成都新繁東湖歷史文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（58頁(yè)）

1、新繁東湖歷史文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告國(guó)際化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；]箱：sagaorg_hroot網(wǎng)址： 電話(huà)：86527979傳真：86527910地址：中國(guó)四川省成都市人民南路四段50號(hào)郵編：610041 新繁東湖歷史文化商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告2009年2月目 錄第一部分：新繁商業(yè)發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)研一、新繁宏觀經(jīng)濟(jì)概況二、新繁商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展調(diào)研三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研四、需求分析第二部分：項(xiàng)目本體分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體分析二、項(xiàng)目地塊分析三、項(xiàng)目在城市中的地位及對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的作用第三部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展選擇一、swot分析二、開(kāi)發(fā)模式三、商業(yè)模式第四部分：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體定位二、形象定位三、功能定

2、位四、業(yè)態(tài)定位五、客群定位六、價(jià)格定位第五部分：營(yíng)銷(xiāo)策略一、運(yùn)營(yíng)目標(biāo)解析二、目標(biāo)客群鎖定及分析三、營(yíng)銷(xiāo)策略四、推廣策略第一部分：新繁商業(yè)現(xiàn)狀與市場(chǎng)調(diào)研分析一、新繁宏觀經(jīng)濟(jì)概況1.1新繁概況：新繁鎮(zhèn)位于成都市以北、新都區(qū)域西部，距成都市外環(huán)路9.5公里。新繁鎮(zhèn)距今約2800年歷史，是國(guó)家、省、市、區(qū)“四級(jí)”重點(diǎn)鎮(zhèn)，全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)，四川省歷史文化名鎮(zhèn)，成都市優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)鎮(zhèn)；全鎮(zhèn)幅員面積81.5平方公里，包括一鎮(zhèn)三場(chǎng)（新繁鎮(zhèn)、榮校、嚴(yán)家橋、王家船）、一江兩河（青白江、毗河、錦水河）、一湖兩寺（東湖公園、龍藏寺、觀音閣）；轄41個(gè)村（社區(qū)），總?cè)丝?2萬(wàn)余人；目前建成區(qū)面積9平方公里，鎮(zhèn)區(qū)人口6

3、5950人。1.2歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.2.1新繁2004年到2007年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況：2004年底農(nóng)業(yè)增加值1004萬(wàn)元，工業(yè)增加值13682萬(wàn)元，三產(chǎn)業(yè)25731萬(wàn)元，2007年截止11月底，農(nóng)業(yè)增加值21081萬(wàn)元，工業(yè)增加值115214萬(wàn)元，三產(chǎn)業(yè)58068萬(wàn)元；2004年底財(cái)政收入為1500萬(wàn)元，到2007年底目標(biāo)值5452萬(wàn)元，實(shí)際達(dá)到5460萬(wàn)元。年均增長(zhǎng)率57%； 2004年底城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9718元，到2007年底目標(biāo)值14039元，實(shí)際達(dá)到14120元，年均增長(zhǎng)率13%；2004年底農(nóng)民純收入4713元, 到2007年底目標(biāo)值5273元，實(shí)際達(dá)到6370元，年均增長(zhǎng)率11

4、%。1.2.2新繁2008年經(jīng)濟(jì)情況：2008年全年完成一般預(yù)算總收入6600萬(wàn)元，完成全年目標(biāo)的 104.76%；一般預(yù)算收入2763.5萬(wàn)元，完成全年目標(biāo)的110.5%；固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成5.26億元，完成目標(biāo)的100%，（1-10月認(rèn)可值完成4.6834億元，完成目標(biāo)的89%）；工業(yè)投資預(yù)計(jì)完成4億元，完成目標(biāo)的100%（1-10月認(rèn)可值完成3.8165億元，完成目標(biāo)的95.4%）；全口徑工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)完成38.95億元 ，完成目標(biāo)的100%(1-10月認(rèn)可值完成32.8056億元,完成目標(biāo)的84.2%)；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)計(jì)完成28.32億元 ，完成目標(biāo)的100%(1-10月認(rèn)可值

5、完成24.6536億元,完成目標(biāo)的87%)；外貿(mào)出口預(yù)計(jì)完成150萬(wàn)美元，完成目標(biāo)的150%(1-10月認(rèn)可值完成127萬(wàn)美元,完成目標(biāo)的127%)；社會(huì)消費(fèi)品零售額完成6.21億元，完成全年目標(biāo)的100%；農(nóng)業(yè)增加值增長(zhǎng)5.2%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)11%，新引進(jìn)5000萬(wàn)元以上項(xiàng)目預(yù)計(jì)完成3個(gè)，完成全年目標(biāo)的300% (1-10月認(rèn)可值完成1個(gè),完成目標(biāo)的100%)；區(qū)外到位資金4.5億元，完成目標(biāo)的100%；市外到位資金3.9億元，完成目標(biāo)的100%；合同利用外資預(yù)計(jì)完成200萬(wàn)美元，完成目標(biāo)的100%；實(shí)際利用外資預(yù)計(jì)完成150萬(wàn)美元，完成目標(biāo)的100%。農(nóng)民人均純收入達(dá)6370元，城鎮(zhèn)

6、居民人均可支配收入達(dá)14120元。1.3新繁未來(lái)城市定位及規(guī)劃根據(jù)新一輪成都市總體規(guī)劃，成都將形成南北軸線(xiàn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。新都正處在南北軸線(xiàn)發(fā)展的黃金走廊上，是成德綿經(jīng)濟(jì)帶的橋頭堡，成都新區(qū)、北部新城的核心組成部分（北部新城規(guī)劃面積30多平方公里，其中新都區(qū)有22平方公里）。而新都正全力打造“一區(qū)一園一中心，兩城兩鎮(zhèn)兩區(qū)域”，大力推進(jìn)工業(yè)東區(qū)、成都家具產(chǎn)業(yè)園、新都物流中心、北部新城和北部商城建設(shè)，優(yōu)先發(fā)展新繁、石板灘兩個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)。可見(jiàn)，新繁作為新都的西部副中心，將成為北部新城重點(diǎn)推進(jìn)的區(qū)域之一。根據(jù)新繁鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃，新繁未來(lái)城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)：建成四川省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)，新都西部次區(qū)域中心，以現(xiàn)代服務(wù)

7、業(yè)為紐帶，融合都市設(shè)施農(nóng)業(yè)、家具工業(yè)、休閑文化旅游業(yè)，具有深厚歷史文化底蘊(yùn)和優(yōu)美休閑生活環(huán)境的花園小城市。新繁鎮(zhèn)城市發(fā)展以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為紐帶，以老城歷史格局保護(hù)為核心，由現(xiàn)代服務(wù)業(yè)簇群、家具產(chǎn)業(yè)園、泡菜食品園、行政中心等4大功能片區(qū)和周邊配套居住片區(qū)構(gòu)成，形成“一軸、一帶、一環(huán)、兩園”的空間結(jié)構(gòu)。一軸是指城市傳統(tǒng)南北軸；一帶是指城市綜合服務(wù)帶；一環(huán)是指護(hù)城河文化游憩環(huán)；兩園是指家具產(chǎn)業(yè)園和泡菜食品園。城市定位為：新繁鎮(zhèn)以唐代文化、生態(tài)環(huán)境為城市特色，以家具和食品為產(chǎn)業(yè)特色，著力打造成都市生態(tài)工貿(mào)衛(wèi)星城，新都區(qū)副中心；“推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，加快城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)改造，努力提升城市居住品質(zhì)。”在推進(jìn)舊城改造及新城區(qū)

