774837377陵水城市候機樓項目立項報告24p

1、陵水城市候機樓項目立項報告三亞海航地產(chǎn)開發(fā)有限公司二一一年十二月十四日目 錄第一部分 項目投資立項概況表4第二部分 投資立項報告5一、項目概況5 項目概況6 項目背景6 項目進展情況6 實施意義6二、項目市場分析7 海南房地產(chǎn)市場分析7 陵水縣房地產(chǎn)市場分析8 陵水縣商業(yè)市場分析13 陵水酒店行業(yè)調(diào)查分析13三、建設內(nèi)容、規(guī)模及設計方案15 建設內(nèi)容15 規(guī)模及設計方案15四、項目定位16 整體形象定位16五、投資估算與資金籌措18 投資估算18 融資方案18六、財務分析19 財務靜態(tài)數(shù)據(jù)分析20 財務現(xiàn)金流量分析22七、結(jié)論23八、附表24附表 項目投資成本估算表24附表 項目總投資成本預測

2、表24附表 項目投資計劃表24附表 項目酒店銷售收入及稅金預測表24附表 候機樓租金收入及稅金預測表24附表 貨運物流和倉儲區(qū)租金收入及稅金預測表24附表 商業(yè)租金收入及稅金預測表24附表 房地產(chǎn)銷售進度表24附表 房地產(chǎn)銷售收入損益表24附表 資金來源及運用表24附表 項目現(xiàn)金流量表24第一部分 項目投資立項概況表項目擬定名稱陵水城市候機樓項目呈報單位三亞海航地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目需求/用途為落實海航集團決策層領(lǐng)導積極推進城市候機樓的指示，擬在陵水興建城市候機樓，其中涵蓋了候機樓、貨運物流和倉儲區(qū)、酒店、酒店式公寓、商業(yè)、地下車庫。項目建成后不僅可以提升海航集團的品牌知名度，還可以創(chuàng)造出良好的

3、綜合效益。建設方案 （簡述）該項目定位為，以機場服務、倉儲物流、特色商業(yè)、酒店娛樂、會議接待為一體的綜合服務型項目。建設規(guī)模候機樓5000貨運物流、倉儲3600酒店30000酒店式公寓72067商業(yè)22600地下車庫面積41000融資方案（簡述）項目總開發(fā)成本為48286.43萬元，項目建設期為24個月，所需資金來源銀行貸款、自有資金和產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，項目擬以“航空物流基地”的名義向農(nóng)發(fā)行融資貸款約21000萬元。項目前期購買土地及設計費用投入(即支付土地出讓金6025.50萬元及設計款等項目前期準備費1112.58萬元)，公司擬向三亞鳳凰機場進行內(nèi)部企業(yè)拆借。項目選址本項目位于陵水縣東環(huán)高鐵

4、陵水站廣場正南面，北至高鐵陵水站，南至海南環(huán)島東線高速公路，東至高鐵陵水站中心大道，西至翻斗園村。項目類型新建項目項目業(yè)主/投資主體由海航國際旅游島開發(fā)建設（集團）有限公司負責投資，三亞海航地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責項目建設。資金來源自籌、融資。投資估算 （人民幣）本項目預計投資總額：48286.43萬元。預計工期預計24個月項目收益情況一、酒店 累計營業(yè)收入為70396.14萬元（經(jīng)營期按15年進行計算）； 累計利潤總額為28764.56萬元； 累計稅后利潤總額為21573.42萬元； 稅前利潤率40.86%； 稅后利潤率30.65%；二、住宅 銷售總收入為61256萬元； 累計利潤總額為2080

5、3萬元； 累計稅后利潤總額為15602.47萬元； 投資收益率70.65%； 稅后凈收益率52.99%；第二部分 投資立項報告一、項目概況 項目概況1. 項目名稱陵水城市候機樓項目2. 項目位置本項目位于陵水縣東環(huán)高鐵陵水站廣場正南面，北至高鐵陵水站，南至海南環(huán)島東線高速公路，東至高鐵陵水站中心大道，西至翻斗園村。陵水動車站候機樓位置動車站大道東線高速公路宗地地位置示意圖3. 項目簡介地塊占地90畝，用途為對外交通用地，使用年限40年。（一期供地76畝，其余14畝因涉及村莊搬遷暫時未能征用完畢） 用地規(guī)劃指標占地面積60576（90畝）容積率2.2建筑密度15%建筑限高90 m 綠地率50%

