某城中村改造項目可行性研究報告

1、目目 錄錄1、總、總 論論.11.1 項目概況 .11.2 項目業(yè)主簡介.21.3 編制依據(jù).21.4 主要研究結(jié)論.31.5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) .42、 南岸區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略南岸區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略.52.1 地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀 .52.2 南岸區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選）.83、項目背景及建設(shè)必要性、項目背景及建設(shè)必要性.143.1 項目建設(shè)背景 .143.2 項目建設(shè)必要性 .184、土地市場分析預(yù)測、土地市場分析預(yù)測.214.1 中國房地產(chǎn)市場宏觀經(jīng)濟分析 .214.2 重慶經(jīng)濟及城市建設(shè)發(fā)展 .254.3 重慶市房地產(chǎn)市場概況分析 .314.4 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場分

2、析 .394.5 重慶市土地市場分析.434.6 重慶市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析.484.7 重慶市主城區(qū)土地市場預(yù)測 .504.8 項目土地開發(fā)的優(yōu)勢 .514.6 土地價格測算 .515、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模.595.1 建設(shè)規(guī)模 .595.2 建設(shè)內(nèi)容 .596、建設(shè)地址及建設(shè)條件、建設(shè)地址及建設(shè)條件.616.1 建設(shè)地址 .616.2 建設(shè)條件 .617.3 土地整治方案土地整治方案.627.1 現(xiàn)狀概述 .627.2 土地整治原則 .627.3 整治方案 .627.4 舊房拆除 .638、環(huán)境保護、環(huán)境保護.658.1 施工對環(huán)境的影響 .658.2 運營對環(huán)境的影響

3、.668.3 環(huán)境保護措施 .669、征地拆遷及安置、征地拆遷及安置.689.1 基本情況 .689.2 征地拆遷費用測算執(zhí)行的文件標(biāo)準(zhǔn) .689.3 補償安置方案 .699.4 拆遷安置費用測算 .7110、組織機構(gòu)與人力資源配置、組織機構(gòu)與人力資源配置.7210.1 組織機構(gòu) .7210.2 人力資源配置 .7311、項目進度計劃及招標(biāo)方案、項目進度計劃及招標(biāo)方案.7311.1 實施進度 .7311.2 招標(biāo)方案 .7312、 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措.7412.1 投資估算.7412.2 資金籌措.7613、經(jīng)濟效益評價、經(jīng)濟效益評價.7913.1 評價依據(jù)和原則 .7913

4、.2 評價假設(shè) .7913.3 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .7913.4 成本估算 .7913.5 開發(fā)收入測算 .8013.6 財務(wù)評價報表 .8113.7 盈利能力分析 .8113.8 貸款償還能力分析 .8113.9 不確定性分析 .8213.10 評價結(jié)論.8214、社會評價、社會評價.8214.1 社會影響分析 .8214.2 互適性分析 .8314.3 社會風(fēng)險分析 .8414.4 評價結(jié)論 .8415、 項目風(fēng)險評價項目風(fēng)險評價.8415.1 主要風(fēng)險因素.8415.2 防范和降低風(fēng)險的對策 .8516、 結(jié)論與建議結(jié)論與建議.8616.1 結(jié)論 .8616.2 建議 .861、總、總 論論1.

5、1 項項目目概概況況項目名稱：項目名稱：*城中村改造項目（下稱本項目）項目性質(zhì)：項目性質(zhì)：城中村改造項目業(yè)主項目業(yè)主：*建設(shè)地址：建設(shè)地址：*二塘村牟家咀、沙灣沱、水井灣、西家磅、大屋基、門閂丘等片區(qū)。業(yè)主地址：業(yè)主地址：重慶市南岸區(qū)南坪街道南坪東路 2 號 13 樓法人代表法人代表：王偉建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容*征地拆遷整治土地面積 707.12 畝，完成紅線范圍內(nèi)的全部征地拆遷安置工程、舊房拆除工程、土地整治工程。投資估算投資估算項目總投資為 109828.38 萬元，其中工程費用 1132.80 萬元，占總投資的1.03%，工程建設(shè)其它費用 94143.18 萬元（含拆遷安置

6、費 94076.80 萬元） ，占總投資的 85.72%；基本預(yù)備費 5716.56 萬元，占總投資的 5.2%，建設(shè)期利息 8835.84 萬元，占總投資的 8.05%。資金籌措資金籌措項目總投資為 109828.38 萬元，資金主要由兩個來源渠道：一是項目業(yè)主自籌 33128.38 萬元，占總投資的 30.16%；二是商請銀行貸款 76700.00 萬元，占總投資的 69.84%。項目建設(shè)周期：項目建設(shè)周期：24 個月。1.2 項項目目業(yè)業(yè)主主簡簡介介*成立于 2008 年 5 月 27 日,該公司成立的背景是在重慶市加大城中村改造，提出按照“一個主體、三個捎帶”的方式,對主城城中村全面改

7、造。即除 786 萬平方米的“主體”城中村外,還將“捎帶”改造違章建筑、內(nèi)環(huán)范圍的“城中村” 、按規(guī)劃紅線需要與“主體”部分一并拆遷的 1969 年底以后建成的房屋的方針政策下建立的，同時重慶市 2008 年改造的重點,主要是房屋安全隱患突出地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要節(jié)點，該公司正是為了實施重慶市城中村改造的進程，加快南岸城市整體規(guī)劃和發(fā)展的步伐而成立的。*成立于 2008 年 5 月 27 日,注冊資本 20000 萬元人民幣，其中現(xiàn)金出資6000 萬元已到位，剩余 14000 萬元為實物出資，注冊資本金已經(jīng)重慶金匯會計師事務(wù)所出具驗資報告確認。2009 年 9 月，

8、注冊資本增資為人民幣 50000 萬元，實際到位資金為 21000 萬元。*為有限責(zé)任公司，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)（取得相關(guān)行政許可后） 。1.3 編編制制依依據(jù)據(jù)1、 重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020 年） 2、 投資項目可行性研究指南3、國家計委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知第三版4、重慶市 08 定額5、重慶市人民政府令（1999 年）第 53 號令6、重慶市人民政府令（1999 年）第 54 號令7、重慶市人民政府令（1999 年）第 55 號令8、 重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補償安置政策有關(guān)事項的通知渝府發(fā)20

9、0845 號9、 重慶市南岸區(qū)人民政府關(guān)于貫徹落實征地補償安置政策調(diào)整有關(guān)事項的通知南岸府發(fā)2008131 號10、重慶市人民政府辦公廳關(guān)于開展主城區(qū)內(nèi)環(huán)高速公路范圍內(nèi)城中村改造工作的通知（渝辦200938 號）11、關(guān)于主城區(qū)城中村改造工作的會議紀要（2009-105）12、重慶市國土房管局關(guān)于南岸區(qū)調(diào)整城中村改造實施地塊的報告（渝國土房管文2009351 號）13、重慶市人民政府關(guān)于*儲備國有土地使用權(quán)的批復(fù)（渝府地2009804 號）14、重慶市南岸區(qū)人民政府關(guān)于同意南坪鎮(zhèn)二塘村牟家咀村民小組規(guī)劃建設(shè)項目征地拆遷補償安置方案的批復(fù)15、委托方提供的其他資料1.4 主主要要研研究究結(jié)結(jié)論論

