高爾夫球場地塊投資可行性分析報(bào)告

1、高爾夫球場地塊投資可行性分析報(bào)告一、項(xiàng)目背景與研究摘要廣州市房管局5月20日公開掛牌出讓荔灣區(qū)兩塊位于舊龍溪路高爾夫球場的地塊，這是在今年4月新政后廣州首次推出的市區(qū)土地。自國家出臺(tái)最嚴(yán)厲調(diào)控政策后，樓市受沖擊影響較大，全國中心城市成交量萎縮明顯，消費(fèi)者觀望情緒濃厚；而隨著央行逐步收緊流動(dòng)性，房企的資金壓力也開始顯現(xiàn)。在這種背景下，兩地塊仍于7月29日拍出了較高地價(jià)，溢價(jià)率均超過100%。那么，地塊的資源環(huán)境如何、發(fā)展條件是否優(yōu)良、投資收益率能達(dá)到多少，是市場較為關(guān)注的問題。經(jīng)緯行研究中心特針對芳村高爾夫球場a、b地塊做了一份地塊的可行性分析，供市場參考。二、宗地區(qū)域市場態(tài)勢研判1荔灣區(qū)市場環(huán)

2、境概述住房剛性需求基本解決，改善性需求旺盛荔灣區(qū)家庭戶均擁有房屋2間，二代戶家庭中擁有一間住房或以上的只有69%。遠(yuǎn)低于廣州平均水平（80%）。房齡較老。建于1979年以前的住房占18%，遠(yuǎn)高于廣州市平均水平（8%）。建于2000年以后的住房平均面積明顯上升，高于廣州市平均水平的33.13/間，體現(xiàn)這一區(qū)域改善性住房需求比較旺盛。1979年前建成1980-1989年1990-1999年2000-2005年住房平均面積（/間）25.0027.6830.7036.17規(guī)劃利于片區(qū)發(fā)展項(xiàng)目地處荔灣區(qū)的芳村板塊，屬廣佛交界地帶。據(jù)廣佛同城化區(qū)域交通一體化規(guī)劃，芳村桂城地區(qū)規(guī)劃總面積約118.5平方公里

3、。其中廣州境內(nèi)55.3平方公里，佛山境內(nèi)63.2平方公里。佛山市域涉及南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)和桂城街，包括原大瀝、鹽步、黃歧、桂城、平洲地區(qū)，廣州市域涉及荔灣區(qū)、海珠區(qū)工業(yè)大道以西地區(qū)，包括白鵝潭城市設(shè)計(jì)地區(qū)和花地河以西地區(qū)。規(guī)劃整合后，該地區(qū)定位為珠三角城市一體化的先行區(qū)，輻射珠三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)簇群；廣佛同城整合對接的示范區(qū)，富有嶺南特色的生態(tài)型濱水宜居新城。除了統(tǒng)籌安排主要功能用地，廣佛通道一（建設(shè)中的廣佛線）、廣佛通道三（廣州5號(hào)線-佛山5號(hào)線）、廣佛通道四（廣州10一號(hào)線-佛山6號(hào)線）、廣佛通道七（廣州20號(hào)線-穗鹽路）等四條軌道和11條道路將對接。交界位置的廣州花博園地區(qū)、葵蓬地區(qū)被列為

4、重點(diǎn)項(xiàng)目策劃。嚴(yán)格控制交接地帶的開發(fā)建設(shè)，劃定綠線，保留一定寬度的綠化廊道，綠廊上設(shè)置多個(gè)生態(tài)性景觀節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)對佛山水道、水口水道、雅瑤水道等主要河段的綜合整治。而據(jù)白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展概念規(guī)劃，白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈以荔灣區(qū)三江匯聚的白鵝潭為中心，東起人民橋、南方大廈，沿六二三路、黃沙大道，西至珠江大橋，含大坦沙島南端（不包括污水處理廠），南至芳村大道，東至沖口涌所形成的環(huán)江區(qū)域，總面積約696萬平方米。白鵝潭地區(qū)未來將有三條過江隧道連接珠江兩岸，分別是規(guī)劃位于如意坊附近的一條過江隧道，已經(jīng)建成的珠江隧道，以及正在建設(shè)的洲頭咀過江隧道。再加上珠江大橋、鶴洞大橋和丫髻沙大橋，該地區(qū)約6公里河道將有6處過江設(shè)

