世L-2011年南京市房地產市場平層豪宅主流戶型研究報告

1、本報告是嚴格保密的。【1 1】個案研究：個案研究：案例選取標準：案例選取標準：1.1. 物業(yè)類型為小高層或高層物業(yè)類型為小高層或高層 2.2. 銷售價格約為南京市場平均價格的銷售價格約為南京市場平均價格的2-32-3倍倍明發(fā)明發(fā)濱江新城濱江新城仁恒仁恒江灣城江灣城世茂世茂外灘新城外灘新城明發(fā)明發(fā)濱江新城濱江新城仁恒仁恒江灣城江灣城2007年年-長江路長江路9號號 2005年年-世茂外灘新城世茂外灘新城2006年年-天正湖濱花園天正湖濱花園世茂世茂外灘新城外灘新城2008年年-金鼎灣國際金鼎灣國際2009年年-仁恒江灣城仁恒江灣城南京平層豪宅主流戶型面積發(fā)展史南京平層豪宅主流戶型面積發(fā)展史備注：

2、以上年份為項目首次入市時間本報告是嚴格保密的?！? 2】面積區(qū)間面積區(qū)間戶型戶型戶型比例戶型比例83-118一房二廳一衛(wèi)27.2%125-161二房二廳一衛(wèi)27.5%156-222三房二廳二衛(wèi)38.5%263-265四房二廳二衛(wèi)(三衛(wèi))6.8%300五房二廳三衛(wèi)2.4%96的一房戶型的一房戶型184的三房戶型的三房戶型世茂世茂外灘新外灘新城城20052005年典型樓盤年典型樓盤本報告是嚴格保密的。【3 3】天正湖濱花天正湖濱花園園面積區(qū)間面積區(qū)間戶型戶型戶型比例戶型比例100-110二房二廳一衛(wèi)20%130-150二房二廳一衛(wèi)46%160-180三房二廳二衛(wèi)32%200以上四房二廳二衛(wèi)4%20

3、062006年典型樓盤年典型樓盤本報告是嚴格保密的?！? 4】長江路長江路9號號20072007年典型樓盤年典型樓盤二期二期房型面積區(qū)間總套數單價總價（萬）B2三房兩廳156.76552.8萬400450B3三房兩廳134.6562.8萬370400B4四房兩廳284.1563.4萬950-1000B6五房三廳252.74233萬700800B5三房兩廳171.42413萬500600B1四房兩廳158.58363萬450-500B2-156B2-156獨立衣獨立衣帽間帽間主臥帶大露主臥帶大露臺臺次臥帶次臥帶獨立衣獨立衣帽間帽間主次臥共享大主次臥共享大露臺露臺B5-171B5-171本報告是嚴

4、格保密的。【5 5】金鼎灣國際金鼎灣國際面積區(qū)間面積區(qū)間戶型戶型戶型比例戶型比例100以下二房二廳一衛(wèi)22%120-140三房二廳二衛(wèi)69%160以上四房二廳二衛(wèi)9%93 二房二廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)137 三房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)20082008年典型樓盤年典型樓盤本報告是嚴格保密的。【6 6】仁恒江灣城仁恒江灣城面積區(qū)間面積區(qū)間戶型戶型戶型比例戶型比例67.5-71.4一房二廳一衛(wèi)15.4%89.5二房二廳一衛(wèi)15.4%138-144.7三房二廳二衛(wèi)30.8%175、218四房二廳二衛(wèi)(三衛(wèi))38.5%一期一期20092009年典型樓盤年典型樓盤本報告是嚴格保密的?！? 7】n南京平層豪宅主力

5、產品面積段逐步放大，從最早的130-140平米三房，增長為180-220平米的三房、四房n戶均面積從最早的30平米，增長為50-60平米n城市豪宅從早期注重產品，逐步發(fā)展為產品和軟服務并重本報告是嚴格保密的?！? 8】關注當下及未來競爭，方能知己知彼出奇制勝！本報告是嚴格保密的?！? 9】河西城市豪宅群項目不容忽視的競爭力量本報告是嚴格保密的?！?010】2010年城市豪宅供應主力軍，河西高端公寓板塊形象得到客戶的廣泛認可，是項目入市時需重點考慮的競爭板塊p09年河西板塊整體漲幅超過100%p其中多數高端樓盤集中在奧體新城p河西新城的成熟、高端樓盤的引領以及高端居住氛圍的形成p河西的高端公寓成

