煙臺銀都項目商業(yè)定位報0807 (NXPowerLite)

1、 商業(yè)整體定位及規(guī)劃發(fā)展策略商業(yè)整體定位及規(guī)劃發(fā)展策略謹呈：煙臺銀都實業(yè)有限公司謹呈：煙臺銀都實業(yè)有限公司2008.7.12本報告是嚴格保密。本報告是嚴格保密。本報告是嚴格保密。（一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析（一）宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 第三大經(jīng)濟圈第三大經(jīng)濟圈環(huán)黃環(huán)渤海經(jīng)濟圈前沿城市，較優(yōu)秀的沿海環(huán)境、投資環(huán)境；環(huán)黃環(huán)渤海經(jīng)濟圈前沿城市，較優(yōu)秀的沿海環(huán)境、投資環(huán)境； 優(yōu)越的地理區(qū)位和交通優(yōu)勢奠定良好的發(fā)展?jié)摿?；?yōu)越的地理區(qū)位和交通優(yōu)勢奠定良好的發(fā)展?jié)摿Γ?經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，2007年煙臺市g(shù)dp總量超過濟南，僅次于青島，居山東省第二； 煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅度增長，購買力持續(xù)增

2、強。煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅度增長，購買力持續(xù)增強。本報告是嚴格保密。（二）城市發(fā)展規(guī)劃分析（二）城市發(fā)展規(guī)劃分析芝罘組團芝罘組團商業(yè)商務中心、金融中心和服務中心商業(yè)商務中心、金融中心和服務中心通過用地功能置換、環(huán)境整治、舊城改造強化中心城區(qū)職能，調(diào)整布局并增加商貿(mào)、文化娛樂、公共服務等公共設(shè)施，構(gòu)成以商貿(mào)聚集為主體的城市綜合服務城市綜合服務功能區(qū)；實施濱海地區(qū)帶綜合開發(fā)改造，形成獨具特色的濱海城市風貌。萊山組團萊山組團政治文化中心及科研中心政治文化中心及科研中心以高等院校、體育公園、世貿(mào)中心和行政中心建設(shè)為重點，突出人文亮點，提升城市品位，形成科技教育、行政、體育和先進的智能化技術(shù)為

3、核心的新產(chǎn)業(yè)區(qū)。開發(fā)區(qū)組團開發(fā)區(qū)組團對外開放基地、先進制造業(yè)核心區(qū)域?qū)ν忾_放基地、先進制造業(yè)核心區(qū)域以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)集聚為核心，以引進大型工業(yè)項目為龍頭，拓展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，增加完善居住、商業(yè)等配套設(shè)施用地，使之成為煙臺產(chǎn)業(yè)發(fā)展新區(qū)。福山組團福山組團綜合制造業(yè)、農(nóng)業(yè)高新技綜合制造業(yè)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等城郊外向型經(jīng)濟區(qū)域術(shù)產(chǎn)業(yè)等城郊外向型經(jīng)濟區(qū)域合理布局工業(yè)、居住及各項建設(shè)用地，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提煉壯大主導產(chǎn)業(yè)，帶動民營產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集的高地。煙臺城市居住后花園煙臺城市居住后花園。八角組團八角組團臨港工業(yè)和物流中心臨港工業(yè)和物流中心加大港口建設(shè)力度、完善港口配套設(shè)施、提高

4、港口容量、大力發(fā)展臨港大工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)、實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與港口聯(lián)動的發(fā)展格局。牟平組團牟平組團以旅游發(fā)展為重點的綜合以旅游發(fā)展為重點的綜合功能區(qū)、發(fā)展備用地功能區(qū)、發(fā)展備用地充分利用現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施及自然條件重點發(fā)展旅游接待設(shè)施，合理布局城市各項用地，形成相對獨立的綜合功能區(qū)。煙臺城市總體規(guī)劃提出：積極拓展東西兩翼、適度向南發(fā)展。積極拓展東西兩翼、適度向南發(fā)展。資料來源：煙臺2007年總體規(guī)劃展牟平組團牟平組團八角組團八角組團福山組團福山組團開發(fā)區(qū)組團開發(fā)區(qū)組團芝罘組團芝罘組團牟平組團牟平組團萊山組團萊山組團本報告是嚴格保密。（三）微觀商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境與商業(yè)服務業(yè)發(fā)展分析（三）微觀商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境與商業(yè)服務業(yè)

