房地產(chǎn)開發(fā)公司投資發(fā)展部相關(guān)問題研究4

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司投資發(fā)展部相關(guān)問題研究1緒論1.1研究背景改革開放以來，我國房地產(chǎn)從無到有，尤其在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)高速增長態(tài)勢，有力的推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而應(yīng)當(dāng)客觀的看到，我國房地產(chǎn)業(yè)在取得有目共睹成績的同時(shí)，也存在著不少問題。出現(xiàn)這些問題的原因很多，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是缺乏對項(xiàng)目決策的科學(xué)性和定位的準(zhǔn)確性，表現(xiàn)在缺乏對政策的研究、市場的準(zhǔn)確調(diào)查和對項(xiàng)目的科學(xué)分析以及項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃設(shè)計(jì)不結(jié)合市場需求、房型結(jié)構(gòu)上與廣大居民需求不吻合等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有真正意識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)前期工作在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用，充分了解房地產(chǎn)開發(fā)前期

2、工作的內(nèi)容和工作重點(diǎn)，正確的組織和開展開發(fā)前期工作，才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展的必由之路1.2研究對象目前中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模良莠不齊，小到由幾個(gè)人合伙成立的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目結(jié)束公司結(jié)束；大到房地產(chǎn)集團(tuán)，幾十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，項(xiàng)目分布在國內(nèi)外多個(gè)城市，例如深圳萬科、招商地產(chǎn)、上海復(fù)地等。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條基本規(guī)律。目前世界上很過經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)都基本形成了規(guī)模經(jīng)濟(jì)，例如在寸土寸金的香港，新世界、和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)等三家房地產(chǎn)巨頭的開發(fā)量占市場份額的50%。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多、規(guī)模偏小、缺乏領(lǐng)頭羊、產(chǎn)業(yè)集中度過低是我國房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。在上海乃至全國，

3、房地產(chǎn)行業(yè)前50強(qiáng)的開發(fā)量只占到整個(gè)市場的三分之一。由此可見，大型房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢。所以本文將研究對象界定為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1.3研究目的房地產(chǎn)開發(fā)前期工作作為房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，在房地產(chǎn)開發(fā)中占有十分重要的地位，起著十分重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過設(shè)立投資發(fā)展部，對項(xiàng)目前期工作進(jìn)行專業(yè)、詳細(xì)的研究，可以有效避免企業(yè)盲目開發(fā)建設(shè)。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景毋庸置疑，但隨著政府關(guān)于土地、信貸各種政策規(guī)定的出臺(tái)以及市場化的推進(jìn)，具有相對壟斷優(yōu)勢的土地資源爭奪激烈。 面對瞬息萬變的市場環(huán)境，發(fā)展商的土地儲(chǔ)備及資金渠道將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的核心要素。在此過程中，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)前

4、期工作、土地儲(chǔ)備以及產(chǎn)品研發(fā)的投資發(fā)展部將顯得尤為重要。2投資發(fā)展部概述2.1投資發(fā)展部職責(zé)2.1.1土地管理通過搜集土地、異地土地信息，參與土地市場交易和其他途徑，掌握和了解土地市場的趨勢，尋求公司持續(xù)發(fā)展所需的土地資源信息。負(fù)責(zé)土地市場的調(diào)研和評估，組織參與土地競拍。定期進(jìn)行項(xiàng)目所在地或意向市場土地成交和供求信息的調(diào)研和分析。負(fù)責(zé)公司的土地購置合同洽談、商定，完成土地儲(chǔ)備。2.1.2項(xiàng)目市場調(diào)研以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和級(jí)數(shù)參數(shù)下，對宏微觀市場環(huán)境、競爭項(xiàng)目、區(qū)域市場、客戶進(jìn)行深入分析調(diào)研，通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市

5、場依據(jù)。房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目包括三個(gè)板塊的內(nèi)容:區(qū)域環(huán)境分析：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析、政策法規(guī)分析、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域供需狀況分析、商業(yè)配套分析、公交線路分析、自然環(huán)境分析等；競爭項(xiàng)目分析：項(xiàng)目所在具體地理位置、交通分析、社區(qū)周圍環(huán)境分析、戶型及配比、小區(qū)整體設(shè)計(jì)風(fēng)格、園林景觀設(shè)計(jì)、綠化率分析、樓宇配套設(shè)施、銷售價(jià)格及付款方式、其他營銷策略分析購房者需求調(diào)查：購房者購房目的及原因、購房者購房心理及動(dòng)機(jī)分析、購房者選擇樓盤時(shí)的關(guān)注因素、購房者追求的生活方式、購房時(shí)主要的信息獲知渠道等；2.1.3市場定位 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目

