房地產(chǎn)開發(fā)公司投資發(fā)展部相關(guān)問題研究4

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司投資發(fā)展部相關(guān)問題研究1緒論1.1研究背景改革開放以來，我國房地產(chǎn)從無到有，尤其在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)高速增長態(tài)勢，有力的推動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。然而應(yīng)當(dāng)客觀的看到，我國房地產(chǎn)業(yè)在取得有目共睹成績的同時(shí)，也存在著不少問題。出現(xiàn)這些問題的原因很多，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是缺乏對項(xiàng)目決策的科學(xué)性和定位的準(zhǔn)確性，表現(xiàn)在缺乏對政策的研究、市場的準(zhǔn)確調(diào)查和對項(xiàng)目的科學(xué)分析以及項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確、規(guī)劃設(shè)計(jì)不結(jié)合市場需求、房型結(jié)構(gòu)上與廣大居民需求不吻合等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有真正意識到房地產(chǎn)開發(fā)前期工作在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用，充分了解房地產(chǎn)開發(fā)前期

2、工作的內(nèi)容和工作重點(diǎn)，正確的組織和開展開發(fā)前期工作，才是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展的必由之路1.2研究對象目前中國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模良莠不齊，小到由幾個(gè)人合伙成立的項(xiàng)目公司，項(xiàng)目結(jié)束公司結(jié)束；大到房地產(chǎn)集團(tuán)，幾十個(gè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，項(xiàng)目分布在國內(nèi)外多個(gè)城市，例如深圳萬科、招商地產(chǎn)、上海復(fù)地等。規(guī)模經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條基本規(guī)律。目前世界上很過經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)都基本形成了規(guī)模經(jīng)濟(jì)，例如在寸土寸金的香港，新世界、和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)等三家房地產(chǎn)巨頭的開發(fā)量占市場份額的50%。然而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多、規(guī)模偏小、缺乏領(lǐng)頭羊、產(chǎn)業(yè)集中度過低是我國房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。在上海乃至全國，

3、房地產(chǎn)行業(yè)前50強(qiáng)的開發(fā)量只占到整個(gè)市場的三分之一。由此可見，大型房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢。所以本文將研究對象界定為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1.3研究目的房地產(chǎn)開發(fā)前期工作作為房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，在房地產(chǎn)開發(fā)中占有十分重要的地位，起著十分重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過設(shè)立投資發(fā)展部，對項(xiàng)目前期工作進(jìn)行專業(yè)、詳細(xì)的研究，可以有效避免企業(yè)盲目開發(fā)建設(shè)。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景毋庸置疑，但隨著政府關(guān)于土地、信貸各種政策規(guī)定的出臺以及市場化的推進(jìn)，具有相對壟斷優(yōu)勢的土地資源爭奪激烈。 面對瞬息萬變的市場環(huán)境，發(fā)展商的土地儲備及資金渠道將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的核心要素。在此過程中，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)前

4、期工作、土地儲備以及產(chǎn)品研發(fā)的投資發(fā)展部將顯得尤為重要。2投資發(fā)展部概述2.1投資發(fā)展部職責(zé)2.1.1土地管理通過搜集土地、異地土地信息，參與土地市場交易和其他途徑，掌握和了解土地市場的趨勢，尋求公司持續(xù)發(fā)展所需的土地資源信息。負(fù)責(zé)土地市場的調(diào)研和評估，組織參與土地競拍。定期進(jìn)行項(xiàng)目所在地或意向市場土地成交和供求信息的調(diào)研和分析。負(fù)責(zé)公司的土地購置合同洽談、商定，完成土地儲備。2.1.2項(xiàng)目市場調(diào)研以地塊為核心出發(fā)點(diǎn)，在特定的區(qū)位和級數(shù)參數(shù)下，對宏微觀市場環(huán)境、競爭項(xiàng)目、區(qū)域市場、客戶進(jìn)行深入分析調(diào)研，通過系統(tǒng)的研究市場的供給、需求狀況，為地塊找到適合的產(chǎn)品，挖掘潛在的客戶，并為項(xiàng)目定位提供市

5、場依據(jù)。房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目包括三個(gè)板塊的內(nèi)容:區(qū)域環(huán)境分析：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析、政策法規(guī)分析、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域供需狀況分析、商業(yè)配套分析、公交線路分析、自然環(huán)境分析等；競爭項(xiàng)目分析：項(xiàng)目所在具體地理位置、交通分析、社區(qū)周圍環(huán)境分析、戶型及配比、小區(qū)整體設(shè)計(jì)風(fēng)格、園林景觀設(shè)計(jì)、綠化率分析、樓宇配套設(shè)施、銷售價(jià)格及付款方式、其他營銷策略分析購房者需求調(diào)查：購房者購房目的及原因、購房者購房心理及動機(jī)分析、購房者選擇樓盤時(shí)的關(guān)注因素、購房者追求的生活方式、購房時(shí)主要的信息獲知渠道等；2.1.3市場定位 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目

