（0415）第一部分住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題研究doc

1、住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題研究【內(nèi)容摘要】國家物權(quán)法對于住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期的規(guī)定對于維護(hù)廣大群眾的住宅使用權(quán)具有重大意義，也可以說是讓人們吃了一顆定心丸，讓人們不再擔(dān)心在70年的土地使用權(quán)期限滿之后，房產(chǎn)證是否將會被國家免費(fèi)沒收，是這些規(guī)定在具體的實(shí)行過程中或多或少存在一些不明確之處甚至是問題弊端，對維持社會和諧穩(wěn)定秩序產(chǎn)生了巨大的影響。為了從實(shí)際上保證人們的合法擁有權(quán)，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的研究勢在必行。本文主要就住宅建設(shè)用地使用權(quán)的基本情況進(jìn)行闡述，包括其含義、法律特征、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立及意義。其次對住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿之后自動續(xù)期中存在的缺陷

2、問題進(jìn)行分析，最后提出了相應(yīng)的解決辦法?！娟P(guān) 鍵 詞】住宅建設(shè)用地使用權(quán)；期滿；自動續(xù)期a study on the legal problems of renewal of the right to use residential buildings【abstract】country property law the regulation of automatic renewal for residential construction land use rights for maintain the residential use of the general public is of g

3、reat significance, also can saying is to let people have a evening, let people no longer fear in 70, the land use right after the expiration of the time limit, the property was confiscated by countries free will，however, there are some inaccuracies and even problems in the concrete implementation pr

4、ocess, which has exerted a great influence on the maintenance of social harmony and stability. in order to guarantee the legal ownership of people, it is imperative to study the automatic renewal of the right to use the construction land. this paper mainly expounds the basic situation of the right t

5、o use residential construction land, including its meaning, legal characteristics, the establishment and significance of the automatic renewal system of the right to use residential construction land. secondly, the paper analyzes the defects in the automatic renewal after the expiration of the right

6、 to use residential construction land, and finally puts forward the corresponding solutions.【key words】 residential construction land use right; expiration; automatic renewal目 錄1引言42住宅建設(shè)用地使用的基本情況5住宅建設(shè)用地使用權(quán)的概念5住宅建設(shè)用地使用權(quán)的法律特征5住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立6住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的意義63住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度存在的問題53.1自動續(xù)期的適用范圍法律規(guī)定不明

7、53.2自動續(xù)期是否有償法律規(guī)定不明53.3自動續(xù)期期限、條件法律規(guī)定不明63.4自動續(xù)期時是否需要再次訂立土地出讓合同規(guī)定不明64住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的解決方法及建議74.1自動續(xù)期僅適用于住宅建設(shè)用地74.2自動續(xù)期以建筑物剩余使用壽命為期限、以建筑物存在為條件84.3自動續(xù)期的辦理無需重新簽訂土地出讓合同及續(xù)期有償化84自動續(xù)期無需重新簽訂土地出讓合同94自動續(xù)期有償化95總結(jié)10參考文獻(xiàn)121引言現(xiàn)階段，對于住宅建設(shè)用地的使用權(quán)續(xù)期相關(guān)的法律問題是房屋所有者最關(guān)心的重點(diǎn)對象。由于各種建筑物、各種設(shè)施所提供的服務(wù)不同，因此建設(shè)用地使用權(quán)也有不同的分類，最主要的劃分方法就是將其劃分為住

8、宅以及非住宅的建設(shè)用地使用權(quán)兩種。其中，第一種使用權(quán)就是土地使用主體對于在被法律規(guī)定的國家和集體所擁有的土地上所建造的住宅區(qū)的使用、轉(zhuǎn)陽、收益以及占有的權(quán)利。2016年11月27日中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度。 中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見第十條健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項(xiàng)制度。研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。在國有企業(yè)混合所有制改革中，依照相關(guān)規(guī)定支持有條件的混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股，堅(jiān)持同股同權(quán)、同股同利，著力避免大股東憑借優(yōu)