10、*城中村改造工程的實施，符合“314”總體部署的要求，符合重慶市關(guān)于打造1 小時經(jīng)濟圈和“宜居重慶” ，發(fā)揮重慶主城核心區(qū)的引領(lǐng)帶動作用，促進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的總體戰(zhàn)略。通過項目的實施，將帶動南岸區(qū)城市發(fā)展，改善城市形象及風(fēng)貌，提升土地利用價值，對于加速城市化進程，提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，推進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，促進社會穩(wěn)定具有突出意義，滿足我市宏觀經(jīng)濟政策和城市規(guī)劃的要求，項目實施是必要的。項目主要建設(shè)內(nèi)容為*征地拆遷整治土地面積 707.12 畝，完成紅線范圍內(nèi)的全部征地拆遷安置工程、舊房拆除工程、土地整治工程；項目主要工程投資為征地拆遷安置，通過認真細致的摸底調(diào)查工作，掌握了基本情況，制定出

11、較細致的補償安置方案，土地整治工程建設(shè)內(nèi)容單純，建設(shè)條件具備，項目業(yè)主經(jīng)驗豐富，易于推進實施；受國家土地政策的影響，目前我市土地供應(yīng)較為緊缺，市場需求量極大，土地以高于項目預(yù)測價格出讓的可能性較高，市場風(fēng)險不大；項目總投資為13.8 億元，主要依靠銀行貸款及業(yè)主自籌；經(jīng)濟分析表明，項目主要指標(biāo)滿足財務(wù)評價的要求，經(jīng)濟上可行；社會評價表明項目對社會的影響效果良好，與地區(qū)適應(yīng)程度高，社會風(fēng)險較小，百姓歡迎，政府支持，社會效益較好。項目實施具有較好的可行性。本報告通過對項目全面的綜合測算分析，供政府相關(guān)審批部門及銀行進行決策參考。1.5 主主要要技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟濟指指標(biāo)標(biāo)表表 1 11 1 主要技術(shù)經(jīng)

12、濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模1.1城中村改造畝707.12完成征地拆遷安置及土地整治1.2可出讓地畝412.2其中：純住宅用地畝61.05商住用地畝344.1純商業(yè)用地畝7.051.3不可出讓地畝294.92道路及綠地及公共服務(wù)設(shè)施2投資數(shù)據(jù)2.1總投資萬元109828.38 2.2其中：工程費用萬元1132.80 2.3 土地費用萬元94076.80 2.4 其它費用萬元66.38 2.5 基本預(yù)備費萬元5716.56 2.6 建設(shè)期利息萬元8835.84 3融資數(shù)據(jù)3.1業(yè)主自籌萬元33128.38 30.16%3.2銀行貸款萬元76700.00 69.84%4

13、財務(wù)數(shù)據(jù)ic10%4.1土地開發(fā)總成本萬元121664.824.2土地開發(fā)總收入萬元186935.31其中稅費返還 42665.31 萬元4.3土地開發(fā)利潤萬元64858.29 4.4全部投資回報率%59.054.5年平均投資利潤率%14.76 4.6全部投資回收期年4.25序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注4.7財務(wù)內(nèi)部收益率%16.96 4.8財務(wù)凈現(xiàn)值萬元19271.604.9貸款償還期年4.144.10貸款償還比2.392、 南岸區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略南岸區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及發(fā)展戰(zhàn)略2.1 地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟濟社社會會發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀2.1.1 地區(qū)概況南岸作為重慶市主城區(qū)的重要組成部分，依山傍水，仰

14、擁“山城花冠”南山，俯臨滾滾長江，山水園林特色顯著，是以城市為主的都市工業(yè)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、國際會展區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)和對外開放的“窗口” 。全區(qū)幅員面積 260.7 平方公里，建成區(qū)約 66.9 平方公里，轄 7 個街道、7 個鎮(zhèn)，總?cè)丝诩s 69 萬人。重慶市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（南區(qū)） 、重慶市中央商務(wù)（南部）開發(fā)區(qū)以及重慶市國際會展中心位于轄區(qū)內(nèi)。南岸區(qū)有石板坡長江大橋、鵝公巖長江大橋、菜園壩長江大橋與渝中區(qū)相連，大佛寺大橋與江北區(qū)相連，渝黔高速公路橫穿境內(nèi)，朝天門大橋（連接江北區(qū)）即將竣工，交通十分便捷。區(qū)內(nèi)有南山公園、 “一棵樹”攬勝亭等 70 多處自然景觀，黃山陪都遺跡、慈云寺、文峰塔等 90

15、 多個人文景觀及道觀古寺為主的宗教文化等，旅游資源優(yōu)勢突出；南岸區(qū)有重慶郵電學(xué)院、重慶工商大學(xué)、重慶交通學(xué)院、重慶教育學(xué)院等 4 所高等院校以及 9 所國家省部級科研機構(gòu)，科研實力雄厚，智力資源豐富；南濱路沿線經(jīng)濟帶集休閑、觀光、購物、餐飲為一體，已經(jīng)成為重慶市最具有代表性的城市建設(shè)展示“名片” 。進入新世紀，南岸區(qū)根據(jù)不同區(qū)域天然稟賦各異和非均衡發(fā)展的現(xiàn)狀，創(chuàng)造性地提出打造七大經(jīng)濟板塊”的構(gòu)想：茶園新城區(qū)通過第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，打造成為城市功能完備的綜合性新城區(qū)；重慶 cbd（南區(qū)）是重慶市未來中央商務(wù)區(qū)的重要組成部分之一，定位為中央商務(wù)功能配套區(qū)；南濱路沿線區(qū)域大力發(fā)展商業(yè)、餐飲業(yè)

16、、房地產(chǎn)業(yè)，打造成為社會活動的迎賓道、經(jīng)濟發(fā)展的增長帶、文化建設(shè)的風(fēng)情街；南坪商務(wù)圈以會展經(jīng)濟為龍頭，大力發(fā)展商業(yè)，打造醫(yī)藥、建材、家居、汽車等其他專業(yè)市場的物流平臺；長江廣陽島以其獨特的生態(tài)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢將打造成為國家級旅游健身休閑度假區(qū)；江南大學(xué)城的功能定位為全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的產(chǎn)研結(jié)合平臺，構(gòu)筑高等教育產(chǎn)業(yè)高地；南山生態(tài)帶以合理利用生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，整合旅游資源，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，發(fā)展都市風(fēng)景旅游勝地。經(jīng)過近幾年的建設(shè)，南岸區(qū)的七大經(jīng)濟板塊建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，并正在全面加速推進建設(shè)。 南岸區(qū)將緊緊依托板塊經(jīng)濟發(fā)展“園區(qū)經(jīng)濟、會展經(jīng)濟、城建經(jīng)濟、總部經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟”等五大經(jīng)濟業(yè)態(tài)，吸

