徐州世茂廣場可研

1、 徐州世茂廣場徐州世茂廣場 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 徐州世茂置業(yè)有限公司徐州世茂置業(yè)有限公司 20102010 年年 4 4 月月 8 8 日日 目目 錄錄 前前 言言 .1 第第 1 1 章章概況概況.2 1.1公司名稱.2 1.2公司概況.2 1.3 公司法人.2 1.4建設(shè)地點(diǎn).2 1.6開發(fā)建設(shè)周期.2 1.7投資估算及資金籌措.3 1.8項(xiàng)目效益分析.3 1.9 投資方概況.3 第第 2 2 章章市場分析市場分析.5 2.1 徐州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析.5 2.1.1 地區(qū) gdp.5 2.1.2 城鎮(zhèn)居民收入.5 2.1.3 社會消費(fèi)品零售總額.6 2.1.4 旅游情況.7

2、2.1.5 利用外資.7 2.1.6 私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展.7 2.2 徐州市云龍區(qū)概況.8 2.2.1 區(qū)域定位.9 2.2.2 交通狀況.9 2.2.3 商貿(mào)環(huán)境.9 2.2.4 自然條件.10 2.2.5 人文環(huán)境.10 2.3 項(xiàng)目區(qū)位介紹.10 2.4 徐州商業(yè)物業(yè)市場分析.13 2.4.1 徐州商業(yè)市場概述.13 2.4.2 徐州市商業(yè)市場布局.15 2.4.3 商場經(jīng)營差異化 大型商場現(xiàn)狀.17 2.4.4 徐州市商業(yè)街調(diào)研.21 2.4.5 徐州市在建商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)現(xiàn)狀.23 2.4.6 典型項(xiàng)目分析 .24 2.8 結(jié)論：.28 第第 3 3 章章項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容.29 3.1

3、項(xiàng)目 swot 分析.29 3.1.1 項(xiàng)目優(yōu)勢(s).29 3.1.2 項(xiàng)目劣勢(w).29 3.1.3 項(xiàng)目市場機(jī)會(o).29 3.1.4 項(xiàng)目市場威脅(t).29 3.2項(xiàng)目整體定位.30 3.2.1 產(chǎn)品組合.30 3.2.2 發(fā)展理念：.30 3.2.3 區(qū)位定位：.30 3.2.4 產(chǎn)品定位：.30 3.3項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo).30 第第 4 4 章章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期.31 第第 5 5 章章投資估算和資金籌措投資估算和資金籌措.32 5.1投資估算.32 5.2資金籌措.33 第第 6 6 章章效益分析效益分析.34 6.1 項(xiàng)目銷售收入.34 6.2 項(xiàng)目的投資回收期

4、.34 6.3 項(xiàng)目的稅收貢獻(xiàn).34 第第 7 7 章章結(jié)論及建議結(jié)論及建議.35 7.1 結(jié)論.35 7.2 建議.35 1 前前 言言 項(xiàng)目位于整個(gè)世茂地塊的南側(cè)，緊鄰東三環(huán)，為整個(gè)東三環(huán)居 住帶的地理中心。 東三環(huán)片區(qū)近年來晉升為徐州市中高檔住宅集結(jié)地，隨著人居 密度的不斷增加，商業(yè)配套成為了當(dāng)?shù)鼐用竦牡谝恍枨?，而升輝、 家居樂建材市場僅僅扮演這東三環(huán)商圈產(chǎn)業(yè)的臨時(shí)支撐，而項(xiàng)目近 26 萬的商業(yè)體量必將成為覆蓋整個(gè)東三環(huán)片區(qū)且輻射老城區(qū)的區(qū)域 商業(yè)中心。 項(xiàng)目分 2 期開發(fā)，總占地約 12 萬平方米，總建筑面積約 25 萬 平方米，規(guī)劃容積率 1.88。用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為 4

5、0 年。本項(xiàng)目將建設(shè)成融辦公、休閑、購物、娛樂為一體的現(xiàn)代化的 時(shí)尚商業(yè)中心。主要建有酒店式公寓、大型百貨商場、 shoppingmall、品牌商店、美食廣場等主題商業(yè)設(shè)施。 2 第第 1 1 章章 概況概況 1.11.1公司名稱公司名稱 本項(xiàng)目的公司名稱為：徐州世茂置業(yè)有限公司。 1.21.2公司概況公司概況 公司法人：許世壇 注冊資本：人民幣 20141.26 萬元 法定地址：徐州市三環(huán)東路 18 號 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、出租、出售；物業(yè)管理、停車場管理 營業(yè)期限：2007 年 2 月 14 日至 2047 年 2 月 13 日； 1.31.3 公司法人公司法

6、人 本公司法人為許世壇。 1.41.4建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)地點(diǎn) 世茂東都項(xiàng)目位于徐州市云龍區(qū)，緊鄰漢文化景區(qū)。與駱駝山、獅子山為 鄰，周邊重要景觀資源有漢兵馬俑，楚王陵，博物館等。風(fēng)景區(qū)大規(guī)模的綠化， 有山有水的地形條件，為項(xiàng)目提供了絕佳的景觀。重要的旅游資源也為本案提 供重要的商業(yè)商機(jī)。 本項(xiàng)目將建設(shè)成融 sohu 辦公、休閑、娛樂、購物、酒店為一體的現(xiàn)代化的 時(shí)尚商業(yè)中心。主要建有酒店式公寓、百貨商場、品牌商店、美食廣場、主體 娛樂園、星級酒店等主題商業(yè)設(shè)施。 1.61.6開發(fā)建設(shè)周期開發(fā)建設(shè)周期 本項(xiàng)目計(jì)劃分 2 期進(jìn)行開發(fā)，其中 1 期已于 2010 年 3 月開工，預(yù)計(jì) 2013 年 5 月

7、竣工，開發(fā)建設(shè)期為三年。 3 1.71.7投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 項(xiàng)目總投資估算約為 14.19 億元，資金來源為銀行貸款及自籌資金。徐州 世茂置業(yè)有限公司由上海世茂股份有限公司出資組建，已投入開發(fā)資金約 2 億 元，后續(xù)將按 35%的比例再投入約 2.9 億元，其余所需資金的 65%通過銀行貸款 融資，約 9 億元。 1.81.8項(xiàng)目效益分析項(xiàng)目效益分析 項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)，可獲得 20%的投資回報(bào)，項(xiàng)目在 2013 年時(shí)可以收回全部投 資。項(xiàng)目具有較好收益，項(xiàng)目可行。 1.91.9 投資方概況投資方概況 上海世茂股份有限公司是經(jīng)上海市政府批準(zhǔn)成立且其股票在上海證券交易 所上市（19

8、94 年 2 月 4 日）的股份有限公司。公司原名“上海萬象（集團(tuán)）股 份有限公司” ，主營業(yè)務(wù)為商業(yè)百貨零售業(yè)。 2000 年 8 月上海世茂投資發(fā)展有限公司受讓黃浦區(qū)國資辦持有本公司 6250 萬股國家股，以第一大股東身份正式入主上市公司,并于 2001 年 4 月 30 日變更 公司名稱為“上海世茂股份有限公司” （股票簡稱：世茂股份，股票代碼： 600823） ；同時(shí)主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從商業(yè)百貨業(yè)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)綜合經(jīng)營開發(fā)。2002 年 12 月上海世茂企業(yè)發(fā)展有限公司協(xié)議受讓上海世茂投資發(fā)展有限公司持有的 本公司法人股 6250 萬股，成為本公司第一大股東。公司在新一屆董事會的領(lǐng)導(dǎo) 下確立了

