房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸前調(diào)查規(guī)范與審查要點(diǎn)1731531265

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸前調(diào)查規(guī)范與審查要點(diǎn)第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)概述改革開(kāi)放特別是1998年以來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化，我國(guó)城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)觀念明顯轉(zhuǎn)變，住房消費(fèi)能力明顯增強(qiáng)，住房消費(fèi)市場(chǎng)得以有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展勢(shì)頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善居民住房條件等，都發(fā)揮了積極作用，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)新的發(fā)展階段的重要支柱產(chǎn)業(yè)。（一）2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況2006年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出諸多特征：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在高位，漲幅高于去年同期漲幅2.5個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速進(jìn)一步提高，國(guó)內(nèi)貸款高速增長(zhǎng)；地根緊縮顯現(xiàn)，購(gòu)置土地面積同比增長(zhǎng)率

2、連續(xù)11個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。在市場(chǎng)供求方面，商品房銷(xiāo)售額繼續(xù)增加，但同比增長(zhǎng)率明顯低于2004年和2005年同期水平；商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比漲幅也有所回升；商品房竣工面積同比增長(zhǎng)率回落11.1個(gè)百分點(diǎn)。2006年1-11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資16416億元，同比增長(zhǎng)24.0%。完成商品住宅投資11550億元，同比增長(zhǎng)28.4%。從2003-2006年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及其同比增長(zhǎng)對(duì)比來(lái)看，雖然2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額有緩慢下降的趨勢(shì)，但是與去年相比，仍維持在較高的水平。同期商品房竣工面積達(dá)到30471.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%；其中商品住宅竣工面積為25116.28萬(wàn)平方米，同比

3、增長(zhǎng)8.9%從東部、中部、西部三大區(qū)域房地產(chǎn)投資對(duì)比情況來(lái)看，2006年1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資完成額為10502.37億元，同比增長(zhǎng)19.5%，增幅高于去年同期水平2.3個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)投資完成額為2919.85億元，同比增幅33.1%，為三個(gè)區(qū)域中同比增長(zhǎng)率最高的；2006年1-11月西部地區(qū)房地產(chǎn)投資完成額達(dá)到2280.5億元，高于去年同期713億元；同比增幅高于去年同期0.9個(gè)百分點(diǎn)。2006年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資自年初累計(jì)資金為28344.20億元，比去年同期增長(zhǎng)31.1%。上年末結(jié)余資金5579.93億元，比去年同期增長(zhǎng)36.7%。1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、企業(yè)到位資金22764.27億元，同比增長(zhǎng)29.8%。2006年1-11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額達(dá)到16141.36億元，同比增長(zhǎng)17.9%；商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到46113.93億元，同比增長(zhǎng)12%；其中住宅銷(xiāo)售面積為41560.49億元，同比增長(zhǎng)12.6%。（二）近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況由于事關(guān)國(guó)計(jì)民生，黨中央和國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，針對(duì)發(fā)展中出現(xiàn)的突出矛盾和問(wèn)題，不斷采取調(diào)控措施。繼2004年和2005年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控外，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題及其成因，2006年以來(lái)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)進(jìn)一步細(xì)化措施，加大了經(jīng)濟(jì)、法律手段等綜合調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列政策。近年來(lái)的主

5、要政策及調(diào)控要求、措施等包括：商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知國(guó)辦發(fā)明電20058號(hào)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知銀監(jiān)發(fā)200654號(hào)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的六條措施國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200637號(hào)）關(guān)于開(kāi)展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)場(chǎng)檢查的緊急通知 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)建住房2006171號(hào)關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知建住房2006196號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)目前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的核

6、心內(nèi)容歸納起來(lái)主要是：一，加大綜合調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理消費(fèi)；二，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房；三，加大整治查處力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；四，有步驟解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難；五，繼續(xù)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模，控制被動(dòng)性住房需求?？v觀近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，以及國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，可以看出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)是改善房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品供應(yīng)，引導(dǎo)合理消費(fèi)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資直接或間接帶動(dòng)的行業(yè)有幾十個(gè)，對(duì)gdp增長(zhǎng)和解決就業(yè)具有重要作用，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控是在保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)

7、展的前提下的多方位、持續(xù)、穩(wěn)健的調(diào)控過(guò)程。另外，城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城鎮(zhèn)居民生活水平和對(duì)居住條件要求的不斷提高，決定了未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)商品房存在大量有效需求。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)是良好的。第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析目前部分城市和局部地區(qū)存在房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大的問(wèn)題。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的調(diào)控可能會(huì)對(duì)部分高房?jī)r(jià)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)和部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響，引發(fā)局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和部分開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。我行應(yīng)高度重視房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)存在的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家調(diào)控政策逐步實(shí)施后，銀行面臨的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)有所加大，具體表現(xiàn)在：

