至祥置業(yè)昆明季房交會(huì)調(diào)研報(bào)告

1、自：至祥置業(yè)(昆明)有限公司2009-05-042009年昆明春季房交會(huì)調(diào)研報(bào)告研究中心研究中心電話真899e-mail：szgenesis目 錄引言：一個(gè)城市的開盤3第一部分 樓市背景及展會(huì)分析5一、回顧08年樓市，展望09年5二、房交會(huì)對(duì)比分析6三、房交會(huì)看點(diǎn)7第二部分 參展項(xiàng)目及效果分析9一、銷售及價(jià)格9二、活動(dòng)13三、優(yōu)惠措施15四、成交情況15第三部分 2009年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域分析17一、春交會(huì)參展項(xiàng)目的區(qū)域分布17二、昆明未來(lái)區(qū)域供應(yīng)分析20三、近期房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分析21第四部分 昆明房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展29引言：一個(gè)

2、城市的開盤 研究中心總監(jiān) 李純玉房交會(huì)其實(shí)就是一座城市的開盤，對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的從業(yè)人員來(lái)講，應(yīng)當(dāng)引起更多的思考。通過(guò)本次春交會(huì)，我們看到危機(jī)，也看到可喜的一面。從服務(wù)的角度上看，政府的缺席是最不應(yīng)該的，主辦方、開發(fā)商和中介代理的意識(shí)都需要轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)牽扯的面非常廣，建設(shè)、規(guī)劃、土地、科技、水利等國(guó)家單位也應(yīng)當(dāng)參與進(jìn)來(lái)，房交會(huì)需要的是多種聲音。城中村在面臨大刀闊斧地改革中，政府可以通過(guò)房交會(huì)來(lái)傳達(dá)自己的聲音，做一次很好的宣傳，本次房交會(huì)沒(méi)有看到政府的身影，只有兩個(gè)項(xiàng)目參與展會(huì)，且受到消費(fèi)者很大的關(guān)注。從主辦方來(lái)看，組織上應(yīng)當(dāng)為參展商以更多的考慮，服務(wù)上應(yīng)當(dāng)為消費(fèi)者以更多的考慮，比如宣傳要到位

3、，路線要清晰。市場(chǎng)的不景氣促使房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)加大內(nèi)部的主動(dòng)交流，開發(fā)商也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，目前還沒(méi)有采取行業(yè)內(nèi)部交流的組織活動(dòng)。通過(guò)房交會(huì)應(yīng)當(dāng)促進(jìn)行業(yè)與消費(fèi)者的互動(dòng)，達(dá)到行業(yè)的自我調(diào)整。從客戶上看，普遍比較關(guān)注昆明的項(xiàng)目、品牌開發(fā)商的項(xiàng)目、城中村改造項(xiàng)目，地州、普通開發(fā)商的項(xiàng)目相對(duì)冷落。房交會(huì)后，昆明將要開盤的項(xiàng)目比較明確的有50個(gè)，加上一些不確定的大約有70個(gè)項(xiàng)目，這么多的項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)、企業(yè)或項(xiàng)目的原因而延遲開盤。開，供應(yīng)量相當(dāng)大，不開，供應(yīng)會(huì)堆積延后，壓力也相應(yīng)延后，再加上較高的空置率和城中村項(xiàng)目，市場(chǎng)的前景并不樂(lè)觀。昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和陣痛還沒(méi)開始。預(yù)計(jì)昆明樓市將迎來(lái)持久戰(zhàn)，在

4、未來(lái)的持久戰(zhàn)中，不能只局限于營(yíng)銷產(chǎn)品，還要營(yíng)銷企業(yè)，且對(duì)不同項(xiàng)目、不同類型的項(xiàng)目、不同階段面市的項(xiàng)目都要區(qū)別對(duì)待。持久戰(zhàn)的前提必須在戰(zhàn)略是正確的，其持久主要體現(xiàn)在時(shí)間、產(chǎn)品、信譽(yù)、品牌、企業(yè)等方面。第一部分 樓市背景及展會(huì)分析一、回顧08年樓市，展望09年在經(jīng)歷了2007年高速增長(zhǎng)之后，伴隨2007年底至2008年初的世界宏觀經(jīng)濟(jì)的整體衰退，2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了行業(yè)調(diào)整期。從2007年持續(xù)進(jìn)行的以“打壓投資行為、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為主要目標(biāo)的一系列調(diào)控政策直接影響消費(fèi)者的心理預(yù)期，導(dǎo)致2008上半年市場(chǎng)的觀望情緒嚴(yán)重，再進(jìn)入2008年下半年出現(xiàn)房?jī)r(jià)下調(diào)成交量回升的理性回歸?？梢哉f(shuō)，2

5、008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了行業(yè)衰退層面下上、下半年的兩種差異較為明顯的市場(chǎng)調(diào)整方向，從抑房?jī)r(jià)促消費(fèi)到保增長(zhǎng)求平穩(wěn)，以及樓市出現(xiàn)的從量縮價(jià)升量縮價(jià)跌到量升價(jià)跌量升價(jià)穩(wěn)的變化態(tài)勢(shì)。雖然2008年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)衰退跡象，以及出現(xiàn)的消費(fèi)者整體性觀望，成交量、房?jī)r(jià)出現(xiàn)較為滯后的政策、經(jīng)濟(jì)性波動(dòng)，但行業(yè)投資仍然保持了較快的增長(zhǎng)，其中昆明2008年房地產(chǎn)投資額較2007年增幅16.8%。2008年下半年，昆明樓市出現(xiàn)了理性回歸跡象，表現(xiàn)在成交量、開盤均價(jià)、銷售均價(jià)、銷售策略、產(chǎn)品上的理性回歸，但樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢(shì)。我們不能否認(rèn)市場(chǎng)中的觀望氣氛，因?yàn)檫@是兩方面的原因形

6、成的，第一很多自住需求消費(fèi)者由于購(gòu)買能力的限制，亦因?yàn)橄M(fèi)的理性回歸，對(duì)購(gòu)買能力之上的房?jī)r(jià)投暫時(shí)的棄權(quán)票，第二金融危機(jī)的期限，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響程度都是未知，因此投資消費(fèi)者的信息不足，也進(jìn)一步抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。2009年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的趨穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)2008年的調(diào)整，市場(chǎng)進(jìn)入較為理性的發(fā)展階段。昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)在房?jī)r(jià)上仍有進(jìn)一步的理性回歸，開發(fā)商在產(chǎn)品研發(fā)、銷售方式上將以需求為準(zhǔn)則，消費(fèi)者在產(chǎn)品和區(qū)域選擇上將更加明確。2009年的昆明樓市隨著部分新推項(xiàng)目的調(diào)整性上市，迎來(lái)了激動(dòng)人心的小高潮。昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月份的第三周，昆明共成交各類商品房734套，日均成交1