9、“誠信、專業(yè)、開拓、創(chuàng)新”的企業(yè)精神和大力拓展房地產(chǎn)新主業(yè)的 產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。 多年來，公司秉承“誠信、協(xié)作、創(chuàng)新、卓越”的企業(yè)精神，立足于中國 房地產(chǎn)高端市場，憑借先進(jìn)的開發(fā)理念、優(yōu)異的開發(fā)品質(zhì)、完善的服務(wù)管理和 獨(dú)具特色的項(xiàng)目創(chuàng)意，先后成功開發(fā)了上海世茂湖濱花園、福州世茂外灘花園、 南京世茂濱江新城及昆山世茂華東商城等項(xiàng)目，為“世茂”品牌贏得了廣泛的 社會知名度和卓越的美譽(yù)度。 4 2009 年，公司戰(zhàn) 略重心轉(zhuǎn)移到商業(yè)地 產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)營。 目前，公司在中國內(nèi) 地十多個(gè)城市，包括 上海、北京、沈陽、 南京、福州、廈門、 武漢、濟(jì)南、青島、 大連、蘇州、徐州、 常州、蕪湖、昆山、 常熟、嘉興

10、等，共有 十多個(gè)發(fā)展至不同階段的大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，近 1000 萬平米的項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā) 面積，已成為中國內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。未來，世茂股份將以創(chuàng)新、 前瞻的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理念，堅(jiān)持專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略，憑借雄厚的資金實(shí)力、 充足的土地儲備以及資深的專業(yè)團(tuán)隊(duì)等競爭優(yōu)勢，創(chuàng)建精品，回報(bào)社會。 5 第第 2 2 章章 市場分析市場分析 2.12.1 徐州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析徐州市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2.1.12.1.1 地區(qū)地區(qū) gdpgdp 2009 年地區(qū)生產(chǎn)總值 2390.16 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 13.9%，增速分別比一季度、上半年、前三季度提高 1.1、0.6 和 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。

11、 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 250.56 億元，增長 4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1249.04 億 元，增長 14.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 890.56 億元，增長 15.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào) 整為 10.5 52.3 37.2，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年提高 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 27514 元（按常住人口計(jì)算），按當(dāng)年匯率 折算突破 4000 美元，達(dá)到 4028 美元。城市化水平穩(wěn)步提高，年末全市城市化 率達(dá) 49.1%，比上年提高 1.9 個(gè)百分點(diǎn)。 地區(qū)gdp(億元) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 地區(qū)gdp1212.151428

12、.81679.562007.362390.16 2005年2006年2007年2008年2009年 數(shù)據(jù)來源：2005-2009 歷年徐州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2.1.22.1.2 城鎮(zhèn)居民收入城鎮(zhèn)居民收入 人民生活水平持續(xù)提高。2009 年城市居民人均可支配收入 18769 元，增長 10.7%；人均消費(fèi)性支出 11973 元，增長 11.7%，其中食品支出占消費(fèi)性支出的 比重為 34.1%。農(nóng)村居民人均純收入 6951 元，增長 11.4%；人均生活消費(fèi)支出 4719 元，增長 9.3%，其中食品支出占生活消費(fèi)支出的比重為 38.6%。城市百戶 家庭電話擁有量 281 部，百戶家庭

13、電腦擁有量 78 臺；農(nóng)村百戶家庭電話擁有量 242 部，百戶家庭電腦擁有量 12 臺。 6 0 5000 10000 15000 20000 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 城鎮(zhèn)人均可支配收入11185 12837 14875 16995 18769 增長率13.7%14.8%15.9%14.3%10.4% 2005年2006年2007年2008年2009年 數(shù)據(jù)來源：2005-2009 歷年徐州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2.1.32.1.3 社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額 消費(fèi)品市場平穩(wěn)較快增長。200

14、9 年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 808.97 億元， 比上年增長 18.9%。城市消費(fèi)品零售額 510.57 億元，增長 19.0%；縣及縣以下 消費(fèi)品零售額 298.39 億元，增長 18.8%。批發(fā)和零售業(yè)零售額 679.91 億元,增 長 19.3%；住宿和餐飲業(yè)零售額 126.08 億元，增長 20.4%。 社會消費(fèi)品零售總額(億元) 0 200 400 600 800 1000 社會消費(fèi)品零售總額396.04460.08543.01680.23808.97 2005年2006年2007年2008年2009年 數(shù)據(jù)來源：2005-2009 歷年徐州市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 從上圖可以

15、看出，徐州市社會消費(fèi)品零售總額呈現(xiàn)逐年上漲的良性發(fā)展態(tài) 勢，消費(fèi)品市場銷售增長較快，商品市場交易活躍。 7 2.1.42.1.4 旅游情況旅游情況 旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。2009 年接待國內(nèi)游客 1790.91 萬人次，增長 16.4%，國 內(nèi)旅游收入 183.97 億元，增長 21.0%。全年接待境外游客 13.92 萬人次，增長 5.3%，其中外國游客 10.70 萬人次，港澳臺同胞 3.22 萬人次。國際旅游外匯收 入 1.32 億美元，增長 7.3%。 0 50 100 150 200 250 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 旅

16、游收入(億元)81.44103.1131.47160.48192.99 旅游人數(shù)(萬人)1000.891158.61356.321551.51804.83 2005年2006年2007年2008年2009年 數(shù)據(jù)來源：昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)； 從上圖可以看出，徐州市旅游人數(shù)和旅游收入不斷增加，并保持平穩(wěn)增長 的態(tài)勢?？梢?，昆山市旅游業(yè)正穩(wěn)步發(fā)展。 2.1.52.1.5 利用外資利用外資 對外開放取得新成效。全年新批外商投資項(xiàng)目 145 個(gè)，年末三資企業(yè) 1370 家，新增 158 家；協(xié)議注冊外資 11.10 億美元；實(shí)際到賬注冊外資 6.98 億美元， 增長 19.8%。新簽對外承包工程勞務(wù)合同額

17、1.08 億美元，增長 37.1%，完成營 業(yè)額 1.26 億美元，增長 53.1%。 2.1.62.1.6 私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展 全市民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 1488.61 億元，比上年增長 14.3%，高于 gdp 增 幅 0.4 個(gè)百分點(diǎn)；總量占全市 gdp 的 62.3%，比上年提高 1.5 個(gè)百分點(diǎn)；其中 私營個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 1237.33 億元，增長 14.5%。年末工商部門登記私營 企業(yè) 5.83 萬戶，增長 19.5%，注冊資本達(dá) 844.79 億元，增長 39.3%；個(gè)體戶 8 21.83 萬戶，增長 19.7%，注冊資金 60.42 億元，增長 42.9%。 根據(jù)宏觀經(jīng)

