新資產(chǎn)評估PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1新資產(chǎn)評估新資產(chǎn)評估2 2021年8月3日星期二v市場途徑的基本含義市場途徑的基本含義l市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。第1頁/共61頁3 2021年8月3日星期二v市場途徑的基本前提市場途徑的基本前提l要有一個活躍的公開市場 l公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動 第2頁/共61頁4 2021年8月3日星期二v市場途徑的基本程序市場途徑的基本程序l搜集有關(guān)資料 l選擇參照物（可比實(shí)例）l在評估對象與參照物之間選擇比較因素 l指標(biāo)對比、量化差異 l調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差

2、異 l綜合分析確定評估結(jié)果 l實(shí)體特征l權(quán)益特征 l市場特征 l時(shí)效特征 l數(shù)量特征l資產(chǎn)的功能 l資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量 l市場條件 l交易條件 第3頁/共61頁5 2021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法l市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價(jià)值的方法 。l資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù)時(shí)間差異修正系數(shù) u市場售價(jià)類比法第4頁/共61頁6 2021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法l現(xiàn)行市價(jià)法l市價(jià)折扣法u下列方法都是

3、市場售價(jià)類比法的特例l功能價(jià)值類比法l價(jià)格指數(shù)調(diào)整法l成新率價(jià)格調(diào)整法第5頁/共61頁7 2021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法l交易情況修正l交易時(shí)間因素修正u市場售價(jià)類比法的主要因素修正l資產(chǎn)狀況因素修正（包括功能、新舊程度）l交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正第6頁/共61頁8 2021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法l修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格100/ （）u市場售價(jià)類比法（交易情況修正）第7頁/共61頁9 2021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價(jià)類比法（交易時(shí)間因素修正）修正后的價(jià)格=參照物交

4、易價(jià)格同類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)采用定基指數(shù)修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格（評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/參照物交易時(shí)價(jià)格指數(shù)）采用環(huán)比指數(shù)修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格（1+a1） (1+a2) (1+an)a1、 a2 an為從參照物交易日到評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格變動指數(shù)第8頁/共61頁102021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）l資產(chǎn)狀況包括很多因素。不同的資產(chǎn)，資產(chǎn)狀況因素也不相同。這里主要介紹資產(chǎn)的功能和新舊程度因素修正。第9頁/共61頁112021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素

5、修正）l功能修正功能修正修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格 (評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）修正后的加格=參照物交易價(jià)格 (評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）x第10頁/共61頁122021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）l新舊程度修正新舊程度修正修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格 (評估對象成新率參照物成新率）第11頁/共61頁132021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u市場售價(jià)類比法（交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正）l修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格100 / （）第12頁/共61頁142021年8月3日星期二v市場

6、途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u價(jià)值比率法l價(jià)值比率法是指利用參照物的市場交易價(jià)格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評估對象價(jià)值的一種具體評估方法 第13頁/共61頁152021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u價(jià)值比率法（成本市價(jià)法）資產(chǎn)評估價(jià)值評估對象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價(jià)格參照物現(xiàn)行合理成本） 第14頁/共61頁162021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u價(jià)值比率法（市盈率乘數(shù)法）企業(yè)評估價(jià)值被評估企業(yè)相同口徑收益額參照物（企業(yè)）市盈率 市

7、盈率股票價(jià)格/股票收益第15頁/共61頁172021年8月3日星期二v市場途徑的主要評估方法市場途徑的主要評估方法u價(jià)值比率法（市場租金倍數(shù)法）資產(chǎn)評估價(jià)值評估對象正常收益額市場租金倍數(shù)市場租金倍數(shù)資產(chǎn)交易價(jià)格/資產(chǎn)年租金第16頁/共61頁182021年8月3日星期二v市場途徑舉例市場途徑舉例對某企業(yè)一臺通用機(jī)床進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個月已經(jīng)成交的3個交易實(shí)例作為參照物，被評估對象及參照物的有關(guān)情況見下表 ，試估測該機(jī)床的價(jià)值。參照物A參照物B參照物C被評估對象交易價(jià)格（萬元）186155168因素修正交易狀況10598103100品牌因素102100102100功能因

