產業(yè)園管理模式與運營模式

1、產業(yè)園管理模式與運營模式作者： 日期：產業(yè)園管理模式與運營模式一、管理模式：1、行政主導型管理模式；2、公司治理型管理模式；3、還是混合型管理模式？二、運營模式 ：1、以工業(yè)廠房出租和銷售為主，以土地出讓為輔；2、以代地方政府招商為主，以商業(yè)開發(fā)為輔；3、以入園企業(yè)進行全方位服務為主，以整體物業(yè)管理為輔三、贏利模式：1、以廠區(qū)建筑物銷售提取利潤；2、以廠區(qū)建筑物出租收取費用；3、以土地出讓差價賺取利潤；4、以說明入園企業(yè)提供平臺收取服務費用；5、以配套設施和配套（商業(yè)、住宅）服務收取合理費用；四、建設模式：產業(yè)園的建設模式是：“政府推動與管理、企業(yè)開發(fā)與招商、產業(yè)升級、市場運作 ”。政府推動與

2、管理，就是在政府的指導下，由我企業(yè)配合當地政府 具體制定符合當地實際的產業(yè)園建設方案，并利用雙方資源，促進方案實 施。企業(yè)開發(fā)與招商，就是政府不直接介入產業(yè)園的具體建設經營，而是 由企業(yè)幫助招商及投資開發(fā)物業(yè)，由愿意并有實力和信譽的大型公司，或 企業(yè)聯(lián)合體負責規(guī)劃建設和經營等工作。產業(yè)園管理模式與運營模式調查一、管理模式1、產業(yè)園管理模式屬于行政主導型管理模式，公司治理型管理模式， 還是混合型管理模式？2、產業(yè)園招商經驗如何？3、產業(yè)園規(guī)劃經驗如何？4、產業(yè)園物業(yè)管理經驗如何？5、土地開發(fā)經驗如何？6、項目招標經驗如何？二、運營贏利模式1、產業(yè)園怎樣贏利？（ 1）產業(yè)園的土地政策（土地來源、征

3、收、出讓價格、收費、土地 使用稅費、土地增值）（2）產業(yè)園的稅收分成政策（3）產業(yè)園的招商政策（4）政府有哪些補貼？（5）土地使用費減免、稅收減免（6）土地使用租金（7）寫字樓和廠房使用租金（8）配套設施使用費（9）產業(yè)園提供哪些增值服務？ 產業(yè)發(fā)展服務：通過有償提供融資性服務、咨詢服務、培訓服務、網 絡通訊服務、物流服務、人力資源、服務業(yè)外包等獲取收入。生活配套服務：有償提供餐飲、娛樂、購物、醫(yī)療等。園區(qū)運營性服務：通過提供物業(yè)管理服務和園區(qū)公共服務獲取收益。（ 10）產業(yè)園提供哪些金融投資服務、 產業(yè)投資、 專業(yè)性公司投資、 產業(yè)用地 的資本運作、 現(xiàn)有物業(yè) （房產） 的資本運作等幾項主要

4、內容。 產業(yè)投資主要是 指園區(qū)建立或控股專業(yè) 性的產業(yè)投資機構，例如天使基金、 VC、PE 等投資相關 產業(yè)，分享 企業(yè)成長并獲取收益； 專業(yè)性公司投資主要是指園區(qū)投資控股為園 區(qū) 提供專業(yè)技術性服務和企業(yè)發(fā)展類的公司， 并通過 IPO 等形式獲取收 益；產 業(yè)用地的資本運作主要是指在不允許直接轉讓產業(yè)用地的前提 下，探索作價入 股等方式盤活土地資產并獲取收益；現(xiàn)有房產的資本 運作主要是指產業(yè)性房產 的股權、信托、證券化等方式資本運作，進 而盤活資產獲取收益。園區(qū)模式輸 出的盈利模式主要包括生地開發(fā)、熟地改造、委托經營等 幾項主要內容。生地 開發(fā)主要是指沿用成熟園區(qū)的模式，對新的土地 進行一級

