[教育學(xué)]徐州南區(qū)樓盤調(diào)查報(bào)告

1、關(guān)于徐州南區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查報(bào)告關(guān)于徐州南區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告 目錄一、環(huán)境背景分析21.1我國房地產(chǎn)市場概況21.2徐州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀21.3徐州南區(qū)房地產(chǎn)市場3二、調(diào)查工作開展42.1調(diào)查目的42.2調(diào)查方法及事項(xiàng)4三、相關(guān)樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)53.1.1南區(qū)十大新樓盤5no.1 中漢財(cái)富灣5no.2 蘇商御景灣6no.3 南洋國際7no.4 舜淮府第8no.5 北京路18號盛世年華10no.6 久隆紫園11no.7 文泰康城12no.9 陽光豪庭14no.10 天賦欣欣家園153.2南區(qū)舊樓盤采樣16no.1 風(fēng)華園16no.2 山水華美18no.3 干休小區(qū)193.2 樓盤數(shù)據(jù)分析及相關(guān)結(jié)論2

2、2四徐州房地產(chǎn)預(yù)測234.1徐州樓市的新動態(tài)234.2徐州南區(qū)房價(jià)及成交走勢24五結(jié)語28一、環(huán)境背景分析1.1我國房地產(chǎn)市場概況中國近年來最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。 我國真正意義上的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)為中國經(jīng)濟(jì)低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個(gè)人房貸提供了政策支持。由此，天時(shí)地利人和俱備，中國步入了房地產(chǎn)市場化的高速發(fā)展期。 房地產(chǎn)市場化的直接

3、后果就是房地產(chǎn)價(jià)格的市場化，人們在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期被壓抑已久的對房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。我國的房地產(chǎn)市場在保持較高增長速度的同時(shí)也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠(yuǎn)超過國際警戒線。同時(shí)，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計(jì)不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長緩慢。1.2徐州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀徐州地區(qū)房地產(chǎn)市場總量從2001年開始穩(wěn)步上升，并

4、在近幾年中呈現(xiàn)出了穩(wěn)步增長的勢頭。從目前的徐州房地產(chǎn)市場狀況來講，在各項(xiàng)金融政策未出臺以前，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金對商業(yè)銀行信貸的依賴性非常強(qiáng)。許多開發(fā)商在不具備開發(fā)條件下，就投資項(xiàng)目，依靠銀行開發(fā)貸款拿地，然后將土地向銀行抵押再貸款開發(fā)資金，并通過施工單位墊付部分同樣是來自商業(yè)銀行的建設(shè)貸款資金，以及項(xiàng)目開工后賣期房（個(gè)人購房商業(yè)貸款）回籠現(xiàn)金流，維持項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程。可見，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都充當(dāng)著不同的信貸角色。然而，金融宏觀調(diào)控政策面市以后，先從土地開發(fā)貸款角度，打消了開發(fā)商投機(jī)的可能性，緊接著國務(wù)院又要求上調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例，從原來的2

5、0%提高到35%以上，這對于許多抱有僥幸心理的開發(fā)企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。資本金增加了，開發(fā)門檻提高了，但是信貸緊縮了，以至很多預(yù)期面市的項(xiàng)目延期或者被迫退出市場，進(jìn)而商品房入市量隨之“減肥”。從2010年樓市發(fā)展看，北區(qū)鼓樓生態(tài)園板塊向上的走勢不會改變。如果市場沒有大的變數(shù)，這種向上的勢頭將會在以后很長一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)。1.3徐州南區(qū)房地產(chǎn)市場 南區(qū)的房產(chǎn)市場大致可分為三個(gè)部分：淮塔板塊，南三環(huán)附近和淮海食品城板塊。早在09年的時(shí)候南區(qū)房源供應(yīng)量就開始下滑，2010年更為嚴(yán)重。從官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示來看，今年南區(qū)個(gè)月成交的最高成績也沒有超過200套。8月份南區(qū)成交套數(shù)為45套，9月份為14套，1

6、0月份為15套，始終在低位運(yùn)轉(zhuǎn)，如今市場上南區(qū)上市樓盤也出現(xiàn)了斷層、青黃不接的現(xiàn)象，目前新上市的項(xiàng)目如翡翠星座、舜淮府第等由于本身項(xiàng)目體量較少，即使進(jìn)入銷售市場，一時(shí)也很難填補(bǔ)南區(qū)房源供應(yīng)緊缺的空洞，但是位于泉山森林公園附近的華商格林豪森在年底或明年年初時(shí)上市，將給這片區(qū)域帶來新的生機(jī)。 徐州南區(qū)導(dǎo)購地圖二、調(diào)查工作開展2.1調(diào)查目的隨著現(xiàn)代生活水平的提高，居民收入逐漸增多，住房問題就成了市民十分關(guān)心的問題。徐州作為一個(gè)發(fā)展中的大城市，樓市的走向及發(fā)展方向時(shí)刻牽動著千萬家庭，同時(shí)對于我們在校大學(xué)生的未來就業(yè)和生活也有著重大的影響。2.2調(diào)查方法及事項(xiàng) 調(diào)查時(shí)間 本次調(diào)查歷時(shí)四周（2010/12