6、為僅次城中豪宅的價值高地p2010年，河西高端樓盤集中發(fā)力，總量達100萬平米以上；p地產大鱷+地王成本+高端產品定位p2010年河西城市豪宅奏響南京城市豪宅的號角！分類項目名稱待售量新盤中海鳳凰西街100000天正濱江75104五礦御江金城50000保利金沙江東街項目100000和府奧園50000仁恒G53公寓125000華潤所街地塊277790中北南湖地塊28814蘇寧濱江項目120000在售仁恒江灣城100000碧瑤花園100000嘉業(yè)國際城42481星雨華府70000本報告是嚴格保密的?！?111】河西典型高端公寓項目產品分析案例一 朗詩國際 主力面積段100-110平米兩房；130平

7、米三房；200平米四房本報告是嚴格保密的。【1212】河西典型高端公寓項目產品分析案例三 仁恒國際公寓 主力面積段100平米一房；149平米兩房；200平米三房本報告是嚴格保密的。【1313】河西典型高端公寓項目產品分析案例二 星雨華府 主力面積段 98平米兩房 144平米三房本報告是嚴格保密的。【1414】河西典型高端公寓項目產品分析案例四 保利金沙江東街地塊 主力面積段125平米三房 138平米三房 180平米四房本報告是嚴格保密的?！?515】河西典型高端公寓項目產品分析案例二 金地名京 主力面積段 143平米三房 156平米復式四房 200平米五房本報告是嚴格保密的?！?616】n河西

8、板塊高端公寓房均面積30-50平米，面積空間尺度大，側重舒適度，主要有： 90-100平米兩房 130-140平米三房 160-180平米四房 200平米四房或者五房n其中頂級城市豪宅房均面積40-50平米，主力戶型以140-150平米三房以及150-220平米之間四房、五房為主n少量的現(xiàn)金流產品+主力的利潤最大化產品，是河西城市豪宅主要的產品策略，這種產品組合能夠在淡市中承受風險本報告是嚴格保密的?！?717】紫金山別墅我們的直接競爭對手本報告是嚴格保密的。【1818】紫園聯(lián)排以300平米、400平米兩種面積段為主（600萬以及800萬兩個總價段）；公寓以130平米三房、180平米三房兩種面

9、積段為主（250萬及330萬兩個總價段）面積的增加，不是房間數的增加，而是房均面積的增加，意味著奢適度的提升，目的在于精準產品定位，細分客戶，從而兼顧現(xiàn)金流和利潤最大化！本報告是嚴格保密的?！?919】鐘鼎山莊疊加別墅220-300平米（預計總價550-750萬之間）；花園洋房以140平米三房、170平米四房兩種面積段為主（250萬及300萬兩個總價段）本報告是嚴格保密的。【2020】n低密度產品線n聯(lián)排面積段300-400平米，總價段600-800萬n疊加別墅200-300平米，總價段500-700萬n公寓產品線n戶型區(qū)間集中在140-150平米三房，以及180平米三房、四房兩大主力戶型，總

10、價段300-400萬n總價段400-600萬是市場總價段的一個缺口n片區(qū)公寓產品定位較低，缺少城市豪宅級公寓n我們可成為紫金山唯一的城市豪宅，“不是別墅，更勝別墅”，同時我們比別墅有更高的性價比本報告是嚴格保密的。【2121】小桃園城市豪宅群我們需眼觀全城，尋找突破點本報告是嚴格保密的?！?222】鋒尚國際公寓 主力產品190平米兩房、三房 200平米兩房（總價600萬）本報告是嚴格保密的。【2323】天正桃源面積段140-400平米 預計單價30000元/平米本報告是嚴格保密的。【2424】n小桃園的典型豪宅鋒尚國際公寓，戶型尺度放大50-60平米，戶型集中在190-200平米的兩房和三房n

11、新出現(xiàn)的城市豪宅面積區(qū)間放大至400平米，戶型區(qū)間在140-400平米之間本報告是嚴格保密的?！?525】城中典型城市豪宅客戶訪談1、金鼎灣國際2、鋒尚國際公寓3、典型客戶訪談典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃嚎蛻舯尘埃?馮女士，40歲左右，本地人，在舜天做外貿工作，老公為銀行高管。有一個女兒在上初中，家庭實力應該在300萬左右。置業(yè)經歷：初次改善需求，置業(yè)經歷：初次改善需求，原一家三口住在天府花園120左右的三房，現(xiàn)購置金現(xiàn)購置金鼎灣鼎灣136的三房的三房。主要吸引點主要吸引點: 地段、純居住小區(qū)的環(huán)境和品質、身份標簽進入圈層地段、純居住小區(qū)的環(huán)境和品質、身份標簽進入圈層客戶語錄客戶語錄: 我

