吉安市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1、吉安市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告按李總指示,對吉安市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研,現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果綜述如下:2006年6月12日目錄一、 吉安市城市背景介紹二、 吉安經(jīng)濟(jì)概況三、 吉安房地產(chǎn)分析四、 吉安商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研情況分析l 基本情況l 吉安商業(yè)租金水平分析l 經(jīng)營狀況分析l 商業(yè)配套分析l 商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群分析一、 目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)、特征分析二、 投資客戶群分析三、 自購經(jīng)營客戶群五、 項(xiàng)目swot分析l 優(yōu)勢l 劣勢l 機(jī)遇l 挑戰(zhàn)六、吉安建材市場分析一、吉安市城市背景介紹吉安位處江西中部、贛江中游、是一座崛起中的青山綠水相輝映的濱江城市。全市現(xiàn)轄2區(qū)10縣和1縣級市，總?cè)丝?66.46萬，面積2.5萬平方公

2、里，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，年均氣溫18.3度、年均日照1762.3小時(shí)、年均降水量162703mm，79月局部地方性雷陣雨，偶有臺風(fēng)降雨。地質(zhì)為紅壤，水源充足，未受污染。從交通地勢上看，吉安屬羅霄山脈中段。境內(nèi)有南北向的京九鐵路、贛粵高速公路、105國道和東西向的319國道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)，在江西省地理上占有特殊位置。 地理上，全市長約218公里，東西寬約208公里，總面積為25271平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的51%，平原與崗地約占23%，丘陵約占22%，水面約占4%。市政府駐地吉州距省會南昌里程為219公里。 2000年5月11日，經(jīng)國

3、務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷吉安地區(qū)設(shè)立地級吉安市，轄吉州區(qū)、青原區(qū)、井岡山市、吉安縣、吉水、安福、峽江、新干、永豐、泰和、萬安、遂川、永新共一市二區(qū)十縣。二、吉安經(jīng)濟(jì)概況 初步核算，2006年全市生產(chǎn)總值303.14億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長15.0%。按抽樣調(diào)查人口計(jì)算，當(dāng)年人均gdp達(dá)到6455元，比上年增長15.5%，是2000年的1.79倍。全年財(cái)政總收入27.54億元，比上年增長21.4%。其中，地方財(cái)政收入17.84億元，增長20.6%。全年完成地方財(cái)政支出48.16億元，比上年增長29.5%。 全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為101.5%，比同期回落2個(gè)百分點(diǎn)。全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為103.5

4、,比上年上漲3.5%，增幅同比提高4.5個(gè)百分點(diǎn)；商品零售價(jià)格上漲1.6%。八大類商品及服務(wù)中，食品類、煙酒及用品類、娛樂教育文化用品服務(wù)類以及居住類價(jià)格分別比上年同期上漲10.8%、2.1%、6.2%、3.9%，食品類中糧食增幅最高，達(dá)33.4%。價(jià)格總水平漲幅增高。吉安作為江西省一個(gè)直轄市，吉安經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)事業(yè)得到了長足的發(fā)展。全市現(xiàn)已培植起優(yōu)質(zhì)糧油、名特果茶、蠶桑、煙葉、藥材、筍竹兩用林、特種養(yǎng)殖、反季節(jié)及高山蔬菜8大特色農(nóng)業(yè)基地，形成了食品、藥品、化工、電子、紡織、建材、冶金、煤炭、電力、機(jī)械、造紙等14個(gè)工業(yè)門類。全市生產(chǎn)總值在2003年躍上200億元臺階后，2004年繼續(xù)攀升，完成

5、242.86億元，可以增長14.5%，增速比上年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值5225元，比上年增加745元，同比增長13.8%。三、吉安房地產(chǎn)分析 吉安作為江西省一個(gè)地級市，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮剛剛掀起，處于開發(fā)的初級階段，這意味著吉安房地產(chǎn)市場的不成熟，更意味著吉安房地產(chǎn)市場有很大的潛力可以挖掘，市場空間廣闊。隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落。吉安房地產(chǎn)進(jìn)入相對低迷。2006年商品房均價(jià)為1450元/，商鋪的均價(jià)為6500元/ ，同期開發(fā)項(xiàng)目較多，市場競爭較大，近兩年吉安經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均收入有所提高，購房的積極性也隨之高漲。政府有效的城市規(guī)劃與城市建設(shè)政策，以及投