5、施。規(guī)劃多年的如意坊大橋及其放射線，一度被取消，但近年似乎有開始規(guī)劃，何時(shí)動(dòng)工無法知曉。如意坊大橋系統(tǒng)工程是廣州市中心區(qū)交通內(nèi)環(huán)路項(xiàng)目的放射線工程之一，它是規(guī)劃中的連接內(nèi)環(huán)路與環(huán)城高速公路的主要線路。北起如意坊地區(qū)，連接內(nèi)環(huán)路如意坊出口，向南橫跨珠江前航道，途經(jīng)芳村大道、穗鹽路、龍溪大道、花地大道南，至海南經(jīng)濟(jì)聯(lián)社與南環(huán)高速公路相接。荔灣區(qū)區(qū)建設(shè)部門同時(shí)表示，鑒于如意坊大橋系統(tǒng)南段經(jīng)過芳村大道后向南沿途經(jīng)過葵蓬生態(tài)公園、原芳村高爾夫球場（本案）、芳村體育中心、市政府居住小區(qū)等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，如以高架城市快速路的形式建設(shè)，不僅會(huì)削弱對沿途地區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，而且會(huì)對沿線城市景觀造成較大負(fù)面

6、影響。因此，建議在修訂規(guī)劃建設(shè)方案中，如意坊大橋跨過珠江并經(jīng)過芳村大道立交后采用地面方案，不僅可減少對沿途生態(tài)、景觀的影響，也能節(jié)省一定比例的資金。2荔灣區(qū)新建住宅市場發(fā)展情況評(píng)述近年供應(yīng)逐年增長，價(jià)格穩(wěn)中有升。一向缺貨的荔灣區(qū)近兩年來供應(yīng)逐年增長，供求相對平衡。交易均價(jià)穩(wěn)中有升，可見老城區(qū)的價(jià)格受除了供求影響外，區(qū)位的價(jià)值影響也是很大的。今年1月新增供應(yīng)激增，整體供應(yīng)較為充足。今年以來由于1月新增供應(yīng)激增，但需求卻未見大的漲幅，但從整體來看，總趨勢是供應(yīng)較為充足，但交易面積自3月后在低位徘徊，市場較為冷淡。網(wǎng)簽面積總體低位徘徊，網(wǎng)簽均價(jià)由上升轉(zhuǎn)為平緩，呈量縮價(jià)滯態(tài)勢。較之交易面積，網(wǎng)簽面積更

7、具有及時(shí)性，更能反應(yīng)月度的情況。今年以來，荔灣區(qū)的成交量持續(xù)低迷，新政之后，開發(fā)商放慢推貨速度，網(wǎng)簽成交量更是驟降6成；成交價(jià)格總體上漲，但2月之后上漲幅度放慢，主要是由于部分高價(jià)盤暫無新貨推出，新政后價(jià)格上升的勢頭也被打住，價(jià)格走勢逐漸平緩。3荔灣區(qū)存量住宅市場分析荔灣區(qū)二手樓價(jià)據(jù)市場實(shí)地調(diào)查及項(xiàng)目區(qū)域二手中介行信息，荔灣區(qū)（含原芳村）總體二手均價(jià)在10000元/上下浮動(dòng)，但剔除原芳村，預(yù)計(jì)二手價(jià)格去到15000元/，可見芳村樓市還有很大的增長潛力，作為最接近老城區(qū)和最先通地鐵的區(qū)域，價(jià)值還有待挖掘，且中高端較少，低檔單體樓較多，故整體二手成交價(jià)不高，為項(xiàng)目定位的突圍提供了依據(jù)。項(xiàng)目周邊樓盤