7、/202011/01/14）。調(diào)查實(shí)施時(shí)間為12月20日至01月7日 調(diào)查組成員陳松、李科達(dá)、孟寶珠、濮繼晶、王濤、尹夢琪、張家亮、趙喆 調(diào)查方法此次調(diào)查主要在徐州市南區(qū)開展，主要在泉山區(qū)和銅山新區(qū)區(qū)。選擇調(diào)查對象時(shí)結(jié)合使用了重點(diǎn)調(diào)查的方法。調(diào)查實(shí)施自始至終都進(jìn)行了嚴(yán)格的質(zhì)量控制，由組長對調(diào)查過程進(jìn)行了全過程檢查、督導(dǎo)，并對完成的問卷進(jìn)行100%的檢查。 樣本選擇一共調(diào)查了10個(gè)新樓盤，和3個(gè)舊樓盤 問卷設(shè)計(jì)樓盤基本信息調(diào)查：包括樓盤的地址、建筑面積、占地面積、價(jià)格、交付標(biāo)準(zhǔn)、綠化率、容積率、小區(qū)周邊配套設(shè)施、主力戶型、物業(yè)管理、車位以及車位費(fèi)、樓盤的優(yōu)劣勢等基本信息。 調(diào)查方式現(xiàn)場詢問調(diào)查法

8、，走訪房地產(chǎn)售樓中心和房地產(chǎn)中介公司、上門采訪方式，同時(shí)借助于網(wǎng)絡(luò)媒體工具。三、相關(guān)樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)3.1.1南區(qū)十大新樓盤no.1 中漢財(cái)富灣 財(cái)富灣位于徐州銅山縣城中心區(qū)東端。東鄰連接市中心城市主干道北京路，正處于城市中心區(qū)的入口空間?；啬厦娓粝媾碜媛窞槌訛I水窨，區(qū)位條件非常優(yōu)越，基地總體輪廓呈梯形，東部的古玩城地塊保留了仿古銅鏡博物館，根據(jù)銅山縣城中心區(qū)城市規(guī)劃；該項(xiàng)目由酒店、酒店式公寓、商業(yè)、高端住宅四部分功能組成。其中住宅組團(tuán)自生圍合形成中央景觀空間，而酒店商業(yè)部分與古玩街共同創(chuàng)造出銅山中心區(qū)具有標(biāo)志性的廣場空間樓盤名稱中漢財(cái)富灣地理位置銅山新區(qū)北京路100號（二堡信用社對面）開發(fā)商

9、徐州中漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬片區(qū)城南樓層差價(jià)（元）3080不等總建筑面積（）108920總占地面積（）33368容積率2.89綠化率32%物業(yè)類型高層、小高層及酒店式公寓開盤時(shí)間2010.11.6交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）88.59、124.54主力總價(jià)5060萬元總棟數(shù)7均價(jià)5300元現(xiàn)場進(jìn)度13號樓接近封頂物業(yè)費(fèi)未定車位數(shù)200多個(gè)公共交通11路、56路、801、新莊線路（二堡站下）物業(yè)公司世界五百強(qiáng)“世邦魏理仕”物業(yè)公司【促銷策略】 凡購房者，持vip卡可優(yōu)惠三萬【項(xiàng)目優(yōu)劣勢】 優(yōu)勢：項(xiàng)目位于銅山新城規(guī)劃的兩大核心區(qū)域，彭祖路行政文化核心區(qū)與北京路商業(yè)核心區(qū)的交匯處，是未來銅山新城核心中

10、的核心；項(xiàng)目內(nèi)部3000平方左右的景觀區(qū)；項(xiàng)目南面的楚河風(fēng)光帶；項(xiàng)目附近的無名山公園。no.2 蘇商御景灣蘇商御景灣是由徐州蘇商實(shí)業(yè)有限公司打造的大型綜合社區(qū)項(xiàng)目。90萬平米國際公園城，坐擁三環(huán)交匯，優(yōu)享23萬平米公園盛景，兼有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，占據(jù)新老城的核心位置，三環(huán)路暢快通行老城區(qū)，昆侖大道直達(dá)新政府官邸，5分鐘的路程即可轉(zhuǎn)換園林生態(tài)與城市繁華。蘇商御景灣采用節(jié)能建筑、智能住宅安防、樓宇對講、紅外周界報(bào)警、閉路監(jiān)控、ic卡車輛管理、電子巡更與公共設(shè)施管理系統(tǒng)等先進(jìn)智能設(shè)施。 樓盤名稱蘇商御景灣地理位置泉山區(qū)御景路1號開發(fā)商徐州蘇商實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司所屬片區(qū)淮海食品城總建筑面積（）9800

11、00總占地面積（）552694容積率1.2綠化率42%物業(yè)類型多層、 小高層、 高層 、聯(lián)排別墅開盤時(shí)間2008.12.10 （本期新盤在售）交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）100（商鋪）、80（住宅）車位數(shù)地上車位充足 租價(jià)200元月現(xiàn)場進(jìn)度樁基工程均價(jià)5500元物業(yè)費(fèi)多層0.6元；小高層和商業(yè)1元公共交通5、14、20、58、64、95、602、603、612路（御景灣下）物業(yè)公司蘇商物業(yè)服務(wù)有限公司【補(bǔ)充】 御景灣三期香梅街區(qū)核心組團(tuán),坐擁城東南未來成熟生活版塊核心中央,領(lǐng)略國際街區(qū)中央景觀大道繁華魅力,尊享盡在咫尺的交通便捷式生活,完美配套,風(fēng)華絕代的新古典主義氣息包容尊貴戶型,兼具浪漫與典雅