9、勢地位侵害中小股東權(quán)益的行為，建立員工利益和企業(yè)利益、國家利益激勵相容機(jī)制。深化金融改革，推動金融創(chuàng)新，鼓勵創(chuàng)造更多支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、使民眾分享增值收益的金融產(chǎn)品，增加民眾投資渠道。深化農(nóng)村土地制度改革，堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜，落實(shí)承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán)，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。這一條款內(nèi)容對于住宅建設(shè)用地當(dāng)?shù)狡诤髴?yīng)當(dāng)如何續(xù)期等進(jìn)行了一定的規(guī)定，進(jìn)而表明了國家政府對于公民合法財產(chǎn)的保護(hù)力度和重視程度，有利于社會穩(wěn)定。在2017年舉辦的第十二屆全國人民代表大會上，我國總理李克強(qiáng)

10、明確地對住宅建設(shè)用地的使用權(quán)限問題進(jìn)行了闡述，而他的觀點(diǎn)就是國家政府的觀點(diǎn)，也就是說當(dāng)住宅建設(shè)用地的使用權(quán)限到期之后，使用主體可以自動續(xù)期，同時不需要向有關(guān)部門提交申請書，也沒有其他的續(xù)期條件。同時，使用權(quán)限到期的住宅建設(shè)用地同樣可以自由地在市場上進(jìn)行交易。目前我國的部分省市地區(qū)已經(jīng)開始對住宅建設(shè)用地的續(xù)期問題進(jìn)行了探索性實(shí)踐。根據(jù)李克強(qiáng)總理代表國務(wù)院而提出的解決辦法可以將土地的續(xù)期問題總結(jié)成三個具體的部分，分別是:（1）建設(shè)用地使用權(quán)限到期后不必向有關(guān)部門提交續(xù)期申請書；（2）在土地續(xù)期的過程中不會向土地使用者收取相應(yīng)的費(fèi)用；（3）使用權(quán)限到期的住宅建設(shè)用地同樣可以自由地在市場上進(jìn)行交易。國

11、土部：可用“兩不一正?！边^渡性辦法處理住房土地到期這些措施盡管并不是最終的措施，而僅僅是作為現(xiàn)階段的過度手段，但是卻表明了國家政府的一種態(tài)度。通過法律來實(shí)現(xiàn)，本文就是研究該如何細(xì)化以及實(shí)施的相關(guān)法律問題。2住宅建設(shè)用地使用權(quán)的基本情況住宅建設(shè)用地使用權(quán)的概念住宅建設(shè)用地使用權(quán)，是指自然人、法人依法對國家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的地上權(quán)。根據(jù)物權(quán)法第135條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。本條中的建筑物主要是指住宅、寫字樓、廠房等。同時闡明住宅建設(shè)用地使用權(quán)為我國四

12、種用益物權(quán)之一,住宅建設(shè)用地使用權(quán)指的是土地使用主體對于法律所規(guī)定的被國家和集體所擁有的土地的使用、轉(zhuǎn)讓以及收益等相關(guān)權(quán)利。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條的規(guī)定可知住宅建設(shè)用地使用年限最高是70年。”首先，住宅建設(shè)用地使用權(quán)跟國有土地使用權(quán)出讓合同簽訂人不同。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的物為國家所有的土地，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的客體是國家所有的土地，主體是符合法定條件的公民和法人。住宅建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立目的以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營等為目的，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的適用范圍限于建造并經(jīng)營建筑物及其附屬設(shè)施，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的性質(zhì)是地上權(quán)。住宅建設(shè)用地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中分離出來的用益物

