公司發(fā)展建議

1、3-1 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場?3-1-1第一波：比判斷一一剩下的是對未來大趨勢判斷正確的企業(yè)。3-1-2第二波：比資源一一資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。3-1-3第三波：比戰(zhàn)略一一有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。3-1-4第四波：比運營一一有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌網(wǎng)-品牌效應(yīng)，增加發(fā)展的無形資產(chǎn)基礎(chǔ)3-1-6 第六枚：比增值一一化“增長”為“增值”，由“務(wù)虛”到“務(wù)實”，使土地、 樓房、物業(yè)等增值最大化。3-2面臨的機遇3-2-1市場規(guī)范，更適合同景同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)， 也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都 受

2、到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。3-2-2抓住市場空擋：最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。 適時地抓住市場空擋，收購、合作 50100畝土地進行開發(fā)，對同景的項目運作將有相當大的利好。3-2可能的風(fēng)險3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策國

3、內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整， 有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切關(guān)注最近國家會采取什么樣的措施調(diào)控。3-2-3關(guān)注央行的一些措施。三季度報告出來后， 金融調(diào)控存在一些問題，調(diào)息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規(guī)模控制在5%-7蛆下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。3-3戰(zhàn)略上的建議3-3-1提升綜合實力未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭,建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。3-3-2拓寬融資渠道新規(guī)則的出臺，

4、意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。3-3-3調(diào)整項目運作模式。針對公司特點，靈活調(diào)整項目的運作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。3-3-4盡可能降低風(fēng)險。為了降低風(fēng)險，要停止擴張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經(jīng)營，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股 權(quán)投資減法。3-3-5牢牢把握差異性“房地產(chǎn)地區(qū)性很強。政府的主導(dǎo)性，加之地區(qū)政府對土地供應(yīng)的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進一步加強。 同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到 地區(qū)的

5、差異性，在宏觀調(diào)控當中，牢牢把握住差異性。3-4 戰(zhàn)術(shù)建議3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目，專心經(jīng)營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)， 不盲目追求大盤；從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化 1-2年短期目標為3-5年中期目標。3-4-2 資金鏈：協(xié)調(diào)好個項目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成 本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉(zhuǎn)。3-4-3 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經(jīng)濟原則（貴不貴），也要 對地塊挖的深一些：有什么原

6、生資源可以在規(guī)劃設(shè)計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡 地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政 府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究 也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類。總之，地的升值空間要大。為此，可采取 或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經(jīng)驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50100畝的小型房產(chǎn)項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。3-4-4 從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。目前產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠 色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)

7、、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪 的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產(chǎn)品設(shè)計時要注意的，要請優(yōu)秀的設(shè)計師結(jié)合市場作產(chǎn)品，爛房子還賣個好價的時代早過了，以同景“好、特”產(chǎn)品取勝。拿地時就要考慮， 這塊地能不能作出好東西來，從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。3-4-5 施工質(zhì)量：專家指出，每一個質(zhì)量問題后面都隱藏著三百多個不利因素，在購房人要求越來越高的今天， 開發(fā)商與業(yè)主對簿公堂的事時有發(fā)生，企業(yè)和項目形象一旦受損，代價即經(jīng)濟效益，更不說品牌了。3-4-6 配套先做，景觀先行，物業(yè)先行。要有“門里的為第二，門外的才是第一”的 配套思想。房地產(chǎn)進入比小分時代，在比小分上花功夫，愈發(fā)取悅消費

8、者，而獲得市場的主 動權(quán)將更大；考慮到房屋的升值保值，物業(yè)必須與規(guī)劃同步，如此增加產(chǎn)品的延伸價值。3-4-7 單一變復(fù)合。房地產(chǎn)開發(fā)不是簡單的建筑產(chǎn)品的營造，而是生活方式的營造，地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，符合人們生活方式以及質(zhì)量的追求。如此在運營資本的背后，同時也在經(jīng)營地產(chǎn)品牌，甚至還在運營城市未來。培養(yǎng)一支職業(yè)經(jīng)理人隊伍。優(yōu)秀的管理班子和善于執(zhí)行的團隊，也是開發(fā)商的法寶， 畢竟，所有的所有，都要靠團隊去做，專業(yè)的人才是企業(yè)第一競爭力，因此同景職業(yè)經(jīng)理人必須是一個九段整合師， 不一定會看病，但必須會檢藥，因為房產(chǎn)開發(fā)與管理的整合能力是其 首要條件。第二節(jié) 從兩大爭議問題看未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（第二部