12、。 御景灣四期君子蘭街區(qū),首創(chuàng)多功能私家空中庭院,注重細(xì)節(jié)的合理用度和創(chuàng)造組合的美感,觀景花臺、四季庭院、陽光書房、儲藏間、衣帽間、個(gè)人工作室、休憩茶室、兒童玩具房、健身房。 23萬平米“百果園”已于10月1日開園【項(xiàng)目優(yōu)劣勢】 優(yōu)勢：項(xiàng)目交通便利。東三環(huán)與南三環(huán)交匯處連接新城區(qū)與銅山區(qū)都市走廊的特殊區(qū)位優(yōu)勢，決定了百果園板塊必將成為整合兩區(qū)的發(fā)展引擎。新城區(qū)、銅山區(qū)的建設(shè)更將激活本區(qū)域的發(fā)展，令御景灣野豬充分享受因有事規(guī)劃而帶來的一切利好。no.3 南洋國際南洋國際，一站式國際住區(qū)，位于銅山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，北京路商圈核心區(qū)域。由香港寶達(dá)集團(tuán)投資，徐州新銅城置業(yè)開發(fā)，中國聯(lián)合建筑設(shè)計(jì)、日本清木株式

13、會社景觀設(shè)計(jì)。作為城南最大的一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，南洋國際商城的商業(yè)體量占到了該項(xiàng)目的一半，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)解決了項(xiàng)目周邊方圓3公里內(nèi)客戶的商業(yè)需求。南洋國際花園作為徐州首席城市綜合體中的高尚社區(qū)，承載了一座城市的生活與理想。以法式浪漫和高尚生活為規(guī)劃藍(lán)本，采用art deco層峰藝術(shù)，首創(chuàng)全架空層設(shè)計(jì)，成為人性化、高品質(zhì)社區(qū)規(guī)劃的典范。此外，大面積綠化景觀規(guī)劃，層次鮮明的縱向景觀分布，全情打造徐州首座公園式居住社區(qū)。 樓盤名稱南洋國際地理位置銅山區(qū)長江路1號（長江路與北京路交匯處）開發(fā)商徐州新銅置業(yè)發(fā)展有限公司所屬片區(qū)銅山區(qū)樓層差價(jià)（元）2080不等總建筑面積（）280000總占地面積（）130多

14、畝容積率3.26綠化率35%物業(yè)類型住宅、商鋪、公寓、寫字樓開盤時(shí)間2010.6.27交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）94135主力總價(jià)不詳總棟數(shù)12棟高層均價(jià)5800元現(xiàn)場進(jìn)度a區(qū)做外立面、b區(qū)部分封頂物業(yè)費(fèi)0.7元車位數(shù)1195個(gè)公共交通11路、56路物業(yè)公司世界金鑰匙聯(lián)盟【項(xiàng)目優(yōu)勢】 金牌物管傾情加盟，徐州首個(gè)加入“世界金鑰匙聯(lián)盟”的精品居住社區(qū)，世界500強(qiáng)之一的美國溫德姆酒店國際管理集團(tuán)盛情入駐，毗鄰銅山新城唯一的公園無名山公園，緊靠銅山第一所公辦民助學(xué)校春暉中學(xué)。體驗(yàn)式商業(yè)旗艦涵蓋國際品牌購物中心、超級大賣場、美食總匯、主力品牌店等個(gè)性化消費(fèi)天地。融購物、休閑、餐飲、娛樂于一體，匯聚無限商

15、機(jī)，引領(lǐng)消費(fèi)潮流，成為輻射區(qū)域的財(cái)富軸心。 no.4 舜淮府第舜淮府第位于解放南路路東，毗鄰淮塔公園，南區(qū)核心地段，市中心延長線，交通的中樞核心。四面綠色環(huán)繞的城市綠灣，獨(dú)享77萬平米綠色生態(tài)園林， 約4.5萬平米建筑規(guī)模，集高層景觀住宅、4.9米挑高公寓、商業(yè)于一體。布局通透，采光充足，寬闊樓間距，絕佳觀景效果。集中供暖，外墻保溫，名牌電梯，6米挑高大堂（公寓），細(xì)節(jié)鑒定品質(zhì)。樓盤名稱舜淮府第地理位置泉山區(qū)解放南路與奎淮路交叉口開發(fā)商徐州大舜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬片區(qū)礦大樓層差價(jià)（元）2080不等總建筑面積（）300000總占地面積（）225畝容積率多層（1.2） 高層（1.8）綠化率35%

16、物業(yè)類型多層、小高層、酒店式公寓開盤時(shí)間未定交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）80125主力總價(jià)未定總棟數(shù)一棟14層住宅，一棟酒店式公寓均價(jià)5800元現(xiàn)場進(jìn)度地下工程物業(yè)費(fèi)待定車位數(shù)131公共交通游1、游2、11、19、35、36路等物業(yè)公司未定【項(xiàng)目優(yōu)勢】 豐富配套，小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、小區(qū)會所、商場、超市等，成就優(yōu)越生活。 發(fā)展前景較好，稀缺地段，區(qū)域潛力帶動發(fā)展?jié)摿?，物業(yè)價(jià)值成就未來價(jià)值。 三園、兩山、一湖、一帶：淮塔公園、亞華生態(tài)園、彭園、云龍山、泰山、云龍湖、故黃河風(fēng)景帶，就在家門口。no.5 北京路18號盛世年華項(xiàng)目由瑞爾特（徐州）分公司全程營銷策劃，并特邀國際建筑大師蔡家聲先生蒞臨指導(dǎo)。特聘

