房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模式

1、.江蘇久隆集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告常熟市梅李。四季花園項(xiàng)目公司名稱： 編制人員： 完成日期： 2004年8月8日 目錄總論：3正文3一、城市住宅市場(chǎng)分析3二、建筑市場(chǎng)分析及建設(shè)條件分析4三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排方案4四、營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)查44.1周邊樓盤調(diào)查（按下表填寫，內(nèi)容可以增加）44.2與最典型的樓盤或最具可比性的樓盤作比較54.2市場(chǎng)及客戶群體研究64.3預(yù)測(cè)樓盤價(jià)格水平及銷售周期6五、土地價(jià)格分析65.1提供周邊地塊以前成交價(jià)格的情況。65.2土地價(jià)格預(yù)測(cè)6六、經(jīng)濟(jì)效益分析66.1銷售進(jìn)度及回款時(shí)間表66.2項(xiàng)目四項(xiàng)指標(biāo)測(cè)算表66.3現(xiàn)金流量表76.4敏感性分析8七、swot分析及對(duì)策8總

2、論：1、 項(xiàng)目概況（提供區(qū)域示意圖）2、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱指 標(biāo)序號(hào)單位指標(biāo)1. 總占地面積2總建筑面積3建筑容積率4小區(qū)綠化率5產(chǎn)品類型多層住宅 小高層 高層 陽光房 別墅6地面車庫數(shù)量7地下車庫數(shù)量8綜合售價(jià)9建設(shè)單價(jià)10總投資額11營(yíng)業(yè)總額12稅后利潤(rùn)率13利投比14利營(yíng)比15營(yíng)投比3、 研究結(jié)論及建議正文一、城市住宅市場(chǎng)分析1、城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析及城市規(guī)劃的發(fā)展趨勢(shì)。2、提供近三年的gdp、財(cái)政收入、人均收入、房地產(chǎn)年成交量。 （以圖表方式表達(dá)）同時(shí)要求采用折線圖給出圖示：如下圖形式二、建筑市場(chǎng)分析及建設(shè)條件分析1、 當(dāng)?shù)厝蠼ㄖ牧瞎?yīng)、價(jià)格情況 名稱單價(jià)名稱單價(jià)水泥多層

3、建筑單價(jià)黃沙小高層建筑單價(jià)鋼筋周邊項(xiàng)目是否打樁樁基價(jià)格監(jiān)理價(jià)格2、 當(dāng)前建筑市場(chǎng)管理情況（落實(shí)私營(yíng)企業(yè)能否自行招投標(biāo)）3、 擬建項(xiàng)目建設(shè)條件（位置環(huán)境、交通狀況、“五通”情況、場(chǎng)地情況、土地征用情況）介紹三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排方案1、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（提供表格及橫道圖）四、營(yíng)銷市場(chǎng)調(diào)查4.1周邊樓盤調(diào)查（按下表填寫，內(nèi)容可以增加）樓盤名稱樓盤名稱地址地址產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)住宅均價(jià)住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)商業(yè)均價(jià)規(guī)模規(guī)模配套情況配套情況工程進(jìn)度工程進(jìn)度銷售狀況銷售狀況戶型比例戶型比例其它其它4.2與最典型的樓盤或最具可比性的樓盤作比較序號(hào)比較因素 典型樓盤分值權(quán)重?cái)M建項(xiàng)目增減百分比備注1地段位置10040

4、%110距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近；商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；2配套設(shè)施10010%115城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水；社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化3規(guī)劃設(shè)計(jì)10010%110規(guī)劃水平、理念4物業(yè)管理10010%95保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)5交通情況1005%80大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度6樓盤規(guī)模1003%100建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；7產(chǎn)品外觀1005%105是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；8戶型設(shè)計(jì)10010%105戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)

5、用率是否高9發(fā)展商信譽(yù)1002%90資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌10銷售手法1005%11011其它方面如對(duì)方?jīng)]有，百分比值可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重12合計(jì)106.05各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值13擬建樓盤價(jià)格6000*106.05/100=6363計(jì)算：典型樓盤價(jià)格*表14項(xiàng)合計(jì)/100注：1、 此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，使我們的價(jià)格制定更客觀合理。2、 如典型樓盤的特點(diǎn)較突出，而這恰恰是我們沒有的，可考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重來確定比值。如我們具備，對(duì)方?jīng)]有，同樣考慮此項(xiàng)在整個(gè)房?jī)r(jià)中所占有的比重。3、 此表中的權(quán)重比例，分公司可