7、05套。與1月第二周相比，成交量雖減少百余套，但成交面積卻高出3000多平方米達(dá)到6.7萬(wàn)平方米，成交金額也實(shí)現(xiàn)翻番達(dá)3.66億元。云南映象花好月圓、銀座soho、金江北大街等項(xiàng)目的熱銷，促成了開年昆明樓市成交面積和均價(jià)的上揚(yáng)，新年新氣象為市場(chǎng)帶來(lái)的一時(shí)之喜也隨即衍生出了昆明樓市小陽(yáng)春的說(shuō)法。當(dāng)日歷翻過(guò)冷熱交替的一月，早春二月的多個(gè)售樓部現(xiàn)場(chǎng)迎來(lái)了與日俱增的訪客量。然而，熱鬧的關(guān)注氛圍并未促成樓市銷售的提升。統(tǒng)計(jì)顯示，昆明2月份商品房成交量為2401套，在1月份欠佳表現(xiàn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑，同比去年2月成交3409套的情況，降幅近30%。成交面積上也比上月減少9000多平方米，實(shí)為20.66萬(wàn)平方

8、米。惟有成交均價(jià)逆勢(shì)攀升，每平方米售價(jià)比上月增加750多元至5044元?？傮w可見(jiàn)，在開春之初，昆明樓市并未出現(xiàn)春暖花開的活躍跡象。縱觀始末，2009年1月和2月，雖然昆明樓市不乏亮點(diǎn)，但部分新盤銷售的上揚(yáng)姿態(tài)最終沒(méi)能拉動(dòng)整體數(shù)據(jù)的提升，僅只是緩和了冬天的寒意。昆明樓市出現(xiàn)所謂的小陽(yáng)春一說(shuō)，是脫離了市場(chǎng)行情，枉把調(diào)整當(dāng)復(fù)蘇的樂(lè)觀與武斷。二、房交會(huì)對(duì)比分析為期5天的2009昆明春季房地產(chǎn)交交易會(huì)在昆明國(guó)際會(huì)展中心落幕。本次房交會(huì)的主題“幸福云南，樂(lè)居春城”，這次房交會(huì)參展樓盤42個(gè)，參展開發(fā)商有29家，其中昆明市區(qū)項(xiàng)目37個(gè)，地州項(xiàng)目5個(gè)。08年春交會(huì)參展開發(fā)商有38家，參展樓盤38個(gè)，其中昆明2

9、9個(gè)，地州9個(gè)。08年10月秋交會(huì)：從樓盤項(xiàng)目參展的數(shù)量上看，共有73個(gè)項(xiàng)目報(bào)名參加，其中60個(gè)昆明市項(xiàng)目，13個(gè)地州項(xiàng)目；昆明市項(xiàng)目，分49個(gè)住宅項(xiàng)目、6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、5個(gè)寫字樓項(xiàng)目；地州項(xiàng)目，分8個(gè)住宅項(xiàng)目、4個(gè)商業(yè)項(xiàng)目、1個(gè)酒店項(xiàng)目。房交會(huì)參展開發(fā)商昆明項(xiàng)目地州項(xiàng)目08年春交會(huì)3829908年秋交會(huì)56601309年春交會(huì)29375對(duì)比可以看出，從三次房交會(huì)的參展開發(fā)商、參展的昆明項(xiàng)目及地州上木上看，09年昆明房交會(huì)行情大不如去年秋交會(huì)，甚至在參展商上不如去年春交會(huì)。不管是參展樓盤數(shù)量，還是銷售額，今年都有所下降。雖然部分新盤的銷售呈現(xiàn)上揚(yáng)姿態(tài)，但最終沒(méi)能拉動(dòng)整體數(shù)據(jù)的提升，充其量只是緩和

10、了冬天的寒意。昆明樓市出現(xiàn)所謂的小陽(yáng)春一說(shuō)，是脫離了市場(chǎng)行情，枉把調(diào)整當(dāng)復(fù)蘇的樂(lè)觀與武斷。同時(shí)也可以看出，每年的房交會(huì)對(duì)開發(fā)商并沒(méi)有促成大量的銷售，大多停留在同行交流及樓盤展示而已。特別是春交會(huì)，像“雞肋”，所以參展的樓盤及開發(fā)商下降也就是很正常的事情了。三、房交會(huì)看點(diǎn)看點(diǎn)一：大趨勢(shì)下的昆明房地產(chǎn)走勢(shì)。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生較大影響，房地產(chǎn)未能列為國(guó)家十大振興行業(yè)，兩會(huì)又對(duì)房地產(chǎn)宏觀政策有多調(diào)控的時(shí)候。昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較小，但消費(fèi)信心受到影響，當(dāng)兩會(huì)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出一些調(diào)控的時(shí)候，剛性需求及部分投資激活，昆明出現(xiàn)了一度的“小陽(yáng)春”?？袋c(diǎn)二：昆明的供需比例。昆明舊城改造、新城在建

11、，第三區(qū)域開發(fā)對(duì)未來(lái)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)各類物業(yè)的供應(yīng)上有較大量的推出，而昆明自身經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口，城市規(guī)模等目前都達(dá)不到這樣量的需求，未來(lái)供求關(guān)系必然失衡?？袋c(diǎn)三：營(yíng)銷時(shí)代還是產(chǎn)品時(shí)代。昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的究竟是營(yíng)銷時(shí)代還是產(chǎn)品時(shí)代？在這樣的市場(chǎng)形式下，究竟是營(yíng)銷重要還是產(chǎn)品重要？這是本末的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)引起房地產(chǎn)各界人士的深思?？袋c(diǎn)四：昆明的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房地產(chǎn)的影響。九五計(jì)劃時(shí)，昆明產(chǎn)業(yè)以煙草、礦產(chǎn)及第三產(chǎn)業(yè)為主，旅游業(yè)占據(jù)很大的比例。可隨著地州旅游交通的開發(fā)，昆明實(shí)際上只起到一個(gè)中轉(zhuǎn)的功能。酒店入住率大幅度下降，也可以看出旅游產(chǎn)業(yè)的下滑。而十一五計(jì)劃，昆明規(guī)劃為面臨東南亞的一