18、濟(jì)分析可以看出，徐州市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民生活水平提 高較快，商品市場交易活躍，旅游業(yè)也正穩(wěn)步發(fā)展，在徐州發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目具有 良好的發(fā)展前景。 2.22.2 徐州市云龍區(qū)概況徐州市云龍區(qū)概況 云龍區(qū)是徐州市主城區(qū)的核心區(qū)，全區(qū)總面積 118 平方公里，人口 30 萬人， 轄彭城、子房、黃山、駱駝山、翠屏山、大郭莊、大龍湖、潘塘等 8 個(gè)街道辦 事處、54 個(gè)社區(qū)、18 個(gè)行政村。云龍區(qū)為全市政治、文化、交通、金融、商貿(mào) 和旅游中心。近年來，全區(qū)上下緊緊圍繞建設(shè)“徐州特大城市核心區(qū)”的奮斗 目標(biāo)，大力實(shí)施“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)主導(dǎo)、城市化推進(jìn)、和諧社會構(gòu)建”三大戰(zhàn)略， 經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)又好又快的發(fā)展，連

19、續(xù)五年在徐州市綜合經(jīng)濟(jì)考核中榮獲 一等獎(jiǎng)，先后榮獲“全國社會治安綜合治理先進(jìn)集體” 、 “全國社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)先 進(jìn)區(qū)”以及省“科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū)”等 36 項(xiàng)國家和省級榮譽(yù)稱號。 本本 案案 9 2.2.12.2.1 區(qū)域定位區(qū)域定位 云龍區(qū)是全市承擔(dān)“一城雙核”兩個(gè)方面發(fā)展任務(wù)的唯一主城區(qū)，處于徐 州特大城市向東、向東南發(fā)展的主導(dǎo)方向上。隨著新城市規(guī)劃的實(shí)施以及徐州 新城的建設(shè)，特別是連接徐州新老城區(qū)的“黃金走廊”和平路東延以及新 城一號路等工程的實(shí)施，城區(qū)東部和東南部的廣闊空間必將成為徐州新一輪跨 越式發(fā)展的主戰(zhàn)場和重要增長極。目前，香港恒基兆業(yè)、香港世茂、上海綠地、 中鐵地產(chǎn)等一批城市運(yùn)營龍頭

20、企業(yè)已率先搶灘，奏響了徐州新一輪城市化的 “東進(jìn)序曲” 。 2.2.22.2.2 交通狀況交通狀況 云龍區(qū)西攬老城區(qū)，東跨 50 平方公里的徐州新城，轄區(qū)內(nèi)既有以淮海路和 中山路地區(qū)為代表的城市旅游商業(yè)文化服務(wù)中心，又有建設(shè)中的以徐州新城為 代表的行政、商務(wù)中心，京滬、隴海鐵路以及京福、連霍高速公路分別在此交 匯，與建設(shè)中的京滬高速鐵路徐州新客站毗鄰，距國家民航干線機(jī)場觀音 機(jī)場僅有 20 公里。 2.2.32.2.3 商貿(mào)環(huán)境商貿(mào)環(huán)境 云龍區(qū)是傳統(tǒng)的商貿(mào)大區(qū)、強(qiáng)區(qū)，也是徐州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的示范先導(dǎo)區(qū)。 目前，美國沃爾瑪、gms、印尼力寶集團(tuán)等一批世界 500 強(qiáng)企業(yè)以及國美電器、 蘇寧電器等

21、區(qū)域總部相繼入駐；被譽(yù)為“千古繁華地，徐州不夜城”的戶部山 城已有漢王府等 800 余家知名商業(yè)企業(yè)入駐，成為徐州發(fā)展晚間經(jīng)濟(jì)、都市休 閑經(jīng)濟(jì)的新靚點(diǎn)。中山南路 it 產(chǎn)業(yè)一條街、彭城南路步行街、三環(huán)東路汽車銷 售長廊等特色街區(qū)形成規(guī)模，總建筑面積 72 萬平方米的淮海綜合物流園區(qū)首批 進(jìn)入“江蘇省十二家重點(diǎn)物流基地” 。占地 10.3 平方公里的新城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，重 點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)園、高科技研發(fā)基地等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。目前，已有蘇寧物流、 南京醫(yī)藥物流、江蘇交廣、王朝御馬葡萄酒等基地型項(xiàng)目入駐。此外，轄區(qū)擁 有帝都大廈、泛亞大廈、天成國貿(mào)中心等大型寫字樓和商務(wù)樓宇 50 萬平方米， 在建和即將建設(shè)

22、的新城中央活力區(qū)、中央國際廣場、世茂步行街等商業(yè)面積近 150 萬平方米，發(fā)展商務(wù)、金融、總部經(jīng)濟(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)載體豐富。 10 2.2.42.2.4 自然條件自然條件 云龍區(qū)因風(fēng)景秀麗的云龍山而得名，轄區(qū)水脈縱橫，美麗的黃河故道穿區(qū) 而過，奎河、三八河貫穿轄區(qū)中部，被譽(yù)為徐州新城“綠肺”的大龍湖及順堤 河景觀帶，將成為展示徐州新城形象的窗口。云龍山、子房山、獅子山、拖龍 山等綠樹成蔭，風(fēng)光怡人，自然山水之間地勢平坦，是典型的山水園林城區(qū)， 是投資興業(yè)的風(fēng)水寶地。 2.2.52.2.5 人文環(huán)境人文環(huán)境 云龍區(qū)文化古跡豐富，尤其以匯集徐州兩漢文化精髓而聞名。擁有集“漢 代三絕”漢兵馬俑、漢墓、漢

23、畫像石為一體的漢文化景區(qū)，榮獲全國首個(gè) “中國環(huán)境藝術(shù)示范工程”稱號，并被評為國家 4a 級景區(qū)，成為全市旅游文化 的金字招牌，正在努力打造成為全國漢文化旅游中心。轄區(qū)內(nèi)還有項(xiàng)羽戲馬臺、 北魏大石佛、放鶴亭、顯紅島、乾隆行宮、李可染故居、戶部山古民居等名勝 古跡，具有深厚的文化底蘊(yùn)和鮮明的城區(qū)特色。此外，云龍區(qū)擁有豐富的科教 文體資源，徐州師范大學(xué)、徐州醫(yī)學(xué)院、工程兵指揮學(xué)院等全市 60%的科研機(jī) 構(gòu)、大專院校座落在我區(qū)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力的人力資源和智力支持。 2.32.3 項(xiàng)目區(qū)位介紹項(xiàng)目區(qū)位介紹 本項(xiàng)目位于徐州市云龍區(qū)，緊鄰漢文化景區(qū)。與駱駝山、獅子山為鄰，周 邊重要景觀資源有漢兵馬俑，

24、楚王陵，博物館等。風(fēng)景區(qū)大規(guī)模的綠化，有山 有水的地形條件，為項(xiàng)目提供了絕佳的景觀。重要的旅游資源也為本案提供重 要的商業(yè)商機(jī)。 東三環(huán)片區(qū)位于新老城區(qū)之間，起到連接體的作用，為徐州市目前人居最 為集中的區(qū)域之一，常駐居民近 40 萬人，自綠地世紀(jì)城、東方美地、世茂東都 等大盤入駐，已成為徐州中高端住宅集中區(qū)。 11 本項(xiàng)目建筑總面積達(dá) 26 萬多平方米，是徐州首座全天候、一站式城市綜合 體。業(yè)態(tài)類型豐富齊備，涵蓋時(shí)尚 shoppingmall、菁英公寓、摩登商業(yè)街以及 配套的連鎖超商（大潤發(fā)） 、世茂百貨、健身中心等。作為國際上先進(jìn)的商業(yè)模 本案本案 12 式，世茂 cosmo 的定位參照國