8、二手價(jià)樓盤地址開盤時(shí)間二手價(jià)格（元/）恒荔灣畔芳村大道210號(hào)200615066芳村花園芳村龍溪大道20009543金道花園花地大道坑口20007724合興苑東漖北路19987523怡芳苑芳村花地灣榮興路19989013康乃馨苑花地大道坑口地鐵站旁19999182紅棉苑芳村花地大道花蕾路19969094逸彩庭園芳村大道西芳興路58號(hào)200110944四季花園花地大道南以西200411111教師新村芳園居荔灣區(qū)龍溪大道東教芳園居19976291盛大藍(lán)庭荔灣區(qū)浣花南街8號(hào)200610319力迅原筑花地大道西，坑口地鐵站和西朗地鐵站之間200711909嘉茗華庭芳村大道中龍灣路20019980來源：

9、搜房網(wǎng)絡(luò)二手評(píng)估項(xiàng)目周邊樓盤樓齡在05年之后的較少，且二手價(jià)格都已經(jīng)過萬，與荔灣區(qū)整個(gè)區(qū)域二手價(jià)格相仿，最貴的恒荔灣畔是06年開盤的，距今至少也有3年樓齡，仍然可以賣到超過15000元/，可見區(qū)域市場價(jià)格可承受力以及買家的購買力仍然具備，在老荔灣、老越秀房價(jià)不斷高企的時(shí)候，芳村區(qū)域迎來了價(jià)格調(diào)整和吸納消費(fèi)需求的良機(jī)。4項(xiàng)目周邊區(qū)域典型樓盤參考根據(jù)項(xiàng)目地塊條件以及所在區(qū)域周邊樓盤對比，為使得項(xiàng)目拿地成本更加具有針對性，我們對項(xiàng)目周邊重點(diǎn)樓盤以及廣州市西區(qū)可參考樓盤進(jìn)行摸查，從萬科柏悅灣、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型樓盤可看到，芳村板塊周邊項(xiàng)目的主力戶型都以80-120方的三房為主，可見投資

10、和改善自住還是該區(qū)域的主流。交通環(huán)境（地鐵上蓋）和景觀資源（江景）較好的樓盤，均價(jià)都接近或達(dá)到15000元/，且銷售較為理想，可見區(qū)域需求比較旺盛。5區(qū)域市場研判結(jié)論與可進(jìn)入性評(píng)估荔灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，居民收入水平持續(xù)升高，但房地產(chǎn)市場缺口較大，整體需求較大，價(jià)格在新政影響下平穩(wěn)運(yùn)行，暫時(shí)沒有下降的趨勢，而且近期政府加大對老城區(qū)加大規(guī)劃投入力度，白鵝潭規(guī)劃的實(shí)施就是一個(gè)典型，區(qū)域市場的機(jī)遇也隨之來臨，市場正處于一個(gè)準(zhǔn)備沖刺期。建議項(xiàng)目趁周邊無競爭力較弱的時(shí)候進(jìn)入，而明年年底之前是進(jìn)入沖刺的較好時(shí)機(jī)，屆時(shí)具有威脅的萬科柏悅灣、保利春天里、保利西海岸即便沒有售罄也是尾貨了，對本項(xiàng)目產(chǎn)生不了太大的威脅