12、座商業(yè)、電子、貿(mào)易、科技等的城市，那么城市的轉(zhuǎn)型必然帶來(lái)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成了較大的影響。比如供需上，產(chǎn)品需求上，區(qū)域選擇上等都有較大的變化。第二部分 參展項(xiàng)目及效果分析一、銷售及價(jià)格本次展會(huì)在售樓盤價(jià)格與之前相比都沒(méi)有做出調(diào)整，多數(shù)只是采取加大優(yōu)惠及推出特價(jià)房源進(jìn)行了變相降價(jià)措施，但這也僅是針對(duì)部分較差房源而做出的，以達(dá)到吸引消費(fèi)者、提高樓盤現(xiàn)場(chǎng)人氣。當(dāng)然，這次房交會(huì)上最大的特點(diǎn)就是展示性的樓盤較多，而產(chǎn)品及價(jià)格確定了的樓盤較少。一大部分樓盤（20個(gè)樓盤）處于形象展示期和未銷階段。開發(fā)商展示樓盤產(chǎn)品價(jià)格云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司天驕北麓一房、兩房、三房、四房未定昆明星

13、耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司新亞洲體育城兩房、三房、四房未定昆明銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀海領(lǐng)域、銀海暢園、大理山水間洋房、別墅、小高層別墅13000，洋房6000，暢園小高層4800，領(lǐng)域5800云南金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金色交響家園洋房、小高層4300紅河州大地錦德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司石錦莊異龍灣住宅、商鋪?zhàn)≌?500，商鋪4000昆明天城屋業(yè)有限公司鄉(xiāng)鴨湖別墅、洋房、小高層、商業(yè)未定云南世紀(jì)天樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溫泉山谷休閑別墅、洋房（90-400多平米）5000-10000云南南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南亞風(fēng)情第壹城商業(yè)、寫字樓、住宅、公寓等未定昆明貴研房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貴研自然界洋房、別墅洋房6

14、250云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奧宸橙郡、奧宸世紀(jì)財(cái)富中心別墅、商業(yè)、寫字樓，公寓未定昆明遠(yuǎn)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司志遠(yuǎn)城市綜合體商業(yè)、住宅、寫字樓未定保利云南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利寧湖峰境洋房、別墅、小高層、高層小高層2800，別墅6000昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司春城海岸別墅8000云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上東城小高層、高層、商業(yè)住宅7000-10000，商業(yè)未定云南俊發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司金色俊園、俊發(fā)中心、香樟俊園、星雅俊園、空間俊園、soho俊園、七彩俊園住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓目前金色、星雅和俊發(fā)中心在售，其余處于展示期。昆明盛高置地發(fā)展有限公司盛高大城高層、小高層4500-5

15、800云南寶利達(dá)投資有限公司果殼中的宇宙酒店公寓5300云南長(zhǎng)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世紀(jì)中心、昆明玉器城、都市名典 寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓未定云南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司實(shí)力大學(xué)城住宅、商業(yè)未定云南益新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金領(lǐng)地國(guó)際商務(wù)寫字樓6200云南吉興隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司中央金座商業(yè)、寫字樓、公寓未定百集龍集團(tuán)西山新城、百集龍國(guó)際家居中心住宅、商業(yè)、寫字樓未定云南凱誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新城藝術(shù)港別墅、洋房、小高層2700-4000云南筑友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司水岸公館別墅、洋房洋房3999起昆明邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南城坊商業(yè)、住宅住宅5000左右昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百富琪商業(yè)未定

16、昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資有限公司藍(lán)苑靜園小高層2800-3200沾益廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九龍御岸洋房、別墅2100-4000大理旅游古鎮(zhèn)開發(fā)有限公司喜洲古鎮(zhèn)-文化旅游商業(yè)街商業(yè)未定大理獨(dú)秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大理感通別墅別墅、商業(yè)別墅6000-8000本次上展會(huì)的樓盤中，有16個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格未定，大量的樓盤只是展示，具體產(chǎn)品也未定。這也給這次展會(huì)帶來(lái)一個(gè)信息，未來(lái)供應(yīng)將會(huì)非常大。而寫字樓、商業(yè)未來(lái)的供應(yīng)量也將加大。目前舊改項(xiàng)目展示的有多個(gè)，未來(lái)舊改的綜合體將是昆明樓市的一個(gè)主旋律。當(dāng)然，呈貢新城周邊區(qū)域未來(lái)供應(yīng)將非常大，這次展會(huì)上推出的新城藝術(shù)港，就是集洋房、別墅、小高層的中型項(xiàng)目。從上展會(huì)的樓盤來(lái)

17、看，住宅項(xiàng)目有29個(gè)，城市綜合體5個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目5個(gè)，寫字樓3個(gè)。這里值得一說(shuō)的是，寫字樓項(xiàng)目雖然才有3個(gè)，但城市中合體大多都配比寫字樓。且與去年的春交會(huì)與秋交會(huì)比，寫字樓的比例大幅度增加，未來(lái)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量將還會(huì)大幅度增加。從樓盤項(xiàng)目物業(yè)類型上看，涉及獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、退臺(tái)洋房、商務(wù)公寓、商務(wù)會(huì)所、多層住宅、小高層住宅、高層住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)街鋪、集中商業(yè)、主題商業(yè)、休閑旅游度假小鎮(zhèn)等多種類型；從產(chǎn)品供應(yīng)尺度上看，不管是90平米以下的小戶型，還是90平米以上的大戶型，均有較大放量；本次房交會(huì)普通住宅推出較多，大戶型及別墅類產(chǎn)品比重較往年明顯減少。這次房交