25、際標(biāo)準(zhǔn)，無論從建筑排布、商業(yè)定位，還是經(jīng)營 業(yè)態(tài)、內(nèi)部空間營造、車位配備等方面，都充分體現(xiàn)了當(dāng)今商業(yè)的最高表現(xiàn)形 式。該項(xiàng)目建成后將成為徐州市首席大型購物中心，徐州市東部商業(yè)大都會， 將引領(lǐng)徐州市商業(yè)發(fā)展新潮流，極大地提升徐州市商業(yè)發(fā)展水平。 徐州世茂廣場效果圖 13 2.42.4 徐州商業(yè)物業(yè)市場分析徐州商業(yè)物業(yè)市場分析 2.4.12.4.1 徐州商業(yè)市場概述徐州商業(yè)市場概述 自古徐州戰(zhàn)事多，作為兵家重地之徐州，如今，已成為中外商界巨頭 力爭進(jìn)駐并大顯身手之地，古老的土地上，現(xiàn)代化商貿(mào)都市的氛圍逐顯 濃郁。 縱觀徐州商業(yè)，徐州百貨大樓獨(dú)霸徐州之勢已徹底改變，商業(yè)的多業(yè) 態(tài)、多元化、專業(yè)化趨勢

26、在徐州已成主流。 a a、超超市市品品牌牌化化 法國家樂福、泰國易初蓮花、上海農(nóng)工商、上海大福源、深圳新一佳、 南京蘇果等中外著名超市紛紛進(jìn)駐徐州，短短幾年內(nèi)開設(shè)了近10 家 超市，超市第一品牌沃爾瑪則業(yè)已選好了地塊，已待進(jìn)駐，徐州市場超 市的品牌化格局基本形成。 b b、購購物物廣廣場場（百百貨貨）升升級級化化 2002 年底，浙江知名民企中國星星集團(tuán)投資建設(shè)金地商都項(xiàng)目，建 成營業(yè)的一期工程10.5 萬平方米，在江蘇零售業(yè)中單體規(guī)模居第一位。 2003 年 5 月 1 日，南京金陵飯店購物中心在金地商都附近的盛佳大 廈一至五層，開設(shè)了首家精品百貨店，邁出了對外擴(kuò)張、連鎖化經(jīng)營的 第一步，也

27、成為第一家到徐州投資的外地知名百貨企業(yè)。 2003 年 7 月，南京金鷹國際購物集團(tuán)整體接收了尚未竣工的 “徐州國際商廈 ”項(xiàng)目，將其改造為建筑面積達(dá)7 萬多平方米的 “徐州金鷹國際購物中心” ，徐州金鷹比金鷹南京總店還大2 萬平方 米。 2004 年 10 月，南京中央商場股份有限公司成功重組徐州市百貨大 樓股份有限公司，并對舊樓進(jìn)行改造升級，中央百大也登陸成功。 2005 年 4 月，國內(nèi)百貨業(yè)巨頭北京王府井東安集團(tuán)有限公司把進(jìn)軍 江蘇，第一站即為徐州，對華聯(lián)商廈進(jìn)行重組，打造為全新的“徐 州王府井百貨 ” 。 2006 年 5 月，百貨業(yè)豐洋百貨在富景廣場正式開業(yè)，并引進(jìn)了部分 國內(nèi)外一

28、線品牌。 14 金地、金陵、金鷹、中央百大、王府井、豐洋百貨等的四年攻略，徐 州大型購物中心的升級即告完成。 c c、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)多多元元化化格格局局出出現(xiàn)現(xiàn) 由于商業(yè)市場的分工細(xì)化，徐州商業(yè)的業(yè)態(tài)多元格局業(yè)已出現(xiàn)并逐漸 完善。 徐州中心城區(qū)主要商業(yè)形態(tài)（正在營業(yè)）：徐州中心城區(qū)主要商業(yè)形態(tài)（正在營業(yè)）： 金鷹購物中心彭城廣場店 金地百貨彭城廣場店 中央百大彭城廣場店 金陵購物中心彭城廣場店 豐洋百貨彭城廣場店 王府井淮海東路店 華美商廈淮海西路店 大型百貨 友誼商場淮海西路店 家樂福超市彭城廣場店 新一佳（2 家）西關(guān)店、淮西店 易初蓮花礦大店 大福源建國西路店 大型超市 農(nóng)工商復(fù)興北與二環(huán)交匯

29、店 升輝裝飾城三環(huán)東路店 新世紀(jì)建材城三環(huán)東路店建材市場 唯美家居建材城三環(huán)東路店 五星電器（4 家）礦大店、華美商廈店、淮西店、白云店 蘇寧電器（2 家）歐洲廣場店、朝陽市場店 永樂電器（2 家）金地商都店、朝陽市場店 家電商場 國美電器（1 家）泛亞大廈店 紅星美凱龍復(fù)興北路店 家具市場 江蘇家具城復(fù)興北路店 專 業(yè) 市 場 it 電腦市場海云電腦城彭城路店 商業(yè)步行街戶部山商業(yè)步行街彭城路店 d d、專專業(yè)業(yè)化化商商場場（市市場場）逐逐步步形形成成 專業(yè)的道路是分 兩兩步步走走 來進(jìn)行的： 首先是三環(huán)東路的專業(yè)化市場的云集，眾汽車品牌4s 店、裝飾 城、食品城、建材城、家具城、物資市場紛

30、紛繞圍集三環(huán)東路，使三環(huán) 東路進(jìn)而形成徐州一個(gè)專業(yè)化市場類型的商圈業(yè)，三環(huán)東路專業(yè)化市場 領(lǐng)頭羊地位也基本確立。 其次，由于中心城區(qū)超市品牌化、購物廣場升級化的格局形成后，競 爭激烈，新上的商業(yè)項(xiàng)目另辟蹊徑，避其鋒芒，走上了專業(yè)化商場的道 路。于是，徐州禮品城、春天時(shí)尚服裝批發(fā)城、新天地兒童城各種專業(yè) 化商場也應(yīng)運(yùn)而生。 由于各商家在經(jīng)營上業(yè)態(tài)的多元化、競爭的激烈化，在未來市場上， 15 專業(yè)化為商家經(jīng)營發(fā)展的主流發(fā)展趨勢。 2.4.22.4.2 徐州市商業(yè)市場布局徐州市商業(yè)市場布局 商業(yè)的發(fā)展往往是與區(qū)域及地理位置密切相關(guān)的，同樣，由于徐州商 業(yè)歷史發(fā)展的原因，徐州的商業(yè)競爭也逐漸顯現(xiàn)商圈化

31、競爭模式。 從當(dāng)前徐州市商業(yè)地理特征及未來的發(fā)展動(dòng)向來看，商圈可以分 為彭城廣場商務(wù)圈、淮海廣場商務(wù)圈、人民廣場商務(wù)圈、三環(huán)東路商圈、 南區(qū)商圈等幾大商圈。 城城區(qū)區(qū)核核心心商商圈圈 彭彭城城廣廣場場商商圈圈 以彭城廣場中山北路、淮海路、彭城路為核心，主力商家眾多，金鷹、金 地、金陵、金鷹、中央百大、王府井、家樂福、新一佳、永樂等， 還有才開業(yè)的中央時(shí)尚大道、國美電器等。 彭城廣場商圈處于徐州市中心區(qū)，由于這一區(qū)域是徐州的經(jīng)濟(jì)文化核 心地，區(qū) 內(nèi)各種生活配套設(shè)施齊全。在商業(yè)上，現(xiàn)代百貨、綜合超市、 專賣店等成為主流業(yè)態(tài)，區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營成熟度、管理水平、消費(fèi)檔次 以及購物的便利性使得該區(qū)域已成就

