房地產計劃運營管理實踐精編版

1、知名房地產企業(yè)的計劃運營管理模式萬科：戰(zhàn)略管控型以滿足公司戰(zhàn)略和經營目標為前提，以關鍵線路為基礎， 貫穿整個項目的生命周期的分級管理模式龍湖：完善的多項目計劃運營管控模式金地集團：運營管控型模式碧桂園：通過將工程開發(fā)過程及與其相關的投資拓展、設計管理、開發(fā)報建、 招標采購、工程建設、營銷管理、物業(yè)管理和客戶關系等七個板塊實現 系統(tǒng)化管控為基礎，對整個項目的開發(fā)過程實現統(tǒng)一的運營監(jiān)控和管理， 實現開發(fā)過程在進度、成本和效益上的最優(yōu)化房地產計劃運營管理概述1、什么是房地產計劃運營管理？房地產運營是把項目開發(fā)作為創(chuàng)造、提供產品和服務的過程。房地產計劃運營管理是對項目開發(fā)各系統(tǒng)進行設計、運營、評價和改

2、進，對項目開發(fā)過程進行計劃、組織、實施和監(jiān)控等一系列管理工作的總稱。從本質上來講，是為了達到房地產項目目標而采取的各種管理手段。房地產計劃運營管理概述2、房地產計劃運營管理的主要內容計劃體系運營體系計劃運營管理體系計劃管理體系成果管理體系會議決策體系流程管理體系計劃體系詳述計劃管理體系成果管理體系計劃體系計劃體系詳述n 管理構架n 計劃體系設計n 計劃編制n 計劃的監(jiān)控預警n 計劃執(zhí)行的評估考核一、計劃管理體系一、計劃管理體系管理構架1、單項目管理階段項目制模式：在合適的管理部門設置專門的計劃運營崗，賦予合適的職級。2、同城市多項目管理階段操作管控型模式：設置專門的運營管理部門，根據部門職責設

3、置崗位。3、多城市多項目管理階段操作管控型模式：集團設置運營管理部門，根據部門職責設置崗位，城市設置計劃運營崗。4、多城市多項目區(qū)域化管理階段運營管控型模式：集團設置運營管理部門，城市公司設置運營管理部門。計劃體系設計目 標層次性可控性匹配性完整性1、與企業(yè)的管理思想、戰(zhàn)略導向相匹配2、與管控模式相匹配3、與企業(yè)管理水平、人員素質相匹配1、覆蓋各預定的管理階段2、覆蓋項目開發(fā)過程的全部業(yè)務活動3、全員參與1、自上而下層級2、逐級細分1、計劃的模板及工具2、可參考的工作周期3、適用性計劃體系設計方法舉例：舉例：計劃體系設計方法舉例：舉例：計劃體系設計方法2個維度多個層次項目計劃體系一級管理計劃體

4、系二級三級計劃編制一、從項目計劃維度：1、項目計劃編制幾點要求：使用專業(yè)的計劃管理軟件由有決策權、有實施計劃、有經驗者參與編制靈活可控，對各種可能出現的變動制定預防方案計劃編制一、從項目計劃維度：2、項目具體節(jié)點計劃編制：根據項目開發(fā)流程和企業(yè)對項目的管理需求分級設置節(jié)點計劃編制一、從項目計劃維度：2、項目具體節(jié)點計劃編制：根據項目開發(fā)流程和企業(yè)對項目的管理需求分級設置節(jié)點一級節(jié)點：又稱為里程碑節(jié)點，是對整體項目進度影響最為明顯的節(jié)點。一般用于項目運營策劃和項目年度開發(fā)計劃。一般經驗2040個計劃編制一、從項目計劃維度：2、項目具體節(jié)點計劃編制：根據項目開發(fā)流程和企業(yè)對項目的管理需求分級設置節(jié)

5、點二級節(jié)點：是對一級節(jié)點的細化，主用于指導部門級的年度和季度開發(fā)工作。一般經驗80200個計劃編制一、從項目計劃維度：2、項目具體節(jié)點計劃編制：根據項目開發(fā)流程和企業(yè)對項目的管理需求分級設置節(jié)點三級節(jié)點：往往又被稱為專項計劃節(jié)點，是對二級節(jié)點的細化，主用于指具體崗位級別的季度和月度開發(fā)工作。一般經驗300600個1、要滿足項目總體和各關鍵節(jié)點的要求2、任務分解要落實，能指導具體的工作3、不可漏項4、盡量落實到具體的人5、充分考慮項目的實際情況計劃編制二、從管理計劃維度：1、年度計劃編制：關注點：少而精；指標選擇以目標為導向；指標應具備可衡量性。2、月度計劃編制：關注點：關注經營管理的重點及項目

6、計劃的關鍵節(jié)點；關注上下游部門及橫向部門間的協調；層次分明；目標明確，標準清晰，及時有效，具有實際的指導意義；靈活可控，對異常變化制定對策。計劃的監(jiān)控預警及時跟蹤和預警常見的跟蹤方式：1、采用計劃/運營月報方式進行跟蹤2、采用項目月報進行跟蹤3、采用考核評估的方式進行跟蹤常見預警方式：1、重要關鍵節(jié)點：開工、開盤、竣工備案、入住滯后時間達到30天（15天）的提前3個月（1.5個月）向總經理預警，并提出糾偏措施2、其他關鍵節(jié)點：一般滯后時間達到15天時，分情況分別預警計劃執(zhí)行的評估考核常見的考核方式：1、根據關鍵節(jié)點計劃的延誤時間進行考核（季度）2、根據關鍵節(jié)點的計劃完成率進行考核（季度）3、將

7、關鍵節(jié)點納入月度計劃進行考核（季度）計劃體系詳述成果標準：指對開發(fā)各個環(huán)節(jié)產生的成果，在結構的完善與合理、內容的全面深入與有效、形勢的規(guī)范與同一方面作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導性綱領。二、成果管理體系二、成果管理體系成果管理體系階段性成果舉例：運營體系詳述運營體系流程管理體系會議決策體系形成專業(yè)的流程總圖 包含各關鍵節(jié)點活動及其關聯任務2. 流程文件的制定及落實 包含各階段流程及各類工作指引的制定、 實施及流程完成節(jié)點質量控制根據需求對流程進行改造 關鍵路線、階段周期、決策節(jié)點的調整一、流程管理體系目標通過會議決策體系的管理提升項目關鍵活動的決策效率二、會議決策體系常見的運營類會議分類：項目啟動會、成果評審會、關鍵會議決策會、集團運營例會、半年/年度總結會、專題會、項目周例會如何開好會：1、會議前的準備，如謹慎確