土地估價技術(shù)報告.doc

1、土地估價技術(shù)報告項目名稱 : 貴陽環(huán)宇進(jìn)口汽車修配廠因辦理土地出讓金涉及的位于貴陽市南明區(qū)花溪大道2002-151 號商住綜合用地土地使用權(quán)價格評估受托估價單位 :* 咨詢有限公司土地估價報告編號:*(2010) 評字第 029 號土地估價技術(shù)報告編號 :*(2010) 技字第 029 號提交估價報告日期:二一年十一月二日關(guān)鍵詞：貴陽市、補(bǔ)繳土地出讓金、貴州東信恒業(yè)咨詢有限公司、2010年土地估價技術(shù)報告第一部分總 述一、估價項目名稱貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金涉及的位于貴陽市南明區(qū)花溪大道 2002-151 號商住綜合用地土地使用權(quán)價格評估。二、委托估價方單位名稱：貴陽環(huán)宇進(jìn)口

2、汽車修配廠單位住所：三橋南路131 號法定代表人： *單位聯(lián)系人： *單位電話：三、受托估價方機(jī)構(gòu)名稱： *咨詢服務(wù)有限公司機(jī)構(gòu)地址：貴陽市中華北路世紀(jì)商務(wù)城* 室資質(zhì)注冊號：B2010520法定代表人:*聯(lián) 系 人： *聯(lián)系電話： 0851-機(jī)構(gòu)傳真： 0851-*郵政編碼： 550001四、估價目的貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金目的的需要，為了解其土地使用權(quán)價值，特委托我公司對位于貴陽市南明區(qū)花溪大道 2002-151 號商住綜合用地土地使用權(quán)進(jìn)行合理、 公正之價值評估， 為其進(jìn)行補(bǔ)繳出讓金提供參考依據(jù)。五、估價依據(jù)（一）國家有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)1、中華人民共和國土地管理法

3、 ；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；3、國土資源部“關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知”（國土資發(fā) 2000105 號）；4、國土資源部關(guān)于印發(fā) 的通知（國土資發(fā) 2001255 號）。（二）地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)、通知文件1、貴州省 2001 年 1 月 1 日起施行的貴州省土地管理條例 ；2、2007 年 8 月公布的關(guān)于貴陽市云巖區(qū)、 南明區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價的通知。（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2001）；2 、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(GB/T18507-2001) 。（四）其他資料1、土地價格評估

4、委托書；2、2010 補(bǔ)第 011 號補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽 ；3、筑預(yù)登 2006字第 035 號、036 號貴陽市土地使用權(quán)預(yù)登記證 ；4、貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告 （2006年 1月）；5、委托方提供的其他資料；6、估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。六、估價基準(zhǔn)日2010年10月25日七、估價日期2010年 10月 25日至 2010年 11月2 日八、地價定義根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場勘察情況，待估宗地土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商住綜合用地，剩余使用年限為年，宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外“六通” （即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣） 、宗地紅

5、線內(nèi)“五通” （即通路、通水、通電、通訊、煤氣）及“場地平整”。根據(jù)土地估價技術(shù)規(guī)程和委托項目的要求，本次地價定義指在2010 年 10 月 25 日，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度宗地紅線外達(dá)到六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣） 、宗地紅線內(nèi) “場地平整”及規(guī)劃利用指標(biāo)等條件下商住綜合用地剩余年限年期的土地使用權(quán)價格。九、估價結(jié)果經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在設(shè)定的用途、開發(fā)程度及規(guī)劃利用指標(biāo)等條件下、于評估基準(zhǔn)日2010 年 10 月 25 日，其商住綜合用地年期的土地使用權(quán)價格如下：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估單價：

6、元/ 平方米土地面積：906 平方米評估總價：799092 元大寫 (人民幣 )：柒拾玖萬玖仟零玖拾貳元整剩余法評估單價：元/ 平方米土地面積：906 平方米評估總價：2225317 元大寫 (人民幣 )：貳佰貳拾貳萬伍仟叁佰壹拾柒元整三、估價結(jié)果和估價報告使用（一）估價的前提和假設(shè)條件1、土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。2、估價對象作為商住綜合用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю茫a(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。3、在估價期日地產(chǎn)市場為公正、公開、公平的均衡市場。4、任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序等均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。5、本報告中有關(guān)待估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積、規(guī)劃指標(biāo)等以