17、國家一級資質(zhì)的廣東珠港物業(yè)公司提供全方位的物業(yè)服務(wù)，承建單位是由直屬國有大型建筑施工企業(yè)中建七局建設(shè)施工，小區(qū)景觀是由奧原生態(tài)美（杭州）有限公司特聘的日本奧原建次先生設(shè)計(jì)的具有日本園林景觀效果的精品小區(qū)。高層由南通二建施工。北京路18號，戶型精致實(shí)用，布局合理緊湊。小區(qū)配有三個(gè)休閑廣場，一條商業(yè)帶，休閑與商業(yè)的完美結(jié)合，為小區(qū)業(yè)主提供便捷的服務(wù)。項(xiàng)目周邊的配套完善，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等，已經(jīng)形成了一個(gè)成熟的社區(qū)。樓盤名稱北京路18號地理位置北京路18號（路東）開發(fā)商維維房地產(chǎn)有限公司所屬片區(qū)銅山區(qū)樓層差價(jià)（元）1080總建筑面積（）80000總占地面積（）50畝容積率2.4綠化率36%物業(yè)

18、類型多層、小高層、高層開盤時(shí)間2010.2.7交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）104、134主力總價(jià)6080萬總棟數(shù)12均價(jià)5700元現(xiàn)場進(jìn)度完工物業(yè)費(fèi)1元車位數(shù)300左右公共交通11、56路物業(yè)公司廣東珠港物業(yè)管理有限公司【優(yōu)惠政策】 一次性付清全額可優(yōu)惠1萬【項(xiàng)目優(yōu)勢】 位置較為地利，且項(xiàng)目邀請出名建筑單位和設(shè)計(jì)單位，有質(zhì)量保證。戶型精致實(shí)用，布局合理緊湊。小區(qū)配有三個(gè)休閑廣場，一條商業(yè)帶，休閑與商業(yè)的完美結(jié)合，為小區(qū)業(yè)主提供便捷的服務(wù)。項(xiàng)目周邊的配套完善，醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等，已經(jīng)形成了一個(gè)成熟的社區(qū)。no.6 久隆紫園紫園為久隆集團(tuán)打造的別墅住區(qū)。位于久隆鳳凰城南部核心位置，單棟別墅總占地

19、接近一畝，且戶戶臨水，每戶都有水系圍繞。而全框架、大面寬、短進(jìn)深的合理設(shè)計(jì)，功能齊全的豪宅布局，讓紫園別墅擁有6個(gè)臥室、4個(gè)衛(wèi)生間、2個(gè)客廳，而多功能私家會館采用陽光設(shè)計(jì)，整個(gè)項(xiàng)目以別墅產(chǎn)品著稱，具有較高的知名度，項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上提倡功能性與舒適性并舉，每套均價(jià)在300萬左右，受到不少高端職業(yè)者的青睞。樓盤名稱久隆紫園地理位置銅山區(qū)彭祖路南開發(fā)商江蘇久隆投資置業(yè)集團(tuán)所屬片區(qū)銅山區(qū)項(xiàng)目特色特色別墅,豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn)總建筑面積（）500000總占地面積（）1000500容積率0.35綠化率50%物業(yè)類型別墅（獨(dú)棟）開盤時(shí)間2010.12交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）317左右主力總價(jià)330萬總套

20、數(shù)約80均價(jià)300萬元棟現(xiàn)場進(jìn)度部分已封頂物業(yè)費(fèi)1元車位數(shù)1：1公共交通11、19、56、838路物業(yè)公司久隆物業(yè)管理公司no.7 文泰康城文泰康城位于徐州銅山新區(qū)學(xué)苑路以北，周邊是徐州師范大學(xué)、徐州建筑學(xué)院、銅山縣電大、煤建校、醫(yī)藥中專、銅山中學(xué)、科文學(xué)院、科苑學(xué)院、銅山縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)以及機(jī)關(guān)幼兒園等。總基地面積181余畝，地塊平整，地塊現(xiàn)狀為民房。戶型：56-120余平米，其中90平米房屋占到70%。項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境很好，周邊教育氣息濃厚，而且交通方便。樓盤名稱文泰康城地理位置銅山區(qū)學(xué)苑路與上海路交叉口開發(fā)商徐州康泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬片區(qū)銅山區(qū)樓層差價(jià)（元）50100總建筑面積（）170000

21、總占地面積（）100000容積率2.3綠化率35%物業(yè)類型多層、小高層開盤時(shí)間2010年底交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）90140主力總價(jià)未定總套數(shù)不詳均價(jià)6200現(xiàn)場進(jìn)度部分已封頂物業(yè)費(fèi)1元車位數(shù)地上車位充足公共交通36、11附、19、游2物業(yè)公司雪里紅物業(yè)管理有限公司【項(xiàng)目優(yōu)勢】項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境優(yōu)良，教育氣息濃厚。附近的學(xué)校有銅山中學(xué)，銅山縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)，機(jī)關(guān)幼兒園，醫(yī)院有銅山新區(qū)中心醫(yī)院，銀行有中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行，中國銀行。配套設(shè)施相對完善。no.8 文華美景文華美景位于徐州市銅山新區(qū)中心區(qū)域，北依圭山，南近楚河，東臨南京路商業(yè)步行街，地處新區(qū)中心黃金位置，交通便捷，與徐州市著名學(xué)府徐州師范大

