關(guān)于物業(yè)公司財務(wù)與風(fēng)險管理的探討

1、關(guān)于物業(yè)公司財務(wù)與風(fēng)險管理的探討 摘要：我國城市化進(jìn)程加快，使得房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，與之相匹配的物業(yè)行業(yè)也同樣發(fā)展迅速。物業(yè)的管理水平對居民的生活具有巨大的影響，當(dāng)前，我國的物業(yè)仍在不斷努力提高自身的管理水平，但在財務(wù)管理以及風(fēng)險管理方面仍舊有缺陷。本文主要對物業(yè)管理公司進(jìn)行了一定的概述，介紹了現(xiàn)今物業(yè)管理公司財務(wù)管理與風(fēng)險管理的狀況，并提出了加強(qiáng)物業(yè)管理公司財務(wù)管理與風(fēng)險管理水平的策略。 關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;財務(wù)管理;風(fēng)險管理 一、物業(yè)公司概述 現(xiàn)今我國的物業(yè)公司就是對小區(qū)的各項(xiàng)日?；顒舆M(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾?，維護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，使得小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的生活水平能夠得到保障?，F(xiàn)今由于業(yè)主以及房地產(chǎn)業(yè)的要求

2、的不斷提高，物業(yè)管理公司的工作質(zhì)量以及管理水平都得到了較大的發(fā)展。但是城市化進(jìn)程加快，物業(yè)行業(yè)不斷發(fā)展，行業(yè)內(nèi)競爭更加激烈。物業(yè)公司想要增強(qiáng)自身的競爭力，就必須加強(qiáng)對財務(wù)以及風(fēng)險的管理。物業(yè)公司的財務(wù)管理是對整個物業(yè)管理流程中的資金運(yùn)行進(jìn)行會計運(yùn)算以及管理，物業(yè)管理流程中的籌措資金、購買出租設(shè)備等，其中由財務(wù)管理的有固定資產(chǎn)的管理、購買出租設(shè)備的收入支出、財產(chǎn)進(jìn)行投資融資等。物業(yè)公司的風(fēng)險管理包括財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、市場開拓風(fēng)險等。 物業(yè)公司財務(wù)管理的主要任務(wù)就是籌措資金，并且統(tǒng)籌使用。物業(yè)公司依據(jù)公司自身特點(diǎn)，確立一個長期的發(fā)展規(guī)劃，對于規(guī)劃中的各項(xiàng)費(fèi)用的可行性進(jìn)行相應(yīng)的分析，進(jìn)而制定公司的

3、預(yù)算方案，在預(yù)算方案的基礎(chǔ)上籌措資金。物業(yè)公司在運(yùn)營過程中，依據(jù)公司業(yè)務(wù)的發(fā)展情況對資金進(jìn)行合理的分配和調(diào)整，促使公司的預(yù)算方案能夠得到有效的執(zhí)行，并且保證公司的穩(wěn)定運(yùn)行。公司的財務(wù)管理還包含了對各部門資金使用情況的監(jiān)督控制，促使公司各部門能夠合理的使用資金，避免浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，并且杜絕公司內(nèi)部人員中飽私囊的現(xiàn)象的出現(xiàn)。公司的財務(wù)管理部門不僅應(yīng)該對公司的收益進(jìn)行相應(yīng)的評估，還應(yīng)該依據(jù)評估得到的結(jié)果對物業(yè)公司的運(yùn)行情況作出判斷，并為提升公司運(yùn)營情況提出相應(yīng)的策略，最終使得物業(yè)公司的利益能夠達(dá)到最大化。 二、現(xiàn)今物業(yè)管理公司財務(wù)管理與風(fēng)險管理的狀況 （一）財務(wù)管理人員缺乏足夠的財務(wù)管理理念 現(xiàn)今我

