養(yǎng)老地產(chǎn)可行性報告

1、老年城項目申請報告 1項目及申報單位概況 1.1項目概況 1.1.1 項目基本情況 （1）項目名稱 老年城 （2）項目申報單位 有限公司 （3）建設(shè)地點 本項目建設(shè)地點位于昌平。 （4）項目性質(zhì) 新建 （5）項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 1）建設(shè)內(nèi)容 項目建設(shè)內(nèi)容包括 棟養(yǎng)老樓、康復(fù)樓、職工宿舍及區(qū)內(nèi)的道路、景觀綠化等配套工程。 2）建設(shè)規(guī)模 總床位數(shù) 床， 總建筑面積 m2， 其中地上建筑面積 m2（包括公寓 m2， 文化娛樂設(shè)施用房 m2， 其他附屬設(shè)施 m2） ，地下建筑面積 m2。 （6）項目總投資與資金籌措 本項目總投資 （建設(shè)投資+建設(shè)期利息+鋪底流動資金） 萬元，項目總資金（建設(shè)投資+建設(shè)

2、期利息+流動資金） 萬元。所需資金安排由建設(shè)單位自有資金、預(yù)收育養(yǎng)服務(wù)費及銀行貸款解決。其中，建設(shè)單位自有資金 萬元，預(yù)收育養(yǎng)服務(wù)費 萬元，銀行貸款 萬元。 （7） 項目建設(shè)工期 項目建設(shè)周期 個月， 年 月開始前期準(zhǔn)備工作， 年 月開始動工建設(shè)， 年 月完工并交付使用，施工期 個月。 1.1.2 項目功能及產(chǎn)品方案 （1）項目功能 項目主要提供居家與機(jī)構(gòu)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)，服務(wù)對象為 65-70歲，生活基本自理的老年人。 （2）產(chǎn)品方案 項目產(chǎn)品為多層、高層連廊式公寓，區(qū)內(nèi)設(shè)計有 棟養(yǎng)老樓，公寓戶型以一室戶和一室一廳為主、二室一廳為主，輔以三室戶。 1.1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項目主要技術(shù)

3、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.2 項目背景 目前，世界上幾乎所有發(fā)達(dá)國家都已進(jìn)入老齡社會，許多發(fā)展中國家正在或即將進(jìn)入老齡社會。我國于 2003 年進(jìn)入老齡化社會。2007年底老齡人口已達(dá)到 1.53 億人，占總?cè)丝诘?11.6%，增長速度約為3.28%，全國老齡化進(jìn)程加快。北京市作為我國非常達(dá)地區(qū)，根據(jù)2010年全國第六次人口普查情況，60歲及以上老人比例65歲及以上老人比例：全國13.26%8.9%；北京12.5%8.7%，齡化社會標(biāo)準(zhǔn)10%10%，人口老齡化的問題十分突出。 由于“四二一”家庭結(jié)構(gòu)的到來，“空巢”老人越來越多，而社會人口流動的加速也使得更多的老人沒有子女在身邊照料，中國“家庭化養(yǎng)老”的傳統(tǒng)

4、方式，已不再適合解決中國人的養(yǎng)老問題。 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，國家財力有限，養(yǎng)老問題完全依靠國家財政解決不現(xiàn)實。因此充分發(fā)揮社會力量，探索出一條“社會化養(yǎng)老”的道路是我國未來解決養(yǎng)老問題的必由之路。 有限公司針對這一現(xiàn)象，經(jīng)過多年的前期規(guī)劃、專業(yè)考察、社會調(diào)研、資金籌劃、擬建機(jī)制探討，決定建設(shè)一個適合具有一定經(jīng)濟(jì)實力老人養(yǎng)老的老年公寓，以提供居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老方式，其服務(wù)對象為具有生活自理能力的老年人。 并經(jīng)過論證，項目可行。1.3申報單位概況 企業(yè)名稱： 有限公司 法定代表人：企業(yè)地址： 郵政編碼：聯(lián)系電話： 經(jīng)營范圍：老年公寓開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)，建筑材料批發(fā)、零售。 有限公司

5、成立于 年 月，注冊資本 萬元，是一家 有限責(zé)任公司。公司以發(fā)展振興養(yǎng)老事業(yè)為己任，目前已聚集了一批致力于養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員，其中包括工程項目建設(shè)的工程技術(shù)人員，養(yǎng)老服務(wù)的管理人員等。公司因老年城的建設(shè)而成立；目前其主要的工作內(nèi)容即為加快老年城建設(shè)，保證老年城建設(shè)質(zhì)量。 1.4報告編制依據(jù) （1） 國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知 ； （2）關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)實施辦法的通知 ；（3）老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范 ； （4）老年人建筑設(shè)計規(guī)范 （建標(biāo)1995661號） ； （5）養(yǎng)護(hù)院設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （建標(biāo) 144-2010） ； （6）國家和省市相關(guān)政策及法律、法規(guī)； （7）

6、委托方提供的其他相關(guān)資料。2發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1發(fā)展規(guī)劃分析 黨的十八大報告明確將“老有所養(yǎng)”納入以改善民生為重點的社會建設(shè)內(nèi)容。十七屆五中全會也提出了“優(yōu)先發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)”的方針要求。 社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃（征求意見稿） 提出：為積極應(yīng)對人口老齡化，建立起以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐，與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。在居家養(yǎng)老層面，鼓勵對有需求的老年人實施家庭無障礙設(shè)施改造，為老年人洗澡、如廁、做飯、戶內(nèi)活動等方面提供便利。在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老層面，重點建設(shè)社會福利院、養(yǎng)老院、敬老院、榮軍院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在國家和省一級

7、，建設(shè)若干養(yǎng)老示范項目。同時，在資金籌措上， 規(guī)劃還提出：社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)投資以地方投入為主，鼓勵社會捐資，中央予以適度補助，做到“?；?、廣覆蓋、可持續(xù)” 。 本項目的建設(shè)將為老年人提供一個環(huán)境優(yōu)美、基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，符合國家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展規(guī)劃。 2.2產(chǎn)業(yè)政策分析 營業(yè)稅： 養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。依據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 所得稅： 對由民政部門審核批準(zhǔn),并核發(fā)北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。對于其他部門和單位、

8、個人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。依據(jù)：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 地方稅： 對政府部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。 依據(jù)： 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知 財政補貼： 社會辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每新建一張養(yǎng)老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼100元。（北京）開發(fā)建設(shè)： 在規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免、

