工業(yè)園物業(yè)管理方案11539

1、工業(yè)園物業(yè)管理方案 目錄 合智物業(yè)簡介 第一章 第一節(jié) 第二節(jié) 第二節(jié) 二章 一節(jié) 二節(jié) 三節(jié) * 三章 一節(jié) 二節(jié) 三節(jié) 節(jié) 節(jié) 節(jié) 節(jié) 節(jié) 節(jié) 節(jié) 一節(jié) 二節(jié) 三節(jié) 四節(jié) 項目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議 項目基本情況 項目建設(shè)規(guī)劃建議 與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通 物業(yè)管理前期介入方案 前期介入班組籌組方案 工程前期介入工作職責 工程驗收接管交付 物業(yè)管理服務(wù)實施方案 管理理念 項目部管理機制 物業(yè)管理服務(wù)思路 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標及實現(xiàn)措施 檔案的建立與管理 市政配套設(shè)施、房屋及共用部位管理構(gòu)想 工程設(shè)備管理構(gòu)想 園區(qū)治安管理 園區(qū)交通管理 園區(qū)消防管理 園林維護管理 環(huán)境衛(wèi)生管理 客戶需求

2、及特約服務(wù) 文化活動的組織實施方案 2 3 3 3 4第 5 5 6 7 10 10 12 第 第 第 第 第 第 第 第四 第五 第六 第七 14 14 17 19 20 第八 26 第九 30 第十 30 第十 31 32 44 44 第十 第十 第十 合智物業(yè)簡介 成都合智物業(yè)管理有限公司成立于 2002 年，是中國著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成 都置信集團的全資子公司， 是持有全國物業(yè)管理二級管理資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公 司。 公司遵循“服務(wù)第一，客戶至上”的宗旨，堅持寓管理于服務(wù)之中的原則， 以“為您想得更多，為您做得更好”為經(jīng)營理念，以“置信居住，星級服務(wù)”為 物業(yè)管理服務(wù)標準。 現(xiàn)成都合智物業(yè)

3、管理有限公司已被成都置信集團授權(quán)管理置 信麗都花園、置信花園、置信廣場、置信未來廣場、 置信科技園、置信麗舍濱江、 曼哈頓商住樓等高檔物業(yè)。 管理面積逾 100萬平方米，物業(yè)業(yè)態(tài)覆蓋住宅、 商業(yè)、 精品文庫 旅業(yè)、工業(yè)等多種業(yè)態(tài)。其中，合智物業(yè)管理的置信麗都花園先后被評為“成都 市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、“四川省優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)”、“全國優(yōu)秀物業(yè)管 理示范小區(qū)”。 為實現(xiàn)科學化、制度化、規(guī)范化管理，合智物業(yè)管理有限公司于2003年通 過了 ISO9000 2000國際質(zhì)量管理體系認證。 企業(yè)文化精神是置集團持續(xù)發(fā)展的靈魂和精髓， 是長期發(fā)展的內(nèi)在動力和精 神支柱。在企業(yè)的管理服務(wù)過程中，合

4、智物業(yè)一貫秉承置信集團企業(yè)文化的精神： 剛健有為、 艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神; （一） 不斷學習、 求新求變的創(chuàng)新精神; （三） 風雨同舟、 共謀發(fā)展的團隊精神; （四） 以人為本、高效多能的職業(yè)精神; （五） 安全第一、精益求精的質(zhì)量精神; （六） 用戶至上、我為人人的服務(wù)精神; 歡迎下載7 以道制欲、堅守信義的道德精神; 擴大聯(lián)系、 誠信合作的和合精神。 第一章 項目基本情況與建設(shè)規(guī)劃建議 第一節(jié) 項目基本情況 青羊工業(yè)園位于成都市青羊區(qū)蘇坡鄉(xiāng)與文家鄉(xiāng)范圍內(nèi)，占地約 4000畝，是 由青羊區(qū)政府與本土著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一一成都置信集團聯(lián)合打造的集工業(yè)、 高尚住宅、教育、文化、商業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為一

5、體的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。該城區(qū)囊 括機關(guān)辦公樓、商業(yè)寫字樓、學校校區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、高檔住宅區(qū)等 各種業(yè)態(tài)，是一個典型的園林式城市新區(qū)。 第二節(jié) 項目建設(shè)規(guī)劃建議 根據(jù)該項目規(guī)劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機關(guān)、學校、醫(yī)院、辦公樓、 商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)的實際情況，我們估計，在項目竣工交付使用后，常住人口至少 達到5萬人以上，日均人流量可能突破 10萬人次以上，在密集的人流中，存在 無可估量的商機，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議： 項目規(guī)劃時應(yīng)綜合考慮以下基礎(chǔ)配套，在保證物業(yè)功能齊備的前提下, 確保物業(yè)增值: A、園區(qū)的辦公區(qū)、學校、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等人流相對密集的場所分區(qū)規(guī)劃 相

6、對集中的食堂和衛(wèi)生間，為園區(qū)單位、訪客和業(yè)主提供方便； B、在園區(qū)規(guī)劃1 2處商務(wù)中心，配備電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)交換、影印等 商務(wù)設(shè)施，為園區(qū)單位服務(wù)； C、在園區(qū)規(guī)劃1處綜合服務(wù)樓，其功能包括物業(yè)綜合服務(wù)大廳、會客廳、 會議室、客房等功能，能滿足園區(qū)單位、業(yè)主及訪客的基本衣食住行需求； D、與相關(guān)派出所協(xié)調(diào)，在園區(qū)外圍規(guī)劃 1處治安巡邏室，由派出所安排巡 邏民警住場，有效保障社區(qū)治安，營造良好的社區(qū)治安環(huán)境； E、 在園區(qū)的相關(guān)部位規(guī)劃停車場，保證園區(qū)車輛停放。 物業(yè)管理功能用房配備建議: A、 用房, B、 園區(qū)的住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)各規(guī)劃1處約80平方米的物業(yè)管理辦公 由物業(yè)公司根據(jù)實

7、際需求設(shè)立管理處和客戶服務(wù)中心、商務(wù)中心； 如規(guī)劃時未考慮建設(shè)綜合服務(wù)樓，則需在園區(qū)相對居中位置考慮規(guī)劃1 處約200平方米左右的辦公用房，由物業(yè)公司設(shè)立青羊工業(yè)園園區(qū)物業(yè)管理項目 部； C、在物業(yè)的相關(guān)位置預留物業(yè)管理功能用房，包括工具間、操作間、值班 室、庫房等，具體部位和大小在工程前期介入圖紙會審期間確定。 據(jù)園區(qū)物業(yè)業(yè)態(tài)的不同，我們對園區(qū)的安防及消防設(shè)施設(shè)備配置建議: A、進行封閉式管理，在住宅區(qū)設(shè)置周界監(jiān)控設(shè)備和紅外線對射，設(shè)置樓宇 對講系統(tǒng)，入口及單元門門禁系統(tǒng)，通過現(xiàn)代化設(shè)備提供可靠的安全保障； 住宅 區(qū)可根據(jù)房屋性質(zhì)（多層或高層）決定配置消防設(shè)備及器材； B、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、辦