4、國物業(yè)公司多是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)興起的，公司的發(fā)展時間較短，公司的內(nèi)部人員混雜，而財務(wù)部門的員工多數(shù)素質(zhì)較低下，缺乏與業(yè)務(wù)相匹配的專業(yè)知識，對于公司的財務(wù)管理工作缺乏長遠(yuǎn)的認(rèn)識與科學(xué)的規(guī)劃。主要表現(xiàn)在：1.在籌措資金方面，公司的財務(wù)人員進(jìn)行資金籌措的方式過于固定、單一，較難達(dá)到公司發(fā)展所需資金的要求;2.財務(wù)管理人員無法合理、有效的對籌措的資金進(jìn)行統(tǒng)籌分配，不懂得利用已有資金進(jìn)行長期的投資或者物業(yè)服務(wù);3.財務(wù)管理人員對于物業(yè)業(yè)務(wù)中的維修保養(yǎng)預(yù)算未進(jìn)行嚴(yán)格的控制，使得流動資金減少，公司無法利用流動資金或其他的方式使資金利用達(dá)到最大化。 （二）缺乏有效的內(nèi)控制度與手段 物業(yè)公司作為一種地域性的公司

5、，也是一種勞動密集型企業(yè)，與生產(chǎn)型的公司相比規(guī)模較小，在企業(yè)成本消耗中最主要的人力成本。物業(yè)公司的業(yè)務(wù)不似生產(chǎn)型公司涉及金額較大，規(guī)模較大，而是資金涉及較小，業(yè)務(wù)的數(shù)量卻較大，因此，公司的人力成本就會相應(yīng)較高，對其管理難度也將加大。現(xiàn)今物業(yè)公司沒有一個強(qiáng)有力的內(nèi)部控制制度以及有效的手段，使得公司的人力成本無法得到有效的控制，致使員工出現(xiàn)重復(fù)性工作，使得人力資源被極大的浪費(fèi)。物業(yè)公司多數(shù)是規(guī)模較小，均為配備專門的內(nèi)控部門，這就容易導(dǎo)致公司的記賬出現(xiàn)問題，使得物業(yè)公司的日常管理具有一定的風(fēng)險。 （三）物業(yè)公司內(nèi)部會計核算系統(tǒng)的總括性不足，風(fēng)險管理制度不夠完善 現(xiàn)今，我國部分物業(yè)公司內(nèi)部的會計核算系

6、統(tǒng)的總括性不足，對于在物業(yè)管理的業(yè)務(wù)中涉及的項(xiàng)目無法合理的進(jìn)行核算，這就使得公司的會計指標(biāo)缺乏一定的真實(shí)性，無法進(jìn)行比較，對于公司的會計管理水平無法做出準(zhǔn)確的判斷?，F(xiàn)今大多數(shù)物業(yè)公司仍未樹立風(fēng)險意識，對于公司的內(nèi)部風(fēng)險管理不夠關(guān)注，使得風(fēng)險管理制度不夠完善，最終導(dǎo)致公司無法對風(fēng)險進(jìn)行防范，在面對風(fēng)險時無法做出正確的應(yīng)對措施，使得公司遭受損失。如對于物業(yè)費(fèi)收繳不齊帶來的風(fēng)險未進(jìn)行有效的管理，當(dāng)面對物業(yè)費(fèi)未收齊狀況時無法及時作出風(fēng)險分散的措施，使得公司的經(jīng)營受到影響。 （四）物業(yè)公司的管理者對于財務(wù)成本管理與風(fēng)險管理的重視度不足 在以前，并沒有單獨(dú)的物業(yè)公司，小區(qū)的物業(yè)管理是由開發(fā)商負(fù)責(zé)的，而現(xiàn)今

7、這種模式已經(jīng)被改變了。現(xiàn)在已經(jīng)從開發(fā)商進(jìn)行小區(qū)開發(fā)的同時進(jìn)行物業(yè)管理轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)公司進(jìn)行承包，物業(yè)公司代替開發(fā)商承包物業(yè)管理項(xiàng)目，并且公司擁有專業(yè)的人員對小區(qū)進(jìn)行管理。但是現(xiàn)今我國物業(yè)只將重點(diǎn)放在公共設(shè)施的保護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生與綠化等方面，不具備長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，對于財務(wù)管理以及風(fēng)險控制不夠重視，致使資源被浪費(fèi)等。 三、加強(qiáng)物業(yè)管理公司財務(wù)管理與風(fēng)險管理水平的策略 （一）對物業(yè)公司內(nèi)控制度進(jìn)行完善 物業(yè)公司要想加強(qiáng)財務(wù)管理以及風(fēng)險管理，就必須加強(qiáng)對公司內(nèi)部控制制度的建設(shè)。要建設(shè)一個完善的內(nèi)部控制制度，就必須有針對性的依據(jù)本公司的特點(diǎn)，科學(xué)的制定一個適應(yīng)本公司的內(nèi)部控制制度，絕不可直接仿照其他物業(yè)公司的模

