第八章投資性房地產(chǎn)

1、第十二章第十二章 投資性房地產(chǎn)及其他資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)及其他資產(chǎn)教學(xué)目的與要求 通過本章教學(xué)使大家弄懂投資性房地產(chǎn)的概念、特征、范圍、確認(rèn)條件與計量模式，掌握投資性房地產(chǎn)取得、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換、處置等的核算。重點投資性房地產(chǎn)特征、范圍、確認(rèn)條件、計量模式取得、后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換、處置的會計處理。難點成本模式下的后續(xù)計量、轉(zhuǎn)換的核算。教學(xué)內(nèi)容第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概念及特征（一）概念（一）概念投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。（二）特征（二）特征1.1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動2.2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)

2、別投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于出售的房于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于出售的房地產(chǎn)。地產(chǎn)。3.3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式4.能夠單獨計量和出售能夠單獨計量和出售二、投資性房地產(chǎn)的范圍 （一）已出租的土地使用權(quán)（一）已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得的土地使用權(quán)，也包括在二級市場上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。對于經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單對于經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單

3、位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。( (二二) )已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。性房地產(chǎn)。說明：已出租的建筑物企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬

4、于已出租的建筑物。 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。比如，企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)。 已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時空置并將繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。( (三三) )持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。如： 企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資

5、性房地產(chǎn)的定義。三、下列不屬于投資性房地產(chǎn)三、下列不屬于投資性房地產(chǎn)（一）自用房地產(chǎn)（一）自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，比如企業(yè)用于產(chǎn)品生產(chǎn)的廠房、用持有的房地產(chǎn)，比如企業(yè)用于產(chǎn)品生產(chǎn)的廠房、用于經(jīng)營管理的辦公樓、營業(yè)用的土地使用權(quán)等，應(yīng)于經(jīng)營管理的辦公樓、營業(yè)用的土地使用權(quán)等，應(yīng)分別列入企業(yè)的分別列入企業(yè)的“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”和和“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”科目科目核算。核算。自用房地產(chǎn)的特征自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動，其價值將隨著房地產(chǎn)的使用而產(chǎn)經(jīng)營活動，其價值將隨著房

6、地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過銷逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過銷售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，在售商品或提供服務(wù)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，在生產(chǎn)現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資生產(chǎn)現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。產(chǎn)密切相關(guān)。如企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營如企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，則該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，而應(yīng)則該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)屬于企業(yè)自用房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)當(dāng)屬于企業(yè)自用房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)指房地產(chǎn)開發(fā)公司在正常經(jīng)營過

7、程中銷售的指房地產(chǎn)開發(fā)公司在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷或為銷 （二）作為存貨的房地產(chǎn)（二）作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動，產(chǎn)生的現(xiàn)金生產(chǎn)、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動，產(chǎn)生的現(xiàn)金流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，流量也與企業(yè)的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。因此，具有存具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不屬

8、于投資性房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。注意：在實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或注意：在實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途部值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途部分能夠單獨計

9、量和出售，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固分能夠單獨計量和出售，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨和投資性房地產(chǎn)。第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)（一）確認(rèn)條件：（一）確認(rèn)條件：首先首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次其次要同時滿足要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：（投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：（1）與該投資性）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）成）成本能夠可靠地計量。本能夠可靠地計量。（二）確認(rèn)時點：

10、（二）確認(rèn)時點： 對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，確認(rèn)時確認(rèn)時點為租賃期開始日點為租賃期開始日，即土地使用權(quán)，建筑物進(jìn)入出，即土地使用權(quán)，建筑物進(jìn)入出租狀態(tài)，開始賺取租金的日期。租狀態(tài)，開始賺取租金的日期。 對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，確認(rèn)時點確認(rèn)時點為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。讓的日期。二、投資性房地產(chǎn)的初始計量及取得的核算二、投資性房地產(chǎn)的初始計量及取得的核算（一）初始計量（一）初始計量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。投資性投資