8、公區(qū)等根據(jù)業(yè)主需求進行半封閉式管理或開放式管 理，主要依靠人員值崗和巡邏行人和訪客進行管理， 在主入口等重要場所安裝監(jiān) 控設(shè)備，對進出人員適時錄像。消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門要求進行配置，I 確保后期物業(yè)管理公司對消防事故的處理能力。 第三節(jié) 與園區(qū)管委會的協(xié)調(diào)配合與溝通 有效的協(xié)調(diào)和溝通是管理工作得以順利實施的重要保障，在公司的各項管理 活動中，我們建立了完善的溝通機制，保證信息傳遞和反饋渠道暢通，真正做得 令行禁止，步調(diào)一致。 在與青羊工業(yè)園管委會和公司總部的協(xié)調(diào)配合上，我們采用項目部現(xiàn)場辦 公，各專業(yè)負責人與管委會和公司總部對口協(xié)調(diào)工作， 使園區(qū)管委會和公司總部 的需求信息能在第一時間傳

9、遞到執(zhí)行部門， 由執(zhí)行部門及時通過服務(wù)。針對重大 協(xié)調(diào)配合工作，由管委會直接傳達到項目部，項目部經(jīng)理請示公司領(lǐng)導后安排實 施。 為了協(xié)調(diào)配合工作能深入開展，我們定期與管委會舉行辦公會，就一些重要 工作的進展情況及時匯報，確保管委會隨時掌控工作的進展情況。 第二章物業(yè)管理前期介入方案 第一節(jié) 前期介入班長籌組方案: 針對青羊工業(yè)園為包括商業(yè)、學校、辦公、居住、工業(yè)等較為復雜的業(yè)態(tài)結(jié) 構(gòu)，占地面積龐大的特點，我們對該項目前期介入工作非常重視， 在項目規(guī)劃設(shè) 計期間，我們將組建完善的工程前期介入團隊進行工程前期介入，與投資單位、 設(shè)計單位和開發(fā)單位共同研討設(shè)計方案， 及時發(fā)現(xiàn)和整改存在的問題，減少不

10、合 理設(shè)計和施工給物業(yè)今后運行管理帶來的影響， 掌握工程第一手資料，為后期物 業(yè)管理打下基礎(chǔ)。因此，在項目規(guī)劃設(shè)計期間，我們將組建前期介入工作小組， 共同參與項目的規(guī)劃設(shè)計和方案、圖紙討論和審定，小組骨干成員包括我公司各 部門主管和小區(qū)主任等專業(yè)人才， 并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程進度情況，逐步籌建 物業(yè)前期介入項目部，前期項目部組成架構(gòu)如下： 項目部 保安部 工程部 綜合部 環(huán)衛(wèi)部 保 土 設(shè) 水 園 籌 保 安 建 備 電 林 組 潔 小 小 小 小 小 員 小 組 組 組 組 組 組 我們首先組建一個過渡型管理團隊， 在前期介入小 因此，我們計劃在開發(fā)單位進行前期開發(fā) 在物業(yè)前期介入過程中，

11、組中物色理想的該項目管理負責人員。 期間，安排籌組前期介入項目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進 場時間由開發(fā)單位確定，我們認為最好在開發(fā)公司現(xiàn)場辦公的同時進場最好，通 并逐步形成青羊工業(yè)園 因此，我們計劃在首期 過良好的物業(yè)管理為項目前期營造舒適安定的工作環(huán)境, 物業(yè)管理項目部。 在物業(yè)前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要, 工程主體基 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 （在工程前期介入班子未 設(shè) 本完工進行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修期間安排工程前期介入 正式進場以前，主要由物業(yè)前期介入工作小組負責方案審定和參與圖紙會審、 備選型等工作），工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入項目部統(tǒng)一管 理

12、，二期工程及該項目的后續(xù)工程的前期介入工作由該項目部具體負責實施。 考慮到該項目市政配套系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備復雜 （相當于一個獨立城鎮(zhèn)）的實際情 況，首期工程的工程前期介入小組必須具有過硬的技術(shù)實力， 因此，我們計劃工 程前期介入人員應(yīng)由以下以高級技術(shù)職稱為中堅力量組成的技術(shù)團隊， 并逐以該 骨干團隊為基礎(chǔ)并在此基礎(chǔ)上逐步形成青羊工業(yè)園后期物業(yè)管理工程技術(shù)部， 該 團隊骨干技術(shù)力量因包括： 機電小組：組長1人，機電工程師（安裝工程師）職稱，組員（技術(shù)人員）根據(jù) 開發(fā)工作量確定，負責工程設(shè)備的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理工程師參與 現(xiàn)場巡視檢查，參與項目設(shè)計及圖紙會審。與設(shè)計單位、投資單位、開發(fā)單位、

13、 施工單位建立良好的工作關(guān)系，保證前期介入工作的正常開展。 土建小組：組長1人，土建工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責市政建 設(shè)、土建、裝修的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位土建監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視檢 查和土建及市政工程施工管理，參與項目設(shè)計及圖紙會審。 水電小組：組長1人，給排水工程師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確定，負責水電 安裝的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位監(jiān)理水電工程師參與現(xiàn)場巡視檢查， 參與項 目設(shè)計及圖紙會審。園林小組：組長1人，園藝師職稱，組員根據(jù)開發(fā)工作量確 定，負責園區(qū)園林的前期介入工作，協(xié)助開發(fā)單位園林監(jiān)理工程師參與現(xiàn)場巡視 檢查和園林施工管理，與項目設(shè)計及圖紙會審。 第二節(jié)工

14、程前期介入工作職責 1、參與項目設(shè)計及圖紙會審，形成會審紀要; 2、對項目的規(guī)劃設(shè)計提出有利于物業(yè)管理順利實施的建議，由建設(shè)單位及設(shè)計 單位調(diào)整、改 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 進，涉及以下方面內(nèi)容: 2.1物業(yè)的設(shè)計使用功能（如停車場、銀行、商店、公共衛(wèi)生間、公共食堂等） 2.2后期經(jīng)營管理中存在不足處的調(diào)整和改進方案; 2.3對總平和室內(nèi)各種管線的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修 的角度提出合理化建議； 2.4根據(jù)項目實際情況，論證提交水、電、氣供應(yīng)量符合地域特點和發(fā)展需要的 具體方案；3、參與設(shè)備選型及安裝方案審定； 3.1控制因設(shè)備選型及安裝不當給物業(yè)以后運行管理帶來隱患; 3