17、引注意力、匯聚生產(chǎn)力、增強競爭力、形成輻射力，著力打造“實力南岸、品牌南岸、綠色南岸、誠信南岸”品牌，實現(xiàn)建設(shè)都市強區(qū)的發(fā)展目標(biāo)。2.1.2 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展概況2008 年，南岸區(qū)堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬經(jīng)濟社會發(fā)展全局，緊緊抓住“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”和“一小時經(jīng)濟圈”發(fā)展戰(zhàn)略機遇，按照市委、市政府提出的“五個重慶”建設(shè)目標(biāo)，著力提高經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益，全區(qū)經(jīng)濟呈現(xiàn)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的勢頭。經(jīng)濟發(fā)展速度加快、質(zhì)量提高、后勁增強、發(fā)展協(xié)調(diào)，人民生活進一步改善，社會事業(yè)全面發(fā)展。2008 年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 225.8 億元，按可比價格計算，比上年增長17.3%，是 1996 年以來增幅最高

18、的一年。實現(xiàn)全部工業(yè)總產(chǎn)值 400.3 億元，同比增長 26.7%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 379.1 億元，同比增長 23.3%；實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值 128.1 億元，同比增長 23.6%；實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資 267.7 億元，同比增長 11.6%；實現(xiàn)城市居民人均可支配收入 15730 元，同比增長 14.4%，農(nóng)村居民人均純收入 7196 元，同比增長 17.9%。2008 年地方預(yù)算內(nèi)財政收入完成 17.53 億元，增長 39.1%；社會消費品零售總額完成 98.6 億元，增長 18.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額 123.5 億元，同比增長25.3%。 2.2 南南岸岸區(qū)區(qū)“十

19、十一一五五”規(guī)規(guī)劃劃綱綱要要（節(jié)節(jié)選選）2.2.1 總體思路和發(fā)展目標(biāo)1、總體思路按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會、資源節(jié)約型社會、環(huán)境友好型社會的要求，調(diào)整結(jié)構(gòu)、整合資源、擴大開放、跨越發(fā)展，以經(jīng)濟板塊為載體，以培育和壯大五大經(jīng)濟業(yè)態(tài)為途徑，以三次特色產(chǎn)業(yè)為重點，以打造“兩地兩區(qū)一中心”為支撐，以推進政府服務(wù)化、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化、城區(qū)功能化、城鄉(xiāng)一體化、環(huán)境生態(tài)化為核心，早日實現(xiàn)南岸區(qū)“5 年打基礎(chǔ)，10 年建框架、20 年全面實現(xiàn)”戰(zhàn)略目標(biāo)中的第二階段目標(biāo)。2、發(fā)展目標(biāo)（1） 總體目標(biāo)到 2010 年，經(jīng)濟總量超過 200 億元，年均增長 14%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破3000 美元，全面建設(shè)小康社會

20、取得階段性成果，建成全國文明城區(qū)和都市強區(qū)、和諧南岸框架。（2）具體目標(biāo)南岸區(qū)圍繞建成全國文明城區(qū)和建設(shè)和諧都市強區(qū)的總體目標(biāo)，根據(jù)各領(lǐng)域發(fā)展基礎(chǔ)和態(tài)勢，按照“三步走”戰(zhàn)略目標(biāo)要求，力爭到 2010 年，基本建成“兩地兩區(qū)一中心” 。新型工業(yè)高地依托在區(qū)科研院所，重點發(fā)展茶園工業(yè)園、長江工業(yè)園和茶園工業(yè)園 b 區(qū)（東港園） 。到 2010 年，初步建成“新型工業(yè)高地” 框架，工業(yè)總產(chǎn)值達 500 億元，高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值 25%，工業(yè)經(jīng)濟總量、質(zhì)量和效益位居都市發(fā)達經(jīng)濟圈前列?？萍冀逃叩匾劳袇^(qū)內(nèi)“一城、兩站、六校、十一所”資源和完善的基礎(chǔ)教育平臺，發(fā)揮科教優(yōu)勢，進一步鞏固“全國科技

21、進步先進區(qū)” 、 “全國科普示范城區(qū)”的成果。到2010 年，r&d 支出占 gdp 的比例達 1.7%以上，人均受教育年限達 12 年，初步建成重慶有影響的科技教育高地。都市生態(tài)休閑旅游強區(qū)充分發(fā)揮沿江都市旅游核心區(qū)、南山觀光休閑區(qū)、廣陽島旅游休閑度假區(qū)和長（生）迎（龍）廣（陽）都市生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等四大旅游功能區(qū)的優(yōu)勢，深入打造“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”品牌。到 2010 年，旅游收入達 30 億元，建成重慶都市生態(tài)休閑旅游強區(qū)。現(xiàn)代化山水園林城區(qū)依托南岸區(qū)“一江、一島、一園、兩山”的優(yōu)勢和市級山水園林城區(qū)的良好基礎(chǔ)，進一步協(xié)調(diào)山、水、林、人共生共榮關(guān)系。到 2008 年，建成國家級

22、山水園林城區(qū)。江南商務(wù)中心加快建設(shè)重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)和南濱路 rbd，不斷完善南坪商務(wù)圈和茶園新城區(qū)的城市功能，提升南岸城市形象，凸顯南岸會展、商貿(mào)優(yōu)勢。到 2010 年，初步形成以會展經(jīng)濟、總部經(jīng)濟和商貿(mào)、物流業(yè)為主的重慶江南商務(wù)中心。2.2.2 重點任務(wù)加強經(jīng)濟板塊建設(shè)，促進產(chǎn)業(yè)集聚與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展（節(jié)選）1、 南濱路范 圍：南岸區(qū)域內(nèi)沿長江濱江路段約 54 公里。功能定位：都市旅游休閑觀光經(jīng)濟帶。發(fā)展重點：旅游經(jīng)濟、城建經(jīng)濟、總部經(jīng)濟，重點建設(shè)集高檔商住、寫字公寓、酒店餐飲、沿江特色文化旅游、都市休閑觀光于一體的南濱游憩商務(wù)區(qū)（rbd） 。發(fā)展目標(biāo)：建設(shè)成為重慶市第一濱江大道、中國人居環(huán)境