8、式。通過認(rèn)真的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)公司自身的內(nèi)控制度存在的缺陷，并針對重點(diǎn)的缺陷進(jìn)行仔細(xì)的研究，針對缺陷提出相應(yīng)的解決措施。在建立內(nèi)控制度時，不應(yīng)只考慮到對公司的日常運(yùn)營的控制，還應(yīng)該考慮到對于公司后勤以及財務(wù)部門的控制，努力使公司的內(nèi)部控制具有連貫性以及完整性，對于財務(wù)能夠做到有效的掌控，對于風(fēng)險能夠做到及時的規(guī)避。 （二）提高物業(yè)公司的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)的總括性，完善風(fēng)險管理制度 物業(yè)公司要想加強(qiáng)財務(wù)管理以及風(fēng)險管理方面的水平，就必須提高物業(yè)公司的內(nèi)部會計核算系統(tǒng)的總括性。要提高內(nèi)部會計核算系統(tǒng)的總括性，首先應(yīng)該對物業(yè)行業(yè)的日常業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查，對其作出深入的研究，在結(jié)合本公司實(shí)際制定出全面而又完善的會

9、計核算科目。而對于在會計核算過程中出現(xiàn)的不明款項(xiàng)以及有問題的項(xiàng)目應(yīng)該經(jīng)過嚴(yán)肅的調(diào)查來了解事情，避免虛報款項(xiàng)等的現(xiàn)象發(fā)生。對于物業(yè)公司的風(fēng)險管理制度進(jìn)行完善，必須依據(jù)之前的數(shù)據(jù)信息，提前對項(xiàng)目的招標(biāo)與投標(biāo)、項(xiàng)目預(yù)算等進(jìn)行預(yù)測，并且在不斷的風(fēng)險應(yīng)對過程中對已有風(fēng)險管理體系進(jìn)行完善，使得公司能夠?qū)︼L(fēng)險進(jìn)行科學(xué)有效的預(yù)測以及防范，保護(hù)公司的安全，使得公司能夠正常的運(yùn)營。 （三）建立健全物業(yè)公司的財務(wù)管理體系 對于物業(yè)公司的財務(wù)管理體系的制定，必須依據(jù)國家的財務(wù)法律法規(guī)來進(jìn)行，并且必須融入公司自身的特點(diǎn)。對于公司涉及到資金問題的所有項(xiàng)目都進(jìn)行明確的規(guī)定，例如對物業(yè)中的報停房和空置房進(jìn)行相應(yīng)的管理，對于收

10、費(fèi)員進(jìn)行嚴(yán)格的管理，以確保物業(yè)公司財務(wù)管理體系的完善性。為確保其完善性，應(yīng)該對從業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的考核，并設(shè)立相應(yīng)的獎懲制度，應(yīng)該嚴(yán)格記錄和監(jiān)督公司的每項(xiàng)資金的流向以及使用情況，確保資金的有效利用。而對于員工的考核制度，則采取不定期考核的方式，在考核時一旦發(fā)現(xiàn)了有違規(guī)操作的人員必須予以相應(yīng)的懲罰，使得公司員工的整體素質(zhì)得以確保。物業(yè)公司建立了完善的財務(wù)管理體系后，將使的公司的財務(wù)管理工作變得更加高效、便捷，使得物業(yè)公司能夠得到更加穩(wěn)健的發(fā)展。 （四）提高物業(yè)公司的管理者對于財務(wù)成本管理與風(fēng)險管理的重視度 物業(yè)公司的管理層應(yīng)該端正對于財務(wù)管理以及風(fēng)險管理的態(tài)度，對其予以足夠的重視。因?yàn)?，只有公司的管理者了解了兩者的重要性，才能對公司?nèi)部進(jìn)行合理的調(diào)整，使得其相關(guān)制度能夠真正得到實(shí)現(xiàn)，而不是表面工作?，F(xiàn)今物業(yè)公司規(guī)