9、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。關(guān)于支持社會力量興辦社會福利機(jī)構(gòu)的意見本項目為民營性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，項目的實施具備良好的外部產(chǎn)業(yè)政策支持，利于項目的建設(shè)運營。 2.3行業(yè)準(zhǔn)入分析 本項目建設(shè)單位 有限公司經(jīng)北京市工商行政管理局批準(zhǔn)登記注冊，注冊資本 萬元，經(jīng)營范圍為老年公寓開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)等。擬建項目土地的取得、規(guī)劃、環(huán)保等手續(xù)完全按國家法定程序辦理，建設(shè)項目符合行業(yè)準(zhǔn)入要求。3 項目定位與規(guī)模需求分析 3.1 項目定位 3.1.1 老年人建筑分類解析 根據(jù)老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范 ，各類老年人（60周歲及以上

10、人口）的定義如下： 自理老人：生活行為完全自理，不依賴他人幫助的老年人。 介助老人：生活行為依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。 介護(hù)老人：生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。 規(guī)范根據(jù)上述老年人分類，將老年人建筑分類定義如下： 老年住宅：專供老年人居住，符合老年體能心態(tài)特征的住宅。 老年公寓：專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系等設(shè)施，是綜合管理的住宅類型。 護(hù)養(yǎng)院：是指專為接待介護(hù)老人安度晚年而設(shè)置的社會養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，設(shè)有起居生活、文化娛樂、康復(fù)訓(xùn)練、醫(yī)療保健等多項服務(wù)設(shè)施。 3.1.2 相關(guān)案例分析 （1）北京太陽城

11、老年公寓 北京太陽城老年公寓是一個規(guī)模化、專業(yè)化、功能化、人性化的綜合老年社區(qū)。占地 42萬平方米，建筑面積34萬平方米。其配備設(shè)施完善，有北京太陽城醫(yī)院、國醫(yī)堂、文化宮、購物中心、家政服務(wù)中心。 為滿足老年人的不同需要，同時又根據(jù)老年人的身體狀況、經(jīng)濟(jì)條件和愛好，北京太陽城把公寓設(shè)計成三大類：一是居家式公寓或住宅式公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。二是宿舍式公寓，將老年人集中安排居住和生活，適合單身或夫婦兩人的老年人居住，宿舍開間較大，有電視、電話、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)施，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)服務(wù)。三是護(hù)理式公寓，就

12、是把因身體有病、生活不能自理或行動不便的老年人集中安排在護(hù)理式房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT雇傭的護(hù)理人員進(jìn)行護(hù)理。 宿舍式及居家式老年公寓的戶型主要以兩室兩廳、兩室一廳、一室一廳為主，建筑面積分別在 120m2、100m2、80m2左右。 （2）上海親和源老年公寓 上海親和源老年公寓是上海市第一個私營的養(yǎng)老公寓，占地83680m2，總建筑面積近 10萬 m2，共設(shè)置 16棟建筑。其中公寓12棟，其余為會所、頤養(yǎng)院、配餐中心、商業(yè)街及活動中心，共 838套居室，可供約 1600位的老人居住。 為滿足不同老年人的不同需求，公寓設(shè)計分為三類：一為公寓樓，主要針對生活自理能力較強(qiáng)的老年人，設(shè)有 58m2、

13、72m2、120m2三種戶型。總建筑面積 72355.3m2，每幢公寓底層為活動室，可進(jìn)行唱歌、跳舞、打臺球、打排球、打麻將等活動，另外還有書畫室、電腦室、閱覽室等。 二為頤養(yǎng)院， 主要針對需要護(hù)理的老年人， 建筑面積 9736.1m2，共設(shè) 300余張床位。三為度假式酒店，共設(shè) 74 套客房，該酒店公寓式配置，酒店式管理，提供分時度假、老年旅游休閑、短期托老以及親和源老年新生活體驗等。 此外，還配備有功能齊全的健康會所，建筑面積 8000m2，是目前國內(nèi)規(guī)模最大，設(shè)備最先進(jìn)，以健康為主題的會所，提供健身、水療、康復(fù)護(hù)理等。商業(yè)街建筑面積 1450m2，包括美容美發(fā)、超市等。配餐中心建筑面積

14、2575m2，餐廳只為護(hù)理及療養(yǎng)人員提供送餐服務(wù)，公寓內(nèi)老人需自身前往餐廳吃。 （3）杭州金色年華老年公寓 杭州金色年華老年公寓是國內(nèi)首個集生活居住、康復(fù)療養(yǎng)、休閑娛樂、旅游度假于一體，專為退休人士精心打造的多功能園林式生活社區(qū)，是退休人士養(yǎng)生居住、享受高檔生活及優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理想場所。占地 250余畝。 金色年華設(shè)置居家服務(wù)區(qū)、中心功能區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、山體公園區(qū)四大功能區(qū)。其中居家服務(wù)區(qū)內(nèi)包含居家式公寓，主要為生活自理能力較好的老年人提供；室內(nèi)設(shè)置寬敞走廊，每層設(shè)置樓層交流區(qū)；每個單元一樓設(shè)置 24 小時服務(wù)站（包含護(hù)理站） ，每個單元兩棟樓之間還規(guī)劃了風(fēng)雨連廊。配套服務(wù)區(qū)包括酒店式度假公寓、護(hù)

15、理式公寓、社區(qū)醫(yī)院保健中心等；其中護(hù)理式公寓設(shè)有 224 張養(yǎng)老床位。主要為生活不能完全自理及需要照料的老人提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)，由專業(yè)護(hù)理人員照顧老人的生活。護(hù)理式公寓就護(hù)理對象的健康狀況設(shè)立不同的護(hù)理級別，并按照老年朋友的需求，分設(shè)單人間、雙人間、多人間等類型，且每層均設(shè)置護(hù)理站、交流區(qū)、聊天室、活動室、男女助浴室等專項服務(wù)設(shè)施。 居家式公寓的戶型有一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺，面積約 67m2；兩一室廳一廚一衛(wèi)一陽臺，面積約 76-87m2；兩室兩廳一廚一衛(wèi)一陽臺，面積約 115-133m2。 （4）小結(jié) 根據(jù)案例分析可以得到如下結(jié)論： 1）各地代表性老年公寓均針對自理、介助、介護(hù)三類不同的老年人

