土地市場重大變革 土地一級開發(fā)全歸政府

1、土地市場重大變革 土地一級開發(fā)全歸政府據了解，今年北京市計劃安排土地儲備開發(fā)投資1131億元，為確保1000億元的投資目標，北京土地整理儲備中心從13家銀行獲得的授信資金額度約為1510億元。開發(fā)商淡出一級開發(fā)事實上，土地儲備中心全面接管一級土地市場的做法在國土資源部、財政部和中國人民銀行2007年11月19日聯(lián)合制定發(fā)布的土地儲備管理辦法中早露端倪，其中明確表示了土地儲備的目的：供應和調控城市各類建設用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場。北京市土地整理儲備中心內部人士向記者詳解了具體流程：由政府作為授信對象向銀行爭取授信，銀行向其發(fā)放貸款，貸款打到賬戶后，就可以用這筆錢作為拆遷補償款，發(fā)放

2、到拆遷戶和拆遷企業(yè)的手中。政府發(fā)放完拆遷補償款后就開始整理土地，土地整理完畢后，根據區(qū)域的規(guī)劃和經濟發(fā)展的需要適時把地塊掛牌上市。從利益分配上來看，政府既可以獲得土地出讓金，又可以獲得一級土地開發(fā)的收益，只要地價是上漲的趨勢，做一級土地開發(fā)都能賺到錢。上述北京市土地整理儲備中心內部人士說。記者了解到，從今年起，開發(fā)商將沒有機會再參與到北京的一級土地開發(fā)，開發(fā)商通過參與優(yōu)質土地的一級開發(fā)順利拿到土地二級開發(fā)權的優(yōu)勢在北京正一步步喪失。上海五合智庫總經理鄒毅對此表示，此前政府一般會對進行一級開發(fā)的企業(yè)有拿地的優(yōu)惠，致使很多地塊競爭并不激烈，這樣可以保證一部分土地以底價成交。讓開發(fā)商提早介入土地一級

3、開發(fā)，政府也可以通過一些條約保證后期開發(fā)主體的存在，避免出現流拍的現象。鄒毅說。這場土地一級市場大收權，是否能夠從土地出讓環(huán)節(jié)控制成本，從而達到調控房價目的?鄒毅認為，一級開發(fā)的成本決定了招拍掛的底線，但不會從根本上改變土地價格構成，因為成交價是由市場的價格預期決定的，不是由一級開發(fā)成本決定的。雖然確保了一個價格底線，但只要有競價存在，這個價格底線就會失去意義。鄒毅說。但北京市土地整理儲備中心內部人士則堅定地認為，政府壟斷土地一級開發(fā)可以更好地遵從整個區(qū)域經濟的發(fā)展規(guī)劃供給土地，并調整供給的速度和數量，從而達到調控房價的目的。銀行受益值得注意的是，在北京這場土地變革中，銀行充當了助推者角色。記

4、者得到的某大型股份制銀行內部分析資料顯示了總體授信原則：出于對土地儲備行業(yè)風險及房地產市場景氣程度的考慮，應當適當限制向欠發(fā)達地區(qū)中小城市的土地儲備中心貸款；針對具體項目，采用土地抵押方式，選擇在收購時就已經有意向下家的項目，拍賣一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權時始終處于主動地位；盡可能實現資金的封閉運作，限定地方土地局及財政部門的土地出讓金專戶在授信行開立。除了能夠獲得利息外，授信的綜合效益巨大。上述銀行高管透露，一般拆遷補償款不會馬上用完，在拆遷期限內貸款又能在銀行派生出大量的利息。當拆遷正式啟動之后，土地整理儲備中心的存款作為拆遷補償款要發(fā)放到拆遷戶手中，當后者拿到拆遷補償款之后，銀行

5、會跟進服務，對拆遷戶進行營銷，把個人資金又吸引到了銀行。銀行授信給土地整理儲備中心的貸款派生出的利息在銀行體內循環(huán)，這種貸款要比給開發(fā)商放貸還要有吸引力，因為金額大，風險小。該高管說。風險隱憂北京的做法不一定適用全國，北京的土地需求旺盛，流拍的可能性較小，一些二三線城市，很可能就會出現流拍，風險就會轉嫁到銀行。政府應該充分授權，對不同地區(qū)、不同項目區(qū)別對待，不要讓過多的銀行資金沉淀到一級開發(fā)中去。鄒毅說。而這一風險也開始引起了一些金融機構的重視。在上述銀行內部報告中提到，政府信用風險是土地儲備貸款的直接風險。政府可能存在把土地儲備貸款當作財政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項目，而是用于彌補其他城市建設資金的情況；對于拍賣的儲備土地款項，政府也可能未及時用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現。該報告指出，土地儲備中心資本金較少，過分依賴商業(yè)銀行資金，資產負債率較高，抵御風險能力低。在實際運作過程中，有時因地段拆遷成本過高，使開發(fā)成本高于市場可接受的出讓價格；有時因地塊受政策因素影響導致地價下滑，造成土地開發(fā)成本與收益不匹配。此外，拍賣中流拍也會導致土地出讓收益得不到充分實現。銀行