6、檔次，設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：確立開發(fā)理念?；谄髽I(yè)的價(jià)值觀，為體現(xiàn)企業(yè)文化，發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式，使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展，有利于品牌建設(shè)；明確用途功能。在市場定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件，按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型，對土地資源進(jìn)行綜合利用，充分挖掘土地潛能；篩選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，以有效需求為導(dǎo)向，初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，分析其消費(fèi)能力，為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作；進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況，編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步

7、確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容；測算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格；根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系，提出可行的營銷策劃方案，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。2.2投資發(fā)展部辦事流程投資發(fā)展部的辦事流程:市場調(diào)查土地條件分析和確定潛在客戶群產(chǎn)品定位（戶型、面積、檔次等）租售價(jià)格定位征詢意見方案調(diào)整成本與費(fèi)用測算預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度經(jīng)濟(jì)評價(jià)確定最后方案。3投資發(fā)展部重要職責(zé)研究3.1投資發(fā)展部土地儲備戰(zhàn)略研究3.1.1儲備土地的性質(zhì)和意義對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,土

8、地既是最基本的生產(chǎn)資料,又是必要的資本手段和融資工具。,土地儲備量不僅極大地影響房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和未來發(fā)展?jié)摿?某種程度上說,甚至還決定了企業(yè)的持久性或可持續(xù)性。在我國房地產(chǎn)業(yè)目前的狀態(tài)下，城市土地的稀缺性，決定了開發(fā)商儲備土地更為意義遠(yuǎn)大?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場日趨成熟，開發(fā)企業(yè)的競爭加劇，為了增加企業(yè)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，土地儲備是必要的。還有宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的周期性因素，開發(fā)商為了使自己常處在有利位置，當(dāng)經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)有房子可以賣，當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)有土地可以開發(fā)，也應(yīng)該儲備一定數(shù)量的土地。3.1.2影響選地因素 第一城市定位特色城市特色決定了這個(gè)城市未來的包裝價(jià)值和它的傳播價(jià)值，決定了這個(gè)城市未來的號召力如

9、何， 在信息時(shí)代的背景下，一個(gè)城市未來發(fā)展的快和慢很重要的因素就是外界對這個(gè)城市的關(guān)注度，外界的關(guān)注度越高，城市快速發(fā)展的可能性就越大。在這樣的前提下我們對一個(gè)城市的觀察就要想到它的定位。它的定位特色決定了城市未來的發(fā)展方向，決定了一個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和水平，它的價(jià)格升值水平。第二城市功能布局新開辟的（新拓展的）干線沿線、規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域如衛(wèi)星城、規(guī)劃中的物流通道、各個(gè)組團(tuán)及活動中心之間的交匯點(diǎn)、擬建的公園、廣場、清水河流周圍及沿線是具有升值潛力的地塊，這就是規(guī)劃指向的具體表現(xiàn)。 第三城市市場指向 實(shí)際上是開發(fā)商去尋找那些適合潛在的需求的開發(fā)地塊。一般來說，以市場為指向，開發(fā)商所選擇儲備

10、的土地，只要達(dá)到一定的回報(bào)率，都可以適量買進(jìn)。 第四城市人口指向，由人口移動（遷戶）所形成的未來居住區(qū)。比如，農(nóng)村人口向城郊結(jié)合部的聚集，外來人口常住化形成的某村、某城，隨著舊城改造，新開辟的成片外遷安置區(qū)，大型產(chǎn)業(yè)基地的建立所吸引的人口聚集，以上這些都是人口指向所決定儲備土地所在地。 3.1.3土地儲備戰(zhàn)略選擇第一獲取具有高增值潛力和高變現(xiàn)能力的土地。這類土地也通常是未來熱點(diǎn)板塊的土地。有些土地可能具有高增值潛力,但不一定同時(shí)具有高變現(xiàn)能力,例如某些郊區(qū)土地和三、四線城市土地,可能三、五年內(nèi)具有高增值潛力,但變現(xiàn)能力差,因此應(yīng)適量儲備。還有一些土地,例如某些產(chǎn)權(quán)不清、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜的凈地,雖然

11、看似注資后可以快速開發(fā)、銷售,但往往是事與愿違。對于這類土地,一定要做好盡職調(diào)查。第二做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃。在不同等級城市市場上各有什么目標(biāo),什么樣的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),什么策略,將直接決定土地儲備結(jié)構(gòu)。目前,珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)一級北京、上海、廣州、深圳等一線城市是房地產(chǎn)企業(yè)布局的重心。實(shí)踐證明,這些地區(qū)和城市對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)也最大,在可預(yù)見的將來,依然是實(shí)力型企業(yè)土地儲備的重點(diǎn)區(qū)域。但是從土地儲備結(jié)構(gòu)均衡性來看,其它地區(qū)也要高度重視,并盡可能與銷售額貢獻(xiàn)值相匹配。第三準(zhǔn)確把握土地市場波動規(guī)律,盡量做到低進(jìn)高出。雖然做到這一點(diǎn)很難,但市場考驗(yàn)的就是企業(yè)對市場的敏銳度和判斷力第四要與企業(yè)開發(fā)