15、.2設(shè)備型號、技術(shù)參數(shù)適合物業(yè)配套使用要求; 3.3安裝方案應(yīng)有利于設(shè)備正常運行和維護保養(yǎng)。 4、檢驗使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求; 5、參與工程現(xiàn)場檢查監(jiān)理，工程施工中按國家有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同 進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)不合格項及產(chǎn)生不合格項的原因， 會同建設(shè)方、施工方尋求 處理方案，作出過程記錄；6、參與隱蔽工程檢查，竣工后索取相關(guān)隱蔽簽證記 錄； 7、參與現(xiàn)場監(jiān)督管道打壓試驗、通球通水試驗、線路絕緣測試、衛(wèi)生間閉水實 驗等；8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降情況， 及時將意見反饋給開發(fā)商整改; 9、跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置記錄; 10、參與竣工驗收和接管驗收

16、；嚴格按照接管驗收標準進行接管驗收; 11、盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，熟悉各個部分，為日后管理作充分的準 備； 第三節(jié) 工程驗收接管交付 在首期工程竣工交付使用前，項目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環(huán) 衛(wèi)部、園藝部等相關(guān)部門，立即組織接管交付工作。主要工作任務(wù)包括： 1、 由綜合管理部牽頭，準備交付資料，主要包括: 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 A.物業(yè)管理手冊 B.入住指南 C. 業(yè)主資料 D. 裝飾裝修管理制度 E. 裝修申報相關(guān)表格 2、 由工程部牽頭準備項目資料接管，主要包括: A.項目批準文件; B用地批準文件; C拆遷資料; 3、 D. 房屋分產(chǎn)權(quán)清冊。 由工程部牽頭，綜合管理

17、部配合，準備質(zhì)保、技術(shù)資料接管，包括: A.竣工圖（包括總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙）; B地質(zhì)勘察報告; C工程合同及開、竣工報告; D.圖紙會審記錄; E. 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）; F. .隱蔽工程驗收簽證; G. 沉降觀測記錄; H. 竣工驗收證明書; 精品文庫 I鋼材.水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； J.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書； K水、電、氣、視、訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書 L.砂漿，混凝土試塊試壓報告； M.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 4、 由工程部組織對工程實體部分接管驗收

18、，包括: -10 - 歡迎下載# 4.1市政工程設(shè)施及總平面驗收接管; 4.2房屋主體結(jié)構(gòu)驗收接管; 4.3房屋建筑部分及裝飾裝修驗收接管; 4.4房屋水、電、氣、視、訊驗收接管; 4.5市政管網(wǎng)及給水系統(tǒng)驗收接管; 4.7配套系統(tǒng)工程設(shè)備驗收接管，包括景觀設(shè)備、變配電設(shè)備、消防設(shè)備、 安防及監(jiān)控設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、通信設(shè)備等園區(qū)配套設(shè)施設(shè)備驗收接管； 4.8驗收接管的主要手段包括通水試驗、通球試驗、閉水試驗、打壓測試、 絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助現(xiàn)代工具和目測相結(jié)合的辦法進行。 5、由保安部組織實施園區(qū)的交通、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的接管驗收，并根 據(jù)實際情況實施園區(qū)安全保衛(wèi)、交通管理、消

19、防管理方案； 6、 由環(huán)衛(wèi)部負責組織對接管后的樓宇、道路、設(shè)施設(shè)備等進行開荒，保證物 業(yè)交付質(zhì)量。 總之，通過嚴格地竣工檢查驗收接管，為業(yè)主提供符合質(zhì)量標準的產(chǎn)品， 實 現(xiàn)“為您想得更多，為您做得更好”的服務(wù)承諾，是我們不懈努力追求的目標。 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第三章物業(yè)管理服務(wù)實施方案 我們組織公司物業(yè)管理專家對青羊工業(yè)園進行實地考察， 在深入挖掘設(shè)計和 開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目特點，確立了我們的整體構(gòu)想和管理策劃思路， 首 先，我們對該園區(qū)實行項目管理制， 根據(jù)園區(qū)業(yè)態(tài)的不同，組建不同業(yè)態(tài)的客戶 服務(wù)中心，并根據(jù)業(yè)主需求，針對業(yè)態(tài)實施封閉式管理、半封閉式管理和開放式 管理，在有需求的

20、客戶服務(wù)中心和商務(wù)中心提供雙語服務(wù)。 第一節(jié)管理理念 自合智物業(yè)成立以來，就一直秉承“為您想得更多，為您做得更好”的質(zhì)量 方針，遵循“服務(wù)第一，業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨，堅持“寓管理于服務(wù)之中”的 工作原則，積極引入先進的物業(yè)管理模式為我所用， 在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，不僅 提供規(guī)范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長 物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值，而且將服務(wù)提升到文化的層面，同時引入社區(qū) 文化、社區(qū)經(jīng)濟的概念，盡可能地賦予物業(yè)以附加值，使得物業(yè)管理的功能有了 更加廣闊的發(fā)揮空間，使置信集團的文化理念在物業(yè)管理中延伸。 我們的核心理念：經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者 高尚生活空間的創(chuàng)造

21、者 未來生活方式的倡導者 開發(fā)商企業(yè)信譽的延續(xù)者 我們的企業(yè)精神: 奉獻精神、敬業(yè)精神、創(chuàng)新精神、拼搏精神與團隊合作精神。 我們的文化精神: 、剛健有為、艱苦創(chuàng)業(yè)的奮斗精神; 二、不斷學習、求新求變的創(chuàng)新精神; 三、風雨同舟、共謀發(fā)展的敬業(yè)精神; 精品文庫 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 四、以人為本、高效多能的管理精神; 五、質(zhì)量第一、精益求精的質(zhì)量精神; 六、業(yè)主至上、我為人人的服務(wù)精神; 七、以道制欲、堅守信義的道德精神; 八、擴大聯(lián)系、誠信合作的合作精神; 我們的管理風格：認真、嚴格、主動、高效。 認真：精益求精、刨根問底; 嚴格：嚴格律己、嚴格律人、嚴格于工作流程、嚴格獎罰; 主動：主動接受

22、任務(wù)、主動承擔責任、主動完善提高; 高效：明確的工作計劃、明確的文件答復時間，為明天留出空余、零等待 的工作作風。 我們的質(zhì)量方針: 實施科學管理 持續(xù)改進服務(wù) 不斷開拓創(chuàng)新 增強顧客滿意 我們的質(zhì)量目標: 質(zhì)量在心中、質(zhì)量在手中；數(shù)據(jù)指標量化如下 服務(wù)綜合滿意率：98% 有效投訴處理率：100% 公共配套設(shè)施完好率：98%以上 房屋零修及時率：98%以上 零修合格率：100% 物業(yè)管理人員執(zhí)證上崗率：90% -11 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 我們的人才觀念: 吸引人才，凝聚人才，發(fā)展人才，經(jīng)營人才。 在青羊工業(yè)園的物業(yè)管理服務(wù)實施過程中，我們將一如既往的秉承置信集團 的管理理念，為園區(qū)業(yè)主