32、該商圈為核心商圈的霸主地位。 人民廣場人民廣場 商圈商圈 彭城廣場彭城廣場 商圈商圈 淮海廣場淮海廣場 商圈商圈 南區(qū)南區(qū) 商圈商圈 本案本案 三環(huán)東路三環(huán)東路 商圈商圈 16 成成熟熟型型區(qū)區(qū)域域商商圈圈 淮淮海海廣廣場場商商圈圈 以白云、藍(lán)天為主力商家，商業(yè)市場如朝陽市場，宣武市場為輔助， 周邊沿街商鋪為補(bǔ)充的商業(yè)形態(tài)。 淮海廣場商務(wù)圈位于徐州市中心區(qū)與東區(qū)的交匯處，火車東站西側(cè)， 該區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施齊備，交通便利，業(yè)態(tài)相對成熟。由于汽車站、火車 站齊聚此地，人流量相對較大，但管理難度亦相對較大，故該商圈未來 道路基本上會走上中低檔商品業(yè)態(tài)或商業(yè)市場的道路。 城城區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展型型商商圈圈 人

33、人民民廣廣場場商商圈圈 以華美商廈、友誼商場、新一佳、百惠家美時(shí)等為核心主力商家，周 邊街鋪為輔助的發(fā)展型商圈。 人民廣場商圈位于徐州市西區(qū)，該區(qū)域位于老城區(qū)之上，很早就 形成了比較成熟的 居民小區(qū)和比較成熟的商務(wù)中心。 但近年來，由于該區(qū)域已有主力商家在商品檔次上、經(jīng)營規(guī)模上、管 理水平、購物環(huán)境等諸方面均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于彭城廣場商圈，商業(yè)地位有漸 顯沒落。 不過 隨著 徐州城市化發(fā)展速度加快及其房地產(chǎn)開發(fā)也在不斷加速， 特別是 近兩年徐州中高檔商品房用地拍賣均在西區(qū)，未來幾年，徐州西 區(qū)將成為中高檔商品房開發(fā)的主戰(zhàn)場。西區(qū)現(xiàn)在的社區(qū)主力仍為經(jīng)濟(jì)適 用房類型的老型社區(qū)，隨著諸多新開發(fā)項(xiàng)目的出現(xiàn)，西

34、區(qū)居住社區(qū)也將 向新型社區(qū)轉(zhuǎn)變，西區(qū)居住人口將大增。 城城效效結(jié)結(jié)合合地地專專業(yè)業(yè)型型商商圈圈三三環(huán)環(huán)東東路路商商圈圈 眾汽車品牌 4s 店、裝飾城、食品城、建材城、家具城、物資市場圍 集三環(huán)東路，形成了徐州特有的專業(yè)型商圈。 該商圈是道路拉動(dòng)的商圈，由于三環(huán)路連接市區(qū)各主干道，交通通達(dá) 性好，而且由于屬城郊結(jié)合部，適合于建大型專業(yè)市場，眾多專業(yè)市場 的建成和投入運(yùn)營，三環(huán)東路專業(yè)型商圈地位業(yè)已確立。 城城區(qū)區(qū)潛潛力力型型商商圈圈 南南區(qū)區(qū)商商圈圈 以開業(yè)的易初蓮花為核心，剛開業(yè)的五星電器以及在建的漢雅假日生 活廣場、礦大商務(wù)中心，正在悄悄的改變南區(qū)商業(yè)形態(tài)。 17 南區(qū)商務(wù)圈位于徐州市南區(qū)，

35、這里大學(xué)林立，自然環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè) 施也正進(jìn)一步完善，由于泉山美墅、文華園、泰山城市花園、永嘉太陽 城、芙蓉園、南山庭院、漢府雅園等眾房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，人氣漸足， 該區(qū)域的商圈發(fā)展也蘊(yùn)藏著一股潛力。 2.4.32.4.3 商商場場經(jīng)經(jīng)營營差差異異化化 大大型型商商場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀 徐州缺乏專業(yè)性規(guī)模性的商業(yè)存在；商業(yè)定位除個(gè)別外也比較低檔 次，同時(shí)市場招商程度普遍不理想，我們看到這些商場自身經(jīng)營都存在 著各方面的問題。老字號商場的經(jīng)營方式與現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營規(guī)律嚴(yán)重相背 離，樓層分布、商品組合、價(jià)值實(shí)現(xiàn)等都與現(xiàn)代商業(yè)、消費(fèi)存在較大的 潛潛力力型型 商商圈圈 城區(qū)核城區(qū)核 心商圈心商圈 成成熟熟型型 區(qū)區(qū)

36、域域商商 圈圈 發(fā)發(fā)展展型型 商商圈圈 城城 效效 結(jié)結(jié) 合合 地地 專專 業(yè)業(yè) 型型 商商 圈圈 新一佳新一佳 華美商廈華美商廈 友誼商場友誼商場 百惠家美時(shí)百惠家美時(shí) 金鷹、金地金鷹、金地 金陵、中央百大金陵、中央百大 王府井、富景百貨王府井、富景百貨 家樂福、新一佳、家樂福、新一佳、 永樂、國美永樂、國美 白云商廈白云商廈 藍(lán)天商場藍(lán)天商場 宣武市場宣武市場 朝陽市場朝陽市場 升輝裝飾城升輝裝飾城 淮海汽配城淮海汽配城 唯美家居建材城唯美家居建材城 淮海食品城淮海食品城 汽車汽車 4s 店店 易初蓮花易初蓮花 五星電器五星電器 漢府假日廣場漢府假日廣場 礦大商務(wù)中心礦大商務(wù)中心 18 差

37、異，雖然像供銷穿戴城、華美商廈這樣的老商場所擁有的一大批固定 消費(fèi)者并不計(jì)較商場裝修、購物環(huán)境等，但市場全方位的競爭亦使其前 景堪憂。 另一批新開業(yè)的商場，其經(jīng)營管理及內(nèi)部結(jié)構(gòu)等方面都大同小異， 必須面臨調(diào)整和長時(shí)間的市場培育。像金地商都自開業(yè)以來從市場的角 度在不停的進(jìn)行著內(nèi)部布局和管理調(diào)整。 無論新與老，朝著現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)要求靠攏將是必行之路，了解 消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)態(tài)度、消費(fèi)愛好，投其所好，采取 相應(yīng)的市場策略，找準(zhǔn)市場定位，對相應(yīng)的環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的對策，形成 特色化、差異化的經(jīng)營，其市場前景是巨大的。 調(diào)調(diào)查查項(xiàng)項(xiàng)目目： 案名徐徐州州中中央央百百貨貨大大樓樓位置彭城廣場南