8、建設(shè)中，新繁鎮(zhèn)按照2020年城區(qū)面積達(dá)12平方公里、人口達(dá)13萬(wàn)的規(guī)劃，立足現(xiàn)在，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，進(jìn)行科學(xué)合理的改造、建設(shè)；在資金來(lái)源上，充分利用社會(huì)投資，把城鎮(zhèn)建設(shè)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，增強(qiáng)城鎮(zhèn)投資活力，改善城市環(huán)境，切實(shí)做好經(jīng)營(yíng)城市這篇文章，讓新繁城鎮(zhèn)形成新的商業(yè)、居住活力。 新繁鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)建設(shè)中，以規(guī)劃為龍頭，以經(jīng)營(yíng)城市為手段，以土地整理項(xiàng)目為載體，加快新型社區(qū)建設(shè)，加大城市開(kāi)發(fā)力度，發(fā)展以商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種形式的房地產(chǎn)，營(yíng)造宜居優(yōu)勢(shì)，打造現(xiàn)代商業(yè)片區(qū)，實(shí)現(xiàn)物流、商流、資金流匯集，形成以文化特色、產(chǎn)業(yè)特色和商業(yè)特色為載體的新都城區(qū)副中心。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，新繁鎮(zhèn)從商

9、業(yè)金融、文化娛樂(lè)用地規(guī)劃入手，其中： 商業(yè)金融業(yè)用地整合現(xiàn)狀老鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)服務(wù)用地，強(qiáng)化老鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)服務(wù)中心區(qū)和旅游服務(wù)中心區(qū)；金龍組團(tuán)的老成彭公路西側(cè)綜合公園周邊集中布置城市級(jí)的金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢(xún)等用地，形成城市級(jí)商服中心；在其他各個(gè)居住組團(tuán)，宜結(jié)合城市公共綠地和廣場(chǎng)、生活性干道、步行道集中布置商業(yè)金融業(yè)用地；新建賓館3處，分別位于行政中心片區(qū)、城南組團(tuán)和城西組團(tuán)；取消現(xiàn)狀老鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的集貿(mào)市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，新建農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與商業(yè)設(shè)施結(jié)合，采用底層市場(chǎng)，上層商場(chǎng)、超市的集約模式，服務(wù)半徑不小于500米，新建專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)結(jié)合工業(yè)園區(qū)設(shè)置。規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地65.54公頃，人均3.22平方米，占總用地的3.93%

10、 文化娛樂(lè)用地在行政辦公用地北側(cè)，沿城市傳統(tǒng)南北軸，結(jié)合公園綠地設(shè)置城市級(jí)文化娛樂(lè)中心，集中布置圖書(shū)館、科技館、影劇院、文化宮等；在各個(gè)片區(qū)、組團(tuán)的中心布置集中的文化娛樂(lè)用地，用以安排服務(wù)于居民的文化活動(dòng)中心、小型圖書(shū)館等文化活動(dòng)設(shè)施；規(guī)劃文化娛樂(lè)用地79.38公頃，人均3.90平方米，占總用地的4.76%。小結(jié)：通過(guò)整體的城市規(guī)劃騰挪出大量的土地，通過(guò)合理的規(guī)劃開(kāi)發(fā)、運(yùn)作和打造將徹底改變整個(gè)新繁小商云集，環(huán)境臟亂差的印象，隨著政府打造力度的不斷加強(qiáng)和步伐的加快，新繁的交通瓶頸會(huì)得到有效突破、人居環(huán)境不斷改善，新繁的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)跨越式的發(fā)展，隨之而來(lái)新繁的商業(yè)也會(huì)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。1.4新

11、繁房地產(chǎn)市場(chǎng)概況根據(jù)新繁2007年以及2008年上半年政府工作報(bào)告，新繁目前處于完善城鎮(zhèn)規(guī)劃，加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)程，以新居工程為抓手，加快農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中，在舊城改造，改善城市環(huán)境中，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要表現(xiàn)為以政府為主導(dǎo)的舊城拆遷、家具園區(qū)拆遷、土地整理以及“新居工程”的建設(shè)安置等項(xiàng)目上。金地小區(qū)東湖御景森林雅舍麗景東湖海灣小區(qū)東湖名居產(chǎn)品形式高層電梯別墅多層多層多層高層電梯總建筑面積227043850011968.613919.867386.2937710開(kāi)盤(pán)時(shí)間200512200312200932006112006.1020088戶(hù)型面積區(qū)間105-226181.8-42260-13065-12

12、067-10657.91-114.43歷史售價(jià)（元/平米）1500-28003420-5000約2500-28002200-28001800-2200約2800-3000現(xiàn)售價(jià)（元/平米）約26006000約260036003300約2800銷(xiāo)售率已售完已售完待銷(xiāo)售已售完已售完待銷(xiāo)售入住率9575%在建100%100%在建2008年，新繁一般商品房?jī)r(jià)水平為2500元/平米左右，相對(duì)近鄰的大豐的3000元/平米、三河的3500元/平米的房?jī)r(jià)都比較低。根據(jù)2008年的數(shù)據(jù)，新繁住宅商品房供求趨于平衡，但總量低、增速慢，同時(shí)，它的空置率也相對(duì)較低。二、新繁商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展調(diào)研2.1商業(yè)格局及商圈等級(jí)2

13、.1.1新繁的商業(yè)現(xiàn)狀新繁鎮(zhèn)城區(qū)內(nèi)集中了新繁鎮(zhèn)大部分行政辦公機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城市服務(wù)功能；多種功能的集聚，誘發(fā)大量的人流車(chē)流，交通的通達(dá)能力差，城市功能混雜，不利于新繁鎮(zhèn)城市形象的塑造和提升。 城市級(jí)商業(yè)中心還未形成，商業(yè)形態(tài)以“臨街小商鋪中小型超市”為主新繁的商業(yè)發(fā)展水平還較為初級(jí)，只是在城鎮(zhèn)中心形成了“臨街小商鋪中小型超市”為主要商業(yè)形態(tài)的商業(yè)集中區(qū)域，并沒(méi)有大型的購(gòu)物中心或大型商業(yè)賣(mài)場(chǎng)進(jìn)駐形成真正意義上的城鎮(zhèn)級(jí)的商業(yè)中心。 社區(qū)級(jí)商業(yè)逐步形成由于近幾年新繁城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快和房地產(chǎn)發(fā)展的帶動(dòng)，新繁的商業(yè)物業(yè)也開(kāi)始有了較大的改變，逐步形成以正西街、金山廣場(chǎng)、東湖森林廣

14、場(chǎng)為代表的服務(wù)于全鎮(zhèn)居民日常生活、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為主的社區(qū)級(jí)的商業(yè)中心。 業(yè)態(tài)以百貨、休閑為主，大型主題性或特色餐飲、休閑娛樂(lè)商業(yè)缺乏新繁現(xiàn)在的商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、休閑業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)大多零散分布或自然成市沿街分布，整個(gè)鎮(zhèn)城區(qū)商業(yè)物業(yè)檔次普遍偏低，限制了其商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展和提升，商業(yè)業(yè)態(tài)檔次普遍都偏低，只有正西街上有部分中檔的門(mén)店和商業(yè)業(yè)態(tài)，市場(chǎng)缺乏具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)吸附力的大型主題性或特色性的集中商業(yè)；特別是中高檔百貨、特色餐飲、休閑娛樂(lè)商業(yè)。2.1.2新繁路網(wǎng)交通分析新繁鎮(zhèn)城區(qū)及項(xiàng)目所在區(qū)域交通道路混雜，通達(dá)性較差，主要交通路網(wǎng)包括：正西路-正東路、繁清路-繁崇路、繁江路、

15、北街-小南街、東湖路、濱江路等幾條道路，目前除繁清路-繁崇路、濱江路、老成彭路、廣場(chǎng)西路是雙向4車(chē)道外，其余都是雙向2車(chē)道或者社區(qū)道路。小結(jié)：道路功能不清晰，城區(qū)核心區(qū)人車(chē)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重；道路體系不完善，主次干道不清，主干道道路斜角現(xiàn)象嚴(yán)重；道路交叉口和斷頭路現(xiàn)象普遍，不能滿(mǎn)足城鎮(zhèn)交通發(fā)展的需要。2.1.3新繁商業(yè)形態(tài)特征分析新繁商業(yè)結(jié)構(gòu)主要是以下幾種形式：4層以上框架或磚混結(jié)構(gòu)：1-3層磚混結(jié)構(gòu)和1-3層框架結(jié)構(gòu)： 土木結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)： 臨街底商一般沿路建設(shè)，有些是由住宅改造的商鋪，有些是隨物業(yè)而建的臨街商鋪。項(xiàng)目所在區(qū)域的臨街底商一般只有一層，依附于住宅樓，開(kāi)間3.34米，進(jìn)深大小不等但基本