23、提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)管理服務(wù)。 第二節(jié) 項目部管理機制 1. 項目部管理架構(gòu)（該架構(gòu)為項目成型后的架構(gòu)方案） 歡迎下載15 項目部 工程部 保安部 綜合管理部 園藝部 環(huán)衛(wèi)部 住宅區(qū)服務(wù)中心 中心 工業(yè)區(qū)服務(wù)中心 商業(yè)區(qū)服務(wù)中心 辦公區(qū)服務(wù) 2. 項目部人事架構(gòu): ii. 作； 項目部設(shè)置項目經(jīng)理1人（項目經(jīng)理資格），負責項目的全面管理工 iii. 工程師資格）， 工程部設(shè)置經(jīng)理1人（高級工程師資格），土建維修主管1人（土建 機電主管1人（機電工程師資格）； iv.保安部設(shè)置保安隊長1人，副隊長2人; V.綜合管理部設(shè)置主管 2人， 1人，人力資源專員1人，內(nèi)勤1人，品質(zhì)督導 堂管理員1人，采購

24、1人, 庫管員1人; Vi. 園藝部設(shè)置園藝主管 1人（園藝師資格）； vii. 環(huán)衛(wèi)部設(shè)置主管1人，副主管2人; viii. 服務(wù)中心設(shè)置接待員1人，收銀員1人; -12 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 員工培訓: 為提高全體從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，將著力做好物業(yè)管理工作的職業(yè)培訓， 提 高職工崗位技能，培職養(yǎng)工服務(wù)意識，樹立良好的職業(yè)道德風尚和敬業(yè)愛崗精神， 開展有計劃的培訓工作，培訓主要內(nèi)容包括： A. ISO 9000質(zhì)量管理體系培訓; B. 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓; C. 公司規(guī)章制度培訓; D. 員工崗位職責培訓; E. 各專業(yè)技術(shù)規(guī)程培訓; F. 各專業(yè)現(xiàn)場實際操作培訓; G. 外聘教員對

25、保衛(wèi)、消防培訓; H. 外聘教員對工業(yè)物業(yè)管理知識進行培訓。 四. 員工激勵機制 有效的激勵員工是現(xiàn)代企業(yè)管理的主要課題， 通過對員工的激勵，能使員工 的個人綜合素質(zhì)得到很快提升，增強員工對企業(yè)的歸屬感，增加企業(yè)的凝聚力。 因此，在置信集團的統(tǒng)一領(lǐng)導下，合智物業(yè)已經(jīng)形成了完善的員工激勵機制。 我們對員工的激勵主要包括建立有效的員工考評辦法和行為規(guī)范，通過考察員工的工作能力、工作態(tài)度、工作業(yè)績、敬業(yè)精神、對企業(yè)的忠誠度、個人的綜 合素養(yǎng)等方面，從勞動報酬、提供培訓機會、提供晉升空間和更好的工作平臺等 方面實現(xiàn)。其運作模式為：獎勵（處罰）-加薪（降級）-培訓機會-晉職（降 職、淘汰）。 通過有效的

26、員工激勵，提高員工的工作激情和工作責任感， 使員工保持良好 的工作激情，更好的為業(yè)主服務(wù)，是我們一貫的工作方式。 -13 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)思路 規(guī)范嚴謹?shù)墓芾沓绦?，簡潔有效的服?wù)流程，是物業(yè)管理目標實現(xiàn)的根本保 證。我們經(jīng)過不斷地整合和持續(xù)改進，目前以形成了以IS090012000質(zhì)量管理體 系為綱領(lǐng)的管理服務(wù)體系，并將其完全運用于管理服務(wù)中，包括決策管理、咨詢 管理、行政管理、營銷管理、財務(wù)管理、人力資源管理、物資管理、產(chǎn)品及服務(wù) 提供、品質(zhì)監(jiān)控與改進等，我們不斷地優(yōu)化管理服務(wù)流程，從根本上保障產(chǎn)品（服 務(wù)）質(zhì)量的不斷提升。 根據(jù)青羊工業(yè)園的特點，我們經(jīng)過調(diào)研分

27、析，考慮在青羊工業(yè)園的管理服務(wù) 中，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)分布和服務(wù)需求， 建立以項目部為品質(zhì)保障的中心， 以客戶 服務(wù)中心為指揮調(diào)度中心和信息窗口的扁平管理思路， 通過客戶服務(wù)中心向園區(qū) 業(yè)主和相關(guān)單位、來訪客人提供便捷的“一站式”服務(wù)，使客戶服務(wù)中心成為我 們與業(yè)主、住場單位、訪客的信息溝通交流中心。在園區(qū)不同的業(yè)態(tài)的客戶服務(wù) 中心，將負責指揮調(diào)度該中心的相關(guān)工作人員， 迅速處理相關(guān)投訴，通過業(yè)主需 求的各項物業(yè)管理服務(wù)。 在園區(qū)內(nèi)，我們除了客戶服務(wù)中心提供時段（8: 30-20: 00）服務(wù)外，項 目部將提供管理人員24小時值班制度，有效保障向業(yè)主、相關(guān)單位、來訪客人 提供全天候的物業(yè)管理服務(wù)，

28、建立良好的物業(yè)管理服務(wù)于溝通平臺，有效滿足園 區(qū)相關(guān)方的各種物業(yè)管理服務(wù)需求。 第四節(jié)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標及實現(xiàn)措施 通過對青羊工業(yè)園項目定位的綜合分析，結(jié)合我們多年物業(yè)管理經(jīng)驗積累和 公司質(zhì)量管理體系要求，參照全國城市物業(yè)管理評分標準，我們制定了青羊 工業(yè)園的物業(yè)管理目標和實現(xiàn)措施，確保園區(qū)接管后首年達到“市優(yōu)”標準，次 年達到“省優(yōu)”標準，三年達到“國優(yōu)”標準： 序號 指標名稱 國家標準管理目標管理目標實施措施 98% 落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確1房屋完好率 100% 保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施 -14 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 接到維修通知15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，及時

29、完成 298%100%并建立回訪制度，小修24小時內(nèi)，中修3天 時率 100% 內(nèi)，大修7天內(nèi) 維修工程質(zhì)量分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以3 100% 合格率確保維修工程合格，滿足客戶需求。 按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費 100% 管理費收繳率 98% 取之于民，用之于民。 落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔 記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保園區(qū) 公共綠化地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn) 99% 綠化完好率 95% 象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。及時修剪，使草坪 高度維持在5-8厘米；每年補栽2次；每年 施肥2次；每年定期除蟲害。 落實責任人進行保潔工作，實行巡查制度, 清潔、保

30、潔率 99% 99%建檔記錄，并由環(huán)衛(wèi)主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保 園區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清, 空氣清新，設(shè)施完好 落實責任人進行養(yǎng)護, 實行巡查制度，建檔 道路完好率及 790%99% 記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保 使用率 道路完好、暢通 化糞池、雨水 水井完 無 落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔 8 95%記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保 井、污 好率 溝、 渠、井完好，并定期疏通、清理 排水管、明暗 99% 落實責任人進行養(yǎng)護，實行每月巡查制度，9 溝完好率 建檔記錄，由工程部土建主管監(jiān)督執(zhí)行，以 -15 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 確保水管暢通無阻、無塌陷 85% 落實責任人進

