甘肅省房屋買賣稅收政策問答

1、甘肅省房屋買賣稅收政策問答甘肅法律服務網(wǎng) 問：個人住房轉讓如何辦理涉稅事宜？答：隨著人民生活水平的提高，人們?yōu)楦纳凭幼l件，買賣住房的現(xiàn)象越來越普遍。作為一種財產(chǎn)轉讓行為，個人住房轉讓應按照中華人民共和國稅收征收管理法第二十一條和中華人民共和國發(fā)票管理辦法第二十條之規(guī)定，單位、個人在購銷商品、提供或者接受經(jīng)營服務以及從事其他經(jīng)營活動中，應當按照規(guī)定開具、使用、取得發(fā)票。因此，作為房屋出售方（甲方），應當主動向房屋購買方（乙方）提供房屋銷售發(fā)票，國家稅務總局關于加強和規(guī)范稅務機關*普通發(fā)票工作的通知（國稅函20041024號）規(guī)定，發(fā)生房屋買賣行為時，甲方應當攜帶本人合法的身份證件和房屋買賣合同

2、及相關資料到主管稅務機關*銷售不動產(chǎn)發(fā)票，（關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知國稅發(fā)2005156號）同時征收營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育費附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅收，并按國家規(guī)定的稅款入庫計算級次繳入國庫。問：個人出售住房應當繳納哪些稅？答：個人出售房屋取得收入，需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。其中，出售房屋取得餓收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。營業(yè)稅。由房屋出售方（甲方）繳納。使用稅目為銷售不動產(chǎn)，稅率為5%。城市建設維護稅。由房屋出售方（甲方）繳納，按照納稅人實際繳納的營業(yè)稅計征，納稅人所在地的縣城、鎮(zhèn)的，稅率為

3、5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。教育費附加。由房屋出售方（甲方）繳納，按照納稅人實際繳納的營業(yè)稅計征，附加率為3%。印花稅。由房屋出售方（甲方）和房屋購買方（乙方）各自持房屋購銷合同分別繳納，計征依據(jù)為合同所載金額，稅率萬分之五，適用稅目為產(chǎn)權轉移書據(jù)，納稅形式為購買印花稅票完稅，印花稅票應當粘貼在房屋購銷合同上，并由納稅人在每枚稅票的騎縫處蓋戳注銷或者畫銷。土地增值稅。由房屋出售方（甲方）繳納，計征依據(jù)為房屋出售方（甲方）轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額，適用稅率為30%到60%的四級超率累進稅率。個人所得稅。由房屋出售方（甲方）繳納，計征依據(jù)為財產(chǎn)轉讓所得，即轉讓房屋收入額減除

4、房屋原值和合理費用后的余額，稅率為20%，納稅人必須提供完整準確的相關憑證，如未能提供完整、準確的房屋原值和應納稅額的，根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法第三十五條及有關規(guī)定，對其實行核定征稅。按照蘭州市地方稅務局關于個人住房轉讓稅收征管有關問題的補充通知（蘭地稅發(fā)2006110號）文件規(guī)定對納稅人住房轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。問：個人購買住房需要繳納哪些稅？答：個人購買住房（包括商品房、安居房、經(jīng)濟適用房等），應當繳納契稅和印花稅。契稅。由于房屋購買方（乙方）繳納，計征依據(jù)為房屋買賣成交價格，稅率為3%5%，甘肅省人民政府規(guī)定為3%，（甘肅剩契稅征收管理辦法甘肅省人民政府令第19號2

5、001年9月20日）契稅稅額按照住房的成交價格計算繳納，計算公式為：應納契稅稅額=住房成交價格適用稅率其中，住房的成交價格是指合同確定的價格，包括買房人交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益等。甘肅省目前規(guī)定由財政機關負責征收契稅。印花稅個人購買住房還需按稅法規(guī)定繳納印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定，商品房銷售按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅。問：個人可以享受哪些土地增值稅優(yōu)惠政策？答：（1）個人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免納土地增值稅。（2）因國家建設需要依法征用、回收的房地產(chǎn)，免納土地增值稅；（3）個人之間互換自有居住用房，免納土地增值稅；（4）個人以房地產(chǎn)

6、作價入股轉讓到所投資企業(yè)中的，暫免繳納土地增值稅。個人轉讓自有普通住宅的，暫免繳納土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉讓非普通標準住房，經(jīng)稅務部門核準，凡居住滿5年或5年以上的，免納土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半繳納土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計算繳納土地增值稅。（5）居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。問：個人出售住房，可以享受哪些營業(yè)稅優(yōu)惠政策？答：為了引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，調(diào)整住房供應結構、控制住房價格過快上漲。2006年5月24日，國務院辦公廳下發(fā)了國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)

