南通新城項目市場定位82432465

1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。南通新城項目整體定位南通新城項目整體定位謹(jǐn)呈:中南控股集團(tuán)有限公司上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司上海世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司本報告是嚴(yán)格保密的。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)u cr0504-a地塊規(guī)劃用地：61萬平方米 總建筑面積：134萬平方米功能規(guī)劃：商務(wù)辦公/酒店商業(yè)/居住用地；u cr0504-c地塊規(guī)劃用地： 5萬平方米 總建筑面積：10萬平方米功能規(guī)劃：居住用地a地塊地塊c地塊地塊本報告是嚴(yán)格保密的。我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向共同的目標(biāo)為導(dǎo)向打造南通里程碑項目實現(xiàn)企業(yè)品牌實現(xiàn)區(qū)域及地塊增值我

2、們的目標(biāo)我們的目標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。項目背景與約束條件項目背景與約束條件南通人認(rèn)知程度較高的新市府區(qū)域，發(fā)展前景看好u所在片區(qū)形象好u住宅市場供不應(yīng)求u地塊控規(guī)政策導(dǎo)向性強(qiáng)u資金鏈壓力大開發(fā)商惜售，2004年市場供求顯著減少，導(dǎo)致房市住宅價格迅速爬升；政府主導(dǎo)的cbd新區(qū)，規(guī)劃的商業(yè)商務(wù)規(guī)模體量大；本項目承擔(dān)了部分政府市政配套的義務(wù)，融資壓力大本報告是嚴(yán)格保密的。本報告的研究思維導(dǎo)圖本報告的研究思維導(dǎo)圖客戶分析客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略項目界定項目界定市場分析市場分析項目定位項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略問題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶構(gòu)成消費特征項目界定項目界定本報告是嚴(yán)格保密的。項目界定項目界定問

3、題界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析本報告是嚴(yán)格保密的。南通是連通蘇南、蘇北的樞紐南通是連通蘇南、蘇北的樞紐城市定位為上海都市圈副中心城市城市定位為上海都市圈副中心城市u城市區(qū)位優(yōu)越：城市區(qū)位優(yōu)越：發(fā)展依托江海，蘇通大橋通車后將納入上海一小時經(jīng)濟(jì)圈；u經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先：經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先：年gdp超千億、財政收入超百億，在江北處于領(lǐng)軍者地位；u城市定位城市定位: :以建設(shè)上海北翼現(xiàn)代化港口、工貿(mào)、旅游城市的總目標(biāo)，建設(shè)上海都市圈副中心城市資料來源：南通市城市總體規(guī)劃概要本報告是嚴(yán)格保密的。項目處于政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)項目處于政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)規(guī)劃較其他區(qū)域有顯著的差異化優(yōu)勢規(guī)劃較其他區(qū)域有顯著的差異化優(yōu)勢u區(qū)域發(fā)

4、展前景好區(qū)域發(fā)展前景好: :南通“十五”計劃確定的五大重點發(fā)展地區(qū)之一未來南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心南通城市發(fā)展的里程碑；u特征優(yōu)勢顯著：特征優(yōu)勢顯著：樞紐化、中心化、國際化；u產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐：崇川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以機(jī)電電子、醫(yī)藥、紡織及物流為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向；南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以商業(yè)貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、交通倉儲，金融保險為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。南通南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)崇川崇川經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。地塊周邊新城雛形初現(xiàn)地塊周邊新城雛形初現(xiàn)崇崇 川川 路路嗇嗇 園園 路路園園 林林 路路崇崇 川川 路路工工 農(nóng)農(nóng) 南南 路路桃桃 園園 路路u地塊方正平整；地塊方正平整；u交通便捷

5、：交通便捷：通過工農(nóng)南路與老城區(qū)相連僅10分鐘車程；u新城雛形初現(xiàn)：新城雛形初現(xiàn)：四周道路整潔順暢，遙望新市府廣場，相鄰的體育會展中心和南通大學(xué)新校區(qū)可為本項目的啟動期帶來人氣東至：南通大學(xué)北至：未來的市政府機(jī)構(gòu)及文化藝術(shù)區(qū)西至：25米寬綠化帶南至：體育會展中心本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘幕窘缍?，可以幫助我區(qū)域?qū)傩院晚椖繉傩缘幕窘缍?，可以幫助我們明確研究方向和方法們明確研究方向和方法區(qū)位屬性區(qū)位屬性p上海都市圈副中心城市的城市定位上海都市圈副中心城市的城市定位p蘇南蘇北的聯(lián)系紐帶，江北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑者蘇南蘇北的聯(lián)系紐帶，江北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑者p房地產(chǎn)市場處于啟動階段，宏觀經(jīng)濟(jì)能夠支撐房地產(chǎn)業(yè)

