商品住宅開發(fā)成本的控制

1、淺談商品住宅開發(fā)成本控制摘要：隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大,房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟,商品住宅銷售價格將逐步趨于平穩(wěn)同時商品住宅小區(qū)的環(huán)境將逐步提高。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)及時轉(zhuǎn)變觀念,改變傳統(tǒng)的重經(jīng)營輕管理理念,要從商品住宅小區(qū)開發(fā)的前期投資決策、項目設(shè)計、施工建設(shè)管理及后期的營銷策劃四個方面,應(yīng)對不同情況，采用多種方法對住宅小區(qū)加強(qiáng)控制和降低商品住宅的建設(shè)成本,達(dá)到獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的?，F(xiàn)代建設(shè)工程市場的激烈競爭，從表觀上看是產(chǎn)品質(zhì)量和價格的競爭；從內(nèi)涵上看是工程實力、人才及服務(wù)質(zhì)量的競爭；從企業(yè)經(jīng)濟(jì)角度則是在同等質(zhì)量下的成本競爭，就此而言，產(chǎn)品成本決定一個企業(yè)的競爭力。成本控制是企業(yè)管理活動中永恒

2、的主題，成本控制的直接結(jié)果是降低成本，增加利潤，以經(jīng)濟(jì)實力提升企業(yè)創(chuàng)新研發(fā)能力和管理水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力。加強(qiáng)成本控制，降低成本消耗，提高獲利水平，已成為建設(shè)企業(yè)求生存與發(fā)展的關(guān)鍵。關(guān)鍵詞：工程項目；商品住宅；成本控制；隨著房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的逐步確立，奠定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。商品住宅開發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，在完善項目開發(fā)的基礎(chǔ)上，如何實現(xiàn)商品住宅開發(fā)最佳成本控制，已越來越引起人民的廣泛關(guān)注和重視。一、商品住宅小區(qū)的現(xiàn)狀1.商品住宅小區(qū)現(xiàn)狀分析我國商品住宅小區(qū)成片開發(fā)的形成和發(fā)展，主要取決于三個條件：一是住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是在房屋統(tǒng)建的

3、基礎(chǔ)上發(fā)展起來的綜合開發(fā)。我國房地產(chǎn)開發(fā)形成的過程，也是上述三個條件成熟和完善的過程，在這個發(fā)展的過程也存在一些問題。2.小區(qū)的規(guī)劃上不合理一個小區(qū)的規(guī)劃的合理關(guān)鍵取決于它在功能分區(qū)上滿足人們的居住生活，但是小區(qū)的規(guī)劃上存在著很多不合理之處。如區(qū)內(nèi)主干道畫十字，打格子，主次不分明。在建筑設(shè)計方面，無空間層次。小區(qū)內(nèi)的給排水管布設(shè)不合理，居住與配套設(shè)施不合理如小區(qū)中需要的相應(yīng)停車位不能滿足用戶的需求。居住小區(qū)中的園林綠化不能滿足基本的綠化要求，同時不滿足城市規(guī)劃總體要求的部分，同樣是不合理的。二、關(guān)于商品住宅小區(qū)成本的分析1.商品住宅在投資上面的分析在住房制度改革前，我國實行的是高度集中的計劃經(jīng)

4、濟(jì)模式，房屋建設(shè)、分配與使用完全實行國家計劃管理，生產(chǎn)性用房，有國家計劃投資建設(shè)并無償劃分給企業(yè)使用；非生產(chǎn)性用房和居民住房，則由國家統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配使用。投資主要是來自國家，在各種改革到來后，國有企業(yè)改制，先前的國家投資的居住用房體制改革后所有權(quán)的歸屬就存在爭議，投資的資金來源渠道單一，嚴(yán)重的限制了私有資本的運(yùn)轉(zhuǎn)和創(chuàng)造價值。尤其當(dāng)時的商品住宅與社會經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生矛盾，特別是與普遍存在的低薪工資制度發(fā)生矛盾，其結(jié)果使的房地產(chǎn)只有投入沒有產(chǎn)出，舊的管理體制割斷了城市住宅生產(chǎn)與流通兩個環(huán)節(jié)的正常聯(lián)系，使得房地產(chǎn)業(yè)難以形成。2.偏差分析1）局部偏差和累計偏差：（局部偏差一是相對于總項目投資的投資偏差