16、集中在612米之間，層高一般在4-4.5米左右，商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和面積一般會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)結(jié)構(gòu)早已固定。 獨(dú)立商業(yè)該種建筑形態(tài)的物業(yè)一般體量較大，一般一層是臨街商鋪（內(nèi)街、步行街），開(kāi)間、進(jìn)深、面積都較小，層高較高，多為服裝百貨等，租金在10-33元/月平米；二樓單位面積較大，二層多為茶樓和美容美體，租金在6-10元/月平米。 小結(jié)：項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)建筑以臨街底層商鋪為主，僅有金山廣場(chǎng)和愛(ài)蓮路有兩層或局部三、四層單體圍合商業(yè)建筑，區(qū)域內(nèi)無(wú)地下或半地下商業(yè)建筑。商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)是限制商業(yè)發(fā)展的重要因素之一，所以我們只要根據(jù)商家的選址需求進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和修建，就可以達(dá)到項(xiàng)目整體形象的提升。2.1.4新繁主要

17、街道商業(yè)情況調(diào)研分析正西-正東路繁清-繁崇路廣場(chǎng)西路繁江路濱江路車(chē)道雙向2雙向4雙向4雙向2雙向4商業(yè)形式底商底商底商+局部2層商業(yè)底商底商+局部2層商業(yè)層數(shù)111、211、2主要業(yè)種服裝、鞋類(lèi)、電器、文具建材、通訊、五金、摩托車(chē)專(zhuān)賣(mài)ktv酒吧、茶樓、小餐館、小餐飲、茶樓、餐飲、主力業(yè)種面積區(qū)間30-70200-80025-60180-50080-70030-15020-5060-160租金（元）30-10020-6010-308-2510-25開(kāi)店率10097929595道路兩側(cè)小區(qū)現(xiàn)狀部分住宅和商業(yè)廣場(chǎng)，較新，租金最高小區(qū)較陳舊、入住率高，店鋪?zhàn)饨疠^高四層住宅樓，較新，空置率較高老小區(qū)，物

18、業(yè)檔次較低，入住率高底商+少量住宅，物業(yè)一般， 正西街-正東街該路段物業(yè)以一層臨街商業(yè)和部分底商為主，租金是新繁鎮(zhèn)最貴的區(qū)域，是服裝、鞋類(lèi)、電器、超市、文具等零售業(yè)和金融機(jī)構(gòu)集中區(qū)。 北街-小南街該路段以底商為主，物業(yè)檔次和租金都較低，以中低檔服裝、小餐館等業(yè)態(tài)為主。 繁江北路-繁江南路（文化街）該路段兩邊住宅大多為待拆遷物業(yè)，或較舊的物業(yè)，都是臨街底商，商業(yè)品質(zhì)不高，租金較低，業(yè)態(tài)主要是低檔次的小餐館、服裝店、干雜店。 東湖路該路段以底商和一層臨建為主，物業(yè)檔次和租金都很低，業(yè)態(tài)以五金、建材為主。 金山廣場(chǎng)-愛(ài)蓮路該區(qū)域是新繁較新的商業(yè)物業(yè)，也是新繁僅有的集中商業(yè)物業(yè)，但由于有內(nèi)街和二三層商

19、業(yè)存在，除了一層和臨街、臨路口的鋪面租金較高，生意較好外，其余鋪面生意很一般，空置率也較高，業(yè)態(tài)主要以服裝（成人、兒童服裝）、美容美發(fā)美體、兒童玩具、休閑（茶樓、網(wǎng)吧）、餐飲（小餐館）等為主。小結(jié)：新繁目前的商業(yè)格局較混亂，雖然有相對(duì)集中的行業(yè)業(yè)態(tài)集中區(qū)，但都是自發(fā)形成，新繁鎮(zhèn)城區(qū)各路段總體上來(lái)說(shuō)商業(yè)租金是由東向西呈遞增態(tài)勢(shì)，人氣也和商業(yè)氛圍一樣，由東至西逐漸匯聚，到正西街達(dá)到最高點(diǎn)，物業(yè)結(jié)構(gòu)及檔次也是正西街和其他幾個(gè)新建區(qū)域較好，但新繁鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)和檔次限制了商業(yè)的升級(jí)和發(fā)展，所以鎮(zhèn)城區(qū)商業(yè)檔次普遍較低，并且缺乏專(zhuān)業(yè)的商業(yè)整體規(guī)劃、打造和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，以至于商家都是魚(yú)龍混雜、各自為陣，

20、不能優(yōu)劣互補(bǔ)有效的聚合在一起，所以難以形成整體的強(qiáng)勁市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和商業(yè)吸附能力，更無(wú)法形成真正的城鎮(zhèn)商業(yè)中心和核心商圈。2.1.5 商家經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)研分析 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：生意還可以，經(jīng)商環(huán)境也不錯(cuò)，經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)主要是以服裝、餐飲，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，其次是家電賣(mài)場(chǎng)、通訊賣(mài)場(chǎng)、摩托車(chē)賣(mài)場(chǎng)和超市（100-500平方米之間）；經(jīng)營(yíng)面積主要在30-70平方米之間，租金水平主要是在10-30元/平方米.月之間。 物業(yè)現(xiàn)狀：目前新繁商家經(jīng)營(yíng)物業(yè)檔次一般，90%的商家是租賃物業(yè)，層高主要在3.6-4米之間，開(kāi)間在3-3.6米之間，進(jìn)深在6-10米之間。 小結(jié)：目前新繁的商家經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀很一般，部分商家覺(jué)得生意不好做，在經(jīng)營(yíng)

21、上也受地域和經(jīng)營(yíng)意識(shí)的影響，有待引導(dǎo)和更新，有大部分受訪者覺(jué)得基本滿(mǎn)意是因?yàn)楫?dāng)?shù)厝擞行「患窗驳男膽B(tài)，打破他們的平常心態(tài)，拉開(kāi)經(jīng)營(yíng)者之間的差距，制造一種落差，有落差就有商機(jī)。所以需要我們對(duì)新繁鎮(zhèn)的商業(yè)進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和創(chuàng)新，對(duì)他們的經(jīng)營(yíng)意識(shí)給予正確科學(xué)的引導(dǎo)，形成真正意義上的商業(yè)集中區(qū)和城市商業(yè)中心，從而改變他們的初淺經(jīng)營(yíng)意識(shí)和商業(yè)管理模式；租賃客戶(hù)多說(shuō)明新繁的投資客戶(hù)和投資潛力是比較大的，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律和我們多年的商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，一般縣鎮(zhèn)的商業(yè)物業(yè)自營(yíng)的商家較多，這說(shuō)明商家經(jīng)營(yíng)狀況良好，商業(yè)氛圍好，商氣濃厚，這些都是我們項(xiàng)目招商和商業(yè)運(yùn)作的基礎(chǔ)。2.2業(yè)態(tài)、租金、客戶(hù)群體情況2.2.1新繁商