11、，而項(xiàng)目附近的芳村花園二期經(jīng)濟(jì)適用房屆時(shí)應(yīng)該也銷售殆盡，項(xiàng)目在西區(qū)產(chǎn)品短缺的時(shí)候推出，銷售業(yè)績會(huì)得到很大的保障。故拿地之后，建議立即開發(fā)，在開發(fā)中等待市場的需求爆發(fā)點(diǎn)。三、宗地發(fā)展條件研判1項(xiàng)目基地條件分析整體居住環(huán)境檔次不高，舒適度良好。項(xiàng)目周邊有一定的餐飲配套，竹溪酒家、蘭州拉面等，檔次中低，生活上衣食也算方便，步行5分鐘的路程內(nèi)有增滘市場、華嘉購物中心以及臨街商鋪。但就形象而言，項(xiàng)目周邊房屋陳舊，路面較為臟亂，檔次感較差，加上項(xiàng)目附近還有個(gè)工業(yè)園區(qū)以及紡織廠，也會(huì)對項(xiàng)目產(chǎn)生一定的污染。周邊教育醫(yī)療配套齊全，但素質(zhì)不高。教育配套上從托兒所到小學(xué)到中學(xué)都有，但是學(xué)校資質(zhì)都較低，環(huán)境也比較一般

12、，不能夠吸引太多的荔灣本地人，在名校云集的荔灣區(qū)，這些教育配套吸引力不足。醫(yī)療上，增滘衛(wèi)生站、曙光社區(qū)醫(yī)院以及幾家藥店，一般的發(fā)燒感冒還都能應(yīng)付，生大病就得跑遠(yuǎn)一點(diǎn)了。稍嫌不足的就是周邊的金融配套，只有一家廣州農(nóng)商銀行，以后取錢可能會(huì)麻煩一點(diǎn)。值得注意的是c地塊是商業(yè)用地，也會(huì)在年內(nèi)推出，就緊鄰著項(xiàng)目地塊，也是一大配套利好。車道過窄，公車路線不廣，地鐵較為方便。在項(xiàng)目南邊出口道路只有兩車道，比較狹窄，但出去以后就是環(huán)城高速，去周邊城市都會(huì)比較方便。項(xiàng)目附近有三個(gè)小型公車站，車量不多。項(xiàng)目離坑口地鐵站有10余分鐘的步行時(shí)間，只不過行走道路比較臟亂，環(huán)境影響較大，區(qū)域治安環(huán)境也需要警惕。景觀資源豐

13、富本案a、b地塊景觀資源豐富，三江匯聚，綠樹環(huán)繞，是老城區(qū)少有的景觀地塊。花地河、廣佛河在此交叉匯合，項(xiàng)目前身作為高爾夫球場，綠化也是其賣點(diǎn)，所以地塊的綠化水準(zhǔn)還是相當(dāng)高的。綜合來說，整個(gè)項(xiàng)目景觀資源豐富，一線水景，必須利用。而圍著項(xiàng)目的江面寬110余米，深5、6米，屬活水，可觀賞性還是很不錯(cuò)的。地塊形狀與進(jìn)深表現(xiàn)a地塊景觀豐富，b地塊土地方正平整a地塊形狀呈南北狹長型，b地塊較為方正。a地塊中間被內(nèi)河穿過一分為二，水景資源豐富。b地塊北面有湖景，但據(jù)規(guī)劃將會(huì)填實(shí)，故影響不大。用地地勢與坡度表現(xiàn)地塊平整a地塊中間有一個(gè)內(nèi)湖，把一塊土地分為3:2兩塊，地塊坡度（不超過1米）較小，相對來說比較平整

14、。b地塊有較?。ú怀^1米），大體平整。地塊空氣質(zhì)量與噪音表現(xiàn)空氣質(zhì)量佳，局部有噪音影響地塊空氣質(zhì)量佳，地塊內(nèi)部有一內(nèi)河，有自動(dòng)過濾系統(tǒng)，水質(zhì)也比較好。地塊距離南邊二車道道路有5米，中間還有隔音樹，南邊噪音影響不大。武廣高鐵距離項(xiàng)目有500米左右，噪音影響不大，但地塊東北未來的如意坊放射線會(huì)有較大影響。地塊情況總體評(píng)述a地塊南面緊鄰龍溪東路，東面北面為城市綠地外延花地河面，西面與b地塊相聯(lián)，內(nèi)有大面積湖面，由于原為高爾夫球場，故植被覆蓋率極高，為此次拍賣中首選位置。但該地塊被內(nèi)湖分割為兩塊，如何利用是需要考慮的。b地塊北面綠化帶外延花地河，南面為5號(hào)路，西面為9號(hào)路,東面與a地塊相鄰10號(hào)路，