8、素9910198100價(jià)格指數(shù)110%115%118%125%成 新 率80%60%75%70%第17頁/共61頁192021年8月3日星期二v市場途徑舉例（答案）市場途徑舉例（答案）（萬元）修正參照物43.174%80%70%110%12599100102100105100186:A（萬元）修正：參照物77.174%70%70%112%12510110010010098100155B（萬元）修正：參照物26.176%75%70%108%12598100102100103100168C機(jī)床評估值=（174.43+174.77+176.26）3=175.15（萬元）第18頁/共61頁202021

9、年8月3日星期二v收益途徑的基本含義收益途徑的基本含義收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)這個技術(shù)思路的各種評估方法的總稱。第19頁/共61頁212021年8月3日星期二v收益途徑的基本前提收益途徑的基本前提未來收益可預(yù)測收益風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測收益期限可確定第20頁/共61頁222021年8月3日星期二v收益途徑的基本程序收益途徑的基本程序收集未來預(yù)期收益的數(shù)據(jù)資料分析被評估對象的預(yù)期收益確定折現(xiàn)率或資本化率計(jì)算未來收益的現(xiàn)值確定評估結(jié)果確定收益期限第21頁/共61頁232021年8月3日星期二v收益途徑的基本參數(shù)收益途徑的基本參數(shù)l收益額l折現(xiàn)率l收益期

10、限第22頁/共61頁242021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法符號含義：P：評估值（現(xiàn)值）i：年序號 r：折現(xiàn)率R：預(yù)期收益 A：年金t：純收益年期 n：收益年期第23頁/共61頁252021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u單一收益的現(xiàn)值),/(11nrFPRrRPnl復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)查表第24頁/共61頁262021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期）niiirRP1)1(nnrRrRrRP)1(.)1()1(2211第25頁/共61頁272021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u

11、多期收益（年金）現(xiàn)值（有限年期）)1(11nrrAPnnrrrAP)1(1)1(),/(nrAPAP 年金現(xiàn)值系數(shù)，查表第26頁/共61頁282021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期、兩段收益不同）)1(11)1()1(1tnttiirrrArRPi第27頁/共61頁292021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（有限年期、可知凈變現(xiàn)值）nnnrprrAP1)1(11第28頁/共61頁302021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益（年金）現(xiàn)值（永續(xù)年期）rArrAPn)1(11第2

12、9頁/共61頁312021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益現(xiàn)值（永續(xù)年期、收益等比遞增）srAP第30頁/共61頁322021年8月3日星期二v收益途徑的具體方法收益途徑的具體方法u多期收益的現(xiàn)值（永續(xù)年期、兩段收益不同）nniirrArRPi)1()1(1第31頁/共61頁332021年8月3日星期二v收益途徑舉例收益途徑舉例臨海公司擬被某一公司收購，預(yù)計(jì)收購后臨海公司仍能按原有的經(jīng)營模式運(yùn)營。經(jīng)預(yù)測，臨海公司在未來5年內(nèi)的預(yù)期收益額分別為100萬元、120萬元、130萬元、140萬元和160萬元。并根據(jù)該公司的現(xiàn)實(shí)收益情況推斷，從第6年開始，該公司的預(yù)期年收

13、益額將維持在160萬元的水平上。假定折現(xiàn)率為10%。 根據(jù)上述條件，計(jì)算該公司的價(jià)值。第32頁/共61頁342021年8月3日星期二v收益途徑舉例（答案）收益途徑舉例（答案）)(15.147644.99371.482%)101%(10160%)101 (160%)101 (140%)101 (130%)101 (120%)101 (100)1 ()1 (5543211萬元ninniirrRrRp第33頁/共61頁352021年8月3日星期二v成本途徑的基本含義成本途徑的基本含義成本途徑是先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測存在的貶值因素，從重置成本中扣除，而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法