5、而言；二是相對于已經(jīng)實施的時間而言）。累計偏差是一個動態(tài)的，局部與累計相將結(jié)合，動態(tài)和全局控制相結(jié)合，在發(fā)生費(fèi)用偏差的時候可以及時的控制。2）絕對偏差和相對偏差：通過對比來控制和觀察并采取相應(yīng)的措施，依據(jù)出現(xiàn)的次數(shù)和幅度來尋找相應(yīng)的控制方法。3未完工程的投資預(yù)測施工工程中根據(jù)已完工程實際投資的情況以及對偏差原因的分析，對預(yù)測的時間點以后各期和全部未完工程所需的投資進(jìn)行的估計和測算，這樣做可以及時的了解整個項目的今后期和最終所需的投資數(shù)額，并了解是否會超過原定的項目投資目標(biāo)。4案例分析4.1案例背景資料某房地產(chǎn)單位通過劃撥獲得一片土地，決定對該塊土地進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)，于是組建本單位人員對開發(fā)項目

6、進(jìn)行可行性研究、市場分析、費(fèi)用測算和經(jīng)濟(jì)評價。4月16日通過自主招標(biāo)，有a、b、c、d四家單位進(jìn)行投標(biāo)。最后只有a單位通過并中標(biāo)，房地產(chǎn)單位與施工單位與5月10日簽訂工程承包合同合同約定的不含稅合同價為6948萬元，工期為420天；合同價中的間接費(fèi)以直接費(fèi)為計算基數(shù)間接費(fèi)為12%利潤率為5%，a單位在施工過程中，該工程的關(guān)鍵線路上發(fā)生了以下幾種原因引起的的工程延誤：（1）由于發(fā)包人原因，在5月17日的“七通一平”的準(zhǔn)備工作沒有落實，又沒通知承包方，承包方在17日到達(dá)現(xiàn)場后，不能進(jìn)行施工，導(dǎo)致窩工兩天。（2）由于發(fā)包人原因，設(shè)計變更后新增一項工程于7月28日至8月7日施工（新增工程款為160萬）

7、；另一分項工程的圖紙延誤致使承包人于8月27日至9月12日停工。（3）由于承包人原因，原計劃于8月5日晨到場的施工機(jī)械直到8月10日才到場，導(dǎo)致工程進(jìn)度延誤5天。（4）由于天氣原因，連續(xù)多日高溫造成供電緊張，該工程所在地區(qū)于8月3日至8月5日停電超過8個小時，另外，該地區(qū)于8月11日至8月20日持續(xù)下了特大暴雨。（5）由于甲方工程師地指令錯誤，致使已建的兩段墻又重新拆除，改用其他材料進(jìn)行替換。（6）由于甲方的資金在工程建設(shè)的中期出現(xiàn)了問題，承包方在沒有及時接到工程款，工程停工15天。之后由于發(fā)包人的原因，還發(fā)生很多其他變更本來擬定的含稅造價7166萬的工程項目，最后實際竣工結(jié)算9500萬，嚴(yán)重

8、超過了預(yù)算。4.2案例分析原因分析：（1）自己組建人員，缺乏專業(yè)技術(shù)人員指導(dǎo)，對項目的可行性分析、市場分析、費(fèi)用測算和經(jīng)濟(jì)評價考慮的不是很全面，最終導(dǎo)致總投資的費(fèi)用增加。（2）在前期的準(zhǔn)備工作中，準(zhǔn)備不足，導(dǎo)致承包方窩工兩天，帶來人工費(fèi)用的增加。（3）對設(shè)計進(jìn)行變更，改變對最初的設(shè)計理念,同時對分項工程的圖紙供應(yīng)不及時，致使工程無法連續(xù)進(jìn)行。（4）承包人的原因致使工程無法順利的進(jìn)行，工期推遲，在一定程度上會影響工期，致使工程成本增加。（5）對不利因素沒有很好的進(jìn)行預(yù)測分析,對一般的變更沒有進(jìn)行很好的風(fēng)險預(yù)測。（6）對項目資金的使用沒有合理的規(guī)劃，讓資金在關(guān)鍵的線路上出現(xiàn)短缺，讓工期滯后，最后讓