8、（一）政策風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的逐漸加強(qiáng)，國(guó)家有關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施和要求。繼國(guó)務(wù)院及部分部委的調(diào)控意見(jiàn)和要求逐步實(shí)施后，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知和關(guān)于開(kāi)展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款現(xiàn)場(chǎng)檢查的緊急通知，要求不得對(duì)資本金比例達(dá)不到35、四證不齊的企業(yè)發(fā)放貸款。對(duì)于囤積土地和房源，擾亂市場(chǎng)秩序的開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。上述文件督促商業(yè)銀行適度控制房地產(chǎn)信貸投放，規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為；商務(wù)部 、建設(shè)部等6部委下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)，對(duì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出嚴(yán)格規(guī)定，提高了外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的成本。我行各機(jī)構(gòu)應(yīng)密切關(guān)注國(guó)家和各地政府的房地

9、產(chǎn)政策動(dòng)向，在國(guó)家、地方和總行的政策框架內(nèi)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。（二）開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)1、由于國(guó)家對(duì)戶(hù)型面積進(jìn)行了限制，可能會(huì)導(dǎo)致同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量加大，開(kāi)發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。2、由于稅收、利率提高預(yù)期等因素的影響，一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)觀望局面，成交量下降，價(jià)格回落，大量依靠銷(xiāo)售回款進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)資金鏈會(huì)趨緊。3、部分原手中擁有大量土地的開(kāi)發(fā)商，為防止土地被收回或延期開(kāi)發(fā)被罰款，可能會(huì)出讓土地或集中進(jìn)行開(kāi)發(fā)。如果集中開(kāi)發(fā)，會(huì)引發(fā)開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)大量資金需求，也會(huì)導(dǎo)致資金鏈緊張。另外，前期高價(jià)獲得的土地由于規(guī)劃可能變更，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，影響產(chǎn)品銷(xiāo)售，進(jìn)而對(duì)該項(xiàng)目運(yùn)作、甚至開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)作產(chǎn)生較大影響

10、，甚至導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。4、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，過(guò)度依賴(lài)銀行貸款，將銀行貸款以資本形式進(jìn)行新項(xiàng)目公司注冊(cè)，形成低資本或無(wú)資本擴(kuò)張，超過(guò)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模圈地和項(xiàng)目建設(shè)，大量占用施工單位墊資和期房按揭預(yù)售款，資金鏈脆弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差。5、土地增值稅清算管理后，直接引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)下降、現(xiàn)金支出增加，導(dǎo)致可用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金相應(yīng)減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商特別是中小開(kāi)發(fā)商的資金壓力增加，項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增加。部分毛利率高、低價(jià)囤積土地的實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商生存空間將受到較大打壓，有可能部分退出市場(chǎng)。對(duì)于以往未充分預(yù)提的開(kāi)發(fā)商，如被迫進(jìn)行土地增值稅的集中清算，很可能導(dǎo)致其資金緊張，甚至可能導(dǎo)

11、致其資金鏈發(fā)生斷裂。隨著房地產(chǎn)新政的實(shí)施，部分規(guī)模較小和資金鏈較緊的開(kāi)發(fā)商將面臨較大經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而影響銀行信貸資金的安全。（三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)1、資金風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源一般包括自有資金、銀行貸款、銷(xiāo)售回款三部分（部分銷(xiāo)售回款銜接較好的項(xiàng)目不需要銀行貸款），另有部分施工單位墊款。對(duì)貸款銀行而言，資金風(fēng)險(xiǎn)主要是自有資金到位的真實(shí)性、可靠性風(fēng)險(xiǎn)和銷(xiāo)售回款的穩(wěn)定性、可控性風(fēng)險(xiǎn)。貸款銀行應(yīng)核實(shí)項(xiàng)目自有資金已全部到位并投入項(xiàng)目建設(shè)后，方可允許按照項(xiàng)目進(jìn)度逐步提用銀行貸款。對(duì)于股東投入的非注冊(cè)資金作為自有資金的，須由股東出具在貸款本息結(jié)清前不抽回資金的承諾函，同時(shí)銀行須嚴(yán)密監(jiān)控項(xiàng)目銷(xiāo)售回款，以避免股