6、檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：確立開發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價(jià)值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；明確用途功能。在市場定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步

7、確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；測算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒?，綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。2.2投資發(fā)展部辦事流程投資發(fā)展部的辦事流程:市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費(fèi)用測算預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評價(jià)確定最后方案。3投資發(fā)展部重要職責(zé)研究3.1投資發(fā)展部土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略研究3.1.1儲(chǔ)備土地的性質(zhì)和意義對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,土

8、地既是最基本的生產(chǎn)資料,又是必要的資本手段和融資工具。,土地儲(chǔ)備量不僅極大地影響房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和未來發(fā)展?jié)摿?某種程度上說,甚至還決定了企業(yè)的持久性或可持續(xù)性。在我國房地產(chǎn)業(yè)目前的狀態(tài)下，城市土地的稀缺性，決定了開發(fā)商儲(chǔ)備土地更為意義遠(yuǎn)大。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場日趨成熟，開發(fā)企業(yè)的競爭加劇，為了增加企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，土地儲(chǔ)備是必要的。還有宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性因素，開發(fā)商為了使自己常處在有利位置，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣，當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開發(fā)，也應(yīng)該儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地。3.1.2影響選地因素 第一城市定位特色城市特色決定了這個(gè)城市未來的包裝價(jià)值和它的傳播價(jià)值，決定了這個(gè)城市未來的號(hào)召力如

9、何， 在信息時(shí)代的背景下，一個(gè)城市未來發(fā)展的快和慢很重要的因素就是外界對這個(gè)城市的關(guān)注度，外界的關(guān)注度越高，城市快速發(fā)展的可能性就越大。在這樣的前提下我們對一個(gè)城市的觀察就要想到它的定位。它的定位特色決定了城市未來的發(fā)展方向，決定了一個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和水平，它的價(jià)格升值水平。第二城市功能布局新開辟的（新拓展的）干線沿線、規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域如衛(wèi)星城、規(guī)劃中的物流通道、各個(gè)組團(tuán)及活動(dòng)中心之間的交匯點(diǎn)、擬建的公園、廣場、清水河流周圍及沿線是具有升值潛力的地塊，這就是規(guī)劃指向的具體表現(xiàn)。 第三城市市場指向 實(shí)際上是開發(fā)商去尋找那些適合潛在的需求的開發(fā)地塊。一般來說，以市場為指向，開發(fā)商所選擇儲(chǔ)備

10、的土地，只要達(dá)到一定的回報(bào)率，都可以適量買進(jìn)。 第四城市人口指向，由人口移動(dòng)（遷戶）所形成的未來居住區(qū)。比如，農(nóng)村人口向城郊結(jié)合部的聚集，外來人口常住化形成的某村、某城，隨著舊城改造，新開辟的成片外遷安置區(qū)，大型產(chǎn)業(yè)基地的建立所吸引的人口聚集，以上這些都是人口指向所決定儲(chǔ)備土地所在地。 3.1.3土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略選擇第一獲取具有高增值潛力和高變現(xiàn)能力的土地。這類土地也通常是未來熱點(diǎn)板塊的土地。有些土地可能具有高增值潛力,但不一定同時(shí)具有高變現(xiàn)能力,例如某些郊區(qū)土地和三、四線城市土地,可能三、五年內(nèi)具有高增值潛力,但變現(xiàn)能力差,因此應(yīng)適量儲(chǔ)備。還有一些土地,例如某些產(chǎn)權(quán)不清、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜的凈地,雖然

11、看似注資后可以快速開發(fā)、銷售,但往往是事與愿違。對于這類土地,一定要做好盡職調(diào)查。第二做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃。在不同等級(jí)城市市場上各有什么目標(biāo),什么樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),什么策略,將直接決定土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。目前,珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)一級(jí)北京、上海、廣州、深圳等一線城市是房地產(chǎn)企業(yè)布局的重心。實(shí)踐證明,這些地區(qū)和城市對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)也最大,在可預(yù)見的將來,依然是實(shí)力型企業(yè)土地儲(chǔ)備的重點(diǎn)區(qū)域。但是從土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)均衡性來看,其它地區(qū)也要高度重視,并盡可能與銷售額貢獻(xiàn)值相匹配。第三準(zhǔn)確把握土地市場波動(dòng)規(guī)律,盡量做到低進(jìn)高出。雖然做到這一點(diǎn)很難,但市場考驗(yàn)的就是企業(yè)對市場的敏銳度和判斷力第四要與企業(yè)開發(fā)