16、提供老年住宅、老年公寓、護(hù)理公寓三類老年建筑，以滿足不同年齡段、不同健康狀況老年人的不同需求。 2）各地具有代表性的老年公寓配套設(shè)施均較為完善，都配有生活居住、娛樂休閑、醫(yī)療康復(fù)等功能，以適合老年人體能心態(tài)特征。 3.1.3 項目定位 根據(jù)老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范規(guī)定，并參考相關(guān)案例，老年城擬分三個區(qū)域，a 區(qū)，b 區(qū)，c 區(qū)。其中 a 區(qū)為老年公寓，主要針對年齡適中，生活基本自理的老年人設(shè)計，采用居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老方式；b區(qū)為護(hù)理式公寓，針對年齡偏大，生活不能完全自理的老年人設(shè)計，是以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主；c 區(qū)位居家式公寓，主要針對年齡較輕，生活自理能力較強(qiáng)的老年人及其家人設(shè)計，是以

17、居家養(yǎng)老為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為依托。 3.2 市場分析 3.2.1 市場供需分析 （1）需求分析 1）養(yǎng)老服務(wù)市場規(guī)模龐大 目前，養(yǎng)老床位主要用于孤獨老人養(yǎng)老，但由于以下幾個原因，養(yǎng)老床位需求呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢。 首先，中國“養(yǎng)兒防老” 、 “三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，小型“核心家庭” 、 “三口之家”的比重在不斷上升?！?-2-1”家庭結(jié)構(gòu)使中間代撫養(yǎng)壓力過大，中間代急需養(yǎng)老服務(wù)來緩解其撫養(yǎng)壓力。其次，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多家庭孩子外出求學(xué)，中青年外出打工，使得社會人口流動加速，下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，空巢老人越來越多。 最后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展使人們生活水平逐步提高，養(yǎng)老觀念及居住

18、觀念開始轉(zhuǎn)變。許多老年人不僅經(jīng)濟(jì)條件較好，文化程度也較高，獨立性較強(qiáng)，不再受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，開始追求生活品質(zhì)的提高，向往群居的老年生活。 根據(jù)國家社會司的統(tǒng)計，就養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，我國平均每千名老人有床位 11.6張，而發(fā)達(dá)國家該比例平均 50-60張，養(yǎng)老床位數(shù)相差較大。 社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃提出：目標(biāo)至 2015 年，我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到 30張。 2）養(yǎng)老服務(wù)品質(zhì)需求不斷提高 社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及生活水平的日益提高使得人們的消費觀念開始轉(zhuǎn)變，消費品質(zhì)不斷提升，反映到養(yǎng)老上就是對綠化、山水等養(yǎng)老環(huán)境，文化娛樂、休閑健身等養(yǎng)老基礎(chǔ)配套設(shè)施及專業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求越來越

19、高。 同時，老年人隨著年齡的增加，疾病困擾因素增多，生活自理能力下降，部分老人需要長期臥床休養(yǎng)，這就需要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)配備專業(yè)的護(hù)士、醫(yī)療設(shè)備等醫(yī)療設(shè)施。 （2） 供給分析 1）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少、規(guī)模小 北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以福利性為主，各區(qū)的敬老院，主要由政府提供且床位數(shù)量嚴(yán)重不足，民營性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前較少。2）基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，服務(wù)質(zhì)量有待提高 現(xiàn)有養(yǎng)老院收容的老人主要以救助孤寡老人為主，提供的服務(wù)內(nèi)容也多以最低社會福利為標(biāo)準(zhǔn)，檔次較低，服務(wù)質(zhì)量較差，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，不能滿足新一代老年人的心理和生理需求，也不適合有一定積蓄的退休人群養(yǎng)老居住。 同時，在養(yǎng)老

20、院從事服務(wù)的員工多為下崗職工，未經(jīng)過專業(yè)上崗培訓(xùn)，缺乏心理及護(hù)理專業(yè)知識，對老人的服務(wù)只滿足于簡單的端茶、送飯、洗衣，無法從老年人的心理及生理需求的角度出發(fā)，提供人性化且全方位的專業(yè)服務(wù)。 （3） 供需分析結(jié)論 由上述分析可知， 北京市養(yǎng)老服務(wù)處于供需嚴(yán)重不平衡狀態(tài)。同時，環(huán)境設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量也不能滿足老年人的生理和心理需求。因此，規(guī)模大、環(huán)境舒適、配套完善、服務(wù)周全的老年公寓的建設(shè)勢在必行。3.2.2 項目市場競爭優(yōu)勢分析 （1）市場優(yōu)勢 隨著居民生活水平的提高及消費觀念的轉(zhuǎn)變，老年人已經(jīng)不再受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛，開始向往群居生活，并要求有高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)體系，老年公寓市場潛力巨大。但是北京市

21、現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模小，設(shè)施不完善，服務(wù)不到位，難以滿足老年人日益增長的需求。 老年城作為高檔養(yǎng)老場所，環(huán)境優(yōu)美，內(nèi)部亭臺樓閣，綠化面積廣闊，城內(nèi)綠湖與倚靠的美人山遙相呼應(yīng)，實現(xiàn)自然的和諧統(tǒng)一；區(qū)內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施齊全，設(shè)置有搶救、醫(yī)療、健康咨詢和安養(yǎng)四大功能的規(guī)劃醫(yī)保定點醫(yī)院、健身娛樂中心、文化中心、購物中心、家政服務(wù)中心等現(xiàn)代化配套設(shè)施。項目市場優(yōu)勢明顯。 （2）區(qū)位優(yōu)勢 本項目位于北京市。同時，項目地塊緊鄰峙等。地塊周邊生活設(shè)施齊備、交通便捷。 （3）服務(wù)優(yōu)勢 項目遵循以人為本、細(xì)節(jié)取勝的服務(wù)原則，制定了滿足歐洲標(biāo)準(zhǔn)要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。同時新入職員工需接受系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)，已有員工也需要定期通過各

22、類的在職培訓(xùn)提升服務(wù)技能。因此，相比其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，北京老年城具有顯著的服務(wù)優(yōu)勢。 3.3 建設(shè)規(guī)模確定 根據(jù)老年人建筑設(shè)計規(guī)范 （建標(biāo)1995661號） （以下簡稱規(guī)范 ） ，并參考北京、上海、杭州等地代表性老年公寓，老年公寓應(yīng)包含餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健等功能。因此，本項目參考規(guī)范及代表性老年公寓，確定本項目配套類型設(shè)置如下。 3.3.1 戶型設(shè)置 根據(jù)規(guī)范，老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不宜小于 14m2，臥室使用面積不宜小于 10m2。同時應(yīng)設(shè)緊鄰臥室的獨用衛(wèi)生間，面積不小于 5m2；獨立廚房，面積不小于 6m2。同時應(yīng)配備陽臺，陽臺凈深度不宜小于 1.5m，