7、貴陽市國土資源局利用處提供的2010 補(bǔ)第 011 號補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽、筑預(yù)登 2006字第 035 號、第 036 號貴陽市土地使用權(quán)預(yù)登記證及委托方提供的土地估價委托書為依據(jù)。6、委托方提供的所有資料屬實。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1、本報告及估價結(jié)果僅為本報告設(shè)定的評估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報告評估結(jié)果無效。2、本報告估價結(jié)果是在滿足估價的前提和假設(shè)、以及地價定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價格，若待估宗地的土地使用權(quán)類型、土地權(quán)屬狀況、土地用途、土地利用方式、估價期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化時，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評估。3、本

8、報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4、在地產(chǎn)市場變化相對較穩(wěn)定的前提下，本報告的估價結(jié)果自估價基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。（三）需要特殊說明的事項1、土地利用狀況等資料由委托方提供。2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場交易資料等評估相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得。3、估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。4、委托方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。5、任何單位和個人未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，報告的全部或部份不得公開發(fā)表于任何媒體上。6、本報告由估價機(jī)

9、構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。十一、土地估價師簽名姓名土地估價師資格證號簽字*十二、土地估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：*咨詢有限公司2010年 11 月 2 日第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1、土地登記狀況根據(jù)委托方提供貴陽市國土地資源局出具的2010 補(bǔ)第 011 號補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽及筑預(yù)登2006字第 035 號、字第 036 號貴陽市土地使用權(quán)預(yù)登記證和委托方提供的土地估價委托書，其待估宗地土地使用者為貴州中偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和貴州省電影器材公司，土地座落于貴陽市南明區(qū)花溪大道2002-151 號，土地總面積為906 平方米，其中偉公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米，省電影器材公司分

10、攤土地面積為平方米 ,用途為商住綜合用地 ,終止日期為 2053 年 11 月 10 日。2、土地權(quán)利狀況待估宗地的土地所有權(quán)屬于國家所有，待估宗地規(guī)劃用途為商住綜合用地，至估價基準(zhǔn)日，其商住綜合用地出讓年限為年。截止估價期日，無抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利。3、土地利用狀況待估宗地實際開發(fā)程度為宗地紅線外 “六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）、宗地紅線內(nèi)“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）及“場地平整” ; 根據(jù)貴陽市國土資源局出具的 2010 補(bǔ)第011 號補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽 ：1：土地總面積為 906 平方米，土地總面積為906 平方米，其中

11、偉公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米，省電影器材公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米,用途為商住綜合用 ,合同約定容積率為； 2、根據(jù)原評估土地面積為906 平方米，建筑面積為平方米，其中商業(yè)為平方米，住宅為平方米；3、根據(jù)市規(guī)劃局工作聯(lián)系函（筑規(guī)函 471 號）明確，其總用地面積為面積為平方米，總建筑面積為平方米，其中商場為又辦公建筑面積為平方米，住宅建筑面積為平方米；容積率為，后公司利用地形高差增加半地下商場平方米,另擅自增加住宅建筑面積為平方米； 4、經(jīng)計算得出，現(xiàn)實際計入容積率的建筑面積為平方米，其中商業(yè)為平方米，辦公為平方米 ,住宅平方米，容積率為。經(jīng)研究決定，擬同意對上述增加的建筑面平方米的建筑面積直接

12、按住宅用地以現(xiàn)行市場價格評估后補(bǔ)繳土地出讓價款。根據(jù)上述資料：1、待估宗地土地面積為 906 平方米，增加住宅面積為平方米，增加容積率為，采用基準(zhǔn)地價法及市場價格評估后補(bǔ)繳出讓價款。二、地價影響因素分析（一）一般因素1、城市資源狀況貴陽市位于貴州省中部、云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)10607 10717，北緯 2611 2722之間，土地面積 8046 平方公里，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和西南鐵路交通樞紐。貴陽市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，具有冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、雨量豐沛、無霜期長等特點，年均溫 15。市區(qū)平均海拔約 1000 米，地貌上屬以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū)，其中山地及丘陵各占土地總