9、2-2 中國房地產(chǎn)是否會在本輪調(diào)控中走向低谷爭議指數(shù)：受商品房空置面積總量持續(xù)上升以及個別地區(qū)房價、地價增長過速的影響，一段時間以來，社會各界對房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢憂心忡忡，有人甚至發(fā)出了 “當前房地產(chǎn)市場狀況與1992年相似”的悲觀論調(diào)。根據(jù)對10年來全國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的綜合分析，當前房地產(chǎn)市場所謂“熱”的表 現(xiàn)與1992、1993年出現(xiàn)明顯泡沫的情況是根本不同的。2-2-1房地產(chǎn)市場供給的主要特征對比分析l投資根據(jù)國際一般規(guī)律總結(jié)，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)投資與GD吐比應(yīng)處于3%至8%之間。1993年：房地產(chǎn)開發(fā)投資與 GD江比最大值達到10.69%,超過了 8%的上限。2002年為6.9

10、9%,但處于合理浮動區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟規(guī)?；鞠噙m 應(yīng)。l建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)業(yè)界對未來做出的較好期望往往反映在新開工率的迅速增長上。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應(yīng)界于當年施工面積的1/4-1/3,也即新開工率一般應(yīng)在 0.25至0.33之間。1993年：商品房新開工率為 126%,市場供給嚴重過量。2002年：商品房新開工率為 46%,預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)界對市場預(yù)期較高，應(yīng)引起一定關(guān) 注。2-2-2房地產(chǎn)市場需求的主要特征對比分析l房地產(chǎn)銷售價格1992年：商品房平均銷售價格年均增長7.89%,房價收入比為13.82 ;2002年：每平方米平均價格較199

11、2年增長了 1.14倍。房價收入比為 9.041998年后商品房平均銷售價格漲幅一直低于GD%人均可支配收入的增長幅度，房價的漲幅與國民經(jīng)濟的增長相適應(yīng)。房價的穩(wěn)步上升是房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛的重要表現(xiàn)。與此對應(yīng)，居民可支配收入的協(xié)調(diào)增長是確保房地產(chǎn)市場有效需求的重要條件。 l銷售量2002年，全國商品房銷售 24969.29萬平方米，是1992年4288.86萬平方米的 5.83倍, 年均增長19.4%,商品房銷售額由1992年的450億元增長到2002年的5721億元，年均增 長 28.8%。l個人購房比重1992年：個人購買商品住宅 1456.01萬平方米，占當年商品住宅銷售面積的38.

12、2%;2002年：個人購買商品住宅20727.77萬平方米，占商品住宅全部銷售面積的93.7%,北京、上海、廣東、江蘇、浙江、深圳等地個人購房占比超過98%,個人已經(jīng)成為商品住宅銷售中占絕對比重的主體。從上述分析首先可以判斷，本輪調(diào)控與上一輪有本質(zhì)的區(qū)別，不大會出現(xiàn)如1993年那樣，以犧牲房地產(chǎn)作為平抑宏觀經(jīng)濟的結(jié)果。2-2-3綜合分析l從短期來看：房地產(chǎn)受政策性因素影響較大。?國家對土地供應(yīng)的進一步控制必將使未來短期土地開發(fā)增長率下降?房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增勢，但增速將放緩；?受供求慣性的驅(qū)動，房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積仍將維持一定的增速；?房地產(chǎn)價格的漲幅將可能下降，但受有效需求強勁的推動，

13、房地產(chǎn)價格下調(diào)壓力不 大；?房地產(chǎn)企業(yè)將逐漸形成規(guī)?；?jīng)營，部分中小企業(yè)將逐步退出市場，有實力的大企 業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間；?主要地區(qū)市場仍將保持發(fā)展水平和規(guī)模領(lǐng)先的地位，其他部分地區(qū)將可能發(fā)育成為 新的增長點。l從中長期來看：主要受國民經(jīng)濟發(fā)展水平和國民經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的影響。?從GDPt展水平看世界銀行統(tǒng)計資料表明，當一個城市人均GD唯800-4000美元之間時，房地產(chǎn)會高速增長，人均 GDP在4000-8000美元之間時，房地產(chǎn)會平穩(wěn)增長，人均GD唯8000-20000美元之間時，房地產(chǎn)會衰退。目前我國人均GDP勺為 1000美元，整體上我國房地產(chǎn)業(yè)還有非常大的發(fā)展空間。?從GDPt展速度