23、綜上，一室戶老年公寓使用面積約為 35m2，按平面利用系數(shù) 0.6 計算，建筑面積約為 58m2，二室戶使用面積約為 45m2，建筑面積約為 75m2，三室戶使用面積約為 69m2，建筑面積約為 115m2。 根據(jù)規(guī)范 ，并參考上海、杭州等代表性老年公寓戶型及面積設(shè)置，確定本項目的戶型主要以一室戶、兩室戶為主，零星配置部分三戶室。其中一室戶，面積主要為 50-70m2，少量80-90m2，共 戶，床位數(shù) 床；兩室戶，面積為95-120m2，共 戶，床位數(shù) 床；零星配置少量三室戶為125-130m2，共 戶，床位數(shù) 床。3.3.2 餐飲、衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)置 根據(jù)規(guī)范 ，老年公寓應(yīng)設(shè)置公共餐廳及各戶獨

24、立廚房。本項目老年公寓每戶已設(shè)置獨立廚房及餐廳。公共餐飲部分，由于規(guī)范未對其面積作出規(guī)定， 本項目參考 養(yǎng)護(hù)院設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （建標(biāo) 144-2010）設(shè)置。 根據(jù) 養(yǎng)護(hù)院設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 按 500 張床位分點， 需建筑面積1800 m2，由于區(qū)內(nèi)已設(shè)置獨立廚房，且通過參觀同類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，公共餐廳使用率很低，項目擬不設(shè)置公共餐廳，而采用配餐方式。 同時,規(guī)范還指出老年公寓應(yīng)設(shè)緊鄰臥室的獨用衛(wèi)生間。本項目在房內(nèi)設(shè)置獨立衛(wèi)生間，其面積包含在戶型內(nèi)。 3.3.3 文化娛樂設(shè)施設(shè)置 由于規(guī)范中未對文化娛樂設(shè)置的面積作出規(guī)定，因此本項目參考養(yǎng)護(hù)院設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （建標(biāo) 144-2010）將文化娛樂用房分為娛樂用房與社會工作

25、用房。其中文化娛樂用房包括閱覽室、書畫室、棋牌室、親情網(wǎng)絡(luò)室，社會工作用房包括心理咨詢室、社會工作室及多功能廳。根據(jù)養(yǎng)護(hù)院設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) ，需文化娛樂用房總面積 4273m2。a 、b、c區(qū)老年公寓按不同的配制設(shè)計來完善整體建設(shè)功能。3.3.4 醫(yī)療保健設(shè)施 由于規(guī)范中未對醫(yī)療保健用房的面積作出規(guī)定，因此本項目參考養(yǎng)護(hù)院設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （建標(biāo) 144-2010）確定。療保健用房主要設(shè)置診療室、藥房等。 3.3.5 總建筑規(guī)模確定 綜上 a、b、c區(qū)總床位數(shù) 床，總建筑面積 m2，其中地上建筑面積 m2（包括公寓 m2，文化娛樂設(shè)施用房 m2，其他附屬設(shè)施 m2） ，架空層 m2，地下建筑面積 m2。 同時

26、老年城在 b 區(qū)設(shè)置有老年活動中心、托老護(hù)理中心及集中餐飲區(qū)。 且 a區(qū)與 b區(qū)步行距離約 米， 步行距離 分鐘。b區(qū)的設(shè)施可作為a區(qū)的有效補充，有效提升a區(qū)的服務(wù)能力。4建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 4.1項目選址 （1）項目建設(shè)地址 本項目位于北京市，項目基地依山傍水、鬧中取靜、交通便利，是不可多得的安享晚年的理想?yún)^(qū)位。 （2）區(qū)域概況 1）經(jīng)濟(jì)狀況 區(qū)位是北京市2）交通狀況 周圍道路狀況良好，可快捷到達(dá)城區(qū)各個區(qū)域，交通方便。 3）地質(zhì)狀況 本項目建設(shè)區(qū)為一般工程建設(shè)項目對防洪、排澇、通航及軍事設(shè)施沒有影響。 4.2土地利用合理性分析 4.2.1 用地指標(biāo)控制要求 依據(jù)北京市規(guī)劃局規(guī)

27、劃設(shè)計條件通知書編號： ，該地塊用地性質(zhì)為 用地，項目用地規(guī)劃主要指標(biāo)為容積率為 、建筑密度 %、綠地率 %。 4.2.2 用地合理性分析 （1）項目建設(shè)符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃 北京市城市總體規(guī)劃（ -2020 年） 指出中心城市形態(tài)與結(jié)構(gòu)發(fā)展方向。根據(jù)北京市 區(qū)總體規(guī)劃 ，項目地塊所在區(qū)域為 用地。本項目為老年城開發(fā)，具有綜合服務(wù)與居住功能，有助于完善 區(qū)居住功能，促進(jìn)城市化合理發(fā)展，符合北京市城市總體規(guī)劃發(fā)展方向和北京市 區(qū)總體規(guī)劃。 （2）用地合理性分析 本項目占地規(guī)模合理，建筑形式為多層、高層連廊式公寓，符合集約和有效使用土地的要求。項目綠地率為 %，容積率為 ，建筑密度為 %

28、，符合北京市規(guī)劃局規(guī)劃條件編號： 的要求。 4.3征地拆遷及移民安置分析 目前項目所在土地上種有部分農(nóng)作物，存在部分建筑物，地塊已征用完畢，并按照國家有關(guān)規(guī)定對地面附著物進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)補償。5建設(shè)方案 5.1項目方案確定的指導(dǎo)原則 （1）以人為本，圍繞“老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂、老有所為”的核心價值，精心打造老年樂園； （2）注重人文關(guān)懷，盡可能為老年人提供鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境； （3）安全理念為第一原則，考慮空間、裝置、設(shè)備、管理等方面對老年人日常生活的安全性； （4）結(jié)合場址和現(xiàn)有條件，依據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和經(jīng)濟(jì)合理性原則的同時，充分考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)