12、能力相匹配。目前,在土地價(jià)格已經(jīng)較高的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)不宜追求達(dá)到土地儲(chǔ)備存續(xù)比的理想值,應(yīng)適當(dāng)放緩拿地力度。為了平抑地價(jià),相信政府會(huì)加快土地供應(yīng)量,屆時(shí)再拿地時(shí)機(jī)會(huì)更好。最重要的是,土地儲(chǔ)備量的多少取決于企業(yè)的開發(fā)能力。脫離自身開發(fā)能力而拿地,顯然會(huì)犯下簡單的,也是致命的錯(cuò)誤。3.2前期市場調(diào)研研究3.2.1市場調(diào)研目的 隨著我國的房地產(chǎn)市場日益成熟，競爭愈演愈烈，只憑觀點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營的時(shí)代也一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的研究和營銷策劃被整個(gè)行業(yè)逐漸重視起來，占有舉足輕重的地位，它主要研究房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者需求所在，引導(dǎo)消費(fèi)者偏好，然后設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場的產(chǎn)品來滿足消費(fèi)。為完成這一目標(biāo)

13、，首先應(yīng)該對市場進(jìn)行詳盡的了解，進(jìn)行全方位的市場調(diào)研，從而進(jìn)一步做出準(zhǔn)確房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)市場調(diào)研主要是圍繞產(chǎn)品鏈條和市場鏈條兩點(diǎn)進(jìn)行的，只有上述兩個(gè)鏈條正常地運(yùn)轉(zhuǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)才能健康、穩(wěn)定的發(fā)展，因此房地產(chǎn)市場調(diào)研在整個(gè)項(xiàng)目操作、定位、運(yùn)行過程中是舉足輕重的，它對以后的項(xiàng)目定位工作則十分重要，只有對項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)全面的調(diào)研才能做出準(zhǔn)確的定位。3.2.2前期市場調(diào)研和規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系第一策劃是規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)方針，策劃做完之后，用于指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)第二項(xiàng)目策劃的結(jié)果是理論構(gòu)架，規(guī)劃設(shè)計(jì)為實(shí)物模型。規(guī)劃設(shè)計(jì)的任務(wù)一般由設(shè)計(jì)院來完成。設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)依據(jù)往往是根據(jù)建設(shè)單位提供的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書和對建

14、設(shè)地塊的簡單了解，因此，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的準(zhǔn)確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)的契合點(diǎn)3.2.3房地產(chǎn)前期市場調(diào)研的對策建議 第一建立科學(xué)的評價(jià)指標(biāo)體系。在理論上不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于前期策劃的理論與操作方法，綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等各種囚素建立一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的評價(jià)指標(biāo)體系。 第二提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追究制度。要提高房地產(chǎn)前期策劃研究準(zhǔn)確性，必須提高投資發(fā)展部相關(guān)人員的素質(zhì)。從某種意義上講，前期市場調(diào)查人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。賦予國家注冊房地產(chǎn)評估師在市場調(diào)查研究報(bào)告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法

15、律責(zé)任，從根源上遏制前期市場調(diào)研研究流于形式的可能。 第三加強(qiáng)定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。房地產(chǎn)前期市場調(diào)研需要在實(shí)際工作中加強(qiáng)定性分析工作，特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提，分析房地產(chǎn)投資環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，避免環(huán)境威脅。在投資前期，充分了解和把握投資環(huán)境，對于制定正確的房地產(chǎn)投資方案，做出正確的房地產(chǎn)投資決策意義重大。3.3市場定位研究3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的墓本原則 第一與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則。這里的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)

16、略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)的產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 第二經(jīng)濟(jì)性原則。市場定位的經(jīng)濟(jì)性原則首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價(jià)比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價(jià)格合理；其次，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化；最后，在成本和費(fèi)用測算、效益測算基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)達(dá)到社會(huì)平均水平，確定項(xiàng)目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可行性。 第三適應(yīng)性原則。市場定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)，二與

17、所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，三和經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。 第四可行性原則。市場定位的可行性原則包括項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評價(jià)的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，避兔出現(xiàn)“無個(gè)性、難租售”的現(xiàn)象，要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的優(yōu)勢來分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。同時(shí)，要運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，分析各經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)是否可行。項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)模式和項(xiàng)目進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實(shí)力、

18、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場定位時(shí)如何“量力而行”，這個(gè)問題在市場定位時(shí)就應(yīng)該得到解決。 3.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位中存在的主要問題及原因 第一市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不

19、能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要。 第二運(yùn)用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場定位時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過分強(qiáng)調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)“個(gè)性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣，往往會(huì)導(dǎo)致滯銷；另一種情況是“簡單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場上以往一些熱銷樓