5、開發(fā)，主要 BOT 、 土地入股等方式； 熟地改造主要是指對原有工業(yè)區(qū)的房產進行改造和功能變 更，從而為發(fā)展新的產業(yè)服務； 委托經營主要是指受地方政府或其他運營主體委 托， 運營其地域內的園區(qū)，并獲得收稅分成或服務性收益的盈利模式。2、企業(yè)怎樣贏利？（）（）3、政府怎樣贏利？（）（）三、其他問題1、產園區(qū)采用什么樣的管理服務模式和運作模式來吸引優(yōu)質企業(yè)入 駐園區(qū)？2、產業(yè)園與入駐企業(yè)簽署合同的內容產業(yè)園區(qū)招商充分發(fā)揮公司在區(qū)域經濟及產業(yè)經濟研究、城市規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產 業(yè)招商策劃、龍頭企業(yè)及其上下游企業(yè)的整合招商運作、園區(qū)物業(yè)管理、 園區(qū)配套設施開發(fā)及服務、商業(yè)物業(yè)招商經營等方面的專業(yè)優(yōu)勢，發(fā)

6、揮公 司在商業(yè)地產產業(yè)地產開發(fā)、資本市場、各行業(yè)管理機構、科研院所、商 業(yè)零售領域等社會各方面的資源優(yōu)勢，為產業(yè)園區(qū)的招商投資促進提供全 方位的支持服務。招商服務類型主要包括：承接產業(yè)轉移方潤認為，未來十年，區(qū)域間產業(yè)轉移將是一個全國性的趨勢。方潤 將為各地政府和園區(qū)開發(fā)商提供產業(yè)轉移承接顧問咨詢、提供產業(yè)轉移資 源對接、開展產業(yè)轉移承接具體運作；方潤還將為各行業(yè)企業(yè)客戶提供產 業(yè)園區(qū)發(fā)展信息服務，為他們尋找最合適的產業(yè)轉移區(qū)域。“標的式”招商 依賴公司強大的區(qū)域經濟及產業(yè)經濟研究能力、強大的城市規(guī)劃能力， 充分發(fā)揮公司一貫倡導的市場化、專業(yè)化招商及運營優(yōu)勢，集中優(yōu)勢招商 資源，有針對性地為園

7、區(qū)進行招商。“龍頭企業(yè)”引進集中公司招商資源，針對特定行業(yè)的龍頭企業(yè)展開招商和合作商談。 通過龍頭企業(yè)的引進，將與之相關的上下游企業(yè)整合起來，“打包”引入 產業(yè)園區(qū)。承辦招商推介會及相關活動1、產業(yè)園區(qū)招商活動策劃；2 、承辦產業(yè)園區(qū)招商推介會；3、承辦其他招商活動；4、產業(yè)園區(qū)現(xiàn)場招商營銷策劃、產業(yè)物業(yè)樣板間設計以及案場組織， 并通過方潤的運營機構，使得園區(qū)招商常態(tài)化、持續(xù)化。招商宣傳策劃及實施1、招商項目包裝策劃；2、招商資料的制作；3、利用報紙、雜志、電視、互聯(lián)網、DM等渠道，開展專業(yè)需求發(fā)布、廣告發(fā)布、企業(yè)名片發(fā)布、項目路演、事件營銷等立體組合招商推廣，以 最快的速度將產業(yè)園區(qū)的需求、

8、區(qū)域優(yōu)勢投遞給對口的潛在客戶資源，從 而極大地促進產業(yè)園區(qū)招商需求的實現(xiàn)；4、口碑傳播：利用政府、行業(yè)協(xié)會、開發(fā)商、商業(yè)經營者、資本市 場的多方面資源，以口碑傳播的方式，將必要的信息送達客戶。產業(yè)園區(qū)運營策劃根據政府要求，圍繞園區(qū)運營目標，通過專業(yè)策劃，確保園區(qū)市場準確定位，確保招商有的放矢；同時，為園區(qū)長期運營制定周密的計劃，強 化市場化的招商手段，想客戶所想，急客戶所急，推動招商目標企業(yè)的決 策速度。在園區(qū)的規(guī)劃規(guī)劃和開發(fā)過程中，引入現(xiàn)代高效的產業(yè)園區(qū)管理理念 和超前的運營策略，不僅可以直接提高招商工作效率，同時將大幅度提升 園區(qū)的運營水平，提高園區(qū)運營效益，在國內產業(yè)園區(qū)運營方面獨樹一幟