6、高速發(fā)展房地產(chǎn)市場處于啟動階段，宏觀經(jīng)濟(jì)能夠支撐房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展p政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)，南通城市發(fā)展的里程碑政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)，南通城市發(fā)展的里程碑p未來南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心未來南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心p樞紐化、中心化、國際化樞紐化、中心化、國際化p接軌上海的橋梁區(qū)域接軌上海的橋梁區(qū)域p政府所在地，南通人認(rèn)知度高政府所在地，南通人認(rèn)知度高項目屬性項目屬性p南通最大規(guī)模的綜合體項目，商業(yè)、商務(wù)體量大南通最大規(guī)模的綜合體項目，商業(yè)、商務(wù)體量大p可達(dá)性好、交通便捷可達(dá)性好、交通便捷p周邊形象較好，道路系統(tǒng)完善周邊形象較好，道路系統(tǒng)完善本報告是嚴(yán)格保密的。

7、項目界定項目界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析本報告是嚴(yán)格保密的。s s：情境（：情境（situationsituation）項目背景事實（項目、客戶、市場）項目背景事實（項目、客戶、市場）區(qū)位優(yōu)勢明顯區(qū)位優(yōu)勢明顯大規(guī)模綜合體項目大規(guī)模綜合體項目資金壓力大資金壓力大客戶需求存在空白點客戶需求存在空白點市場機(jī)遇好市場機(jī)遇好項目總占地為99萬平米，建筑面積133.65萬平米，其中規(guī)劃中包括了大體量的商務(wù)商業(yè)空間；聯(lián)系上海的紐帶，政府主導(dǎo)的新城核心區(qū)，規(guī)劃及配套皆較其他區(qū)域有顯著優(yōu)勢；南通中高收入消費群普遍存在外流，現(xiàn)有房地產(chǎn)市場與消費者需求存在脫節(jié)；住宅市場供不應(yīng)求，且競爭仍以本地化為主；每月繳協(xié)議土地款近1

8、億，融資壓力大；本報告是嚴(yán)格保密的。r1r1：不期望結(jié)果：不期望結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果從企業(yè)目標(biāo)上從企業(yè)目標(biāo)上企業(yè)品牌貶損或增值有限從土地運營上從土地運營上土地價值貶損或增值有限從銷售上從銷售上商業(yè)商務(wù)空間形象增值有限，且銷售陷入困境本報告是嚴(yán)格保密的。r2r2：期望結(jié)果：期望結(jié)果我們的期望目標(biāo)我們的期望目標(biāo)從企業(yè)目標(biāo)上從企業(yè)目標(biāo)上成就企業(yè)品牌實現(xiàn)的里程碑從土地運營上從土地運營上土地明顯增值，合作方式靈活多樣從銷售上從銷售上整體形象發(fā)力，后期銷售方式靈活本報告是嚴(yán)格保密的。cc：矛盾或沖突：矛盾或沖突 （complicationcomplication） r1r1與與r2

9、r2之間存在著的矛盾或沖突之間存在著的矛盾或沖突成就企業(yè)品牌實現(xiàn)的里程碑r1r1r2r2土地明顯增值，合作方式靈活多樣商業(yè)商務(wù)空間形象增值有限，且銷售脫離市場企業(yè)品牌貶損或增值有限土地價值貶損或增值有限整體形象發(fā)力，后期銷售方式靈活現(xiàn)階段核心矛盾：u超大規(guī)模的商務(wù)商業(yè)供給量與市場接受能力的矛盾u創(chuàng)企業(yè)品牌、區(qū)域運營增值所要求的前期資金投入與資金鏈緊張之間的矛盾本報告是嚴(yán)格保密的。qq：提出問題：提出問題 （questionquestion） 要實現(xiàn)從要實現(xiàn)從r1r1到到r2r2必須要回答的核心問題必須要回答的核心問題如何在營銷方面盡可能減小資金鏈壓力，同時實現(xiàn)企業(yè)品牌和區(qū)域增值以利于未來土地及