11、性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。投資性房地產(chǎn)的成本可參照房地產(chǎn)的成本可參照 “ “固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”和和“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”等章節(jié)相關(guān)要求確定。等章節(jié)相關(guān)要求確定。（二）取得的核算（二）取得的核算1.1.賬戶賬戶設(shè)置設(shè)置“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)” ” 賬戶，其為資產(chǎn)賬戶，其為資產(chǎn)類科目，借方登記投資性房地產(chǎn)的增加，貸方登類科目，借方登記投資性房地產(chǎn)的增加，貸方登記投資性房地產(chǎn)的減少，期末余額為借方余額，記投資性房地產(chǎn)的減少，期末余額為借方余額，表示企業(yè)投資性房地產(chǎn)的結(jié)余價值。表示企業(yè)投資性房地產(chǎn)的結(jié)余價值。采用成本模式計量的采用成本模式計量的，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)類別，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)

12、類別和項目進(jìn)行明細(xì)核算；和項目進(jìn)行明細(xì)核算；采用公允價值模式計量的采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn)類別和項目并分別類別和項目并分別“成本成本”和和“公允價值變動公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算，外購的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生進(jìn)行明細(xì)核算，外購的土地使用權(quán)和建筑物發(fā)生的實際成本，計入的實際成本，計入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本”科科目。目。2.2.賬務(wù)處理賬務(wù)處理（1 1）外購方式取得的投資性房地產(chǎn)）外購方式取得的投資性房地產(chǎn)外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租，才能作外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始出租，才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)，其成本包括購買價款、為投

13、資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 例：例：a a公司是一家商貿(mào)企業(yè)，為了拓展經(jīng)營規(guī)模，于公司是一家商貿(mào)企業(yè)，為了拓展經(jīng)營規(guī)模，于20x720x7年年3 3月月1 1日以銀行存款購得位于繁華商業(yè)區(qū)的一日以銀行存款購得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)用樓，并進(jìn)行招租。該層商務(wù)樓的買價為層商務(wù)用樓，并進(jìn)行招租。該層商務(wù)樓的買價為600600萬元，相關(guān)稅費為萬元，相關(guān)稅費為3030萬元。不考慮其他因素，萬元。不考慮其他因素，a a公司公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。入賬成本買價入賬成本買價+ +相關(guān)

14、稅費相關(guān)稅費600+30=630600+30=630，其分錄：，其分錄：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)商務(wù)樓商務(wù)樓 630630 貸：銀行存款貸：銀行存款 630 630 例：沿用前例，假設(shè)例：沿用前例，假設(shè)a a公司擁有的投資性房地產(chǎn)符合公司擁有的投資性房地產(chǎn)符合采用公允價值計量模式的條件，采用公允價值模采用公允價值計量模式的條件，采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。式進(jìn)行后續(xù)計量。分錄為：分錄為：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（商務(wù)樓）成本（商務(wù)樓） 630630 貸：銀行存款貸：銀行存款 630630（2）自行建造方式取得的投資性房地產(chǎn)）自行建造方式取得的投資性房地產(chǎn)只有在自行建造或開

15、發(fā)活動完成的同時開始出租，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租，才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。其成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生其成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。的必要支出構(gòu)成。 成本成本=土地開發(fā)費土地開發(fā)費+建筑成本建筑成本+安裝成本安裝成本+應(yīng)予資本應(yīng)予資本化的借款費用化的借款費用+支付的其他費用支付的其他費用+分?jǐn)偟拈g接費用分?jǐn)偟拈g接費用建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入建造成本。益，不計入建造成本。例：例：

16、b公司是一家建筑公司，于公司是一家建筑公司，于20x7年年1月月1 日開始自行建造日開始自行建造一幢辦公樓，擬用于招租。工程于一幢辦公樓，擬用于招租。工程于2007年年1月月1日開工，日開工，20x8年年2月達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。建造工程發(fā)生人工費月達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。建造工程發(fā)生人工費600萬元，投人工程物資萬元，投人工程物資7 000萬元，不考慮其他相關(guān)稅費。萬元，不考慮其他相關(guān)稅費。b公司采用成本計量模式。公司采用成本計量模式。其會計分錄如下：其會計分錄如下： 工程領(lǐng)用物資工程領(lǐng)用物資 借：在建工程借：在建工程辦公樓辦公樓 70 000 000 貸：工程物資貸：工程物資 70 000 00