5、發(fā)展分析u 商業(yè)消費環(huán)境分析商業(yè)消費環(huán)境分析 煙臺市居民購買力、消費力同比增強，物價水平持續(xù)上揚； 商業(yè)服務經(jīng)濟高度集中市中心區(qū)域，外延帶發(fā)展速度較慢； 中心區(qū)域?qū)ν庥绊?輻射力較高，綜合消費相對高度集中； 國內(nèi)外二線品牌商業(yè)形態(tài)進入度較高，一線高端品牌匱乏； 受區(qū)域地理環(huán)境影響，外來經(jīng)濟/投資/商業(yè)機構(gòu)持續(xù)進入。本報告是嚴格保密。（一）經(jīng)濟環(huán)境與商業(yè)服務業(yè)發(fā)展分析（一）經(jīng)濟環(huán)境與商業(yè)服務業(yè)發(fā)展分析u3 3、商業(yè)服務業(yè)發(fā)展分析、商業(yè)服務業(yè)發(fā)展分析 商業(yè)服務業(yè)的商業(yè)服務業(yè)的持續(xù)持續(xù)發(fā)展證實了煙臺市居民購買力的發(fā)展證實了煙臺市居民購買力的不斷不斷增強；增強； 近兩年煙臺市商業(yè)服務業(yè)的繁榮發(fā)展吸引了

6、近兩年煙臺市商業(yè)服務業(yè)的繁榮發(fā)展吸引了眾眾多國內(nèi)外品牌商家多國內(nèi)外品牌商家紛紛紛紛進入煙臺市場；進入煙臺市場； 商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展使得商業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展擴張，對商業(yè)物業(yè)的需求增加。商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展使得商業(yè)企業(yè)不斷發(fā)展擴張，對商業(yè)物業(yè)的需求增加。本報告是嚴格保密。本報告是嚴格保密。（一）商業(yè)結(jié)構(gòu)分析（一）商業(yè)結(jié)構(gòu)分析u1.1.城市整體商業(yè)分布特點城市整體商業(yè)分布特點 煙臺市的重要商業(yè)區(qū)域集中在芝罘區(qū)，一級商業(yè)圈集中在舊城區(qū)，形成以舊城區(qū)商業(yè)向煙臺市的重要商業(yè)區(qū)域集中在芝罘區(qū)，一級商業(yè)圈集中在舊城區(qū)，形成以舊城區(qū)商業(yè)向周邊分散的布局特色。政府缺乏前期對城市的商業(yè)規(guī)劃；周邊分散的布局特色。政府缺乏前期對

7、城市的商業(yè)規(guī)劃； u2.2.商業(yè)格局規(guī)劃商業(yè)格局規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點商業(yè)網(wǎng)點 市級商業(yè)功能區(qū)市級商業(yè)功能區(qū)1 1處；處； 區(qū)級商業(yè)功能區(qū)區(qū)級商業(yè)功能區(qū)7 7處；處； 社區(qū)級商業(yè)功能區(qū)社區(qū)級商業(yè)功能區(qū)2828處；處； 大型商業(yè)零售網(wǎng)點大型商業(yè)零售網(wǎng)點5252處；處； 商品交易市場集中布局，形成商品交易市場集中布局，形成6 6處市場，共計處市場，共計4848處商品交易市場。處商品交易市場。本報告是嚴格保密。u1.1.核心商圈核心商圈核心商圈核心商圈 區(qū)域劃分：煙臺的商業(yè)中心圈集中在芝罘區(qū)南大街區(qū)域劃分：煙臺的商業(yè)中心圈集中在芝罘區(qū)南大街海港路海港路北馬路北馬路三站批發(fā)市場三站批發(fā)市場附近。附近。 租金水平