13、面積的%和%；壩地較少，僅占 %；此外還有約 %的峽谷等地貌。 由于地形地貌因素的限制，城市建設(shè)用地極為緊張。貴陽市地處長江與珠江分水嶺地帶，烏江干支流落差大，水力資源豐富，建有多座大、中、小型水電站，烏江渡和貓?zhí)犹菁壒歉呻娬究傃b機(jī)容量萬 KW，在建的東風(fēng)、普定電站總裝機(jī)容量萬KW。全市已探明礦種52 種，主要有煤、鐵、硅、重晶石、大理石、耐火粘土、鋁釩土、磷、硫、汞等礦產(chǎn)資源。鋁土礦保有儲量4 億噸，占全國的五分之一；磷礦20 億噸，是全國三大磷礦基地之一，全國70%以上的優(yōu)質(zhì)磷礦集中在貴陽。貴陽市轄 6 區(qū)、1 市、3 縣（包括南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、清鎮(zhèn)市、開陽

14、縣、修文縣、息烽縣），共 54 個鄉(xiāng)、 29個鎮(zhèn)和 32 個街道辦事處。全市總?cè)丝谌f人，人口密度為412 人/ 平方公里，其中城區(qū)（南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)）人口占全市人口的%。全市土地總面積 804667 公頃，其中，耕地 288979 公頃，占土地總面積的 %；園地 5616 公頃，占 %；林地 266258 公頃，占 %，森林覆蓋率15 .97%；牧草地 28860 公頃，占%；水面 15247 公頃，占%；建設(shè)用地（含居民點及工礦用、交通用地和水利設(shè)施） 48276 公頃，占 %；未利用地151431 公頃，占 %,貴陽市地形地貌狀況決定了可供利用的后備資源尤其是建設(shè)用地資源嚴(yán)重缺乏。2

15、、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況由于新土地管理法的實施，使得征地成本較大提高，土地一級市場用地量的限制及招標(biāo)拍賣方式的逐步推行以及房改進(jìn)行，國家對房屋交易稅費的降低，地方對推動房地產(chǎn)開發(fā)制定的優(yōu)惠政策等，使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場逐步發(fā)育，房價穩(wěn)步小步增加，地價則有所提高。從 1998 年至今，貴陽市房地產(chǎn)市場逐步駛?cè)敫咚侔l(fā)展的軌道，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長以年均 %的速度遞增，個人購買商品房的比例逐年增長，居民已經(jīng)成為住房投資和消費主體，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP 的比重也逐年增加， 2002 年占 GDP的比重已達(dá) 7%。3、產(chǎn)業(yè)政策1992 年國務(wù)院批準(zhǔn)貴陽市為內(nèi)陸開放城市，在項目審批、稅收、海關(guān)等一系列

16、政策上享有與沿海城市相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在全國房地產(chǎn)投資過熱的形式下，因受建設(shè)用地可供量不足的限制，貴陽市房地產(chǎn)市場所受影響較小，價格穩(wěn)中有升。 1996 年貴陽市被列為全國 58 個“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”試點城市之一，在實現(xiàn)國有資產(chǎn)存量重組和結(jié)構(gòu)優(yōu)化上享受國家相關(guān)政策。 1998年國家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長，實行相對寬松的財政金融政策，加大對中西部地區(qū)的投入，貴陽市上報的中心快速公路環(huán)線、人民廣場、西郊水廠、北郊水廠、垃圾填埋場、污水處理廠、糧食儲備庫等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目獲得中央財政支持，總投資 68 億元，可使貴陽市城市建設(shè)步伐加快 5 至 10 年，城市綜合實力迅速提高， 1999年國家開始實

17、施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，貴陽市在此機(jī)遇下，全市社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步得到發(fā)展 。4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)貴陽市是貴州省省會，我國西南地區(qū)重要的中心城市之一。根據(jù)國務(wù)院2000 年 6 月批準(zhǔn)的貴陽市城市總體規(guī)劃，貴陽市的城市建設(shè)與發(fā)展堅持人口、經(jīng)濟(jì)、 社會、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，到 2010年，把貴陽建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù)體系完善、社會文明、城市布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、交通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭城市經(jīng)濟(jì)社會和科技綜合實力達(dá)到全國省會城市中等水平。城市規(guī)劃區(qū)范圍：東起龍洞堡，西至觀山，南起桐木嶺，東北至洛灣，西北至麥架，包括中心區(qū)和小河 (含中曹甘蔭塘 )