7、定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637號），對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅再次進行了調(diào)整。文件規(guī)定，為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。但須提供購買房屋時取得的稅務部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。問：個人購買住房，可以享受哪些契稅優(yōu)惠政策？答：個人購買自用普通住宅，依據(jù)財務部、國家稅務局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知（國稅字19992

8、10號）相關規(guī)定，暫減半征收契稅。根據(jù)甘肅省房改及住房公積金監(jiān)管領導小組等部門關于甘肅已購公房和經(jīng)濟適用房上市交易管理暫行辦法的修改意見(甘房改組20044號)文件精神,房改房和經(jīng)濟適用房上市出售交易契稅按0.75%征收,對房改房和經(jīng)濟適用房在上一次權屬轉移中未繳納契稅或可以享受契稅減免優(yōu)惠而沒有減免批準手續(xù)的,要按相關規(guī)定追繳出售方的“上手契”。根據(jù)關于對契稅征收過程中幾個具體問題的批復9甘財稅200385號）規(guī)定土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，被拆遷人獲得貨幣補償并且重新承受土地、房屋權屬的，其補償面積沒有超出規(guī)定補償標準的，免征契稅；超過規(guī)定補償標準的，超過部分應繳納契稅。被拆

9、遷人獲得實物補償?shù)?，視同貨幣補償。土地、房屋被其它單位征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，應按對交納契稅。根據(jù)對蘭州市財政局關于契稅征收中有關問題的批復（甘財稅200468號）文件規(guī)定在超拆遷還建安置過程中，建設單位以現(xiàn)金進行補償，原房屋所有人用補償金購買普通住宅的，所購房屋住宅價格不超過補償金的，免征契稅，所購住宅價格超過原房屋補償金的，對超過部分按3%征收契稅。建設單位以自建的普通住宅進行安置的，如安置房和原房屋面積等的，免征契稅。如安置房大于原房屋面積，超出部分應按照3%的稅率征收契稅。債務糾紛中，債務人以普通住宅抵還債務，如債權人是自然人，且抵債的房屋由債券人自用，抵債的房屋在過戶

10、時，應減半征收契稅；債券人雖是自然人，但抵債的房屋不是由債權人自用，而是用于出售、轉讓、租賃等，則不得減半征收契稅。如債權人是法人或其他單位，則應按照3%的稅率征收契稅。根據(jù)關于契稅征收中兩個具體問題的請示（蘭財稅發(fā)200366號）文件規(guī)定城鎮(zhèn)職工首次購買公有住房或各類公有制單位集資修建的普通住房或單位為解決職工住房購買的商品房，經(jīng)當?shù)乜h級以上人民政府批準，符合國家房改有關政策，如住房面積符合或家規(guī)定的標準，免征收契稅；超過國家規(guī)定的標準面積部分，應按照規(guī)定交納契稅。城鎮(zhèn)職工首次直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買的經(jīng)濟適用房，安居房或商品房，未經(jīng)當?shù)乜h級以上房改部門審批，無論面積是否符合國家規(guī)定的標準，都

11、應當按規(guī)定繳納契稅。（7）根據(jù)國家稅總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復（國稅函20041036號）規(guī)定對于中華人民共和國繼承法規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。按照中華人民共和國繼承法規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。問：個人出售住房，可以享受哪些個人所得稅優(yōu)惠政策？答：按照國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知（國稅發(fā)2006108號）文件的規(guī)定，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對轉讓住房收入計算個人所得稅應

12、納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房的繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額關系，全部或部分通還納稅保證金。問：個人轉讓住房過程中所扣除的合理費用有哪些？答：合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費用。1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一費用，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉讓房屋產(chǎn)權人一致的，經(jīng)稅務機關審核，其轉讓的住

13、房在轉讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除；對已購公有住房、經(jīng)濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。如果納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。2.制服的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。3.納稅人按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據(jù)實扣除。涉及減免稅、核定銷售收入、確定稅前扣除費用、應納稅所得額的核定事宜原則上由主管稅務機關進行管理、審核和認定。問

14、：房屋原值具體為哪些？答：商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。自建住房；實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權時實際交納的相關稅費。經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規(guī)定交納的土地出入金。已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權單位）交納的所得收益及相關稅費。已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或標準價）購買的公有住房。經(jīng)濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府