22、學(xué)僅一墻之隔，人文氣息濃厚。本項(xiàng)目基地向陽、北高南低，由西北向東南有1.52m的高差。建筑布局總體上順應(yīng)地勢，由北向南、從西向東建筑標(biāo)高逐漸降低，這種南低北高的地勢，有利于采光、通風(fēng)、節(jié)能，增加了居住舒適度。二期由3棟小高層、3棟高層住宅組成，氣勢宏偉，品質(zhì)超群，經(jīng)過全面的規(guī)劃論證，二期住宅無論在戶型設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃還是建筑品質(zhì)方面都將實(shí)現(xiàn)全面超越，立志打造新區(qū)中心的品質(zhì)標(biāo)桿！ 樓盤名稱文華美景地理位置銅山區(qū)同昌街與南京路交匯處（徐州師范大學(xué)南隔壁）開發(fā)商徐州百川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬片區(qū)銅山區(qū)樓層差價(jià)（元）各階段不同總建筑面積（）200000總占地面積（）186760容積率2.40綠化率35%

23、物業(yè)類型多層 小高層 高層開盤時(shí)間2010.11.07交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）90200主力總價(jià)50萬總棟數(shù)10余棟均價(jià)5600現(xiàn)場進(jìn)度封頂物業(yè)費(fèi)0.35元車位數(shù)240公共交通19路、11路附線、95路、新區(qū)至大廟、新區(qū)至黃集物業(yè)公司敬業(yè)物業(yè)公司【項(xiàng)目優(yōu)勢】本項(xiàng)目基地向陽、北高南低，由西北向東南有1.52m的高差。建筑布局總體上順應(yīng)地勢，由北向南、從西向東建筑標(biāo)高逐漸降低，這種南低北高的地勢，有利于采光、通風(fēng)、節(jié)能，增加了居住舒適度。no.9 陽光豪庭陽光豪庭坐落于北京路，東屬銅山新區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)工程之一，位于未來銅山新區(qū)中心之中。1-2層為沿街商鋪。項(xiàng)目融入多項(xiàng)頂級科技環(huán)保技術(shù)，全力打造徐州首席

24、高科技環(huán)保低碳宜居社區(qū)。徐州首席高科技環(huán)保低碳宜居社區(qū)，科技、環(huán)保、人性化“三心”社區(qū)。 陽光豪庭整個(gè)項(xiàng)目分三期開發(fā)，總占地面積120萬平方米。 樓盤名稱陽光豪庭地理位置北京路與長江路交叉口南200米開發(fā)商徐州海鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬片區(qū)銅山區(qū)樓層差價(jià)（元）各階段不同總建筑面積（）100000總占地面積（）50000容積率2.00綠化率35%物業(yè)類型高層、小高層開盤時(shí)間未定交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）兩室、三室、四室主力總價(jià)6080萬總棟數(shù)一期2棟高層，6棟小高層均價(jià)5200現(xiàn)場進(jìn)度小高層封頂，高層已建至22層物業(yè)費(fèi)0.9元車位數(shù)地上車位充足公共交通銅山交警隊(duì)站：11、56、新莊朝陽物業(yè)公司徐州

25、知名物業(yè)公司【項(xiàng)目優(yōu)勢】 項(xiàng)目融入多項(xiàng)頂級科技環(huán)保技術(shù)，全力打造徐州首席高科技環(huán)保低碳宜居社區(qū)，配套設(shè)施相對完善，周邊學(xué)校較多?！句N售進(jìn)度】 第二批房源正式接受預(yù)約。即將準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。no.10 天賦欣欣家園欣欣家園位于泉山區(qū)翟山管道南，毗鄰礦大商圈，周邊配套完善，人文氣息濃厚。即將建設(shè)的70萬平方米博澳商都（北京路中心商圈），17萬平方米的城南購物廣場近在咫尺。 欣欣家園占地1.6萬平方米，總建筑面積約4萬平方米。項(xiàng)目配有多層、小高層、高層、挑高公寓等，住宅層高2.9米，挑高公寓層高5.2米。 樓盤名稱欣欣家園地理位置泉山區(qū)與翟山管道之南欣欣路南側(cè)開發(fā)商江蘇信聯(lián)置業(yè)有限公司所屬片區(qū)礦大樓層差價(jià)

26、（元）未定總建筑面積（）40000總占地面積（）16000容積率2.2綠化率31.5%物業(yè)類型多層、高層、小高層、挑高公寓總戶數(shù)428開盤時(shí)間2011.3交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力戶型（）7914341（挑高公寓）主力總價(jià)未定總棟數(shù)5棟6層，2棟10層，1棟11層，1棟17層，1棟18層，1棟9層公寓均價(jià)未定現(xiàn)場進(jìn)度地下工程物業(yè)費(fèi)未定車位數(shù)126公共交通游2、11、11附、19、36、56路、朝陽-新莊線物業(yè)公司徐州知名物業(yè)公司【提醒】 5.2米挑高公寓買一層送一層，40平米能分隔成60余平米的兩房一廳兩衛(wèi)一廚。【項(xiàng)目優(yōu)勢】 框架結(jié)構(gòu)，復(fù)合夾心保溫墻體，塑鋼中空玻璃窗。小區(qū)內(nèi)假日風(fēng)情商業(yè)街集購物、休閑、