13、權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立目的，因土地出讓方式不同而有差別。通過出讓方式取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者有權(quán)以開發(fā)利用、生產(chǎn)經(jīng)營為目的使用該國有土地；通過劃撥方式取得的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用者應(yīng)當(dāng)從事社會公益事業(yè)，不得以營利目的使用該國有土地。通俗而言，城市土地的所有權(quán)是國家所擁有，國家以劃撥和出讓的形式向土地使用者過渡城市土地使用權(quán)。如果以出讓的形式取得建設(shè)用地使用權(quán)，則可以用來開發(fā)建設(shè)，用作生產(chǎn)盈利；如果是以劃撥的形式取得建設(shè)用地使用權(quán)，則只能從事無償性或者有償性不強(qiáng)的公益事業(yè)，不得進(jìn)行盈利或者經(jīng)營的用途。住宅建設(shè)用地使用權(quán)人所對應(yīng)的所有權(quán)人更為強(qiáng)勢。住宅建設(shè)用地使用權(quán)所對應(yīng)的所有

14、權(quán)人是國家，是代表公共權(quán)力的政府，地位非常強(qiáng)勢。公民的合法私有財產(chǎn)不容侵犯，當(dāng)購房者通過合法的渠道從房地產(chǎn)開發(fā)商手中得到房屋之后，其所居住的房屋理應(yīng)成為公民的私有資產(chǎn)，得到法律的保護(hù)。但是房屋附著在土地上，房屋的正常使用離不開土地的正常使用，隨著房價的猛漲，許多人將自身的財產(chǎn)投入到房產(chǎn)當(dāng)中，一旦70年的土地使用權(quán)到期，那么房屋的所有權(quán)在土地使用權(quán)到期后該怎么辦呢？為此，國家出臺了對于公民合法私有財產(chǎn)的保護(hù)法律規(guī)定。首先物權(quán)法第 149 條第 1 款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。不過住宅建設(shè)用地到底應(yīng)該怎樣續(xù)期、續(xù)期的期限、條件，自動續(xù)期的辦理程序，自動續(xù)期是否需重新簽訂土地

15、出讓合同，有償續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等這些問題沒有做具體的說明，亟待完善。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第39條至第42條對土地使用權(quán)到期作出了明確規(guī)定，也就是續(xù)期需要申請并且繳納相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，如若不續(xù)期則土地上附著的所有物包含房屋建筑物由國家免費(fèi)沒收，在我個人看來，這是變了個方法強(qiáng)行要求續(xù)期。城市房地產(chǎn)管理法則是對土地使用權(quán)期滿后的詳細(xì)做法做出了比較具體的規(guī)定，也就是土地使用權(quán)到期之后土地使用權(quán)人還需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)該在到期前一年通過向政府申請并得到政府的批準(zhǔn)同意，應(yīng)該同政府重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同并支付一定的土地使用權(quán)出讓金；未進(jìn)行續(xù)期申請或者是申請未得到批準(zhǔn)，土地使用權(quán)由國家

16、無償性收回。但是城市房地產(chǎn)管理法對于土地使用權(quán)續(xù)期的規(guī)定中沒有劃分住宅用地和非住宅用地，我們應(yīng)該在今后的立法中對于細(xì)節(jié)要給予相應(yīng)的回應(yīng)及解讀。國家對住宅建設(shè)用地使用權(quán)起續(xù)期問題的關(guān)注及住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期制度的確立這是對我國立法的完善，明確相應(yīng)的續(xù)期細(xì)則，劃清界限，明確權(quán)利與責(zé)任。這一制度的確立跟老百姓及房地產(chǎn)開發(fā)商的利益密切相聯(lián)，完善對于公民私有財產(chǎn)的保護(hù)，對于保證群眾安居樂業(yè)，增強(qiáng)人民安全感幸福感，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定意義重大。3住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限制度存在的問題 住宅建設(shè)用地使用權(quán)在自動續(xù)期時的適用范圍、是否需要支付對價等問題是群眾最為關(guān)心的問題。由于目前大多數(shù)住宅建設(shè)用地的使用權(quán)的