12、東違約抽資造成項(xiàng)目建設(shè)資金不足。銷(xiāo)售回款資金占項(xiàng)目總投資的比例應(yīng)控制在合理水平，并根據(jù)合理的銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)測(cè)安排項(xiàng)目資金投入計(jì)劃，避免項(xiàng)目出現(xiàn)階段性資金缺口，影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度和購(gòu)房人信心。部分開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，融資成本上升，存在挪用銷(xiāo)售款導(dǎo)致工程爛尾和還貸資金不足的可能，銀行應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施封閉運(yùn)作，嚴(yán)密控制銷(xiāo)售回款，以規(guī)避項(xiàng)目資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。2、施工風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工單位和監(jiān)理單位的技術(shù)、管理能力對(duì)于項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度等至關(guān)重要。如開(kāi)發(fā)商選擇的施工單位和監(jiān)理單位資質(zhì)不高、經(jīng)驗(yàn)不足，則項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，或出現(xiàn)建設(shè)拖期、返工等情況，影響項(xiàng)目整體運(yùn)作的同時(shí)，也會(huì)影響市場(chǎng)形象，進(jìn)而造成銷(xiāo)售不暢，

13、嚴(yán)重時(shí)可能危及整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。3、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)如銷(xiāo)售策劃不符合市場(chǎng)情況，或當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體出現(xiàn)較大波動(dòng)，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷(xiāo)，使得銷(xiāo)售回款不足，無(wú)法維持項(xiàng)目按原計(jì)劃進(jìn)度建設(shè)，更無(wú)法按期償還銀行貸款本息。房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、策劃、施工等方面的缺陷最終都可能在銷(xiāo)售階段得以體現(xiàn)，以銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的形式暴露出來(lái)。（四）管理風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款還款來(lái)源具有一次性的特征。銀行貸款發(fā)放后，如果貸后管理跟不上，資金挪用，房屋售空，很難找到替代的還款來(lái)源，銀行貸款很可能形成不良。因而，銀行的貸后管理工作至關(guān)重要。貸款銀行應(yīng)在貸前制定合理的封閉管理方案，貸款發(fā)放后按照原定方案嚴(yán)格管理，嚴(yán)密監(jiān)控項(xiàng)目銷(xiāo)售回款，按既定比例提取還款保

14、證金，其余資金須按項(xiàng)目進(jìn)度和有關(guān)合同逐步釋放，確保用于項(xiàng)目建設(shè)。另外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的還款保證金系在貸款發(fā)放后逐步回流、累積，其法律效力存在一定缺陷，很可能無(wú)法對(duì)抗稅務(wù)機(jī)關(guān)的查封。因而，對(duì)于我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的各經(jīng)辦機(jī)構(gòu)而言，一方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)稅費(fèi)預(yù)提資金的監(jiān)管，防止應(yīng)納稅款被挪用，并督促開(kāi)發(fā)商按規(guī)定繳付；另一方面，在制定授信方案時(shí)，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商（尤其是實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商）要求分期還款，在保證金帳戶(hù)內(nèi)資金余額積累到一定程度時(shí)，分批逐步償還我行貸款本金，梯次降低我行開(kāi)發(fā)貸款的本金余額，避免法律風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)度集中。第三部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸前調(diào)查規(guī)范貸前調(diào)查報(bào)告是客戶(hù)經(jīng)理進(jìn)行盡職調(diào)查后形成的報(bào)告

15、。要求提供的內(nèi)容真實(shí)、詳盡，有利于風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、判斷，決定是否同意給予授信。調(diào)查報(bào)告應(yīng)明確揭示授信存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并通過(guò)制定合理的授信方案提出防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。（一）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)情況（1）對(duì)于項(xiàng)目公司，要求調(diào)查：公司成立時(shí)間，主要股東，注冊(cè)資本，開(kāi)發(fā)資質(zhì)，主要管理人員從業(yè)經(jīng)驗(yàn)等情況。由于項(xiàng)目公司沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目公司的股東、主要管理人員開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)是否豐富，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作成敗起到至關(guān)重要的作用，因此在貸前調(diào)查時(shí)要重點(diǎn)了解股東是否進(jìn)行過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司中的排名情況，以往是否有開(kāi)發(fā)失敗的記錄或不良經(jīng)營(yíng)行為（如通過(guò)假按揭銷(xiāo)售樓盤(pán)等）。如果股東從事

16、過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，要求了解累計(jì)開(kāi)發(fā)商品房面積、商品房種類(lèi)分布、如果項(xiàng)目多，應(yīng)了解近兩年單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積、房屋銷(xiāo)售率、銷(xiāo)售收入等情況。如果股東沒(méi)有從事過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，要求了解主要管理人員從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷。對(duì)于進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，應(yīng)了解項(xiàng)目前幾期的銷(xiāo)售情況和銷(xiāo)售回款情況，（2）對(duì)于非項(xiàng)目公司，除按照上述項(xiàng)目公司要求進(jìn)行調(diào)查外，還應(yīng)調(diào)查開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)匦袠I(yè)中的排名，以往開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的情況，包括累計(jì)開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)房屋的種類(lèi)分布。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，則重點(diǎn)了解近兩年單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的面積，資金安排、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，銷(xiāo)售率、銷(xiāo)售收入等情況。如果開(kāi)發(fā)商有較多儲(chǔ)備土地，應(yīng)了解儲(chǔ)備土地的面積、取得時(shí)間及方式等情況。有些大型開(kāi)