18、、龍洞堡、二戈寨、三橋馬王廟及外圍白云、金陽、新添、花溪九片區(qū)組成，面積平方公里。 市域范圍內(nèi)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局，以城區(qū)為核心， “一縱二橫三環(huán) ”市域交通網(wǎng)絡(luò)為骨架，沿貴黃、貴遵高等級公路的城鎮(zhèn)密集帶為城市的主要發(fā)展走廊，形成“”形的軸線城鎮(zhèn)群空間地域結(jié)構(gòu)。到 2010 年形成中心城市 (貴陽地區(qū))衛(wèi)星城(清鎮(zhèn)、扎佐、修文)縣城及中心鎮(zhèn) (息烽、開陽、占街等 7 座城鎮(zhèn)) 一般鎮(zhèn)(龍崗、東風(fēng)等 28 座城鎮(zhèn))組成的層次分明、規(guī)模適當(dāng)、功能合理的市域城鎮(zhèn)體系。5、城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，綜合經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)一步增強(qiáng)。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比上年增長 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完成

19、億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，增長 %；三次產(chǎn)業(yè)比重分別為%、%和%，一、二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)分別為、和個百分點。從總量上看，國內(nèi)生產(chǎn)總值突破了 300 億元大關(guān)，標(biāo)志著全市經(jīng)濟(jì)邁上了一個新臺階；從發(fā)展速度上看，經(jīng)濟(jì)增長分別高于全國個百分點和全省個百分點，經(jīng)濟(jì)增長幅度實現(xiàn)了連續(xù)七年高于全國平均水平，連續(xù)八年高于全省平均水平，經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入了快速穩(wěn)定增長階段，為全市實現(xiàn)社會生產(chǎn)力跨越式發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。由于實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，全市固定資產(chǎn)投資高速增長，投資增長已成為全市經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資億元，比上

20、年增長 %，其中：基本建設(shè)投資億元，增長 %；更新改造投資億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，增長 %。投資直接或間接的帶動了建筑業(yè)、相關(guān)工業(yè)快速增長和城鄉(xiāng)居民收入增加。從全年 GDP支出結(jié)構(gòu)看，由于投資增長所形成的固定資本對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率為%，拉動經(jīng)濟(jì)增長個百分點。財稅收入穩(wěn)定增長。全市財政總收入億元，比上年增長 %，其中：地方財政收入億元，增長 %；財政支出億元，增長 %。全市稅收收入完成億元，比上年增長 %，其中：國稅收入億元，增長%；地稅收入億元，增長 %。金融運行平穩(wěn)，各項存貸款保持較大增幅，貨幣回籠速度有所減緩。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額億元， 比年初增長 %，其中企業(yè)存款余額億

21、元，增長 %；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元，增長 %。金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額億元，比年初增長 %，其中：短期貸款億元，增長 %；中長期貸款億元，增長 %。全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入億元，現(xiàn)金支出億元，收支相抵，凈回籠現(xiàn)金億元，比上年少回籠現(xiàn)金億元。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況待估宗地位于南明區(qū)， 南明區(qū)是貴陽市的兩城之一， 全區(qū)行政區(qū)域總面積平方千米，耕地面積 995 公頃 ，森林覆蓋率 %。轄兩個鄉(xiāng)， 15 個街道辦事處， 11 個村委會， 136 個社區(qū)居民委員會。年 末總?cè)丝谌f人，其中少數(shù)民族萬人，農(nóng) 業(yè)人口萬人。人口出生率 ，人口自然增長率 ，計劃生育率 %。已新建成了 同濟(jì)堂藥配中心、新世紀(jì)數(shù)碼廣