27、娛樂一體。3.2南區(qū)舊樓盤采樣no.1 風(fēng)華園我們組首先走訪調(diào)查了風(fēng)華園，風(fēng)華園是徐州的一個(gè)比較大的小區(qū)了，該小區(qū)風(fēng)華園處于風(fēng)華路周邊，小區(qū)挨著中國礦業(yè)大學(xué)，周圍交通方便，生活便利。以下是我們?nèi)霊粽{(diào)查的一些數(shù)據(jù)，主要是一些基本的參數(shù)了：風(fēng)華園面積（）戶數(shù)（戶）總價(jià)（萬）單價(jià)（元/）時(shí)間（年）40601265652.174200661801031.4-41.63925-6031.7462006.12-2010.2811003932.2-553701.14-5666.662004.1-2010.9101120530.6-663000-55002006.3-2009.111211402555-844

28、000-6352.4592004.12-2010.11411601561-1154295.775-7187.52007.5-2010.3161180338-842331.288-4827.5862002.6-2010.1從圖表中數(shù)據(jù)可以看到，風(fēng)華園小區(qū)的住房面積從40-180平米都有，其主力戶型是81-100平米的房型，均價(jià)主要集中于4500附近，這與它優(yōu)越的地理位置和成熟的周邊生活配套是離不開的。以下是風(fēng)華園近年的房價(jià)走勢圖，從表中曲線的走勢可以看到，風(fēng)華園的房價(jià)走勢比較穩(wěn)定的，總體呈上升的趨勢，根據(jù)我們實(shí)地調(diào)查走訪的了解，該小區(qū)物業(yè)比較完備，小區(qū)里面有愛購超市、休閑娛樂廣場、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等

29、等，配套設(shè)施比較完善。 以下是我們組統(tǒng)計(jì)的風(fēng)華園小區(qū)價(jià)格與戶數(shù)的比，30萬55萬占據(jù)絕大部分。這樣的價(jià)格區(qū)位在一般的小區(qū)中還是很有代表性的，甚至可以與一些新樓盤相媲美了。總的來說，風(fēng)華園小區(qū)的開發(fā)是很成功的，其周邊的樓盤還有有芙蓉園、山水華美、風(fēng)華南苑、文泰康城等，其交通方便，靠近文沃市場，比鄰礦大和師范，人文氣息濃厚，的確是居家的好地方。no.2 山水華美其次我們組調(diào)查了風(fēng)華園旁邊的山水華美，該小區(qū)的建筑形式為別墅、小高層、高層?！吧剿A美”已先后榮獲了“2005年中國最佳生態(tài)環(huán)境社區(qū)”及“徐州首屆住宅景觀設(shè)計(jì)大賽最佳人文生態(tài)獎”。社區(qū)涵蓋雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層，以豐富的物業(yè)形

30、態(tài)打破“兵營式”呆板的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，建成后將有700多戶業(yè)主入住。以下為山水華美小區(qū)住戶的基本信息表：山水華美面積（）戶數(shù)（戶）總價(jià)（萬）單價(jià)（元/）時(shí)間（年） 90-1001778-87.57000-80002009-2010 101-120695-1128000-90002009-2010 121-1605110-118.77000-85002009-2010 200-2504170-2207000-100002009-2010 251-2703220-3008000-100002009-2010以下是山水華美的成交價(jià)格與戶數(shù)比例圖，從圖中可以看出，該小區(qū)的主力房價(jià)為8000-9000元/。

31、以下為山水華美戶數(shù)和面積比例圖，從圖中我們可以看到該小區(qū)餓主力戶型為90-100的，小區(qū)內(nèi)配套比較新，目前價(jià)格還比較高。根據(jù)我們組調(diào)查的數(shù)據(jù)，我們調(diào)查的“山水華美”小區(qū)只有2009年和2010年的數(shù)據(jù)。小區(qū)的疊加別墅比較多，所以我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也比較大?？偟膩碚f，山水華美的開發(fā)是比較成功，首先項(xiàng)目地處徐州風(fēng)景優(yōu)美的南部區(qū)域。社區(qū)涵蓋雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層，以豐富的物業(yè)形態(tài)打破“兵營式”呆板的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！吧剿A美”項(xiàng)目是華美地產(chǎn)2006年度重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，也是華美地產(chǎn)發(fā)展歷程上具有跨越意義的里程碑項(xiàng)目，以“新一代城市名流生活社區(qū)”為核心定位，與享譽(yù)國際的加拿大dfs景觀公司及位列世界前

32、三甲的著名物業(yè)公司“戴德梁行”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，全力打造“山水華美”的人文特色景觀及“58項(xiàng)一站式”酒店式物業(yè)服務(wù)，完美詮釋了“城市中產(chǎn)階級人文社區(qū)”的生活內(nèi)涵。no.3 干休小區(qū) 最后一個(gè)小區(qū)我們選擇了學(xué)校旁邊的干休小區(qū)，該小區(qū)建筑的年代比較久遠(yuǎn)了。干休小區(qū)位于銅山新區(qū)，銅山中學(xué)附近。周邊交通便利，生活設(shè)施齊全。小區(qū)有些破舊，但因?yàn)槠湮恢脙?yōu)越，位于徐州銅山新區(qū)學(xué)苑路以北，周邊是徐州師范大學(xué)、徐州建筑學(xué)院、銅山縣電大、煤建校、醫(yī)藥中專、銅山中學(xué)、科文學(xué)院、科苑學(xué)院、銅山縣實(shí)驗(yàn)小學(xué)以及機(jī)關(guān)幼兒園等。以下是我們組統(tǒng)計(jì)的關(guān)于干休小區(qū)住戶的一些基本信息：干休小區(qū)面積（平方米）戶數(shù)（戶）總價(jià)（萬元）單價(jià)（元）時(shí)