18、會(huì)上，低密度物業(yè)展示的不少，其中帶有別墅或別墅項(xiàng)目的項(xiàng)目達(dá)11個(gè)，占展出項(xiàng)目的10%。當(dāng)然，這些項(xiàng)目主要位于昆明的市郊（二環(huán)外，大多在三環(huán)外）及地州。這次上展會(huì)的樓盤中，只要處于二環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，基本上為綜合體項(xiàng)目，住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓以及酒店等物業(yè)配比 。其中大部分為城中村改造項(xiàng)目，這也可以看出一個(gè)現(xiàn)象，未來(lái)二環(huán)內(nèi)綜合體供應(yīng)將大幅度增多，其中商業(yè)、寫字樓供應(yīng)量與需求量之間，存在一定程度的比例失衡。從價(jià)格來(lái)看，住宅的單價(jià)在2700-13000元之間。其中郊區(qū)的幾個(gè)項(xiàng)目，新城藝術(shù)港、藍(lán)苑靜園起價(jià)在3000元之內(nèi)。這兩個(gè)項(xiàng)目位于新城、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域。而其他公布價(jià)格的大多為在售項(xiàng)目，價(jià)格與展前價(jià)格變化

19、不大，做出的只是優(yōu)惠活動(dòng)方面。二、活動(dòng)開發(fā)商項(xiàng)目名稱活動(dòng)內(nèi)容昆明銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀海領(lǐng)域凡在房交會(huì)期間成交的客戶，將有超值大禮饋贈(zèng)任天堂“wii”大型家庭電子互動(dòng)運(yùn)動(dòng)對(duì)抗賽泊客會(huì)花藝家庭diy，贏取積分、兌換好禮泊客會(huì)積分兌換活動(dòng)，持泊客卡至銀海領(lǐng)域銷售中心，可兌換中石化加油卡、金格中心購(gòu)物券、百盛購(gòu)物券酷炫的精品車展專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)為您的愛(ài)物做專業(yè)設(shè)計(jì)，裝修疑問(wèn)解答精品家具展示，預(yù)約領(lǐng)域現(xiàn)房生活美食、燒烤活動(dòng)銀海暢園巴厘島的印尼rk.ball.ke藝術(shù)團(tuán)現(xiàn)場(chǎng)表演大理山水間品味白族三道茶享受雙重優(yōu)惠：第一重，購(gòu)買三組團(tuán)認(rèn)購(gòu)卡，支付定金3萬(wàn)元，可約定1套房源，憑該卡可購(gòu)買約定房源，可用定

20、金雙倍沖抵房款（即沖抵6萬(wàn)元），并可享受認(rèn)購(gòu)交易日符合情況的其它優(yōu)惠；第二重，購(gòu)買三組團(tuán)認(rèn)籌卡，支付認(rèn)籌金5千元，不可約定房源，可用認(rèn)籌金雙倍沖抵房款（即沖抵1萬(wàn)元）；并可享受認(rèn)購(gòu)交易日符合情況的其它優(yōu)惠其他活動(dòng)聯(lián)合五星電器、百安居宣傳五一特惠活動(dòng)云南長(zhǎng)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司都市名典一、紅酒品鑒活動(dòng)；二，“歡樂(lè)舀金幣”活動(dòng)；三，精致盆栽大放送活動(dòng)。世紀(jì)中心昆明玉器城長(zhǎng)基會(huì)會(huì)員升級(jí)，新會(huì)員入會(huì)即可獲贈(zèng)紅酒活動(dòng)。云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上東城4月24日：花式調(diào)酒表演、雞尾酒品鑒；4月25日：狂歡主題活動(dòng)、非洲鼓舞表演、花式調(diào)酒表演、雞尾酒品鑒、商品競(jìng)猜活動(dòng)；4月26日：圣誕主題活動(dòng)、圣誕行為藝術(shù)

21、表演、外籍演員表演圣誕舞曲、近距離魔術(shù)表演、外籍素描（現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)畫）、雞尾酒品鑒；4月27日：雞尾酒品鑒。品鑒卡發(fā)放，四重優(yōu)惠：第一重，購(gòu)買房展會(huì)特供房源，可享受一次性付款，總房款3%優(yōu)惠，銀行按揭付款，總房款2%優(yōu)惠；第二重，購(gòu)買房展會(huì)特別推薦房源，可享受一次性付款，總房款2%優(yōu)惠，銀行按揭付款，總房款1%優(yōu)惠；購(gòu)買上述房源外其它房源可享受一次性付款1%優(yōu)惠；購(gòu)買品鑒卡可參與上東城，上東soho紅五月相關(guān)優(yōu)惠活動(dòng)。上東大街昆明貴研房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自然界2009年云南首屆環(huán)保設(shè)計(jì)大賽服裝設(shè)計(jì)作品展示云南吉興隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司中央金座現(xiàn)場(chǎng)禮品派送：套裝餐具云南益新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金領(lǐng)地現(xiàn)場(chǎng)禮品派

22、送：便簽昆明星耀體育運(yùn)動(dòng)城有限公司新亞洲體育城現(xiàn)場(chǎng)演出：手鼓、舞蹈、小提琴云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司橙郡南加州原味樣板園區(qū)盛情開放?！凹又萆睿瓤び屑s”4月25日至4月26日期間，橙郡營(yíng)銷中心特別推出“加州風(fēng)情游園活動(dòng)”，凡是在展位上領(lǐng)取橙郡游園活動(dòng)抽獎(jiǎng)券的客戶，均可到營(yíng)銷中心參加游園抽獎(jiǎng)，有機(jī)會(huì)獲贈(zèng)價(jià)值千元的精美禮品。世紀(jì)半島橄欖谷、蘋果谷最后一批珍藏大宅特惠云南金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金色交響千萬(wàn)元大禮回饋：一，房交會(huì)期間，參與春城晚報(bào)幸福家庭計(jì)劃，可享受萬(wàn)元大禮包；二，凡房交會(huì)期間購(gòu)卡客戶可享受老業(yè)主二次購(gòu)房?jī)?yōu)惠；三，5月31日前購(gòu)買可再免約10000元配套費(fèi)。昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有

23、限公司春城海岸攝影作品展昆明遠(yuǎn)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司志遠(yuǎn)城市綜合體與茶葉商家聯(lián)合推廣，現(xiàn)場(chǎng)品鑒保利云南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧湖峰境保利會(huì)入會(huì)購(gòu)房驚喜三重禮：第一重，購(gòu)房即享最高10000元，中獎(jiǎng)率100%；第二重，限量8套特價(jià)單位；第三重，上門即送精美禮品。昆明盛高置地發(fā)展有限公司盛高大城與illy咖啡聯(lián)合推廣，提供現(xiàn)場(chǎng)品鑒。房交會(huì)期間，每天五套成交的客戶均有機(jī)會(huì)獲得由盛高置地發(fā)展有限公司提供的卡地亞那精品婚紗攝影套系一套價(jià)值￥1680元。云南南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南亞風(fēng)情第壹城南亞財(cái)富會(huì)火熱招募云南子元房地產(chǎn)股份有限公司香格里拉縣分公司日月星城日月星城酒店說(shuō)明會(huì)云南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限