17、法定最高期限為70年，在實(shí)踐中出現(xiàn)期限到期的情況為數(shù)不多，但在法律制度上尚存在許多問題，也缺少充分的根據(jù)。需要細(xì)化的問題如下：3.1自動續(xù)期的適用范圍法律規(guī)定不明根據(jù)前文可以知道，目前在我國出臺的物權(quán)法中政府將建設(shè)用地的使用權(quán)限劃分為兩大類，分別是住宅用地以及非住宅用地的使用權(quán)限。二者的續(xù)期情況也有所不同。對于住宅用地的使用權(quán)限來說，一旦到期就可以自動進(jìn)行續(xù)期，但是對于非住宅用地的使用權(quán)限來說，一旦到期，就必須要向有關(guān)部門提交續(xù)期的申請。盡管我國物權(quán)法明確了住宅用地的使用權(quán)限一旦到期就可以自動進(jìn)行續(xù)期，不過卻沒有明確規(guī)定自動續(xù)期的適用范圍。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場化的深入，越來越多的土地使用者擅自

18、將住宅改裝被商業(yè)性質(zhì)的房屋進(jìn)而用于商業(yè)使用。從法律的角度來說，這種行為屬于違規(guī)行徑，但是卻并沒有對行為人進(jìn)行處罰。在物權(quán)法的第77 條中可以發(fā)現(xiàn)，其明確規(guī)定了如果業(yè)主將住宅改裝被商業(yè)性質(zhì)的房屋后僅用于商業(yè)使用沒并沒有做其他違法的事情，那么這種行為就可以存在。 物權(quán)法第七十七條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但是，從法律上來說，這種行為的屬性究竟是怎樣的？同時建設(shè)用地使用權(quán)的具體期限到底是多少？改變性質(zhì)后的土地使用權(quán)限又是多少？這些問題在法律條文中并未明確說明，缺少相應(yīng)的法律根

19、據(jù)。3.2自動續(xù)期是否有償法律規(guī)定不明在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)背景下，公民的個人不動產(chǎn)可以說是公民私有財產(chǎn)的主要資產(chǎn)，很多年居民通過多年的積攢換來屬于自己的不動產(chǎn)。在土地使用權(quán)到期之后，因?yàn)槔m(xù)期還要交納一筆巨額費(fèi)用，才可以繼續(xù)安心居住，這無疑會引起民眾的擔(dān)憂。并且當(dāng)前我國的物權(quán)法雖然明確表明了住宅用地在使用期限到期之后可以進(jìn)行自由的續(xù)期，但是究竟如何進(jìn)行續(xù)期、續(xù)期的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，物權(quán)法中并沒有詳細(xì)的陳述，也就是說，是否有償續(xù)期，是否需要繼續(xù)支付土地出讓金成為一個有爭議的問題。自動續(xù)期是否意味著無償續(xù)期，主要有兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)是自動續(xù)期為無償續(xù)期。2011年會暨學(xué)術(shù)研討會簡報上中國法學(xué)會民法學(xué)研究會孫憲忠認(rèn)為：第一，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定與城市房地產(chǎn)管理法相關(guān)規(guī)定，所謂的“自動續(xù)期”就是指當(dāng)建設(shè)用地的使用權(quán)限到期之后，土地使用者可以繼續(xù)享有該土地的使用、占有等權(quán)利，并不需要提交申請或者繳納相關(guān)的費(fèi)用。如果需要提交申請或者繳費(fèi)，那么“自動”這兩個字就失去了存在的意義。同時，我國將土地的所有權(quán)以及房屋的所有權(quán)并沒有視為同一種權(quán)利，而是分別對待。因此在立法的時候也是分別立法，而房屋所有者在購房之初，往往未考慮到“土地使用權(quán)”的性質(zhì)，建筑物所有者出價獲得建筑物所有權(quán)時已在房屋價款中支付了土地使用費(fèi)用。孫憲忠.中國法學(xué)會民法學(xué)研究會j.2011 年年會暨學(xué)術(shù)研討會