23、范例、國家星級景區(qū)、重慶市 rbd 示范區(qū)。重大項目：濱江路三、四、五期新建續(xù)建、王家沱旅客碼頭、融僑旅游碼頭等水上碼頭及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、濱江路堤防建設(shè)、綜合管網(wǎng)建設(shè)、商貿(mào)設(shè)施建設(shè)、喜來登酒店、江岸風(fēng)情公園、舊城改造及商品房建設(shè)、旅游休閑設(shè)施建設(shè)、體育設(shè)施建設(shè)和人居配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)等工程。3、重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)范 圍： 朝天門大橋以東、長江以南、彈廣公路以北，共 11 平方公里。功能定位：重慶市中央商務(wù)區(qū)配套服務(wù)區(qū)。打造重慶濱江“總部經(jīng)濟”和“休閑商務(wù)”帶，形成與解放碑、江北城互為補充、差異發(fā)展的格局。發(fā)展重點：以總部經(jīng)濟和城建經(jīng)濟為重點，形成具有高度成長性的經(jīng)濟“引擎”和中介機構(gòu)、高級酒

24、店、寫字公寓聚集區(qū)。發(fā)展目標(biāo)：與解放碑、江北城構(gòu)成重慶中央商務(wù)區(qū)“金三角” ，建成現(xiàn)代人文理念的中央商務(wù)區(qū)。重大項目：盤龍大道、社會事業(yè)和市政配套設(shè)施建設(shè)、朝天門長江大橋、美心國際網(wǎng)球中心、大佛寺立交、通信交換局建設(shè)、重慶市監(jiān)獄遷建、舊城改造等工程。2.2.3 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育和壯大五大經(jīng)濟業(yè)態(tài)1、 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（1）農(nóng)業(yè)高效化遵循“突出特色、優(yōu)質(zhì)高效”的原則，按照面向市場、依靠科技、提高效益、富裕農(nóng)民的要求，加快農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，走過渡快、效益好、反應(yīng)靈活的都市農(nóng)業(yè)發(fā)展道路。調(diào)整糧經(jīng)種植比例，發(fā)展花木、觀賞魚、 “生態(tài)型農(nóng)家樂”等都市特色農(nóng)業(yè)。健全農(nóng)村社會化服務(wù)體系，扶持和培育農(nóng)產(chǎn)品

25、加工、批發(fā)市場、貿(mào)易組織三類龍頭企業(yè)，發(fā)展農(nóng)村專業(yè)合作社、綜合服務(wù)社，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、商品化和現(xiàn)代化程度。（2）工業(yè)新型化以園區(qū)為載體，以優(yōu)化結(jié)構(gòu)為主線，以提高質(zhì)量和效益為目標(biāo)，加快技術(shù)改造和技術(shù)創(chuàng)新，鼓勵和引導(dǎo)在區(qū)企業(yè)爭創(chuàng)，努力構(gòu)筑“新型工業(yè)高地” 。到 2010 年，新增 5 戶重慶 50 強企業(yè)、5 戶產(chǎn)值超 10 億元和 10 戶產(chǎn)值超億元企業(yè)。做大做強機械工業(yè)以汽摩整車及交通零部件、數(shù)控機床、儀器儀表、建筑機械、國防裝備等行業(yè)為重點。走生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)?；?、自主研發(fā)專業(yè)化、資本構(gòu)成多元化、企業(yè)組織集團化和產(chǎn)品市場國際化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。堅持引進技術(shù)與自主創(chuàng)新相結(jié)合，不斷增強技術(shù)研發(fā)能力，

26、推進產(chǎn)業(yè)協(xié)作配套，改進生產(chǎn)工藝流程，增強系統(tǒng)集成能力，提高產(chǎn)品科技含量，促進機械工業(yè)由“數(shù)量擴張型”向“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變。加快發(fā)展醫(yī)化工業(yè)進一步調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，搞好資源整合和產(chǎn)品升級，重點研究開發(fā)擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的一、二類新藥，積極培育一批以醫(yī)藥、精細化工為重點的企業(yè)集團，形成醫(yī)藥、化工產(chǎn)業(yè)群，不斷擴大規(guī)模、提高效益。大力發(fā)展輕紡工業(yè)以大型企業(yè)為龍頭，擴大規(guī)模、做響品牌，培育和帶動一批有廣闊市場前景的“專、精、特、新”中小勞動密集型企業(yè)；重點發(fā)展紡織、煙草、食品、服裝、制鞋、包裝印刷等行業(yè)。擇優(yōu)發(fā)展建材工業(yè)以新型建材資企業(yè)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)、節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、環(huán)保為核心，加快新型建材的開發(fā)和生產(chǎn)

27、，限期淘汰落后工藝與產(chǎn)品，實現(xiàn)與能源、資源和建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。著力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)依托區(qū)域科研比較優(yōu)勢，努力在電子信息、生物醫(yī)藥、環(huán)保、光機電一體化和新材料等領(lǐng)域?qū)嵤┮慌卮螽a(chǎn)品開發(fā)和產(chǎn)業(yè)化項目，重點推進新產(chǎn)品、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化。加快完善技術(shù)創(chuàng)新體系，推進研究開發(fā)、資源共享、成果轉(zhuǎn)化等要素市場建設(shè)。（3）三產(chǎn)規(guī)?；罅Πl(fā)展金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)、物流、社區(qū)等服務(wù)業(yè)，深入打造“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸、會展在南岸”品牌，全面提升服務(wù)業(yè)整體發(fā)展水平。金融業(yè)以重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)和南坪商務(wù)圈為重點，大力引進金融機構(gòu)，努力形成具有一定輻射能力的金融機構(gòu)聚集區(qū)。充分發(fā)揮資金集聚和輻射的規(guī)模效應(yīng)，做強

28、金融產(chǎn)業(yè)，做大金融市場。建立和完善信用擔(dān)保體系，理順融資渠道，夯實融資平臺。商貿(mào)業(yè)以南坪商務(wù)圈、重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)、南濱路為重點，以大型商貿(mào)企業(yè)為主體，以大型購物廣場、綜合百貨公司、商業(yè)步行街、特色專賣店和連鎖店為依托，以商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整為主線，加快十大專業(yè)市場建設(shè)，著力打造 “六大中心” ，優(yōu)化“一片五街”餐飲發(fā)展格局，積極培育旅游商品市場，大力發(fā)展會展配套服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)在南濱路、重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)、南坪商務(wù)圈和江南大學(xué)城，結(jié)合舊城改造，以中高檔小區(qū)、寫字樓、學(xué)生公寓的開發(fā)為重點，合理布局經(jīng)濟適用房、廉租房；在長江廣陽島和南山生態(tài)帶，結(jié)合各自資源特色，以景觀房地產(chǎn)為重點適量開發(fā)；在茶園新城區(qū)，積