15、規(guī)定的標準確定。城鎮(zhèn)拆遷安置住房“根據(jù)城市房屋超遷管理條例（國務院令305號）和建設部關于印發(fā)城市房屋拆遷估價指導意見的通知（建住房2003234號）等有關規(guī)定，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款和交納的相關稅費；房屋拆遷采取產(chǎn)權調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補償安置協(xié)議注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；房屋拆遷財務產(chǎn)權調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為房屋拆遷補

16、償安置協(xié)議注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。若注明原值的憑證遺失或不全，將按照未提供房屋原值來征收個稅。問：轉讓住房過程中繳納的稅金是指哪些？答：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅金。問：納稅保證金征收、抵退如何辦理？答：按照財務部國家稅務總局建設布關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知（財稅字1999278號）的規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；具體辦法：（一）個人出

17、售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲。（二）個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。（三）個人出售現(xiàn)住房后1年內(nèi)未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳

18、入國庫。（四）個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經(jīng)主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。（五）跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。按照誰管理、誰征收、誰保管、誰抵退的原則進行管理。問：申請減免稅需提供哪些材料？答：根據(jù)蘭州市地方稅務局關于個人住房轉讓稅收征管有關問題的補充通知（蘭地稅發(fā)2006110號）文件要求涉及減免、核定銷售收入、確定稅前扣除費用、應納稅所得額的核定等住房轉讓收入的減免稅審批管理工作由主管稅務機關負責，所需材料為：

19、減免稅申請表急申請報告（必須說明該房屋是本人家庭的唯一住房）；房屋所有權人提供夫妻二人的身份證復印件、戶口簿復印件、結婚證復印件；房屋產(chǎn)權證復印件；交易合同、換購發(fā)票或能夠證明房屋原值有關材料復印件；確稅完稅證明的時間或房改部門批復物件復印件等可以證明房屋居住時間的材料，按照“孰先”原則確定。提供本人住房是普通住房的相關證明材料；（本條適用于營業(yè)稅減免）稅務機關要求提供的其他相關材料。問：成交價格明顯低于市場價格的如何處理？答：根據(jù)蘭州市地方稅務局關于個人住房轉讓稅收征管有關問題的補充通知（蘭地稅發(fā)2006110號）對文件中對頂?shù)某山粌r格明顯低于市場價格的，由主管稅務機關根據(jù)蘭州市房地產(chǎn)交易中

20、心下發(fā)的關于印發(fā)的通知中規(guī)定的最低納稅參照價或經(jīng)具有合法的房產(chǎn)中介機構評估后確定其交易價格，但必須保證各種稅種計稅價格一致。問：如何確定房屋居住時間？答：有5中憑證均可證明居住時間，即購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期、房屋產(chǎn)權證上注明的時間、契稅完稅證明的時間或房改部門批復物件復印件等，將按照“孰先”原則確定購買房屋的時間并推斷房屋居住時間。例如納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致，按照孰先”原則確定購房時間，即房產(chǎn)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房產(chǎn)證上的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證上注明的時間早于房產(chǎn)證上注明的時間的，以契稅完稅證

21、明上時間為購買房屋的時間。問：期房的一年起訖時間怎樣確定？答：同房屋居住時間確定一樣，只要出具有5種憑證（即購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期、房屋產(chǎn)權證上注明的時間、契稅完稅證明的時間和房改部門批復文件的復印件），按照孰先”原則確定。問：出現(xiàn)跨地區(qū)多套房子申請減免稅的情況，怎樣核實？答：為了避免出現(xiàn)這種情況，在個人出具申請減免稅的材料時，應同時出具以保證形式為準的個人信用擔保證明，證明此房屋為家庭唯一住房，稅務機關有權調(diào)閱憑證，到申請人所在機關，社區(qū)進行了解，如果一經(jīng)核實發(fā)現(xiàn)不實，申請人即觸犯了以虛假申報騙取減免稅的有關稅務法規(guī)，不但要追繳稅款，還要對其進行相應的行政處罰。問：商鋪寫字樓轉讓是否繳個稅？答：個人占有房屋的所有權，并對外銷售房屋時，視同轉讓住房，因此，同樣征收個稅，計算方法與住房相同。問：贈與、繼承獲得的房屋是否繳納個稅？答：這兩種情況均不屬于房產(chǎn)交易范圍。贈與房屋屬于偶然所得，應根據(jù)個人所得稅法并入個稅征收范圍。對于繼承房屋是否繳納個稅問題，目前國家稅務總局尚未明確確定。問：個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非夠形式取得的住房對外銷售時是否征稅？答：根據(jù)國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知（國稅發(fā)2005172號）規(guī)定個人將通過受贈、