6、建設目標擬建成集候機樓、貨運物流和倉儲區(qū)、酒店、酒店式公寓、商業(yè)、地下車庫于一體的綜合服務型項目。 項目背景2010年1月，海航集團與陵水黎族自治縣人民政府達成共識，擬在陵水縣建設一個機場候機樓，今后游客可在陵水辦理登機手續(xù)，再到三亞登機。 項目進展情況2010年7月5日陵水縣政府2010年第9次常務會議同意縣發(fā)改委關(guān)于城市候機樓項目選址意見。2011年11月9日，陵水縣政府再次召開專題會議，落實王雄書記的指示，并要求該項目務必在12月31日前動工建設。目前該項目用地已完成土地評估并為鳳凰機場量身訂做了招拍掛方案，只待上縣政府常務會通過后掛牌公示。 實施意義 戰(zhàn)略意義本項目是海航在陵水縣土地儲

7、備的重要步驟，以本項目為起點，可開展更深層次的合作。 深遠的社會效益作為海南本土最大的企業(yè)，該項目也展示了海航與陵水縣政府的緊密關(guān)系，有利于帶動陵水經(jīng)濟和社會的大發(fā)展，更好地把握海南國際旅游島建設的戰(zhàn)略機遇。 政府大力度支持陵水縣委縣政府對海航承接該項目充滿希望，在各方面對項目的實施給予充分保障。二、項目市場分析 海南房地產(chǎn)市場分析 全省房地產(chǎn)投資大幅增長，地產(chǎn)巨頭布局海南島在城市建設步伐加快，特別是國際旅游島建設快速推進的帶動下，海南房地產(chǎn)開發(fā)市場呈快速增長態(tài)勢。目前，進駐海南旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)已上百家，投資超過1000億元。據(jù)海南省官方統(tǒng)計，今年上半年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資已占固定資產(chǎn)總投資4

8、3.8%，上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資287.51億元，同比增長40.0%，對投資增長的貢獻率為48.9%。2. 限購城市房價略降，陵水均價最高一批極具競爭力的外地房地產(chǎn)大鱷進入二級市場，大項目對房地產(chǎn)開發(fā)投資增長拉動較大。受國家宏觀調(diào)控及限購政策的影響，今年來?？谑泻腿齺喪械姆康禺a(chǎn)價格穩(wěn)中有降，但三亞東部地區(qū)的陵水、文昌、萬寧、瓊海和?？谥苓叺某芜~、臨高、儋州、定安等沒有實施限購令的區(qū)域“因禍得?！?，房價有所上漲。據(jù)統(tǒng)計，今年8月份?？谄骄績r為7053元/，三亞平均房價為19080元/，陵水均價為36432元/。 陵水縣房地產(chǎn)市場分析 陵水縣概況陵水地處海南東部旅游黃金線上，具有陽光、海水、沙

9、灘、綠色、空氣等自然要素，擁有香水灣、清水灣，土福灣、南灣猴島、分界洲島、椰子島、新村港、黎安港、吊羅山國家公園和高峰溫泉等“三灣三島兩湖一山一水”的自然景觀。近年來，陵水縣委、縣政府立足資源的強勁優(yōu)勢，實施“大企業(yè)進入，大項目帶動”發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高水平管理，打造“珍珠海岸：休閑度假之洲”的國際旅游品牌。吸引著世界各地前來觀光、旅游、投資的賓客。圖4 陵水縣旅游資源分布圖 陵水房地產(chǎn)市場分析1 多家知名企業(yè)競相開發(fā)，房價與三亞市場成功接軌雅居樂、富力、萬通、綠城等多家知名企業(yè)已進入陵水各片區(qū)，表明開發(fā)商對陵水發(fā)展的預期非常有信心。近年來，陵水縣雅居樂清水灣、土福灣的“東