14、看根據(jù)庫茲涅茨各國的經(jīng)濟增長中研究結(jié)論，當GDP曾長速度小于4%時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮，當 GDP曾長速度界于4%-5 %時，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)停滯；5%-8 %,房地產(chǎn)業(yè)將處于穩(wěn)定發(fā)展階段；8 %-10 %,房地產(chǎn)業(yè)將高速發(fā)展。我國目前GDP勺增長速度是7%-8%, 根據(jù)以上結(jié)論，我國房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展的階段。?從國內(nèi)政策層面看房地產(chǎn)業(yè)是一個涉及面廣、帶動系數(shù)高的行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中， 房地產(chǎn)業(yè) 對這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到 1: 1.17促進作用。因此，促進房地產(chǎn)業(yè)得到進一步發(fā)展是確保國民經(jīng)濟持續(xù)健康運

15、行的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。第3節(jié)未來公司發(fā)展方向分析及建議土地與資金的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產(chǎn)投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨淘汰，行業(yè)洗牌成為必然。同景集團可借時勢造英雄，成就一番偉業(yè)。3-1 什么樣的企業(yè)才能駕馭市場？3-1-1第一波：比判斷一一剩下的是對未來大趨勢判斷

16、正確的企業(yè)。3-1-2第二波：比資源一一資源越大的企業(yè)越能留下，資源小的企業(yè)淘汰。3-1-3第三波：比戰(zhàn)略一一有戰(zhàn)略規(guī)劃的企業(yè)才能留下。3-1-4第四波：比運營一一有職業(yè)化、專業(yè)化團隊管理與運營的企業(yè)能留下。3-1-5第五枚：比品牌一一品牌效應(yīng)，增加發(fā)展的無形資產(chǎn)基礎(chǔ)3-1-6 第六枚：比增值一一化“增長”為“增值”，由“務(wù)虛”到“務(wù)實”，使土地、 樓房、物業(yè)等增值最大化。3-2面臨的機遇3-2-1市場規(guī)范，更適合同景同景是一家追求規(guī)范化操作的企業(yè)， 也一直在身體力行，地產(chǎn)行業(yè)中，各方面的能力都 受到好評，但在過去不規(guī)范操作的市場中卻很難拿到好地。今日，市場的游戲規(guī)則越來越規(guī)范，同景在土地資源

17、上的弱勢地位將淡去，而其專業(yè)實力和在資本市場、客戶群體中良好的口碑將帶給同景越來越顯著的優(yōu)勢。3-2-2抓住市場空擋：最近出臺的各項宏觀調(diào)控的政策，對一些實力不強的開發(fā)公司所帶來的壓力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。一些在售項目加大促銷力度，急于收回資金。而另一些正在醞釀的項目則更加慎重，有資金實力的開發(fā)商可能沒有地，同景現(xiàn)在資金基本充足，三個地區(qū)都有土地。 適時地抓住市場空擋，收購、合作 50100畝土地進行開發(fā)，對同景的項目運作將有相當大的利好。3-2可能的風(fēng)險3-2-2 2005年是不可確定的一年，需慎重決策國內(nèi)宏觀政策還在調(diào)整，有很多不確定的因素可能產(chǎn)生；外國各種資金、商品進入中國將非常通暢。因此須密切

18、關(guān)注最近國家會采取什么樣的措施調(diào)控。3-2-3關(guān)注央行的一些措施。三季度報告出來后， 金融調(diào)控存在一些問題，調(diào)息的呼聲很高。而國家明顯還沒有作好這方面的準備工作（銀行投資規(guī)模控制在5%-7蛆下、開始政府和銀行內(nèi)部的徹底整頓、建立完善的信用體系、投融資體系等等），控制不好會出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)“硬著陸”的可能性。3-3戰(zhàn)略上的建議3-3-1提升綜合實力未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將是綜合實力的競爭，建議同景集團憑借“實力+品牌+項目運營”來進行有效擴張，以不斷提高自身的綜合競爭力。3-3-2拓寬融資渠道新規(guī)則的出臺，意味著游戲規(guī)則的改變，融資能力差的開發(fā)商將可能因資金短缺而失敗。拓寬資金來源和融資渠道是公司戰(zhàn)略的