12、能力相匹配。目前,在土地價(jià)格已經(jīng)較高的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)不宜追求達(dá)到土地儲備存續(xù)比的理想值,應(yīng)適當(dāng)放緩拿地力度。為了平抑地價(jià),相信政府會加快土地供應(yīng)量,屆時(shí)再拿地時(shí)機(jī)會更好。最重要的是,土地儲備量的多少取決于企業(yè)的開發(fā)能力。脫離自身開發(fā)能力而拿地,顯然會犯下簡單的,也是致命的錯(cuò)誤。3.2前期市場調(diào)研研究3.2.1市場調(diào)研目的 隨著我國的房地產(chǎn)市場日益成熟，競爭愈演愈烈，只憑觀點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營的時(shí)代也一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的研究和營銷策劃被整個(gè)行業(yè)逐漸重視起來，占有舉足輕重的地位，它主要研究房地產(chǎn)市場的消費(fèi)者需求所在，引導(dǎo)消費(fèi)者偏好，然后設(shè)計(jì)出適應(yīng)市場的產(chǎn)品來滿足消費(fèi)。為完成這一目標(biāo)

13、，首先應(yīng)該對市場進(jìn)行詳盡的了解，進(jìn)行全方位的市場調(diào)研，從而進(jìn)一步做出準(zhǔn)確房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)市場調(diào)研主要是圍繞產(chǎn)品鏈條和市場鏈條兩點(diǎn)進(jìn)行的，只有上述兩個(gè)鏈條正常地運(yùn)轉(zhuǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)才能健康、穩(wěn)定的發(fā)展，因此房地產(chǎn)市場調(diào)研在整個(gè)項(xiàng)目操作、定位、運(yùn)行過程中是舉足輕重的，它對以后的項(xiàng)目定位工作則十分重要，只有對項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)全面的調(diào)研才能做出準(zhǔn)確的定位。3.2.2前期市場調(diào)研和規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系第一策劃是規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)方針，策劃做完之后，用于指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)第二項(xiàng)目策劃的結(jié)果是理論構(gòu)架，規(guī)劃設(shè)計(jì)為實(shí)物模型。規(guī)劃設(shè)計(jì)的任務(wù)一般由設(shè)計(jì)院來完成。設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)依據(jù)往往是根據(jù)建設(shè)單位提供的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書和對建

14、設(shè)地塊的簡單了解，因此，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書的準(zhǔn)確性和精確度便成為前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)的契合點(diǎn)3.2.3房地產(chǎn)前期市場調(diào)研的對策建議 第一建立科學(xué)的評價(jià)指標(biāo)體系。在理論上不斷借鑒西方發(fā)達(dá)國家關(guān)于前期策劃的理論與操作方法，綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等各種囚素建立一套適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場特點(diǎn)的評價(jià)指標(biāo)體系。 第二提高人員素質(zhì)，建立投資責(zé)任追究制度。要提高房地產(chǎn)前期策劃研究準(zhǔn)確性，必須提高投資發(fā)展部相關(guān)人員的素質(zhì)。從某種意義上講，前期市場調(diào)查人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。賦予國家注冊房地產(chǎn)評估師在市場調(diào)查研究報(bào)告上簽字生效的權(quán)利和承擔(dān)的法

15、律責(zé)任，從根源上遏制前期市場調(diào)研研究流于形式的可能。 第三加強(qiáng)定性分析工作，做到定量分析與定性分析并重。房地產(chǎn)前期市場調(diào)研需要在實(shí)際工作中加強(qiáng)定性分析工作，特別應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展謀劃的根本前提，分析房地產(chǎn)投資環(huán)境有利于房地產(chǎn)企業(yè)尋找發(fā)展機(jī)會，避免環(huán)境威脅。在投資前期，充分了解和把握投資環(huán)境，對于制定正確的房地產(chǎn)投資方案，做出正確的房地產(chǎn)投資決策意義重大。3.3市場定位研究3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的墓本原則 第一與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則。這里的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)

16、略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)的產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。 第二經(jīng)濟(jì)性原則。市場定位的經(jīng)濟(jì)性原則首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價(jià)比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價(jià)格合理；其次，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化；最后，在成本和費(fèi)用測算、效益測算基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)達(dá)到社會平均水平，確定項(xiàng)目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可行性。 第三適應(yīng)性原則。市場定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)，二與

17、所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)，三和經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。 第四可行性原則。市場定位的可行性原則包括項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評價(jià)的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，避兔出現(xiàn)“無個(gè)性、難租售”的現(xiàn)象，要根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的優(yōu)勢來分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。同時(shí)，要運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，分析各經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)是否可行。項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)模式和項(xiàng)目進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實(shí)力、