29、極發(fā)展普通住宅，大力推進各種檔次的房地產(chǎn)開發(fā)。通過多層次、全方位的房地產(chǎn)開發(fā)，不斷提高“住在南岸”的知名度和美譽度。現(xiàn)代物流業(yè)以培育和完善“結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效”的現(xiàn)代物流體系為目標(biāo)，發(fā)揮區(qū)位比較優(yōu)勢，重點建設(shè)和扶持一批具有一定規(guī)模、具有現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備和服務(wù)能力的物流園區(qū)、物流中心、配送中心及第三方物流企業(yè)，合理構(gòu)建輻射城鄉(xiāng)的現(xiàn)代物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，全區(qū)社會物流總成本占 gdp 的比重明顯下降。社區(qū)服務(wù)業(yè)以構(gòu)建高效便捷的城市社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)為目標(biāo)，著重發(fā)展社區(qū)醫(yī)療保健、金融保險、家政、信息咨詢等便民利民服務(wù)業(yè)；積極發(fā)展為老人、兒童、殘疾人等特殊群體提供保障服務(wù)的特種社區(qū)服務(wù)業(yè)。其他

30、服務(wù)業(yè)優(yōu)化社會經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境，聚集高級人才，大力發(fā)展決策咨詢、形象設(shè)計、會計審計、法律為代表的中介服務(wù)業(yè)和以科技咨詢、技術(shù)中介、工程設(shè)計、信息集散為代表的科技服務(wù)業(yè)。2、 培育壯大五大經(jīng)濟業(yè)態(tài)（1）園區(qū)經(jīng)濟積極實施“3+x ”發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展和構(gòu)筑布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、梯度有序、特色明顯、功能互補、資源共享的工業(yè)園區(qū)體系，全力打造具有龍頭作用的特色“園中園” ，把南岸區(qū)工業(yè)園建成全市特色工業(yè)園區(qū)的“領(lǐng)頭羊” 。（2）會展經(jīng)濟以重慶國際會展中心為依托，整合會展資源，拓展會展市場，扶持會展企業(yè)，加快會展向?qū)I(yè)化、市場化、國際化、品牌化方向發(fā)展，發(fā)揮會展在貿(mào)易往來、技術(shù)交流、信息溝通、經(jīng)濟合作中的龍頭帶

31、動作用，鑄造“會展在南岸”品牌。完善配套服務(wù)，加快發(fā)展旅游、科技、餐飲、住宿（酒店） 、交通、廣告、中介等相關(guān)行業(yè)，形成與會展互動、共興的發(fā)展態(tài)勢。 （3）旅游經(jīng)濟以南濱路、南山生態(tài)帶、長江廣陽島為核心，實施“3510”工程，打造以生態(tài)、文化、觀景、健身、體驗等為主題的精品旅游，建成“都市生態(tài)休閑旅游強區(qū)” ，進一步豐富“旅游在南岸”的內(nèi)涵。（4）城建經(jīng)濟以城市建設(shè)為依托，以交通、市政、能源等基礎(chǔ)設(shè)施為重點，嚴格按照城市規(guī)劃規(guī)范建設(shè)行為。堅持基礎(chǔ)設(shè)施先行，同步推進舊城改造和新區(qū)開發(fā)，不斷完善城市功能，提升城市形象。繼續(xù)加大房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整力度，做大做強房地產(chǎn)業(yè)。（5）總部經(jīng)濟充分發(fā)揮南岸區(qū)位優(yōu)勢，

32、采取務(wù)實靈活的優(yōu)惠政策，努力引進市內(nèi)外各類總部，不斷提升南岸綜合競爭力。著力構(gòu)建以重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)為核心，以江南大學(xué)城和南濱路為兩翼的總部經(jīng)濟發(fā)展格局。重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)突出商務(wù)配套優(yōu)勢，發(fā)展和培育結(jié)構(gòu)合理的企業(yè)生態(tài)群；江南大學(xué)城和南濱路，依據(jù)自身定位，引進和培育具有相應(yīng)特征的企業(yè)群體。3、項目背景及建設(shè)必要性、項目背景及建設(shè)必要性3.1 項項目目建建設(shè)設(shè)背背景景3.1.1 重慶加快建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)2007 年 3 月 8 日，在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時，胡錦濤總書記對重慶未來發(fā)展作了“314”定向?qū)Ш剑恼Z重慶要“加快建設(shè)成為西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)

33、的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市” ， “在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)” 。6 月 7 日，經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)展改革委批準(zhǔn)重慶為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。國家將給予試驗區(qū)更大的改革空間和一定的政策環(huán)境卻是可以預(yù)期的，毫無疑問這將給重慶發(fā)展注入新的動力。一是來自中央的政策支持將會更大。自重慶試驗區(qū)獲批以來，國家有關(guān)部委紛紛表示與重慶合作共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)，商務(wù)部批準(zhǔn)重慶為全國首個城鄉(xiāng)商貿(mào)統(tǒng)籌發(fā)展試點區(qū)，國務(wù)院扶貧辦將重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)扶貧開發(fā)試驗區(qū)，信息產(chǎn)業(yè)部將與重慶共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)信息化試驗區(qū)，科技部與重慶簽訂了部市合作協(xié)議，海關(guān)總署、國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行等明確了對重慶的

34、支持意向，國家發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、勞動保障部、建設(shè)部等部門也表示要大力支持重慶開展改革試驗。特別是 2007 年 6 月 27 日國務(wù)院常務(wù)會原則通過重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，更是體現(xiàn)了國家對重慶開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試驗的支持。重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃是全國第一部城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，國務(wù)院在全國人大常委會正式通過城鄉(xiāng)規(guī)劃法前，先行批準(zhǔn)重慶城鄉(xiāng)總規(guī)，既是支持重慶先行從規(guī)劃上開始統(tǒng)籌，也是為重慶統(tǒng)籌改革試驗提供必要的依據(jù)，創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。種種跡象表明，中央對重慶試驗區(qū)的支持才剛剛開始。此前國務(wù)院批準(zhǔn)的上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)在開放、金融、行政管理體制等方式得到的先行試點機遇亦為我們提供了鏡鑒，重慶打綜合配套

35、改革試驗區(qū)這張牌，在中央可以得到支持的。重慶發(fā)展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資重慶亦必將受益。從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重點領(lǐng)域分析，重慶在土地改革、金融改革和行政管理體制改革方面的舉措，將給企業(yè)發(fā)展構(gòu)造良好的外部環(huán)境，有利于降低企業(yè)外部成本，無形中將增強企業(yè)的競爭力。二是重慶的市場價值將得到更好的發(fā)掘。試驗區(qū)效應(yīng)帶來了外界對重慶的廣泛關(guān)注，重慶成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，來渝考察和投資的企業(yè)顯著增多，6 月，重慶利用外資新簽合同項目和合同數(shù)外資利用金額與上年同期比較分別增長了 19.1%和 3.4 倍，接待國際旅游人數(shù)增長了 28.1%。重慶房市和股市的激烈回應(yīng)也從一個側(cè)面反映了市場對重