33、間（年）70-80204.3-12565.8-15781999-200290-1002218-36.31810.7-3651.52007-2009100-1101119-511775.7-4766.42005-2009120-130916-521269.8-4227.62004-2009130-1401416-751230.8-5357.12004-2010150-1602416-621039-40262004-2009下面是干休小區(qū)成交單價(jià)與戶數(shù)的比例圖：從圖中可以看到，500-600元/的住戶比較多，這主要因?yàn)樾^(qū)的建設(shè)時(shí)間較早，所以房價(jià)還比較原始。還有一些是干部教師退休了單位給分的房子，

34、價(jià)格比較便宜。隨著時(shí)間的推移，小區(qū)也有一些房子用于出租和轉(zhuǎn)讓，使得小區(qū)現(xiàn)在的房價(jià)有所上漲。以下是干休小區(qū)購買時(shí)間與均價(jià)的比例圖：從圖中可以看到，干休小區(qū)的均價(jià)隨時(shí)間的上漲速度還是比較快的，小區(qū)年代久遠(yuǎn)，起點(diǎn)低，由剛開始的500元/漲到了目前的4000元/。但由于其建成時(shí)間較早，所以項(xiàng)目比較陳舊。但同時(shí)其周邊的配套設(shè)施已相當(dāng)完善成熟。以下是干休小區(qū)面積與戶數(shù)的比例圖：從圖中可以看到，小區(qū)內(nèi)大面積的戶型比較少。70-100的戶型比較受歡迎，其次就是150以上的戶型收歡迎的程度比較高?；蛟S這與該小區(qū)的價(jià)格比較低有關(guān)。從所有的數(shù)據(jù)分析來看，干休小區(qū)項(xiàng)目周邊的生活配套已非常完善，周邊學(xué)校較多，人文氣息較

35、為濃厚，與文泰康城相望。目前多為出租和轉(zhuǎn)讓，但價(jià)格比較低，小區(qū)內(nèi)配套裝修不是很吸引人。對于歸巢老人和附近的學(xué)生來說，是不錯的選擇。3.2 樓盤數(shù)據(jù)分析及相關(guān)結(jié)論我們組在對徐州眾多樓盤的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：絕大部分樓盤面積都在100平米以上，50-100平米的戶型較少，50平米以下的小戶型更加稀少；高檔樓盤偏多，中低檔樓盤偏少，高價(jià)位樓盤偏多，中低價(jià)位樓盤偏少，而在市場上，這種小戶型、中低檔、中低價(jià)位的樓盤最為暢銷，在內(nèi)部認(rèn)購階段就已全部售空，而那些大戶型、高檔、高價(jià)位的樓盤銷售相對吃力。住房供應(yīng)體系、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理已成為不爭的事實(shí)。針對徐州樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不平衡，政府在全市房地產(chǎn)開發(fā)工作會議上將“控制

36、高檔商品房建設(shè)，大力發(fā)展普通商品房，適當(dāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房”作為今年房地產(chǎn)開發(fā)的主題思想。據(jù)悉，少數(shù)開發(fā)商已意識到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，正在積極建造小戶型，如：南通愛東房地產(chǎn)公司開發(fā)的金庭嘉園就有一部分小戶型，面積為30-50平米的單身公寓。（我們組有家鄉(xiāng)為南通的提供的信息）近兩年來，徐州大戶型、高檔、高價(jià)位住宅供應(yīng)偏多，小戶型、中低檔、低價(jià)位的普通住宅供應(yīng)明顯偏少，特別是市民普遍歡迎的總價(jià)在20萬元以內(nèi)的住宅更加稀少，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場需求的脫節(jié)，使得許多低收入家庭無力購買新商品房，再三權(quán)衡之下，轉(zhuǎn)向二手房市場，導(dǎo)致二手房市場的紅火。此外，住房的升級換代和大量外來務(wù)工人員的涌入也是導(dǎo)致二手房市場繁榮

37、的一個(gè)重要原因。我們組負(fù)責(zé)的南區(qū)，南區(qū)的生活環(huán)境比較好，有大量購房者在這里購房置業(yè)，帶動了南區(qū)房價(jià)的上漲故此區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格相對較高。本季度房價(jià)走勢有所下調(diào)，原因在于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺、還有相關(guān)媒體對房價(jià)將會下調(diào)的一種預(yù)測，導(dǎo)致了購房者雖然有需求但暫時(shí)持幣觀望，部分房地產(chǎn)商迫于回款的壓力而被迫下調(diào)樓盤價(jià)格。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸回暖，預(yù)計(jì)本區(qū)域住宅市場房價(jià)將會是逐漸小幅度上升。總結(jié)徐州市房地產(chǎn)市場的情況，可以看出，房地產(chǎn)市場的價(jià)格有所上升，交易量和交易額卻大幅下降，原因可以從以下幾個(gè)方面來分析：國家新政的影響。2009年12月14日新“國四條”， 2010年1月10日 國務(wù)院出臺“國十一條”一