22、業(yè)業(yè)態(tài)分布2.2.2新繁商業(yè)租金情況分析 注：圖中街邊彩色條紋代表臨街商鋪的租金情況，不同的顏色代表不同的租金范圍，由于本次商業(yè)調(diào)查采取抽樣調(diào)查的方式，所得結(jié)果為概數(shù)，因此租金分檔會(huì)有重合部分。租金分布正西-正東路繁清-繁崇路北街-小南街繁江路濱江路租金（元/月平米）30-10020-6010-308-2510-25小結(jié)：項(xiàng)目所在區(qū)域路段總體上來(lái)說(shuō)商業(yè)租金是由東向西呈遞增態(tài)勢(shì)，正西街由于為城市的主要交通要道，展示性和通達(dá)性均強(qiáng)，故街道上到達(dá)型商業(yè)較多，車(chē)流人流會(huì)較多，人氣也會(huì)較旺，商業(yè)氛圍較濃，商業(yè)的吸附能力也較強(qiáng)；加之多年來(lái)時(shí)間、空間和商業(yè)的不斷積淀，使正西街成為了新繁商業(yè)最繁華的地段，租金

23、也是最高的，依次是小南街、繁清路和繁崇路商業(yè)較好，租金較高，其他街道受物業(yè)條件和地段的限制，租金都普遍偏低。租金可以反映區(qū)域內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和物業(yè)商業(yè)價(jià)值，即商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，目前新繁的商業(yè)物業(yè)租金普遍偏低，租金與售價(jià)有較大差異，租金無(wú)法支撐物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)科學(xué)的市場(chǎng)定位和運(yùn)作，項(xiàng)目的價(jià)值提升是可以達(dá)到預(yù)期目的并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益的；目前新繁當(dāng)?shù)赜袀€(gè)習(xí)慣性的土規(guī)矩，就是新商鋪?zhàn)赓U要收取“空鋪費(fèi)”也就是我們常說(shuō)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，我們免去“空鋪費(fèi)”再根據(jù)各商鋪的實(shí)際情況適當(dāng)?shù)奶岣咦饨?，為我們?xiàng)目提高租金和支持售價(jià)提供了理論和數(shù)據(jù)支撐。2.2.4客群分析 客群社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征分析年齡結(jié)構(gòu)

24、：25-50歲的年齡，其中30-45歲的年齡段是主力客群置業(yè)狀態(tài)：自己做生意的較多，兼有部分投資客戶(hù)從業(yè)職位：企事業(yè)單位中高層管理人員、公務(wù)員，個(gè)體經(jīng)商老板為主收入狀況：家庭月收入多在8000元以上，收入穩(wěn)定，能夠承擔(dān)房貸壓力，或者有存款，生活寬裕的人群。 客群社會(huì)行為特征分析休閑娛樂(lè)：旅游、逛街購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)健身、靜心養(yǎng)神；社交習(xí)慣：有固定的活動(dòng)圈，其圈層內(nèi)的人都有相同的愛(ài)好品位以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力；親友之間來(lái)往頻繁，喜歡良好的自然環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境；交通工具：私家車(chē)占到五成；生活品位：時(shí)尚、生態(tài)、休閑、自我、文化小結(jié)：從我們市場(chǎng)調(diào)研分析后可知，新繁主要的消費(fèi)力還是來(lái)源于新繁本地，而且是年輕一族和中青年時(shí)尚

25、人群占據(jù)了絕對(duì)主力，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)年齡主要分布在30-45歲之間，職業(yè)特點(diǎn)，主要還是個(gè)體私營(yíng)企業(yè)老板，政府、企事業(yè)單位較高收入人群；而本地的商業(yè)業(yè)態(tài)、消費(fèi)場(chǎng)所的檔次都很一般，基本沒(méi)有上檔次的消費(fèi)場(chǎng)所，所以無(wú)法滿(mǎn)足他們的日常消費(fèi)需求，對(duì)于有較強(qiáng)實(shí)力，特別是有車(chē)一族基本都是到成都或者新都城區(qū)去消費(fèi)。2.3未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 新繁鎮(zhèn)城區(qū)城市規(guī)劃根據(jù)新繁鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃， 新繁鎮(zhèn)城區(qū)規(guī)劃主要為“一軸”、“兩環(huán)”：以“一軸兩環(huán)”結(jié)構(gòu)聯(lián)系新繁鎮(zhèn)老城區(qū)各城市服務(wù)功能。一軸：傳統(tǒng)歷史軸，聯(lián)系政務(wù)中心、森林廣場(chǎng)、東湖文化區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。兩環(huán)：護(hù)城河文化游憩空間體系和老城區(qū)步行交通體系。 新繁鎮(zhèn)城區(qū)交通動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃新

26、繁鎮(zhèn)城區(qū)采用“網(wǎng)格式”道路網(wǎng)絡(luò)的布局方式，打通繁江大道南北主干道，整合新郫路和白鶴街主干道，與濱江路共同形成“兩橫一縱”的城市內(nèi)部主要道路網(wǎng)絡(luò)格局；內(nèi)部強(qiáng)化南北傳統(tǒng)軸線(xiàn)，整合現(xiàn)有步行道路，與護(hù)城河公園結(jié)合，形成尺度宜人的街巷、游道等步行道路系統(tǒng)；鎮(zhèn)區(qū)道路分為主干道、次干道和支路三級(jí)劃分體系。將中軸線(xiàn)上密集的的車(chē)行交通引向外圍，通過(guò)交通管制和景觀引導(dǎo)打造連續(xù)的步行商業(yè)空間；在重要的步行交通節(jié)點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)敞，打造豐富多變的步行游線(xiàn)；充分利用地下空間和街道兩側(cè)滿(mǎn)足停車(chē)需求：在東湖森林廣場(chǎng)、社稷壇廣場(chǎng)和現(xiàn)代商業(yè)步行街建設(shè)三處地下停車(chē)場(chǎng)；在正南街和東湖公園北門(mén)前空地部分地面停車(chē)。 新繁鎮(zhèn)城市商業(yè)規(guī)劃圍繞東湖

27、的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)打造傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，展示新繁特色 沿中軸線(xiàn)建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)步行街聯(lián)系南面文化區(qū) 貫通護(hù)城河水系，沿河打造多樣的開(kāi)敞文化休憩空間 復(fù)建重要的禮制建筑景觀，開(kāi)辟新的居民文化、體育休閑活動(dòng)空間小結(jié)：新繁鎮(zhèn)城區(qū)城市規(guī)劃是站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，從城市未來(lái)發(fā)展的大局出發(fā)，對(duì)城市空間資源加以合理配置，使城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)活動(dòng)及建設(shè)活動(dòng)能夠高效、有序、持續(xù)地按照既定規(guī)劃發(fā)展；通過(guò)全新的科學(xué)、遠(yuǎn)景的城市規(guī)劃將新繁濃厚的歷史文化、旅游資源延續(xù)、傳承，并與城市現(xiàn)代文明的載體-現(xiàn)代商業(yè)完美融合，展現(xiàn)新繁豐富濃厚的歷史文化內(nèi)涵、旅游休閑和生態(tài)宜居功能，聚集人氣、地氣、商氣和財(cái)氣，更大力度地吸引各地客商前來(lái)投資興業(yè)；通過(guò)

28、一系列科學(xué)的城市規(guī)劃，明晰城市服務(wù)功能，優(yōu)化商業(yè)布局，改善城市交通體系和條件，有助于有效配置資源，完善新繁鎮(zhèn)城市的各種配套及服務(wù)功能，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合實(shí)力，最終實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升城市形象，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研3.1直接競(jìng)品分析金山廣場(chǎng)繁花似錦麗景東湖海灣小區(qū)愛(ài)蓮春路東湖御景商業(yè)形式2層商業(yè)步行街廣場(chǎng)臨街底商臨街底商臨街底商2層商業(yè)步行街2層臨街商業(yè)商業(yè)總面積16400平米約2000平米約2500平米約2000平米/約2000平米主要業(yè)種服裝、鞋類(lèi)、電器、文具只有一家通訊只有一家家紡店和小超市一家餐飲服裝、美容美發(fā)、餐飲休閑主力面積區(qū)間30-7066-11030-6025-503