6、資環(huán)境的改善，境內(nèi)外一些地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)登陸，這些公司憑其良好的資金優(yōu)勢和豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，必將給吉安房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)大的沖擊，市場格局將會出現(xiàn)較大的演變，開發(fā)企業(yè)將重新洗牌，市場的蛋糕將重新分配，未來吉安的房地產(chǎn)市場的競爭也必將日益激烈。價(jià)格是消費(fèi)者購房時(shí)考慮的首要因數(shù)，吉安屬于地級市，雖然近兩年經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人均收入有所提高，購房積極性也隨之高漲，但受經(jīng)濟(jì)規(guī)模的限制，外來流動人口較少，商業(yè)仍不繁榮，人們的生活水平仍不是很高。因此消費(fèi)者購買物業(yè)時(shí)考慮的首要因數(shù)就是價(jià)格。吉洲大道是吉安現(xiàn)在投資和未來發(fā)展的熱點(diǎn)，現(xiàn)已有在建和在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目10余個(gè)，該區(qū)域生態(tài)環(huán)境較好，交通便利，離城區(qū)相對較近。隨著

7、政府的極力打造，大量人流將會匯集在該區(qū)域，形成以吉洲大道為中心的吉安新城。四、吉安商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研情況分析1、基本情況 吉安目前現(xiàn)有的專業(yè)市場及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有：陽明商城、河?xùn)|貿(mào)易市場，香江國際裝飾家私城、天一圓家居廣場、文山路步行街、金羅灣女人世界、鼎泰商城等?，F(xiàn)將這些主要的專業(yè)市場及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)簡單的介紹如下：名稱占地面積建筑面積商鋪數(shù)量地理位置經(jīng)營業(yè)態(tài)開業(yè)時(shí)間陽明商城一樓350間、二樓陽明東路服裝、家電、超市河?xùn)|貿(mào)易市場140畝500間青原大道副食、建材、百貨香江裝飾家私城30畝26000一樓200間、二樓家私吉贛公路與后河交匯處建材、家私天一園家居廣場韶山東路家具文山路步行街文山路服裝金鑼灣

8、女人世界文山路服裝鼎泰商城文山路服裝2、吉安商業(yè)租金水平分析：名稱最高租金位置最低租金位置銷售價(jià)格主力面積平均租金優(yōu)惠政策陽明商城130元/臨街面及市場主入口30元/二樓柜臺13000元/30一樓100元/、二樓50元/半年免租、免一年稅務(wù)及物業(yè)河?xùn)|貿(mào)易市場23元/主入口12元/市場內(nèi)街3000元/3017.5元/二、三樓免費(fèi)使用香江裝飾家私城26元/臨街面22元/市場內(nèi)街3000元/3016元/二、三樓免費(fèi)使用，租金一年按8個(gè)月收取天一園家居廣場16元/臨街面及主入口12元/市場內(nèi)街未銷售未分割14元/免半年文山路步行街120元/主街60元/支路40100元/沒有優(yōu)惠金鑼灣女人世界60元/主

9、入口40元/市場內(nèi)鋪3050元/暫時(shí)全免租金鼎泰商城100元/主入口60元/市場內(nèi)鋪13000元/4080元/人民路60元/-30元/-7000元/6045元/中山路80元/-40元/-8000元/6060元/井崗山大道從上表可以看出，吉安市專業(yè)市場及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局相對集中，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)橫向發(fā)展，導(dǎo)致商業(yè)集中點(diǎn)整體租金價(jià)位偏高，且租金價(jià)格差異較大，透析其根本原因：一、是地理位置的影響過大，導(dǎo)致各專業(yè)市場及大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格分布不均勻。二、是政府部門的政策傾向所至，致使部分的專業(yè)市場現(xiàn)有結(jié)構(gòu)及經(jīng)營業(yè)態(tài)與預(yù)期構(gòu)想不是很協(xié)調(diào)。3、經(jīng)營狀況分析陽明商城和文山路步行街，受片區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力影響，經(jīng)營狀況較好，