29、慣。 5.2建設(shè)規(guī)模 項目用地面積 m2，總建筑面積 m2，其中地上建筑面積 m2， 架空層面積 m2， 地下建筑面積 m2，綠地面積 m2。項目機(jī)動車停車位 個。 5.3工程方案 5.3.1 項目主要建筑物及功能布置 項目共建設(shè) 幢多層和高層養(yǎng)老公寓及門球活動區(qū)、風(fēng)雨連廊、休閑綠地等配套功能和地下車庫。 點式高層連廊式公寓 幢，建筑層數(shù) 層，建筑高度 米。多層連廊式公寓 幢，建筑層數(shù) 層，建筑高度 米。 其中公寓面積共 m2，包括生活居室，內(nèi)含生活起居室、獨立廚房、獨立衛(wèi)生間。 文化娛樂設(shè)施用房面積共 m2，其中分散主要設(shè)置在高層建筑每一層， 總建筑面積 m2，集中式娛樂用房設(shè)置在架空層，

30、面積 m2。其他附屬設(shè)施包括物業(yè)管理用房、物業(yè)經(jīng)營用房、社區(qū)管理用房、門衛(wèi)及地下室，面積分別為 m25.3.2 建筑物結(jié)構(gòu)特征 （1）項目結(jié)構(gòu)設(shè)計要求 建筑物設(shè)計使用年限 50 年，建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級。 （2）抗震設(shè)計要求 本工程所在地區(qū)的抗震設(shè)防烈度為 度，設(shè)計基本地震加速度值為 g，設(shè)計地震分組為第一組。 （3）抗震等級 多層公建、7層以下的公寓采用現(xiàn)澆純框架結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為四級；其余 7 層以上建筑均采用現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)，框架抗震等級為四級，剪力墻抗震等級為三級；地下室結(jié)構(gòu)為框架為主鋼筋混凝土墻圍護(hù)的結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級與上部主樓相同，其余結(jié)構(gòu)均為四級。 （4）基礎(chǔ)設(shè)計 多層建筑擬

31、采用淺基礎(chǔ)，部分可能需要換土墊層。小高層及高層建筑及下部大底盤地下室擬采用以巖基為持力層的淺基礎(chǔ)、人工挖孔樁基礎(chǔ)或兩者相結(jié)合的基礎(chǔ)形式。 （5）主體結(jié)構(gòu)設(shè)計 高層結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，多層結(jié)構(gòu)采用純框架結(jié)構(gòu)。樓面結(jié)構(gòu)采用經(jīng)濟(jì)合理的主次梁現(xiàn)澆板體系。 5.3.3 主要建筑設(shè)計要點 （1）出入口設(shè)置 項目居住建筑出入口，均采取陽面開門。出入口內(nèi)外留有不小于1.50m x1.50m 的輪椅回旋面積。老年人建筑出入口門前平臺與室外地面高差不大于 0.4m，并采用緩坡臺階和坡道過渡。緩坡臺階踏步踢面高不大于120mm，踏面寬不小于 380mmm，坡道坡度不大于112。臺階與坡道兩側(cè)設(shè)欄桿扶手。出入口平

32、臺、臺階踏步和坡道均選用堅固、耐磨、防滑的材料。 （2）過廳與走道 戶室內(nèi)門廳部位均設(shè)置更衣、換鞋用櫥柜和格凳的空間，戶室內(nèi)面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，不小于 0.50m，以保證輪椅回旋和門扇開啟空間。戶室內(nèi)通過式走道凈寬不小于 1.20m。 （3）樓梯及電梯 老年人通行的樓梯踏步面均按平整防滑無障礙，界限鮮明。電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔(dān)架進(jìn)出方便，轎廂沿周邊離地0.90m和0.65m高處設(shè)介助安全扶手。電梯速度直選用慢速度，梯門采用慢關(guān)閉，并內(nèi)裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。 （4）室內(nèi)安全 室內(nèi)配備呼叫報警系統(tǒng)按鈕、夜間照明地?zé)?。衛(wèi)生間采用防滑地磚，安裝安全扶手，呼叫報警系統(tǒng)按鈕等。5

33、.4總圖布置與公用工程 5.4.1 總圖布置 （1）平面布置 小區(qū)采用院落圍合式布局，并形成北高南低的高低層次變化布局，其中北面為點式高層連廊式公寓，南面為多層連廊式公寓。小區(qū)內(nèi)部通過南北向景觀大道分成東西兩個院落組團(tuán)。各單體建筑底層均設(shè)有架空層，并用風(fēng)雨連廊將架空層串連起來，組成了豐富便捷的室外活動空間，且建筑每層均設(shè)施活動間。 （2）出入口設(shè)置 本項目共設(shè)兩個車行主入口和一個次入口,主出入口位于地塊北側(cè)和東北側(cè)，次出入口位于南側(cè)，與老年城康復(fù)中心相接。 （3）交通組織 小區(qū)用地四周均有市政道路環(huán)繞，內(nèi)部道路沿地塊周邊環(huán)狀布置，并設(shè)置南北向景觀道路，主干道設(shè)計為 7 米。小區(qū)內(nèi)部實現(xiàn)人車分流

34、，其中機(jī)動車主要在地塊北側(cè)及東北側(cè)通過，經(jīng)外環(huán)路直接進(jìn)入地下車庫。 （4）豎向布置 小區(qū)內(nèi)地形適度平整，除山地景觀外，主要步行通道坡度控制在2%以下。 （5）景觀設(shè)置 小區(qū)內(nèi)設(shè)置區(qū)域中心景觀和院落綠化景觀兩個層次，南側(cè)老年城三個功能區(qū)中心設(shè)置大面積水景湖畔公園，區(qū)域中心景觀從視覺和空間將湖畔公園和院落綠化景觀有機(jī)的融合滲透在一起。區(qū)內(nèi)地下車庫頂均覆土1米以上， 在院落內(nèi)采用精細(xì)的園林綠化設(shè)計，在外圍采用綠化護(hù)坡設(shè)計。 5.4.2 公用工程 （1）供、配電 1）負(fù)荷級別 本項目根據(jù)建筑物的特點及用電負(fù)荷性質(zhì),確定用電負(fù)荷等級為一級，二級、三級相混合，其中消防設(shè)備負(fù)荷等級為二級。 2）供電 本項目