38、 面積每層 3000共 15000 多 商業(yè)經(jīng)營管理公司南京中央商場 出租率90%以上檔次中高檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 1f 珠寶首飾、化妝品 部分促銷場地扣點(diǎn) 20% 2f 淑女裝、女性內(nèi)衣、飾品、男女皮鞋扣點(diǎn) 25%左右 3f 職業(yè)女裝、時(shí)尚女裝扣點(diǎn) 25%左右 4f 男裝扣點(diǎn) 25%左右 5f 床用家居扣點(diǎn) 20%左右 6f 健身器材等扣點(diǎn) 5-10% 經(jīng)營狀 況 處于商業(yè)中心區(qū)，南京中央百貨進(jìn)駐管理之后，經(jīng)營狀況良好 案名金金鷹鷹國國際際購購物物中中心心位置彭城廣場北 面積每層 12000共約 71000商業(yè)經(jīng)營管理 公司 南京金鷹 出租率 90% 檔次高檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 -1

39、f 車庫 1f 珠寶首飾、化妝品、女鞋、皮具，肯德基、 必勝客 扣點(diǎn) 20%左右，肯 德基、必勝客不祥 2f 職業(yè)女裝、女士服飾扣點(diǎn) 25-30% 3f 休閑服飾、少淑女裝、女性內(nèi)衣、西餐廳扣點(diǎn) 25-30% 4f 精品男裝、男士皮鞋扣點(diǎn) 25-30% 5f 家用小電器、床用家居扣點(diǎn) 5-20% 經(jīng)營狀況處于商業(yè)繁華區(qū)，金鷹的品牌與管理使其經(jīng)營狀況良好 19 案名金金地地商商都都位置中山北路、金鷹北 面積占地 2 萬共約 10 萬 商業(yè)經(jīng)營管理公 司 金地 出租率90%以上檔次中高檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 -2 f 停車場 -1f 家樂福超市 1f 化妝品、童裝、鞋類、珠寶首飾、皮具 2f 服

40、裝 3f 永樂電器、博酷書城 4f 金海馬家具 扣點(diǎn) 15-25%（產(chǎn)品有 差異） 經(jīng)營狀 況 目前徐州面積最大的中高檔購物中心，經(jīng)營狀況較好 案名百百富富時(shí)時(shí)尚尚位置夾河街東口 面積沒層 4000共 8000 商業(yè)經(jīng)營管理公司百富時(shí)尚 出租率 40% 檔次中檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 -1f 停車場 1f 快餐、服飾、鞋類、家紡100-150 元/月 2f 休閑服飾50 元/月 經(jīng)營狀 況 人流量較少，經(jīng)營狀況不好 案名古古彭彭購購物物中中心心位置彭城廣場西靠淮海路 面積占地 4000共 22000 商業(yè)經(jīng)營管理公 司 南京新百 出租率 90% 檔次中檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 1f 鞋類、皮具

41、、化妝品 2f 女裝、羽絨服、布匹 3f 男裝、自行車 4f 針織、兒童娛樂 5f 家具 6f 家具 品牌進(jìn)駐實(shí)行扣點(diǎn) 5- 25%，經(jīng)營戶租賃 200-250 元/月 經(jīng)營狀 況 該商場位置較好，人流量大，是徐州較早的商場，因布局、管理 較落后等問題經(jīng)營狀況一般。 案名供供銷銷穿穿戴戴城城位置淮海東路 54 號 面積每層 2000共 6000商業(yè)經(jīng)營管理公 司 自身管理 出租率 90% 檔次中檔 20 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 1f 針織、女鞋 2f 女裝、職業(yè)裝、休閑裝、床上用品 3f 男裝皮衣等 200-300 原/月 經(jīng)營狀 況 該商場是徐州較早的商場，功能劃分等不盡合理，幾經(jīng)改制之后，

42、由于其位置的優(yōu)越性，經(jīng)營狀況良好。 案名友友誼誼商商場場位置淮海西路 面積占地 3500共 11000 商業(yè)經(jīng)營管理公 司 自身管理 出租率 75% 檔次中低檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 1f 鞋類、化妝品、珠寶、煙酒180 元/月 2f 男裝 3f 女性休閑服飾 4f 女裝 經(jīng)營狀 況 裝修陳舊、布局落后、產(chǎn)品檔次較低經(jīng)營狀況一般 案名華華美美商商廈廈位置淮海西路 面積占地 3000共 15000 商業(yè)經(jīng)營管理公 司 自身 出租率 90% 檔次中低檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 -1f 鞋類50 元/月 1f 化妝品、珠寶120-180元/月 2f 女裝 3f 男裝 80-110 元/月 4f 五星電

43、器 5f 五星電器 35 元/月 經(jīng)營狀 況 該商場是較早的商場，硬件、布局較落后但五星電器的加入，及 其位置的優(yōu)越性，其經(jīng)營狀況較好 案名白白云云購購物物中中心心位置復(fù)興北路，東站廣場對 面 面積占地 7700共 48000 商業(yè)經(jīng)營管理公司自身管理 出租率 90% 檔次中檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 -1f 煙酒食品超市 1f 鞋類、化妝品、珠寶首飾、皮具、鐘表 2f 男裝 扣點(diǎn) 20-25% 21 3f 女裝 4f 針織床上用品 5f 五星電器 6f 家電 扣點(diǎn) 5%左右 經(jīng)營狀 況 位于火車站附近，人流量較大，因管理落后經(jīng)營狀況一般 案名藍(lán)藍(lán)天天大大樓樓位置復(fù)興北路、東站廣場 南 面積占地

44、 4000共 20000 商業(yè)經(jīng)營管理公司自身管理 出租率 65% 檔次中低檔 業(yè)業(yè) 種種租租 金金 1f 煙酒食品、皮鞋、黃金珠寶、化妝品 2f 女裝、羽絨服 3f 男裝、羊毛衫 扣點(diǎn) 20-25% 4f 電器 5 f 電動(dòng)車、自行車 扣點(diǎn) 5-10% 經(jīng)營狀 況 管理落后，經(jīng)營狀況一般 案名歐歐洲洲商商城城位置淮海路、西安路交 叉 面積占地 6000共 30000 商業(yè)經(jīng)營管理公 司 出租率 60% 檔次 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài)租租 金金 1f 2f 已進(jìn)駐蘇寧電器，其它為鋪面式店鋪，業(yè) 種較雜亂有體育用品、網(wǎng)吧、快餐店、服 飾等 70-150 元/月 3f 4f 辦公25-35 元/月 經(jīng)營狀 況

45、該項(xiàng)目由于開發(fā)之初定位不準(zhǔn)確導(dǎo)致后期經(jīng)營狀況不佳。 2 2. .4 4. .4 4 徐徐州州市市商商業(yè)業(yè)街街調(diào)調(diào)研研 淮淮海海路路 1 1）古城大廈）古城大廈廣濟(jì)橋廣濟(jì)橋 服裝類 40 家，平均面積 50 平方米；通訊類 26 家，150-5 平方米不等；鞋 22 類 14 家，平均面積 40 平方米；眼睛店 3 家，銀行 2 家，大商場（王府井、豐 洋百貨、供銷大廈、百大、金鷹）大概租金范圍：財(cái)富大廈-古彭廣場 200-300 元/平方米，古彭廣場-同濟(jì)橋 150-250 元/平方米。此路段屬徐州市內(nèi)主干道， 也是商業(yè)最繁華路段 ，主要以服裝，通訊，鞋帽為主，平均租金 250 元/平方。 2