24、公司實(shí)力大學(xué)城活動(dòng)一：幸運(yùn)競(jìng)猜游戲；活動(dòng)二：招財(cái)進(jìn)寶游戲?；顒?dòng)三：現(xiàn)場(chǎng)辦理尊享卡。實(shí)力上筑、實(shí)力郡城保留商鋪促銷云南寶利達(dá)投資有限公司果殼中的宇宙政策一：房交會(huì)期間購(gòu)房限時(shí)優(yōu)惠2%；政策二：一次性付款優(yōu)惠2%；政策三：房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)參與砸金蛋優(yōu)惠幅度1000-3000元不等（僅限于抵扣房款，不兌現(xiàn)金）；政策四：售樓部現(xiàn)場(chǎng)參與幸運(yùn)特價(jià)房抽獎(jiǎng)，每天兩套3900元/平米（特價(jià)房不再享受其它優(yōu)惠）。沾益廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九龍御岸代理公司組織團(tuán)購(gòu)活動(dòng)這次春交會(huì)上所參展樓盤舉行的活動(dòng)大概有4種，一是吸引人氣的，一是品牌提升的，一是成交優(yōu)惠的，一是積累客戶的。其中一些品牌開發(fā)商也有4種活動(dòng)都采取的，比如銀海

25、，在積累客戶，促進(jìn)銷售，品牌提升及人氣提升上都采取了不錯(cuò)的活動(dòng)。吸引人氣的活動(dòng)主要有表演、送禮品及購(gòu)物袋等，提升品牌的有攝影展、家居展、品茗等活動(dòng)，積累客戶的主要有買卡贈(zèng)禮，招募會(huì)員等活動(dòng)，成交優(yōu)惠的主要有房交會(huì)期間購(gòu)房者優(yōu)惠點(diǎn)及優(yōu)惠政策等。三、優(yōu)惠措施多數(shù)樓盤都會(huì)借助房交會(huì)這個(gè)契機(jī)推出不同的優(yōu)惠措施，開發(fā)商借助這樣一個(gè)集中展示的平臺(tái)促成消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。但從此次春交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)各樓盤優(yōu)惠促銷的效果來(lái)看，促銷隊(duì)心意的樓盤還是起到較好的效果。四、成交情況本次房交會(huì)，在售樓盤僅占參展樓盤的一半左右，而在房交會(huì)區(qū)間，成交情況也一般，其中90%在售樓部成交，10%在現(xiàn)場(chǎng)成交?，F(xiàn)以昆明市中心區(qū)的有較大影響的樓

26、盤為例，分析下房交會(huì)成交的情況。參展樓盤成交情況盛高大城78套銀海暢園、銀海領(lǐng)域30套上東城50套星雅俊園31套金色俊園50套這六個(gè)樓盤在房交會(huì)期間銷售情況比較理想，其中一點(diǎn)重要因素是目前6個(gè)樓盤都以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，而今年的新盤以準(zhǔn)現(xiàn)房銷售的相對(duì)較少，而價(jià)格經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，目前的價(jià)格相對(duì)說(shuō)還是能得到部分客戶的認(rèn)可。而盛高大城銷售最好，主要是可選房源較為充沛，樓盤封頂斷水，外立面及樣板房都有一定得吸引力。上東城施工速度快，價(jià)格相對(duì)之前有所調(diào)整，再加上房交會(huì)期間的優(yōu)惠活動(dòng)，故成交情況較好?？“l(fā)的兩個(gè)在售項(xiàng)目金色和星雅房交會(huì)銷售情況也比較好。隨著得勝家居的入住，金色人氣得到一定得提升，而產(chǎn)品也以準(zhǔn)現(xiàn)房

27、銷售，價(jià)格也能保持在客戶能接受的范圍。星雅主要表現(xiàn)在客戶的積累上，以前觀望的客戶目前大多選擇出手，而房交會(huì)期間購(gòu)買有禮，也促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售。但是，只得一提的是，并非所有上房交會(huì)的樓盤都能有較好的銷售，目前客戶大多以產(chǎn)品為王，性價(jià)比好的產(chǎn)品，在房交會(huì)宣傳及優(yōu)惠下能促進(jìn)銷售，而性價(jià)比差的樓盤，房交會(huì)則只能是宣傳而已，很難達(dá)成銷售。第三部分 2009年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)域分析一、春交會(huì)參展項(xiàng)目的區(qū)域分布房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)，所以說(shuō)，房子落地的區(qū)域是決定房子價(jià)值的重要因素。就昆明而言，由于長(zhǎng)期以來(lái)呈現(xiàn)的單中心的發(fā)展模式，造成了一環(huán)位置優(yōu)于二環(huán)，二環(huán)位置優(yōu)于三環(huán)的狀況。圖3-1：200

28、9年昆明春交會(huì)參展樓盤分布情況本次昆明秋季房地產(chǎn)交易會(huì)參展項(xiàng)目中，昆明地區(qū)樓盤37個(gè)，占比為88%，其它地州共5個(gè)，占比為12%。下面將首先對(duì)地州項(xiàng)目的參展情況進(jìn)行簡(jiǎn)要的探討，隨后在針對(duì)昆明地區(qū)各區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行分析。在各地州參展樓盤的數(shù)量對(duì)比上，大理以3個(gè)樓盤的數(shù)量雄踞榜首。本次房交會(huì)參展項(xiàng)目分布的地州只有大理、紅河和曲靖。地州的參展項(xiàng)目主要是休閑度假及旅游商業(yè)為主，州市旅游業(yè)的發(fā)展和尋找旅游業(yè)發(fā)展的機(jī)遇是推動(dòng)地州項(xiàng)目參與昆明房交會(huì)的首要原因。隨著云南旅游大省向旅游強(qiáng)省思維的遞進(jìn)，隨著旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)現(xiàn)，各地州以旅游為主要題材的房地產(chǎn)項(xiàng)目悄然興起，成為新一輪房地產(chǎn)投資的興奮點(diǎn)。地州項(xiàng)