17、0 分配工程人員工資分配工程人員工資 借：在建工程借：在建工程辦公樓辦公樓 6 000 000 貸：應(yīng)付職工薪酬貸：應(yīng)付職工薪酬 6000000 工程完工工程完工 ，該商務(wù)樓的入賬成本該商務(wù)樓的入賬成本600+7 000=7 600 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)辦公樓辦公樓 76 000 000 貸：在建工程貸：在建工程辦公樓辦公樓 76 000000如果上例中，如采用公允價值模式計量，則：如果上例中，如采用公允價值模式計量，則：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（辦公樓）成本（辦公樓）76 000 000 貸：在建工程貸：在建工程辦公樓辦公樓 76 000000（3 3）投資者投入的投

18、資性房地產(chǎn)）投資者投入的投資性房地產(chǎn)例：例：c公司是一家商貿(mào)企業(yè)，公司是一家商貿(mào)企業(yè)，20x7年年4月月1日接受日接受m公司以一項土地使用權(quán)投資，其賬面價值為公司以一項土地使用權(quán)投資，其賬面價值為4 000萬元，雙方協(xié)議以評估價為投入資產(chǎn)的入賬價值。萬元，雙方協(xié)議以評估價為投入資產(chǎn)的入賬價值。評估價評估價4 500萬元。萬元。c公司取得該土地使用權(quán)后，公司取得該土地使用權(quán)后，擬于適當(dāng)時機轉(zhuǎn)讓。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。擬于適當(dāng)時機轉(zhuǎn)讓。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 入賬成本雙方協(xié)議價入賬成本雙方協(xié)議價4 500，其會計分錄：，其會計分錄： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 4

19、5000000 貸：實收資本貸：實收資本丁公司丁公司 45 000 000 第三節(jié)第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量一、基本規(guī)定一、基本規(guī)定計量模式計量模式成本模式成本模式和和公允價值模式公允價值模式。通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。計量。企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計企業(yè)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，也可以采用公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。允價值模式對投資性房地

20、產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式，不得同時采用同一企業(yè)只能采用一種模式，不得同時采用兩種計量模式。兩種計量模式。二、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)二、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（一）折舊（或攤銷）的核算（一）折舊（或攤銷）的核算1.賬戶賬戶“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”在成本模式下，需要設(shè)置在成本模式下，需要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（攤銷）”科目，反映按期計提的折舊或進(jìn)行的科目，反映按期計提的折舊或進(jìn)行的攤銷。該賬戶為攤銷。該賬戶為“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”的抵減賬戶，的抵減賬戶，登記方式與登記方式與“投

21、資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”相反。相反。2.會計處理會計處理（1）按期計提折舊或進(jìn)行攤銷時，）按期計提折舊或進(jìn)行攤銷時，借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（2）取得的租金收入時）取得的租金收入時借：銀行存款等借：銀行存款等 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 例：例：a公司公司20x7年年7月月1日接受日接受b公司投入的一項土地公司投入的一項土地使用權(quán)，雙方協(xié)議價為使用權(quán)，雙方協(xié)議價為5 000萬元。萬元。a公司取得該土公司取得該土地后，擬于適當(dāng)時機轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的法定有效地后，擬于適當(dāng)時機轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的法定有效期為期為50年

22、，年，a公司決定采用成本模式對該土地使用權(quán)公司決定采用成本模式對該土地使用權(quán)進(jìn)行后續(xù)計量。要求進(jìn)行折舊的核算。進(jìn)行后續(xù)計量。要求進(jìn)行折舊的核算。2007年的計提折舊的會計處理：年的計提折舊的會計處理：該投資性房地產(chǎn)的入賬成本雙方協(xié)議價該投資性房地產(chǎn)的入賬成本雙方協(xié)議價=5 000月攤折舊額月攤折舊額5 000/（50x12）07年（年（6個月）折舊額個月）折舊額= 5 000/（50x12）x6=50會計分錄：會計分錄：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 500 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 500 000以后各年折舊的會計處理：以后各年折舊的會計處理：年折舊額年折舊