31、行養(yǎng)護，實行每日巡查制度, 建檔記錄，由工程部設(shè)備主管監(jiān)督執(zhí)行，以10 路燈完好率 99% 確保路燈無損、正常使用并進行定期清潔、 養(yǎng)護 落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔 停車場、單車 11 無 99%記錄，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好, 精品文庫 棚完好率 方便使用 及小 公共休閑設(shè)施落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔12 區(qū)雕塑完無 99%記錄，保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好, 好率 美觀清潔 90% -16 - 歡迎下載17 0.1% 保安員經(jīng)培訓考核后上崗，并每周訓練三次, 小區(qū)內(nèi)治安案每次兩小時，以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài)；13 件發(fā)生率 落實保安崗位職責，明確責任，

32、實行24小時 巡視制度，以確保園區(qū)的安全 落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔 消防設(shè)施設(shè)備 14 100%100%記錄，項目部經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行, 并定期維護和 完好率 檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用 項目部全員義務(wù)消防員制，并定期進行培訓 和演習，加強宣傳，設(shè)置專人負責日常巡視, 15 火災發(fā)生率 0.1% 發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理并通知項目部，以確保 園區(qū)消防安全 建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、及時 16 違章處理率 處理，并加強宣傳工作，取得住戶的理解, 精品文庫 歡迎下載29 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 杜絕違章事情發(fā)生，并進行回訪檔案記錄 按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強與 住戶的

33、溝通，定期舉行相關(guān)方懇談會，了解 住戶有效投訴 無 100% 17相關(guān)方的愿望和要求，滿足相關(guān)方的需要, 處理率 發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理 結(jié)果。 員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培 訓等常規(guī)培訓，并予以考核，不合格者予以 18 19 管理人員持證 淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要 80% 上崗率通過有關(guān)部門培訓、考核，公司將就有關(guān)技 術(shù)、技能進行定期培訓，并予以考核，確保 培訓合格率達100%,以保障員工的素質(zhì) 維修服務(wù)回訪對于進行維修的項目實行回訪制度，建檔記 60% 率 錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。 在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡 住戶對物業(yè)管 20

34、95%98%可能地滿足客戶的需要，加強雙方的溝通, 理滿意率 以確保相關(guān)方對物業(yè)管理工作的滿意。 第五節(jié)檔案的建立與管理 知識經(jīng)濟的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業(yè)管理過程中，信息資 源已經(jīng)成為不可或缺的重要組成部分。因此，我們針對青羊工業(yè)園的實際情況， 將建立符合園區(qū)物業(yè)管理需求的檔案管理辦法，達到信息共享、合理利用、查閱 方便、從而有效的提升物業(yè)管理品質(zhì)。 -17 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 資料的收集: 為了確保資料收集齊全，檔案建立完善，我們將設(shè)立專職文員負責檔案建立 和管理工作。在建立檔案時，我們將按照國家標準對其分為以下類別進行收集整 理，為園區(qū)順利達到國家優(yōu)秀示范園區(qū)打下堅

35、實基礎(chǔ)： 房屋分產(chǎn) 1. 礎(chǔ)資料類：包括項目批準文件，用地批準文件，拆遷資料, 權(quán)清冊，竣工 圖（包括園林總平面.建筑.結(jié)構(gòu).設(shè)備.附屬工程所有隱蔽管線的全套圖紙），地 質(zhì)勘察報 告，工程合同及開、竣工報告，圖紙會審記錄，工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核 定單（包 括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗收簽證，沉降觀測記錄，竣工驗收證明 書，鋼材. 水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、 氣、視、 訊、衛(wèi)生潔具、消防、電梯等設(shè)備的隨機技術(shù)資料和檢驗合格證書，砂漿、 混凝土 試塊試壓報告，.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告等。 2.戶資料的整理歸檔，包括：交房程序表，房屋狀態(tài)確認表，

36、物業(yè)管理協(xié) 議，業(yè)主家 庭成員清冊，業(yè)主身份證復印件，業(yè)主機動車登記表，業(yè)主領(lǐng)用物品登記表, 裝修 申請表，裝修施工承諾書，裝修單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證復印件，業(yè)主裝修設(shè) 計方案， 裝修繳款通知單，裝修施工證，裝修巡視檢查表，違規(guī)裝修處理通知單，裝 修竣工 檢查表，裝修退款審批表等。 3. IS090012000質(zhì)量體系運行資料，包括：財務(wù)報表、客戶服務(wù)中心記錄、 各部門相 關(guān)記錄、工程、設(shè)備運行維護管理工作計劃，運行、維護、檢修記錄，工程, 設(shè)備 巡視檢查記錄，各部門交接班記錄、值班記錄，特約服務(wù)記錄等。 4. 公司行政文件，主要包括IS090012000管理體系文件，各專業(yè)作業(yè)指導 書，集團公

37、 司及物業(yè)公司下發(fā)的管理標準、制度，公司規(guī)章制度、員工行為規(guī)范、通知、 通報 文件，相關(guān)政府部門文件; 5. 項目部組織的各種文化活動資料，包括圖文資料，影音資料，相關(guān)媒體 的報道等。 檔案的保管、查閱與銷毀: -18 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 首先，我們根據(jù)檔案資料的類別，進行分類編制檔案目錄，按照內(nèi)容、部門、 年度、保存期限、保密程度進行主卷，逐一編號、登記造冊、分柜保存。并隨時 保證檔案室清潔、通風、干燥，確保文件存放符合防火、防潮、防蟲、防鼠等基 本條件。 在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴格執(zhí)行集團公司檔案管理制度，采用科學手 段，逐步實現(xiàn)檔案管理現(xiàn)代化。 第六節(jié)市政配套設(shè)施、房屋及共用

38、部位管理構(gòu)想 為了加強對青羊工業(yè)園園區(qū)道路、 房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理，我 們結(jié)合項目的特點，根據(jù)國家優(yōu)秀物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)的管理經(jīng)驗，結(jié)合公司 IS090012000質(zhì)量管理體系制定了完善的管理方案： 總體上看，園區(qū)房屋結(jié)構(gòu)分類主要包括磚混結(jié)構(gòu)、 框架結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)幾個方 面的結(jié)構(gòu)性質(zhì)，我們在房屋裝修、維護、修繕管理時，將根據(jù)園區(qū)不同業(yè)態(tài)的房 屋接構(gòu)，制定不同的管理措施。 市政配套設(shè)施的維護管理: 因青羊工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)構(gòu)思是建設(shè)成一個園林景觀式的多功能綜合城區(qū)，在 園區(qū)內(nèi)的市政道路、市政設(shè)施、建筑小品數(shù)量龐大，種類繁多。因此，我們在項 目部工程部中，安排了專業(yè)的土建工程師和給排水工程師，從技