46、 2）人民廣場至淮西客運(yùn)站）人民廣場至淮西客運(yùn)站 此路段地處淮海西路，二環(huán)西路以西，東至金港大酒店，西至淮西客運(yùn)站， 是西部主干道，但由于其路段已處二環(huán)路以西，加上其周邊物業(yè)形態(tài)（小區(qū)年 齡老化，兼有尚未改造的農(nóng)村群落，暫無大而新的社區(qū)）的影響，其約 120 家店鋪中，商業(yè)形態(tài)并無規(guī)劃，經(jīng)營五花八門，主要還是以工程機(jī)械、摩托經(jīng) 銷、五金電料為主，兼有煙酒店、食品店、美發(fā)中心、小超市、話吧等，無突 出特色。總體競爭力較差，平均租金僅 50 元/平方米。 解放路（帝都大廈解放路（帝都大廈樹人中學(xué)）樹人中學(xué)） 解放路，連接和平路、建國路、淮海路，是通往北區(qū)、南區(qū)的一條要道， 人流量較大，主要以服裝、

47、餐飲、攝影社為主，雖然此處地段人流較佳，但其 經(jīng)營業(yè)態(tài)并無突出其特色，服裝品牌檔次較低，沒有能夠吸引人眼球的亮點(diǎn)， 餐飲業(yè)也只有路同仁居較紅火，總體來講，此街的商業(yè)經(jīng)營有些沒落。 名稱名稱店鋪個(gè)數(shù)店鋪個(gè)數(shù)面積區(qū)間（面積區(qū)間（） 服裝 3230-100 餐飲 13100-100 攝影 1140-300 銀行 813-60 鞋帽 5 醫(yī)院 3 煙酒店 2 家紡市場 25000-8000 其他 29 租金平均在 70-150 元/平方米 23 建國路（財(cái)富廣場建國路（財(cái)富廣場龍卷風(fēng)）龍卷風(fēng)） 名稱名稱店鋪個(gè)數(shù)店鋪個(gè)數(shù)面積區(qū)間（面積區(qū)間（） 飲食酒店 1150-3000 銀行 11 自行車電動(dòng)車 40

48、30-300 防盜門 1713-60 保險(xiǎn)公司 2 家紡 430-80 農(nóng)貿(mào)市場 2 寵物、文化市場 3 寫字樓 2 書店 5 洗浴中心 1 學(xué)校 1 醫(yī)院 1 郵票公司 1 酒吧 1200 濟(jì)生堂藥店 160 家裝廚衛(wèi) 2315-40 其他 1510-20 約 140 家店鋪中，業(yè)態(tài)以自行車電動(dòng)車、防盜門、銀行、餐飲為主體，由 于建國路商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營特色性較強(qiáng)，當(dāng)前整經(jīng)營情況較好。 2.4.52.4.5 徐州市在建商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)現(xiàn)狀徐州市在建商業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)現(xiàn)狀 今年以來徐州市房地產(chǎn)市場總體保持了較為穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。一 方面，由于掛牌出讓建設(shè)用地供應(yīng)量的快速增長，促使商業(yè)和住房 供應(yīng)量大幅上升，另一

49、方面，由于總體 價(jià)格不斷上升，減少了一部分 市場有效需求，從而開始 造成 一部分 住宅銷售壓力。 本階段房地產(chǎn)運(yùn) 行的特征為，房地產(chǎn)投資快速增加，可售商業(yè)及住房供應(yīng)量大幅度增加， 均價(jià)小幅度上升，住宅銷售速度相對放緩，市場進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。 但從已建、新建、在建商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目的情況來看，很少存在長 時(shí)間滯銷的情況的商業(yè)項(xiàng)目。 2 2. .4 4. .5 5. .1 1 在在售售樓樓盤盤 徐州 的商業(yè)項(xiàng)目（包含商住）在售樓盤較 多， 2006 年主要在售 的樓盤有 富景廣場、財(cái)富廣場、恒石大廈、中心時(shí)尚大道、展邦鞋都、 24 金地國際 2 期、慧谷陽光花園、財(cái)富貴邦、帝都大廈、財(cái)富大廈、恒茂 國

50、際、景染名居、金月精英部落、穎都城市花園、戶部商都等等。 2 2. .4 4. .5 5. .2 2 未未來來競競爭爭 根據(jù)正常的進(jìn)度，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目推出時(shí)，市場中主要的在售樓盤有：金 地國際 2 期、時(shí)代廣場、恒茂國際、漢府假日廣場、匯源置地廣場、蘇 豪時(shí)代廣場等等。 項(xiàng)項(xiàng)目目名名位位置置商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模 金地國際 2 期彭城廣場1-6 層為商業(yè)，約18000 時(shí)代廣場民主南路1-3 層為商業(yè)，約10000 恒茂國際西安北路1-4 層為商業(yè)，約14000 漢府假日廣場北京路1-3 層的商業(yè)街，約30000 匯源置地廣場解放北路1-4 層為商業(yè)，約10000 蘇豪時(shí)代廣場淮海西路1-4 層為商業(yè)，

51、約15000 2 2. .4 4. .6 6 典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目分分析析 2 2. .4 4. .6 6. .1 1 產(chǎn)產(chǎn)品品 分分析析 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積發(fā)展商發(fā)展商 戶部商都（禮品城） 7000 徐州天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 春天時(shí)尚 8000 南通愛東徐州分公司 貴邦財(cái)富 27000 徐州貴邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中心時(shí)尚大道 13000 徐州宜商萬利市場有限公司 富景廣場 18800 香港偉利房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 恒茂國際 14000 徐州金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 漢府假日廣場 30000 鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新天地國際兒童城 15600 徐州華宇投資

52、發(fā)展公司 25 目前 市區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積5 萬平方米 以上的大型的 商業(yè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目較少 。 建筑形態(tài)建筑形態(tài) 從建筑形態(tài)來看 ,徐州市區(qū)目前在售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目主要 為兩種形 式： 高層裙樓式商業(yè)與商業(yè)單體建筑。 高層裙樓式商業(yè)大部分均為集中賣場式商業(yè)形式，除漢府假日廣場為 商業(yè)步行街外，高層裙樓式商業(yè)街形式尚不多見，高高層層裙裙樓樓式式商商業(yè)業(yè)街街 在在市市場場上上還還擁擁有有一一定定的的市市場場差差異異化化空空間間。 位置與戶數(shù)位置與戶數(shù) 現(xiàn)在售項(xiàng)目中，重點(diǎn)在售商業(yè)項(xiàng)目位置都比較集中，大部分均分布在 彭城廣場周圍，外部配套齊全、交通便利、商貿(mào)氛圍濃厚為商業(yè)物業(yè)開 發(fā)的前提。 項(xiàng)目名稱