8、：租金水平：80-15080-150元元/ /平方米平方米/ /月月. . 業(yè)態(tài)組合：大型百貨、大型超市及日常消費用品售賣為主業(yè)態(tài)組合：大型百貨、大型超市及日常消費用品售賣為主. .（二）商圈結(jié)構(gòu)分析（二）商圈結(jié)構(gòu)分析本報告是嚴格保密。u2.2.次級商圈次級商圈次級商圈次級商圈 區(qū)域劃分：經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域劃分：經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)長江路段、萊山區(qū)迎春大街長江路段、萊山區(qū)迎春大街路段。路段。 租金水平：租金水平：80-10080-100元元/ /平方米平方米/ /月；月； 業(yè)態(tài)組合：中型百貨、中型業(yè)態(tài)組合：中型百貨、中型超市及日常消費品售賣為主；超市及日常消費品售賣為主；建材綜合市場；寫字樓。建材綜

9、合市場；寫字樓。（二）商圈結(jié)構(gòu)分析（二）商圈結(jié)構(gòu)分析本報告是嚴格保密。u3.3.邊緣商圈邊緣商圈邊緣商圈邊緣商圈 區(qū)域劃分：待開發(fā)鎮(zhèn)、區(qū)中心街道、居住集中社區(qū)區(qū)域劃分：待開發(fā)鎮(zhèn)、區(qū)中心街道、居住集中社區(qū) 租金水平：租金水平：40-5040-50元元/ /平方米平方米/ /月；月； 業(yè)態(tài)組合：中小型社區(qū)商超，滿足日常生活消費的便利型商業(yè)為主。業(yè)態(tài)組合：中小型社區(qū)商超，滿足日常生活消費的便利型商業(yè)為主。（二）商圈結(jié)構(gòu)分析（二）商圈結(jié)構(gòu)分析本報告是嚴格保密。海港路商圈海港路商圈市級商業(yè)中心代表商業(yè)：振華商廈/振華購物中心/百盛幸福商圈幸福商圈區(qū)級商業(yè)中心代表商業(yè)：九隆商街/振華廣場黃務商圈黃務商圈區(qū)

10、級商業(yè)中心代表商業(yè)：汽車交易廣場/海爾物流園/東方家園/現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)批發(fā)市場振華振華商廈商廈化妝品：蘭寇、化妝品：蘭寇、skiiskii、資生堂、碧歐泉、資生堂、碧歐泉、h h2 2o o。多國。多國際二線品牌際二線品牌女裝：寶姿、歌弟、淑女屋、女裝：寶姿、歌弟、淑女屋、z.z.pointz.z.point、 motleymotley。國際和國內(nèi)二線品牌國際和國內(nèi)二線品牌百盛百盛購物購物中心中心化妝品：資生堂、化妝品：資生堂、h h2 2o o、歐泊萊、歐萊雅、玉蘭油。、歐泊萊、歐萊雅、玉蘭油。國際和國內(nèi)二線品牌國際和國內(nèi)二線品牌女裝：多是深圳生產(chǎn)的國內(nèi)二線品牌女裝：多是深圳生產(chǎn)的國內(nèi)二線品牌

11、振華振華購物購物中心中心化妝品：資生堂、化妝品：資生堂、h h2 2o o、歐玻萊、歐萊雅、玉蘭油。、歐玻萊、歐萊雅、玉蘭油。國際和國內(nèi)二線品牌國際和國內(nèi)二線品牌女裝：寶姿、歌弟、粉紅瑪麗、奧菲歐。多是國內(nèi)女裝：寶姿、歌弟、粉紅瑪麗、奧菲歐。多是國內(nèi)二線品牌二線品牌3、煙臺主要高檔大型百貨商店及其零售品牌：、煙臺主要高檔大型百貨商店及其零售品牌：代表性商業(yè)中心高檔品牌較少，不能滿足高端人群的購物需求。1 1、對比環(huán)渤海其他城市，煙臺的人均、對比環(huán)渤海其他城市，煙臺的人均gdpgdp、人均可支、人均可支配收入、社會消費品零售額、人均消費支出等指標較配收入、社會消費品零售額、人均消費支出等指標較低