39、術(shù)力量上有效保 障對園區(qū)市政設(shè)施的維護管理力量。在對園區(qū)市政道路、市政設(shè)施、市政管網(wǎng)、 建筑小品的維護管理方面，由工程部土建工程師依據(jù)國家標準為指導， 結(jié)合園區(qū) 實際情況，根據(jù)公司IS09001質(zhì)量管理體系，制定園區(qū)道路、市政設(shè)施、市政管 網(wǎng)及建筑小品的維護、修繕計劃。 房屋及共用部位的維護管理: 由工程部經(jīng)理牽頭，由專業(yè)主管及相關(guān)專業(yè)工程師具體負責， 建立完善的房 屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套設(shè)施管理 措施，房屋及共用部位維護修繕計劃，包括定期檢查房屋主體結(jié)構(gòu)、防水、裝修 局部維修及翻新、道路修繕、化糞 -19 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 池清淘、雨污水井（

40、溝）疏淘、電纜井積水清理、園區(qū)工業(yè)污水系統(tǒng)處理等；制 定共用部位大中修方案并報請業(yè)主審核實施， 配套功能用房改造等；制定詳盡的 裝修管理措施，保證業(yè)主及相關(guān)單位在二次裝修過程中的相關(guān)活動符合國家規(guī) 定。制定空置房管理標準，對尚未交付的空置房嚴格按照空置房管理標準定期檢 查，保證空置房隨時完好。根據(jù)房屋的不同類別，向業(yè)主和相關(guān)單位提供專業(yè)的 廠房修葺與改造。（實施方案見附件） 第七節(jié)工程設(shè)備管理構(gòu)想 在現(xiàn)代物業(yè)管理中，設(shè)備管理水平是物業(yè)管理綜合水平評判的專業(yè)依據(jù)之 一。青羊工業(yè)園是一個集工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等多功能綜合園區(qū)，系統(tǒng)設(shè)備配置 齊全，設(shè)備科技技術(shù)含量高，系統(tǒng)設(shè)備停運對園區(qū)業(yè)主、單位影響巨

41、大。針對園 區(qū)的設(shè)備情況，我們認為，從以下方面入手，是設(shè)備管理的基本保障： 一、 完善工程部架構(gòu)，確保工程部技術(shù)力量，在工程部架構(gòu)設(shè)置中，應(yīng)保 證有機電工 程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業(yè)技術(shù)人才，在人才、技術(shù)資 源的 有力保證下，熟悉設(shè)備性能、有可靠的運行維護和檢修能力，保證設(shè)備的正 常運 行，有能力及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備運行過程中的隱患和故障，保證將設(shè)備故障 排除 在萌芽狀態(tài)。 建立完善的設(shè)備檔案，健全設(shè)備卡片和運行維修記錄，隨時掌握設(shè) 備運行維護 狀況，搞好設(shè)備“病史”管理。 健全設(shè)備管理崗位職責，制定設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)、檢修制度，制 定設(shè)備周檢、 月檢、季檢、年檢工作計劃；嚴格

42、填報運行、維護、檢修、更新記錄。 四、 建立設(shè)備緊急事故預案，保證設(shè)備緊急情況時的管理流程。 1、 理審批 由工程部設(shè)備主管起草演習預案，經(jīng)工程部經(jīng)理審核，報項目部經(jīng) 后，提前通知與演習相關(guān)的單位、住戶和相關(guān)部門; 2、 該次演 工程部經(jīng)理組織設(shè)備運行管理和設(shè)備檢修技術(shù)人員提前到場，學習 -20 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 習的目的、目標、演習預案、實施辦法; 3、 緊急情 實施演習方案，監(jiān)控演習程序，在演習過程中鍛煉運行管理人員在 況下的運行管理操作能力和檢修技術(shù)人員在緊急設(shè)備故障時的應(yīng)急檢修 能力; 4、 積累緊 組織過程技術(shù)人員對演習過程分析、討論、總結(jié)演習的成敗得失, 急設(shè)備故障的管理

43、經(jīng)驗; 5、 管委會 工程部經(jīng)理組織講評，形成演習報告和測評報告，向項目部經(jīng)理和 匯報。 建立重要設(shè)備停運審批管理程序，避免因重要設(shè)備停運給園區(qū)業(yè)主和 相關(guān)單位帶 五、 來損失。 六、 共用設(shè)施設(shè)備管理標準及實施辦法: 序 項實施方案 督導計劃 服務(wù)標準號 1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電 1、電梯按照甲方要求 天進行巡視檢查，包括梯運行狀況，并檢查維 時間開啟，保證運行 電 到國家 梯事 良好，維保達 規(guī)定要求，無電 機房、轎頂及轎廂安全 保狀況和相關(guān)記錄; 1 梯 回路；2、電梯工每天巡視檢查 2、 定期維保加油; 機房不少于3次，并做 故; 3、 每周、每月、每季度由 好記錄

44、; 2、 設(shè)備得到規(guī)范要求 外委維保單位檢查維1、審查月度、季度及年檢 的專業(yè)維保，杜絕因 保; 維保情況，并提出意見 維保不及時造成設(shè) 4、每年報技監(jiān)局年檢。 和建議。 備損壞和報廢。 1、每周維護檢查紅外線1、工程主管、保安隊長定1、紅外線報警裝置 靈 報警裝置，進行障隘測 期檢查監(jiān)控中心圖像敏，無誤報、漏報發(fā) -21 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 試; 及運行記錄, 并每周安 生; 2 控 清晰， 2、每周進行鏡頭維護除 排保安員進行紅外線 2、監(jiān)控設(shè)備圖像 塵，確保錄像清晰; 3、每月全面檢查線路接 頭及系統(tǒng)元件; 障隘測試; 硬盤錄像可保存一 2、工程主管每月組織全 面檢查系統(tǒng)線路及設(shè)

45、 4、每半年由委外維保單 位維護檢查一次。 管現(xiàn)場檢查及工程部 經(jīng)理簽署意見。 1、災時和緊急通知時開 個月。 啟，音量適度; 備; 3、委外維護結(jié)果需由主 3、主管每天巡視公共區(qū) 1、運行效果良好，無 域時監(jiān)聽音樂效果; 音，播放節(jié)目菜單合 2、每天巡視檢查末端音4、每天巡視檢查機房 箱，確保音箱輸出正 常，無噪音; 3、每月檢查播音設(shè)備和 系統(tǒng)線路，保證設(shè)備完 理; 次; 2、音控設(shè)備擺放整齊, 5、審查月度系統(tǒng)維保情 況，并提出意見和建 議。 當; 設(shè)備房干凈整潔, 帶、碟片使用保管得 好，線路暢通; 3、維保及時準確，相關(guān) 4、每半年維保音箱一次。 運行、維保記錄完整 準確。 1、每天