10、和福灣”和香水灣“香水灣1號”等樓盤熱銷，公寓價格在18000元/以上，別墅實現(xiàn)單價4萬元/以上，與三亞房價成功接軌。2 陵水房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢判斷在全國度假物業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下，緊抓外部機遇及依靠自身優(yōu)勢，陵水的旅游度假市場、房地產(chǎn)市場在未來幾年將迅速起步并蓬勃發(fā)展。 陵水縣競爭項目分析：海韻陵河假日 項目概況項目總占地155畝，總建筑面積近26萬平米。其中商業(yè)面積5.6萬平米，主要由沿河風情商業(yè)街組成，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型購物中心、超市、星級酒店、知名餐飲連鎖店、娛樂酒吧一條街，銀行，影院等;住宅近20.2萬平米，由十三棟32層超高層建筑圍合而成，約3300戶，主力戶型為一房，一房一廳和兩房兩

11、廳。海韻陵河假日主要指標區(qū)域項目名稱項目規(guī)模售價（元/）裝修標準戶型（）產(chǎn)品價格區(qū)間縣城海韻陵河假日占面：103338.580001000元/44-8130萬-70萬建面：260000 項目swto分析優(yōu)勢分析 項目項目位于陵水新城核心地段濱河南路，北望寬約百米的陵水河，南靠陵水縣政府，西為陵水體育館、國家羽毛球訓練基地，東臨縣城商業(yè)區(qū)。交通便利，地理位置優(yōu)越。 商業(yè)面積5.6萬平米，主要由沿河風情商業(yè)街組成，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括大型購物中心、超市、星級酒店、知名餐飲連鎖店、娛樂酒吧一條街，銀行，影院等。有望形成新的商業(yè)中心。 陵水縣城較大規(guī)模的小區(qū)，園林的設計上采用東南亞熱帶風情園林，超大泳池，精致

12、花園庭院，功能性景觀小品等。產(chǎn)品有一定的競爭力。劣勢分析 項目容積率高，樓層高、密度大。居住舒適性差。 項目樓間距小，視野不開闊，私密性差。機會 陵水縣目前正在大力開發(fā)旅游業(yè)，項目周邊市政配套也在不斷擴建、完善，未來將吸引大批外來人群和島內(nèi)高端人群到該區(qū)域。風險與威脅 未來國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整可能對項目的銷售產(chǎn)生一定風險。 海南房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，項目周邊的金18國際等樓盤將陸續(xù)推出，可以預計未來的市場爭奪將非常激烈。 陵水縣在售公寓價格對比 總結(jié)：陵水縣在售樓盤具有以下特點： 陵水縣目前的房地產(chǎn)項目主要集中在“三灣”濱海旅游區(qū)，海景資源成為區(qū)域價值主要衡量標準。同等產(chǎn)品，看海與不看海的

13、價格有一定差別。 陵水縣城少有房地產(chǎn)項目，目前僅海韻陵河假日在售，公寓以小戶型為主，面積在44-81，總價在30萬-70萬，門檻不高。 暢銷公寓面積主要集中在一居40-60，二居70-100，三居120-140。 項目swto分析優(yōu)勢分析 項目位于東環(huán)高鐵陵水站廣場正對面，位處陵水重要交通樞紐，交通便利。易于聚集人氣，利于形成商業(yè)氛圍。 地處陵水縣重點開發(fā)區(qū)域，從縣城到項目地塊驅(qū)車只需5分鐘，交通便利，地理位置優(yōu)越。 城市候機樓主題建筑與酒店、酒店式公寓的結(jié)合，同時配之以物流、商務、會議、旅游、娛樂、餐飲等設施，將成為一種新型游客體驗模式，發(fā)展?jié)摿^大。 鑒于城市候機樓項目作為城市公益性、公共