10、區(qū)域的靈活運營本報告是嚴(yán)格保密的。本報告的研究思維導(dǎo)圖本報告的研究思維導(dǎo)圖客戶分析客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略項目界定項目界定整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目定位問題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶構(gòu)成消費特征市場分析市場分析市場分析市場分析本報告是嚴(yán)格保密的。市場分析市場分析住宅市場分析住宅市場分析商業(yè)市場分析寫字樓市場分析本報告是嚴(yán)格保密的。南通住宅市場特征決定了快速入市、取勢南通住宅市場特征決定了快速入市、取勢造勢將是項目取勝的關(guān)鍵造勢將是項目取勝的關(guān)鍵城市發(fā)展地傾東南，通過造勢，本項目可最大化利用新城區(qū)的區(qū)域價值以新政府大樓為核心的新城發(fā)展將成為南通未來10年城市發(fā)展的熱點區(qū)域，為眾多投資者提供了大

11、量的參與機(jī)會，而本項目正位于新城區(qū)核心本項目絕版規(guī)模完全順應(yīng)南通房地產(chǎn)市場打“城”造“鎮(zhèn)”成為趨勢南通房產(chǎn)企業(yè)由于改制等原因控制了開發(fā)量，市場供應(yīng)無法滿足消費者需求；房價爬升迅速：以南通市區(qū)在售樓盤為研判基礎(chǔ)，2005年預(yù)計上市量近50余萬平米，其中價格在5000元/平米的中高檔樓盤占到50%以上；隨著供應(yīng)量的放量，未來競爭將越發(fā)激烈目前南通房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，在該層面上本項目仍有較大超越空間u經(jīng)過歸納總結(jié)，南通住宅市場有以下特點：u地傾東南u大盤概念開始顯現(xiàn)u物業(yè)類型“多彩紛呈”u中高檔住宅市場競爭激烈u客戶來源相對封閉u戶型面積走向分化 u銷售手段落后、單一 南通住宅市場上大盤概念顯

12、現(xiàn)并開始被消費者接受和青睞，社區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化開始成為購房決策的一大標(biāo)準(zhǔn)未來供應(yīng)量將持續(xù)放量，本項目應(yīng)抓住該契機(jī)快速進(jìn)入市場本報告是嚴(yán)格保密的。全市住宅在售代表項目掃描全市住宅在售代表項目掃描外環(huán)東路外環(huán)北路洪江路天虹東方綠洲售價：4000-4500（公寓）7000-8000（聯(lián)排）匯隆新城售價：4200-4600（公寓）紫陽新城售價：4300（公寓）蘇建花園城售價：4000-4800（公寓）鳳凰萊茵苑售價：4000-4700（公寓） 9000（聯(lián)排）天安花園售價：5800-7000（公寓） 9000（聯(lián)排）都市華城售價：5000（公寓）本項目本項目本報告是嚴(yán)格保密的。類別板塊分類價格區(qū)間區(qū)域

13、特點客戶特點一級中心板塊6000左右傳統(tǒng)的商貿(mào)中心，土地資源供應(yīng)有限郊縣的私營業(yè)老板及機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高級人士，區(qū)域認(rèn)知度高 二級新城板塊4500-6500城市未來的發(fā)展熱點，新型的大型居住區(qū)和cbd私企業(yè)主、開發(fā)區(qū)的中高級管理人員和政府機(jī)關(guān)人員 ，看好未來三級城東板塊4000-5000城市發(fā)展的新興區(qū)域，可塑性強(qiáng)中、青年購房客戶認(rèn)知度較高的區(qū)域 城西板塊4000-5000對外交通樞紐，工廠多，舊房多，人員復(fù)雜區(qū)域原居民及外來生意人城北板塊4000-4500專業(yè) 批發(fā)市場積聚地，城鄉(xiāng)結(jié)合部，形象差工薪階層及周邊生意人在售住宅板塊特點在售住宅板塊特點本報告是嚴(yán)格保密的。項目項目鳳凰萊茵苑鳳凰