17、發(fā)商本部和子公司同時(shí)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于這類(lèi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商本部的經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)子公司的資金管理模式，公司本部與子公司之間是否存在大量?jī)?nèi)部資金往來(lái)。有些房地產(chǎn)公司在全國(guó)擁有大量子公司。對(duì)于這類(lèi)公司要通過(guò)總行信貸管理系統(tǒng)，了解全行對(duì)該客戶(hù)關(guān)聯(lián)公司的授信情況，包括金額及授信條件。對(duì)于公司本部同時(shí)從事其他行業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還應(yīng)了解公司其他業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)狀況，是盈利還是虧損，是否存在資金緊張的狀況。另外，對(duì)于非項(xiàng)目公司還應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商的有效資產(chǎn)抵押的情況。（3）對(duì)于2006年7月11日后批準(zhǔn)成立的外商投資的房地產(chǎn)公司，除按照上述調(diào)查和審查要點(diǎn)進(jìn)行貸前調(diào)查和審查外，還應(yīng)根據(jù)國(guó)家關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管

18、理的意見(jiàn)規(guī)定，了解總投資在1000萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金是否全額到位且達(dá)到總投資的50。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)狀況（1）對(duì)于項(xiàng)目公司，應(yīng)提供開(kāi)發(fā)商最近一期的財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的主要科目（貨幣資金、應(yīng)收帳款、存貨、其他應(yīng)收款、銀行借款、應(yīng)付帳款、預(yù)收帳款、其他應(yīng)付款、資本公積）的內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明，如存貨的具體內(nèi)容，其他應(yīng)收款的應(yīng)收單位、帳齡，資本公積是股東投入的現(xiàn)金還是土地或固定資產(chǎn)評(píng)估增值形成的。如果是評(píng)估增值形成的，要判斷評(píng)估值是否合理并加以說(shuō)明。如果其他科目余額占總資產(chǎn)比例較大（如短期投資、固定資產(chǎn)等科目），應(yīng)進(jìn)行了解并加以說(shuō)明。應(yīng)將財(cái)務(wù)指標(biāo)與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況進(jìn)行對(duì)比，分

19、析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是否合理。對(duì)于開(kāi)發(fā)商已經(jīng)支付的土地款，應(yīng)查驗(yàn)付款憑證。對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)明確前期開(kāi)發(fā)的貸款銀行、金額、還款期限、抵押擔(dān)保方式、貸款銀行對(duì)銷(xiāo)售資金是否實(shí)行監(jiān)管。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的收入有多少用于還款，多少已經(jīng)投入到后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)中。應(yīng)提供開(kāi)發(fā)商貸款卡查詢(xún)信息，包括貸款和對(duì)外擔(dān)保情況。如有不良記錄應(yīng)加以說(shuō)明。（2）對(duì)于非項(xiàng)目公司，要求提供開(kāi)發(fā)商近三年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表和最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表。非項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)應(yīng)了解、分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)與項(xiàng)目公司基本，對(duì)于非項(xiàng)目公司還應(yīng)注意的是分析開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)報(bào)表各科目反映的數(shù)據(jù)與開(kāi)發(fā)商介紹的實(shí)際情況是否相符，如其他在建項(xiàng)目或已經(jīng)銷(xiāo)售項(xiàng)目在存貨、預(yù)售帳款、銷(xiāo)售

20、收入等科目反映的指標(biāo)之間勾際關(guān)系是否合理等。對(duì)于曾開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的非項(xiàng)目公司，須了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于土地增值稅的政策，是否有可能對(duì)以往項(xiàng)目追溯征收，如追溯征收，申請(qǐng)人需補(bǔ)繳多少稅款，是否具備相應(yīng)的支付能力，對(duì)其現(xiàn)有項(xiàng)目資金安排是否構(gòu)成重大影響。對(duì)于從事其他業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商，要認(rèn)真分析財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分是否合理，如存貨是否過(guò)大、應(yīng)收帳款帳齡是否過(guò)長(zhǎng)、銷(xiāo)售收入是否穩(wěn)定增長(zhǎng)、長(zhǎng)期投資收益好壞等情況。房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定了其每年的銷(xiāo)售收入波動(dòng)較大，因此不能僅通過(guò)一兩年的銷(xiāo)售收入及盈利情況判斷一家房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況的好壞。3、其他銀行授信情況其他銀行對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的授信條件如何，是否要求抵押和封閉運(yùn)作