12、，表明煙臺居民在收入與商業(yè)消費均較低水平。低，表明煙臺居民在收入與商業(yè)消費均較低水平。2 2、從購物環(huán)境、停車等服務來看，煙臺現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施、從購物環(huán)境、停車等服務來看，煙臺現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施不能滿足市場需求。不能滿足市場需求。0707年年gdpgdp和社會消費品零售總額（億和社會消費品零售總額（億元）元）煙臺核心的市級和區(qū)級商業(yè)中心集中在芝罘區(qū)，其中海港路商圈是煙臺傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，也是煙臺人經(jīng)常消費的區(qū)域。煙臺市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區(qū)，商業(yè)整體檔次不高，居民消費水平低。煙臺市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區(qū)，商業(yè)整體檔次不高，居民消費水平低。（二）商圈結(jié)構(gòu)分析（二）商圈結(jié)構(gòu)分析本報告是嚴

13、格保密。（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況u1.1.商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)街區(qū)分析中心商業(yè)街區(qū)中心商業(yè)街區(qū) 商業(yè)街特點：集中在城市主干道附近，區(qū)域過于集中，競爭激烈。大多外立面破舊，低商業(yè)街特點：集中在城市主干道附近，區(qū)域過于集中，競爭激烈。大多外立面破舊，低矮，缺乏商業(yè)外觀感受；大多沒有規(guī)劃統(tǒng)一停車場地，常伴有交通堵塞出現(xiàn)。故整體發(fā)矮，缺乏商業(yè)外觀感受；大多沒有規(guī)劃統(tǒng)一停車場地，常伴有交通堵塞出現(xiàn)。故整體發(fā)展空間缺乏。展空間缺乏。 業(yè)態(tài)組合：以大型百貨、超市帶動零售消費品銷售，百貨業(yè)在當?shù)卣急容^大的消費份額；業(yè)態(tài)組合：以大型百貨、超市帶動零售消費品銷售，百貨業(yè)在當?shù)卣急容^大的消費份額；

14、租金水平：見后附租金水平：見后附各路段租金水平情況各路段租金水平情況及及城市主要街區(qū)分析城市主要街區(qū)分析 ；本報告是嚴格保密。u1.1.商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)街區(qū)分析一級路段舊城區(qū)店鋪， 外圍環(huán)境比較差80-150元/方米二級路段城市主干道，外圍環(huán)境較好50-80元/方米三級路段不注重店面裝修修20-30元/方米四級路段不注重店面裝修20-15元/方米各路段租金水平情況各路段租金水平情況（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況本報告是嚴格保密。u1.1.商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)街區(qū)分析城市主要街區(qū)分析城市主要街區(qū)分析 名稱所屬商圈商業(yè)街規(guī)模業(yè)態(tài)組合租金（元/）出租率主力店/主要品牌南大街一級城市主干道旁

15、商業(yè)大型百貨、超市100-120100大潤發(fā)、百盛百貨、振華廣場、二線品牌海港路一級城市主干道旁商業(yè)大型百貨、超市85-100100沃爾瑪、振華百貨、國際品牌多、麥當勞、數(shù)碼手機超市等北馬路一級城市主干道旁商業(yè)專業(yè)建材超市85-9090-95海港建材超市、時代廣場南洪街一級舊城區(qū)主商業(yè)街洗化餐飲街100120100以小型商鋪為主， 洗化、餐飲門店較多北大西街一級舊城區(qū)主商業(yè)街品牌服裝街100120100以小型商鋪為主， 服裝加盟店鋪較多港口路一級舊城區(qū)商業(yè)街專業(yè)建材超市70-9085建材超市上夼西路次級舊城區(qū)餐飲娛樂街50-8098各種風味的餐飲、休閑娛樂街區(qū)長江路次級經(jīng)濟區(qū)主干道中型超市、商

16、城50-8090振華百貨、德勝商城、彩云城迎春大道次級萊山區(qū)主干道中小型超市、商業(yè)門店35-6085新城區(qū)主干道，中低檔商業(yè)消費品、建材（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況本報告是嚴格保密。u1.1.商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)街區(qū)分析次級商業(yè)街區(qū)次級商業(yè)街區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主干道長江路、上夼西路、萊山區(qū)迎春大街等，以中型百貨商超業(yè)為主，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主干道長江路、上夼西路、萊山區(qū)迎春大街等，以中型百貨商超業(yè)為主，銷售貨品多為當?shù)仄放?，主力商場面積多數(shù)在銷售貨品多為當?shù)仄放疲髁ι虉雒娣e多數(shù)在3000500030005000平方米左右。因居住人口較密平方米左右。因居住人口較密集，集， 故商業(yè)氣氛也相對比較