18、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場定位時(shí)如何“量力而行”，這個(gè)問題在市場定位時(shí)就應(yīng)該得到解決。 3.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位中存在的主要問題及原因 第一市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機(jī)構(gòu)及個(gè)體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實(shí)際上這項(xiàng)工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，缺少公正性、科學(xué)性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不

19、能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要。 第二運(yùn)用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點(diǎn)已漸漸為業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)可。但在市場定位時(shí)，常常會出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過分強(qiáng)調(diào)“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強(qiáng)調(diào)“個(gè)性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點(diǎn)、生活習(xí)慣，往往會導(dǎo)致滯銷；另一種情況是“簡單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場上以往一些熱銷樓

20、盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產(chǎn)市場的“一般化”局面。 第三偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時(shí)，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進(jìn)行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項(xiàng)的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點(diǎn)，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。 第四目標(biāo)客戶群不明確或目標(biāo)市場需求判斷錯(cuò)誤。由于市場調(diào)查方法、調(diào)查范圍和掌握資料不全面，對地塊

21、條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細(xì)分化認(rèn)識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計(jì)過高，對房地產(chǎn)市場的“同質(zhì)化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計(jì)不足，對目標(biāo)客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時(shí)對在一定經(jīng)濟(jì)條件下社會的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)能力的分析預(yù)測發(fā)生偏差，從而導(dǎo)致在市場定位時(shí)的目標(biāo)客戶群的篩選發(fā)生錯(cuò)位，不能形成有效客戶群和有效供給。 3.3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位工作的對策與建議 第一加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快市場定位工作專業(yè)化、社會化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場的角度出發(fā)，對從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)學(xué)研一體化

22、”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對市場定位實(shí)踐中出現(xiàn)的新問題、新情況進(jìn)行專題研究，廣泛聽取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見，提出指導(dǎo)性建議。 第二運(yùn)用正確的市場定位方法和手段。在對國家、地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析判斷的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)，正確地對項(xiàng)目所在區(qū)域，房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析、預(yù)測和判斷，對消費(fèi)群體、消費(fèi)需求、消費(fèi)能力和類似物業(yè)供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項(xiàng)目環(huán)境作出必要的評價(jià)，而這些就是市場定位時(shí)所必須要解決的問題。 第三在對所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個(gè)關(guān)鍵問題。參照已有或正在開發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的判斷來確定本項(xiàng)目的要

23、素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，要體現(xiàn)較強(qiáng)的前瞻性和相對的穩(wěn)定性。 第四協(xié)調(diào)和統(tǒng)一功能、成本和效益三者之間的關(guān)系。必要的功能、適當(dāng)?shù)某杀竞屠硐氲男б媸欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目市場定位的指導(dǎo)思想，是需要重點(diǎn)分析、研究和落實(shí)的問題，其主要指標(biāo)是功能配置、開發(fā)成本和租售價(jià)格等。4投資發(fā)展部存在問題研究4.1盲目增加土地儲備雖然面臨宏觀調(diào)控、緊縮土地供應(yīng)量等問題，但房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠得到土地，未來利潤便可保障。在這種“共識”之下，近期全國市場頻頻出現(xiàn)高價(jià)“搶”地現(xiàn)象，而其中出手最為“兇猛”的當(dāng)數(shù)那些資金實(shí)力雄厚的上市公司。然而由于信貸緊縮，巨量土地儲

24、備已成為地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上最大的風(fēng)險(xiǎn)因素，龐大的資金缺口將使眾多房地產(chǎn)企業(yè)招架不住，甚至倒閉。4.2項(xiàng)目可行性研究流于形式 有相當(dāng)一部分從事房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究編制的人員，并不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們僅能做的是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計(jì)算。編制人員職業(yè)道德低，不根據(jù)特定的對象進(jìn)行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)進(jìn)行處理用來滿足經(jīng)濟(jì)評價(jià)結(jié)果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖，根據(jù)其意圖初步形成評估結(jié)果，沒有詳細(xì)的調(diào)查提綱和編制方案，參照以往編制的房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告樣本進(jìn)行修改，經(jīng)濟(jì)評價(jià)流于形式，失去了可行性研究的作用4.3市場定位

25、缺少公正性、科學(xué)性 定位時(shí)不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要。 定位時(shí)偏離市場定位的理論和原則，片面強(qiáng)調(diào)“概念式定位”。一條臭河浜成為水景，還未立項(xiàng)的地鐵成為交通便利的工具，虛擬的生活方式成為賣點(diǎn)，媒體炒作成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。 5投資發(fā)展部相關(guān)問題研究結(jié)論與建議5.1配備專業(yè)化、精英化人才5.1.1具有良好的組織才能和語言表達(dá)能力市場調(diào)查中要收集的信息資料種類繁多，調(diào)查人員往往被分成很多小組，這就要求調(diào)查人員要具有良好的組