21、。一方面判斷其他銀行的信貸資金是否可能被該企業(yè)挪用，用作我行授信項(xiàng)目的資本金，或者挪用于其他項(xiàng)目導(dǎo)致其資金鏈出現(xiàn)隱患；另一方面判斷我行貸款條件是否公允，是否還有提高的余地。（二）關(guān)于當(dāng)?shù)卣呒笆袌?chǎng)情況須準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)仃P(guān)于預(yù)售的規(guī)定，并及時(shí)跟蹤、反饋當(dāng)?shù)卣咦兓闆r，具體包括：1、了解當(dāng)?shù)匕l(fā)放預(yù)售許可證的規(guī)定。是按照多層封頂，高層三分之二才準(zhǔn)許預(yù)售的制度執(zhí)行，還是在實(shí)際工作中存在變通的情況。2、在領(lǐng)取預(yù)售許可證之前是否需要解除土地及在建工程抵押。獲得預(yù)售許可證之后，在建工程是否還能夠辦理抵押。3、了解當(dāng)?shù)劁N(xiāo)售收入監(jiān)控賬戶(hù)的有關(guān)規(guī)定。項(xiàng)目所有銷(xiāo)售款是否必須進(jìn)入在房管部門(mén)備案的監(jiān)控賬戶(hù)中；在項(xiàng)目未竣工

22、驗(yàn)收前，監(jiān)控賬戶(hù)中的資金是否可以用于償還銀行借款等。4、當(dāng)?shù)馗魃虡I(yè)銀行辦理按揭業(yè)務(wù)的規(guī)定。當(dāng)?shù)馗魃虡I(yè)銀行在辦理住宅、商鋪和寫(xiě)字樓按揭時(shí)，是否對(duì)項(xiàng)目形象進(jìn)度有要求，比如是否要求結(jié)構(gòu)封頂或工程竣工。應(yīng)密切跟蹤本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育、發(fā)展情況，從各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)投資金額、新開(kāi)工面積、竣工面積、在建工程面積、成交價(jià)格、成交量、當(dāng)期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)類(lèi)別構(gòu)成等方面，分析判斷本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的對(duì)比分析，不宜只看均價(jià)變化情況，應(yīng)重點(diǎn)觀察同等地段、同等品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成交價(jià)變化，注重分析同一地區(qū)新房?jī)r(jià)格、二手房?jī)r(jià)格及租金變化情況。（三）關(guān)于項(xiàng)目1、項(xiàng)目地理位置對(duì)于住宅，通過(guò)項(xiàng)目地塊東西

23、南北四至說(shuō)明具體位置，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行描述，如是成熟住宅區(qū)還是新建住宅區(qū)，是工業(yè)區(qū)還是文化教育區(qū)等。項(xiàng)目周邊生活、教育、醫(yī)療、休閑配套設(shè)施情況，交通情況。如果說(shuō)明與當(dāng)?shù)啬持貐^(qū)的距離，應(yīng)使用公里數(shù)作為指標(biāo)。說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)偏好。如購(gòu)房人喜歡環(huán)境好偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的大面積住宅還是城市中心區(qū)域面積稍小一點(diǎn)，小區(qū)環(huán)境稍差的住宅。對(duì)于寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，要說(shuō)明寫(xiě)字樓是否座落在cbd地區(qū)或其他有寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)需求的地區(qū)；對(duì)商場(chǎng)要根據(jù)商場(chǎng)的特點(diǎn)，說(shuō)明是否處于商業(yè)圈，周?chē)煌ㄊ欠癖憷?，覆蓋半徑內(nèi)的人群數(shù)量等與判斷未來(lái)銷(xiāo)售好壞相關(guān)的因素。要求分行提供地圖，并標(biāo)明項(xiàng)目所在位置。2、項(xiàng)目規(guī)劃（1）對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目

24、整體規(guī)劃情況。包括項(xiàng)目分幾期開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目整體占地面積、規(guī)劃建筑面積（地上面積及地下面積）；在總建筑面積中，說(shuō)明各類(lèi)建筑面積，如住宅、配套底商面積、公建配套面積等；（2）對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)說(shuō)明已經(jīng)完成銷(xiāo)售、正在銷(xiāo)售和正在施工的項(xiàng)目的情況。說(shuō)明項(xiàng)目建筑形式，是多層、高層還是小高層；說(shuō)明銷(xiāo)售率、銷(xiāo)售價(jià)格、入住率等情況。要求通過(guò)業(yè)主論壇等渠道了解已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)。（3）我行貸款擬支持的項(xiàng)目情況。項(xiàng)目占地面積、規(guī)劃建筑面積（地上面積及地下面積）；對(duì)于住宅項(xiàng)目，要明確總建筑面積中各類(lèi)建筑面積，如住宅、配套底商面積、公建配套面積等；項(xiàng)目建筑是以高層、小高層還是多層為主，總棟數(shù)、總戶(hù)數(shù)，以多大戶(hù)型