29、目憑借著自身得天獨(dú)厚的自然資源和人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將會(huì)以更為豐富的投資選擇誘惑著與會(huì)的投資者。圖3-2：2009年昆明春交會(huì)昆明參展樓盤分布情況本次房交會(huì)上昆明地區(qū)的參展樓盤項(xiàng)目有兩個(gè)重要的趨勢(shì)性的變化。第一是主城參展項(xiàng)目區(qū)域的轉(zhuǎn)變，第二是郊縣和周邊項(xiàng)目開發(fā)趨勢(shì)的顯現(xiàn)。首先，昆明中心區(qū)二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目大增，占昆明項(xiàng)目的三分之一左右，其中大多為舊改項(xiàng)目，以住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)為主。隨著昆明城中村改造力度的加大及改造的推進(jìn)，未來(lái)昆明中心區(qū)將是昆明房地產(chǎn)物業(yè)供應(yīng)的主要區(qū)域。而遠(yuǎn)郊樓盤、滇池區(qū)域樓盤及東南板塊樓盤的增多，則可以看出昆明發(fā)展的多點(diǎn)模式顯現(xiàn)。遠(yuǎn)郊主要以呈貢為主帶動(dòng)周邊區(qū)域的開發(fā)，也就是新城開發(fā)帶

30、來(lái)的開發(fā)趨勢(shì)。而滇池板塊則是區(qū)域開發(fā)的后期，目前滇池板塊可開發(fā)土地日益減少，未來(lái)供應(yīng)將逐漸減少。而東南板塊則可以看出昆明主城區(qū)與新城區(qū)之間的區(qū)域得到開發(fā)的現(xiàn)象。隨著新城建設(shè)及舊城改造的實(shí)施，中間區(qū)域的第三地帶將得到發(fā)展的機(jī)會(huì)，而東南板塊這次房交會(huì)參展只是開發(fā)趨勢(shì)下的冰山一角。板塊名稱內(nèi)部項(xiàng)目板塊名稱內(nèi)部項(xiàng)目板塊名稱內(nèi)部項(xiàng)目中心區(qū)二環(huán)內(nèi)志遠(yuǎn)城市綜合體滇池板塊南亞風(fēng)情第壹城官南板塊銀海領(lǐng)域上東城奧宸世紀(jì)財(cái)富中心北市板塊天驕北麓俊發(fā)中心盛高大城昆明玉器城香樟俊園果殼中的宇宙西山板塊西山新城星雅俊園中央金座百集龍國(guó)際家居中心空間俊園水岸公館遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)鴨湖soho俊園東南板塊新亞洲體育城溫泉山谷七彩俊園銀海

31、暢園保利寧湖峰境世紀(jì)中心奧宸橙郡春城海岸金領(lǐng)地國(guó)際商務(wù)藍(lán)苑靜園實(shí)力大學(xué)城百富琪世博板塊金色俊園新城藝術(shù)港教場(chǎng)板塊貴研自然界都市名典東市板塊金色交響家園官南板塊南城坊表3-3：20098年昆明春交會(huì)參展樓盤區(qū)域分布表中心區(qū)二環(huán)內(nèi)，本次房交會(huì)上參展最多的是俊發(fā)的項(xiàng)目，俊發(fā)本次帶7個(gè)項(xiàng)目亮相房交會(huì)，09年的中心區(qū)域的供應(yīng)俊發(fā)將占較大比重。而銀海則是在售的三個(gè)項(xiàng)目，奧宸（金宸）本次也推出了世紀(jì)半島最后一期和新亞洲體育城的橘郡。長(zhǎng)基地產(chǎn)本次也攜3個(gè)未售項(xiàng)目參展?？梢钥闯?，隨著舊改及新城建設(shè)，品牌開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌認(rèn)可，資金積累等都是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要手段，而品牌開發(fā)商越做越強(qiáng)，中小開發(fā)

32、商逐漸衰退，兼并將是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。二、昆明未來(lái)區(qū)域供應(yīng)分析從目前來(lái)看，昆明城中村改造是供應(yīng)量最大的區(qū)域，中心區(qū)二環(huán)內(nèi)將涌現(xiàn)大量的城市綜合性物業(yè)，本次房交會(huì)這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)有所顯現(xiàn)，未來(lái)供應(yīng)將更大。而呈貢新城的建設(shè)，對(duì)呈貢新城周邊土地的開發(fā)，是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)之一。本次房交會(huì)上，新城藝術(shù)港、實(shí)力大學(xué)城等就是其代表。而位于主城與新城之間的第三區(qū)域，在舊改和新城在建過(guò)程中，率先得到了發(fā)展機(jī)遇，隨著目前該區(qū)域的一些大型商業(yè)及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)，未來(lái)該區(qū)域供應(yīng)量會(huì)更大。三、近期房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域分析1）城中村改造昆明主城范圍內(nèi)共有336個(gè)城中村，其中二環(huán)內(nèi)有66個(gè)。2008年昆明分兩批啟動(dòng)了80個(gè)城中

33、村（包括呈貢）改造項(xiàng)目，2009年計(jì)劃再實(shí)施45個(gè)城中村的改造。 官渡區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有城中村103個(gè)，占地面積約3萬(wàn)畝，涉及人口22萬(wàn)余人。2008年啟動(dòng)了31個(gè)城中村改造項(xiàng)目；西山區(qū)城中村改造范圍共涉及115個(gè)自然村，總占地面積約40157畝，2008年啟動(dòng)了14個(gè)城中村改造項(xiàng)目；五華區(qū)建成區(qū)內(nèi)有城中村51個(gè)，總建筑面積621萬(wàn)平方米。其中：一環(huán)內(nèi)4個(gè)，一二環(huán)間12個(gè)，二環(huán)外31個(gè)。2008年啟動(dòng)了12個(gè)城中村改造項(xiàng)目，2009年將啟動(dòng)8個(gè)城中村改造；盤龍區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)共有67個(gè)城中村，占地19182.24畝 。2008年啟動(dòng)了6個(gè)城中村改造項(xiàng)目；相對(duì)昆明主城區(qū)來(lái)講，336個(gè)城中村的改造，