23、額=5000/50=100（萬元），分錄：？（萬元），分錄：？例：甲公司購入一幢寫字樓，用于對外出租。該辦公例：甲公司購入一幢寫字樓，用于對外出租。該辦公樓的買價為樓的買價為3 000萬元，相關(guān)稅費萬元，相關(guān)稅費50萬元，預(yù)計使萬元，預(yù)計使用壽命用壽命20年，預(yù)計凈殘值為年，預(yù)計凈殘值為20萬元，甲公司采用直萬元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，于萬元，于每年末收取。該寫字樓于每年末收取。該寫字樓于2007年年6月底達(dá)到可供出月底達(dá)到可供出租狀態(tài)，自租狀態(tài)，自20x7年年7月月1日開始出租，甲公司決定日開始出租，甲公司決定采用成本模式進(jìn)行

24、后續(xù)計量。要求進(jìn)行相關(guān)的會計采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。要求進(jìn)行相關(guān)的會計處理。處理。（1）購入時）購入時入賬面成本入賬面成本3 000+50=3 050（萬元）（萬元）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓）寫字樓）3 050 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 3 050 000（2）20x7年末收取租金時年末收取租金時半年的租金半年的租金=400/2=200（萬元（萬元） 借：銀行存款借：銀行存款 2000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 2000 000（3）20x7年提取折舊時年提取折舊時年的折舊額（年的折舊額（3 050-20）/20=151.5（萬元）（萬元）20x7年半年

25、的折舊額年半年的折舊額= 151.5 /2=75.75（萬元）（萬元） 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 757 500 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 757 500（二）期末計價（二）期末計價1.計價方法：按賬面價值與可收回金額孰低計量計價方法：按賬面價值與可收回金額孰低計量2.減值跡象的判斷減值跡象的判斷3.可回收金額的計量可回收金額的計量投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)按照資產(chǎn)減值的有投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，對其的可收回金額進(jìn)行估計。關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，對其的可收回金額進(jìn)行估計。可回收金額的確定與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)相同可回收金額的確定與

26、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)相同4. 減值損失的確定減值損失的確定應(yīng)當(dāng)將可收回金額低于其賬面價值的差額，確認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將可收回金額低于其賬面價值的差額，確認(rèn)為投資投資性房地產(chǎn)的性房地產(chǎn)的減值損失，并計提減值損失，并計提投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。減值準(zhǔn)備。5.注意問題注意問題（1）折舊（攤銷）額）折舊（攤銷）額重新計算調(diào)整重新計算調(diào)整計提減值準(zhǔn)備后，該計提減值準(zhǔn)備后，該投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)在未來期間的折舊在未來期間的折舊（攤銷）額，應(yīng)重新計算調(diào)整。（攤銷）額，應(yīng)重新計算調(diào)整。（2）減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。）減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。6.計提計提投資性房地產(chǎn)投資性房

27、地產(chǎn)減值準(zhǔn)備的會計處理減值準(zhǔn)備的會計處理 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備減值準(zhǔn)備二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) （一）相關(guān)規(guī)定（一）相關(guān)規(guī)定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量通常應(yīng)當(dāng)采用成本模通常應(yīng)當(dāng)采用成本模 式式只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價值模式。只有符合規(guī)定條件的，可以采用公允價值模式。 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地

28、產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式就應(yīng)當(dāng)對其所企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。 （二）采用公允價值模式的前提條件（同時滿足）（二）采用公允價值模式的前提條件（同時滿足） 1.投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。這投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。這里所講的所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城里所講的所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市，對于大中城市，應(yīng)當(dāng)具體化為投資性房地產(chǎn)所市，對于大中城市，應(yīng)當(dāng)具體化為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。在的城區(qū)