15、地塊內(nèi)規(guī)劃為三段，北面af030621地塊現(xiàn)為湖面，將規(guī)劃為公共綠地，中部af030622地塊規(guī)劃為住宅區(qū)，限高120米，南部af030623地塊規(guī)劃為幼兒園。地塊西邊有緊鄰高壓線，對項(xiàng)目的規(guī)劃布局帶來難度。地塊周邊環(huán)境較為臟亂，生活及公建配套檔次不高，但基本生活可以滿足。項(xiàng)目地塊旁邊地塊也有配套，所有項(xiàng)目配套問題不大，主要問題在于周邊的生活環(huán)境，污水、狹窄的龍溪東路、工業(yè)區(qū)，對項(xiàng)目想打造高檔社區(qū)存在較大的影響。2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)理解建筑密度與容積率芳村高爾夫球場a地塊（af030625），總用地面積28122平方米，就單塊地來說，面積不算大。容積率3.0，在老城區(qū)來說，該容積率比較適中。建筑

16、密度25%，計(jì)算容積率建筑面積84366平方米，建筑密度不大，居住的舒適度會(huì)相應(yīng)提高。芳村高爾夫球場b地塊（af030621、af030622、af030623），總用地面積37000平方米，可建設(shè)用地面積33296平方米，代征城市綠地3704平方米。面積較a地塊大，但公建面積和綠地面積也不小。af30622用地面積29632平方米，容積率3，計(jì)算容積率面積88896平方米，建筑密度25%，綠地率達(dá)40%，建設(shè)住宅。這是該地塊中實(shí)際可利用的住宅面積，綠化率高，建筑面積和a地塊相仿。af30623用地面積3664平方米，容積率0.8，計(jì)算容積率面積為2931平方米，建筑密度25%，綠地率40%，

17、建幼兒園。建筑層高測算芳村高爾夫球場a地塊（af030625）建筑高度不大于120米，按照3米標(biāo)準(zhǔn)層高計(jì)算，a地塊層高不得超過40層。根據(jù)用地面積與建筑密度的乘積得到基底總面積，再由建筑面積除以基底總面積，得到層高，按照這個(gè)計(jì)算，a地塊層高為12層，不超過40層，為小高層。芳村高爾夫球場b地塊（af030621、af030622、af030623），af030622作為居住用地，建筑控高120米，層高同樣不能超過40層。按照上述公式，b地塊層高為10層，同樣不超過，為小高層。af030623建設(shè)幼兒園，建筑控高15米，不能超過5層。車位配置與公建要求芳村高爾夫球場a地塊（af030625），車

18、位配備按照1泊/100平方米建筑面積要求配給，需配置843泊。車位數(shù)量充足。該地塊公建要求：項(xiàng)目名稱用地面積（）建筑面積（）設(shè)置要求老年人服務(wù)站點(diǎn)/120/文化室/200/居民健身場所800200/社區(qū)居委會(huì)/100/物業(yè)管理/200含業(yè)主委員會(huì)辦公用房垃圾收集站160150/公共廁所/50/芳村高爾夫球場b地塊（af030621、af030622、af030623）車位配備按照1泊/100平方米建筑面積要求配給，共需配置918泊,車位充足。該地塊公建要求：項(xiàng)目名稱用地面積（）建筑面積（）設(shè)置要求托老所/800/老年人服務(wù)站點(diǎn)/120/文化室/200/居民健身場所800200/社區(qū)居委會(huì)/10