10、且升值潛力巨大，鼎泰商城和金鑼灣步行街雖同屬此片區(qū)，但其經(jīng)營業(yè)態(tài)屬同質(zhì)化競爭，且地理位置相對較偏，目前該市場經(jīng)營狀況較差，入住率較低。河?xùn)|貿(mào)易市場位于青原大道，受政府發(fā)展策略影響，商業(yè)氛圍尚未聚集，發(fā)展?jié)摿κ茏?。香江裝飾家私城受自身建筑格局的影響，發(fā)展舉步維艱。中山路和人民路因地處市中心，零售商業(yè)較為強(qiáng)勁，經(jīng)營狀況較好，但發(fā)展空間較小。4、商業(yè)配套分析 吉安目前商業(yè)配套比較匱乏，能夠滿足物流配送的目前只有河?xùn)|貿(mào)易市場，至于停車場、產(chǎn)品會展中心等吉安市均不具備，賓館、餐飲等在吉市均不發(fā)達(dá)，雖然已經(jīng)具備部分星級賓館和餐飲，但中低檔較少，說明消費(fèi)需求不旺盛。吉安市目前商務(wù)意識較為加強(qiáng)，但在規(guī)模和具體

11、設(shè)施上還未完善，存在概念模糊、針對性不強(qiáng)等弱點(diǎn)。真正意義上的成熟完善的商務(wù)配套設(shè)施還未出現(xiàn)。5、商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群分析 、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)、特征分析就目前吉安市現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)而言，目標(biāo)客戶群主要層面分為投資客及自購經(jīng)營的客戶群，然而自購經(jīng)營者和投資者的商業(yè)物業(yè)購買比例為4：6，大部分經(jīng)營者介于經(jīng)營的資金壓力和對經(jīng)營區(qū)域的觀望態(tài)度，一般選擇租賃經(jīng)營。目標(biāo)客戶群的總量及市場消化量是市場經(jīng)濟(jì)存在和賴以生存并發(fā)展壯大的原動力與基礎(chǔ)，他們的存在必然有其歷史根源與現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展分不開的。、投資客戶群分析投資客戶群包括本地長線投資客戶群與外地投資客,所不同的是本地長線投資客戶主要以長期投資為主要目的,跟多關(guān)注的

12、是物業(yè)現(xiàn)有的價(jià)值和物業(yè)以后升值發(fā)展的空間,外地投資客,主要以短線投資為主要目的,其更多關(guān)注的物業(yè)現(xiàn)有的價(jià)值及今后是否具有升值的空間.以達(dá)到通過低價(jià)買進(jìn)短期內(nèi)高價(jià)賣出的目的,追求短期高回報(bào). 投資理念鮮明,有一定的商業(yè)投資習(xí)慣理念和一定的商業(yè)投資實(shí)力,存在一定的投機(jī)和浮躁心理. 有一定的閑散資金,但還不能足以達(dá)到完全支付全部價(jià)值的要求,要通過按揭的形式來購買,但是月供要與月租金相等或低于月租金。 政府行政機(jī)關(guān)單位，此類客戶收入較豐厚及穩(wěn)定，更多的是灰色收入的存放和漂白，促使他們選擇投資不動產(chǎn)。 以投資為目的的，這些人群更多的注重物業(yè)本身的地理位置和投資回報(bào)率，分析表明只有具備更多保障的商業(yè)物業(yè)才

