地產(chǎn)王牌—房地產(chǎn)成本控制

1、薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃

2、裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇

3、蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁

4、蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆

5、螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀

6、薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄

7、袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻

8、蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅

9、蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀

10、螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄

11、薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈

12、螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂

13、蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇

14、袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄

15、螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈

16、薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂

17、螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆

18、蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁

19、袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅

20、蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞

21、薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆

22、螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀

23、蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅

24、袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿

25、蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃

26、薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃薇蚆袇肅莀薂羆膅薅蒈羅芇莈螇羄羇薄螃羃腿蒆蠆羃芁螞薅羂莄蒅袃羈肅芇

27、蝿羀膆蒃蚅聿羋芆薁肈羈蒁蕆肇肀芄袆?wù)毓?jié)薀螂肆蒞莂蚈肅肄薈薄肄膇莁袂肅艿薆螈膂莁荿蚄膁肁薄薀螈膃莇薆螇蒞蚃裊螆肅蒆螁螅膇蟻蚇螄芀蒄薃螄莂芇袂袃肂蒂螈袂膄芅蚄袁芆蒀蝕袀肆芃薆衿膈蕿襖衿芁莁螀袈莃 第二章開(kāi)發(fā)成本與立項(xiàng)階段的成本控制策略第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成企業(yè)必須在明確成本組成之后進(jìn)行精確的成本結(jié)算與盈利分析。第二節(jié)整體成本的控制通過(guò)對(duì)工程造價(jià)的預(yù)估與開(kāi)發(fā)全過(guò)程的了解，找到平衡成本、工期、質(zhì)量的方法并優(yōu)化實(shí)施過(guò)程。第三節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的管理在滿(mǎn)足工期、質(zhì)量等合同要求的前提下，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，通過(guò)計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等活動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的成本目標(biāo)。第四節(jié)成本核算的四大步驟和七大項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

28、目的支出費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸納、分配，以達(dá)到最小誤差的計(jì)算出項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的目的。第五節(jié)立項(xiàng)階段的成本控制項(xiàng)目的成敗往往決定一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展，因此，立項(xiàng)階段的工作顯得尤為重要。第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本的分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所支出的全部費(fèi)用即開(kāi)發(fā)成本，按用途可分為：土地費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和維修基金（見(jiàn)圖2-1）開(kāi)發(fā)成本的分類(lèi) 建安成本土地費(fèi)用配套費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用維修基金 圖2-1開(kāi)發(fā)成本的分類(lèi)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本在核算上分為八個(gè)成本項(xiàng)目（如表2-1所示）表2-1開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成成本項(xiàng)目釋義土地征用及拆遷補(bǔ)

29、償費(fèi)或批租地價(jià)指因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)前期工程費(fèi)指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、消防、自行車(chē)棚、公測(cè)等設(shè)施的費(fèi)

30、用支出開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%-5%計(jì)算開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比例，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算說(shuō)明：如要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

31、活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用。成本控制的四大核心企業(yè)必須在明確成本組成之后進(jìn)行精確的成本結(jié)算與盈利分析，并建立合同構(gòu)架，科學(xué)的控制成本。項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵在于前期的投資決策與規(guī)劃設(shè)計(jì)控制。核心一：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成參見(jiàn)表2-2表2-2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目四大類(lèi)成本成本項(xiàng)目釋義土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出房屋開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

32、的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程（如市政工程等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出核心二：項(xiàng)目成本估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作有一個(gè)精確的成本估算，并充分考慮市場(chǎng)因素，進(jìn)行合理的盈利分析，為盈利預(yù)留適當(dāng)?shù)膹椥钥臻g。1、 項(xiàng)目成本估算一、二級(jí)科目項(xiàng)目成本估算一、二級(jí)科目參見(jiàn)表2-3表2-3成本估算一、二級(jí)科目項(xiàng)目總價(jià)單位建筑面積單位銷(xiāo)售面積備注土地費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用建安工程費(fèi)公共配套行政及其他收費(fèi)不可預(yù)測(cè)費(fèi)維修基金管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用成本費(fèi)用合計(jì)2、 項(xiàng)目成本估算二、三級(jí)科目（以某項(xiàng)目為例）項(xiàng)目成本估算二、三級(jí)科目