46、巡視機房次數(shù)不 1 1、主管每天巡視機房 1、電視信號質(zhì)量投訴 低于3次，并適時監(jiān)控 次，每周檢驗信號質(zhì)量 小時內(nèi)解決; 有 信號源質(zhì)量; 一次; 2、線路暢通及設(shè)備完 線 2、接業(yè)主報修 1 100%。4 電 解決問題; 小時內(nèi) 2、弱電工每天監(jiān)測信號 質(zhì)量一次，并將結(jié)果匯 好率達到 -22 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 3、每周全面檢查一次線 報領(lǐng)班; 路信號放大器，發(fā)現(xiàn)問 3、主管每月組織檢查一 題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò) 次系統(tǒng)運行維護情況, 公司解決; 并審查運行維護記錄; 4、每年信號接入單位系 4、接入單位維護保養(yǎng)結(jié) 統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于2 果需報主管及公司經(jīng) 次。 理簽署意見。 1、每天巡視

47、機房次數(shù)不 小 1、主管每天巡視機房 1、視信號質(zhì)量投訴1 低于3次，并適時監(jiān)控 次，每周檢驗信號質(zhì)量 時內(nèi)解決; 網(wǎng)信號源質(zhì)量； 每周全面檢查一次線 2、 一次；2、線路暢通及設(shè)備完5 絡(luò) 2、 弱電工每天監(jiān)測信號好率達到100%。 系路信號放大器, 發(fā)現(xiàn)問 質(zhì)量一 統(tǒng)題一小時內(nèi)通知網(wǎng)絡(luò)次，并將結(jié)果匯報領(lǐng) 公司解決；班； 3、每年信號接入單位系 3、主管每月組織檢查一 統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于2 次系統(tǒng)運行維護情況， 次。并審查運行維護記錄； 1、每天開啟前檢查系統(tǒng) 1、主管每天抽檢末端熱1 、定時間運行，不隨 管網(wǎng)及控制部件，清洗 水效果，每月審查運行 調(diào)整運行時間，保證 鍋毛發(fā)過濾器； 維護記錄

48、；末端供水時間和熱 爐2、根據(jù)需要進行系統(tǒng)反2、安排督導年度維護保 水效果； 沖洗，并配制水處理藥 養(yǎng)工作，并向公司提交 2、設(shè)備檢修提前知 劑；年檢報告； 校方，并在公禺告示 3、每月進行控制部件檢 欄通知。 -23 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 修； 4、每年進行一次系統(tǒng)設(shè) 備維護保養(yǎng)檢修，報技 監(jiān)局年檢，管道閥門油 漆。 1、每隔3小時巡視檢查 1、主管每周巡視檢查配1 、系統(tǒng)正常運行，市 設(shè)備房，并填寫運行記 電室不少于2次，并抽 停電后15分鐘內(nèi)發(fā) 意 電 8 會 精品文庫 -24 - 歡迎下載31 錄; 查系統(tǒng)維護情況，并審 電機供電，保證電 變 照明9 2、每月檢查緊固系統(tǒng)接查運行

49、維護記錄及能梯、消防、事故 配 線端子，保證接觸良耗統(tǒng)計表；正常使用； 好; 2、領(lǐng)班隨時檢查配電室2、檢修停電提前24小 3、每半月維護保養(yǎng)發(fā)電 值班情況及運行記錄 時以告示方式通 統(tǒng) 位，商 機，并試車15分鐘；填寫情況，并參與發(fā)電業(yè)主和使用單 4、 雷雨季節(jié)來臨前檢查 機維護及試車; 鋪、辦公場所書面通 系統(tǒng)防雷接地情況; 3、主管每年組織進行 知用戶。 5、每年度系統(tǒng)安全檢查 次緊急停電事故演習。 并維護一次。 1、每2個月進行1次普消 點位 1、系統(tǒng)日常運行由保安 1、系統(tǒng)完好，報警 末端水壓測試，每三個 隊長負責監(jiān)督管理; 準確，無誤報; 月進行一次自消末端 2、 系統(tǒng)維護、檢測、

50、調(diào)試 2、按消防相關(guān)法律法 水試水，檢查水泵聯(lián)動 由工程主管負責組織 規(guī)要求運行和維護 情況; 實施并驗證結(jié)果; 系統(tǒng); 10 防 力保證 2、每半年清洗一次感煙、 3、保安隊長每年組織兩 3、普消末端壓 感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽 0.7 Mpa，自消 次以上消防演練培訓; 不低于 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 查10%探頭感煙感溫 4、委外年度安全檢查結(jié) 自消末端壓力 精品文庫 歡迎下載59 保證 報警情況; 果需報公司經(jīng)理審核不低于0.5Mpa； 3、消防系統(tǒng)委外日常運 并簽署意見。 4、 預警時值班人員5負 行維護管理，消防系統(tǒng) 責內(nèi)到達第一現(xiàn)場。 聯(lián)動設(shè)備調(diào)試檢測由 外委單位承擔，消防系 統(tǒng)安全

51、年檢由委外承 接單位負責; 1、每天巡視機房不少于 1、每半年末端水質(zhì)取樣 1、保證水質(zhì)達到國家 3次，并填寫運行記 到市防疫站化驗一次; 現(xiàn)行標準要求。 錄; 2主管參與系統(tǒng)管道消 次2、系統(tǒng)每半年消毒次數(shù) 毒過程及水池水箱清 11 供 不少于1次，生活水池 洗消毒過程; （水箱）每年消毒次數(shù) 3、每出現(xiàn)一次水質(zhì)化驗 不少于2次；并有消毒不合格情況，責任人處 處理記錄; 罰100 300兀，王管 3、除操作人員外，無關(guān)人 處罰200 500元; 員不得進入機房; 4、停水前提前48小時通 4、機房需人走上鎖。 知。 七、 園區(qū)業(yè)主和住場單位的設(shè)備管理特約服務(wù): 針對園區(qū)工業(yè)區(qū)等相關(guān)方的專用設(shè)

52、備， 我們可以根據(jù)相關(guān)方的需求，向相關(guān) 方提供專業(yè)的設(shè)備運行維護管理服務(wù)，為住場單位、業(yè)主解除設(shè)備運行維護管理 的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術(shù)力量展示設(shè)備管理的得天獨厚的優(yōu)勢。 -25 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 第八節(jié)園區(qū)治安管理 青羊工業(yè)園的園區(qū)治安管理方面，我們將針對園區(qū)的不同業(yè)態(tài)情況， 建立安 全管理機制，成立在保安部領(lǐng)導下的園區(qū)安全管理分隊，根據(jù)業(yè)主和相關(guān)方需求， 對不同區(qū)域進行不同的安全管理方針。具體包括： 八、針對住宅區(qū)域?qū)嵤┓忾]管理，采用先進的周界和主入口監(jiān)控設(shè)備和 周界紅外線報 警裝置，在住宅區(qū)主入口、樓棟單元入口設(shè)置IC卡門禁裝置，在戶內(nèi)設(shè)置 安防 設(shè)備駁接接口，以先進