25、面積為主，車(chē)為數(shù)。說(shuō)明建筑容積率、綠化率、建筑密度、是否精裝修等指標(biāo)。項(xiàng)目結(jié)合規(guī)劃指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目規(guī)模大小、設(shè)計(jì)理念、戶(hù)型在蕩滌是否流行，符合消費(fèi)偏好。對(duì)于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等也要說(shuō)明棟數(shù)、建筑層數(shù)、車(chē)位容積率、綠化率等情況。配合建筑規(guī)劃說(shuō)明，要求提供項(xiàng)目規(guī)劃圖、主要戶(hù)型圖、項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖。3、項(xiàng)目取得四證情況土地使用權(quán)證號(hào)，土地使用權(quán)證中標(biāo)明的土地面積，使用年限。如果住宅和商業(yè)用地土地使用權(quán)年限分別低于70年和40年，需說(shuō)明原因。提供土地出讓協(xié)議。根據(jù)土地出讓協(xié)議，說(shuō)明土地獲取方式、獲取時(shí)間、土地款支付進(jìn)度、拆遷情況等。如果土地款沒(méi)有支付完畢，需說(shuō)明剩余款項(xiàng)支付時(shí)間和方式。如果拆遷沒(méi)有全部全成，需調(diào)

26、查后續(xù)拆遷計(jì)劃，分析拆遷難度、拆遷成本和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響。土地規(guī)劃許可證號(hào)，用地單位、說(shuō)明土地規(guī)劃情況與項(xiàng)目擬建設(shè)內(nèi)容是否相符。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)，建設(shè)單位，說(shuō)明建設(shè)規(guī)劃面積與及建設(shè)內(nèi)容與擬建設(shè)內(nèi)容是否相符。施工許可證號(hào)，建設(shè)單位，說(shuō)明施工范圍。通過(guò)四證情況，說(shuō)明項(xiàng)目是否合規(guī)，每期劃分是否合理。如果四證上面任何一證上面有兩家單位，必須說(shuō)明兩家單位在該項(xiàng)目上的合作關(guān)系。要求提供合作協(xié)議。對(duì)合作方式是否會(huì)對(duì)項(xiàng)目正常進(jìn)行，是否可能對(duì)我行授信產(chǎn)生不良影響應(yīng)做具體分析。4、項(xiàng)目預(yù)計(jì)工期項(xiàng)目預(yù)計(jì)工期情況。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，建筑形式，所在地區(qū)年施工時(shí)間判斷項(xiàng)目工期安排是否合理。5、項(xiàng)目相關(guān)運(yùn)作主體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單

27、位、策劃單位、銷(xiāo)售策劃單位、施工單位、監(jiān)理單位等。相關(guān)主體的資質(zhì)及業(yè)務(wù)能力等情況。6、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及資金投入情況項(xiàng)目形象進(jìn)度、已完成工程量、實(shí)際資金投入量、資金來(lái)源構(gòu)成等。了解自有資金實(shí)際投入量、工程墊資金額和其他方式獲得的融資情況，并分析項(xiàng)目實(shí)際投入、資金來(lái)源構(gòu)成與工程形象進(jìn)度是否匹配。7、項(xiàng)目總投資分項(xiàng)列明項(xiàng)目總投資要求，包括土地、前期費(fèi)用、建筑安裝、市政配套、小區(qū)配套成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用?？偼顿Y中不包括銷(xiāo)售稅金。要求根據(jù)建筑面積，列明各項(xiàng)成本的單位面積成本，然后匯總計(jì)算出單位建筑成本。根據(jù)可銷(xiāo)售面積計(jì)算可銷(xiāo)售面積的單位建筑成本。根據(jù)地價(jià)高低、項(xiàng)目不同的建筑形式分析