17、強。故商業(yè)氣氛也相對比較強。 （三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況（三）商業(yè)街區(qū)發(fā)展狀況本報告是嚴格保密。（四）商業(yè)模式分析（四）商業(yè)模式分析u1.1.商業(yè)模式分析商業(yè)模式分析 煙臺的商業(yè)主要以煙臺的商業(yè)主要以百貨業(yè)態(tài)為主，帶動周邊的零售消費；，帶動周邊的零售消費； 大型百貨商廈大型百貨商廈 集中在芝罘區(qū)，商業(yè)區(qū)域，商業(yè)區(qū)域過于集中； 功能上，功能上，百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)較集中，百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)較集中， 其余餐飲區(qū)域等則比較分散其余餐飲區(qū)域等則比較分散，缺乏有風情及品缺乏有風情及品味的酒吧街餐飲區(qū)域等；建材市場及家具市場多，整個膠東半島的建材貿(mào)易多集中于此；味的酒吧街餐飲區(qū)域等；建材市場及家具市場多，整個膠

18、東半島的建材貿(mào)易多集中于此； 本地商貿(mào)力量強， 在老振華及新振華集中了較多的國際品牌；在老振華及新振華集中了較多的國際品牌； 外來百貨競爭對手不及本地商廈。本報告是嚴格保密。u1.1.商業(yè)模式分析商業(yè)模式分析重點物業(yè)商業(yè)模式分析重點物業(yè)商業(yè)模式分析 名稱名稱位置位置規(guī)模（平方米）規(guī)模（平方米）所屬商圈所屬商圈主力店主力店/ /主要品牌主要品牌經(jīng)營情況經(jīng)營情況百盛百貨西大街6萬一級國美電器一般大潤發(fā)西大街2萬一級超市很好陽光國際購物廣場南大街6萬一級沃爾瑪較好振華商廈（老振華）海港路4.3萬一級國際品牌、國內(nèi)一線品牌很好振華購物中心（新振華）南大街7萬一級國內(nèi)品牌很好南大街購物中心南大街4萬一級

19、中低檔次服飾、商品較好百年好傢俬廣場海港路2萬一級中高檔家具中心較好三站批發(fā)市場北馬路260萬一級中低檔服裝、小商品集散很好海港建材市場海港路36萬一級建材集散地較好海港家飾城海港路3萬一級中檔家具集散較好（四）商業(yè)模式分析（四）商業(yè)模式分析本報告是嚴格保密。u已成型項目已成型項目1.1.振華商廈振華商廈（五）重點個案分析（五）重點個案分析（1 1）項目基本情況）項目基本情況 發(fā)展商：振華集團發(fā)展商：振華集團 項目位置：南臨南大街，東臨海港路項目位置：南臨南大街，東臨海港路 所屬商圈：海港路所屬商圈：海港路- -南大街南大街 項目規(guī)模：項目規(guī)模：6 6萬平米萬平米 項目定位：中高檔項目定位：中

20、高檔 商業(yè)形式：百貨、超市商業(yè)形式：百貨、超市本報告是嚴格保密。（五）重點個案分析（五）重點個案分析（2 2）項目簡析）項目簡析 煙臺當?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)頭羊，獨霸一方，其經(jīng)營業(yè)績及當?shù)叵M者信任度均名列前茅；煙臺當?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)頭羊，獨霸一方，其經(jīng)營業(yè)績及當?shù)叵M者信任度均名列前茅； 位置優(yōu)越，交通便利，同時有適量車位；位置優(yōu)越，交通便利，同時有適量車位； 商品品類齊全，價格適中；商品品類齊全，價格適中； 業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，動線清晰，引導性強；業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，動線清晰，引導性強； 促銷方式多樣，服務管理到位；促銷方式多樣，服務管理到位； 其業(yè)態(tài)組合較購物中心及其業(yè)態(tài)組合較購物中心及shoppingmall