20、盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產(chǎn)市場的“一般化”局面。 第三偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時(shí)，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。 第四目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯(cuò)誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對地塊

21、條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識(shí)不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計(jì)過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計(jì)不足，對目標(biāo)客戶群動(dòng)態(tài)變化的程度無法把握，同時(shí)對在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。 3.3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位工作的對策與建議 第一加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快市場定位工作專業(yè)化、社會(huì)化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場的角度出發(fā)，對從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化

22、”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對市場定位實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題、新情況進(jìn)行專題研究，廣泛聽取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見，提出指導(dǎo)性建議。 第二運(yùn)用正確的市場定位方法和手段。在對國家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，正確地對項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析、預(yù)測和判斷，對消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項(xiàng)目環(huán)境作出必要的評價(jià)，而這些就是市場定位時(shí)所必須要解決的問題。 第三在對所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個(gè)關(guān)鍵問題。參照已有或正在開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的判斷來確定本項(xiàng)目的要

23、素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，要體現(xiàn)較強(qiáng)的前瞻性和相對的穩(wěn)定性。 第四協(xié)調(diào)和統(tǒng)一功能、成本和效益三者之間的關(guān)系。必要的功能、適當(dāng)?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場定位的指導(dǎo)思想，是需要重點(diǎn)分析、研究和落實(shí)的問題，其主要指標(biāo)是功能配置、開發(fā)成本和租售價(jià)格等。4投資發(fā)展部存在問題研究4.1盲目增加土地儲(chǔ)備雖然面臨宏觀調(diào)控、緊縮土地供應(yīng)量等問題，但房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠得到土地，未來利潤便可保障。在這種“共識(shí)”之下，近期全國市場頻頻出現(xiàn)高價(jià)“搶”地現(xiàn)象，而其中出手最為“兇猛”的當(dāng)數(shù)那些資金實(shí)力雄厚的上市公司。然而由于信貸緊縮，巨量土地儲(chǔ)

24、備已成為地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上最大的風(fēng)險(xiǎn)因素，龐大的資金缺口將使眾多房地產(chǎn)企業(yè)招架不住，甚至倒閉。4.2項(xiàng)目可行性研究流于形式 有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究編制的人員，并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們僅能做的是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計(jì)算。編制人員職業(yè)道德低，不根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖，根據(jù)其意圖初步形成評估結(jié)果，沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改，經(jīng)濟(jì)評價(jià)流于形式，失去了可行性研究的作用4.3市場定位

25、缺少公正性、科學(xué)性 定位時(shí)不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要。 定位時(shí)偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。一條臭河浜成為水景，還未立項(xiàng)的地鐵成為交通便利的工具，虛擬的生活方式成為賣點(diǎn)，媒體炒作成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。 5投資發(fā)展部相關(guān)問題研究結(jié)論與建議5.1配備專業(yè)化、精英化人才5.1.1具有良好的組織才能和語言表達(dá)能力市場調(diào)查中要收集的信息資料種類繁多，調(diào)查人員往往被分成很多小組，這就要求調(diào)查人員要具有良好的組

26、織才能，方能使調(diào)查工作順利進(jìn)行。另外，調(diào)查工作離不開語言文字，所制作的調(diào)查表應(yīng)做到文字簡練、生動(dòng)、具體、易懂、準(zhǔn)確，能使被調(diào)查者接受，因此調(diào)查者須具有一定的文字表達(dá)能力，以便在與調(diào)查者交談時(shí)，能用生動(dòng)的語言博得被調(diào)查者的配合。5.1.2具備思維創(chuàng)新能力 有創(chuàng)造性思維能力、好奇心強(qiáng)的人在調(diào)查策劃工作中能夠不斷深入研究客觀事物，不斷提出新問題，發(fā)現(xiàn)新方法：具有敏銳洞察力的人員善于透過復(fù)雜的現(xiàn)象看到問題的本質(zhì)；具有豐富想象力的調(diào)查策劃者往往能使調(diào)查策劃工作“百花齊放”，碩果累累：具有創(chuàng)新能力的人在工作中勇于打破常規(guī)，出奇制勝。在競爭激烈的社會(huì)中，善于創(chuàng)新者往往走在時(shí)代前列。5.1.3具有信息網(wǎng)絡(luò)開發(fā)