6、根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。4.2市場(chǎng)及客戶群體研究1、 市場(chǎng)定位：回答項(xiàng)目定位的目標(biāo)問題。2、 客戶群體定位：回答什么群體來購房，為什么來購買此房屋。3、 當(dāng)?shù)厥欠裼写嬖趯?duì)住房有不同的習(xí)慣要求4.3預(yù)測(cè)樓盤價(jià)格水平及銷售周期1、 根據(jù)上表及調(diào)查人員對(duì)市場(chǎng)的理解，給出三個(gè)價(jià)位，樂觀價(jià)格、悲觀價(jià)格、中間價(jià)格，如屬價(jià)格上升趨勢(shì)應(yīng)取其偏（中上位）價(jià)予以測(cè)算，依次類推，避免用市場(chǎng)最高價(jià)（樂觀價(jià)格）預(yù)測(cè)銷售收入，其價(jià)格需經(jīng)分管 營(yíng)銷的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。2、 比較周邊各樓盤銷售周期，確定擬建項(xiàng)目的合理銷售周期，此表格需經(jīng)分管 營(yíng)銷的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。五、土地價(jià)格分析5.1提供周邊地塊以前成交價(jià)格的情況。5.2土地價(jià)

7、格預(yù)測(cè)基于土地價(jià)格在報(bào)告階段屬可變動(dòng)因素，在報(bào)告中應(yīng)對(duì)土地價(jià)格給一個(gè)框架。(中標(biāo)價(jià)格.市場(chǎng)價(jià)格. 承受價(jià)格)， 據(jù)撐握的情況，對(duì)土地價(jià)格給予一個(gè)相對(duì)合理的預(yù)測(cè)。六、經(jīng)濟(jì)效益分析6.1銷售進(jìn)度及回款時(shí)間表6.2項(xiàng)目四項(xiàng)指標(biāo)測(cè)算表例表：_項(xiàng)目測(cè)算表（萬元）項(xiàng)目名稱綜合容積率1.24 一、總成本標(biāo)準(zhǔn)說明1、土地費(fèi)用35000 50700土地為_萬/畝2、前期費(fèi)用582 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)3、行政性收費(fèi)10440 18058 4、建安工程費(fèi)53550 923 58 5、景觀及配套費(fèi)用11600 20058 6、銷售成本4920 按銷售收入3%控制7、財(cái)務(wù)費(fèi)用4644 貸款按總投入50%利率為8%8、管理費(fèi)

8、3483 按總投入的3%計(jì)合計(jì)124219 二、銷售收入1、銷售總收入164000 2828 58 2、營(yíng)業(yè)稅及預(yù)收16400 10%11.5%按10%計(jì)算合計(jì)147600 三、稅后利潤(rùn)23381 四、總營(yíng)業(yè)額229150 3951 58 總收入加建安五、考核指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與標(biāo)準(zhǔn)比較結(jié)果1、利投比0.67 12、利營(yíng)比10.20%10%3、利潤(rùn)率18.82%15%4、營(yíng)投比6.55 6 6.3現(xiàn)金流量表相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，提供出資金需求量的最高點(diǎn)。樣表：12345678一、總成本9月-10月11月-12月1月-2月3月-4月5月-6月7月-8月9月-10月11月-12月1、土地費(fèi)用-1612

9、-800 -8122、前期費(fèi)用-28 -283、行政性收費(fèi)-298 -298-120-1784、建安工程費(fèi)-1736 -1736-30-170-300-400-300-300-2365、景觀及配套費(fèi)用-620 -50-200-3706、銷售費(fèi)用-223 -20-20-80-80-237、財(cái)務(wù)費(fèi)用-181 -50-50-50-318、管理費(fèi)-135 -15-20-20-20-20-20-20二、銷售收入1、銷售總收入7440 35020002000200010902、營(yíng)業(yè)稅及預(yù)收744 -35-200-200-200-109合計(jì)4898 955-5-1372-1650-1456-879256 累計(jì)現(xiàn)金流4898 5853 5