38、般來說，在房地產(chǎn)市場，7、8、9月份是銷售的淡季，這幾個(gè)月天氣炎熱，人們一般都不愿意出來看房，故銷售量會有所下降，這是房地產(chǎn)市場交易量和交易額下降的第二個(gè)原因。由于前兩個(gè)原因的存在，房價(jià)應(yīng)該有所下降。但從總體來看，主要原因是成本拉動型的房價(jià)上漲，近些年來，土地實(shí)行招、拍、掛等制度，土地成本大幅上漲；各項(xiàng)制度的實(shí)施，如對容積率、綠化率、建筑密度、樓間距、環(huán)保等要求的提高，還有建筑材料價(jià)格的上漲，使樓盤的開發(fā)成本逐漸提高，這些原因都導(dǎo)致房價(jià)的上漲。四徐州房地產(chǎn)預(yù)測4.1徐州樓市的新動態(tài) 下圖，為近7周徐州市區(qū)住宅類商品房的成交走勢圖：如上圖，近期徐州市區(qū)住宅類商品房成交量呈上升趨勢，繼續(xù)保持著20

39、10年年底樓市成交量的良好態(tài)勢。過去的這一年，樓市調(diào)控重拳頻頻出擊，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從年初的火爆，到年中的觀望，再到年末的重新火爆。2011年，新的一年，必將有更加完善的措施進(jìn)一步調(diào)控樓市，引導(dǎo)中國經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)匯總，各區(qū)商品房成交套數(shù)詳細(xì)數(shù)據(jù)如下：鼓樓區(qū)120套（上周147套）；云龍區(qū)473套（上周370套）；泉山區(qū)221套（上周278套）；九里區(qū)99套（上周54套）；賈汪區(qū)74套（上周27套）；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)46套(上周36套)；豐縣118套（上周42套）；沛縣187套（上周235套）；新沂227套（上周228套）；邳州75套（上周79套）；睢寧78套（上周92套）；銅山區(qū)1

40、47套（上周103套）。緪市區(qū)二手房成交量稍有下滑，市區(qū)二手房單周共成交248套（上周297套）。其中鼓樓區(qū)成交70套（上周83套）、云龍區(qū)61套（上周80套）、泉山區(qū)105套（上周125套）。成交均價(jià)方面，住宅類鼓樓區(qū)目前成交均價(jià)約3094.15元/、泉山區(qū)3523.54元/、云龍區(qū)3331.13元/；商用類鼓樓區(qū)成交均價(jià)約3310.22元/、泉山區(qū)2847.12元/、云龍區(qū)4200.71元/。近七周二手房交易走勢如下：從圖中可以看到，近一個(gè)多月以來，徐州二手房的成交量相對比較平穩(wěn)，起伏不是很大，這表明在南區(qū)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展尚處平和期。南區(qū)各大新樓盤的推出對二手房的影響不是很大。近年徐州房

41、地產(chǎn)政策：2003年中國人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知。2004年出臺政策規(guī)定加強(qiáng)土地市場的調(diào)控力度，2005年3月26日國務(wù)院下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知。2006年5月17日提出“國六條”2007年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，2008年9月17日央行下調(diào)雙率 住房公積金貸款利率下調(diào)政策開始松動2009年12月14日新“國四條”2010年1月10日 國務(wù)院出臺“國十一條”2010年4月17日國務(wù)院：房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸（“國十條”）2010年9月29日住建部：“國五條”4.2徐州南區(qū)房價(jià)及成交走勢1.房價(jià)：新華陽光花園：3100元/平米彭

42、城大院：3300元/平米如意家園:3400元/平米迎賓花園：3700元/平米永嘉太陽城:3800元/平米上院:3800元/平米新世紀(jì)建材裝飾城二期:4000元/平米文泰康城：4300元/平米新華景苑：4400元/平米泰山城市花園：5000元/平米泉山美墅：5300元/平米東南郡：5500元/平米御景灣：5500元/平米北京路18號盛世年華：5500元/平米中漢財(cái)富灣：5580元/平米漢府雅園：5700元/平米陽光豪庭：5700元/平米南洋國際：5800元/平米加州玫瑰園：6000元/平米南湖怡秀園：6500元/平米國基城邦：6600元/平米松霏花園：8000元/平米礦大南郡：8800元/平米白

43、金海岸：10000元/平米紫園：300萬每棟2.成交走勢：九月樓市回暖跡象明顯，新調(diào)控紛至沓來。下圖為徐州各區(qū)成交情況：11月樓市遇冷，成交量大幅度下降歲末成交量大幅上漲，成交量翻倍4.3徐州未來房市的預(yù)測分析2010年上半年對于日益“瘋狂”的樓市而言，是國家政策頻出的半年。我們組從網(wǎng)上找到，徐州上半年全市（含縣區(qū)）住宅銷售共計(jì)26677套，其中第一季度銷售12455套。（數(shù)據(jù)來源：搜狐）另外對比近三年徐州上半年成交數(shù)據(jù)，2010年同比2009年、2008年成交分別上漲了39.84%和335.13%?！?15新政”出臺后從5月份起全市住宅銷量出現(xiàn)止升反跌，相比四月份，五月份的成交跌幅接近三成。6月銷量直線下跌，僅銷售3257套商品房。從每天成交量來看，“415新政”出臺后，全市住宅日均銷量也大幅縮水，新政對于徐州樓市的影響目前只停留在銷售量上，但價(jià)格并沒有“松動”。市區(qū)成交均價(jià)維持在4000-5000元/平米。2007年“927新政”出