29、。 2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產(chǎn)：同類或類似的房地產(chǎn)：對建筑物而言對建筑物而言是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權(quán)而言對土地使用權(quán)而言是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、

30、是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可所處地理環(huán)境相同或相近、可 使用狀況相同或相使用狀況相同或相近的土地近的土地（三）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的賬務(wù)處理（三）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的賬務(wù)處理 1.處理原則處理原則 企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不對投資企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變

31、動損益）。期損益（公允價值變動損益）。2.具體核算具體核算資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額賬面余額的差額借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)的公允價值低于其賬面余額的差額，投資性房地產(chǎn)的公允價值低于其賬面余額的差額，作相反的賬務(wù)處理。作相反的賬務(wù)處理。例：例：a企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20x8年年8月，月，a公公司與司與b公司簽訂租賃協(xié)議，約定將公司簽訂租賃協(xié)議，約定將a公司開發(fā)的一棟精裝修公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字

32、樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給b公司使用，租賃期公司使用，租賃期8年。當(dāng)年年。當(dāng)年10月月1 日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為樓的造價為8000萬元。甲公司采用公允價值計量模式。萬元。甲公司采用公允價值計量模式。 20x8年年12月月31日，該寫字樓的公允價值為日，該寫字樓的公允價值為8200萬元。萬元。甲公司應(yīng)編制的會計分錄如下：甲公司應(yīng)編制的會計分錄如下：20x8年年10月月1日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租日，甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 80000000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸

33、：開發(fā)產(chǎn)品 80 000 00020x7年年12月月31日，按公允價值調(diào)整賬面價值日，按公允價值調(diào)整賬面價值借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 2 000 000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 2 000 000 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。公允價值模式公允價值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式不得轉(zhuǎn)為成本模式已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公已采用公允價值模式計量的投資性

34、房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。成本模式成本模式允許變更為公允價值模式：滿足條件允許變更為公允價值模式：滿足條件即存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持即存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。量變更為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時策變更處理，將計量模

35、式變更時公允價值與賬面價公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。值的差額，調(diào)整期初留存收益。例：例：20x7年，甲公司將一棟寫字樓對外出租，采用成年，甲公司將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。本模式進(jìn)行后續(xù)計量。20x8年年1月月1日，甲企業(yè)持日，甲企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式對該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計企業(yè)決定采用公允價值模式對該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計量。量。20x8年年1月月1日，該寫字樓的原價日，該寫字樓的原價13500萬元萬元已提折舊已提折舊405萬元，賬面價值萬元，賬面價值13095萬元，公允

36、價萬元，公允價值值14500萬元。甲企業(yè)按凈利潤萬元。甲企業(yè)按凈利潤10提取盈余公積。提取盈余公積。20x8年年1月月1日，公允價值與賬面價值的差額日，公允價值與賬面價值的差額 14 500-（ 13 500-405）=1405 （應(yīng)調(diào)整（應(yīng)調(diào)整期初留存收益）期初留存收益）其中：提取盈余公積其中：提取盈余公積= 1405x 10=140.5（萬元）（萬元） 未分配利潤未分配利潤=1405-140.5=1264.5 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 14500 累計折舊累計折舊 405 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 13500 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 1264.5 盈余

37、公積盈余公積 140.5 第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 (一一)投資性房地產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換形式及及轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。這里所說的房地產(chǎn)這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而不是后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)變。而言，而不是后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)變。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房

38、地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：(1)投資性房地產(chǎn)開始自用，投資性房地產(chǎn)開始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開始自用是指固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開始自用是指企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理。用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理。在此種情況下，在此種情況下，轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于

39、生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。(2)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，通常指，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。資產(chǎn)權(quán)利的日期。(3)自用建筑物停止自用改為出租自用建筑物停止自用改為出租，即企業(yè)將，即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商