12、和老公都在這附近上班，小孩也在上學，這么多年住在市區(qū)里習慣了，這里生活交通什么的都比較方便方便，我老公在銀行上班，他和我的朋友圈子都在這里，他他很多銀行同事也買在這里很多銀行同事也買在這里，這里的居住環(huán)境更好，更華麗，進入的門檻也比較高，居住環(huán)境更好，更華麗，進入的門檻也比較高，和有錢人住一起也算一種身份的象征吧和有錢人住一起也算一種身份的象征吧。 本來根據經濟狀況想買個2房的，方便以后居住，可兩房本來就不多，夾在中間通風不太好，又考慮到小孩，最后一咬牙把以前的房子賣了，在金鼎灣買了套把以前的房子賣了，在金鼎灣買了套136的的3房房。主流客群一：改善居住需求、身份標簽高端豪宅客戶界定高端豪宅客

13、戶界定金鼎灣國際金鼎灣國際迷戀城市便捷/高品質生活/注重城市資源體驗和身份標簽的改善型客戶群1 1典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃嚎蛻舯尘埃?李老先生，0歲左右，美國華人，祖籍南京本地人，目前多住在南京，有一個兒子，子女目前住在萬科金色家園，支付能力強，無明顯的價格抗性。置業(yè)經歷：海內外多次置業(yè)，置業(yè)經歷：海內外多次置業(yè)，曾在美國買地自蓋別墅，現(xiàn)購置現(xiàn)購置3套金鼎灣套金鼎灣136的的三房和三房和2套套90的兩房的兩房。主要吸引點主要吸引點: 稀缺性、純住區(qū)的品質和環(huán)境稀缺性、純住區(qū)的品質和環(huán)境客戶情況客戶情況: 李老先生是在報紙廣告上看見項目廣告后頗有興趣于國外電話聯(lián)系，經銷售人員多次引導來現(xiàn)

14、場觀看后，認可小區(qū)的品質、環(huán)境、物管服務等認可小區(qū)的品質、環(huán)境、物管服務等，先買了3套136的三房，后續(xù)又買了2套90的兩房，主要是占有稀缺，相信項目的保值升值能占有稀缺，相信項目的保值升值能力，而不是純投資。力，而不是純投資。主流客群二：占有稀缺、保值升值高端豪宅客戶界定高端豪宅客戶界定金鼎灣國際金鼎灣國際國際人士、為稀缺性而購買，非純投資2 2典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃嚎蛻舯尘埃?王先生王先生，50歲左右，新南京人，私營企業(yè)主新南京人，私營企業(yè)主，揚子巴斯夫公司做化工和鋼鐵生意，目前全家定居南京，有兩個孩子，其中一個兒子在讀大學，考慮幫兒考慮幫兒子置業(yè)子置業(yè)，支付能力強，無明顯的價格

15、抗性。置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，原來居住在城市桃園，現(xiàn)購置現(xiàn)購置1套金鼎灣套金鼎灣90的兩房的兩房。主要吸引點主要吸引點: 地段地段(考慮到便捷性和年輕人迷戀城市生活的特征考慮到便捷性和年輕人迷戀城市生活的特征)、純住區(qū)的品質和環(huán)境、純住區(qū)的品質和環(huán)境主流客群三：父母為子女置業(yè)、保值升值高端豪宅客戶界定高端豪宅客戶界定金鼎灣國際金鼎灣國際父母為子女購置物業(yè)，同時考慮到資產的保值和升值的復合型客戶，外地人比例較大3 3客戶背景：客戶背景： 范先生范先生，50歲左右，陜西開廠，私營企業(yè)主陜西開廠，私營企業(yè)主，兒子在南京大學讀書，考慮考慮兒子畢業(yè)以后在南京發(fā)展和定居，幫兒子置業(yè)

16、兒子畢業(yè)以后在南京發(fā)展和定居，幫兒子置業(yè)，支付能力強，無明顯的價格抗性。置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，來南京看兒子，現(xiàn)購置現(xiàn)購置1 1套金鼎灣套金鼎灣9090的兩房和的兩房和1 1套套136136的的三房，以后考慮有可能和孩子做鄰居三房，以后考慮有可能和孩子做鄰居。主要吸引點主要吸引點:只有城市中心區(qū)才有保值和升值潛力、小區(qū)的環(huán)境、品質及物管只有城市中心區(qū)才有保值和升值潛力、小區(qū)的環(huán)境、品質及物管典型成交客戶寫真描摹：客戶背景：客戶背景： 楊先生楊先生，26歲左右，新南京人，富二代，在電視臺工作新南京人，富二代，在電視臺工作，朋友多為媒體圈內知名人士，平常喜歡開PARTY，好