14、基礎設施對陵水社會經(jīng)濟發(fā)展的積極意義，政府給予優(yōu)惠政策。預計土地取得價格較低，有較大的成本優(yōu)勢。劣勢分析 地塊所處區(qū)域處于未開展階段，周邊配套欠缺，人氣較弱。機會 陵水縣目前正在大力開發(fā)旅游業(yè)，項目周邊市政配套也在不斷擴建、完善，未來將吸引大批外來人群和島內(nèi)高端人群到該區(qū)域。 擁有相對成熟的區(qū)域規(guī)劃。風險與威脅 未來國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整可能對項目的銷售產(chǎn)生一定風險。 海南房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，目前進入陵水縣的開發(fā)商數(shù)量呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，可以預計未來的市場爭奪將非常激烈。 陵水縣商業(yè)市場分析 陵水商圈概況目前，陵水縣商業(yè)主要集中財源路、富陵路以及文化路，其中財源路、富陵路老商業(yè)區(qū)，主要銷

15、售服裝，業(yè)態(tài)較單一；文化路為近年隨城市建設而興旺的新商圈，業(yè)態(tài)豐富。路名財源路、富陵路段文化路段商戶數(shù)量約65戶約59戶經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、鞋、體育用品、藥店專為主，主要品牌有九牧王、七匹狼、勁霸、群豪、喬丹體育、安踏等餐飲、酒店、娛樂、藥店、電腦、手機專賣店和品牌店為主，有多美麗、湘菜王府、華天龍酒店、火鳳凰俱樂部、黃金年華ktv、中國移動、星義園賓館、陽光酒店等 租金調(diào)查地段租金水平財源路、富陵路50-100元/月文化路60-150元/月 陵水酒店行業(yè)調(diào)查分析根據(jù)陵水縣“十二五”規(guī)劃，陵水大力發(fā)展酒店業(yè)，“三灣”（香水灣、清水灣、福灣）規(guī)劃建設酒店項目共有32個。其中香水灣13個，清水灣10個，

16、土福灣9個。陵水縣委、縣政府提出，2011年必須開工建設20家酒店的硬性要求。在明年元旦前，香水灣一號酒店、香水灣大酒店、香水灣駿華會所、香水灣宇中酒店，土福灣海興五星級酒店、土福灣匯安精品休閑度假酒店、土福灣航通酒店、土福灣中銀星級酒店、土福灣萬通五星級酒店、土福灣順澤星級酒店必須開工建設，清水灣除萊佛士酒店外的其他酒店也都必須全部動工。各企業(yè)要按照合約條款，在規(guī)定時間內(nèi)完成投資計劃和項目建設任務。截止2011年，陵水縣建成的大小酒店共30余家，高星級的酒店在香水灣，主要有：君瀾度假酒店（五星別墅酒店），房價在33355175元之間、紅墈香水灣酒店（四星）房價在438568元之間；目前縣城區(qū)

17、域三星級以上的酒店只有慶隆達酒店，新落成的翠湖酒店等私人興建的酒店，此類酒店房價約138168元之間。24三、建設內(nèi)容、規(guī)模及設計方案 建設內(nèi)容擬建成集候機樓、貨運物流和倉儲區(qū)、酒店、酒店式公寓、商業(yè)、地下車庫于一體的綜合服務型項目。 規(guī)模及設計方案 項目規(guī)劃圖深圳市建設設計研究總院提交的設計方案各功能區(qū)域設計面積用地面積（）60576地上容積率面積（）133267其中項目面積（）候機樓5000貨運物流、倉儲3600酒店30000酒店式公寓72067商業(yè)22600地下車庫面積41000 項目規(guī)劃數(shù)據(jù)占地面積60576（90畝）容積率2.2建筑密度15%建筑限高90 m綠地率50%四、項目定位