36、慶的關(guān)注。6 月 15 日，重慶獲批成為試驗區(qū)的消息對外發(fā)布之后，改革試驗區(qū)被外界稱為“新特區(qū)” ，立即爆發(fā)出“特區(qū)效應(yīng)”：6 月1725 日 9 天內(nèi)重慶房價上漲 7.6%，重慶股票輪番幾個交易日漲停。外地來渝購房增長較快，8 月商品房成交中市外購房比例上升為 13.02%，增長了 5.2 個百分點，投資、居住各占一半。盡管股價與房價上漲有一些非理性的因素，但也顯示出投資重慶的潛力，畢竟，適當(dāng)?shù)呐菽瓕ν顿Y和消費會產(chǎn)生正向的刺激作用。一方面，有市場主體認同重慶直轄十年發(fā)展成就的因素，另一方面更是對重慶試驗區(qū)未來發(fā)展前景普遍看好的表現(xiàn)。預(yù)期未來隨重慶城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相對于中西部同類大城市，

37、重慶的資產(chǎn)價格將有不小的“補漲”空間。目前雖然重慶房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與成都、貴陽等城市房地產(chǎn)價格相比仍然還有一定差距，與重慶的功能定位有一些偏離，因此還有較大的投資價值?？傊?，試驗區(qū)建設(shè)帶來的市場價值還可進一步提升，投資重慶可以說正當(dāng)其時。3.1.2 以主城區(qū)為核心的一小時經(jīng)濟圈開發(fā)提速從大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)的特殊市情出發(fā)，考慮到重慶三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實際情況，重慶提出了要構(gòu)造“一圈兩翼”區(qū)域發(fā)展格局。也就是對適宜發(fā)展的以主城區(qū)為核心的“一小時經(jīng)濟圈” “做加法” ，通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產(chǎn)業(yè)及人口的承載力；對渝東南和渝東北兩翼地區(qū)

38、實行“減壓增效” ，少數(shù)具備條件的點狀區(qū)域要加快發(fā)展，大部分地區(qū)要將人口和不適宜發(fā)展的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出去，實現(xiàn)減輕人口壓力、資源環(huán)境壓力和經(jīng)濟發(fā)展壓力，以此促進人與自然和諧發(fā)展，保障長江上游水環(huán)境安全。集中力量建設(shè)“一小時經(jīng)濟圈”是實施“一圈兩翼”戰(zhàn)略的核心和根本。 “一小時經(jīng)濟圈”指以重慶主城為核心，一小時車程半徑范圍內(nèi)的 23 個區(qū)縣，面積 2.87 萬平方公里，占全市 34.8%。2006 年常住人口 1673.59 萬人，占全市 59.6%，gdp2724.15 億元，占全市的 78.2%，人均 gdp16278 元。到 2020 年，一小時經(jīng)濟圈的 gdp 要在 2005 年基礎(chǔ)上翻三番，人

39、均 gdp 達到 77300 元，常住人口達到 2200 萬人，城鎮(zhèn)化率提高到 80%，主要經(jīng)濟社會發(fā)展人均指標(biāo)達到東部地區(qū)平均水平，成為西部地區(qū)重要增長極的核心區(qū)域、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心的主要載體、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市的戰(zhàn)略平臺。打造“一小時經(jīng)濟圈” ，關(guān)鍵在于發(fā)揮重慶主城核心區(qū)的引領(lǐng)帶動作用。按照最新的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，主城九區(qū)是“一小時經(jīng)濟圈”的核心區(qū)域，集中進行建設(shè)的區(qū)域面積約 2737 平方公里，將承載 900 多萬人口，占“一小時經(jīng)濟圈”的 40%以上。按照規(guī)劃，將進一步完善主城特大城市集聚功能、服務(wù)功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。突出國際性和大區(qū)域性商務(wù)功能，建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，加快構(gòu)

40、建以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主體內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，突出以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)，建設(shè)我國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，成為西部地區(qū)的科技、教育、文化、衛(wèi)生等社會事業(yè)高地。3.1.3 重慶市主城區(qū)城中村改造背景城中村改造是建設(shè)宜居重慶的重要內(nèi)容之一，是改善“城中村”居民居住環(huán)境、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的具體行動，是一項利民惠民、具有長遠經(jīng)濟社會效益的民心工程。城中村改造范圍為內(nèi)環(huán)高速公路以內(nèi)，位于沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)和北部新區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的 55 個城中村，涉及農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地 4853 畝，以及周邊集體農(nóng)用地、未利用地 5857 畝。重慶市委、市政府的決定，符合群眾利益和

41、“314”的總體部署，是建設(shè)宜居重慶的要求，是要讓更多群眾享受改革發(fā)展的成果。3.1.4 南岸區(qū)城中村改造基本情況1、城中村改造實施情況南岸區(qū)作為城市化快速發(fā)展城區(qū)，城中村多且分布廣，從 2009 年起開始啟動城中村改造工程，目前共有 13 個工程列入重慶市城中村項目，集體土地面積 11247畝，集體建設(shè)用地從 4940 畝，涉及房屋面積 726 萬平方米。目前，已啟動涂山鎮(zhèn)新興村文化館社“城中村”改造試點項目，建設(shè)用地面積 46 畝，集體土地總面積 76畝，安置人員 143 人，拆遷房屋 73660，拆遷企業(yè) 16 戶。2、城中村摸底情況2009 年 12 月，全區(qū)城中村改造工作剛啟動不久，

42、除即將完成改造的文化館片區(qū)外，涉及其他 4 個片區(qū)主要分布情況：二塘片區(qū) 707.12 畝，四公里片區(qū) 970.75畝，蓮花村片區(qū) 311.87 畝，涂山鎮(zhèn)政府片區(qū) 114.98 畝。這些城中村多處在城鄉(xiāng)結(jié)合部，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，設(shè)施不配套，結(jié)構(gòu)簡單老化，人口密集。3、重慶市國土房管局關(guān)于南岸區(qū)調(diào)整城中村改造實施地塊的報告（渝國土房管【2009】351 號文五大片區(qū)具體進度計劃如下：文化館片區(qū)在 2009 年底前完成征地拆遷任務(wù)。四公里片區(qū)在 2009 年年底前組織征地報件工作，2010 年 3 月啟動征地拆遷。在 2010 年年底前完成征地拆遷總量的 90%，啟動綠地廣場建設(shè)。蓮花村片區(qū)在 20