21、shoppingmall來講，突現(xiàn)百貨劣勢，餐飲來講，突現(xiàn)百貨劣勢，餐飲/ /娛樂娛樂/ /服務類商服務類商業(yè)業(yè) 業(yè)態(tài)欠缺；業(yè)態(tài)欠缺； 積極拓展山東市場及煙臺縣級市場，以連鎖百貨業(yè)態(tài)積極拓展山東市場及煙臺縣級市場，以連鎖百貨業(yè)態(tài)/ /超市業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營一般；超市業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營一般； 長居業(yè)內(nèi)老大地位，已成各商家研究趕超對象，未來發(fā)展面臨較嚴峻考驗。長居業(yè)內(nèi)老大地位，已成各商家研究趕超對象，未來發(fā)展面臨較嚴峻考驗。本報告是嚴格保密。u已成型項目已成型項目2.2.百盛百盛（五）重點個案分析（五）重點個案分析（1 1）項目基本情況）項目基本情況 項目位置：南臨南大街，東臨大海陽路，項目位置：南臨南大

22、街，東臨大海陽路， 北臨西大街北臨西大街. . 所屬商圈：南大街所屬商圈：南大街- -大海陽路大海陽路- -西大街西大街 項目規(guī)模：項目規(guī)模：3 3萬平米萬平米 項目定位：中高檔項目定位：中高檔 商業(yè)形式：精品百貨商業(yè)形式：精品百貨+ +餐飲餐飲+ +超市超市本報告是嚴格保密。（五）重點個案分析（五）重點個案分析（2 2）項目簡析）項目簡析 以精品百貨以精品百貨+ +餐飲餐飲+ +超市綜合商業(yè)模式，引領(lǐng)煙臺傳統(tǒng)百貨形式更新?lián)Q代；超市綜合商業(yè)模式，引領(lǐng)煙臺傳統(tǒng)百貨形式更新?lián)Q代； 商品品類配置齊全，業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，購物環(huán)境講究，服務到位，充分考慮未來商品品類配置齊全，業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，購物環(huán)境講

23、究，服務到位，充分考慮未來消費人群對商場環(huán)境及服務的潛在需求；消費人群對商場環(huán)境及服務的潛在需求； 商品價格較適中，部分商品較振華略低；商品價格較適中，部分商品較振華略低； 但其較本地商家講究、超前的購物環(huán)境及業(yè)態(tài)形勢，也直接導致大部分消費者的消但其較本地商家講究、超前的購物環(huán)境及業(yè)態(tài)形勢，也直接導致大部分消費者的消費畏懼，出現(xiàn)外地人去得比較多，本地人基本上只是費畏懼，出現(xiàn)外地人去得比較多，本地人基本上只是window-shoppingwindow-shopping的局面；的局面； 促銷活動未完全有效展開，店內(nèi)導購人員欠缺；促銷活動未完全有效展開，店內(nèi)導購人員欠缺； 車位相對較少，影響未來發(fā)展

24、。車位相對較少，影響未來發(fā)展。本報告是嚴格保密。u潛在競爭商業(yè)項目潛在競爭商業(yè)項目1.1.天鴻天鴻凱旋廣場凱旋廣場（五）重點個案分析（五）重點個案分析（1 1）項目基本情況）項目基本情況 開發(fā)商：北京天鴻集團開發(fā)商：北京天鴻集團 項目位置：大馬路二馬路之間項目位置：大馬路二馬路之間, ,緊臨濱海廣緊臨濱海廣 場場 所屬商圈：南大街所屬商圈：南大街- -博物館區(qū)博物館區(qū)- -虹口路虹口路 項目規(guī)模：項目規(guī)模：3000030000平米平米 項目規(guī)劃：地下一層為商業(yè)用房，地上一項目規(guī)劃：地下一層為商業(yè)用房，地上一到三層為商業(yè)裙房，三層為豪華會所，四層到三層為商業(yè)裙房，三層為豪華會所，四層以上為以上為