14、萊茵苑天安花園天安花園圖示圖示位置位置洪江路洪江路88號規(guī)模指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)28萬平方米；容積率：1.22；綠化率：45%建筑面積22萬平方米； 容積率：1.1； 綠化率：45%；車位配比：1:1物業(yè)類型物業(yè)類型獨棟別墅、聯(lián)排、多層、小高層、高層獨棟別墅、聯(lián)排、多層、小高層直接競爭項目掃描直接競爭項目掃描本報告是嚴(yán)格保密的。項目項目鳳凰萊茵苑鳳凰萊茵苑天安花園天安花園主力戶型主力戶型130-150m2三房130m2三房及150平米左右的四房客戶客戶近70%為私營業(yè)主，510%為外籍人士；25%為政府、企事業(yè)單位工作人員南通市區(qū)客戶占80%，郊縣及外地占20% ，二期推出時投資比例上升價格價格小高層

15、、疊加：40004700連排別墅：9000一期起價2000多，二期起價4000多，目前多層、小高層價格達(dá)5700-7000主題概念主題概念“鳳舞萊茵，多彩生活”“處處精美，點點高雅”形象定位形象定位江南名城，水鄉(xiāng)大盤新城區(qū)高尚住宅區(qū)核心賣點核心賣點新城區(qū)，大盤精致的江南山水園林未來該區(qū)域的升值潛力直接競爭項目掃描直接競爭項目掃描本報告是嚴(yán)格保密的。天安花園小結(jié)天安花園小結(jié)u核心賣點：核心賣點：精致的江南山水園林未來該區(qū)域的升值潛力u客戶來源：客戶來源：市區(qū)占80%以上，小區(qū)并與區(qū)域?qū)傩越Y(jié)合性較弱；u可復(fù)制性強(qiáng)：可復(fù)制性強(qiáng)：仍然屬于封閉式的單純居住小區(qū)，可復(fù)制性強(qiáng)本報告是嚴(yán)格保密的。鳳凰萊茵苑小

16、結(jié)鳳凰萊茵苑小結(jié)u核心賣點：核心賣點：鄰新城中央?yún)^(qū)、大學(xué)城三面環(huán)水內(nèi)部水景社區(qū)配套完善u定位有所偏差：定位有所偏差：公寓主打的白領(lǐng)生活脫離了市場現(xiàn)狀；u展示弱：展示弱：現(xiàn)場沒有包裝，形象較差，完全沒有實景展示，仍然處于樓書+售樓處的初級營銷階段；u配套以自足為主：配套以自足為主：幼兒園、小學(xué)、健身房等普通居住小區(qū)及少量的底商用以滿足社區(qū)內(nèi)需求；本報告是嚴(yán)格保密的。周邊競爭項目特征小結(jié)周邊競爭項目特征小結(jié)傳統(tǒng)的封閉式住宅小區(qū)特征特征1 1特征特征 2 2客戶以市區(qū)為主，郊縣客戶仍然更加青睞在老城區(qū)購房特征特征3 3對區(qū)域?qū)傩酝诰蜉^弱，無差異性，可復(fù)制性強(qiáng)本報告是嚴(yán)格保密的。市場分析市場分析住宅市

17、場分析商業(yè)市場分析寫字樓市場分析本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)分布圖商業(yè)分布圖234562441253567756431專業(yè)市場超市娛樂休閑百貨289176898139外環(huán)東路外環(huán)北路洪江路10129南大街商圈南大街商圈1、百花果品市場2、家庭裝飾市場3、電器市場4、文廟古玩市場5、桃塢路服飾城6、建材市場7、裝飾家具膠合板市場8、蔬菜副食品批發(fā)市場9、花鳥市場1、麥客隆2、易初蓮花3、文峰王府店4、八仙城大潤發(fā)5、新一佳6、文峰吉星店7、和平大廈大潤發(fā)8、文峰麥客隆店9、環(huán)城東路麥德龍10、虹橋超市11、華聯(lián)超市12、超越超市1、晶都桑拿、晶都桑拿2、英子咖吧、英子咖吧3、開心一刻歌舞廳、開心一刻