29、0-6085-803租金（元/月平米）55-10045-555-185-157-3510-20售價(jià)（元/平米）/9000-110004500-60004000-6000/5000開(kāi)店率803327020小結(jié)：目前整個(gè)新繁城區(qū)僅有金山廣場(chǎng)和愛(ài)蓮路廣場(chǎng)的是比較集中的商業(yè)，但因?yàn)樾藿〞r(shí)間和規(guī)劃等相關(guān)問(wèn)題，物業(yè)形態(tài)和結(jié)構(gòu)對(duì)業(yè)態(tài)有很大的限制，所以雖然是集中商業(yè)，但卻沒(méi)有真正的形成商業(yè)集中區(qū)，業(yè)態(tài)檔次也不高，“繁花似錦”項(xiàng)目物業(yè)檔次較好，但是剛交房不久加之業(yè)主的租金期望值過(guò)高，所以空置率較高； “麗景東湖”、“海灣小區(qū)”、建成交房時(shí)間雖然較長(zhǎng)，但因?yàn)榈囟魏蛥^(qū)域消費(fèi)力有限等因素，到目前為止項(xiàng)目的出租率很低，

30、租金也不高。3.2潛在競(jìng)品分析東湖名居金地三期繁花似錦森林錦舍小南街路口項(xiàng)目商業(yè)形式臨街底商底商 底商3層獨(dú)棟商業(yè)商業(yè)裙樓商業(yè)總面積約3000平米/約2500平米約2400平米/主要業(yè)種無(wú)/只有一家通訊店無(wú)無(wú)主力面積區(qū)間30-/60-120單層面積800左右/租金（元/月平米）/45-55/售價(jià)（元/平米）8000-10000左右/9000-11000/開(kāi)店率/3%/小結(jié)：“森林錦舍”項(xiàng)目與本項(xiàng)目相鄰，但商業(yè)體量太小，很難形成規(guī)模效應(yīng)，也缺乏形成集中商業(yè)中心的基本條件；“東湖名居”雖然是新建項(xiàng)目，但距離城市中心較遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目核心地段相距太遠(yuǎn)，加之商業(yè)體量不大，基本都是社區(qū)配套商業(yè)，所以與本項(xiàng)目

31、基本形成不了競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有太多參考價(jià)值；而小南街項(xiàng)目目前還處于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在入市的時(shí)機(jī)上可能跟本項(xiàng)目重疊，但目前對(duì)本項(xiàng)目也沒(méi)有參考價(jià)值。四、需求分析4.1 商家需求分析 新繁經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民消費(fèi)水平也日益提高，原有的商業(yè)形態(tài)已經(jīng)不能滿(mǎn)足當(dāng)前的消費(fèi)需求，大部分受訪者對(duì)未來(lái)新繁的商業(yè)前景比較看好，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)主要是自己做生意為主，從另外的一個(gè)側(cè)面可以看出商家對(duì)新繁的商業(yè)前景充滿(mǎn)著期望。 售價(jià)在6000元/平方米以下，租金在30-50元/平方米/月之間，開(kāi)店作為解決家庭生計(jì)的消費(fèi)者占大多數(shù)。 小結(jié)：當(dāng)?shù)厣碳覍?duì)本項(xiàng)目售價(jià)及租金的希望值與項(xiàng)目的預(yù)期值有很大落差，這種落差很大程度上是因?yàn)楸徽{(diào)查的商家

32、把本案當(dāng)作一個(gè)很傳統(tǒng)的大眾商業(yè)物業(yè)來(lái)看待，僅對(duì)本案口岸價(jià)值進(jìn)行了評(píng)判與肯定；只有把本案打造成新繁鎮(zhèn)城市商業(yè)中心或真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)地標(biāo)等諸如此類(lèi)的商業(yè)項(xiàng)目，才能在消費(fèi)群中憑借其核心商業(yè)價(jià)值，提高投資的預(yù)期值。經(jīng)營(yíng)小鋪面、小商品，獲得小利潤(rùn)，只有小風(fēng)險(xiǎn)，是一個(gè)小城鎮(zhèn)最普遍小生意現(xiàn)象；因此，鋪面面積劃分較小，受眾面就越廣，但業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)就越難統(tǒng)一。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)成本最小化和追求項(xiàng)目利潤(rùn)回報(bào)最大化，本身就是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中常見(jiàn)的一對(duì)矛盾，本項(xiàng)目在面積劃分與售價(jià)制定上，要充分把握好這個(gè)矛盾的臨界點(diǎn)，通過(guò)本項(xiàng)目商業(yè)的中心地位的樹(shù)立，提升目標(biāo)客群的認(rèn)同度與期望值。 4.2 消費(fèi)者需求分析4.2.1 購(gòu)物消費(fèi)需

33、求消費(fèi)者普遍都覺(jué)得新繁不能滿(mǎn)足他們的日常購(gòu)物需求，購(gòu)物環(huán)境和檔次都不高，基本都是中低檔，稍好點(diǎn)的都是漫天要價(jià)，大都選擇到新都或成都購(gòu)物。 4.2.2 休閑娛樂(lè)消費(fèi)需求平時(shí)的休閑娛樂(lè)大都是逛商場(chǎng)和去茶樓，新繁商業(yè)檔次低，選擇的面很窄，每月的消費(fèi)都是無(wú)賴(lài)的選擇，期望有好的較高檔次的商業(yè)出現(xiàn)。 4.2.3 餐飲消費(fèi)需求 大都是因?yàn)闆](méi)什么好點(diǎn)的地方可去，中餐川菜檔次偏低，沒(méi)有適合的，特色餐飲店少且貴，所以基本都選擇吃火鍋。 小結(jié)：根據(jù)我們對(duì)商家和消費(fèi)者的訪談和數(shù)據(jù)的整理分析，可以明晰的看到新繁的本土消費(fèi)力不是很強(qiáng)，但不是他們沒(méi)有消費(fèi)需求，主要是沒(méi)有可消費(fèi)的場(chǎng)所，他們的潛在消費(fèi)力是存在的，我們將項(xiàng)目打造

34、成為一個(gè)當(dāng)?shù)氐貥?biāo)級(jí)商業(yè)集中體，聚集人們?nèi)粘Ｉ钚枨蟮乃袠I(yè)態(tài)，匯聚知名品牌商家，為新繁提供一個(gè)餐娛，休閑、購(gòu)物的時(shí)尚商業(yè)中心，從而改變和滿(mǎn)足目前新繁的各種消費(fèi)習(xí)慣和需求，同時(shí)更是本項(xiàng)目形成真正意義上的城鎮(zhèn)商業(yè)中心的必然條件和改變目前新繁商業(yè)格局的需要。第二部分：項(xiàng)目本體分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體分析1.1項(xiàng)目客觀實(shí)力1.2項(xiàng)目的主觀目標(biāo)挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值的致高點(diǎn)，結(jié)合新繁鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)和區(qū)域發(fā)展主題，打造宜居宜業(yè)的旅游休閑商業(yè)街區(qū)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)提升城市形象和政府業(yè)績(jī)的多贏局面。二、項(xiàng)目地塊分析2.1項(xiàng)目四至項(xiàng)目東臨繁江北路（新都第二人民醫(yī)院），南臨正西街（金山廣場(chǎng)），是目前商氣人氣最

35、旺的一條街道；西臨北街，這條街道作為本項(xiàng)目的重要組成部分，將被統(tǒng)一規(guī)劃打造成街寬20米的景觀街道；北臨東湖路（東湖森林廣場(chǎng)），是新繁當(dāng)?shù)鼐用褡匀粎R聚的場(chǎng)所，人氣也十分不錯(cuò)的。2.2項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目用地面積：27187.71平方米總建筑面積：29867.01平方米容積率：1.1建筑密度：38.35%機(jī)動(dòng)車(chē)位：239輛非機(jī)動(dòng)車(chē)位：896輛根據(jù)項(xiàng)目的具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，作為城鎮(zhèn)的商業(yè)中心，一期的規(guī)模已經(jīng)能夠起到定位與引領(lǐng)城鎮(zhèn)消費(fèi)習(xí)慣的效果。三、項(xiàng)目在城市中的地位及對(duì)城市未來(lái)發(fā)展的作用3.1地位項(xiàng)目是新繁加快城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)、舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目，建成后將成為新繁鎮(zhèn)商業(yè)的真正中心。3.2作用項(xiàng)目地處新繁鎮(zhèn)核心地段