27、和利用能力 信息化時(shí)代，無論企業(yè)內(nèi)部的信息還是與外界的聯(lián)絡(luò)，都離不開信息網(wǎng)絡(luò)。投資發(fā)展部人員的工作就是信息的收集、處理活動(dòng)，更離不開信息網(wǎng)絡(luò)。信息網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用使信息獲取和處理變得十分迅捷，信息成本降低，效率提高。因此，利用信息網(wǎng)絡(luò)的能力應(yīng)是市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)。5.1.4注意個(gè)人儀表 個(gè)人儀表反映自身素質(zhì)與氣質(zhì)，也代表了公司的形象和可信度。因此投資發(fā)展部人員要衣著整潔、端莊，與人交談時(shí)，面帶微笑、彬彬有禮，善于聽取被調(diào)查者的回答，才能得到準(zhǔn)確的信息。5.2 建立企業(yè)良好的組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)是組織為了協(xié)調(diào)及控制成員的活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)體系。它全面包括了組織結(jié)構(gòu)本身的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)運(yùn)行體系

28、設(shè)計(jì)兩個(gè)方面。良好的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家得到最公平、最有效的回報(bào)，并促使企業(yè)不斷提高其核心競爭力和保持可持續(xù)發(fā)展。5.3以投資發(fā)展部為中心構(gòu)建企業(yè)核心競爭力企業(yè)核心競爭力的界定原則是具備較強(qiáng)獨(dú)特性、較強(qiáng)的延展性，為企業(yè)打開多種產(chǎn)品、區(qū)域市場提供支持，促進(jìn)企業(yè)的整體發(fā)展。投資發(fā)展部可以通過提高全面市場的調(diào)研能力、做好土地儲(chǔ)備、做好市場定位，以市場打品質(zhì)，以品質(zhì)做品牌。下面紅色部分是贈(zèng)送的總結(jié)計(jì)劃，不需要的可以下載后編輯刪除！2014年工作總結(jié)及2015年工作計(jì)劃（精選）xx年，我工區(qū)安全生產(chǎn)工作始終堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主，綜合治理”的方針，

29、以落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制為核心，積極開展安全生產(chǎn)大檢查、事故隱患整改、安全生產(chǎn)宣傳教育以及安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治等活動(dòng)，一年來，在工區(qū)全員的共同努力下，工區(qū)安全生產(chǎn)局面良好，總體安全生產(chǎn)形勢持續(xù)穩(wěn)定并更加牢固可靠。一、主要工作開展情況(一)認(rèn)真開展安全生產(chǎn)大檢查，加大安全整治力度。在今年的安全生產(chǎn)檢查活動(dòng)中，工區(qū)始終認(rèn)真開展月度安全檢查和日常性安全巡視檢查記錄，同時(shí)順利完成公司組織的xx年春、秋季安全生產(chǎn)大檢查和國家電網(wǎng)公司組織的專項(xiàng)隱患排查工作。截止日前，工區(qū)先后共開展各類安全檢查71次，查出事故隱患點(diǎn)22處，均進(jìn)行了閉環(huán)處理。通過檢查活動(dòng)，進(jìn)一步夯實(shí)了工區(qū)的安全生產(chǎn)基礎(chǔ)。(二)順利完成保電專項(xiàng)工作。

30、本年度工區(qū)共進(jìn)行專項(xiàng)保電工作10次，累計(jì)保電天數(shù)達(dá)到90余天，通過工區(qū)全員的共同努力，順利完成春節(jié)保電、國慶保電、七一保電、特高壓投送電保電、500kv沁博線保電等一批重要節(jié)假日的保電工作。(四)工作票統(tǒng)計(jì)及其他工作情況。截止11月15日，我工區(qū)連續(xù)實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)1780天;全年共辦理工作票50張，其中第一種工作票 24張，含基建單位8張;第二種工作票26張。工作票合格率100%，執(zhí)行情況較好。全年工區(qū)所轄線路跳閘次數(shù)共計(jì)0次，線路跳閘率為0次/(百公里年)。(四)安環(huán)體系標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)本年度在公司統(tǒng)一的部署下，工區(qū)積極參與安環(huán)體系標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作，先后派員參加安環(huán)體系標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)2次，迎接公司開展安環(huán)

31、體系內(nèi)審工作三次，先后審查出問題共計(jì)20余處，先后進(jìn)行了閉環(huán)整改。截止日前，工區(qū)已初步建立起了標(biāo)準(zhǔn)化安環(huán)工作體系，在今后工作中，工區(qū)將進(jìn)一步完善各項(xiàng)工作流程，努力確保體系工作符合外審相關(guān)要求。(五)強(qiáng)化安全生產(chǎn)責(zé)任制的落實(shí)。工區(qū)高度重視安全生產(chǎn)工作，根據(jù)年初制定的安全工作目標(biāo)，按照公司統(tǒng)一要求，工區(qū)各級(jí)人員均簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任書，強(qiáng)化各級(jí)人員安全責(zé)任意識(shí)，一級(jí)一級(jí)，層層抓落實(shí)。建立和完善安全生產(chǎn)責(zé)任體系，嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)規(guī)程、規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，加大安全投入，加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，加大安全培訓(xùn)教育力度。努力實(shí)現(xiàn)工區(qū)安全工作規(guī)范化管理。(六)加強(qiáng)安全生產(chǎn)教育培訓(xùn)工作，著力增強(qiáng)安全防范意識(shí)。為了進(jìn)一步加強(qiáng)全區(qū)安