28、、判斷總投資是否合理，如判斷樓面地價(jià)（土地成本除以總建筑面積）高低、建安成本高低等（不同樓層建安成本不同，轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)和澆筑結(jié)構(gòu)成本不同）。大型項(xiàng)目，尤其是擁有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、住宅等各種商品房在內(nèi)的綜合性項(xiàng)目，總投資超預(yù)算的可能性非常大，需要予以特別關(guān)注。8、項(xiàng)目資金來(lái)源一般情況下，項(xiàng)目資金來(lái)源包括項(xiàng)目股東的自有資金投入，銀行貸款、預(yù)售款滾動(dòng)投入和施工單位墊款（施工單位會(huì)有質(zhì)保金）。要求項(xiàng)目自有資金比例必須達(dá)到項(xiàng)目總投資的35，剩余資金使用銀行貸款和項(xiàng)目預(yù)售款。如果國(guó)家出臺(tái)更多的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如提高交易稅率、增加稅種、提高按揭貸款利率、嚴(yán)格規(guī)定發(fā)放預(yù)售證的時(shí)間、限制發(fā)放按揭貸款的時(shí)間等，項(xiàng)目的銷(xiāo)售

29、進(jìn)度和現(xiàn)金流有可能受到影響。如果項(xiàng)目安排的自有資金和銀行貸款過(guò)少，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金缺口過(guò)大，有可能出現(xiàn)由于銷(xiāo)售款回籠較慢，建設(shè)資金緊張，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在設(shè)計(jì)授信方案時(shí)，應(yīng)合理確定自有資金投入量和銀行貸款金額，防止因資金問(wèn)題導(dǎo)致的爛尾風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)人民銀行121號(hào)文的規(guī)定，自有資金為開(kāi)發(fā)商的所有者權(quán)益。對(duì)于項(xiàng)目公司，所有者權(quán)益只對(duì)應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目，比較容易確定項(xiàng)目自有資金。對(duì)于同時(shí)開(kāi)工幾個(gè)項(xiàng)目的非項(xiàng)目公司，所有者權(quán)益就要對(duì)應(yīng)開(kāi)發(fā)商正在開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目的總投資。對(duì)所有者權(quán)益的構(gòu)成應(yīng)予以調(diào)查核實(shí)，比如資本公積較大的，應(yīng)說(shuō)明資本公積的構(gòu)成，對(duì)于股東超額注資形成的，須要求股東出具在償還我行貸款前不收回相應(yīng)

30、資金的書(shū)面承諾。9、項(xiàng)目市場(chǎng)定位了解開(kāi)發(fā)商確定的銷(xiāo)售群體。通過(guò)項(xiàng)目的區(qū)域位置、價(jià)位，分析開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是否準(zhǔn)確。了解周邊樓盤(pán)的定價(jià)及銷(xiāo)售速度、銷(xiāo)售價(jià)格情況。將項(xiàng)目?jī)r(jià)格與周邊同檔次樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格和租金水平進(jìn)行比較，分析、判斷項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的定位是否合理、價(jià)格是否適中。10、項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，并根據(jù)住宅、底商等不同產(chǎn)品的可銷(xiāo)售面積，分別計(jì)算預(yù)期的銷(xiāo)售收入。保守估計(jì)，住宅部分銷(xiāo)售收入達(dá)到多少時(shí)可以?xún)斶€銀行借款和滿足滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的資金需求。11、項(xiàng)目還款安排項(xiàng)目銷(xiāo)售回款控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉運(yùn)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我行一般要求銷(xiāo)售回款全部通過(guò)我行流轉(zhuǎn)，其中的一定比例進(jìn)入保證金賬戶(hù)，以備還

31、本付息。目前，總行掌握的一般原則是項(xiàng)目的住宅銷(xiāo)售率達(dá)到70%時(shí)，保證金帳戶(hù)內(nèi)的資金可以覆蓋貸款本息。分行應(yīng)按此原則制定從項(xiàng)目銷(xiāo)售回款中提取還款保證金的最低比例要求。如果預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)有較大幅度波動(dòng)，也可按銷(xiāo)售面積提取還款保證金，即項(xiàng)目每銷(xiāo)售一平方米，需要提取的最低還款保證金數(shù)額。對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納稅款，比如國(guó)家稅務(wù)總局新發(fā)布的土地增值稅清算管理，造成開(kāi)發(fā)商稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加，為了減小清算支付時(shí)的資金壓力，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商定期（每月或每筆銷(xiāo)售回款）從銷(xiāo)售回款中預(yù)提應(yīng)納稅款，并對(duì)預(yù)提的應(yīng)納稅款進(jìn)行看管，防止應(yīng)納稅款資金被挪用，確保項(xiàng)目按時(shí)足額納稅。對(duì)于未按規(guī)定納稅的開(kāi)發(fā)商，保證金賬戶(hù)有被稅務(wù)機(jī)關(guān)查封的可能，為