35、從城市電網(wǎng)引入兩路獨立 10kv電源供電。變壓器配置方案詳見節(jié)能篇章。變電所設(shè)置于地下一層，供電半徑小于150米。 3）配電 項目區(qū)域內(nèi)對容量較大和重要負(fù)荷，以變電所為中心，采用放射式供電；對消防、供水、電梯等一、二級負(fù)荷采用二路供電，并在最末級配電箱進(jìn)行切換。其余負(fù)荷采用以電纜分支箱為中心的放射式供電。 （2）給排水 1）水源 項目從前應(yīng)路市政給水管網(wǎng)引入一條 dn200 的給水管作為水源。供生活與消防用水使用。 2）給水 項目采用市政水壓直接供水和無負(fù)壓設(shè)備供應(yīng)，利用市政水壓直接供應(yīng)地下室和四層以下的生活用水，其余樓層由無負(fù)壓設(shè)備供應(yīng)。 3）排水 項目采用雨、污分流方式。室外污水就近、分散

36、排放，室內(nèi)污水采用污廢合流，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)合格后排入市政污水管網(wǎng)。建筑屋頂及室外場地雨水均采用有組織排水，匯集后就近排至附近市政雨水管網(wǎng)。 （3）消防 工程建筑消防涉及地下室和地上兩個部分。地下室車庫均設(shè)有自動噴淋系統(tǒng)及單出口消火栓系統(tǒng)。地上部分設(shè)置室內(nèi)、室外消火栓及安全疏散通道，消火栓布置間距不大于 120 米，保護(hù)半徑不大于 150米。 （4）天然氣 項目燃?xì)鈿庠礊槌鞘械蛪禾烊粴?，由小區(qū)外市政燃?xì)夤芫W(wǎng)接入。項目擬設(shè)置調(diào)壓站，中壓燃?xì)夤艿缐毫s為 0.2mpa，經(jīng)小區(qū)內(nèi)調(diào)壓站調(diào)壓至 3200pa后，由低壓管網(wǎng)供給用戶。室外天然氣管道均敷設(shè)于覆土層中。 （5）防雷系統(tǒng) 項目建筑根據(jù)防雷等級規(guī)范設(shè)計

37、防雷，以建筑物內(nèi)金屬構(gòu)件為防雷裝置，屋面敷設(shè)避雷針避雷帶。以建筑物金屬體、構(gòu)造鋼筋和金屬鋼筋為接地體，接地電阻不大于 1 歐姆。建筑物做總等電位連接，所有弱電機(jī)房、電梯機(jī)房等處做局部等電位連接。 （6）弱電系統(tǒng) 項目擬配置通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)和安全防范系統(tǒng)，其中電話線路引自市話網(wǎng)，有線電視信號引自城網(wǎng)，安全防范系統(tǒng)包括訪客對講系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)和緊急報警系統(tǒng)、床頭呼叫對講系統(tǒng)等。5.5招標(biāo)投標(biāo) 本項目實施單位為民營企業(yè)，根據(jù)北京招標(biāo)投標(biāo)條例 ，項目建設(shè)單位可以自愿采用招標(biāo)的方式進(jìn)行工程建設(shè)、貨物和服務(wù)采購。 本項目將根據(jù)實際情況，對項目勘查、設(shè)計

38、、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理、主要設(shè)備和重要材料采購采用適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式。 5.6項目建設(shè)進(jìn)度安排 項目建設(shè)周期 個月， 其中 年 月開始項目前期工作， 年 月開始施工， 年 月竣工完成并交付使用，項目施工期為24個月。 1 前期工作 2 勘察設(shè)計 3 招投標(biāo) 4 土建施工 5 安裝工程 6 竣工驗收 6節(jié)能分析 6.1合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 本項目以合理利用能源、提高能源利用效率為原則，重視采用各種先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)和節(jié)能管理措施。項目在設(shè)計、建設(shè)與運營過程中主要遵循以下節(jié)能規(guī)范。 6.1.1 相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)劃 （1） 中華人民共和國節(jié)約能源法 ； （2） 中華人民共和國可再生能源法 ； （3）

39、 中華人民共和國電力法 ； （4） 中華人民共和國建筑法 ； （5） 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定(國務(wù)院令 28 號)； （6） 節(jié)能中長期專項規(guī)劃 （發(fā)改環(huán)資20042505 號） ； （7） “十一五”十大重點節(jié)能工程實施意見(發(fā)改環(huán)資20061457)； （8） 民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令第143號)； 6.1.2 產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件 （1） 中國節(jié)能技術(shù)政策大綱 （2006 年修訂版）; （2） 國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù) （國家發(fā)改委、科技部、國家環(huán)?？偩?200565號令） 。 6.1.3 建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 （1） 公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （gb50189

40、-2005） ； （2） 民用建筑熱工設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （gb50176-93） ； （3） 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （gb500034-2004） ； （4） 建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （gb/t50033-2001） ； （5） 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 （gb50015-2003） ； （6） 采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計規(guī)范 （gb50019-2003） ； （7） 外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程 （jgj144-2004） ； （8） 民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范 （jgj16-2008） ； （9） 建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗收規(guī)范 （gb50242-2002） ； （10） 通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程 （gb50243-2002

41、） ； （11） 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范 （gb50365-2005） ； （12） 綜合能耗計算通則 （gb/t2589-2008） ； （13） 全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施-節(jié)能專篇 ） ； 6.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 6.2.1 項目能源品種選用及使用分布 （1）選用原則 本項目在選擇能源品種時，采用因地制宜，就地取能，盡量使用清潔能源和可再生能源的原則。能源使用考慮環(huán)保、高效；盡量減少能源轉(zhuǎn)換，以避免能源轉(zhuǎn)換帶來的能源消耗；同時還考慮項目周邊能源供應(yīng)條件。 （2）能源品種選用 本項目建設(shè)用地周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，電力、給水、排水等市政設(shè)施較為齊全，可以滿足項目需要。 （3）所需

42、能源種類 項目所需能源主要有水、電、燃?xì)夂吞柲?，其使用分布情況如下： 水主要用于生活用水、綠化道路和車庫地面沖洗用水； 電力主要用于照明、各類電器等用電設(shè)備； 燃?xì)庵饕糜跓崴?、灶具等燃?xì)庠O(shè)備； 太陽能主要用于熱水器的熱水供應(yīng)。 6.2.2 項目能源供應(yīng)狀況 供水：從前應(yīng)路引一條 dn200 的市政給水管，其供水壓力為0.25mpa。 供電：從北側(cè)前應(yīng)路市政電網(wǎng)引入兩路獨立 10kv電源供電。 供氣：由市政燃?xì)夤艿雷鳛闅庠?。太陽能：可直接在自然條件下獲取。 6.2.3 能源消耗總量 本項目公寓共有 戶，其中一室戶共 戶，二室戶共戶，三室戶共 戶，使用人數(shù)為 人。 （1）年用水量 物業(yè)管理用