18、歌舞廳4、龍王休閑浴場、龍王休閑浴場5、浪漫歌舞廳、浪漫歌舞廳6、金碧輝煌迪吧、金碧輝煌迪吧7、地中海浴場、地中海浴場8、寶麗金娛樂城、寶麗金娛樂城9、黃金海岸娛樂城、黃金海岸娛樂城1、南通百貨大樓、南通百貨大樓2、文峰大世界、文峰大世界3、華聯(lián)商廈、華聯(lián)商廈4、金鷹購物中心、金鷹購物中心5、文峰中央商廈、文峰中央商廈6、八仙城、八仙城桃塢路商圈桃塢路商圈本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)現(xiàn)狀 u南大街南大街走向末落的老牌中心走向末落的老牌中心 營業(yè)面積：15萬平米 日流量：15萬 人次 經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、家電、日用品、食品等 綜述：南大街作為南通市老城區(qū)中心商圈商業(yè)輻射范圍覆蓋南通市和所轄六

19、縣市，但隨著城市發(fā)展，由于規(guī)劃設(shè)計、地理條件的限制，交通壓力和人流壓力與日俱增，處于超負(fù)荷狀態(tài)；同時作為傳統(tǒng)商業(yè)中心，南大街的業(yè)態(tài)分布混亂，商品檔次排列混雜，逐漸成為“末落貴族”。u桃塢路桃塢路認(rèn)知不夠的商業(yè)新貴認(rèn)知不夠的商業(yè)新貴 營業(yè)面積：10萬平米 日流量：5萬人次 經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、娛樂項目等 綜述： 桃塢路作為南通歷史上的第一條商業(yè)街，向來以經(jīng)營布料和文化用品為特色，現(xiàn)在成為南通政治、金融、文化的匯集地，以此為依托政府規(guī)劃桃塢路作為南通的商業(yè)副中心，集餐飲、文化、風(fēng)景、購物、旅游于一體，經(jīng)過4年的發(fā)展，業(yè)態(tài)形式呈現(xiàn)多樣化趨勢，但由于缺乏主題式百貨，商業(yè)聚集效應(yīng)不足，市民的認(rèn)可度不高，

20、并未形成事實上的商業(yè)副中心，僅僅成為娛樂休閑場所聚集地，輻射范圍覆蓋南通市區(qū)。u專業(yè)市場專業(yè)市場 日流量：10萬人次 經(jīng)營業(yè)態(tài)：五金機(jī)電、蔬菜果品批發(fā)、家庭裝飾等 綜述：分布在南通西北面，但檔次不高，契合南通市區(qū)居民生活需求u超市超市 營業(yè)面積：7萬平米 日流量：5萬人次 經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、日用品、食品、蔬果等 綜述：以滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰獮橹鞯某锌蛻魜碓粗饕獊碜灾苓吘用?，是區(qū)域型商業(yè)，輻射周邊本報告是嚴(yán)格保密的。街鋪業(yè)態(tài)分布街鋪業(yè)態(tài)分布家裝材料學(xué)生用品服裝家紡五金機(jī)電娛樂休閑餐飲本報告是嚴(yán)格保密的。街鋪租金狀況街鋪租金狀況商業(yè)街名稱商業(yè)街名稱區(qū)位區(qū)位/ /位位置置經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)態(tài)面積面積 （

21、平米）（平米）層高層高（米（米）租金租金（元（元/ /月月）租金比較租金比較元元/ /月月米米商場門面房南大街家電眼鏡醫(yī)藥62.93100510八仙城人民中路服飾、電腦等162.65000312靠近汽車站人民西路專業(yè)建材303.56300210晏園裙樓環(huán)城東路服飾家紡花店2034000200中間位置人民西路鞋，煙酒等152.92330150文廟古玩市場人民中路古玩用品103.51000100住宅下裙樓北濠橋路學(xué)生用具403.5180045臨街門面北濠橋路房產(chǎn)中介703300043臨街門面環(huán)城西路服裝302.8100034u從商業(yè)街鋪的租金價格可以顯示出：價格隨著中心地段的蔓延呈遞減趨勢，但在臨