9、。 這將極大強化本園區(qū)的市場競爭力。產業(yè)園區(qū)整體運營策劃，是大幅度實質性提升入園企業(yè)滿意度的重要園區(qū)整體策劃產業(yè)遷移及產能擴張研究園區(qū)區(qū)位優(yōu)劣勢研究園區(qū)產業(yè)環(huán)境調查及研究競爭區(qū)域研究目標客戶研究（調查及訪談）典型案例研究可選擇的產業(yè)園區(qū)整體方案（結論）提交園區(qū)規(guī)劃部門 開發(fā)建設模式研究設計開發(fā)模式建議開發(fā)資金安排建議開發(fā)周期安排建議投入產出預警體系研究設計產業(yè)園區(qū)及其周邊配套服務是一個整體，不可分割；園區(qū)開發(fā)和園區(qū) 運營體系是一個整體，也不可分割。方潤產業(yè)園區(qū)的全新模型將采取全新的投入產出體系，從原先依賴廠 房、辦公樓租金收入的簡單粗放模式，迅速過渡到“廠區(qū)物業(yè)租金收入+配套設施租金收入 +專

10、業(yè)物業(yè)管理收入 +園區(qū)多種服務收入 +商業(yè)經營收入 +配 套物業(yè)開發(fā)收入等”的組合收入模式，大幅度提升園區(qū)的收益水平。為了維護園區(qū)收入體系的穩(wěn)定，方潤有充分的動力做好以下工作：1、通過優(yōu)良的服務幫助當地政府留住企業(yè)；2、通過提高配套水平、提升園區(qū)生活質量，幫助入園企業(yè)一起提高員 工的勞動生產率；3、通過持續(xù)的招商和對園區(qū)內產業(yè)組合進行優(yōu)化，提高園區(qū)整體產出。管理模式與運營組織系統(tǒng)設計 方潤新型的園區(qū)運營管理模式，融合了原先政府權威管理的優(yōu)勢，同 時，引入了更多的市場機制，大幅度提高了園區(qū)的運營效能，更保證園區(qū) “長治久安”，是運用市場化手段落實“和諧社會”思想的全新嘗試。1、引入發(fā)達國家園區(qū)分

11、工合作的理念，讓入園企業(yè)能夠集中精力于生 產、提高產出；2、拋棄落后的園區(qū)運營模式，遵行全球化思路，專注于長期收益的穩(wěn) 步提升（十數年甚至數十年）；3、為了保證運營模式可以真正落地，需要建立科學的企業(yè)激勵機制， 幫助當地引進園區(qū)管理和經營人才，并通過培訓等方法提升當地人才的運 營和管理能力。產業(yè)園區(qū)整體運營方潤認為，任何產業(yè)園區(qū)都不能孤立地存在，新型產業(yè)園區(qū)實際上和 周邊的生活環(huán)境、社區(qū)形成一個共同體。簡單說，產業(yè)園區(qū)是中國特色城 市化道路的一種表現(xiàn)形式。基于這個運營思路，方潤產業(yè)園區(qū)的運營模型和傳統(tǒng)的產業(yè)園區(qū)運營 模型有較大區(qū)別，其投入產出的規(guī)模均遠大于傳統(tǒng)的產業(yè)園區(qū)。方潤產業(yè)園區(qū)運營模型傳

12、統(tǒng)產業(yè)園區(qū)的運營模型和方潤特色的產業(yè)園區(qū)運營模型對比：方潤產業(yè)園區(qū)運營模式的社會和經濟效應專業(yè)的產業(yè)園區(qū)運營，是中國特色的產業(yè)園區(qū)城市化模式發(fā)展的必然 結果。1、產業(yè)園區(qū)運營商的引入，是建設和諧社會的有效途徑。最近 30 年的改革開放，雖然各地政府運用產業(yè)園區(qū)模式，大幅度提高 了城市化速度，大幅度改善了當地的經濟狀況，但是，由于過度關注經濟 指標，使得產業(yè)新區(qū)的城市化發(fā)展僅僅初步滿足了人口聚集的需要，而不 能為新區(qū)人口和當地人口共同發(fā)展提供良好的平臺，加劇了社會不公平的 狀況。產業(yè)園區(qū)運營商致力于新區(qū)人口生活狀況的改變，為他們提供適合的 生活配套、提供社會交往空間，滿足這部分人的社會屬性的需要