25、sohosoho辦公，酒店式公寓，高級住宅。辦公，酒店式公寓，高級住宅。通過會所，將住宅與商業(yè)設(shè)施分隔。通過會所，將住宅與商業(yè)設(shè)施分隔。 商業(yè)形式：商業(yè)形式：shoppingmallshoppingmall本報告是嚴格保密。（五）重點個案分析（五）重點個案分析（2 2）業(yè)態(tài)業(yè)種分布）業(yè)態(tài)業(yè)種分布 地下一層：大型超市地下一層：大型超市 一層：女裝、童裝、淑女步行街一層：女裝、童裝、淑女步行街 二層：男士精品、男士休閑、紳士步行街二層：男士精品、男士休閑、紳士步行街 三層：餐飲、娛樂、夢幻步行街三層：餐飲、娛樂、夢幻步行街（3 3）項目簡析）項目簡析 交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯；交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯

26、； 周邊商務部分業(yè)已形成，寫字樓供應較大；周邊商務部分業(yè)已形成，寫字樓供應較大； 如適當搭配服務于商務辦公的商業(yè)業(yè)態(tài)（如餐飲、如適當搭配服務于商務辦公的商業(yè)業(yè)態(tài)（如餐飲、服務型業(yè)態(tài)），則項目成功率較大。服務型業(yè)態(tài)），則項目成功率較大。本報告是嚴格保密。 綜述綜述本報告是嚴格保密。 綜述綜述本報告是嚴格保密。本報告是嚴格保密。（一）本體條件分析（一）本體條件分析u1 1、微觀地塊條件分析、微觀地塊條件分析地理位置地理位置本報告是嚴格保密。（一）本體條件分析（一）本體條件分析南 大 街海海港港路路本報告是嚴格保密。u2 2、微觀地塊條件分析、微觀地塊條件分析（一）本體條件分析（一）本體條件分析本報

27、告是嚴格保密。（一）本體條件分析（一）本體條件分析本報告是嚴格保密。（一）本體條件分析（一）本體條件分析本報告是嚴格保密。3 3、微觀地塊條件分析、微觀地塊條件分析（一）本體條件分析（一）本體條件分析本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位市場互補與區(qū)域核心商圈百貨業(yè)態(tài)形成互補,并作為本項目的商業(yè)配套，為大規(guī)模居住區(qū)或特定人群提供服務動態(tài)市場以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領(lǐng)跑商圈、引導消費觀念以物美價廉、品種齊全服務社區(qū) 商業(yè)定位導入本報告是嚴格保密?；疽鼗疽厥屑壷行纳虡I(yè)區(qū)市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)型社區(qū)型商業(yè)中心商業(yè)中心新城商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模規(guī)模3030萬

28、萬以上以上1010萬萬以上以上0.7-0.7-2.52.5萬萬1212萬萬以上以上區(qū)位區(qū)位城市交通、人口核城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務集居民聚居區(qū)、商務集聚地，公共交通集散聚地，公共交通集散地周邊地周邊大型住宅小區(qū)，人大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)客流量客流量日人流量日人流量5050萬以上萬以上日人流量日人流量2525萬以上萬以上居住人口居住人口50005000以上以上日人流量日人流量2525萬以上萬以上核心消費核心消費群群內(nèi)城區(qū)與中距離郊內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）區(qū)（

29、半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人居民與辦公工作人員、旅游者員、旅游者區(qū)域區(qū)域1515分鐘車程內(nèi)居分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費者民，以及外來消費者步行步行1515分鐘內(nèi)居民分鐘內(nèi)居民車行車行3030分鐘內(nèi)居民分鐘內(nèi)居民就商業(yè)面積確定的一般規(guī)范而言，就商業(yè)面積確定的一般規(guī)范而言，本本項目體量項目體量介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級商業(yè)中心之間介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級商業(yè)中心之間，因此，本項目商業(yè)因此，本項目商業(yè)同時同時具備兩大商業(yè)的特定屬性，同時服務于本項目公寓人群、周邊社區(qū)具備兩大商業(yè)的特定屬性，同時服務于本項目公寓人群、周邊社區(qū)消費人群、消費人群、cbdcbd區(qū)域辦公人群以及南大街商圈輻射區(qū)的特色主