33、參見(jiàn)表2-4表2-4成本估算二、三級(jí)科目項(xiàng)目總價(jià)（萬(wàn)元）單位建筑面積分?jǐn)傤~（元/平方米）單位銷(xiāo)售面積分?jǐn)傤~（元/平方米）勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用1990100119（1）勘察費(fèi)12067（2）方案設(shè)計(jì)費(fèi)5002530（3）施工圖設(shè)計(jì)8004048（4）環(huán)境設(shè)計(jì)12069（5）其他設(shè)計(jì)15086（6）咨詢(xún)費(fèi)100512（7）臨設(shè)及其他費(fèi)用20010建安工程費(fèi)413002245（1）基礎(chǔ)工程3700185基坑、土石方70035樁基工程3000150（2）主體工程（建筑結(jié)構(gòu)）245001225地下室工程 3500175上部主體工程土建18000900水電工程3000150（3)公共裝修2600130（4）智能

34、化150075（5）人防30015（6）消防130065（7）燃?xì)?00200（8）電梯150075（9）電信30015（10）高低壓配電120060（11）區(qū)內(nèi)環(huán)境4000200公共配套11005566（1）會(huì)所7003542會(huì)所土建000會(huì)所精裝修7003542（2）幼兒園裝修2001012（3）商場(chǎng)裝修2001012行政及其他收費(fèi)13006578（1）樁基檢測(cè)2001012（2）監(jiān)理費(fèi)5002530（3）質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費(fèi)2001012（4）報(bào)批2001012（5）其他收費(fèi)2001012不可預(yù)測(cè)費(fèi)2065103124維修基金95648管理費(fèi)用84842銷(xiāo)售費(fèi)用3221161（1）廣告、售樓處等

35、費(fèi)用（2）銷(xiāo)售提成（3）代建費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用6622331（1）土地費(fèi)用利息（2）建筑工程費(fèi)用利息成本費(fèi)用合計(jì)594023150核心三：工程造價(jià)控制1、 加強(qiáng)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制 工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制措施參見(jiàn)表2-5表2-5工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的控制措施控制措施具體內(nèi)容實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度開(kāi)發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，加強(qiáng)管理工作。通過(guò)設(shè)計(jì)招投標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)的工程糾紛實(shí)行限額設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工程的長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的

36、使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益開(kāi)展價(jià)值工程以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一，在滿(mǎn)足功能要求的前提下降低成本。加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作對(duì)設(shè)計(jì)單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審核，要像工程質(zhì)監(jiān)站監(jiān)督施工質(zhì)量一樣，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。對(duì)圖紙技術(shù)的合理性、施工的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失2、 控制工程造價(jià)的核心招投標(biāo)施工隊(duì)伍的優(yōu)劣關(guān)系到工程造價(jià)控制的成效。因此，在招投標(biāo)過(guò)程中，要從價(jià)格、質(zhì)量等方面來(lái)選擇施工隊(duì)伍。施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，不僅能使開(kāi)發(fā)商企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)和低耗，還能使

37、企業(yè)自身有實(shí)力在工程造價(jià)上給予建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。工程招標(biāo)書(shū)的編制要嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，盡量理清甲乙雙方的關(guān)系。相關(guān)負(fù)責(zé)人要熟悉建設(shè)工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范。3、 實(shí)行項(xiàng)目管理方式實(shí)行項(xiàng)目管理是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑，而加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理、降低工程造價(jià)，更是項(xiàng)目管理的重中之重，它與工程質(zhì)量相提并論，是企業(yè)的生命線(xiàn)。核心四：建立合同網(wǎng)絡(luò)框架在工程項(xiàng)目中，參與工程建設(shè)的各方，包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)單位是具體的組織單位。這些單位根據(jù)不同的情況。分別與開(kāi)發(fā)商管理部簽訂合同，最重要的合同是設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同以及施工總包合同。開(kāi)發(fā)商、施工單位與供貨單位簽訂設(shè)備、材料供應(yīng)

38、合同。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上極少由一家施工單位承擔(dān)所有的施工業(yè)務(wù)，而是外包給不同的分包商，所以分包單位與總包單位簽訂的分包合同也屬于最重要的合同之一。建立合同網(wǎng)絡(luò)框架的作用如下：1、 將整個(gè)項(xiàng)目劃分為相對(duì)獨(dú)立的、易于管理的較小單位；2、 將這些單位與單價(jià)項(xiàng)目的組織相聯(lián)系，要完成的工作用合同形成確定下來(lái)3、 對(duì)每一單位做出詳細(xì)的時(shí)間與費(fèi)用估計(jì)，形成進(jìn)度目標(biāo)和費(fèi)用目標(biāo)；4、 確定項(xiàng)目需要完成的工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)工作的順序，建立項(xiàng)目質(zhì)量控制計(jì)劃5、 估計(jì)項(xiàng)目全過(guò)程的費(fèi)用，建立項(xiàng)目成本控制計(jì)劃；6、 預(yù)計(jì)項(xiàng)目的完成時(shí)間，監(jiān)理項(xiàng)目進(jìn)度控制計(jì)劃。全程成本控制的五大要點(diǎn)要點(diǎn)一、項(xiàng)目前期的成本控制1、 定