19、重中之重，尋求包括上市、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金在內(nèi)的多元化融資途徑，同時，兼顧資本金的內(nèi)部積累和外部積累。3-3-3調(diào)整項目運作模式。針對公司特點，靈活調(diào)整項目的運作模式，如合作開發(fā)、股權(quán)合作等。3-3-4盡可能降低風(fēng)險。為了降低風(fēng)險，要停止擴張、戰(zhàn)略收縮，實行減法經(jīng)營，包括產(chǎn)業(yè)減法、產(chǎn)品減法和股 權(quán)投資減法。3-3-5牢牢把握差異性“房地產(chǎn)地區(qū)性很強。政府的主導(dǎo)性，加之地區(qū)政府對土地供應(yīng)的把握不同，造成地區(qū)供求關(guān)系不同，使地區(qū)的差異性進一步加強。 同景同時在4個地區(qū)操作項目，要充分認識到 地區(qū)的差異性，在宏觀調(diào)控當中，牢牢把握住差異性。3-4 戰(zhàn)術(shù)建議3-4-1 做減法：拋掉公司不擅長的項目

20、，專心經(jīng)營住宅項目，盡可能得向國家支持的住宅類型靠攏，不搞投資大的商業(yè)地產(chǎn)， 不盲目追求大盤；從追求“規(guī)模、速度”轉(zhuǎn)向“品牌、增值”；適當放慢銷售速度，化 1-2年短期目標為3-5年中期目標。3-4-2 資金鏈：協(xié)調(diào)好個項目間資金鏈的關(guān)系，把握好開工時機，節(jié)約開發(fā)與管理成 本；進行多種渠道融資，盡快上市，運作資本市場 ，啟動民間資本，快速托盤信托業(yè)，尋 求多方合作，使資金鏈得以有效而健康的運轉(zhuǎn)。3-4-3 拿地是關(guān)鍵的選擇。在對地塊作研判時，既要考慮經(jīng)濟原則（貴不貴），也要 對地塊挖的深一些：有什么原生資源可以在規(guī)劃設(shè)計，營銷推廣中利用，比如：小山丘，坡 地、大水井，原生樹等，或者近旁有優(yōu)美的

21、自然環(huán)境（湖，公園，古建筑等），或者正好政 府的重大項目（如不夜城，大公園，歐洲城等），另外，拆遷的成本和競爭對手的情況研究 也是不可或缺的知己知彼，方能勝利，諸如此類?？傊?，地的升值空間要大。為此，可采取 或收購、或兼并、或合作一些“無實力無資金無經(jīng)驗無品牌無人才，卻有合法土地開發(fā)”的“五無一有”的小企業(yè)，開發(fā)與運作50100畝的小型房產(chǎn)項目，作為同景“細水長流”式的土地資源。3-4-4 從研究“消費者”轉(zhuǎn)向研究“產(chǎn)品”。目前產(chǎn)品嚴重同質(zhì)化，大家都在吆喝綠 色生態(tài)住宅，有的樓盤什么都吆喝，健康、生態(tài)、環(huán)保、綠色、大盤大規(guī)劃、精品戶型，鋪 的很開，可沒一樣做精做透，這是我們在產(chǎn)品設(shè)計時要注意的

22、，要請優(yōu)秀的設(shè)計師結(jié)合。（蘭馬單琳）關(guān)于公司發(fā)展的幾點建議鄭總:您好！我來公司已兩年有余，也算房產(chǎn)公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸！ 在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)歷了房產(chǎn)公司的成長歷程， 我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法（或建議）能對公司的發(fā)展有所幫助。一、公司的制度化管理每個公司的發(fā)展，必須要有完善的規(guī)章制度，我們公司亦不例外， 目前公司基本還是停留在駿馬各項規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，是一種企業(yè)管理模式，而房產(chǎn)開發(fā)則是一種建設(shè)項目管理模式， 它們雖均屬于管理 范疇，但他們的內(nèi)涵有著明顯地區(qū)別，主要區(qū)別體現(xiàn)在管理的對象、 管理的目標、管理的實體。因此，制定適