34、無(wú)疑給昆明房地產(chǎn)開發(fā)商提供了新的發(fā)展空間，改變昆明外延式發(fā)展的格局，改變昆明主城區(qū)的商業(yè)格局，改變昆明一貫的房地產(chǎn)開發(fā)模式。第一批：（1）土堆村，啟動(dòng)時(shí)間08年4月，規(guī)劃用地面積306.45畝，規(guī)劃區(qū)東西長(zhǎng)約500米，南北長(zhǎng)約570米。常住人口2260人，外來(lái)暫住人口18000人，總?cè)丝?0260人。（9）趙家堆村，（10）棕樹營(yíng)村，啟動(dòng)時(shí)間08年8月，用地面積35畝，房屋總建筑面積36896，（11）潘家灣小、新村，啟動(dòng)時(shí)間08年8月，用地面積27.52畝，房屋總建筑面積32416，（12）潘家灣大村，啟動(dòng)時(shí)間08年6月，用地面積30畝，房屋總建筑面積16920，納入綜合改造面積約103畝。

35、第二批：（6）紅廟村，（14）西壩新村，（15）彌勒寺新村，總用地48.67畝（集體37.82、國(guó)有6.13），城中村人口1274人，規(guī)劃區(qū)主要以事業(yè)、辦公、居住用地為主，主要承擔(dān)周邊居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施的功能。（20）豆腐營(yíng)，（21）黃瓜營(yíng)，未啟動(dòng)項(xiàng)目（2）江家橋、（3）新村、（4）上栗村、（5）下栗村、（7）六合村，總用地75.83畝（集體42.68、國(guó)有33.15），常住人口823人，擬建成西市區(qū)集商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)、酒店、高檔住宅為一體綜合區(qū)。（8）李家堆新村（13）白馬廟，總用地121.15畝（集體104.44、國(guó)有16.71），城中村人口679人，擬建居住休閑中心區(qū)。（16）劉家營(yíng)

36、，總用地37.51畝（集體20.89、國(guó)有16.62），常住人口323人。（17）嚴(yán)家地，總用地118.21畝（集體62.39、國(guó)有55.72）。（18）老鴉營(yíng)，總用地61.25畝（集體52.92、國(guó)有8.35）。（19）解家橋 ，總用地72.95畝（集體59.84、國(guó)有13.11）。老鴨營(yíng)、解家橋片區(qū)擬建成商業(yè)、金融、住宅、物流行業(yè)為一體的商住綜合區(qū)。（22）螺螄灣、（23）盧家營(yíng)，總用地93.52畝（集體63.35、國(guó)有30.17），常住人口549人，擬建居住休閑中心區(qū)。城中村改造涉及區(qū)域、面積大，涉及人口多，336個(gè)城中村5年內(nèi)的改造完畢，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重要的影響，其中對(duì)房地產(chǎn)整

37、體市場(chǎng)的供需關(guān)系形成影響，對(duì)昆明寫字樓、商業(yè)及酒店發(fā)展形成影響。而這些大規(guī)模的綜合體供應(yīng)，對(duì)昆明城市結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口等都產(chǎn)生重要影響。如果處理不當(dāng)，對(duì)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有形成不利因素。2）新城建設(shè)規(guī)劃面積：呈貢縣國(guó)土面積：461平方公里；規(guī)劃控制用地：160平方公里；城市建設(shè)用地：107平方公里。規(guī)劃人口：昆明呈貢新城人口：預(yù)測(cè)2020年呈貢新城規(guī)劃人口95萬(wàn)人。新城用地：地勢(shì)總體上為東高西低，呈緩坡?tīng)?，東為中低山地，中為臺(tái)地丘陵，西為湖積平原。在白龍?zhí)端畮?kù)西側(cè)的制高點(diǎn)要能看到滇池。滇池的百年一遇洪水位為1888.02米，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)最低規(guī)劃標(biāo)高為1889米。 遠(yuǎn)景目標(biāo)：按照建設(shè)山

38、水園林生態(tài)城市的總體布局，用10年左右的時(shí)間，把昆明呈貢新城建設(shè)成為環(huán)滇池的東部新城，面向東南亞的物流中心、中國(guó)花卉交易中心及研發(fā)中心、現(xiàn)代新昆明重要的行政文教及新興工業(yè)中心，成為城市規(guī)模基本合理、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施基本形成，特色經(jīng)濟(jì)和特色風(fēng)貌基本形成，功能健全、環(huán)境良好的現(xiàn)代化新城。分區(qū)規(guī)劃斗南片區(qū)：要建亞洲花都位于新城西北部，規(guī)劃控制用地16.87平方公里，規(guī)劃人口15萬(wàn)人。主要依托斗南國(guó)際花卉拍賣交易中心，建設(shè)以生物技術(shù)為先導(dǎo)、圍繞花卉產(chǎn)業(yè)研究、展示、交易及旅游功能，成為景觀優(yōu)美、富有特色的亞洲花都。烏龍片區(qū)：凸顯體育特色位于新城中部，規(guī)劃控制用地13.74平方公里，規(guī)劃人口10萬(wàn)人。烏

39、龍片區(qū)是新城以體育休閑為主要功能的片區(qū)，其北部用地沿城市中央綠化帶設(shè)置商業(yè)中心和大型公眾活動(dòng)設(shè)施，南部用地以運(yùn)動(dòng)、休閑、健身為主題，形成豐富多彩的體育特色區(qū)。大漁片區(qū)：未來(lái)“山水田城”位于新城的西南部，面積13.78平方公里，人口10萬(wàn)人。大漁片區(qū)以醫(yī)藥產(chǎn)品開發(fā)利用、特色生態(tài)、文化、旅游及高品質(zhì)居住區(qū)為支柱的未來(lái)“山水田城”。大沖片區(qū)：鼎力發(fā)展經(jīng)濟(jì)位于新城東北，與昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)相臨，規(guī)劃面積18.45平方公里，人口5萬(wàn)人。大沖片區(qū)利用靠近物流中心及公路、鐵路，交通方便的優(yōu)勢(shì)，以制造業(yè)為主，集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、服務(wù)為一體的工業(yè)區(qū)。創(chuàng)造工作崗位，支持新城經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康增長(zhǎng)。洛羊片區(qū)：國(guó)際物流