26、織才能，方能使調(diào)查工作順利進(jìn)行。另外，調(diào)查工作離不開語言文字，所制作的調(diào)查表應(yīng)做到文字簡練、生動、具體、易懂、準(zhǔn)確，能使被調(diào)查者接受，因此調(diào)查者須具有一定的文字表達(dá)能力，以便在與調(diào)查者交談時(shí)，能用生動的語言博得被調(diào)查者的配合。5.1.2具備思維創(chuàng)新能力 有創(chuàng)造性思維能力、好奇心強(qiáng)的人在調(diào)查策劃工作中能夠不斷深入研究客觀事物，不斷提出新問題，發(fā)現(xiàn)新方法：具有敏銳洞察力的人員善于透過復(fù)雜的現(xiàn)象看到問題的本質(zhì)；具有豐富想象力的調(diào)查策劃者往往能使調(diào)查策劃工作“百花齊放”，碩果累累：具有創(chuàng)新能力的人在工作中勇于打破常規(guī)，出奇制勝。在競爭激烈的社會中，善于創(chuàng)新者往往走在時(shí)代前列。5.1.3具有信息網(wǎng)絡(luò)開發(fā)

27、和利用能力 信息化時(shí)代，無論企業(yè)內(nèi)部的信息還是與外界的聯(lián)絡(luò)，都離不開信息網(wǎng)絡(luò)。投資發(fā)展部人員的工作就是信息的收集、處理活動，更離不開信息網(wǎng)絡(luò)。信息網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用使信息獲取和處理變得十分迅捷，信息成本降低，效率提高。因此，利用信息網(wǎng)絡(luò)的能力應(yīng)是市場調(diào)查人員的基本素質(zhì)。5.1.4注意個(gè)人儀表 個(gè)人儀表反映自身素質(zhì)與氣質(zhì)，也代表了公司的形象和可信度。因此投資發(fā)展部人員要衣著整潔、端莊，與人交談時(shí)，面帶微笑、彬彬有禮，善于聽取被調(diào)查者的回答，才能得到準(zhǔn)確的信息。5.2 建立企業(yè)良好的組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)是組織為了協(xié)調(diào)及控制成員的活動，以實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)體系。它全面包括了組織結(jié)構(gòu)本身的設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)運(yùn)行體系

28、設(shè)計(jì)兩個(gè)方面。良好的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家得到最公平、最有效的回報(bào)，并促使企業(yè)不斷提高其核心競爭力和保持可持續(xù)發(fā)展。5.3以投資發(fā)展部為中心構(gòu)建企業(yè)核心競爭力企業(yè)核心競爭力的界定原則是具備較強(qiáng)獨(dú)特性、較強(qiáng)的延展性，為企業(yè)打開多種產(chǎn)品、區(qū)域市場提供支持，促進(jìn)企業(yè)的整體發(fā)展。投資發(fā)展部可以通過提高全面市場的調(diào)研能力、做好土地儲備、做好市場定位，以市場打品質(zhì)，以品質(zhì)做品牌。下面為贈送的述職報(bào)告 不需要的可以編輯刪除述職報(bào)告尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁：大家好！本人被組織任聘為。副校長已有五年，主抓德育教育工作，分管學(xué)校后勤、德育、藝體、安全、衛(wèi)生、綜合

29、治理等工作。身為副校長，我努力學(xué)習(xí)黨的教育方針，學(xué)習(xí)鄧小平教育理論。用全新的教育教學(xué)理念武裝自己，努力提高自身教育理論素養(yǎng)。我在黨的組織生活中，學(xué)習(xí)黨建理論；在政治學(xué)習(xí)中學(xué)習(xí)黨的路線、方針、政策、法規(guī)；在業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)中，學(xué)習(xí)人文文化，加強(qiáng)自身政治理論，道德修養(yǎng)，培養(yǎng)高層次的道德感、責(zé)任感。工作幾年來，我以強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任心力抓好德育工作，確保學(xué)校教育教學(xué)工作運(yùn)作正常。我的工作原則是倡導(dǎo)培養(yǎng)“勤奮樂干，善于思索，不斷創(chuàng)新”三種優(yōu)秀品質(zhì)。以獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制為主，及時(shí)勉勵(lì)，激發(fā)老師團(tuán)隊(duì)精神，從而完成教育教學(xué)任務(wù)。其出發(fā)點(diǎn)是一切為了學(xué)生，為了學(xué)校的生存、發(fā)展而不輟勞作。下面我就德育工作管理談?wù)勛约旱淖龇ǎ瑢⒁荒?/p>