23、合房產(chǎn)公司管理和運作的各 項規(guī)章制度已是當務(wù)之急。08年8月份我已將房地產(chǎn)開發(fā)管理手 冊約90頁發(fā)給王副總和鄭經(jīng)理（供參考），內(nèi)容比較詳實，也耗 費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產(chǎn)公司的各項規(guī)章制度 能盡快經(jīng)各部門經(jīng)理討論后經(jīng)總經(jīng)理審批后付諸實施。 對不完善的地 方可以在實踐和執(zhí)行過程中不斷進行優(yōu)化整合和完善。二、公司的組織機構(gòu)和管理網(wǎng)絡(luò)公司的組織機構(gòu)設(shè)置宜結(jié)合公司的實際情況并兼顧長遠，遵循精干高效、靈活彈性、相對穩(wěn)定的原則，當然最根本的設(shè)置原則還是如 何利于公司的管理和發(fā)展，一般采用直線職能制（既能集中統(tǒng)一指揮， 又能充分發(fā)揮各職能部門的職能作用），現(xiàn)階公司的組織機構(gòu)和管理 網(wǎng)絡(luò)最好

24、根據(jù)現(xiàn)有的部門和人員進行設(shè)置， 在實踐和發(fā)展中不斷進行 優(yōu)化整合和完善。三、公司的績效考核和獎懲激勵績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此， 建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發(fā)放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然 半年和全年獎的數(shù)額可適當調(diào)整， 對月績效考核未通過的，月考核獎 暫不發(fā)放，可在半年和年終考核時進行綜合評估， 評估合格的可以將 月考核獎補發(fā)，評估不合格的不予補發(fā)，這樣更便于對公司員工的約 束管理，還能充分調(diào)動員工的工作積極性和主動性。四、公司財務(wù)部的完善公司財務(wù)部應(yīng)能充分發(fā)揮核算和測算職能，提供相應(yīng)的財務(wù)

25、計劃和 財務(wù)分析報告及各項統(tǒng)計報表，為公司的相應(yīng)決策提供依據(jù)；另外財 務(wù)部還應(yīng)規(guī)定每月的付款時間段，每月最好規(guī)定兩次付款時間段，對 滯后的順應(yīng)在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段 的已付款和未付款的統(tǒng)計報表發(fā)給合約部和工程部， 這樣既加強了各 個部門的橫向溝通與聯(lián)系，也便于財務(wù)部對資金的統(tǒng)籌調(diào)度和安排， 對整個工程的順利發(fā)展也更加有利。五、成立物業(yè)公司的可行性根據(jù)我咨詢和調(diào)研過的各物業(yè)公司和物業(yè)經(jīng)理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業(yè)公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利?，F(xiàn)階段 星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業(yè)，如自行管理， 可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑

26、賓館、咖啡店的運 營成本（主要指維修部分）。因此，鑒于從公司的長遠發(fā)展及結(jié)合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業(yè)公司。（成立物業(yè)公司的各項手續(xù)也不太繁瑣）成立物業(yè)公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經(jīng)濟的 人員我公司已經(jīng)具備（當然如不夠的話，可另行尋找），只需另行聘 請具備物業(yè)職業(yè)資格的物業(yè)經(jīng)理人。新注冊物業(yè)公司應(yīng)先到工商稅務(wù)部門辦理營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記等手續(xù)，然后自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章 程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職 業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同等資 料向工商注冊所在地政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)；（三級注冊資本50萬，工程、管理、經(jīng)濟等技術(shù)管理人員不少于 10人） 六、大潤發(fā)塔樓水電和幕墻的合同關(guān)于使用大潤發(fā)售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格 做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即一、施工單位必須 是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此， 我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔(dān)的風(fēng)險很大，雙方一 旦鬧僵，我公司將要承擔(dān)全部風(fēng)險，建議最好不要采用，可否考慮將 大潤發(fā)所有工程、設(shè)計、前期策劃、監(jiān)理等的全部應(yīng)付款通過售樓專 用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司