39、位是關(guān)鍵 措施一，搞好市場(chǎng)預(yù)測(cè)；措施二，選擇定價(jià)目標(biāo)。、2、 土地價(jià)格與獲取方式由于土地價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價(jià)格和獲取方式很大程度上關(guān)系到開(kāi)發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的回報(bào)率。3、 施工圖的設(shè)計(jì)與審核設(shè)計(jì)階段的造價(jià)是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目贏(yíng)利最基本的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與項(xiàng)目成本有著直接的關(guān)系。要點(diǎn)二：項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制包括以下四個(gè)方面：招投標(biāo)管理 合同簽署 工程變更 竣工結(jié)算 要點(diǎn)三：管理費(fèi)用的控制管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。要點(diǎn)四：銷(xiāo)售費(fèi)用的控制銷(xiāo)售

40、費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于采用合理的營(yíng)銷(xiāo)手段，根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)情況合理控制銷(xiāo)售費(fèi)用。要點(diǎn)五：財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際上是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制沒(méi)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。整體工程造價(jià)的四種策略策略一：加強(qiáng)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)控制設(shè)計(jì)階段是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。建設(shè)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約，設(shè)計(jì)確定了工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算只能計(jì)量而不能改變工程造價(jià)，因此工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制有以下四個(gè)措施：1、 實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度2、 實(shí)行限額設(shè)計(jì)；3、 開(kāi)展價(jià)值工程 ；4、 加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。策略二

41、：工程造價(jià)的核心工程造價(jià)的核心是工程招投標(biāo)，招投標(biāo)所引進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，很大程度上為項(xiàng)目的成本控制把好了關(guān)鍵性的一關(guān)。策略三：實(shí)行項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門(mén)人員的職權(quán)和分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)際虛假簽證的發(fā)生。通過(guò)項(xiàng)目管理提高勞工生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益。策略四：加強(qiáng)工程審計(jì)項(xiàng)目的審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的時(shí)候?qū)徲?jì)、竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。成本管理內(nèi)容：成本預(yù)測(cè)、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。工程項(xiàng)目成本的現(xiàn)行模式1、 確定成本控制目標(biāo)預(yù)測(cè)人工材料費(fèi)用；預(yù)測(cè)方案可能引起的費(fèi)用變化；

42、預(yù)測(cè)輔助工程費(fèi)；預(yù)測(cè)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)；預(yù)測(cè)工地轉(zhuǎn)移費(fèi)；預(yù)測(cè)失控風(fēng)險(xiǎn)。2、 確定成本控制原則節(jié)約原則。節(jié)約原則是項(xiàng)目施工用人力、物力和財(cái)力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。全面控制原則。全面控制原則包括兩個(gè)含義，即全員控制和全過(guò)程控制。全員控制：成本控制涉及項(xiàng)目組織中的所有部門(mén)、團(tuán)隊(duì)和員工的工作，并與每一個(gè)員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)調(diào)動(dòng)每一個(gè)員工關(guān)心成本，樹(shù)立全員控制的觀(guān)念。全過(guò)程控制：成本的發(fā)生涉及項(xiàng)目的整個(gè)周期，項(xiàng)目成本形成的全過(guò)程，從前期策劃，經(jīng)施工到竣工移交后的保修期結(jié)束。成本控制工作伴隨項(xiàng)目的每一個(gè)階段。目標(biāo)控制原則。目標(biāo)控制是通過(guò)對(duì)目標(biāo)的管理實(shí)現(xiàn)，把計(jì)劃的方針、任務(wù)目標(biāo)和措施等逐一分解落實(shí)，是

43、最基本的技術(shù)和方法。動(dòng)態(tài)控制原則。動(dòng)態(tài)控制原則即將工、料、機(jī)等投入到施工過(guò)程中，收集成本發(fā)生的實(shí)際值，將其與目標(biāo)值相比較，分析偏差。3、 尋找有效控制成本的途徑采取組織措施控制工程成本。首先，明確項(xiàng)目經(jīng)理部的機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員配備，明確經(jīng)理部、公司、施工隊(duì)質(zhì)監(jiān)職權(quán)關(guān)系的劃分。其次，明確成本控制者及分清任務(wù)職權(quán)問(wèn)題。采取技術(shù)措施控制工程成本。充分發(fā)揮技術(shù)人員的主觀(guān)能動(dòng)性，對(duì)標(biāo)書(shū)中主要技術(shù)方案做必要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以尋求較為經(jīng)濟(jì)可靠的方案，從而降低成本。采取經(jīng)濟(jì)措施控制工程成本。開(kāi)發(fā)成本核算程序的四大步驟步驟一：歸集開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用小規(guī)模的開(kāi)發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開(kāi)發(fā)，可以將全部開(kāi)發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)