14、的總稱。第34頁/共61頁362021年8月3日星期二v成本途徑的評估計(jì)算公式成本途徑的評估計(jì)算公式l重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值u基本公式第35頁/共61頁372021年8月3日星期二v成本途徑的評估計(jì)算公式成本途徑的評估計(jì)算公式l評估值重置成本成新率功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值l評估值重置成本成新率u常用公式第36頁/共61頁382021年8月3日星期二v成本途徑的基本前提成本途徑的基本前提被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用的前提下具備估測各種指標(biāo)、參數(shù)有關(guān)資料第37頁/共61頁392021年8月3日星期二v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本l現(xiàn)行價(jià)格水平 l全新資產(chǎn) 第38頁/共6

15、1頁402021年8月3日星期二v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本實(shí)體性貶值l復(fù)原重置成本 l更新重置成本 第39頁/共61頁412021年8月3日星期二v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本實(shí)體性貶值l資產(chǎn)使用 l自然力作用 第40頁/共61頁422021年8月3日星期二v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值l科學(xué)技術(shù)進(jìn)步 建造成本降低運(yùn)營成本降低 第41頁/共61頁432021年8月3日星期二v成本途徑的基本要素成本途徑的基本要素重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值l外界因素影響 經(jīng)濟(jì)狀況市場供求經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境因素心里因素第42頁/共61頁4

16、42021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l重置核算法重置核算法亦稱細(xì)節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。第43頁/共61頁452021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（賬面原值價(jià)值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本資產(chǎn)的歷史成本價(jià)格指數(shù)l定基指數(shù)調(diào)整l環(huán)比指數(shù)調(diào)整 第44頁/共61頁462021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參

17、數(shù)的估測u重置成本估測l功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，根據(jù)參照資產(chǎn)的重置成本及參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，估算被評估資產(chǎn)的重置成本。第45頁/共61頁472021年8月3日星期二參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物重置成本重置成本v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l功能價(jià)值類比法（公式）x）參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量（參照物重置成本重置成本第46頁/共61頁482021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u重置成本估測l統(tǒng)計(jì)分析法為了簡化評估業(yè)務(wù)

18、，節(jié)省評估時(shí)間，還可以采用統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本 。重置成本賬面歷史成本K第47頁/共61頁492021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u實(shí)體性貶值估測l觀測法觀測法也稱成新率法，是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值重置成本（1實(shí)體性成新率）第48頁/共61頁502021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u實(shí)體性貶值估測l使用年限法使用年限法是利用被評估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實(shí)體貶值率（程度），

19、進(jìn)而估測資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率實(shí)際已使用年限總使用年限預(yù)計(jì)殘值重置成本資產(chǎn)的實(shí)體性貶值第49頁/共61頁512021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u實(shí)體性貶值估測l修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法是根據(jù)修復(fù)資產(chǎn)的已損實(shí)體所需要支付的金額來判斷資產(chǎn)的有形損耗額。實(shí)體性貶值修復(fù)費(fèi)用第50頁/共61頁522021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u功能性貶值估測l超額運(yùn)營成本造成功能性貶值估測功能性貶值額（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù)）第51頁/共61頁532021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的

20、估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u功能性貶值估測l超額投資成本造成功能性貶值估測功能性貶值額復(fù)原重置成本更新重置成本第52頁/共61頁542021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u經(jīng)濟(jì)性貶值估測l貶值率估測法1 x）原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力預(yù)計(jì)可利用生產(chǎn)能力（經(jīng)濟(jì)貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值額=重置成本經(jīng)濟(jì)性貶值率第53頁/共61頁552021年8月3日星期二v成本途徑中基本參數(shù)的估測成本途徑中基本參數(shù)的估測u經(jīng)濟(jì)性貶值估測l收益損失額折現(xiàn)法經(jīng)濟(jì)性貶值額資產(chǎn)年收益損失額(1所得稅率)(P/A，)第54頁/共61頁562021年8月3日星期二v成本途徑舉例成本途徑舉例海王公司有一臺機(jī)床購建于199