19、0/物業(yè)管理/200含業(yè)主委員會(huì)辦公用房垃圾收集站160150公共廁所/50/同時(shí)b地塊還有af30623用地面積3664平方米，容積率0.8，計(jì)算容積率面積為2931平方米，建筑密度25%，綠地率40%，用來建設(shè)幼兒園。建筑退縮要求芳村高爾夫球場a地塊（af030625）要求，建筑物退讓北面規(guī)劃路寬為40米路的道路紅線不小于20米，退讓西面規(guī)劃路寬為15米的道路紅線不小于5米。退讓南面規(guī)劃路寬為50米的道路紅線不小于5米。東北面靠著如意坊放射線，不小于20米的紅線，可以部分減弱噪音帶來的不利影響。芳村高爾夫球場b地塊（af030621、af030622、af030623）要求，建筑物退讓北面

20、規(guī)劃路寬為40米路的道路紅線不小于20米，退讓西面、南面、東面規(guī)劃路寬為15米的道路紅線不小于5米。地塊西邊有高壓線，西面紅線退讓不小于5米，對項(xiàng)目來說也是比較好的選擇。建筑間距要求建筑高度（米）建筑朝向建筑間距方向建筑間距（米）30南北南北130+0.5(h-30)東西30h60，13h60，180.730+0.5(h-30)東西南北0.730+0.5(h-30)130+0.5(h-30)東西0.730+0.5(h-30)注：1.h為計(jì)算建筑間距的建筑高度。2.建筑高度超過80米以上的部分不再增加計(jì)算建筑間距。根據(jù)廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，項(xiàng)目高度30米，不得高于120米。按照規(guī)定，建筑層

21、高超過80米以上部分不再增加計(jì)算建筑間距，故以h=80米來計(jì)算，由此計(jì)算，結(jié)果如下：建筑高度（米）建筑朝向建筑間距方向建筑間距（米）120南北南北55東西18東西南北4655東西46要想保持較好的樓間距和居住的舒適度，上表的數(shù)字只是最小的數(shù)值，建議實(shí)地開工時(shí)應(yīng)適當(dāng)放大。3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)研判項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)障礙a、b地塊中間有很大一個(gè)湖泊，呈l型，分割了a地塊，影響了土地的整體利用；a、b地塊北面和西面邊緣有高達(dá)80余米的高壓線，對地塊建筑和消費(fèi)者心理影響較大。地塊目前還是原生態(tài)，樹木、雜草橫生，需要一定的成本進(jìn)行土地的平整改造。b地塊部分水域需要填充，也帶來一定的成本。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)基礎(chǔ)

22、地塊中央的水景，可以很好的利用。a地塊北面處于三江匯聚之地，景觀資源及其稀缺，不可不用。整個(gè)地塊內(nèi)有水景綠化，外有江景，景觀生態(tài)資源極佳，是溢價(jià)最大的基礎(chǔ)。項(xiàng)目對江有一個(gè)葵蓬生態(tài)公園，自然景觀較好，也是一個(gè)可利用的優(yōu)勢。4項(xiàng)目發(fā)展swot分析4.1 swot基本面分析優(yōu)勢因素分析（s）景觀資源豐富，交通相對便利，可以打造為生態(tài)精品住宅，原高爾夫球場還有幾塊地塊出讓，如果全部收到一個(gè)開發(fā)商手上，可以做一個(gè)大型的社區(qū)，產(chǎn)生集聚效應(yīng)，成為芳村地區(qū)新的樓盤標(biāo)桿。而且緊鄰的c地塊規(guī)劃為商業(yè)用地，項(xiàng)目即使只有有這兩塊地，也不用擔(dān)心商業(yè)配套問題。劣勢因素分析（w）a、b地塊周邊的高壓電線，對項(xiàng)目的層高、間距