13、能夠吸引該類人群。 吉安市的中產(chǎn)階層，該類客戶主要希望所購物業(yè)能夠保值，能夠持續(xù)回報(bào)。 年齡結(jié)構(gòu)較為均勻，投資客戶群的年齡結(jié)構(gòu)比較寬泛，基本從30-50歲之間。 文化水平較高，家庭負(fù)擔(dān)較輕。 外地投資客，已完成了基本的資金積累過程，所購物業(yè)檔次較高，區(qū)位較好，資金多來源以民間資金，此類客戶功利務(wù)實(shí)，有強(qiáng)烈的商業(yè)意識，以市區(qū)非居住物業(yè)為主。、自購經(jīng)營客戶群 本地成長的行業(yè)經(jīng)營主力，具有一定的購買能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對物業(yè)要求較高，因?yàn)檫@是他們今后賴以生存的根本，如果物業(yè)適合經(jīng)營，選擇購買的比例較高，但購置的面積不會太大，多以3050為主。 規(guī)?；笾行推髽I(yè)、大公司的分支機(jī)構(gòu)，該類客戶資金雖然雄厚，

14、但對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)化要求反而不高，大部分以租賃為主，如果選擇購買，購置的物業(yè)面積較大，基本以600以上為主。 高檔次服務(wù)性企業(yè)，該類客戶更多的是關(guān)注物業(yè)本身的檔次、配套、定位、及周邊進(jìn)駐的公司、企業(yè)、行政單位的性質(zhì)，因?yàn)檫@些因數(shù)直接影響到該公司的形象和經(jīng)營，另一方面是周邊交通的便捷及信息服務(wù)的多渠道、多樣化。此類客戶多以租賃為主，如果選擇購買，面積多在1000左右，具有較強(qiáng)的生存能力和輻射力。 置業(yè)以市中心地段為主六、項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢： 地處中山西路與吉州大道交界處，該區(qū)域?qū)儆谀壳凹彩械耐顿Y熱點(diǎn)，是吉安市未來的發(fā)展方向。 緊靠市中心，承接市區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射。 交通便利，適合商業(yè)地產(chǎn)的長足發(fā)展。

15、全新的規(guī)劃，相對與老城區(qū)，必然更科學(xué)、更便利、更適合人們經(jīng)營和生活，具備較大的發(fā)展空間。 可期待的完善配套劣勢 項(xiàng)目周邊的開發(fā)還未到位，還沒有形成人氣。 配套設(shè)施還不具備，極度缺乏。 項(xiàng)目周邊的底商售價(jià)過低，給產(chǎn)品的定價(jià)帶來壓力，難以達(dá)到利潤最大化。 吉安市的經(jīng)營戶沒有商業(yè)物業(yè)的購買欲望，如何打動和引導(dǎo)是項(xiàng)目的推廣難點(diǎn)。 吉安市的商業(yè)物業(yè)的售價(jià)差異過大，給產(chǎn)品的定位帶來一定的難點(diǎn)。 吉安市沒有可觀的支柱產(chǎn)業(yè)群，消費(fèi)力普遍不高，目標(biāo)客戶群難以鎖定。 項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)定型，難以更改。機(jī)遇 本項(xiàng)目所處未來市政府重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。 吉安市目前還沒有高檔次的商業(yè)地產(chǎn)。一站式購物的理念肯定能 在該市取得一定的

16、效果。 吉安市的商業(yè)地產(chǎn)還沒有炒作過，具有大量的潛在客戶群和推廣運(yùn)作空間。挑戰(zhàn) 吉安市房地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，政府的支持力度效應(yīng)不明顯。 河?xùn)|貿(mào)易市場的前期操作，動用過政府手段，這直接影響到項(xiàng)目的前期招商，必然面對客戶的觀望態(tài)勢。 吉安商業(yè)地產(chǎn)大都贈送二樓或一樓層高高于6米。致使項(xiàng)目6.6米的層高不具優(yōu)勢。 吉安市整體的消化能力較弱，對大型商業(yè)物業(yè)的消化較難。 吉州大道的商業(yè)物業(yè)的體量過大，竟?fàn)幈容^明顯。 市場整體銷售模式受歷史特定因數(shù)影響，對于開發(fā)利潤的獲取必須承受長時(shí)期的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。六、 吉安建材市場分析市場當(dāng)前存在的主要問題經(jīng)全面調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)吉安建材市場在建設(shè)和經(jīng)營管理中存在四