22、近南通市汽車站，桃塢路等代表性地段，街鋪價格明顯高于同類地區(qū)。本報告是嚴(yán)格保密的。街鋪現(xiàn)狀街鋪現(xiàn)狀u街鋪與周邊配套 的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)：周邊有住宅小區(qū)，街鋪多為服務(wù)住宅的服裝、家紡和餐飲；周邊有專業(yè)市場的街鋪，業(yè)態(tài)則為專業(yè)市場的延伸；周邊有學(xué)校的街鋪以服務(wù)學(xué)生為主現(xiàn)狀描述：現(xiàn)狀描述： 街鋪是商業(yè)中除超市、百貨和商場的補充組成部分，它的產(chǎn)生依賴城市主流商業(yè)的繁榮，填補駐主流商業(yè)的空缺，所以針對本項目，街鋪式商業(yè)有賴于住宅的人口規(guī)模和主流商業(yè)的人氣聚集。本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)總結(jié)商業(yè)總結(jié)u南大街、大賣場和桃塢路的商業(yè)一熱一冷體南大街、大賣場和桃塢路的商業(yè)一熱一冷體現(xiàn)出：大型綜合型商業(yè)受到客戶的青睞現(xiàn)出

23、：大型綜合型商業(yè)受到客戶的青睞u中高端客戶選擇周末到上海進(jìn)行消費的現(xiàn)狀中高端客戶選擇周末到上海進(jìn)行消費的現(xiàn)狀表明南通商業(yè)現(xiàn)狀的落后無法滿足客戶需求，表明南通商業(yè)現(xiàn)狀的落后無法滿足客戶需求，需要新興的，特色的、時尚、文化的商業(yè)出現(xiàn)需要新興的，特色的、時尚、文化的商業(yè)出現(xiàn)u距離市區(qū)較遠(yuǎn)的品牌大賣場經(jīng)營持續(xù)火爆表距離市區(qū)較遠(yuǎn)的品牌大賣場經(jīng)營持續(xù)火爆表明南通客戶購物的區(qū)域傾向性逐漸減弱明南通客戶購物的區(qū)域傾向性逐漸減弱本報告是嚴(yán)格保密的。市場分析市場分析住宅市場分析商業(yè)市場分析寫字樓市場分析本報告是嚴(yán)格保密的。分布狀況分布狀況集中分布在兩個區(qū)域：u濠河周邊傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，如躍龍路、人民路、南大街、青年路圍

24、合形成的城市中心區(qū)；u工農(nóng)路新興商務(wù)區(qū)。市政府南遷，工農(nóng)路成為直達(dá)新市政廣場的最便捷主干道路，拉動工農(nóng)路沿線寫字樓市場的迅速發(fā)展。南通國際大廈新地標(biāo)項目中華廣場潤友大廈嘉隆大廈東方鑫乾金鷹國際大廈南通大廈浦發(fā)銀行大廈文峰大廈天虹大廈王府公寓新海通大廈本報告是嚴(yán)格保密的?？深A(yù)見市場供應(yīng)總量可預(yù)見市場供應(yīng)總量其中市中心3萬平方米地標(biāo)項目即將竣工，可能在三月份推向市場。該項目推出后，將成為今明兩年南通高檔寫字樓市場供應(yīng)主體。2005年南通市區(qū)寫字樓市場可預(yù)見供應(yīng)總量約5萬平方米，其中市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)約3.4萬平方米，工農(nóng)路新興商務(wù)區(qū)約1.6萬平方米；本報告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)品質(zhì)物業(yè)品質(zhì)目前南通高檔寫

25、字樓很少，寫字樓品質(zhì)普遍較低，如金鷹國際大廈、南通大廈、浦發(fā)銀行大廈等，盡管外立面尚可，但大堂、電梯、電梯間、公共過道、地下車庫、平面布局、智能化等方面在規(guī)劃設(shè)計、裝修、設(shè)備配置上檔次較低；南通國際大廈為當(dāng)前南通最高檔次寫字樓，表現(xiàn)在大堂、會議室、樓高、設(shè)備配置等方面。本報告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)價格物業(yè)價格高檔寫字樓，如南通國際大廈、南通大廈、金鷹國際大廈等租金相對較高，為4060元/平方米/月，物業(yè)管理費為2.54.5元/平方米/月，車位租金為30003500元/年；中低檔普通寫字樓及商住樓，如南通國際大廈左側(cè)佳成大廈、工農(nóng)路文峰大廈、王府公寓等租金相對較低，為1020元/平方米/月，物業(yè)管理