23、以及客戶心理都會(huì)產(chǎn)生一定的影響；武廣高鐵即使距離500米，但還是會(huì)對項(xiàng)目形象和客戶心理產(chǎn)生不好的影響；項(xiàng)目東南面的龍溪東路過于狹窄，影響項(xiàng)目中高端定位的有車一族的心理；項(xiàng)目東面一直未確定何時(shí)動(dòng)工的如意坊放射線無論以橋的引道還是大道通過項(xiàng)目東面，對a地塊的居住環(huán)境都有較大的影響，噪音和風(fēng)水都會(huì)受到破壞。l 外部機(jī)會(huì)分析（o）地塊鄰近環(huán)城高速，較接近佛山，對項(xiàng)目來說可供選擇的客戶源更加廣泛；白鵝潭規(guī)劃以及廣州鋼鐵廠的遷徙，使得芳村區(qū)域形象前景變得相當(dāng)好，得規(guī)劃者得天下，區(qū)域未來前景巨大，投資需求可能加大。外部威脅分析（t）芳村花園二期大體量的經(jīng)濟(jì)適用房，可能會(huì)分流部分公務(wù)員或者有能力有關(guān)系的工薪階

24、層；白鵝潭板塊規(guī)劃以及政府的大量投入，成為對項(xiàng)目所在龍溪板塊的強(qiáng)大競爭對手；越秀的西場板塊以及金沙洲的快速崛起，都是項(xiàng)目的潛在威脅。4.2 swot戰(zhàn)略面分析競爭環(huán)境因素分析項(xiàng)目所在的西區(qū)除金沙洲在未來一年內(nèi)會(huì)有一定體量的產(chǎn)品出現(xiàn)，主要是保利西海岸，但和白鵝潭的萬科柏悅灣產(chǎn)品一樣預(yù)計(jì)今年會(huì)出來，待到項(xiàng)目開賣都已經(jīng)是余貨了，對項(xiàng)目的威脅不大。項(xiàng)目預(yù)計(jì)最快可以在明年年底左右上市，那時(shí)候西區(qū)市場比較缺貨，是該項(xiàng)目的利好所在。項(xiàng)目核心競爭力分析地塊本身生態(tài)資源，水景湖景園景三景都具備，這在老城區(qū)是相當(dāng)稀少和罕見的；地段，周邊交通網(wǎng)交錯(cuò)，高鐵、地鐵、環(huán)城高速，形成立體化交通；區(qū)位，荔灣行政區(qū)域，可以報(bào)讀

25、比較好的學(xué)校，荔灣區(qū)戶口。4.3項(xiàng)目發(fā)展定位構(gòu)想發(fā)揮優(yōu)勢把握機(jī)會(huì)整個(gè)廣州西區(qū)即將推貨的較有影響力的樓盤有大坦沙的萬科柏悅灣、金沙洲的保利春天里二期以及保利西海岸、項(xiàng)目周邊的芳村花園二期經(jīng)濟(jì)適用房都會(huì)在今年下半年推出，而同區(qū)的逸彩新世界、翠竹苑等都是尾貨銷售，等到明年年底之前那一段時(shí)間，芳村區(qū)域特別是龍溪板塊是嚴(yán)重缺貨，只要項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，把握住這個(gè)市場機(jī)會(huì)，一炮打響不成問題。利用機(jī)會(huì)克服劣勢芳村區(qū)未來規(guī)劃前景美好，在接近高壓線及廣佛放射線附近建設(shè)投資性較強(qiáng)，總價(jià)較低的小戶型，來最大程度規(guī)避地塊硬傷給項(xiàng)目帶來的損失。發(fā)揮優(yōu)勢突破障礙項(xiàng)目的障礙在于在環(huán)境較差的芳村如何突圍出去，使得企業(yè)的利益最大化，