22、場等總面積為 8.1 萬平方米的大型專業(yè)市場。 完成了水牛沖、畢山、五里關(guān)等 7 條村寨道路改造，有甲秀廣場、冠洲花園、南橫步行街基礎(chǔ)設(shè)施。改建了興關(guān)路、新建瑞花廣場。引進(jìn)了新大陸百貨商城和 諾瑪特大型超市；基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境較好。2、交通條件待估宗地所在具體區(qū)域范圍內(nèi)城市主要干道為花溪大道，待估宗地緊臨花溪大道，目前有7 路等多路交通車經(jīng)過，交通條件方便。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供水區(qū)域內(nèi)供水水源由自來水公司提供，供水保證率大于90%。（2）供電區(qū)域內(nèi)電源為供電局供電網(wǎng)，供電保證率95%。（3）通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主,輔以架空線路 ,通訊線路暢通。（ 4）排

23、水區(qū)域內(nèi)排水為市政排水，排水通暢，保證率較高。（ 5）煤氣區(qū)域內(nèi)煤氣為可供氣范圍內(nèi)，保證率較高。4.繁華程度待估宗地周邊有商 行、建行、工行、農(nóng)行，貴惠路小學(xué)、北京華聯(lián)，醫(yī)院、菜場等配套設(shè)施、配套設(shè)施完善。5.自然環(huán)境條件： 貴陽市地處山間盆地， 常年主導(dǎo)風(fēng)向為東北風(fēng)， 待估宗地自然環(huán)境一般。6.社會環(huán)境： 委估地塊地處貴陽市南明區(qū)花溪大道， 周圍為住宅、 商場、辦公、學(xué)校、醫(yī)院等，人員構(gòu)成一般，社會環(huán)境一般。7.相鄰?fù)恋亻_發(fā)狀況：相鄰地塊目前為商住綜合用地。8.規(guī)劃限制：該宗用地土地規(guī)劃為商住綜合用地。9、區(qū)域基準(zhǔn)地價水平： 該地塊位于 貴陽市南明區(qū)花溪大道 ，用途為商業(yè)、住宅，商業(yè)為三級，

24、 住宅為三級地， 根據(jù)其基準(zhǔn)地價以 2007 年 8 月公布的關(guān)于貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價的通知中地價為依據(jù)，住宅為1300 元/ 平方米。（三）個別因素1.土地位置：貴陽市南明區(qū)花溪大道。2.宗地用途：商住綜合用地。3.設(shè)定用途：商住綜合用地。4.出讓年限：年。5.評估面積：土地總面積為906 平方米。6.地質(zhì)條件：可供建筑用地，地質(zhì)條件較好。7.地形條件：平坦。8.容 積 率:本次僅評估凈增加住宅容積率為。9.實際開發(fā)程度： 宗地紅線外 “六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）,紅線內(nèi)達(dá)到 “六通”（即通路、通上水、通下水、通電、通煤氣、通訊）、宗地紅線內(nèi) “場

25、地平整”。第三部分土地估價一、估價原則1、替代原則土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價格。根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。2、最有效利用原則判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場需求和最佳利用程度等。由于土地具有用

26、途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。3、供需原則土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價時既要考慮到所假設(shè)的公平市場，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。4、報酬遞增遞減原則土地估價要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會

27、隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。5、變動原則指估價人員應(yīng)把握土地價格影響因素及土地價格的變動規(guī)律，準(zhǔn)確地評估價格。一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。二、估價方法與估價過程(一)方

28、法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育程度，選擇兩種或兩種以上不同的評估方法。由于待估宗地位于貴陽市土地等級和基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估;又因待估宗地擬建商住綜合用房，待估宗地區(qū)域類似房地產(chǎn)的交易案例較多，能夠比較容易測算待估宗地地上建（構(gòu)）筑物的不動產(chǎn)總價，且建筑成本及相關(guān)稅費、利潤率等容易獲取，故亦適宜選用剩余法進(jìn)行評估；綜上所述，本次估價采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法進(jìn)行評估。（二）估價過程1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果

29、，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正 ,進(jìn)而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。其計算公式為 :=P（ 1 k） Y KLPi式中：Pi - 待估宗地價格P - 待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價K 區(qū)域及個別因素修正Y - 年期修正K - 容積率修正（ 1）基準(zhǔn)地價成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)基準(zhǔn)地價評估基準(zhǔn)日為2007 年 8 月公布的關(guān)于貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價的通知 ，其商業(yè)用地土地開發(fā)程度一至五級地至少為“五通”及紅線內(nèi)場地平整，一類商業(yè)容積率標(biāo)準(zhǔn)容積率為，臨街深度為 20 米，二類商業(yè)容積率為 1