18、整體形象定位集候機樓、貨運物流和倉儲區(qū)、酒店、酒店式公寓、商業(yè)、地下車庫于一體的綜合服務型項目。 市場定位 候機樓面向大三亞，服務國內(nèi)外候機旅客。 貨運物流和倉儲區(qū)針對航空、機場相關(guān)企業(yè)，提供貨運物流和倉儲服務。 酒店定位根據(jù)根據(jù)海南省國際旅游島建設計劃，未來將高標準建設一批精品度假區(qū)如海棠灣、香水灣、清水灣等，隨著高端旅游設施的完善和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，這些區(qū)域勢必成為三亞高端旅客的集中地。酒店定位為高端商務度假酒店?？驮炊ㄎ灰韵乱灶悾?高端旅游團隊來源：島外高端客戶群體目地：來陵水旅游休閑度假 高端商務人士來源：島內(nèi)外高端商務客戶群體目地：來陵水進行商務交流及商務會談 政府單位來源：島內(nèi)外各地

19、政府機關(guān)單位目的：來陵水進行工作考察、召開會議 酒店式公寓定位結(jié)合陵水縣旅游發(fā)展趨勢，根據(jù)候機樓特點。酒店式公寓定位為酒店式國際公寓，提供完善的酒店式服務，面向國內(nèi)外來大三亞旅游、商務的客群。公寓銷售以國內(nèi)中產(chǎn)階層為主，具體定位如下?？蛻魜碓矗阂詬u外東北、北京、上海、山西、江浙等中產(chǎn)階層為主，海南島內(nèi)少數(shù)中產(chǎn)階層為輔；客戶特征：身家數(shù)百萬，小型私企業(yè)主、企業(yè)中高管、高級公務員等置業(yè)動機：度假兼投資、養(yǎng)老、投資核心驅(qū)動因素：總價、投資回報；公寓品質(zhì)；交通通達性；配套便利性 商業(yè)定位作為候機樓配套商業(yè)，定位相對高端。招商面向中高端國內(nèi)外品牌、精品超市。五、投資估算與資金籌措 投資估算項目總投資額為

20、48286.43萬元，其中開發(fā)成本44685.73萬元，開發(fā)費用為3600.7萬元。（詳見投資成本估算表）項目投資匯總表項目名稱總額占總投資比例開發(fā)成本44685.73 92.54%土地開發(fā)成本6025.50 12.48%開發(fā)前期準備費1501.98 3.11%建安工程費33411.47 69.19%設備及工器具購置費649.07 1.34%社區(qū)管網(wǎng)工程費324.24 0.67%園林環(huán)境費244.29 0.51%市政路網(wǎng)工程費0.00%預備費2529.17 5.24%開發(fā)費3600.70 7.46%開發(fā)間接費1264.70 2.62%期間費2336.00 4.84%開辦費0.00%成本合計48

21、286.43 100.00% 融資方案 城市候機樓前期是以公益性項目立項，涵蓋主題建筑與酒店、酒店式公寓的結(jié)合，配以物流、商務、會議、旅游、娛樂、餐飲等設施。前期均以三亞鳳凰機場名義跟進，并取得政府支持，建議繼續(xù)鳳凰機場名義拍地，鳳凰機場出資購買土地，再委托海島建設開發(fā)。項目開發(fā)主要業(yè)態(tài)為酒店、酒店式公寓、城市候機樓、倉儲物流中心、商業(yè)鋪面。根據(jù)農(nóng)發(fā)行銀行貸款政策，除酒店用酒店式公寓不符合貸款政策外，其余項目可打包進行融資。酒店部分可以酒店內(nèi)部裝修及基礎設施配套進行部份融資。酒店式公寓部分，通過銷售酒店式公寓回籠資金后，滾動開發(fā)。項目總開發(fā)成本為48286.43萬元，項目建設期為24個月，所需

22、資金來源銀行貸款、自有資金和產(chǎn)權(quán)式酒店銷售，項目擬以“航空物流基地”的名義向農(nóng)發(fā)行融資貸款約21000萬元。項目前期購買土地及設計費用投入(即支付土地出讓金6025.50萬元及設計款等項目前期準備費1112.58萬元)，公司擬向三亞鳳凰機場進行內(nèi)部企業(yè)拆借。六、財務分析項目收入主要包含3部分：酒店經(jīng)營收入、酒店式公寓銷售收入、候機樓、貨運物流和倉儲區(qū)、商業(yè)、地下車庫經(jīng)營收入。1. 酒店經(jīng)營收入酒店客房收入：按照陵水縣目前的酒店行業(yè)狀況，結(jié)合本項目的特點，預計酒店旺季（10-3月）平均入住率約為85%，平均房價約為350元，淡季（4-9月）平均入住率約為55%，平均房價為200元。根據(jù)入住率變化