44、立一個(gè)成本核算單位。大規(guī)模的開(kāi)發(fā)如街坊改或小區(qū)開(kāi)發(fā)，必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。應(yīng)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度，作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。步驟二：正確劃分成本項(xiàng)目按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開(kāi)發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)要求設(shè)置一下兩類(lèi)賬戶(hù)。1、開(kāi)發(fā)成本賬戶(hù) 本賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程

45、的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開(kāi)發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。2、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)賬戶(hù) 本賬戶(hù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。本賬戶(hù)借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開(kāi)發(fā)成本各核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，月末本賬戶(hù)無(wú)余額。步驟三、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工項(xiàng)目時(shí)間成本計(jì)算已完工項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本，并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，即借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。步驟四：將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶(hù)按已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)

46、際功能和去向，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶(hù)，即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶(hù)。成本核算的七大項(xiàng)目項(xiàng)目一：動(dòng)遷項(xiàng)目成本費(fèi)用核算對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本土地征用及遷移補(bǔ)償?shù)暮怂悖康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度及各級(jí)會(huì)計(jì)主管部門(mén)都沒(méi)有明確的、詳細(xì)的規(guī)定，在實(shí)踐中也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。用于安置動(dòng)遷居民的房屋，不論外購(gòu)房屋的購(gòu)入成本，還是自建房屋的建造成本，都應(yīng)視為取得該土地所需的費(fèi)用，列入“開(kāi)發(fā)成本（項(xiàng)目）土地遷移及補(bǔ)償”科目核算。項(xiàng)目二、周轉(zhuǎn)房成本核算周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。在核算周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本時(shí)，企業(yè)應(yīng)該在“周轉(zhuǎn)房：

47、總分類(lèi)賬戶(hù)下設(shè)立“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”兩個(gè)二級(jí)賬戶(hù)。項(xiàng)目三：土地開(kāi)發(fā)成本核算1、 土地開(kāi)發(fā)兩種分類(lèi) 為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）； 為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。2、 土地開(kāi)發(fā)的歸集所開(kāi)發(fā)的自用土地分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)，其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開(kāi)發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個(gè)成本核算對(duì)象，在“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)

48、生的全部開(kāi)發(fā)支出，計(jì)算其總成本和單位成本，并在開(kāi)發(fā)完成時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品“賬戶(hù)。待使用土地時(shí)，將其從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)，計(jì)入商品房、出租房等房屋開(kāi)發(fā)成本。3、 土地開(kāi)發(fā)成本核算確定對(duì)象的原則開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。4、設(shè)置土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，因此，就各個(gè)具體的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它的開(kāi)發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算可設(shè)置如下幾

49、個(gè)成本項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4、 土地開(kāi)發(fā)成本的核算在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，除可將直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的自用土地開(kāi)發(fā)支出在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)核算外，其他土地開(kāi)發(fā)支出均應(yīng)通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)核算。項(xiàng)目四：發(fā)包工程價(jià)款結(jié)算核算 按月結(jié)算，按照每月實(shí)際完成的工程進(jìn)行結(jié)算； 分段結(jié)算，將一個(gè)單位工程按進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等，按照完成的階段分段驗(yàn)收階段工程價(jià)款； 竣工一次結(jié)算，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或單項(xiàng)工程施工工期在12個(gè)月以?xún)?nèi)，或者工程承包合同價(jià)值較小的，可以實(shí)行工程價(jià)款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。