32、防范由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于金額較大、且期限超過(guò)1年的貸款，要求設(shè)計(jì)分期還款方案。12、項(xiàng)目抵押擔(dān)保我行原則上要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程抵押。開(kāi)發(fā)商按約定比例存入銷(xiāo)售款，我行釋放對(duì)應(yīng)的抵押物，即逐套釋放抵押，以實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)作。各地區(qū)對(duì)房屋、土地抵押及抵押登記的管理方式有較大差別，房屋和土地的管理部門(mén)亦有分有合，我行在辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程抵押時(shí)，須徹底了解當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定和相關(guān)管理辦法，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)抵押及釋放過(guò)程的操作方案，要求同時(shí)兼顧風(fēng)險(xiǎn)控制和可操作性。在某些地區(qū)辦理在建工程抵押時(shí)需要釋放土地抵押，有些地區(qū)辦理預(yù)售證時(shí)需解除在建工程抵押等現(xiàn)象，存在貸款階段

33、性懸空問(wèn)題，需要設(shè)計(jì)有效的控制措施，防范抵押物懸空帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。第四部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審查要點(diǎn)信審報(bào)告的核心內(nèi)容是要對(duì)調(diào)查報(bào)告提供的信息是否完善、是否合理進(jìn)行分析和判斷，對(duì)授信風(fēng)險(xiǎn)加以揭示和分析，提出是否同意授信的建議。要求信審人員在審查過(guò)程中，與業(yè)務(wù)部門(mén)充分溝通，對(duì)調(diào)查報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性和完整性做出基本的判斷。對(duì)于調(diào)查報(bào)告中存有疑點(diǎn)或不夠詳盡的部分，須要求客戶(hù)經(jīng)理進(jìn)行補(bǔ)充，保證最終提交的基礎(chǔ)信息內(nèi)容完整、符合邏輯、足以作為授信決策的基礎(chǔ)和依據(jù)。信審報(bào)告應(yīng)在調(diào)查報(bào)告的基礎(chǔ)上，對(duì)可能形成授信風(fēng)險(xiǎn)的重要因素進(jìn)行分析、判斷，對(duì)授信方案設(shè)計(jì)是否合理、防范風(fēng)險(xiǎn)的措施是否有效進(jìn)行評(píng)價(jià)。（一）關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公

34、司1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)情況對(duì)于項(xiàng)目公司，重點(diǎn)審查注冊(cè)資本是否全部到位（要求提供驗(yàn)資證明），股東以往開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況是否良好，是否有延遲交樓、爛尾樓、已建成房屋是否存在工程質(zhì)量問(wèn)題、已建成房屋是否拖欠工程款等問(wèn)題。對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況好壞，資金實(shí)力是否雄厚，是否有能力完成項(xiàng)目做出明確判斷。根據(jù)總行房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)于自身和其股東都不具有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商，原則上不給予授信。對(duì)于非項(xiàng)目公司，除審查注冊(cè)資本是否足額到位外，應(yīng)重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商以往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，審查財(cái)務(wù)管理模式，內(nèi)部資金往來(lái)情況，其他在建項(xiàng)目是否存在資金缺口，資金鏈?zhǔn)欠窬o張，其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)狀況的影響程度，是否有延遲交樓、爛尾樓、已

35、建成房屋是否存在工程質(zhì)量問(wèn)題、已建成房屋是否拖欠工程款等問(wèn)題。對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況好壞、是否有能力完成我行擬授信項(xiàng)目做出明確判斷。對(duì)于2006年7月11日后批準(zhǔn)成立的外商投資的房地產(chǎn)公司，應(yīng)重點(diǎn)審查是否符合關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)的規(guī)定。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的財(cái)務(wù)狀況對(duì)于項(xiàng)目公司主要審查財(cái)務(wù)指標(biāo)與工程實(shí)際進(jìn)度應(yīng)該支付的資金是否基本匹配，土地款是否已經(jīng)繳足，是否存在股東占款情況、股東占款是否會(huì)對(duì)借款人的經(jīng)營(yíng)構(gòu)成不良影響，對(duì)異常財(cái)務(wù)指標(biāo)的解釋是否合理。對(duì)于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)分析、判斷前期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入是否被用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，其它銀行的貸款是否存在充足的還款來(lái)源。正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否存在建設(shè)資金缺口，是否有因資金不足導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾的可能。對(duì)非項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的審查以上內(nèi)容外，重點(diǎn)是通過(guò)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)之間的勾際關(guān)系是否合理，財(cái)務(wù)指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)狀況是否相符，判斷財(cái)務(wù)指標(biāo)的可信度，判斷開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)狀況好壞，銀行貸款的還款來(lái)源及是否具有充足的還款能力。調(diào)查報(bào)告關(guān)于土地增值稅是否追溯征收的描述是否與當(dāng)?shù)匾?guī)定一致，如可能追溯征收，調(diào)查報(bào)告測(cè)算的征收金額是否合理