23、和房價變化，估算年客房收入約為1486萬元（見下表）。時間1-3月、10-12月4月9月客房數(shù)量200天數(shù)182183入住率85%55%平均房價350200收入（萬元）1,083403總收入（萬元）1,486酒店服務收入：按客房收入60%計算(參考同業(yè)估算)，預計年收入約891.6萬元。 酒店2014年總收入為：1486+891.6=2377.6萬元按經(jīng)營期15年計算，預測總收入前10年每年遞增10，后5年每年遞增5，累計酒店經(jīng)營總收入為28764.56萬元。2. 酒店式公寓銷售收入考慮相同區(qū)位，相同檔次的住宅目前銷售狀況，結(jié)合本項目的特點，綜合確定本項目酒店式公寓銷售均價8000元/,可售面

24、積72067*85%61256；預計2012年底開始預售，2014年售罄，住宅總銷售收入為0.8.萬/*61256=49005.56萬元。3. 候機樓、貨運物流和倉儲區(qū)、商業(yè)、地下車庫經(jīng)營收入經(jīng)測算，候機樓15年收入為1634.62萬元，貨運物流和倉儲區(qū)15年收入為235.98萬元，商業(yè)、地下車庫15年收入為9020.1萬元?？傆嫗?0890.7萬元。 財務靜態(tài)數(shù)據(jù)分析1.酒店經(jīng)營損益分析：序號項目/年份2014-2028年（單位：萬元）1酒店經(jīng)營收入70396.14 2酒店經(jīng)營成本24198.67 3營業(yè)稅金及附加3942.18 4主營業(yè)務利潤42255.28 5營業(yè)費用3519.81 6管

25、理費用3742.63 7房產(chǎn)稅1362.44 8固定資產(chǎn)折舊4865.85 9財務費用0.00 10利潤總額28764.56 11稅前利潤率40.86%12所得稅7191.14 13凈利潤21573.42 14稅后利潤率30.65% 酒店經(jīng)營收入包含客房收入和服務收入，經(jīng)營期15年； 營業(yè)稅金及附加按項目銷售收入5.6%計提； 酒店總投資額6910萬元，房產(chǎn)稅按總投資額扣除30%的余值計提，稅率1.2%； 固定資產(chǎn)折舊按30年周期計算，國內(nèi)酒店殘值率按5%計算； 企業(yè)所得稅率按25%計算； 經(jīng)過靜態(tài)測算分析，北岸酒店稅前利潤率為39.64%，稅后利潤率為29.73%。2. 候機樓、貨運物流和倉

26、儲區(qū)、商業(yè)、地下車庫經(jīng)營損益分析：候機樓損益經(jīng)營分析序號項目/年份2014-2028年1租金收入4500.00 2經(jīng)營成本1125.00 3營業(yè)稅金及附加252.00 4主營業(yè)務利潤3123.00 5營業(yè)費用225.00 6管理費用225.00 7房產(chǎn)稅227.15 8固定資產(chǎn)折舊811.24 9財務費用0.00 10利潤總額1634.62 11稅前利潤率36.32%12所得稅408.65 13凈利潤1225.96 14稅后利潤率27.24%貨運物流和倉儲區(qū)經(jīng)營損益分析序號項目/年份2014-2028年1租金收入1296.00 2經(jīng)營成本324.00 3營業(yè)稅金及附加72.58 4主營業(yè)務利潤899.42 5營業(yè)費用64.80 6管理費用64.80 7房產(chǎn)稅116.78 8固定資產(chǎn)折舊417.07 9財務費用0.00 10利潤總額235.98 11稅前利潤率18.21%12所得稅58.99 13凈利潤176.98 1