32、全防范意識(shí)，提高安全技能，我們先后制定并順利實(shí)施了xx年工區(qū)安全技能培訓(xùn)計(jì)劃與方案、xx年“安全生產(chǎn)月”活動(dòng)實(shí)施方案，明確了活動(dòng)的指導(dǎo)思想、活動(dòng)主題、活動(dòng)時(shí)間、活動(dòng)組織形式和要求。組織開展安全生產(chǎn)崗位資格，安全技術(shù)和安全管理培訓(xùn)，突出抓好一線青工和安全責(zé)任人培訓(xùn)教育，著力提高安全意識(shí)，不斷增強(qiáng)自身安全技能培訓(xùn)，提高工區(qū)安全生產(chǎn)管理水平，實(shí)現(xiàn)安全生產(chǎn)。工區(qū)組織培訓(xùn)一線員工百余人次，先后組織工區(qū)所有生產(chǎn)人員參加安規(guī)培訓(xùn)以及登高架設(shè)取證以及復(fù)審培訓(xùn)工作，并對其進(jìn)行考核，不合格者要求重新培訓(xùn)學(xué)習(xí)，考核合格后后方能上崗作業(yè)。對新進(jìn)員工做好三級(jí)安全教育，特別是崗位培訓(xùn)，安全教育培訓(xùn)，并對其進(jìn)行嚴(yán)格考核合格

33、后方能上崗作業(yè)。(七)加強(qiáng)安全生產(chǎn)應(yīng)急管理工作，提高預(yù)警防范和處置事故災(zāi)難的能力。突出預(yù)防為主，著力做好事故超前防范的各項(xiàng)工作，這是我工區(qū)安全生產(chǎn)工作的重要方針。一年來，我工區(qū)不斷完善安全生產(chǎn)應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)各類事故以及可能危及安全生產(chǎn)的自然災(zāi)害的預(yù)測、預(yù)報(bào)、預(yù)警、預(yù)防工作的同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化應(yīng)急救援隊(duì)伍的管理，建立應(yīng)急值班制度，提高突發(fā)事故處置能力。工區(qū)舉行了xx年迎峰度夏應(yīng)急演練，有效提高了工區(qū)應(yīng)急處置能力。先后圓滿完成xx年迎峰度夏，防汛保供電等任務(wù)。二、存在的主要問題(一)施工線路遺留問題較多，線下遺留樹木和違建房屋不斷增多，處理復(fù)雜。(二)電力設(shè)施破壞、線下施工、異物等時(shí)刻威脅著線路的安

34、全運(yùn)行。施工周期較長的線下作業(yè)項(xiàng)目日益增多，各種超大機(jī)械施工較多，給線路運(yùn)行造成很大的隱患，由于很難與施工方簽訂安全協(xié)議，工區(qū)在處理此類事件的時(shí)候很被動(dòng)，各種隱患不在預(yù)控之中。截止目前，工區(qū)共存在線下施工點(diǎn)22處，為保證線路安全運(yùn)行，與施工方簽訂施工協(xié)議書3處，下發(fā)施工安全告知書13份，張貼警示標(biāo)志共計(jì)5處。(三)工區(qū)員工的安全意識(shí)、理論技能水平有待提高。隨著線路的日益增多，生產(chǎn)任務(wù)繁重，我工區(qū)青工人數(shù)偏少且安全素質(zhì)有待提高，對工區(qū)的安全生產(chǎn)提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。三、2015年安全生產(chǎn)工作思路下一年，我工區(qū)將繼續(xù)堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主，綜合治理”的方針。強(qiáng)化安全生產(chǎn)管理和監(jiān)督，建立安全生產(chǎn)長效機(jī)