26、費為1.22.0元/平方米/月，車位租金為20003000元/年；在售項目銷售價格與住宅差別很小，市中心區(qū)項目均價在5000 6000元/平方米，工農(nóng)路沿線項目均價在40005500元/平方米。u由于寫字樓物業(yè)品質(zhì)較低的原因，南通在售寫字樓項目價格與住宅沒有拉開距離；u隨著新建寫字樓品質(zhì)提升，價格具有上升空間。本報告是嚴(yán)格保密的。盈利模式盈利模式u銷售為主u出租為輔關(guān)鍵詞：南通商業(yè)寫字樓開發(fā)主要采取產(chǎn)權(quán)分割出售的方式作為主要開發(fā)盈利模式；采取出租方式的項目非常少，目前市場上出租項目主要出現(xiàn)在三級市場，為已購買方的出租行為。本報告是嚴(yán)格保密的。入駐客戶入駐客戶u行業(yè)分散u私營企業(yè)為主u政府機(jī)關(guān)進(jìn)

27、駐u大企業(yè)自建寫字樓關(guān)鍵詞：入駐客戶行業(yè)分散，主要行業(yè)為：紡織、石化、機(jī)電、輕工、貿(mào)易、保險、科技及房地產(chǎn)開發(fā)等 ；客戶中私營企業(yè)相對較多，如紡織、輕工、貿(mào)易、科技、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；國有企業(yè)主要為壟斷行業(yè)，如石化、能源、機(jī)電、保險等；政府機(jī)關(guān)亦有進(jìn)駐商業(yè)寫字樓情況，如財政局進(jìn)駐南通國際大廈10個樓層，外經(jīng)貿(mào)局進(jìn)駐南通國際大廈3個樓層。南通大型企業(yè)相對較少，實力很強(qiáng)的大型企業(yè)往往采取自建寫字樓的方式。本報告是嚴(yán)格保密的。銷售狀況銷售狀況竣工使用狀態(tài)寫字樓空置率普遍較低，入駐率平均在80%以上 ；在售寫字樓中地段好、品質(zhì)高、形象佳的樓盤銷售狀況相對良好，如中心區(qū)項目潤友大廈（7560平方米）04年

28、11月開盤，現(xiàn)已銷售87%；工農(nóng)路項目中華廣場（36000平方米）03年5月開始內(nèi)部認(rèn)購，04年6月基本售完，現(xiàn)只剩3層、4層部分面積；地段、品質(zhì)較差樓盤，如嘉隆大廈、東方鑫乾，銷售進(jìn)度較緩慢；u空置率低u地段、品質(zhì)制勝u中小面積戶型受寵關(guān)鍵詞：相對大面積單位，100300平方米中小面積戶型更有市場。本報告是嚴(yán)格保密的。寫字樓市場小結(jié)寫字樓市場小結(jié)市場現(xiàn)狀。南通當(dāng)前的寫字樓開發(fā)還處于低層次、低水平的開發(fā)階段，市場不成熟：物業(yè)品質(zhì)低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，開發(fā)商不注重營銷推廣 ；市場空間。隨著南通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，企業(yè)對辦公條件的要求將會不斷提高，必然要求寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的升級換代，再加上新增市場需求，故南

29、通寫字樓市場擁有發(fā)展空間；市場機(jī)會。市場競爭將進(jìn)入新的階段，必須擺脫低層次市場競爭。規(guī)劃設(shè)計科學(xué)、設(shè)備配置先進(jìn)、智能化程度較高、物業(yè)服務(wù)優(yōu)良的中高檔寫字樓物業(yè)將會更加擁有競爭力。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告的研究思維導(dǎo)圖本報告的研究思維導(dǎo)圖客戶分析客戶分析發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略項目界定項目界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析客戶構(gòu)成消費特征市場分析市場分析客戶分析客戶分析項目定位項目定位整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展戰(zhàn)略本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻魜碓醇把葑兎治隹蛻魜碓醇把葑兎治霰卷椖咳绾纹饎菰靹菀誀I造滿足南通消費者潛在需求的生活本項目如何起勢造勢以營造滿足南通消費者潛在需求的生活購物氛圍是本項目定位的重要因素購物氛圍是本項目定位的重要因素v交通到達(dá)性消費者來源的可能性本項目的核心樞紐地位決定了優(yōu)良的交通可達(dá)性，在交通上不存在隔閡和劣勢v消費習(xí)慣消費者潛在需求挖掘從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前市場購房客戶來源基本來源于南通市區(qū)及周邊郊縣，外地及外籍人士少，同時并沒有形成明