40、品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換口為為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換口為租賃期開始日。租賃期開始日。 (4)自用土地使用權(quán)停止自用改用于賺取租金自用土地使用權(quán)停止自用改用于賺取租金或資本增值或資本增值，即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、，即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于賺取租金或資本增值，該土地使用權(quán)相應(yīng)地賺取租金或資本增值，該土地使用權(quán)相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)

41、換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)況下，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。(二二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的核算 1成本模式計量下的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成本模式計量下的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換 (1)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要包括作為存貨的房地產(chǎn)改為出租、自用主要包括作為存貨的房地產(chǎn)改為出租、自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租、自建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租、自用土地使用權(quán)停止自用，改用

42、于資本增值等。用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值等。將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目，科目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”等等科目?？颇?。企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項，應(yīng)當(dāng)按該項建筑物

43、或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地投資性房地產(chǎn)產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科日；按其賬面科日；按其賬面余額，借汜余額，借汜“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目，貸記科目，貸記“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”或或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”科目；按已計科目；按已計提的折舊或攤銷，借記提的折舊或攤銷，借記“累計折舊累計折舊”或或“累累計攤銷計攤銷”科目，貸記科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）舊（攤銷）”科目；原已計減值準(zhǔn)

44、備的，借科目；原已計減值準(zhǔn)備的，借記記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備” 或或“無形資產(chǎn)減無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備值準(zhǔn)備”科目，貸記科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備備”科目?？颇?。 例：甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，例：甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20x7年年3 月月10日，甲企業(yè)與乙企、比答日，甲企業(yè)與乙企、比答訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓 出出租給乙企、眶使用，租賃期開始日為租給乙企、眶使用，租賃期開始日為207年年4月月15日。日。20x7年年 4月月15日，該寫字樓日，該寫字樓的賬面余額的賬面余額55 000萬元，未汁提存貨

45、跌價萬元，未汁提存貨跌價準(zhǔn)備。準(zhǔn)備。 甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下：甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 550 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 550000 000例：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。例：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。 20x7年年3月月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為賃期開始日為20x?年年4月月15日，為期日，為期5年。年。20x7年年4月月15日，這棟辦公樓的賬面余額日，這棟

46、辦公樓的賬面余額55 000 萬元，萬元，已計提折舊已計提折舊3007萬元。萬元。甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下；甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下； 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 550000 000 累計折舊累計折舊 3 000000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 550 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 3 000 000 (2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余應(yīng)當(dāng)按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分

47、別轉(zhuǎn)入額、累計折舊、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固固定資產(chǎn)定資產(chǎn)”、“累計折舊累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備準(zhǔn)備”等科目；按投資性房地產(chǎn)的等科目；按投資性房地產(chǎn)的 賬面余賬面余額，借記額，借記“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”或或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”科目，科目，貸記貸記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)” 科目；按已計提的折科目；按已計提的折舊或攤銷，借記舊或攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計投資性房地產(chǎn)累計折舊折舊（攤銷）（攤銷）”科日，貸記科日，貸記“累計折舊累計折舊或或“累累計攤銷計攤銷”科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記科目；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，貸記科目，貸

48、記“固固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目?？颇?。例：例：20x 7年年9月月1日，甲企業(yè)將出租在外的日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該房廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，其賬面價地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，其賬面價值為值為2 800萬元，其中，原價萬元，其中，原價5 000萬元，萬元，累計已提折舊累計已提折舊2 200萬元。萬元。甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下：甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn)5000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊2200 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性

49、房地產(chǎn)廠房廠房5000 累計折舊累計折舊 22002.公允價值模式計量下的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換公允價值模式計量下的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換（1）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)a.將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量當(dāng)日的公允價值計量。 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借

50、記日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本”科科目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記目，原已計提跌價準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”等科目。等科目。同時，同時，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額借記當(dāng)期損益差額借記當(dāng)期損益(公允價值變動損益公允價值變動損益)；轉(zhuǎn)換當(dāng)日；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額貸記資本公的公允價值大于原賬面價值的，其差額貸記資本公積積(其他資本公積其他資本公積)，計入所有者權(quán)益。，計入所有者權(quán)益。待其處置時，待其處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公

