要是由于目前對房地產(chǎn)貸款的統(tǒng)計不包括農(nóng)村信用社，而農(nóng)村

7、信用社近兩年對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款和對居民個人的消費貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資的重要資金來源。農(nóng)村信用社對借款人資信狀況的審查相對比較寬松，對一家國有商業(yè)銀行分行是小企業(yè)的客戶對農(nóng)村信用社來說就算是大客戶了，加上農(nóng)村信用社貸款手續(xù)簡便，中等規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商一般都傾向于從農(nóng)村信用社獲得開發(fā)貸款。三、雖然目前還不能夠做出房地產(chǎn)過熱的判斷，但是當(dāng)前房地產(chǎn)貸款潛在的風(fēng)險很大。 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的特點是其系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險都比其他類貸款要大，對經(jīng)濟增長的變動敏感。市稍大一些的房地產(chǎn)項目，從土地的獲得、房屋的建筑到銷售，無一例外的需要商業(yè)銀行貸款才能完成。也就是說商業(yè)銀行貸款支持著房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地、

8、建設(shè)、銷售三個環(huán)節(jié)的資金需求，商業(yè)銀行對每一個環(huán)節(jié)的貸款出現(xiàn)短缺就會改變整個房地產(chǎn)業(yè)的景氣狀況，并且投資風(fēng)險最終都將完全轉(zhuǎn)化為貸款風(fēng)險，形成了商業(yè)銀行以其房地產(chǎn)貸款承受著整個房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的狀況。從目前市經(jīng)濟的運行情況，對房地產(chǎn)貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險和非系統(tǒng)性風(fēng)險狀況可以作出以下的判斷。 從系統(tǒng)性風(fēng)險的角度分析，1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險取決于經(jīng)濟增長的加速能否維持，居民收入增長是否會減緩。市房地產(chǎn)投資增長的基礎(chǔ)是經(jīng)濟增長帶來的居民收入增長，如果經(jīng)濟增長加速的趨勢能夠保持，并且經(jīng)濟效益同步提高，將不會導(dǎo)致出現(xiàn)信貸緊縮的情況，經(jīng)濟增長帶動居民收入增長會給房地產(chǎn)業(yè)帶來空前的發(fā)展商機。2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險將關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)

9、貸款風(fēng)險。如果經(jīng)濟增長放緩，或經(jīng)濟增長與效益的提高不同步，經(jīng)濟增長僅僅是投資增長或物價上漲引起的虛增，這很容易引起信貸緊縮。根據(jù)19972002年市經(jīng)濟運行狀況做比較分析，再度出現(xiàn)信貸緊縮將有可能使部分房地產(chǎn)項目得不到商業(yè)銀行貸款，或不能繼續(xù)得到貸款。這其中，房地產(chǎn)項目在得到開發(fā)貸款的同時還必須得到足夠的流動資金貸款，即短期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，信貸緊縮如果影響到房地產(chǎn)開發(fā)貸款又波及房地產(chǎn)流動資金貸款的投放，市在建的46個房地產(chǎn)項目有不能按照預(yù)期建設(shè)進度實施的可能。2004年3月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款比年初下降6713萬元，比上年同期下降1328萬元，這是否意味著房地產(chǎn)信貸已經(jīng)出現(xiàn)緊縮征兆

10、，值得關(guān)注。3.上游產(chǎn)業(yè)的價格上漲沒有順利地傳給消費者，已經(jīng)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益下降。2002年下半年開始，市建筑材料的價格已經(jīng)形成全面的上漲，其中主要三種建材的價格平均上漲了35.8%，反映在造價上，住宅平均造價上升了105元/平方米。由于房地產(chǎn)建設(shè)的特點，房地產(chǎn)企業(yè)不可能通過中間產(chǎn)品的整合來消化建材價格的上漲，這就需要向最終消費者轉(zhuǎn)移。不過從市近兩年來房產(chǎn)價格的變動趨勢來看，建材價格的上漲并沒有反映在房產(chǎn)的價格上，今年房產(chǎn)銷售價格僅上升3.8%，這表明房地產(chǎn)企業(yè)在目前的市場供求狀況下，被迫通過利潤消化了建材價格的上漲。雖然房地產(chǎn)業(yè)在市屬于高利潤行業(yè)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模小，抵御風(fēng)