13、，使他們 更快融入當地社會，促進社會和諧。2、產業(yè)園區(qū)專業(yè)運營商模式，是地方政府招商的利器。由于 80 后、 90 后勞動力占據了產業(yè)園區(qū)勞動力的大部分，大多數企業(yè) 已經認識到，在提高薪酬的同時，需要加倍關注員工的生活狀況、心理狀 況。以前，企業(yè)試圖通過強有力的管理制度來提高員工勞動效率，現(xiàn)在， 以人為本的管理思路正在深入人心。另外，由于產業(yè)園區(qū)招商競爭比較激烈，各地政府也在思考，除了政 策優(yōu)惠之外，是否有更先進的模式來吸引企業(yè)到當地發(fā)展。基于以上理由，也基于專業(yè)分工的需要的不同，產業(yè)園區(qū)運營商應運 而生。方潤商業(yè)就是國內第一個真正意識到并積極整合合這塊業(yè)務的企業(yè)。 方潤商業(yè)在各地政府受歡迎的

14、程度正好說明了，擁有運營商的產業(yè)園區(qū)將 是最有吸引力的。3、產業(yè)園區(qū)運營商模式是產業(yè)新區(qū)城市化快速發(fā)展的保證。 現(xiàn)階段產業(yè)新區(qū)的發(fā)展，往往和原有城區(qū)有較大差距。產業(yè)園區(qū)運營 商運用市場化手段，整合市場里一切可以運用的力量，有力推動新區(qū)城市 化快速進步。4、產業(yè)園區(qū)運營商模式是產業(yè)新區(qū)（產業(yè)新城）能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的 可靠保證。園區(qū)運營商不僅負責物業(yè)管理，還將在日常工作中協(xié)助企業(yè)加強與當 地政府和當地社會各層面的溝通，除此之外，運營商通過日常的服務，可 以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)提高生產效率的方法并在現(xiàn)實中為企業(yè)提供必要的服務， 使企業(yè)更加安心于扎根當地，穩(wěn)步發(fā)展。方潤商業(yè)成立伊始，已經收到珠三角和長三角優(yōu)秀

15、企業(yè)的關注和鼎力 支持，這正說明了企業(yè)在此方面的需求是十分強烈的。方潤將逐步和各地企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關系，一起為園區(qū)所在地的經濟 社會發(fā)展作出應有的貢獻。產業(yè)園區(qū)配套建設方潤所理解的產業(yè)園區(qū)配套建設是指 :1、生產環(huán)境包括園區(qū)道路、水電、互聯(lián)網、廠房、研發(fā)中心、寫 字樓建設以及綠化、建筑及環(huán)境維護等；2、生活環(huán)境包括商場、公寓、休閑娛樂設施的建設，也包括幼兒 園、中小學教育及醫(yī)療設施的建設；3、文化環(huán)境包括產業(yè)社區(qū)或產業(yè)新城的文化場館建設、職業(yè)培訓、文化活動的策劃組織等；還包括運用自己的專業(yè)知識向政府主管部門提出 合理化建議，積極推動入園企業(yè)與政府之間的溝通交流，協(xié)助政府創(chuàng)造良 好的政策環(huán)境。方

16、潤將和政府、園區(qū)投資商和開發(fā)商積極協(xié)商，靈活機動地參與以上 工作。需要方潤參與開發(fā)的，我們將組織資金投入項目開發(fā)；對于政府或其 他投資商開發(fā)的項目，我們也愿意積極參與策劃以及后期的招商及運營管 理，以求整個產業(yè)園區(qū)的共同繁榮，使園區(qū)投資者進得來、干得成、留得 住，實現(xiàn)開發(fā)與效益雙贏。開發(fā)應著力營造便捷發(fā)達的交通環(huán)境，敢于創(chuàng) 新的政策環(huán)境，舒適溫馨的生活環(huán)境，誠信有序的市場環(huán)境，健康向上的 文化環(huán)境，優(yōu)質高效的服務環(huán)境。產業(yè)園區(qū)物業(yè)管理產業(yè)園區(qū)在功能形態(tài)上應包括兩大部分： 第一，包括在一定區(qū)域內建造的，以產業(yè)生產用房、辦公樓為主的生 產功能區(qū)；第二，包括宿舍（公寓）、商業(yè)服務設施（商場、餐飲、銀