17、個(gè)方面的突出問題：（一）市場發(fā)展定位不夠高，不適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。作為吉安地區(qū)的商貿(mào)集散地，吉安市有著悠久的商貿(mào)歷史和較好的商業(yè)發(fā)展前景。而建材市場的建立和發(fā)展，由于認(rèn)識上的局限性，其發(fā)展戰(zhàn)略定位不是很高。表現(xiàn)在二個(gè)方面：一是市場建設(shè)檔次不高，大部分建材經(jīng)銷商雖能夠歸行入市，但是經(jīng)營方式仍停留在攤位式經(jīng)營，商品以低、劣居多；二是市場銷售覆蓋面不廣，目前市場上的商品多銷在本地，及周邊一些縣城，知名度低，輻射范圍不廣，銷售量有限，影響力低下。（二）政策法規(guī)配套跟不上，進(jìn)一步發(fā)展受阻。表現(xiàn)為：一是行政引導(dǎo)不力，造致了市場分散。當(dāng)前吉安市區(qū)內(nèi)還有很多建筑材料店鋪未能歸行入市。如人民路和中山路上

18、的陶瓷、地板、建筑涂料店和其它各種裝修材料店，香江家私市場的管材店和板材店，河?xùn)|貿(mào)易市場的燈具等等。市場的分散既不利于市場的管理，也不利于市場的良性發(fā)展，更不利于市場品位的提升。二是征費(fèi)政策過緊，各種征費(fèi)過高。行內(nèi)業(yè)主普遍反映征費(fèi)偏高，這無疑會打擊業(yè)主的投資信心，很大程度上阻礙了市場的進(jìn)一步發(fā)展。（三）市場設(shè)施不配套，服務(wù)質(zhì)量不高。主要表現(xiàn)在：一、是門店面積大小不一，不合適。業(yè)主普遍反映是小戶不夠用，大戶用不完。二、是貨物無法直接卸入店中，建筑格局的硬傷導(dǎo)致了物流的致命軟肋。三、是無地磅設(shè)施。四、是倉儲設(shè)施不配套，倉庫容量遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需要，且相對較偏，不利于經(jīng)營的便利性。五、是生活設(shè)施不配

19、套。（四）地理位置已不相適應(yīng)城市發(fā)展要求。地處市中心，其地理位置決定承載建材商品的重（大）型貨運(yùn)車輛將不再適宜進(jìn)出市區(qū)內(nèi)的市場，在市區(qū)內(nèi)設(shè)置建材市場，一方面對其自身發(fā)展是一個(gè)限制，另一方面影響到城區(qū)居民的正常生活，影響到城市的品位和檔次。市場當(dāng)前擁有的機(jī)遇根據(jù)當(dāng)前吉安建材行業(yè)的發(fā)展形勢以及吉安市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要，調(diào)查結(jié)合調(diào)查到的情況認(rèn)為建設(shè)專業(yè)的、配套齊全的、能滿足一站式購物功能的建材市場，擁有較大機(jī)會點(diǎn)，這是因?yàn)椋?、鑒于城區(qū)的擴(kuò)展，現(xiàn)在的建材市場在市區(qū)之中，承載建材貨物的重（大）型車輛將不能再在市區(qū)內(nèi)自由進(jìn)出市場以及現(xiàn)有的建材市場離鐵路和公路交通要道太遠(yuǎn)，運(yùn)輸不方便。2、現(xiàn)有建材市場建設(shè)的不規(guī)范、不集中，倉儲保管、生活辦公設(shè)施不配套，遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需求。3、目前現(xiàn)有的建材市場銷售狀況已飽和，規(guī)模小、檔次低，周邊缺乏發(fā)展空間，已不適應(yīng)當(dāng)前城市建設(shè)發(fā)展的需求。因此我們具有重新整合建材市場的可能性，但必須建造高品質(zhì)的專業(yè)建材市場，要有足夠的資源打動現(xiàn)有建材經(jīng)營戶，促使他們整體搬遷。建設(shè)新的建材市場應(yīng)該考慮的幾個(gè)問題1、市場定位。新建市場應(yīng)按照立足現(xiàn)在，著眼未來的要求，建設(shè)成為吉安城區(qū)范圍內(nèi)唯一的綜合性建材經(jīng)營地，成為專門、集中、