36、，優(yōu)越的地段位置加之豐富的歷史文化、旅游資源，將使新繁及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)、文化、旅游等資源向本項(xiàng)目匯集；它將成為引領(lǐng)未來(lái)新繁商業(yè)新格局的城鎮(zhèn)地標(biāo)級(jí)商業(yè)中心。以商業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資源向本區(qū)域匯集；從而承載新繁新城政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的功能，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目本身的利潤(rùn)最大化的同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值最大化。第三部分：項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展選擇一、swot分析1.1優(yōu)勢(shì)（s）1.1.1口岸優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目處于新繁商業(yè)集中區(qū)正西街的核心地段，緊臨東湖公園和東湖森林廣場(chǎng)，具有新興商業(yè)地產(chǎn)必備的口岸價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?；同時(shí)能夠吸引旅游消費(fèi)。東湖公園的景觀園林藝術(shù)是新繁乃至全國(guó)規(guī)模最大保留最完善的唐朝園林景

37、觀，這也是本項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中可以利用的最大賣(mài)點(diǎn)之一。1.1.2規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目一期商業(yè)建筑面積29000余平方米，由吃、住、娛、游、逛、購(gòu)、觀等商業(yè)構(gòu)成，綜合聚集和競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)，本身具備形成一個(gè)新商圈和重點(diǎn)城鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)地標(biāo)的條件。1.1.3資源優(yōu)勢(shì)緊臨兩大主題公園，獨(dú)享絕佳地段和商業(yè)、人流、自然，人文、文化旅游資源；1.1.4建筑優(yōu)勢(shì)自然仿古建筑和公園景觀及新繁城鎮(zhèn)商業(yè)核心緊密相連，建筑一線(xiàn)散開(kāi)，景觀相連、內(nèi)外結(jié)合，為打造具有當(dāng)?shù)貧v史文化特色的街區(qū)商業(yè)中心奠定了基礎(chǔ)。1.1.5開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目由政府主導(dǎo)作為開(kāi)發(fā)主體，除開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚外，還有更多政府政策支持和稅收優(yōu)惠；而本項(xiàng)目開(kāi)作為政府城鎮(zhèn)改造建設(shè)的重點(diǎn)

38、項(xiàng)目，在項(xiàng)目運(yùn)作上除了要為其投資人實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的同時(shí)，更要實(shí)現(xiàn)提升項(xiàng)目形象和城鎮(zhèn)形象的社會(huì)價(jià)值。1.1.6專(zhuān)業(yè)運(yùn)作優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的差異化定位，和商業(yè)運(yùn)作機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)。1.1.7“一站式”集中消費(fèi)的優(yōu)勢(shì)本案走的是專(zhuān)業(yè)化商業(yè)項(xiàng)目的路線(xiàn)。并將消費(fèi)鏈條納入經(jīng)營(yíng)體系中，實(shí)現(xiàn)“一站式”消費(fèi)的便利和實(shí)惠。有別于新繁目前的百貨、餐飲、娛樂(lè)和休閑市場(chǎng)分散、雜亂的局面，這就給我們創(chuàng)造市場(chǎng)引領(lǐng)消費(fèi)提供了很好的機(jī)會(huì)。1.1.8商業(yè)優(yōu)勢(shì)利用新繁積淀了2800年的歷史文化與深厚的民俗民風(fēng)，尤以唐代文化的積淀與影響最為悠長(zhǎng)，因此，以特色的唐代風(fēng)情的古街巷里，將現(xiàn)代的商業(yè)文明融入其中，還原一個(gè)記憶中古老而繁華的新繁盛世。在城市化

39、越演越烈，級(jí)別越做越高的現(xiàn)代大都市里，人們記憶中的街區(qū)文化與逛街串巷的感覺(jué)已經(jīng)很難在現(xiàn)實(shí)中找到，大尺度的道路更是阻隔了商業(yè)的親切氛圍，而在本案，集中的商業(yè)街區(qū)與傳統(tǒng)的文化氛圍都具備了還原歷史碎片，打造記憶精華的基礎(chǔ)。而在目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)范圍上，本案具備立足本地，展望北部新城，服務(wù)全域成都的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，把握住重點(diǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)的機(jī)遇，打造出極富文化內(nèi)涵與商業(yè)價(jià)值的個(gè)性化、特色化的項(xiàng)目，本案的商業(yè)優(yōu)勢(shì)將得以充分顯現(xiàn)。1.2劣勢(shì)（w）1.2.1項(xiàng)目臨正西街商業(yè)氛圍很濃，但臨正西街的商業(yè)面積較小，而北街的商業(yè)氛圍和檔次都很差，項(xiàng)目的臨街面卻大部分集中于此。1.2.2項(xiàng)目大部分是內(nèi)街和三層物業(yè)，其物業(yè)結(jié)構(gòu)和形態(tài)對(duì)商

40、業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)有所限制。1.2.3項(xiàng)目是舊城改造的第一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，想得到市場(chǎng)和新繁民眾的接受和認(rèn)同需要一定的時(shí)間，給項(xiàng)目的整體打造和運(yùn)作帶來(lái)一定難度。1.3 機(jī)會(huì)（o）1.3.1餐飲、娛樂(lè)和休閑行業(yè)宏觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)形式較好，居民生活水平越來(lái)越高，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活躍，百貨、餐飲、娛樂(lè)和休閑需求現(xiàn)實(shí)和潛在市場(chǎng)巨大。1.3.2市政規(guī)劃和政府支持本項(xiàng)目是政府規(guī)劃舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)又是以政府為開(kāi)發(fā)主體的項(xiàng)目，在項(xiàng)目的運(yùn)作過(guò)程中將會(huì)得到各種政策優(yōu)惠和支持；同時(shí)新繁鎮(zhèn)城市發(fā)展的規(guī)劃，將為打造百貨、餐飲、娛樂(lè)和休閑市場(chǎng)提供一個(gè)良好的市場(chǎng)發(fā)展空間。新繁現(xiàn)有的家具、泡菜兩大支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈上下游客

41、戶(hù)及工人將形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，并在很大程度上拉動(dòng)百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑行業(yè)的消費(fèi)需求。1.4 威脅（t）1.4.1本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅目前，新繁百貨行業(yè)主要集中于正西街，經(jīng)營(yíng)面積在30-70平米之間，餐飲、娛樂(lè)和休閑市場(chǎng)數(shù)十家，經(jīng)營(yíng)面積在多為200以?xún)?nèi)；受到城市改造發(fā)展大策略的影響，新繁百貨、餐飲、娛樂(lè)和休閑市場(chǎng)將有大幅度發(fā)展，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯更加血腥；如何規(guī)避目前市場(chǎng)其他相對(duì)集中區(qū)分流有效客戶(hù)是我們面對(duì)的最大問(wèn)題。1.4.2本地顧客消費(fèi)的思維固性消費(fèi)者一般都有一個(gè)固性思維，即愿意到自己了解和大多數(shù)人都愿意去的地方消費(fèi)。前期的宣傳對(duì)建立和培育本項(xiàng)目非常重要。借助建造和諧社會(huì)和加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等大好機(jī)

42、會(huì)及其他營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)有效地開(kāi)展項(xiàng)目推廣，來(lái)達(dá)到廣而告之的目的，并引導(dǎo)消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)。1.4.3項(xiàng)目整體入市的時(shí)機(jī)威脅項(xiàng)目整體入市時(shí)間正是目前國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式不好的低迷時(shí)期，投資與回報(bào)正處于不對(duì)稱(chēng)的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不樂(lè)觀，商業(yè)項(xiàng)目投資者心理日趨成熟、理性，對(duì)項(xiàng)目的初期銷(xiāo)售具有一定的威脅。1.4.4新繁鎮(zhèn)商業(yè)格局現(xiàn)狀不是很合理，業(yè)態(tài)分布混亂，檔次不高。1.4.5項(xiàng)目處于升級(jí)換代的舊城改造區(qū)域，商業(yè)形象及商業(yè)品質(zhì)有待提升；使項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃也存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、開(kāi)發(fā)模式立足于城市經(jīng)營(yíng)，以政府為主體，吸納社會(huì)資金入股進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，通過(guò)項(xiàng)目銷(xiāo)售回收資金：為確保項(xiàng)目的商業(yè)定位，以訂單式銷(xiāo)售集中大