30、工作總結(jié)如下：一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，聯(lián)系實(shí)際，提高認(rèn)識教師是一門終身學(xué)習(xí)的職業(yè)。社會在不斷發(fā)展，不學(xué)習(xí)就會跟不上時(shí)代的步伐，特別是作為一名校級領(lǐng)導(dǎo)和德育工作者，必須始終站在社會發(fā)展的前列，德育工作更要求緊跟社會形勢的發(fā)展。因此，我堅(jiān)持做到每天看新聞和閱讀一小時(shí)的書，提高自己對政治的敏銳性，提高對教育的認(rèn)識和個(gè)人品德修養(yǎng)，提高管理能力。在這一年里，我先后閱讀了德育文集、成功學(xué)校內(nèi)部管理全書、教育管理等各類書籍，這些為我提高思想認(rèn)識、更新教育理念、加快德育創(chuàng)新提供了扎實(shí)的基礎(chǔ)。（一）嚴(yán)格要求自己，以身作則古人云“直而影正，以己以正而為人之標(biāo)”，作為一名校級干部，在很多方面都要對自己有嚴(yán)格的要求，否則就沒有

31、進(jìn)步，就不能為人之標(biāo)，就沒有能力去管理別人。作為校級領(lǐng)導(dǎo)成員、黨的教育工作者，面對當(dāng)今變革的時(shí)代，面對不斷膨脹的知識信息和日趨多元性的社會給我們的教育工作帶來的新問題、新情況，常常使我有一種危機(jī)感，因此，我必須不斷努力充實(shí)自己、豐富自己。因此，我對自己提出了“凡事為先”的工作要求，只有自己身體力行，嚴(yán)以責(zé)己，嚴(yán)以律己才能在師生中樹立良好的形象，才能使工作更好地開展，才能更好的服務(wù)于全校師生。（二）健全德育領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，重視班主任工作（1）加強(qiáng)班主任隊(duì)伍建設(shè)，成功召開班主任經(jīng)驗(yàn)交流會和例會；（2）迎接各類驗(yàn)收，打造學(xué)校品牌。一年內(nèi)，學(xué)校三度受到省級表彰，先后被評為“省綠色學(xué)校”、“省先進(jìn)體育學(xué)校”、

32、“省文明單位”；（3）建立德育長效機(jī)制，注重活動育人。先后舉行校第六屆藝術(shù)節(jié)、第六屆校體育運(yùn)動會，開展了“陽光體育活動”，迎接了省“四個(gè)一”驗(yàn)收并獲一等獎(jiǎng)，開展“感恩教育”系列活動成效顯著，舉行元旦文娛晚會，多次召開家長會，宣傳學(xué)校品牌；（4）狠抓學(xué)生常規(guī)管理，養(yǎng)成良好習(xí)慣。中午靜校、桌椅歸位、三禁止等活動有聲有色；（5）成功組織高一新生軍訓(xùn)，為學(xué)生奠定了學(xué)習(xí)和生活基礎(chǔ)。三個(gè)年級在班主任的管理下，教學(xué)秩序穩(wěn)定、教師培訓(xùn)和考核到位，無論教學(xué)工作還是學(xué)生管理都有條不紊，開創(chuàng)地開展了學(xué)生小型體育競賽活動，使管理工作充滿生機(jī)與活力，且成效顯著。一是健全德育領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。成立了由。校長、書記、我、政教處主任

33、、團(tuán)委書記組成的德育工作領(lǐng)導(dǎo)小組。我們定期召開會議，研究德育工作，由我負(fù)責(zé)具體落實(shí)執(zhí)行。二是建立德育工作網(wǎng)絡(luò)。在德育工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，建立了由政教處、年級組、團(tuán)委、學(xué)生會、班主任、家長委員會組成的德育工作網(wǎng)絡(luò)，覆蓋了學(xué)校的各個(gè)層面。三是重視班主任工作。學(xué)期初，我和政教處的全體同志都要精心挑選班主任，并對班主任及后備班主任進(jìn)行了2次為期3天的崗位培訓(xùn)。組織召開全校 班主任老師工作總結(jié)暨經(jīng)驗(yàn)交流會。在學(xué)校閱覽室為班主任老師訂閱了班主任之友、中國德育和德育報(bào)。通過經(jīng)驗(yàn)交流，崗位培訓(xùn)、教育管理理論學(xué)習(xí)，提高了全體班主任老師對學(xué)生思想教育工作的理論水平和工作藝術(shù)水平，為我校德育工作奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基

34、礎(chǔ)。二、建立有效的德育機(jī)制，把德育工作落到實(shí)處（一）是規(guī)劃機(jī)制。學(xué)校所有規(guī)劃都體現(xiàn)德育為首，都有德育內(nèi)容。1、在我的組織下，政教處編印了德育工作手冊，收錄了我校多年來德育工作的規(guī)定及一年來制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，下發(fā)到全體教師及學(xué)生手中，作為德育工作的導(dǎo)向。2、學(xué)期初我負(fù)責(zé)制定德育工作規(guī)劃和政教處工作計(jì)劃。（二）是管理機(jī)制。德育工作重在管理，重在落實(shí)。目標(biāo)責(zé)任制。我按德育工作目標(biāo)層層分解、層層落實(shí)、層層簽定責(zé)任狀，學(xué)期末總評兌現(xiàn)。 一年來，我和政教處的同志一起以經(jīng)驗(yàn)交流、學(xué)習(xí)材料、請專家做講座等各種形式對班主任和年級組長進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)，也通過加強(qiáng)日常工作情況的檢查和細(xì)化考核內(nèi)容，來提高他們對德育工