26、而江景資源為這個(gè)突破提供了切入點(diǎn)。自古有云得江景者得天下，君不見濱江沿江的樓盤價(jià)格很少有低于2萬的，即使是當(dāng)年荒蕪的金沙洲，江景樓盤也賣到15000以上，可見項(xiàng)目的定價(jià)基礎(chǔ)和賣點(diǎn)的突破就在江景，而江景特別是三江匯聚的稀有景觀，也是項(xiàng)目定位走上高端的一個(gè)助力。弱化劣勢規(guī)避障礙強(qiáng)化區(qū)位以及未來的規(guī)劃優(yōu)勢，加大項(xiàng)目內(nèi)部樓層或棟數(shù)間的價(jià)差，外圍以投資型多層小戶型為主，以獲得利益最大化。最終定位：老城區(qū)稀缺的生態(tài)、休閑、江景樓盤5發(fā)展條件研判結(jié)論綜上所述，項(xiàng)目的景觀資源優(yōu)勢比較突出，地塊本身的高壓線及如意坊放射線噪音的劣勢影響較大，但區(qū)域規(guī)劃利好不斷，雖然白鵝潭、金沙洲等西區(qū)重點(diǎn)發(fā)展板塊存在威脅，但總體

27、上在明年年底之前項(xiàng)目上市所遇到的競爭不大。項(xiàng)目產(chǎn)品打造外圍以中低層中小戶型為主，80-120的三房單位比較受歡迎，總價(jià)也不高，可以滿足區(qū)域的投資需求；內(nèi)部圍繞湖景和園景可以做成景觀大宅，以改善型自住需求買家為主。四、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判本次分析采用項(xiàng)目比較法及市場需求狀況預(yù)估,由于本項(xiàng)目周邊可比項(xiàng)目很少, 如單純從區(qū)位或者產(chǎn)品的角度來分析,可能導(dǎo)致價(jià)格誤差較大。本部分先分別利用“區(qū)位打分表”和“產(chǎn)品打分表”兩個(gè)表格，然后再綜合權(quán)衡區(qū)位和產(chǎn)品，確定待開發(fā)項(xiàng)目在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)銷售時(shí)可能的銷售均價(jià), 最后根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的整體市場的發(fā)展趨勢、市政配套建設(shè)、以及項(xiàng)目本身的工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)到項(xiàng)目各期開盤時(shí)

28、點(diǎn)項(xiàng)目的售價(jià)可能的上漲幅度，從而最終估算項(xiàng)目各期的分期價(jià)格。1.區(qū)位比較值參照項(xiàng)目萬科柏悅灣荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花園評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象15%1015101510151015101.5與市中心的距離12%111321012101211132101.2道路/交通狀況16%11176111.76111761016111.76周邊自然環(huán)境10%111170780890970.7周邊人文環(huán)境10%80.880.8101101101周邊配套14%1014101410141014101.4治安狀況8%100890728064100880.64片

29、區(qū)提升空間15%1015101.51015101581.2總評(píng)分10189.589810.029.4參照項(xiàng)目毛坯價(jià)（元）pn(a)p1(a)15000p2(a)14137p3(a)13000p4(a)14000p5(a)11533折算價(jià)格（元）pn(b)p1(b)14734p2(b)14757p3(b)13265p4(b)13972p5(b)12269參照權(quán)重（%）y30%30%15%15%10%加權(quán)后數(shù)目（元）pn(c)p1(c)4420p2(c)4427p3(c)1990p4(c)2095p5(c)1227本項(xiàng)目預(yù)估毛坯均價(jià)：14160元/平方米注:本體系中對各參照項(xiàng)目的評(píng)分是相對評(píng)分，即

30、以本項(xiàng)目為基準(zhǔn)（10分），根據(jù)參照項(xiàng)目相對于本項(xiàng)目的水平高低進(jìn)行評(píng)分。各參照樓盤價(jià)格均為毛坯價(jià)格,其中芳村花園為通過二手價(jià)溢價(jià)35%后的參考價(jià)。計(jì)算方法：pn(b) pn(a) * 10 / xipn(c) pn(b) * yn （yn100%） p區(qū)位pi(c)2.產(chǎn)品比較值參照項(xiàng)目萬科柏悅灣荔江美筑逸彩新世界翠竹苑芳村花園評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分項(xiàng)目狀況社區(qū)規(guī)模16%9144711211176101681.28社區(qū)規(guī)劃16%914410161016101660.96園林環(huán)境16%101671128128914460.96戶型設(shè)計(jì)15%101591359135101571.05社