房產(chǎn)開發(fā)時間成本與經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系

1、解決專業(yè)問題 創(chuàng)造增值價值“一道計算題”的思考 （說明：此題分析直做基礎(chǔ)分析，未涉及相關(guān)因素分析、風(fēng)險分析、機(jī)會分析、敏感性分析等）已知：土地面積：120畝； 每畝單價：100萬/畝總建筑面積：12萬； 多層建安成本：1300元/月銀行稅率（貸款）：7%（年）運(yùn)營管理費(fèi)用： 3%不可預(yù)見費(fèi)：400萬 設(shè)正常開發(fā)周期：2年建設(shè)期專業(yè)人員費(fèi)用：建造成本3% 其他費(fèi)用：500萬（開發(fā)期）（工程師、監(jiān)理、結(jié)構(gòu)工程師等人員費(fèi)用）： 求證：推遲半年開盤的時間價值（及2.5年所增加的相關(guān)費(fèi)用）土地成本：120100萬/畝=12000萬（1.2億）建造成本：12萬m21300元/m2=15600萬（1.5億）

2、建設(shè)期專業(yè)人員費(fèi)用： 建造成本3% = 468萬運(yùn)營及管理費(fèi)用： （+）3% = 842萬不可預(yù)見費(fèi)：400萬# 2年期價值計算：（按照等月償還，復(fù)利計算）土地時間成本：土地成本銀行稅率 1.2億（1+7%）2= 13739萬建造時間成本：15600萬（1+7%）=16692萬（假設(shè)建設(shè)期資金均勻分布，下同）建設(shè)期專業(yè)人員費(fèi)用時間成本：468（1+7%）=500.7萬運(yùn)營及管理費(fèi)用時間成本：842（1+7%）=900.9萬不可預(yù)見費(fèi)：400萬以上諸項(xiàng)合計：+=31832.6萬# 2.5年期價值計算：（按照等月償還，復(fù)利計算）土地時間成本：土地成本銀行稅率 1.2億（1+7%）2.5= 1421

3、1萬建造時間成本：15600萬（1+7%）1.5=17266萬 （假設(shè)建設(shè)期資金均勻分布，下同）建設(shè)期專業(yè)人員費(fèi)用時間成本：468（1+7%）1.5=517萬運(yùn)營及管理費(fèi)用時間成本：842（1+7%）1.5=931萬不可預(yù)見費(fèi)：400萬 （假設(shè)不可遇見費(fèi)不變） 以上諸項(xiàng)合計：+=33325萬從上式可見：33325-31832.6=1492.4萬在投入資金成本相同的條件下，由于開發(fā)周期不同，開發(fā)利潤也大不相同。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的生命線，在同等項(xiàng)目上所消耗的時間越長（即產(chǎn)品所凝結(jié)的價值量就越大），產(chǎn)品的開發(fā)成本就越高。在（平均）銷售價格已經(jīng)一定了的條件下

4、，企業(yè)將會承擔(dān)更大的經(jīng)營風(fēng)險，經(jīng)營利潤也會隨之減少。幾點(diǎn)思索：開發(fā)項(xiàng)目在投資金額一定時，由于開發(fā)周期不同，資金收益與風(fēng)險概率必然不同。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析：投資風(fēng)險具有時間性，既所謂的時間越長，投資風(fēng)險越大。而從收益角度考慮，實(shí)際收益又將因時間價值的增加而減少。（雖然房地產(chǎn)具有特殊性，隨著時間推移房地產(chǎn)的固有價值在某種程度上不斷增加，由于其增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)地于企業(yè)對時間利用所產(chǎn)生的時間價值，所以通常情況下沒有哪個企業(yè)愿意銷售速度是越慢越好的）房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)所使用的資金全部屬于流動資金，所以在做基本財務(wù)分析是必須注意流動資金的時間價值，因?yàn)榱鲃淤Y金所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益在某種意義上