43、09 年年底前組織征地報件工作，2010 年 2 月啟動征地拆遷。計劃在該片區(qū)黃經(jīng)廟、花果社 166 畝土地上修建覺林寺楊家崗公園，著力打造南岸區(qū)城中村改造的亮點。二塘片區(qū)在 2010 年年底前完成征地拆遷工作。涂山鎮(zhèn)政府片區(qū)主要用于修建彈子石片區(qū)城中村改造被征地群眾的安置房和學(xué)校。2009 土地批準(zhǔn)后，立即開展征地補償工作，計劃 2010 年 9 月完成拆遷任務(wù)。通過實施城中村改造，加大南岸區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施投入，進一步完善城市功能；推動拆遷安置進程，改善群眾居住條件；加快建設(shè)集中綠地和公共廣場，保障住宅小區(qū)基本綠地達 35%，危舊房改造片區(qū)綠地達 50%，改善人居環(huán)境和生活品質(zhì)；

44、對城市主干道、主要節(jié)點進行環(huán)境整治和立面風(fēng)貌設(shè)計，凸顯兩江四岸、南濱風(fēng)情和大都市景觀，全面提升城市整體形象，建設(shè)宜居城區(qū)。3.1.5 南坪組團 m 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)及項目情況南坪組團 m 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃范圍規(guī)劃區(qū)范圍西起學(xué)府大道，東至“四山控制線”的銅鑼山開發(fā)建設(shè)管制線，北抵四公里立交及渝黔高速公路，南至交通大學(xué)學(xué)生宿舍區(qū)，規(guī)劃區(qū)總面積 3.04 平方千米，規(guī)劃總?cè)丝?8.67 萬人，其中 1.5 平方公里為新編控規(guī)。規(guī)劃區(qū)功能以居住、教育科研功能為主，是主城區(qū)具有生態(tài)園林、地域文脈特色的城市綜合片區(qū)。表 3-1 二塘片區(qū)城中村改造項目土地利用規(guī)劃匯總表序號用地編號面積（ha）用地性質(zhì)兼容性質(zhì)容積率建筑

45、規(guī)模（萬）1m1-3/036.5r2 c22.516.252m1-4/030.93g1 -03m1-5/024.96g3 04m1-6/030.28g1 05m1-7/030.23u11 06m2-8-1/0210.96r2 c2332.887 m2-8-2/020.44g308m2-8-3/020.83g109m2-12/023.11r2-412.4410m2-18/020.37s2-011m3-1/020.96r2-3.53.3612m5-3/020.86g1-013m8/034.33r22g11.25.214m9-1/031.14g1-015m9-2/035.48r2c22.513.71

46、6m18-1/030.47c231.4117m18-2/030.17u9-0合計85.24其中 m8/03 規(guī)劃用途為中小學(xué)教育用地，本項目共可修建商住建筑 80.04 萬平方米。3.2 項項目目建建設(shè)設(shè)必必要要性性3.2.1 實施西部大開發(fā)和加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的需要根據(jù)重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 ，國家實施的西部大開發(fā)將作為我市重點實施的五大戰(zhàn)略之一。重慶市在西部大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心，更好的發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。做大做強“都市經(jīng)濟發(fā)達圈” ，形成全市經(jīng)濟新的增長極，是我市實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要步驟。改革開放以來，南岸區(qū)

47、在城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)取得了可喜的成績，工業(yè)基礎(chǔ)、城市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略， “都市經(jīng)濟發(fā)達圈”的進一步做大做強，為南岸區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機遇。因此，實施本項目，加快城中村改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提高城市品位，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，增加財政收入，對實現(xiàn)南岸區(qū)“十一五”規(guī)劃、推動西部大開發(fā)進程具有現(xiàn)實意義。3.2.2 是解決主城城中村片區(qū)的居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的的需要加快推進重慶市主城區(qū)城中村改造，是在新形勢下深入貫徹胡錦濤總書記“314”總體部署的一項重

48、大戰(zhàn)略決策，是社會統(tǒng)籌發(fā)展樹立以人為本，堅持科學(xué)發(fā)展觀的重要體現(xiàn)，是保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，改善居住條件，增加綠化面積，樹立重慶城市形象的的一項民生工程，是全市城市建設(shè)工作的重要舉措。根據(jù)重慶市人民政府辦公廳關(guān)于開展主城區(qū)內(nèi)環(huán)高速公路范圍內(nèi)城中村改造工作的通知的工作目標(biāo)，2012 年前，完成 61 個“城中村”地塊征地拆遷工作。2017 年前，全面完成 61 個“城中村”地塊改造建設(shè)工作， “城中村”地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯著提升。直轄以來重慶發(fā)生了巨大變化，經(jīng)濟建設(shè)和城市建設(shè)取得了歷史性進步，但仍有大部分低收入家庭集中居住在城中村片區(qū)內(nèi)，城中村片區(qū)內(nèi)危舊房體量大、

49、分布廣，生活配套設(shè)施極為落后，火災(zāi)、垮塌等安全隱患嚴重，居民大多是困難企業(yè)職工和下崗失業(yè)人員等社會弱勢群體，廣大群眾改善居住條件和生活環(huán)境的愿望十分迫切。所以，通過城中村改造，可解決片區(qū)農(nóng)民變市民的問題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實改善老百姓的生活質(zhì)量已經(jīng)迫在眉睫。3.2.3 完善基礎(chǔ)設(shè)施，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定實施城中村改造的*，現(xiàn)有建筑多為上世紀 6070 年代建筑，房屋破損嚴重，多數(shù)空置，生活配套設(shè)施差，不通天然氣，且城市布局混亂、城市面貌臟亂差舊，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等諸多問題，這些問題既影響了城市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)

50、出來。通過實施本項目，促進片區(qū)道路工程改造實施，形成快速、便捷的連接外部交通的城市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，為城市建設(shè)創(chuàng)造良好的條件，對加快加大吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進入該區(qū)域的力度及時間，促進整個南坪組團 m 標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)內(nèi)商品房升值起到重要的作用。同時通過城中村拆遷改造，采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經(jīng)濟補償，城中村改造開發(fā)后，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境穩(wěn)定起到較好的作用。3.2.4 是提升城市形象、改善城市

51、品質(zhì)的重要抓手城中村改造是整體改變重慶面貌的重點工程。南岸區(qū)是重慶的主城核心，全長54 公里的長江南岸是重慶歷史文化遺產(chǎn)最豐富的江岸線，也是重慶著力打造 “兩江四岸”重要組成部分。本項目西臨濱江路，是我市危舊房改造的一個重點，按照“減量、增綠、留白、整容”原則實施后，該項目地塊將增加城市綠地面積十萬多平方米，能夠提升城市形象，改善人居環(huán)境，將南岸區(qū)建成清潔、清新、宜居、方便之地，成為吸引更多高素質(zhì)人才和生產(chǎn)要素的“黃金區(qū)” ，對重慶未來的良性發(fā)展大有益處。3.2.5 為重慶成為長江上游經(jīng)濟中心打牢基礎(chǔ)所謂經(jīng)濟中心，就是具備強大的吸引力和輻射力的核心點和產(chǎn)業(yè)聚合地。經(jīng)濟中心是指在特定區(qū)域范圍內(nèi)，