43、商業(yè)，或由開(kāi)發(fā)主體持有，以租金形式回收資金；臨街商業(yè)、商業(yè)步行街實(shí)行全面銷(xiāo)售。三、商業(yè)模式統(tǒng)一的商業(yè)定位、科學(xué)的規(guī)化設(shè)計(jì)、整體的商業(yè)運(yùn)作，租售并舉地實(shí)現(xiàn)資金回收。用“放水養(yǎng)魚(yú)”的理念聚集人氣、積淀商氣，存活商業(yè)；同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值，最大化地提升新繁商業(yè)和城市形象。第四部分：項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體定位1.1本項(xiàng)目商業(yè)定位原則 引入優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)、差異化定位 引入品牌商家、差異化經(jīng)營(yíng) 口岸、業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)三位一體，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化 有利本項(xiàng)目銷(xiāo)售、招商 符合市場(chǎng)需求及其發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑要求 維護(hù)本項(xiàng)目較高的品質(zhì)1.2總體定位基于上述的定位依據(jù)，本案的總體定位為：新城鎮(zhèn)建設(shè)商業(yè)新模式的典

44、范-以東湖公園為核心的體現(xiàn)唐代文化特色的休閑旅游商業(yè)街區(qū)。定位闡釋?zhuān)喉?xiàng)目集文化、旅游、酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體，以東湖公園為核型，營(yíng)造全方位、互動(dòng)型、體驗(yàn)式的唐代文化特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)。以新繁鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)建設(shè)為契機(jī)，以文化、旅游、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等城市配套服務(wù)功能合理的組合和城市、社會(huì)資源的高度整合來(lái)承載先進(jìn)的商業(yè)定位及運(yùn)營(yíng)模式，打造新城鎮(zhèn)建設(shè)商業(yè)新模式的典范。以新繁民俗民風(fēng)為核心，挖掘新繁濃郁的傳統(tǒng)文化，以新繁特有的民間風(fēng)俗活動(dòng)如洗小孩、斗鳥(niǎo)、泡菜、棕編、木工工藝為載體，春節(jié)、上元、七夕、仲秋、重陽(yáng)、端陽(yáng)為節(jié)點(diǎn)，在新繁特色的趕場(chǎng)、祭祖、祁福等活動(dòng)氛圍中，打造出集文化、旅游、餐飲、娛

45、樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的全方位、互動(dòng)型、體驗(yàn)式的歷史文化商業(yè)街市。通過(guò)茶坊、客棧、酒樓、酒吧、戲臺(tái)、各種風(fēng)味小吃、工藝品、土特產(chǎn)等等，集旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體，在深厚的民俗文化根基上營(yíng)造出休閑商業(yè)氛圍。1.3關(guān)于總體定位的補(bǔ)充推論 商業(yè)定位的綜合性因素決定商業(yè)是一個(gè)城市的名片，是一個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑，也是影響和拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助推器，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，首先我們要考慮所處的區(qū)域位置、周邊現(xiàn)狀、交通、可輻射的消費(fèi)力市場(chǎng)、物業(yè)自身?xiàng)l件等多個(gè)因素，并且充分地分析消費(fèi)者多元化、個(gè)性化的需求，將符合項(xiàng)目品質(zhì)、主題風(fēng)格、文化內(nèi)涵、檔次規(guī)模的兼容性業(yè)態(tài)進(jìn)行有機(jī)地整合，以求最佳的項(xiàng)目定位達(dá)到商業(yè)的價(jià)值最

46、優(yōu)化。 打造新繁商業(yè)中心的要求本項(xiàng)目的定位是依托于新繁鎮(zhèn)未來(lái)城市規(guī)劃及城市建設(shè)、舊城改造的大局，目的是提升城市形象、修復(fù)歷史碎片、展現(xiàn)文化內(nèi)涵、注入旅游功能，在其功能和業(yè)態(tài)上填補(bǔ)市場(chǎng)空白，構(gòu)建城鎮(zhèn)商業(yè)核心，打造城鎮(zhèn)級(jí)商業(yè)中心，為新繁鎮(zhèn)城區(qū)以及周邊區(qū)域提供高品質(zhì)的消費(fèi)場(chǎng)所，同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值最大化。 立足本地，展望北部新城，服務(wù)全域成都的戰(zhàn)略高度但是，僅僅打造出新繁城區(qū)的商業(yè)中心只是完成了項(xiàng)目的第一個(gè)使命，如何做到立足本地，展望北部新城，服務(wù)全域成都仍然是一個(gè)未解的課題?，F(xiàn)實(shí)的成都和未來(lái)的北部新城，其城市現(xiàn)代化程度決定了商業(yè)形態(tài)中必將缺乏歷史記憶中的古街小巷，由此，川西古街民居建筑

47、風(fēng)貌及三國(guó)蜀漢文化特色的“錦里”，以及成都原態(tài)建筑的“寬窄巷子”才有了今天的火爆。但是“錦里”受制于它的規(guī)模而讓游人難以盡興，“寬窄巷子”則是其過(guò)高的消費(fèi)定位與極少生態(tài)自然的風(fēng)土而將更多的人擋在了門(mén)外。曾經(jīng)的“芙蓉古城”，由開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的“中國(guó)年”，以及很成都很中國(guó)的傳統(tǒng)游藝與小吃街到是讓當(dāng)年的成都人乃至外地人趨之若騖，但源于該項(xiàng)目定位為復(fù)合型的住宅地產(chǎn)，其商業(yè)的持續(xù)繁榮在項(xiàng)目交房后的兩年左右就不復(fù)存在了。那么，在商業(yè)老街的親切感被大尺度的街道沖淡的現(xiàn)代都市里，要找回這樣一個(gè)記憶中的老城街巷已十分不容易，本案，通過(guò)特色的業(yè)態(tài)設(shè)置，將游玩與休閑融為一體，在摒棄城市中心商圈的喧囂感和陌生感

48、的同時(shí)，為人們提供一種輕松的“逛街拾趣”街巷氛圍；同時(shí)，它偏離鬧市，但入市交通便捷，距離成都市區(qū)僅40分鐘的車(chē)程，特別適合都市人既不想太辛苦，又想追求一定特色和環(huán)境的“閑適”心態(tài)。 “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”，最大化地滿(mǎn)足客戶(hù)消費(fèi)需求本案的定位立足于強(qiáng)調(diào)“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”。吃、購(gòu)、娛、游、住、觀甚至參與到棕編等工藝生產(chǎn)制作，全方位滿(mǎn)足人們的多種消費(fèi)需求，最大程度實(shí)現(xiàn)人們的升級(jí)化消費(fèi)欲望，它們吸引的將不止是游客，其本地居民的消費(fèi)熱情也將會(huì)被大大地帶動(dòng)起來(lái)。二、形象定位古樸傳統(tǒng)的街巷文化，現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)文明，兩者交織形成強(qiáng)烈的感官?zèng)_擊，由此，本案的形象定位：千年新繁城，夢(mèng)回老故里。本案以文化為魂、建筑為體，商業(yè)為心，