35、制，遏制安全事故，推動(dòng)工區(qū)安全生產(chǎn)進(jìn)一步持續(xù)好轉(zhuǎn)。為此，我們將突出“四抓”做好安全生產(chǎn)工作。一是抓基層基礎(chǔ)。按照“重基層、打基礎(chǔ)、強(qiáng)監(jiān)管”的工作思路，建立完善工作制度、設(shè)置基礎(chǔ)臺(tái)帳、健全監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮安全監(jiān)管職能，使安全生產(chǎn)關(guān)口前移、重心下沉，筑牢安全生產(chǎn)第一防線。二是抓隱患治理。切實(shí)加強(qiáng)和解決安全生產(chǎn)薄弱環(huán)節(jié)和突出問題，堅(jiān)持隱患排查治理活動(dòng)常態(tài)化，針對工區(qū)安全生產(chǎn)工作的新情況、新問題，及時(shí)完善監(jiān)管辦法，落實(shí)監(jiān)管措施，做到月月普遍排查，每周重點(diǎn)排查，真正把事故隱患消滅在萌芽狀態(tài)。三是抓重點(diǎn)防范。重點(diǎn)要放在線下作業(yè)大型機(jī)械的監(jiān)管，防范線路外力破壞，積極爭取主動(dòng)，努力使各種線下外部作業(yè)項(xiàng)目完全

36、處于工區(qū)的可控狀態(tài)之中，強(qiáng)化隱患排查，落實(shí)整改措施，及時(shí)消除安全隱患，確保安全。四是抓宣傳教育。加強(qiáng)警示教育，對典型安全生產(chǎn)違章行為及時(shí)曝光，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，狠抓違章治理，增強(qiáng)所有人員安全生產(chǎn)制度觀念和自我保護(hù)意識(shí)，形成人人重視安全、關(guān)注安全、防范事故的良好氛圍。時(shí)間飛逝，轉(zhuǎn)眼xx年年關(guān)已到，我到xx公司也有一年時(shí)間了。這是緊張又充實(shí)的一年，xx見證了我從無到有。從今年三月八號(hào)進(jìn)公司以來的一年，對我來說是一個(gè)成長的過程，我從一名經(jīng)驗(yàn)淺薄的應(yīng)屆生，逐漸成長為一名具備一定專業(yè)知識(shí)的采購職員。面對這一年，xx公司所有人齊心協(xié)力，同心同德，克服了今年市場經(jīng)濟(jì)低迷的困難，使公司產(chǎn)品推陳出新，這是值得我們驕傲的

37、。為我們克服了困難，經(jīng)受住了考驗(yàn)而驕傲自豪。年初，我以應(yīng)屆生身份來xx公司實(shí)習(xí)，這是我從學(xué)校走向社會(huì)的第一步，是人生道路上一個(gè)很重要的起點(diǎn)。眾所周知采購部是公司業(yè)務(wù)的后勤保障，是關(guān)系到公司整個(gè)銷售利益的最重要環(huán)節(jié)，所以我很感謝公司和領(lǐng)導(dǎo)對我的信任，將我放在如此重要的崗位上?；厥走@一年，我在xx的取得的進(jìn)步都?xì)v歷在目，每一個(gè)進(jìn)步都值得我驕傲。正是因?yàn)橛辛艘粋€(gè)良好的平臺(tái)和一群可愛的同事，才使我能夠快速適應(yīng)工作，一步步走向成熟。工作中有苦也有樂，但更多的是收獲，這一年的工作我受益匪淺。古人云：“紙上得來終覺淺，要知此事必躬行”。對我們應(yīng)屆生來說剛走上工作崗位是理論與實(shí)踐相結(jié)合的學(xué)習(xí)，把理論應(yīng)用到實(shí)踐

38、當(dāng)中并在實(shí)踐中積累更加豐富的理論知識(shí)。轉(zhuǎn)眼已經(jīng)一年。就這一年的工作我做一個(gè)簡單的總結(jié)，匯報(bào)我在xx公司一年來取得的成績以及自己的不足。一、個(gè)人成長方面：1、心態(tài)轉(zhuǎn)變。學(xué)校的生活養(yǎng)尊處憂，無需我們擔(dān)憂某些問題，學(xué)校三點(diǎn)一線的生活，學(xué)習(xí)跟得上就可以，而在工作當(dāng)中就不然，工作中，我們要考慮如何提高工作效率，怎樣處理與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同事的關(guān)系，還有在工作當(dāng)中的不盡人意等事情，這些都要我們以一顆平常心去對待，及時(shí)的轉(zhuǎn)變心態(tài)會(huì)讓我們工作更加順利。2、計(jì)劃做事。有了明確的計(jì)劃，目標(biāo)才清晰，以至于在工作中不會(huì)茫然。在采購部工作的一年中，我每天都整理工作日志，記錄下我要做的事情，然后再總結(jié)一下完成狀況，日志看似平常