9、預(yù)計的經(jīng)營時間推遲，在一定的程度上帶來了成本的增加。（7）設(shè)計工作的深度不夠?qū)е略O(shè)計漏項，招標(biāo)設(shè)計文件自身設(shè)計不足，對甲乙雙方的責(zé)任劃分不明確。4.3解決方法（1）、在前期投資決策時，選擇專業(yè)技術(shù)人員對項目的可行性研究分析、市場分析、費(fèi)用測算和經(jīng)濟(jì)評價進(jìn)行詳細(xì)的分析，并擬定一些應(yīng)對風(fēng)險情況的應(yīng)對措施。（2）、如果發(fā)生在關(guān)鍵線路上應(yīng)該給予乙方的工期索賠和費(fèi)用索賠，因設(shè)計方的原因圖紙沒有按時供給，甲方與設(shè)計單位簽訂合同的，甲方可以向設(shè)計方提出費(fèi)用索賠，新增的工程項目帶來的費(fèi)用和工期都應(yīng)該給予施工單位。（3）、施工方原因?qū)е鹿て谕涎?，不能進(jìn)行工期索賠，由工期帶來的總合同的違約責(zé)任由乙方承擔(dān)。（4）、

10、因為天氣原因?qū)е掠秒娋o張，停電超過8個小時，施工方可以向甲方提出工期索賠，出現(xiàn)不可預(yù)見的自然因素工期應(yīng)該給予賠償，承包方可以提出工期索賠。（5）、甲方工程師的錯誤指令，導(dǎo)致工程的費(fèi)用增加，拆除產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)該計入增加的費(fèi)用，應(yīng)由甲方承擔(dān)。（6）、由于甲方的工程款沒有按時支付，導(dǎo)致工程停工，工期拖延，由此帶來的經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)。（7）、發(fā)包人帶來的其他的變更，導(dǎo)致工程費(fèi)用的增加，甲方原因?qū)е碌膿p失有甲方承擔(dān)。三、商品住宅小區(qū)成本控制辦法1 注重決策階段財務(wù)成本控制開發(fā)項目成本的控制貫穿于項目建設(shè)全過程，決策階段的決策是否正確尤為重要。因此，要達(dá)到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提

11、。2 加強(qiáng)以設(shè)計階段為重點的財務(wù)成本控制（1）商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項目的規(guī)模及服務(wù)半徑。（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數(shù)。（3）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價，因為層高增加，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本加大。3 強(qiáng)化施工階段財務(wù)成本

12、控制商品房開發(fā)管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復(fù)雜，而且戰(zhàn)線長，管理優(yōu)劣直接影響開發(fā)成本。（1）建設(shè)工程要嚴(yán)格實行招標(biāo)投標(biāo)制度。所有商品房住宅施工項目都要大力推行招標(biāo)投標(biāo)制度，這是施工階段降低開發(fā)成本的一種有效的手段。（2）要科學(xué)進(jìn)行施工管理。在施工過程中，影響工程造價的因素很多，如設(shè)計變更、材料代換、生產(chǎn)要素價格波動、政策性價格調(diào)整及其他不可預(yù)見因素等都可能引起工程造價提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。例如，要利用網(wǎng)絡(luò)計劃組織施工，要認(rèn)真編制資金使用計劃，要實行工程監(jiān)理等。4 認(rèn)真把好竣工決算工程竣工決算時控制工程造價的最后一關(guān)，一定要嚴(yán)格管理，按決算程序?qū)訉影殃P(guān)。首先整理審

13、查基礎(chǔ)資料，包括竣工圖、設(shè)計變更、施工簽證、施工合同、驗收記錄、施工紀(jì)錄等。凡設(shè)計工程造價變化的材料分門別類逐一審查，對不符合要求的予以剔除。其次檢查工程量計算是否準(zhǔn)確，是否遵守計算規(guī)則，嚴(yán)防高估冒算。三是審查定額套用是否合理，有無高套或錯套現(xiàn)象。四是建立工程決算編制責(zé)任制度，編制員對科室領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，科室領(lǐng)導(dǎo)對技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題就追究哪個人的責(zé)任，使工程決算真正做到全面、準(zhǔn)確、公正、合理。綜上，商品住宅開發(fā)是一項特殊的產(chǎn)品生產(chǎn)過程，具有投資大、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險高的特點，也正是商品住宅開發(fā)的特殊性，決定了其生產(chǎn)成果的重要性。因此，在完善項目開發(fā)的基礎(chǔ)上如何控制財務(wù)成本，對實現(xiàn)商品住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益最大化尤為重要。參考文獻(xiàn)1吳琪琦. 基于清單計價模式下商品住宅開發(fā)全過程造價控制d.長江大學(xué),2012.2李穎. 住宅開發(fā)工程的成本控制研究d.沈陽建筑大學(xué),2012. 3趙偉卓. 基于lcc理論的商品住宅開發(fā)項目成本控制研究d.江西理工大學(xué),2012.4蕭禮標(biāo). 普通商品住宅開發(fā)項