30、，商業(yè)用地法定最高出讓年限為 40 年期的平均地價， 其基準(zhǔn)地價摘要詳見下表：表 1：貴陽市云巖區(qū)、 南明區(qū)基準(zhǔn)地價表摘要單位：元/ 平方米級別一二三四一類商業(yè)8750675052203140二類商業(yè)2468246822581365住宅235021501300660（ 2）確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價（P）待估宗地位于貴陽市南明區(qū)花溪大道，用途為商業(yè)、 住宅綜合用地，其住宅地處貴陽市第三級基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，住宅地處貴陽市第三級基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，根據(jù)貴陽市2007年8 月公布的基準(zhǔn)地價，其住宅基準(zhǔn)地價為1300元 / 平方米。待估宗地位于貴陽市南明區(qū)陳家坡，根據(jù)貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定

31、級與基準(zhǔn)地價更新技術(shù)報告（ 2006 年 1 月）中商業(yè)、住宅用地地價影響因素說明表及修正系數(shù)表（見表2、3），按照待估宗地的區(qū)域因素及個別因素條件，可建立待估宗地地價影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（見表4）：表 2貴陽市中心區(qū)三級住宅用地區(qū)位因素說明表優(yōu)劣程度優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣影響因素距離市級商業(yè)中心 3200 米3200-3400 米3400-3600 米3600-3800 米3800 米城市主次干道、居住區(qū)道路、小區(qū)級道路、紅組團(tuán)級道路、道路類型紅線寬 30-45米、紅線寬 20 米、 線寬 12 米、人巷道紅線寬 5-7 米內(nèi)部交人行道 72米人行道 42 米行道 2米通條件距離公交

32、站點100 米101-200 米201-300 米301-400 米401 米公交線路數(shù)量級： 2 條級：1條級： 2 條中級： 1 條中巴無巴線線供水保證率 90%80-90%70-80%60-70% 60%基礎(chǔ)設(shè)供電保證率 95%85-95%75-85%65-75% 65%管道煤氣管道已進(jìn)戶臨宗地可供氣范圍近期規(guī)劃范圍遠(yuǎn)期規(guī)劃范圍施條件可申請市話安電訊市話預(yù)設(shè)或進(jìn)戶臨宗地市話營業(yè)區(qū)外無裝公用服距中小學(xué)400 米401-700 米701-1000 米1000-1500 米 1500 米距醫(yī)院 1000 米1001-1500 米1500-2000 米2000-2500 米 2500 米務(wù)設(shè)施條

33、件距農(nóng)貿(mào)市場400 米401-600 米601-800 米800-1000 米 1000 米周圍土地利用類科研文體辦公商業(yè)、普通住宅廠礦住宅區(qū)未改造居民區(qū)規(guī)劃限型住宅小區(qū)區(qū)制條件交通管制無限制單行線、禁停高程坡度0-5 度5-15 度15-25 度25-35 度35 度以上自然環(huán)大氣噪聲一類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)一、二類標(biāo)準(zhǔn)二類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)二、三類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)境條件區(qū)交界交界水淹可能性30 年一遇10 年一遇常年受災(zāi)臨街位置拐角或二面臨街一面臨街不臨街宗地面積形狀無影響有一定影響有較大影響條件建筑物朝向南東或東南點式建筑西南或東北西或北地質(zhì)條件地基處理有一定難度有較大難度情況正常如地下溶洞等表 3-2貴陽市中心

34、區(qū)三級住宅用地區(qū)位因素修正系數(shù)表優(yōu)劣程度優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣影響因素距商服中心距離 (定級作用分值 )+5%+%0%-3%道路類型+3%+%0-1%-2%內(nèi)部交通條件距離公交站點+1%+%0%-1%公交線路數(shù)量+2%+1%0-1%-2%供水保證率+1%+%0%-1%基礎(chǔ)設(shè)施條件供電保證率+1%+%0%-1%管道煤氣+1%+%0%-1%電訊+1%+%0%-1%公用服務(wù)距中小學(xué)+2%+1%0-1%-2%距醫(yī)院+1%+%0%-1%設(shè)施條件距農(nóng)貿(mào)市場+2%+1%0-1%-2%規(guī)劃限制條件周圍土地利用類型+3%+%0-1%-2%交通管制0-5%高程坡度作用分值+3%+%0-1%-2%自然環(huán)境條件大氣噪聲作用