35、作的認(rèn)識和工作責(zé)任心，鼓勵(lì)班主任、年級組長發(fā)現(xiàn)問題，大膽創(chuàng)新，互相學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短。通過各類學(xué)習(xí)活動，豐富了班主任、年級組長的工作理論和經(jīng)驗(yàn)，提高了他們的工作水平，大大推進(jìn)了德育工作的進(jìn)程。作為管理者，在日常工作中我盡量仔細(xì)、實(shí)事求是地評價(jià)教師的工作，抓住細(xì)微的工作亮點(diǎn)去看待其工作，給予充分的肯定和鼓勵(lì)。并經(jīng)常和教師探討研究，進(jìn)一步提高他們的工作實(shí)效。同時(shí)，我建立了學(xué)校德育工作領(lǐng)導(dǎo)小組例會制度，每周一與政教處成員召開德育工作例會，商討學(xué)校近期工作，研究學(xué)生發(fā)展?fàn)顩r。（三）是加強(qiáng)管理，提高工作效率1）加強(qiáng)德育隊(duì)伍建設(shè)。德育工作的順利開展，最重要的是培養(yǎng)一支有敬業(yè)精神、能力強(qiáng)，工作有特色，團(tuán)結(jié)互助的

36、以班主任和年級組長為主的德育隊(duì)伍。加強(qiáng)班主任和年級組長隊(duì)伍的建設(shè)，首先是加強(qiáng)學(xué)習(xí)，其次是挖掘典型，鼓勵(lì)創(chuàng)新。2）完善管理制度。通過幾年德育工作的實(shí)踐，使我認(rèn)識到，完善的制度能使管理工作游刃有余；明確各項(xiàng)制度，能正確引導(dǎo)教師開展工作。今年，我和政教處的幾位同志，通過研究和探討，調(diào)整了各項(xiàng)考核內(nèi)容，細(xì)化了考核依據(jù)，使班級考核和班主任考核既有機(jī)結(jié)合，又有所區(qū)別，從一定程度上促進(jìn)了班主任工作的責(zé)任心和積極性，使班主任工作目標(biāo)更明確、更具體。同時(shí)，在管理制度上，充分利用網(wǎng)絡(luò)管理，發(fā)揮年級組的作用，大膽放心地發(fā)動年級組長承擔(dān)起組長的職責(zé)。各個(gè)年級組長根據(jù)本年級的情況，在開學(xué)初和某些重要活動中制定了具體詳細(xì)

37、的工作計(jì)劃，使家長會、學(xué)生會議、教師會議和師生活動等各類活動順利開展。各個(gè)年級組在自主管理的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮了個(gè)體作用和主動性，積極開展工作，形成了各個(gè)年級的工作特色。3）構(gòu)建全員德育機(jī)制。拓寬育人渠道，拓展育人隊(duì)伍，構(gòu)建“三位一體”的全員育人機(jī)制，是我校德育工作的長期目標(biāo)。在校內(nèi)，我著重加強(qiáng)了德育團(tuán)建設(shè)和學(xué)生自主管理建設(shè)，學(xué)生通過自主管理委員會，能基本參與到學(xué)校的管理；“德育團(tuán)”工作使教師人人都成為了德育工作者，使家長、學(xué)生成為德育工作者成為可能。在家庭，我著重加強(qiáng)了家校合作途徑的建設(shè)，通過數(shù)次的家委會會議，完善了學(xué)學(xué)生家庭行為準(zhǔn)則和學(xué)生家長行為準(zhǔn)則，并付諸于實(shí)施，使學(xué)生、家長的行為都有了明

38、確的目標(biāo)。這一項(xiàng)工作得到了社會的一致好評。這一系列的工作，使我校的德育基礎(chǔ)得到進(jìn)一步的鞏固和發(fā)展。4）加強(qiáng)安全管理，完善管理機(jī)制。校園安全工作是學(xué)校各項(xiàng)工作的重中之重，我始終牢固樹立“安全第一”的思想，居安思危，做到警鐘長鳴，常抓不懈。在校長和學(xué)?？倓?wù)部門的支持下，我通過落實(shí)和完善各種規(guī)章制度，進(jìn)行嚴(yán)格的系統(tǒng)管理，做到：人員進(jìn)出嚴(yán)格把關(guān)；學(xué)校24小時(shí)有人值班；每月對學(xué)校的安全設(shè)施進(jìn)行檢查；學(xué)校各項(xiàng)管理措施嚴(yán)格到位；學(xué)校安全知識宣傳長期堅(jiān)持。同時(shí)加強(qiáng)與校外力量的合作，與派出所、消防站和區(qū)綜合治理辦建立了長久的輔導(dǎo)和合作關(guān)系，基本形成了學(xué)校安全管理上的“內(nèi)外合力管理模式”，確保了學(xué)校無重大安全事故