52、承擔(dān)區(qū)域金融、貿(mào)易以及生產(chǎn)性服務(wù)等多種功能，作為區(qū)域經(jīng)濟的控制和決策中心，具有強大吸引能力、輻射能力和綜合服務(wù)能力，能夠滲透和帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的城市。重慶自直轄以來，以區(qū)域性中央商務(wù)區(qū)、長江上游物流中心和購物中心、完善的電子商務(wù)平臺和現(xiàn)代市場體系為核心內(nèi)容的長江上游商貿(mào)中心，以長江上游金融機構(gòu)聚集地和區(qū)域性貨幣市場、資本市場、保險市場為核心內(nèi)容的長江上游金融中心，以區(qū)域性科技創(chuàng)新體系、現(xiàn)代教育體系、文化弘揚創(chuàng)新基地、信息資源開發(fā)集散基地為核心內(nèi)容的長江上游科教文化信息中心地位初步顯現(xiàn)。為加快建成全面小康社會和長江上游經(jīng)濟中心打牢基礎(chǔ)，提供載體。 城中村改造是以社會效益為主，經(jīng)濟效益并重，以

53、改善人居生態(tài)環(huán)境，讓利于民為指導(dǎo)思路，對于完善基礎(chǔ)設(shè)施，帶動片區(qū)開發(fā)，提高土地利用價值，改善城市形象及風(fēng)貌，提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，推進我市城鎮(zhèn)化和西部大開發(fā)具有典型意義，項目實施是必要的，也是迫切的。4、土地市場分析預(yù)測、土地市場分析預(yù)測4.1 中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析4.1.14.1.1 中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定地增長中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定地增長2008 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 300670 億元，比上年增長 9.0%。分季度看，一季度增長 10.6%，二季度增長 10.1%，三季度增長 9.0%，四季度增長 6.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 34000 億元，增長 5.5%；第

54、二產(chǎn)業(yè)增加值 146183 億元，增長9.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 120487 億元，增長 9.5%。全年居民消費價格上漲 5.9%，漲幅比上年提高 1.1 個百分點。其中，城市上漲 5.6%，農(nóng)村上漲 6.5%。分類別看，食品價格上漲 14.3%，拉動價格總水平上漲 4.65 個百分點；居住價格上漲 5.5%，拉動價格總水平上漲 0.82 個百分點；其余各類商品價格有漲有落。從以上數(shù)據(jù)表明，2008 年呈現(xiàn)出 gdp 增長速度的迅速回落，從一季度的 10.6%到四季度的 6.8%，下降幅度較大，體現(xiàn)去年國民經(jīng)濟從較快平穩(wěn)增長到經(jīng)濟收到國際經(jīng)濟危機的影響，經(jīng)濟下行風(fēng)險逐步加大，經(jīng)濟增長快速回落的

55、變化過程。2009 年上半年，各地區(qū)、各部門認真貫徹落實中央關(guān)于應(yīng)對國際金融危機、保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃，努力克服前進中的各種困難，經(jīng)濟運行中積極因素不斷增多，國民經(jīng)濟企穩(wěn)回升，初步核算，上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值 139862 億元，按可比價格計算，同比增長 7.1%，比一季度加快 1.0 個百分點。分季度看，一季度增長 6.1%，二季度增長 7.9%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 12025 億元，增長3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 70070 億元，增長 6.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 57767 億元，增長8.3%。固定資產(chǎn)投資快速增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善。上半年，全社會固定資產(chǎn)投資91321 億元，

56、同比增長 33.5%，增速比上年同期加快 7.2 個百分點。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 78098 億元，增長 33.6%（6 月份增長 35.3%） ，加快 6.8 個百分點；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資 13223 億元，增長 32.7%，加快 9.5 個百分點。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資增長 68.9%，第二產(chǎn)業(yè)增長 29.0%，第三產(chǎn)業(yè)增長 36.6%。分地區(qū)看，東部地區(qū)城鎮(zhèn)投資增長 26.7%，中部地區(qū)增長 38.1%，西部地區(qū)增長 42.1%?；A(chǔ)設(shè)施投資（不包括電力）增長 57.4%，其中鐵路運輸業(yè)增長 126.5%，道路運輸業(yè)增長54.7%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)增長 54.5%；

57、衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)增長 71.3%；文化、體育和娛樂業(yè)增長 57.1%。4.1.24.1.2 全國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景全國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景2008 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 30580 億元，同比增長 20.9%，其中，商品住宅完成投資 22081 億元，同比增長 22.6%，回落 2.6 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 72.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 27.4 億平方米，同比增長 16.0%；房屋新開工面積 9.8 億平方米，增長 2.3%；房屋竣工面積 5.9 億平方米，下降3.5%。其中，住宅竣工面積 4.8 億平方米，下降 4.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地

58、購置面積 3.7 億平方米，同比下降 8.6%；完成土地開發(fā)面積 2.6 億平方米，同比下降 5.6%。全國商品房銷售面積 6.2 億平方米，同比下降 19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降 20.3%；商品房銷售額 24071 億元，同比下降 19.5%。其中，商品住宅銷售額下降 20.1%。全國商品房空置面積 1.64 億平方米，同比增長 21.8%，增幅比 1-11 月提高 6.5 個百分點。其中，空置商品住宅 9069 萬平方米，同比增長 32.3%，增幅提高9.4 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源 38146 億元，同比增長 1.8%。其中，國內(nèi)貸款7257 億元，增長 3.4%

59、；企業(yè)自籌資金 15081 億元，增長 28.1%；其他資金 15082 億元，同比下降 16.4%。其中,個人按揭貸款 3573 億元，下降 29.7%。2009 年上半年全國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長，復(fù)蘇在即。1-6 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 14505 億元，同比增長 9.9%，增幅比 1-5 月提高 3.1 個百分點，比去年同期回落 23.6 個百分點。其中，商品住宅完成投資 10189 億元，同比增長 7.3%，比 1-5 月提高 3.1 個百分點，比去年同期回落 29.3 個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。1-6 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 23.97 億平方米，同

60、比增長12.7%，增幅比 1-5 月提高 1.0 個百分點；房屋新開工面積 4.79 億平方米，同比下降10.4%，降幅比 1-5 月縮小 5.8 個百分點；房屋竣工面積 2.07 億平方米，同比增長22.3%，增幅比 1-5 月回落 0.3 個百分點。其中，住宅竣工面積 1.70 億平方米，增長22.9%，比 1-5 月回落 0.7 個百分點。1-6 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積13644 萬平方米，同比下降 26.5%；完成土地開發(fā)面積 11010 萬平方米，同比下降15.2%。2009 年上半年我國地價總體水平略有下降。35 個重點監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)平均地面地價水平