35、分值+3%+%0-1%-2%水淹可能性0-5%-10%臨街位置+5%+%0宗地面積形狀0-2%-4%條件建筑物朝向+2%+1%0-1%-2%地質(zhì)條件0-1%-2%表 4住宅用地區(qū)位因素修正系數(shù)表優(yōu)劣程度宗地條件優(yōu)劣程度修正系數(shù)影響因素距商服中心距離 (定級作用分值 )3200 米優(yōu)+5%道路類型城市主次干道、 紅線寬 30-45優(yōu)+3%米、人行道 72 米內(nèi)部交通條件距離公交站點100 米優(yōu)+1%公交線路數(shù)量2 條優(yōu)+2%基礎(chǔ)設(shè)施條件供水保證率90%優(yōu)+1%公用服務(wù)設(shè)施條件規(guī)劃限制條件自然環(huán)境條件宗地條件供電保證率95%優(yōu)+1%管道煤氣管道已進(jìn)戶優(yōu)+1%電訊市話預(yù)設(shè)或進(jìn)戶優(yōu)+1%距中小學(xué)701

36、-1000 米一般0距醫(yī)院1000 米優(yōu)+1%距農(nóng)貿(mào)市場601-800 米一般0周圍土地利用類型商業(yè)、普通住宅一般0交通管制無限制0高程坡度作用分值二類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)交界一般0大氣噪聲作用分值一面臨街較優(yōu)+%水淹可能性30 年一遇一般0臨街位置一面臨街較優(yōu)面積形狀無影響一般0建筑物朝向點式建筑一般0地質(zhì)條件地基處理情況正常一般0合計/%（ 4）確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（Y）待估綜合用地設(shè)定年期為年，與基準(zhǔn)地價中設(shè)定年期住宅70 年不一致，故需進(jìn)行年期修正，其修正公式如下：1-(1/(1+r d)m)Y1-(1/(1+r d)n)式中： y宗地使用年期修正系數(shù)rd土地還原率， 根據(jù)現(xiàn)行存款年利率和物價

37、水平、投資風(fēng)險綜合確定為7%。m 設(shè)定待估宗地可使用設(shè)定年期（年）n 基準(zhǔn)地價土地使用年限（住宅70 年）代入公式計算出相應(yīng)的住宅年期修正系數(shù)為%。（ 5）容積率修正（K 值）根據(jù) 2007 年公布的貴陽市基準(zhǔn)地價修正體系，其住宅容積率修正系數(shù)摘要如下：住宅容積率修正系數(shù)表摘要容積率修正系數(shù)待估宗地為商住綜合用地，本次住宅增加容積率為，約等于 ，根據(jù)上述表中的資料 ,則其容積率修正系數(shù)為。（ 6）基準(zhǔn)地價法計算結(jié)果根據(jù)上述分析的情況， 按照基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的公式， 其測算結(jié)果如下：增加住宅建筑面積對應(yīng)的土地價格：住宅部分 單位地價Pi=P（ 1 k） YK=1300% 60%= (元 /平方

38、米 )總價* 799092 元2、剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等到費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。其計算公式為：地價= 不動產(chǎn)總價 -建筑費 -專業(yè)費 -利息 -利潤 -稅費（ 1）確定最佳利用方式根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)技方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，待估宗地為商業(yè)、住宅用地，地處貴陽市南明區(qū)花溪大道2002-151 號，其規(guī)劃用途即為最佳使用用途。待估宗地土地總面積為906 平方米 ,現(xiàn)計入容積率的建筑面積為平方米, 容積率為 ,本次僅評估凈增加住宅面積為平方米,凈增加容積率為。（ 2）不動產(chǎn)總價根據(jù)待估宗地所在區(qū)域近年來住宅用房開發(fā)銷售情況， 住宅高層一般在 5000-7000 元 / 平方米，本次評估根據(jù)采集資料和對市場前景調(diào)查，以及對待估宗地區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施，交通便利度，