39、的發(fā)生。三、 樹立品牌意識，增強(qiáng)辦學(xué)特色優(yōu)勢我校在08、09年文體、教學(xué)都取得好成績的基礎(chǔ)上，明確提出了“以師生同步發(fā)展為本”的辦學(xué)理念；以“打造新農(nóng)村品牌學(xué)?！钡霓k學(xué)方向；以“興文體教育，促學(xué)生全面發(fā)展；強(qiáng)師風(fēng)建設(shè)，促學(xué)?？焖侔l(fā)展”的辦學(xué)特色；師生齊努力，要把我校辦成師資一流、質(zhì)量領(lǐng)先、設(shè)施先進(jìn)的新農(nóng)村品牌學(xué)校。我校的課外活動豐富多彩，有男、女籃球隊(duì)，有男、女排球隊(duì)，有美術(shù)繪畫興趣班、有舞蹈、合唱文藝隊(duì)等，學(xué)校為每一個(gè)學(xué)生搭建展示自我才華的舞臺。09年11月我校舉行秋季田徑運(yùn)動會、學(xué)校藝術(shù)節(jié)活動。主題是“攜手共建和諧校園”，（其他德育獎(jiǎng)項(xiàng)）學(xué)校特色更加彰顯，學(xué)校聲譽(yù)日益提高，從而更好地提升了

40、學(xué)校的品牌力和競爭力，為學(xué)校的發(fā)展夯實(shí)了基礎(chǔ)。我校還充分利用校園的廣播站、宣傳欄、標(biāo)語、橫幅宣傳黨的政策，勵(lì)志格言等。讓校園處處充滿育人的氣息。今年五月我校被推薦為洛陽市“綠色學(xué)?！薄＝衲晡倚s獲“河南中小學(xué)衛(wèi)生優(yōu)秀學(xué)?！?、“洛陽市規(guī)范化管理十佳學(xué)?！?、“洛陽市基礎(chǔ)教育課程改革先進(jìn)學(xué)?！钡葮s譽(yù)稱號。培養(yǎng)我校學(xué)生熱愛祖國，積極向上，團(tuán)結(jié)友愛，文明禮貌的精神風(fēng)貌培養(yǎng)學(xué)生強(qiáng)烈的責(zé)任感和集體榮譽(yù)感。讓德育之花在洛陽一高校園怒放。總之，學(xué)校各項(xiàng)工作都充滿生機(jī)和活力，成績的取得是全體教職工團(tuán)結(jié)一心、艱苦創(chuàng)業(yè)、勇于創(chuàng)新、爭先創(chuàng)優(yōu)、扎實(shí)工作的結(jié)果。我們也清醒地看到，學(xué)校發(fā)展過程中還存在一些問題和不足。隨著辦學(xué)

41、規(guī)模的擴(kuò)大，生源質(zhì)量的下降，致使學(xué)生管理和教學(xué)工作顯得困難，在今后的工作中需要我們高度重視，并希望在上級組織的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，依靠廣大教職工的共同努力，認(rèn)真加以解決。而我更應(yīng)該自覺堅(jiān)持馬克思主義的知行統(tǒng)一觀，努力把自己造就成為一名既有正確而穩(wěn)定的管理意識，又勇于實(shí)踐，善于實(shí)踐的教育管理專家。一、理清工作思路，制定工作要點(diǎn)要當(dāng)好職工代表，首先必須干好本職工作。而工作的好壞，首先必須有一個(gè)好的思路。辦公室承擔(dān)著我局行政、黨委、紀(jì)檢監(jiān)察三項(xiàng)職能，如何在眾多職能中把握規(guī)律，理清頭緒，更好地抓落實(shí)、出成效，必須有一個(gè)清晰的工作思路。因此，辦公室認(rèn)真貫徹全市郵政工作會和職代會精神和省局辦公室、黨務(wù)工作部、紀(jì)檢監(jiān)察工作要求，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為指導(dǎo)，按照局領(lǐng)導(dǎo)提出的“嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)格、客觀務(wù)實(shí)、開闊開朗、耐心恒心、機(jī)智靈活”的要求，制定了綜合辦公室“建設(shè)一支隊(duì)伍、突出兩個(gè)重點(diǎn)、強(qiáng)化三大職能、實(shí)現(xiàn)四個(gè)轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)五種意識”的工作思路，堅(jiān)持在工作中轉(zhuǎn)變觀念，突出重點(diǎn)，明確職責(zé)、強(qiáng)化協(xié)作，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高效率地完成各項(xiàng)工作。同時(shí)，根據(jù)省局黨務(wù)工作部、市直工委、省局監(jiān)察室的有關(guān)要求制定了2006年黨建工作要點(diǎn)和紀(jì)檢監(jiān)察工作要點(diǎn)、黨委中心組理