39、，但在無形中提高你做事的效率和工作的有序程度。也改變了我剛開始工作缺乏系統(tǒng)和邏輯性的缺點(diǎn)。3、處處留心皆學(xué)問。這是我畢業(yè)的時(shí)候?qū)煂ξ抑v的一句話，對這句話并沒有給我多說什么，但在工作當(dāng)中我深有體會(huì)，初到采購部我把仔細(xì)閱讀以往的采購合同。在整理過程中我仔細(xì)的看了一下采購合同的內(nèi)容，這為我以后的修改合同起到了很大的幫助，我可以直接套用以前的合同范本，這個(gè)結(jié)果直接歸為我的留心。在生活中只要你留心處處都有學(xué)問在，不要總是期盼別人告訴你怎么去做，應(yīng)該學(xué)會(huì)思考自己應(yīng)該怎樣去做，留心別人怎么做。4、不以事小而不為。做大事小事有不同的階段，要想做大事，小事情必須做好。這是我急需知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的階段，做一些繁瑣的小

40、事情，很有必要。工作中我努力做好每一個(gè)細(xì)節(jié)，但我并沒有感到煩，而是把它當(dāng)作我素質(zhì)培養(yǎng)的大講堂，正因?yàn)檫@些小事情改變了我對工作的態(tài)度。小事情值得我去做，事情雖小，可過程至關(guān)重要。在xx有一群樂于幫助我的同事，在工作過程中，我虛心求教，同事也不吝嗇熱情幫助。從最簡單的電子元器件，到產(chǎn)品特征、市場情況，讓我在找到了學(xué)習(xí)了方向，使我更有針對性地提高自己的工作能力。5、認(rèn)識(shí)的提高。以前我只泛泛認(rèn)為采購就是買東西，簡單的金錢與物質(zhì)的交易，只要價(jià)格合適、質(zhì)量過關(guān)那就可以。通過工作才知道其實(shí)不然，這個(gè)簡單的買賣關(guān)系并不簡單。保證適時(shí)適地適質(zhì)適價(jià)都是采購過程中必須滿足的要求。進(jìn)入xx，我首先思想上轉(zhuǎn)變了原來不正

41、確的觀念，在思想上和工作職責(zé)要求相統(tǒng)一。特別采購是公司供應(yīng)鏈中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，要求我們以滿足市場和生產(chǎn)需求為準(zhǔn)繩，任何錯(cuò)誤都有可能造成經(jīng)濟(jì)損失。所以說采購崗位需要的是完美的人，是有根據(jù)的。我自覺自己離要求還有很遠(yuǎn)，但是我一步步向這個(gè)方向靠近。我會(huì)通過自己的努力成為一名優(yōu)秀的采購工作者。二、工作方面：自入職以來，在公司和部門領(lǐng)導(dǎo)的悉心指導(dǎo)下，在部門同事的言傳身教下，我很快融入xx公司。從基本的物料庫存查詢開始，到下訂單，收貨入庫等工作都很快上手。要說這一年積累的經(jīng)驗(yàn)，我首先學(xué)會(huì)的是核價(jià)，不管采購任何一種物料，在采購前應(yīng)熟悉它的價(jià)格組成，了解你的供應(yīng)商所生產(chǎn)成品的原料源頭價(jià)格，為自己的準(zhǔn)確核價(jià)

42、打下基礎(chǔ)。這樣談判時(shí)，做到知已知彼，百戰(zhàn)百勝?，F(xiàn)今的社會(huì)是一個(gè)電子化的社會(huì)，作為采購人員要由不同的方面收集物料的采購信息，地域差別等。只有了解了市場，才真正了解了所需產(chǎn)品的價(jià)格定位，為采購活動(dòng)做好先期準(zhǔn)備。公司內(nèi)部的溝通很重要，特別像我一樣，剛進(jìn)公司的新人來說，尤為重要。八月份公司xxx項(xiàng)目采購任務(wù)下來了，這個(gè)項(xiàng)目在鈑金件以及一些電子元器件方面有特殊的要求。剛開始我并未發(fā)現(xiàn)有這個(gè)的情況，等訂單下了以后，問題才從供應(yīng)商處反饋到我這里，我即使和已調(diào)任其他部門的前任同事溝通，才逐漸解決了這些問題。沒了解清楚我就做出了決定，后果是非常嚴(yán)重的，所幸此次并未造成經(jīng)濟(jì)損失和生產(chǎn)的延誤。這個(gè)事情讓我明白溝通很重要，只有在有把握的情況下才做決定，才不會(huì)造成損失。xx對產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)在業(yè)內(nèi)是出名的。成品的合格率一個(gè)重要因素就是采購材料的品質(zhì)是否達(dá)到產(chǎn)品要求。材料合格率、以及售后服務(wù)都屬于質(zhì)量范圍。我們對物料的要求高了，就是對供應(yīng)商的