5、講遠(yuǎn)大于對固定資產(chǎn)的投入。（精明的企業(yè)總是選擇具有強(qiáng)勁發(fā)展?jié)摿Φ氖袌鲞M(jìn)行投資并獲取豐厚利潤。）3、在為企業(yè)做決策時，首先要從權(quán)益資本、借貸資本、等價值角度考慮（這也是我們統(tǒng)稱的：性價比 ；許多人對這個含義只知道說，并不理解，也不知道該怎么做）。不能只注重微觀部署、時間排列、從而忽略最核心的要素條件，所以就要求策劃者對很多方面的知識都要認(rèn)知，綜合素質(zhì)一定要高。曾經(jīng)看到一篇文章用大量篇幅闡述了“項(xiàng)目開發(fā)先賣相、后賣房”的觀點(diǎn)，我對此觀點(diǎn)也表示認(rèn)可。其實(shí)我想說得是，表面上看這是營銷或者市場策略的一個問題，但他所包含的意義不僅只此，在看待這個問題時首先要綜合考慮企業(yè)財務(wù)狀況、企業(yè)性質(zhì)、以及企業(yè)的戰(zhàn)略目

6、標(biāo)等？下面我們就從資金角度，分析一下項(xiàng)目開發(fā)的資金來源。依據(jù)以前國家規(guī)定：發(fā)展商要投入所有項(xiàng)目資本金比例為總投資額的20%，隨著宏觀調(diào)控實(shí)施，要求發(fā)展商投入所需項(xiàng)目資本金必須達(dá)30% 以上。項(xiàng)目資金的整體構(gòu)成主要包含以下幾個方面：發(fā)展商提供總體項(xiàng)目資金30%；30%左右要通過銀行等金融機(jī)構(gòu)籌措獲取。另外40%左右甚至以上的投入資金，要依靠預(yù)售和銷售回款獲得，從而才可滿足整體現(xiàn)金的整體需求，使得項(xiàng)目滾動開發(fā)。只有明白了企業(yè)的資金狀況，解決了企業(yè)所需資金的籌措渠道等問題，才可以對癥下藥。然后才可以去談企業(yè)的戰(zhàn)略部署及規(guī)劃設(shè)想。所以要求策劃者必須從多角度看待問題，避免營銷策劃和企業(yè)構(gòu)思在基本的原則上

7、就相互抵觸。又何談項(xiàng)目賣象、推廣策略等細(xì)部環(huán)節(jié)。曾有一個觀點(diǎn)：房地產(chǎn)進(jìn)入了“快魚吃慢魚”的時代：我對此觀點(diǎn)的認(rèn)識有二：一則：通過產(chǎn)品層面提出的；任何產(chǎn)品都存在經(jīng)濟(jì)壽命，新的產(chǎn)品理念在不斷推動產(chǎn)品功能等諸多特性的發(fā)展，房地產(chǎn)也不例外。所以對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，產(chǎn)品的意義和時間周期也是開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的對象。另一則：開發(fā)企業(yè)考慮的則是房地產(chǎn)這個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征；（資金特性、產(chǎn)品特征、企業(yè)生存空間、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等因素，也同樣限制了開發(fā)企業(yè)要以快制勝）我的理解這可能就是“快魚吃慢魚”的由來。從現(xiàn)房發(fā)售看以下他的構(gòu)成。不是每一個企業(yè)都可以做現(xiàn)房發(fā)售的，除具備強(qiáng)大的資金支撐外，首先要考慮行業(yè)利潤率、企業(yè)內(nèi)部收益率的綜合問題，對企業(yè)來講現(xiàn)房的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于期房。期房并不是每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都敢玩的一把火。（特別注意：現(xiàn)房的真正意義是：主體建筑施工完畢、景觀綠化基本完成、物業(yè)設(shè)備安裝調(diào)試到位并達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn)，且還要通過正式的交房驗(yàn)收合格后，才可稱之為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。）以上談了這么觀點(diǎn)較散、沒有經(jīng)過系統(tǒng)整理；且純屬個人觀點(diǎn)，如有