53、的安全監(jiān)控裝置確保園區(qū)住戶安全。同時，我們在住 宅區(qū) 入口、大堂安排值班人員，嚴格對進入住宅區(qū)的外來人員進行盤查， 并通過 可視 對講設(shè)備與住戶聯(lián)系識別訪客身份， 未被識別的訪客將嚴禁進入住宅區(qū)。 在 園區(qū) 內(nèi)，我們還將安排巡邏人員，24小時對園區(qū)巡邏，扶老攜幼，以完善的安 全保障 措施，維護園區(qū)的社區(qū)安寧。 九、針對辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)商家需求，對相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┌敕忾]管理，在確 保辦公、經(jīng)營 環(huán)境的前提下，為訪客、辦事人員、消費者通過安全、舒適、文明的環(huán)境氛 圍， 保障各種活動的正常開展。 十、同時，我們還將考慮園區(qū)不同的業(yè)態(tài)，對相關(guān)方提供開放式安全管 理，安排便衣 安全員，巡邏與相關(guān)區(qū)域，在確保治

54、安環(huán)境的基礎(chǔ)上，避免給相關(guān)方帶來服 務(wù)干 擾和心理壓力。 十一、根據(jù)重點部位業(yè)主的服務(wù)需求，我們安排人員定點執(zhí)勤或增加巡視頻 次，確保重 點部位的安全。 十二、在園區(qū)的安全管理工作中，我們每月組織實施一次安全演習， 演習項 目包括發(fā)現(xiàn) 刑事案件的處理辦法、治安糾紛的處理辦法、盜竊處理程序、火災處理程序、 強 行越入園區(qū)的處理程序等，并在園區(qū)成立以保安部隊長為隊長的應(yīng)急安全 隊，確 保緊急情況下的人員保障。 十三、相關(guān)工作職責標準 -26 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 1、 保安隊長崗位職責（含副隊長、分隊長職責） A、 任務(wù)； B、 培訓及保 負責組織全體保安人員認真履行職責，圓滿完成項目部交給

55、的各項保衛(wèi) 協(xié)助綜合管理部完成保安人員的招聘、 面試，負責安排新隊員的上崗前 安人員的崗中、技能等各項培訓; C、負責日常勤務(wù)的組織與實施，檢查、指導、講評; D、負責保安大隊勤務(wù)值班，負責突發(fā)事件的組織指揮和各種處置方法的 擬訂及方案 的演練; E、負責擬制保安人員職責、基本要求、獎勵與處罰細則，并指導保安人員 貫徹執(zhí)行； F、關(guān)心所轄區(qū)域班子建設(shè)，做到選好苗、使用好、管理好、培訓好。經(jīng)常 指導他們 工作，幫助他們解決實際困難，定期組織他們學習應(yīng)急處理程序等知識; G、 協(xié)同公安機關(guān)搞好社區(qū)綜合治理; H、隨時掌握員工思想動態(tài)，加強與員工的溝通和交流，熟悉各防區(qū)的治 安狀況； I、在責任區(qū)內(nèi)

56、發(fā)生治安、刑事案件時，應(yīng)立即組織人員保護好現(xiàn)場，并控 制好事態(tài)； J 負責隊員的月考評。 K、完成管理公司、管理處交辦的其它工作任務(wù)。 A、 2、保安班長崗位職責 以身作則帶領(lǐng)保安隊員上崗執(zhí)勤、護衛(wèi)、巡邏。檢查、記載、聽反映 隊員生活、工作及紀律情況，協(xié)調(diào)處理隊員這幾方面的問題，及時向隊長匯報； B、 檢查各崗位的文明執(zhí)勤與著裝情況，落實防范措施; C、 建立衛(wèi)生制度，帶領(lǐng)保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛(wèi)生、飲食衛(wèi) 生; 配合隊長做好隊員的思想工作，根據(jù)上級要求，合理組織、監(jiān)督隊 員按時上下班和組織參加各類會議、培訓和總結(jié)； D、 E、 對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采取處置措施，并書面報告

57、隊 長; F、 員工調(diào)到親的崗位時，負責對所管轄范圍內(nèi)的新員工作崗前培訓。 -27 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 3.保安隊員崗位職責 根據(jù)公司工作需要，在指定的崗位執(zhí)勤，按規(guī)定的時間、地點、任務(wù)完 成上級交 辦的治安保衛(wèi)任務(wù); B 根據(jù)有關(guān)規(guī)章制度，負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等 工作，保 障責任區(qū)的安全; C 對出入大門的人、貨物進行證件檢查，其中貨物出門需出門條，防止未 經(jīng)允許的 人員、車輛、物資進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)的人身財產(chǎn)安全; D、 處理責任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)問題，并及時報知上級; 熟悉、掌握所在業(yè)態(tài)區(qū)域業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域） 的基本 、住戶 F、 情況;

58、 服從命令，聽從指揮，積極完成上級交辦的臨時性任務(wù)。 4、大門崗工作職責 A、 大門崗負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑 人員和 物品。此外，大門崗還是公司及其所管理物業(yè)形象的窗口。 B負責維護大門口的進出秩序和本區(qū)域的社會秩序，禁止小商小販在門前 及大門 兩側(cè)擺攤設(shè)點; C 隨時掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)及時查詢或報告, 小商 小販、無成人帶領(lǐng)的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人, 禮貌地設(shè)法加以勸離; D、 遇有上級領(lǐng)導和業(yè)主出入（包括步行及乘車），要敬舉手禮; E 疏散圍 發(fā)生糾紛和一般性治安問題時，應(yīng)依法及時處理并報告主管，同時及時

59、F、 保證報警電話（對講機）不被無故占用; 觀群眾，恢復正常秩序; A、 發(fā)現(xiàn)的不安 G、 負責執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對造成 影響、損 -28 - 青羊工業(yè)園物業(yè)管理方案 失的當事者，應(yīng)及時報管理處查處。 5.巡邏崗工作職責 巡邏崗負責巡邏范圍內(nèi)各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等） 以及各種設(shè)施、設(shè)備的檢查、登記。 全因素, 以消除隱患，保障安全; 員, B、 并視情 勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，及時控制巡邏發(fā)現(xiàn)的可疑人 況報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，預防各類案件的發(fā)生; 域） C、在上下班高峰期，切實做好對業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū) 的

60、安全 保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，勸離混入業(yè)態(tài)區(qū)域銷售商品的人員， 以免影響正常的 活秩序; 在業(yè)態(tài)（住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、工業(yè)區(qū)域）需要幫助時，積極主 動為其服務(wù)； D、 仔細巡查易發(fā)生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的情況, 避免發(fā)生意 E、 負責對樓區(qū)和周邊公路進行巡邏檢查，及時發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中 外事件; F、 按規(guī)定程序處置突發(fā)事件; G、 在巡邏中如發(fā)現(xiàn)漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發(fā)現(xiàn) 可疑人員及 物品應(yīng)立即做安全處理并及時報告; H、 協(xié)助其他崗位人員處理疑難事件; I、 按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡更踩點工作。 我們以“外緊內(nèi)松、預防為主”的安全防范策略、以“人防