49、通過(guò)“人、商業(yè)、建筑、傳統(tǒng)文化”的能動(dòng)交替作用，在精心營(yíng)造的商業(yè)空間里，將多種商業(yè)經(jīng)營(yíng)、民俗活動(dòng)、民間藝術(shù)展示和文藝演出結(jié)合在一起，從而創(chuàng)造出有新繁地方特色的行為空間與商業(yè)文化，充分滿(mǎn)足人們的尋古懷舊心理與保留城市之根等多種需求。三、功能定位本案的功能定位要滿(mǎn)足吃、購(gòu)、娛、游、住、觀甚至參與到棕編等工藝生產(chǎn)制作的多種需求，兼顧空間環(huán)境、文化主題與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的相融程度，將功能分區(qū)做帶狀分布為：飲食文化區(qū)：餐飲客店府第區(qū)：娛樂(lè)、休閑特色購(gòu)物區(qū)：精品購(gòu)物專(zhuān)賣(mài)店民間藝術(shù)文化區(qū)：可參觀生產(chǎn)加工制作的各類(lèi)工藝品，參觀棕編產(chǎn)品制作；觀看中醫(yī)看病、購(gòu)川內(nèi)名貴藥材；買(mǎi)新繁特色文化紀(jì)念品；看裱工房裱國(guó)畫(huà)，并可書(shū)法名

50、家和金石名家題字和刻?。毁?gòu)文化書(shū)籍、字畫(huà)等；參觀民風(fēng)民俗的工藝品，如做糖餅、打草鞋、紡棉花等等。四、業(yè)態(tài)定位4.1業(yè)態(tài)定位本案在總體定位為集文化、旅游、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的全方位、互動(dòng)型、體驗(yàn)式的歷史文化商業(yè)街市的前提指導(dǎo)下，滿(mǎn)足吃、住、娛、游、逛、購(gòu)、觀等功能需求，以新繁特有洗小孩的民間習(xí)俗，衍生出藥物洗浴針灸為主要內(nèi)容的民俗養(yǎng)生館作為核心業(yè)態(tài)定位，輔以餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、民間藝術(shù)工藝等業(yè)態(tài)。同時(shí)遵循以下原則： 有利于銷(xiāo)售的原則 業(yè)態(tài)承租力強(qiáng)的原則 符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的原則 符合物業(yè)建筑特性的原則 符合總體物業(yè)形象的原則4.2業(yè)態(tài)規(guī)劃4.2.1業(yè)態(tài)規(guī)劃原則在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，充分考慮各

51、街區(qū)的商業(yè)情景與功能屬性，動(dòng)靜分區(qū)加以控制；在業(yè)態(tài)比例規(guī)劃上，以達(dá)到基本業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃組織，以滿(mǎn)足消費(fèi)者多層次、多方位的需求為原則，餐飲約占30% ， 購(gòu)物約占30%，休閑娛樂(lè)約占35%，其它約占5%。4.2.2總體規(guī)劃4.2.3具體規(guī)劃（1）、藍(lán)色部分a、業(yè)態(tài)分布:時(shí)尚精品服飾專(zhuān)賣(mài)店、休閑服飾、珠寶、運(yùn)動(dòng)品牌折扣店，品牌女裝、鞋店、化妝品等b、業(yè)態(tài)分布：旅游民俗產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)店等功能面積比例：總建筑面積的20%（約6100平方米左右）（2）、黃色部分業(yè)態(tài)分布:超市功能面積比例：總建筑面積的15%（約4300平方米左右）（3）、紫紅色部分業(yè)態(tài)分布：餐飲業(yè)態(tài)（品牌中餐、西餐、特色小吃、快餐等）功能面積

52、比例：總建筑面積的30%（約8700平方米左右）（4）、綠色部分業(yè)態(tài)分布：休閑業(yè)態(tài)（咖啡、網(wǎng)吧、茶樓、洗浴、洗娃娃等）功能面積比例：總建筑面積的20%（約6100平方米左右）（5）、紅色部分業(yè)態(tài)分布：娛樂(lè)業(yè)態(tài)（酒吧、ktv、娛樂(lè)會(huì)所、電玩等）功能面積比例：總建筑面積的15%（約4300平方米左右）五、客群定位5.1目標(biāo)客戶(hù)（購(gòu)房者）定位5.1.1.自營(yíng) 新繁本地的或在新繁已有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)新繁本地商業(yè)市場(chǎng)有清楚了解，對(duì)新繁商業(yè)的未來(lái)發(fā)展有良好預(yù)期的經(jīng)銷(xiāo)商； 有一定資金實(shí)力，并愿意投資自營(yíng)的經(jīng)銷(xiāo)商； 年齡在3050歲之間，與產(chǎn)品廠家或代理商有長(zhǎng)期合作關(guān)系，并熟悉本行業(yè)的整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)鏈條的經(jīng)銷(xiāo)商。

53、區(qū)域識(shí)別：（1）本地正在經(jīng)營(yíng)的商家；（2）在外地發(fā)展，積累了一定資金，想回家置業(yè)的漂一族。5.1.2.投資 投資商鋪后，以出租或返租的方式經(jīng)營(yíng)。 低價(jià)購(gòu)入再以高價(jià)出售，以賺取中間差價(jià)的投資者-“炒家”； 區(qū)域識(shí)別：（1）本土炒家；（2）來(lái)自新繁及新繁周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以及成都、新都、彭縣、郫縣等外地炒家。5.2目標(biāo)消費(fèi)者（終端消費(fèi)者）定位由于本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的多元化與復(fù)合性，目標(biāo)客戶(hù)幾乎涵蓋各年齡階段的中高消費(fèi)群體，但主要可劃分為： 以新繁鎮(zhèn)城區(qū)常住居民、公務(wù)人員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)為主，同時(shí)輻射新繁的周邊的村鎮(zhèn)及家具工業(yè)園和泡菜工業(yè)園； 1525歲之間崇尚新鮮事務(wù)、追逐時(shí)尚的青少年人群； 2650歲之間的具有

54、較高生活品位、且有較高收入和較強(qiáng)消費(fèi)能力的中青年人群。5.3目標(biāo)消費(fèi)者（經(jīng)營(yíng)者）定位5.3.1商業(yè)經(jīng)營(yíng)者 已在新繁當(dāng)?shù)厣虡I(yè)經(jīng)營(yíng)情況較好，有意向進(jìn)一步擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)商家； 有一定的原始資金積累，但對(duì)自己目前商鋪口岸不滿(mǎn)意的經(jīng)營(yíng)商家。5.3.2品牌經(jīng)營(yíng)者主要是指商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積較大的目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商家，這部分商家主要來(lái)源于當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)狀況較好、管理思想較超前的品牌商家。六、價(jià)格定位決定物業(yè)價(jià)格的因素除區(qū)域、地段、交通等因素有關(guān)以外，還與項(xiàng)目自身的定位、差異化程度和發(fā)售時(shí)機(jī)等因素有關(guān)，根據(jù)新繁商業(yè)市場(chǎng)情況,由于目前在項(xiàng)目周邊不具備與項(xiàng)目類(lèi)似的可比項(xiàng)目，所以我們的銷(xiāo)售價(jià)格是以項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格作為基準(zhǔn)租金，再按照適當(dāng)投資回報(bào)率來(lái)制定銷(xiāo)售價(jià)格。目前參考租金是項(xiàng)目周邊中低檔臨街商鋪和不成規(guī)模的店鋪?zhàn)鳛榛鶞?zhǔn)的，因此，本案的租金標(biāo)準(zhǔn)具有一定的提升空間。目前項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的鋪面基本是臨街底商，部分有內(nèi)街和二層的商業(yè)，租金水平普遍很低，租金水平在7-100元/平方米.月不等，而大多數(shù)鋪面的租金集中在35-55元/平方米.月之間。鑒于本案有較大比例的內(nèi)街，且北街的商業(yè)氛圍較弱，同時(shí)還有較大比例的二層、三層；但我們通過(guò)產(chǎn)品改進(jìn)和創(chuàng)新、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣等有專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作，可以使本案的租金水平又相應(yīng)的提升，據(jù)此，我們預(yù)測(cè)本案租金水平在30-40元/平方米.月（平均租金）之間。按照商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，三圈層城鎮(zhèn)的商業(yè)物業(yè)投資