43、房、社區(qū)管理用房按 12m2/人計，使用人數(shù)分別為 13人和 13 人。根據(jù)實際情況，門衛(wèi)房、消防監(jiān)控室使用人數(shù)均估算為 2人和 2 人。連廊式公寓生活用水定額按 l/pd 計；物業(yè)經(jīng)營房用水定額按 l/m2d 計；物業(yè)管理用房、社區(qū)用房、門衛(wèi)房、消防監(jiān)控室用水定額均按 l/pd 計；車庫沖洗、道路澆灑、綠化用水分別按 l/m2次、 l/m2d 和 l/m2次計；未預(yù)見用水量按以上總用水量的 %計。具體見設(shè)計計算書。（2）用電負(fù)荷計算 根據(jù)現(xiàn)有供配電方案，本項目分區(qū)域由 1 個公用變配電房和 1 個專用變配電房分別供電，其中公用變電所供住戶用電，專用變電所供配套用房、物業(yè)和社區(qū)用房、電梯、地下

44、室和室外照明用電。 具體見設(shè)計計算書。（3）年用電量計算 具體見設(shè)計計算書。（4）年太陽能利用計算 應(yīng)為全體用戶配置太陽能熱水系統(tǒng)；具體見設(shè)計計算書。（5）年燃?xì)庥昧坑嬎?應(yīng)為全體用戶配置天燃?xì)庀到y(tǒng)；具體見設(shè)計計算書。6.2.4 能耗指標(biāo)分析 本項目總建筑面積 m2，總投資 萬元。項目各項能耗指標(biāo)詳見下 （1） 年綜合能耗 6.3節(jié)能措施 6.3.1 建筑節(jié)能措施 （1）體形系數(shù) 項目建筑的體形系數(shù)不超過 0.35，點式建筑的體形系數(shù)不超過0.40。 （2）建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu) 1）外墻采用 10mm 厚混合砂漿+40mm 無機(jī)保溫砂漿+240mm 厚煤灰磚+20mm 混合砂漿保溫做法，加權(quán)平均傳熱系

45、數(shù)為 0.88w/m2k。 2）外窗采用斷熱鋁合金型材普通中空玻璃窗（6+12a+6） ，傳熱系數(shù)為 3.2w/m2k，遮陽系數(shù)為 0.86。 3）對屋面保溫材料進(jìn)行加厚，屋面采用 20mm 厚水泥砂漿找平+100mm 厚無機(jī)保溫砂漿+3mm 厚防水卷材+20mm 厚水泥砂漿找平+爐渣找坡 （最薄處為 20mm） +結(jié)構(gòu)板保溫構(gòu)造做法， 傳熱系數(shù)為 0.67w/m2k。 6.2.2 給排水節(jié)能措施 1）給水系統(tǒng)豎向合理分區(qū)。4 層及以下為一區(qū)，由市政給水直接供給；5-11 層為二區(qū)，由二區(qū)無負(fù)壓設(shè)備供給；12-16 層為三區(qū)，由三區(qū)無負(fù)壓設(shè)備供給。 2）給水系統(tǒng)采用無負(fù)壓變頻供水設(shè)備，該設(shè)備充

46、分利用管網(wǎng)原有壓力，在相同供水需求下，與傳統(tǒng)供水設(shè)備相比可選用較小功率的泵，采用疊壓供水方式，無需修建水池或水箱，減少基建費用和占地面積，能根據(jù)用戶用水量的變化自動調(diào)節(jié)水泵轉(zhuǎn)速，實現(xiàn)恒壓或變壓變量供水，使管網(wǎng)供水壓力恒定，從而也大幅度節(jié)約了電能及水泵機(jī)械部分的磨損程度，減少了因超壓造成管網(wǎng)的爆裂及滲漏。 3）給水管材采用壓力水頭損失小，強(qiáng)度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，達(dá)到了降低電耗和水量損失的效果。 4）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具和配件，坐便器水箱容積不大于6l，公共衛(wèi)生間小便器采用感應(yīng)式控制閥。 6.2.3 電氣節(jié)能措施 （1）建筑照明節(jié)能 1）樓梯間、走道、公共衛(wèi)生間、電梯前室、地下室、物業(yè)

47、/社區(qū)用房等公共場所均采用三基色熒光燈，室外路燈選用低壓鈉燈，室外綠化區(qū)和休閑區(qū)采用 led燈。 2）熒光燈配置電子鎮(zhèn)流器，使功率因數(shù)應(yīng)達(dá)0.95以上。 3）樓梯間采用聲光控開關(guān)控制方式，地下室采用按防火分區(qū)分區(qū)域集中控制方式，室外照明采用人工集中方式控制。 （2）供配電系統(tǒng)節(jié)能 1） 變壓器選用高效低功耗的scb10型干式變壓器， 減少變壓損耗。 2）在變壓器低壓側(cè)設(shè)置功率因數(shù)自動補償裝置，以集中補償形式使高壓側(cè)功率因數(shù)提高至 0.9 以上，以提高供電質(zhì)量，節(jié)約電能。 3）變壓器繞組選用 d，yn11 型接線，使變壓器容量在三相不平衡負(fù)荷下得以充分利用，并有利于抑制三次諧波電流。 6.2.4

48、 暖通節(jié)能措施 本項目風(fēng)機(jī)選用雙速風(fēng)機(jī)，該風(fēng)機(jī)排風(fēng)時低速運行，排煙時高速運行。在一般情況下風(fēng)機(jī)低速運行，作為排風(fēng)換氣使用；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，風(fēng)機(jī)立刻變?yōu)楦咚龠\行，作為消防排煙風(fēng)機(jī)使用。這樣一機(jī)二用，不僅可降低建筑造價、節(jié)約空間，而且能大大提高設(shè)備的使用效率及可靠性。 6.2.5 其他節(jié)能措施 （1）計量 水計量：公寓、配套用房等各用戶單位均按一戶一表設(shè)計。 電計量：住戶采用一戶一表計量，公共區(qū)域及設(shè)備用電變壓器集中計量。天然氣計量：各住戶均設(shè)天然氣計量表，住戶一戶一表。 （2）控制 建立小區(qū)物業(yè)管理綜合信息平臺，配置水表、電表、燃?xì)獗淼淖詣佑嬃?、抄收及遠(yuǎn)傳系統(tǒng)，并宜與公用事業(yè)管理部門系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 6