17、行、郵局）、 醫(yī)療教育服務設施、娛樂休閑設施在內的生活功能區(qū)；按照方潤對于產業(yè)園區(qū)的理解，產業(yè)園區(qū)分為兩個級別：產業(yè)社區(qū)較小規(guī)模，人口在 2-5 萬人的園區(qū)；產業(yè)新城較大規(guī)模，人口在 5 萬人以上的園區(qū)；產業(yè)園區(qū)的管理是方潤產業(yè)園區(qū)運營模式的重要基礎。產業(yè)園區(qū)物業(yè)管理原則市場化 在很多地區(qū)，園區(qū)物業(yè)管理實際上還沒有完全市場化，政府部門承擔 了很多本可以市場化的工作。方潤集合了長三角和珠三角在產業(yè)園區(qū)物業(yè)管理方面的精英人才，通 過將沿海地區(qū)先進的產業(yè)園區(qū)物管模式的引入，通過人才培訓，建立優(yōu)良 的激勵機制，迅速實現(xiàn)本地化。方潤的園區(qū)物業(yè)管理通過市場化運營手段，為當地政府分憂解愁，使 政府脫離開園區(qū)

18、管理的瑣碎事務，更集中精力于園區(qū)的發(fā)展大計。經營化隨著社會進步和經濟發(fā)展的速度不斷加快，產業(yè)園區(qū)內企業(yè)的要求不 斷提高，市場對產業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展提出了更高的要求。產業(yè)園區(qū)的 物業(yè)管理服務應由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉 變，增強企業(yè)的市場競爭力。因此，方潤的物業(yè)管理一方面要提高管理水平和服務質量，以優(yōu)質的 服務換取優(yōu)價的回報，同時，還要結合企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢，實現(xiàn)一業(yè)為主， 多元經營的發(fā)展格局。在物業(yè)管理、物業(yè)經營、配套項目開發(fā)融為一體的 同時，不斷拓展新的經營領域。方潤的園區(qū)物業(yè)管理將積極參與園區(qū)規(guī)劃設計、園區(qū)物業(yè)持續(xù)招商、 園區(qū)配套設施投資開發(fā)及管理、配套設施招商、園區(qū)

19、配套服務運營等活動， 開發(fā)物業(yè)的整體功能，提高園區(qū)物業(yè)的增值潛力，增強物業(yè)管理企業(yè)的發(fā) 展后勁，實現(xiàn)園區(qū)規(guī)模效益。生態(tài)化產業(yè)園區(qū)建設的基點是合理利用環(huán)境容量（環(huán)境承載力），這在物業(yè) 管理“可持續(xù)發(fā)展”中顯得尤為重要。產業(yè)園區(qū)建設是按照生態(tài)學原理，以空間的合理利用為目標，以建立 科學的人工化環(huán)境措施去協(xié)調人與人、人與環(huán)境的關系，協(xié)調產業(yè)園區(qū)內 部結構與外部環(huán)境關系，使園區(qū)中活動的個人在空間的利用方式、程度、 結構、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應，為大家創(chuàng)造一個安全、清潔、 美麗、舒適的生活、生產環(huán)境。這是在對產業(yè)園區(qū)環(huán)境質量變異規(guī)律深化 認識的基礎上，有計劃、有系統(tǒng)、有組織地安排產業(yè)園區(qū)人類活動的強度、 廣度和深度的行為。社區(qū)化隨著產業(yè)園區(qū)建設的不斷發(fā)展，建立社區(qū)化的產業(yè)園區(qū)已成為一種必 然趨勢。有人聚居的區(qū)域就會成為社區(qū)。產業(yè)社區(qū)的擴大化就是產業(yè)新城。產業(yè)社區(qū) - 產業(yè)新城是中國特色的城市化模式。園區(qū)物業(yè)管理要跳出簡單的保安、保潔、綠化等傳統(tǒng)模式，按照人類 社區(qū)的模式來進行管理。首先，人的需求是多方面的，不僅有生產的需求，還有生活的需求。 衣食住行是必須考慮的因素。其次，人類具有社會性特征。除了生產和基本的生活需要，人們通過 各類活動進行社會交往的需求絕不能忽視。園區(qū)是人群集中的區(qū)域，必然會產生文化需求。在建設適合的文化娛 樂實施的基礎上，通過有計劃地