51、積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）務(wù)收入）。例：例： 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20x 7年年3月月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為開始日為20x7年年4月月15日。日。20x7年年4月月15日，該日，該寫字樓賬面余額寫字樓賬面余額45 000萬元，公允價值為萬元，公允價值為47 000萬元。萬元。20x7年年12月月31日，該項投資性房地產(chǎn)的公日，該項投資性房地產(chǎn)的公允價

52、值為允價值為48 000萬元。萬元。 甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下：甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下： 20x7年年4月月15日日 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 47000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 45000 資本公積資本公積 2000 20x7年年12月月31日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 1000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 1000b.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項土地使，應(yīng)當(dāng)按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的

53、公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本”科目，原已計提科目，原已計提的累計攤銷或累計折舊，借記的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷累計攤銷”或或“累計折舊累計折舊”科日；原已計提減值準(zhǔn)備的，科日；原已計提減值準(zhǔn)備的，借記借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記科目；按其賬面余額，貸記“固定固定資產(chǎn)資產(chǎn)”或或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”等科目。同時，等科目。同時，轉(zhuǎn)換轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，按其差當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，按其差額借記額借記“公允價值變動損益公允價值變動損益”；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面

54、價值的，按其差額貸記公允價值大于原賬面價值的，按其差額貸記“資本公積一其他資本公積資本公積一其他資本公積”科目科目，待其處待其處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。損益（其他業(yè)務(wù)收入）。例：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公，例：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。出租，以賺取租金收入。20x7年年2月，甲企業(yè)完成月，甲企業(yè)完成搬遷工作，原辦公樓停止白用。搬遷工作，原辦公樓停止白用。 20x7年年3月月10日，日

55、，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20x7年年4月月15日，為期日，為期5年。年。20x7年年4月月15日，該辦公日，該辦公樓的賬面余額樓的賬面余額55 000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊300萬元，萬元，公允價值為公允價值為50 000萬元。萬元。 2007年年4月月15日，甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下：日，甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 50000 公允價值變動損益公允價值變動損益 4700 累計折舊累計折舊 300

56、貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 55000（2）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。（公允價值變動損益）。轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（公允價值）借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（公允價值） 貸：投資性房地產(chǎn)貸

57、：投資性房地產(chǎn)成本（成本）成本（成本）借或貸：投資性房地產(chǎn)借或貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動（累計公允價值變動）公允價值變動（累計公允價值變動）貸或借：公允價值變動損益（借貸其差額貸或借：公允價值變動損益（借貸其差額）例：例：20x 7年年9月月1日，甲企業(yè)將出租在外的日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品，轉(zhuǎn)換廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品，轉(zhuǎn)換日公允價值日公允價值4800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為采用公允價值模式計量，原賬面價值為4 750萬元，其中，成本為萬元，其中，成本為4 500萬元，公允萬元，公允價值變動為增值

58、價值變動為增值250萬元。萬元。甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下：甲企業(yè)應(yīng)編制的會計分錄如下：借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 4800 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 4500 公允價值變動公允價值變動250 公允價值變動損益公允價值變動損益 50二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)可通過對外出售或轉(zhuǎn)讓方式處置投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可通過對外出售或轉(zhuǎn)讓方式處置投資性房地產(chǎn)，對于那些由

59、于使用而不斷磨損直至最終報廢，或者對于那些由于使用而不斷磨損直至最終報廢，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清理。房地產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清理。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。

60、的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置 采用成本模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，所計提的投資性房采用成本模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，所計提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備和累計折舊、累計攤銷，在處置時應(yīng)一并轉(zhuǎn)銷。地產(chǎn)減值準(zhǔn)備和累計折舊、累計攤銷，在處置時應(yīng)一并轉(zhuǎn)銷。處置按成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時處置按成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)時（1）按實際收到的金額）按實際收到的金額借：銀行存款等（按實際收到的金額）借：銀行存款等（按實際收到的金額） 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）注銷投資性房地產(chǎn)賬面余額、減值準(zhǔn)備、累計