49、.4小結(jié) 通過綜合計算，本項目單位建筑面積年綜合能耗為 / m2，單位投資年能耗為 /萬元，整體達(dá)到并滿足節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 項目在建筑熱工設(shè)計、通風(fēng)、空調(diào)等的節(jié)能設(shè)計方面嚴(yán)格執(zhí)行國家及省、市相關(guān)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，達(dá)到節(jié)能、環(huán)保的目標(biāo)。不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，符合節(jié)能要求。7環(huán)境與生態(tài)影響分析 7.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 7.1.1 自然環(huán)境條件 （1）地形地貌 （2）水文 （3）氣象、氣候 7.1.2 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 北京市力推進(jìn)“碧水” 、 “藍(lán)天” 、 “綠色” 、 “清靜” 、 “素質(zhì)” 五大生態(tài)

50、環(huán)境治理保護(hù)工程， 并重點突出水環(huán)境整治的中心地位。生態(tài)環(huán)境向好趨勢明顯。 7.2生態(tài)環(huán)境影響分析 項目為老年公寓開發(fā)項目，屬非工業(yè)性項目，無特殊污染源，對生態(tài)環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在建設(shè)期與運營期。 7.2.1 施工期對環(huán)境與生態(tài)影響分析 項目施工期間的污染物主要來自建筑材料運輸過程中產(chǎn)生的空氣污染、 建設(shè)過程中產(chǎn)生的固體廢物以及房屋裝修過程中產(chǎn)生的油漆廢氣、噪聲等。 （1）空氣污染 施工過程中產(chǎn)生的廢氣主要來自施工機(jī)械驅(qū)動設(shè)備、 運輸及施工車輛、施工人員在日常生活中使用燃料而排放的廢氣等。粉塵污染主要有：在土方的挖掘、堆放、清運、回填和場地平整等過程中產(chǎn)生的粉塵；建筑材料，如：水泥、白灰、砂子

51、以及土方等，在裝卸、運輸、堆放等過程中因風(fēng)力作用產(chǎn)生的揚塵； 攪拌車輛及運輸車輛往來過程中造成的地面揚塵和施工垃圾在堆放及清運過程中產(chǎn)生的揚塵等。 （2）油漆廢氣 室內(nèi)裝修階段對環(huán)境產(chǎn)生污染的材料主要是人造板、 飾面人造板以及油漆等有機(jī)溶劑等。其主要污染因子為二甲苯和甲苯，此外還有極少量的汽油、丁醇和丙醇。 （3）噪聲 噪聲是施工期主要的污染因素。 施工過程中使用的運輸車輛及各種施工機(jī)械,如：打樁機(jī)、挖掘機(jī)、推土機(jī)、混凝土攪拌機(jī)等,都是噪聲污染源。 現(xiàn)場單個的施工機(jī)械設(shè)備噪音較高， 且在實際施工過程中，多種機(jī)械同時工作，各種噪聲源輻射的相互疊加將使噪聲級別更高，輻射范圍更大。 （4）固體廢物

52、施工期間的土地開挖、管道鋪設(shè)、材料運輸及房屋建筑等工程將造成一定數(shù)量的廢棄建筑材料，如：砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。 這些建筑垃圾與施工隊伍在日常生活中產(chǎn)生的生活垃圾一同成為施工過程中的固體廢物污染源。 7.2.2 運營期對環(huán)境與生態(tài)影響分析 該項目運行期間對環(huán)境的影響，主要來自住宅、配套商業(yè)及物業(yè)管理產(chǎn)生的廢棄物、廢氣和生活污水等。 （1）生活廢棄物 項目產(chǎn)生的廢棄物主要是各類生活垃圾等。小區(qū)居民、商業(yè)服務(wù)及物業(yè)管理人員的日常活動會產(chǎn)生大量的垃圾。 垃圾主要有蔬菜下腳料、食品廢物、紙、木頭、金屬、紡織物、橡膠與塑料等。 （2）廢氣 項目廢氣主要有地下停車庫排放的汽車尾氣和廚房排放的油

53、煙以及衛(wèi)生間、公共廁所廢氣等。油煙廢氣主要由居民在日常蒸煮過程中產(chǎn)生。 油煙污染的主要成分是含煙塵氣體及燃料熱分解生成氣體與液面外空氣分子碰撞形成含冷凝物的氣溶膠。 烹調(diào)油煙氣包括顆粒物及氣態(tài)污染物。機(jī)動車尾氣污染的主要成分是：一氧化碳、碳?xì)浠衔锖偷趸衔锏取?（3）生活污水 項目的生活污水也是由住宅居民、 商業(yè)服務(wù)及物業(yè)管理各類人員日常產(chǎn)生的生活污水。生活污水具有如下特征:水質(zhì)渾濁、色深、具有惡臭、呈微堿性,一般不含有毒物質(zhì);固體物質(zhì)含量低,僅占總重量的 0.1%0.2%;有機(jī)雜質(zhì)約占 60%, 有機(jī)成分占全部懸浮物總量的四分之三以上;無機(jī)成分以泥沙、溶解鹽、沉淀鹽居多。生活污水含大量細(xì)

54、菌、寄生蟲等微生物。 （4）噪聲 項目運營期的噪聲主要有：空調(diào)、風(fēng)機(jī)、水泵等動力設(shè)備噪聲，停車庫汽車及一些社會活動噪聲。 7.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 7.3.1 施工期環(huán)境保護(hù)措施 （1）粉塵污染防護(hù)措施 對施工現(xiàn)場實行合理化管理，將砂石料統(tǒng)一堆放，水泥設(shè)專門庫房堆放。搬運這些材料時，應(yīng)做到輕舉輕放，防止包裝破裂。同時，應(yīng)盡量減少這種搬運環(huán)節(jié)。 開挖時，對作業(yè)面及土堆進(jìn)行適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以減少揚塵量。開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，以防長期堆放因表面干燥而起塵。運輸車輛應(yīng)盡量采取遮蓋、密閉等措施，以減少沿途拋灑。并定時灑水壓塵，以減少運輸過程中的揚塵。 施工現(xiàn)場要設(shè)圍欄或部分圍欄，以縮小施工揚塵擴(kuò)散范圍。 （2）廢氣防護(hù)措施 裝修階段的油漆廢氣排放周期短， 作業(yè)點分散， 在裝修油漆期間，應(yīng)加強(qiáng)室內(nèi)的通風(fēng)換氣。油漆結(jié)束后，應(yīng)每天進(jìn)行通風(fēng)