17、面子，父母為外地生意人，財富階層，父母為外地生意人，財富階層，具體不詳具體不詳。置業(yè)經歷：首次置業(yè)，置業(yè)經歷：首次置業(yè)，現(xiàn)父母為其購置現(xiàn)父母為其購置1套金鼎灣套金鼎灣90的兩房的兩房。主要吸引點主要吸引點: 城市便捷、身份標簽、純住區(qū)的品質和環(huán)境城市便捷、身份標簽、純住區(qū)的品質和環(huán)境。原意向購置長江路九號，可其進入尾盤可選房源不多，又考慮到金鼎灣總價相對便原意向購置長江路九號，可其進入尾盤可選房源不多，又考慮到金鼎灣總價相對便宜宜。主流客群四：富二代、迷戀城市、身份彰顯高端豪宅客戶界定高端豪宅客戶界定金鼎灣國際金鼎灣國際富二代，城市動物 迷戀城市，喜歡與崇尚城市的繁華與便利的生活，注重身份感的

18、彰顯4 4u客戶置業(yè)驅動因素小結：u城市核心的絕版地段u資產的保值、增值u高端產品的稀缺性u客戶特征描述：u外籍人士u私營業(yè)主u富二代169典型成交客戶分析典型成交客戶寫真描摹：客戶背景：客戶背景：彭先生（和他太太），38歲左右，四川人，商業(yè)公司老板四川人，商業(yè)公司老板，開奧迪A6L，身穿POLO上衣，用LV手提包。剛購買了一套金鼎灣二期169平米的4房自住，已在南京買過2次房經歷。置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，原來居住在城市桃園，現(xiàn)購置現(xiàn)購置1套金鼎灣套金鼎灣90的兩房的兩房。主要吸引點主要吸引點: 地段、純住區(qū)的品質和環(huán)境地段、純住區(qū)的品質和環(huán)境戶型設計還不錯偏好純居住盤

19、物業(yè)服務好人群素質高小區(qū)資源環(huán)境優(yōu)購購買買認認同同點點關注臥室陽臺社區(qū)配套升級精裝修還須完善多舉辦業(yè)主活動意意見見及及要要求求獨立衣帽間尺度5 5典型成交客戶寫真描摹：主流客群：城市第一居所自住客為主，一期入住率達到70%世聯(lián)高端豪宅案例世聯(lián)高端豪宅案例鋒尚國際公寓典型客戶研究鋒尚國際公寓典型客戶研究追求高品質的居住生活/注重人文和自然資源的體驗/帶有保值升值意愿的改善型城市第一居所客戶為主6 6典型成交客戶寫真描摹：客戶背景：客戶背景： 廖先生廖先生，50歲左右，盱眙人，地產老總盱眙人，地產老總，現(xiàn)在南京開發(fā)項目，一家三口，兒子在德國讀博士后，考慮兒子回家后在南京發(fā)展，幫兒子置業(yè)考慮兒子回家

20、后在南京發(fā)展，幫兒子置業(yè)，支付能力強，無明顯的價格抗性。置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，原來在丹鳳街投資3套木馬公寓，現(xiàn)購置現(xiàn)購置1套鋒尚國際公寓套鋒尚國際公寓300的躍層的躍層LOFT作為自住作為自住。主要吸引點主要吸引點: 認可小區(qū)的居住環(huán)境和品質、高科技零能耗住宅、人文認可小區(qū)的居住環(huán)境和品質、高科技零能耗住宅、人文+景觀資源景觀資源客戶背景：客戶背景： 江先生江先生，50歲左右，上海大眾上海大眾4S4S店老總，父母南京人，在南京定居養(yǎng)店老總，父母南京人，在南京定居養(yǎng)老老，原來住在鋒尚周圍的老小區(qū)內，兒子考慮為父母買房考慮為父母買房，同時也出于一定的投資目的出于一定的投資目的。置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，置業(yè)經歷：多次置業(yè)經歷，現(xiàn)購置現(xiàn)購置1 1套套180180的兩房給老人居住的兩房給老人居住。主要吸引點主要吸引點: :小區(qū)的居住環(huán)境和品質、稀缺性所帶來的保值和升值潛力小區(qū)的居住環(huán)境和品質、稀缺