11、險的能力很差，效益的下降往往十分容易形成商業(yè)銀行的不良貸款。4.高檔住宅建設(shè)規(guī)模不斷擴大，潛在的需求風(fēng)險較大。從實用、需求、經(jīng)濟承受能力來看，建筑面積在150平方米以上的住宅可以認(rèn)定為高檔住宅。在市，這類住宅的價格一般在3500元/平方米左右，一套150平方米住宅的售價為52萬元，加上裝修的費用，購買這樣一套住宅的總支出在75萬元以上，這個價格已經(jīng)不是工薪階層所能消費的了。但是，市房地產(chǎn)建設(shè)中對高檔住宅的投資熱情在今年達到了一個新水平，單套建筑面積在150220平方米的高檔住宅建設(shè)面積，已經(jīng)達到35萬平方米，而且這些住宅項目都是與普通商品房住宅項目捆綁在一起的，在項目論證時必須經(jīng)過細致分析才會

12、發(fā)現(xiàn)，這卻不是商業(yè)銀行目前的專業(yè)能力所能達到的。 房地產(chǎn)非系統(tǒng)性信貸風(fēng)險，主要指微觀因素導(dǎo)致的貸款風(fēng)險。近幾年,市經(jīng)濟保持著較快的增長趨勢，貸款投放基本滿足企業(yè)有效需求，但是房地產(chǎn)不良貸款狀況卻不容忽視。到2004年3月末，房地產(chǎn)不良貸款占比為5.2%，其中住房消費貸款6.4%，開發(fā)貸款5.3%。市真正開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)是在1998年以后，這段時間恰恰是商業(yè)銀行內(nèi)部控制加強，貸款風(fēng)險管理更加嚴(yán)格的時期，在這種宏觀、微觀背景下還出現(xiàn)如此高比例的不良貸款，說明房地產(chǎn)非系統(tǒng)性信貸風(fēng)險需要高度關(guān)注。特別是住房消費貸款，有些時間跨度長達30年，已經(jīng)接近住房的全額折舊年限，貸款風(fēng)險很高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)非

13、系統(tǒng)性風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下方面：1.房地產(chǎn)貸款的違規(guī)行為和道德風(fēng)險不能有效避免。假抵押、假擔(dān)保、假資本金是房地產(chǎn)貸款違規(guī)行為的突出表現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在做房地產(chǎn)項目時，常用的做法是自籌小部分資金或向農(nóng)村信用社申請少量貸款做資本金，然后再向國有商業(yè)銀行或股份制商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，投資項目成功可以獲利，不成功也不承擔(dān)風(fēng)險。2.借款人信用風(fēng)險。市現(xiàn)有個人住房貸款中的不良貸款，主要是由于借款人的不守信用導(dǎo)致的。如果不能盡快建立起個人信用評價、約束、激勵和懲罰機制，住房貸款的借款人信用風(fēng)險將會隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈上升的趨勢?，F(xiàn)在值得關(guān)注的情況是由房地產(chǎn)企業(yè)代辦的假按揭所產(chǎn)生的風(fēng)險：借款人在

14、通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，住房的價格、房型結(jié)構(gòu)以及地理位置等比較因素發(fā)生改變，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的貸款，再重新購置其他住宅，造成商業(yè)銀行貸款不能收回，這種情況而且比較難控制。3.潛在的利率風(fēng)險。2004年初，人民銀行擴大了商業(yè)銀行貸款利率的浮動范圍，也正式向商業(yè)銀行推出貸款利率的風(fēng)險定價機制，這對于建立在低利率基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)來說，利率風(fēng)險已經(jīng)形成。如果把低利率政策與一定的房地產(chǎn)貸款規(guī)模看成是完美信息下的納什均衡，提高貸款利率和緊縮貸款規(guī)模同時出現(xiàn)就會導(dǎo)致商業(yè)銀行與房地產(chǎn)企業(yè)兩敗俱傷的結(jié)果。市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于規(guī)模小，實力

15、弱，承受不了同時緊縮信貸和提高利率的風(fēng)險。4.不當(dāng)?shù)耐恋貎滟J款。在商業(yè)銀行的貸款中，目前有一種與房地產(chǎn)緊密相關(guān)卻不納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計歸屬的貸款，即所謂的土地儲備貸款。這類貸款，由行政性土地儲備機構(gòu)向商業(yè)銀行貸款，采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。采用保證方式時，由政府相關(guān)部門向商業(yè)銀行出具還款“承諾書”；采用土地使用權(quán)抵押方式時，用虛擬土地使用權(quán)質(zhì)押。這兩種擔(dān)保方式都沒有真實的財務(wù)價值，風(fēng)險極大。 四、政策性建議。 1.由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)聯(lián)到上游的鋼鐵、水泥等行業(yè)，下游關(guān)聯(lián)到居民消費，所以對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的宏觀調(diào)控需要認(rèn)真、謹(jǐn)慎，操作要精細，避免調(diào)控不當(dāng)影響經(jīng)濟增長。 2.盡快修改現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)