40、中心位于呈貢新城的北部，面積15.7平方公里，規(guī)劃人口5萬(wàn)人。洛羊片區(qū)將充分依托區(qū)內(nèi)的國(guó)家級(jí)集裝箱中心站，發(fā)揮中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建設(shè)國(guó)際化、規(guī)范化、規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化的國(guó)際物流中心，成為昆明現(xiàn)代物流體系的核心。吳家營(yíng)片區(qū)：新城行政中心位于新城中心，面積13.87平方公里，人口10萬(wàn)人。吳家營(yíng)片區(qū)是呈貢新城的中心片區(qū)，是新城的行政中心、文化交流中心、商務(wù)中心。雨花片區(qū)：主打文化教育位于新城東南部，控制范圍43.15平方公里，人口20萬(wàn)人。雨花片區(qū)是呈貢新城的文教片區(qū)，引入昆明主城的大學(xué)搬遷項(xiàng)目，建成開放性、綜合性、生態(tài)性的大學(xué)教育區(qū)，成為集產(chǎn)、學(xué)、研一體化的城市文教區(qū)。環(huán)湖濕地片區(qū)

41、：重建生態(tài)系統(tǒng)范圍為黃海高程1885.5米至55米寬的湖濱大道之間狹長(zhǎng)的湖濱區(qū)域達(dá)19.86平方公里，總面積為8.1平方公里。環(huán)湖濕地片區(qū)嚴(yán)格控制規(guī)劃區(qū)內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，以確保達(dá)到恢復(fù)、重建滇池東岸湖濱濕地生態(tài)系統(tǒng)，提升滇池東岸的生態(tài)景觀質(zhì)量，促進(jìn)滇池的保護(hù)。昆明城市、人口、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)無(wú)法支撐新城短期內(nèi)的快速開發(fā)建設(shè)。而同時(shí)主城區(qū)城中村改造，將在主城二環(huán)以內(nèi)區(qū)域形成大量的土地供應(yīng)，由于傳統(tǒng)的城市價(jià)值認(rèn)知，對(duì)與置業(yè)者和開發(fā)商都行成形成極強(qiáng)的吸引力。新城開發(fā)與舊城改造的同時(shí)進(jìn)行，分散了資金的專注度，將大幅減緩新城開發(fā)的進(jìn)度。3）第三區(qū)域的發(fā)展位于昆明主城區(qū)與呈貢新城之間的昆洛板塊是昆明目前發(fā)展的第三區(qū)

42、域。昆洛片區(qū)地處昆明主城區(qū)與呈貢新城區(qū)的過(guò)渡地帶，通過(guò)廣福路連接經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和西山區(qū)，是未來(lái)昆明發(fā)展的重心，這一地區(qū)受到眾多住戶與投資者的親睞。昆洛板塊位于昆明市東南方向，是連接昆明與呈貢新城的中間地帶，昆洛板塊由于與昆明市區(qū)距離較遠(yuǎn)且交通情況較差，因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都沒(méi)有開發(fā)商進(jìn)入，隨著昆明老城區(qū)可建設(shè)用地的日益減少及政府對(duì)呈貢新城開發(fā)力度的加大，越來(lái)越多的開發(fā)商開始把目光投向這一片連接昆明老城與新城的熱土。最早進(jìn)入該板塊的地產(chǎn)開發(fā)商是來(lái)自北京的世紀(jì)金源集團(tuán)，該集團(tuán)在2004年推出了占地3680畝的昆明世紀(jì)城項(xiàng)目，吹響了昆洛板塊的房地產(chǎn)開發(fā)號(hào)角，其后星耀集團(tuán)和冠江集團(tuán)也分別以2200畝的

43、新亞洲體育城和250畝的彼岸進(jìn)入該板塊，將該板塊的房地產(chǎn)開發(fā)推向了一個(gè)新的高峰。而2008年底螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城的強(qiáng)勢(shì)開發(fā)，對(duì)該區(qū)域的發(fā)展帶來(lái)了非常大的影響。同時(shí)周邊住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易等的開發(fā)，對(duì)區(qū)域發(fā)展成熟起到了非常大的推動(dòng)力。從城市規(guī)劃上看，第三區(qū)域處于過(guò)渡帶，將獲發(fā)展先機(jī)；這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)品目前住宅以小高層實(shí)用二房三房為主，搭配舒適性洋房別墅；商業(yè)則是以大型專業(yè)市場(chǎng)、商貿(mào)中心搭配社區(qū)配套商業(yè)為主；產(chǎn)業(yè)則以產(chǎn)業(yè)園、信息園、物流園等為主。第三區(qū)域的發(fā)展，是依托于該區(qū)域大盤開發(fā)及產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的，當(dāng)然，從地理上看，第三區(qū)域位于新城與老城之間，到兩個(gè)區(qū)域都較近，在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及住宅上都有優(yōu)勢(shì)，這也是獲得

44、發(fā)展的先機(jī)。4）三個(gè)區(qū)域同時(shí)開發(fā)的“危”與“機(jī)”威脅：三個(gè)區(qū)域同時(shí)大規(guī)模開發(fā)造成激烈競(jìng)爭(zhēng)。城中村改造、呈貢新城建設(shè)、第三區(qū)域開發(fā)的同時(shí)進(jìn)行，將推出大量的產(chǎn)品，這對(duì)開發(fā)商及開發(fā)的樓盤來(lái)說(shuō)，將面臨著非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品同質(zhì)化，價(jià)格戰(zhàn)，供過(guò)于求等等的問(wèn)題都會(huì)隨之而來(lái)。三個(gè)區(qū)域的同時(shí)大規(guī)模開發(fā)導(dǎo)致供需比例失衡。昆明目前二手房空置率在大中城市上比較來(lái)看，空置率都過(guò)高。而三個(gè)區(qū)域大規(guī)模的開發(fā)，將推出更多的住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等產(chǎn)品，而昆明城市的需求達(dá)不到這樣的量，供大于求的問(wèn)題將會(huì)非常嚴(yán)重。城市發(fā)展與地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間上的錯(cuò)位。昆明城市發(fā)展相對(duì)落后，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口都無(wú)法達(dá)到大都市的級(jí)別，而地產(chǎn)的開發(fā)速度及規(guī)劃時(shí)按照大都市的開發(fā)節(jié)奏來(lái)規(guī)劃的。規(guī)劃上城市建設(shè)是按照理想狀態(tài)下的招商引資后的結(jié)果，而實(shí)際上2008年昆明招商引資并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，兩者之間的錯(cuò)位將會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有非常大的影響。機(jī)會(huì)：三個(gè)區(qū)域的開發(fā)可