53、項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)建筑形態(tài) 戶部商都（禮品城）高層寫字樓：14 層是商鋪，5 樓以上為寫字樓 春天時(shí)尚單體商住樓：14 樓是商鋪、5 樓是辦公室 貴邦財(cái)富高層商住樓：15 樓是商鋪，618 樓是辦公公寓 富景廣場商業(yè)單體建筑：1-5 層用于銷售；6 層只包租 漢府假日廣場大型社區(qū)中的商業(yè)步行街 恒茂國際高層寫字樓：1-4 層為商業(yè)，5 樓以上為寫字樓 新天地國際兒童城商業(yè)單體建筑：13 層銷售，4、5 層出租 帝都大廈高層寫字樓：1 層為商業(yè)，其余為寫字樓 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱位置位置商鋪套數(shù)商鋪套數(shù) 戶部商都（禮品城）建國路解放路交叉口。 396 春天時(shí)尚解放南路 137# 460 貴邦財(cái)富青年路

54、與中山路交叉口 523 新天地國際兒童城黃河?xùn)|路 45# 600 中心時(shí)尚大道彭城廣場 400 富景廣場彭城廣場東 1800 26 位置與戶數(shù)位置與戶數(shù) 當(dāng)前在售重點(diǎn)項(xiàng)目的停車位配置情況相對而言都不太理想，部分項(xiàng)目僅提供 少量車位，部分雖提供地下停車場，但地面停車位相當(dāng)有限，如何合理的解決如何合理的解決 停車配套或權(quán)衡地下、地面位數(shù)量上還有很多改進(jìn)空間。停車配套或權(quán)衡地下、地面位數(shù)量上還有很多改進(jìn)空間。 得鋪率得鋪率 從樣本分析來看，當(dāng)前徐州在售項(xiàng)目中，大部分項(xiàng)目的得鋪率均為50%左 右或以下， 得得鋪鋪率率超超過過 5 55 5% %的的商商鋪鋪從從實(shí)實(shí)用用性性角角度度來來看看，在在市市場場

55、上上便便頗頗具具 競競爭爭力力了了 。 商鋪面積商鋪面積 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 臨街臨街1f1f 內(nèi)主力鋪內(nèi)主力鋪2f2f 主力鋪主力鋪3f3f 主力鋪主力鋪 戶部商都（禮品城）601510-2010-20 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱停車位情況停車位情況 戶部商都（禮品城）地下停車位，約 40 個(gè) 春天時(shí)尚地下停車位，40-50 個(gè) 貴邦財(cái)富主要為地下停車場 漢府假日廣場少量地面停車位，主要為地下停車場 新天地國際兒童城少量地面停車位，主要為地下停車場 中心時(shí)尚大道靠周邊項(xiàng)目解決停車問題 富景廣場主要為地下停車場 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱得鋪率得鋪率 戶部商都（禮品城）1f：64%；2-4f：51%-52% 春天時(shí)

56、尚1f：51.07%；2-3f：45.06%；4f：43.07% 貴邦財(cái)富1f：43.5%；2f：47.3%；3-5f：43.7% 新天地國際兒童城 52% 中心時(shí)尚大道 55.06% 富景廣場1f：51%；2-6f：45% 27 春天時(shí)尚65151010 貴邦財(cái)富600（僅一個(gè)鋪）2010-1510-15 新天地國際兒童城70151010 漢府假日廣場120-20050 富景廣場60左右161010 從初步市場分析來看： 處于優(yōu)勢地段的商業(yè)項(xiàng)目的臨街商鋪的鋪位面積大多控制在 60-70左右， 1f 內(nèi)鋪的主力鋪一般控制在15-20左右。 由于大部商業(yè)項(xiàng)目的1f 銷售壓力小，故1f 商鋪劃分上

57、面積反 而較大，而 2 樓以上商鋪由于銷售壓力加大，為刺激投資，將商 鋪面積劃分趨小化。 2.2.4.6.24.6.2 價(jià)格價(jià)格分析分析 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)可以看出，各在售項(xiàng)目的主力總價(jià)大都在10-20 萬，但各在售項(xiàng)目臨街商鋪與其一樓整體均價(jià)差異性則較大，臨臨街街 鋪鋪的的價(jià)價(jià)格格旗旗幟幟作作用用在在大大多多在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目中中均均表表現(xiàn)現(xiàn)得得較較為為明明顯顯。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)格特點(diǎn)價(jià)格特點(diǎn) 戶部商都戶部商都 （禮品城）（禮品城） 主力總價(jià)主力總價(jià) 1010 萬。萬。 其中：其中： 沿街：沿街：3.33.3 萬萬/ 1f：2.6 萬/； 2f：0.91 萬/；3f：0.8 萬/； 4f：0.6

58、 萬/ 春天時(shí)尚春天時(shí)尚 主力總價(jià)主力總價(jià) 1010 萬。萬。 其中：沿街：其中：沿街：2 2 萬萬/ 1f：1.5 萬/； 2f：1.1 萬/；3f：0.9 萬/； 4f：0.6 萬/ 貴邦財(cái)富貴邦財(cái)富 主力總價(jià)主力總價(jià) 2020 萬。萬。 其中：沿街：其中：沿街：3.53.5 萬萬/ 1f：3 萬/； 2f：1.7 萬/；3f：1.3 萬/；4f：1 萬/； 5f：0.8 萬/ 新天地新天地 國際兒童城國際兒童城 主力總價(jià)主力總價(jià) 1818 萬萬 。 其中：沿街：其中：沿街：2.52.5 萬萬/ 1f：1.6 萬/；2f：1.4 萬/；3f：0.6 萬/ 漢府漢府 假日廣場假日廣場 1f1

59、f：1.01.0 萬萬/,1-3f/,1-3f 復(fù)式鋪：復(fù)式鋪：60006000 元元/ 富景廣場富景廣場 主力總價(jià)主力總價(jià) 15-2015-20 萬。萬。 其中：沿街其中：沿街 6 6 萬萬/ -1f:1.6 萬；1f：4 萬/； 2f：3 萬/；3f：1.5 萬/； 4f：1.3 萬/；5f：1 萬/ 帝都大廈帝都大廈1 1 層均價(jià)層均價(jià) 4 4 萬萬/ 28 在臨街面較廣的項(xiàng)目中，1 層、 2 層整體均價(jià)的差異性較大，如 戶部商都、富景廣場； 在臨街面相對較窄的項(xiàng)目中，1 層、 2 層整體均價(jià)的差異性則較 小，如新天地兒童城、春天時(shí)尚； 相對而言，各重點(diǎn)在售商項(xiàng)目的 2-4 層或以上則各

60、樓層的價(jià)差相對弱化。 2.82.8 結(jié)論：結(jié)論： 1、從總量上看，徐州市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較之以前近期會有一個(gè)增量，但增量 不太大，市場整體絕對競爭形勢不會顯現(xiàn)得很嚴(yán)峻； 2、當(dāng)前商業(yè)項(xiàng)目的上市均非以規(guī)模制衡市場，而是以特色化或差導(dǎo)化面市； 3、產(chǎn)品的形態(tài)整體也略顯單一，特色化的商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)將在市場上頗具吸 引力。 總之，本項(xiàng)目將定位為區(qū)域商業(yè)中心，其中包括倉儲平價(jià)超市、影城、百 貨精品步行街、精品家居廣場及餐飲娛樂廣場等物種物業(yè)形態(tài)，提倡“一站式 消費(fèi)“，因此項(xiàng)目設(shè)計(jì)為全封閉商場+步行街的模式，希望吃喝玩樂用各種需求 都能一應(yīng)滿足消費(fèi)者。 同時(shí)，為了配套周邊多個(gè)中高檔住宅樓盤，項(xiàng)目選擇以引領(lǐng)時(shí)尚的