50、不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價(jià)款一般都不得超過(guò)承包工程合同價(jià)值的95%。結(jié)算雙方可以在5%的范圍內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。項(xiàng)目五：材料、設(shè)備采購(gòu)成本核算1、采購(gòu)成本的會(huì)計(jì)科目設(shè)置采購(gòu)成本的會(huì)計(jì)科目設(shè)置參見(jiàn)表2-7會(huì)計(jì)科目作 用物資采購(gòu)核算企業(yè)購(gòu)入的設(shè)備和材料的采購(gòu)成本。采購(gòu)保管費(fèi)核算企業(yè)為采購(gòu)、驗(yàn)收、保管以及收發(fā)設(shè)備和材料所發(fā)生的各種費(fèi)用庫(kù)存設(shè)備核算企業(yè)用于開(kāi)發(fā)工程的各種庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本庫(kù)存材料核算企業(yè)各種庫(kù)存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本材料成本差異核算企業(yè)各種材料的實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異2、 采購(gòu)的核算假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從外地采購(gòu)用于開(kāi)發(fā)工程的設(shè)備一臺(tái)，有

51、關(guān)發(fā)票賬單列明其買(mǎi)價(jià)（含稅）80000元，代墊運(yùn)雜費(fèi)4500元，已通過(guò)銀行予以承付。會(huì)計(jì)分錄如下：支付款項(xiàng)借物資采購(gòu)84500貸銀行存款84500按計(jì)劃分配率應(yīng)負(fù)擔(dān)的采購(gòu)保管費(fèi)借物資采購(gòu)（設(shè)備采購(gòu)）4225貸采購(gòu)保管費(fèi)4225上述設(shè)備到達(dá)并驗(yàn)收入庫(kù)借庫(kù)存設(shè)備88725貸物資采購(gòu)（設(shè)備采購(gòu)）88725假設(shè)采購(gòu)上述設(shè)備時(shí)，按購(gòu)貨合同規(guī)定應(yīng)預(yù)付50%的尾款，余款在收到設(shè)備后一次付清，會(huì)計(jì)分錄如下：預(yù)付款項(xiàng)40000（80000*50*）借預(yù)付賬款40000貸銀行存款40000收到發(fā)票、賬單借物資采購(gòu)（設(shè)備采購(gòu)）845000貸應(yīng)付賬款845000結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)付款項(xiàng)借應(yīng)付賬款40000貸預(yù)付賬款40000付清

52、余款借應(yīng)付賬款44500貸銀行存款44500分配該項(xiàng)設(shè)備應(yīng)負(fù)擔(dān)的采購(gòu)保管費(fèi)，仍按計(jì)劃分配率5%進(jìn)行分配，為4225元借物資采購(gòu)（設(shè)備采購(gòu)）4225貸采購(gòu)保管費(fèi)4225設(shè)備驗(yàn)收入庫(kù)，結(jié)轉(zhuǎn)其成本借庫(kù)存設(shè)備88725貸物資采購(gòu)（設(shè)備采購(gòu)）887253、 材料采購(gòu)的核算某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算方式購(gòu)甲材料一批，價(jià)款（含稅）為200000元，運(yùn)雜費(fèi)5000元（貨到支付）。改材料采用計(jì)劃成本核算，其計(jì)劃總成本為210000元。會(huì)計(jì)分錄如下：開(kāi)出承兌商業(yè)匯票借物資采購(gòu)（設(shè)備采購(gòu)）200000貸應(yīng)付票據(jù)200000貨到時(shí)支付運(yùn)雜費(fèi)借物資采購(gòu)（設(shè)備采購(gòu)）5000貸銀行存款5000材料全部驗(yàn)收入庫(kù)后，

53、結(jié)轉(zhuǎn)其計(jì)劃成本借庫(kù)存材料（甲材料）210000貸物資采購(gòu)（材料采購(gòu)）2100004、 采購(gòu)保管費(fèi)的核算采購(gòu)保管費(fèi)核算較簡(jiǎn)單，日常發(fā)生的各項(xiàng)采購(gòu)保管費(fèi)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證直接歸集到“采購(gòu)保管費(fèi)”科目。項(xiàng)目六：配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算1、 配套設(shè)施種類(lèi)配套設(shè)置種類(lèi)參見(jiàn)表2-8種類(lèi)內(nèi)容小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣、交通道路等設(shè)施（這累配套設(shè)施如果沒(méi)有投資來(lái)源，不

54、能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)矊w入第一類(lèi)中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本）2、 配套設(shè)施支出歸集種類(lèi)配套設(shè)施支出歸集種類(lèi)參見(jiàn)表2-9配套設(shè)施支出歸集種類(lèi)內(nèi)容房屋開(kāi)發(fā)成本對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)中歸集其發(fā)生的支出配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二大類(lèi)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)進(jìn)行歸集3、 核算對(duì)象的確定與成本項(xiàng)目的設(shè)置4、 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算5、 已完配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目七：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算1、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算2、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配項(xiàng)目前期策劃的成本控制、1、 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 2、選擇定價(jià)目標(biāo) 3、土地