30、題商業(yè)區(qū)。區(qū)域辦公人群以及南大街商圈輻射區(qū)的特色主題商業(yè)區(qū)。（二）項目市場定位（二）項目市場定位本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位商業(yè)消費層次功能元素層次組合導入 第一重：基本消費及服務功能第二重：舒適性消費及服務功能第三重：外延輔助型消費及服務功能 第四重：商業(yè)/社會/文化交流的消費及服務功能 第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級市場、常規(guī)服務設(shè)施等第二重

31、：兒童天地、娛樂城、辦公樓、健身房、鐘點旅館、夜總會、俱樂部等第三重：圖書館、郵政局、寵物診所、藥房等第四重：大型商業(yè)活動中心、社會活動舞臺、傳統(tǒng)文化交流基地和空間 本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位本報告是嚴格保密。（二）項目市場定位（二）項目市場定位本報告是嚴格保密。（三）項目形象定位（三）項目形象定位本報告是嚴格保密。（四）項目客群定位（四）項目客群定位 在商鋪投資者中是投資能力最小的投資群體，同時也是投資行為最不成熟的群體，投資意識強烈，收益期望值高 該類群體從經(jīng)驗上判斷應該是煙臺市政府機構(gòu)工作人員、部分收入比較

32、高的工薪階層、從事個體工商戶經(jīng)營者，手頭有一定的閑錢，沒有好的投資或資金保值渠道 不排除一部分自用，特別是一些服裝商戶，購買后自己使用此類客戶具有傳播能量，是在營銷過程中可以深入挖掘的客戶群體。 投資能力在50萬左右，基本上首付的比例20萬元的水平，如果沒有出租收入的定期現(xiàn)金流支持來歸還銀行的貸款，馬上產(chǎn)生風險本報告是嚴格保密。（四）項目客群定位（四）項目客群定位 真正的成熟投資人，但不一定在商鋪方面 投資有自己的生意，近幾年積累了大量的財富，由于本身行業(yè)的風險和投資回報的下降，預擴張投資，獲取更大收益，如招遠許多開金礦的老板，都屬于這樣潛在群體 政府和公共關(guān)系渠道比較深，可以通過各種渠道了解

33、投資項目的風險 由于本案在該類客戶投資的商鋪方面對未來經(jīng)營比較具體化，不排除一些機構(gòu)直接購買后使用，如銀行、影樓等 對該類客戶營銷推廣過程主要是通過大型的活動排除心理障礙，甚至通過公關(guān)活動挖掘本報告是嚴格保密。（四）項目客群定位（四）項目客群定位 長期從事本行業(yè)的經(jīng)營，選擇在什么地方經(jīng)營有自己的專業(yè)經(jīng)驗來判斷 地產(chǎn)經(jīng)驗豐富，對地產(chǎn)價值與風險判斷有專業(yè)評估經(jīng)驗 有專項資金支持，投資意識明確，領(lǐng)域穩(wěn)定，收益預期與收益實際差距不大 喜歡跟著主力商家投資經(jīng)營。包括百貨店、大賣場、綜合超市等，本項目只要有主力店進入會吸引一大批這樣的客戶洽談，不排除先通過租賃，項目正式開業(yè)后，如果對項目未來發(fā)展預期非?？春?，肯定會購買，此類客戶必將成為本項目的最終大業(yè)主 在煙臺市場的實際情況看，絕大多數(shù)的投資人還是小投資者，由于受到資金的壓力，在商鋪面積的分割上，不宜過大，總價控制在左右比較適宜本報告是嚴格保密。本報告是嚴格保密。 規(guī)劃基本思路規(guī)劃基本思路 u1.1.煙臺現(xiàn)有商場模式及概念傳統(tǒng)保守煙臺現(xiàn)有商場模式及概念傳統(tǒng)保守 現(xiàn)有的煙臺商場，在結(jié)構(gòu)定位上，仍停留于傳統(tǒng)及保守格局，經(jīng)營與促銷手法未能與國際運作接軌：經(jīng)營者相對不看重購物環(huán)境或服務好壞，而以價格檔次及優(yōu)惠為重。u2.2.煙臺欠缺中青年動感活動