中小企業(yè)“置換通”融資服務(wù)方案探析(doc8頁(yè))(正式版)

1、中小企業(yè)“置換通”融資服務(wù)方案1基本概念1.1 產(chǎn)品定義“置換通”，是指中小企業(yè)因資金需要，將已做一定時(shí)間的按揭貸款 業(yè)務(wù)的商用樓、辦公樓、廠房做為抵押對(duì)象，先行落實(shí)好房產(chǎn)第二順位 抵押后，再通過(guò)我行貸款額度中一部分置換原按揭貸款，多余部分用于 日常經(jīng)營(yíng)需求的一種產(chǎn)品。產(chǎn)品可以根據(jù)客戶需要做成兩類： 一類是做固定資產(chǎn)類中長(zhǎng)期貸款， 類似于置換方式的立業(yè)通產(chǎn)品（延長(zhǎng)到期日，可達(dá)到減輕現(xiàn)有每月還款 壓力的目的）；一類是短期流動(dòng)資金貸款（目的是盤活資產(chǎn)，且現(xiàn)金流 有能力做短期流動(dòng)）。也還可兩者結(jié)合，總量中包括中長(zhǎng)期和短期兩種 產(chǎn)品）1.2 產(chǎn)品功能和特色根據(jù)中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及發(fā)展階段資金需求量身定做

2、， 面向已通過(guò)按 揭貸款購(gòu)置商用樓、辦公樓、廠房等房產(chǎn)并已按期還款一定時(shí)間，但尚 有部分未償還的中小企業(yè)，向其發(fā)放貸款以解決其經(jīng)營(yíng)中的資金需求。產(chǎn)品特色體現(xiàn)在: 1）提前盤活企業(yè)固定資產(chǎn)，介入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的時(shí)機(jī)大幅提前，對(duì)于爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)客戶有時(shí)間優(yōu)勢(shì)；2）貸款總量按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的規(guī)定抵押率計(jì)算（最高可達(dá)評(píng)估價(jià)值的60% ,期限最長(zhǎng)5年，可選擇按季或半年的還款周期，減輕中小企業(yè)一 次性還款壓力，有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力；3）品種靈活，可以做固定資產(chǎn)貸款，也可以做流動(dòng)資金貸款；4）適用范圍廣泛，本產(chǎn)品的應(yīng)用將打開中小企業(yè)客戶批量授信、規(guī)模授 信的新局面。2適用對(duì)象與基本條件2.1 適用客戶范圍符合我

3、行中小企業(yè)業(yè)務(wù)客戶授信基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的中小企業(yè)客戶。2.2 客戶準(zhǔn)入條件與要求1）客戶準(zhǔn)入（1）企業(yè)有2年以上的持續(xù)經(jīng)營(yíng)歷史，經(jīng)營(yíng)管理良好；（2）企業(yè)法定代表人/實(shí)際控制人的主業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)在4年以上；（3）借款人在我行信用評(píng)級(jí)B+級(jí)（含）及以上；（4）無(wú)不良信用記錄。2）所購(gòu)置房產(chǎn)必須符合：本產(chǎn)品所指房產(chǎn)包括商用樓、辦公樓、住房?jī)H限于城市中心地理位置 優(yōu)越的樓盤，以及五大國(guó)家級(jí)園區(qū)和部分省級(jí)工業(yè)園區(qū)的廠房。2.3 限制性規(guī)定1）授信總量授信總量按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的規(guī)定抵押率核定，最高可達(dá)評(píng)估價(jià)值的60%2）用途授信用途僅限用于借款人置換原有按揭貸款和自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不得挪用。3）期限原則上最高不超過(guò)5年

4、。4）擔(dān)保必須落實(shí)合法有效的擔(dān)保手續(xù)，我行與借款人共同到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門辦 理正式抵押登記手續(xù)，須以我行為第二順位的抵押權(quán)人，再發(fā)放貸款置 換第一順位抵押權(quán)人的貸款，并確保履行解除其抵押。3價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)3.1利率和費(fèi)用原則上綜合收益不低于基準(zhǔn)利率上浮30%勺水平。4業(yè)務(wù)流程4.1 業(yè)務(wù)流程簡(jiǎn)述借款人申請(qǐng)一一貸前調(diào)查、撰寫上報(bào)提案一一盡職審查一一授信批復(fù)落實(shí)擔(dān)保放款條件一一放款一一對(duì)賬戶進(jìn)行監(jiān)控管理。4.2 具體業(yè)務(wù)流程1）借款人向我行申請(qǐng)貸款，填寫借款申請(qǐng)書，除提交借款人年審有效營(yíng) 業(yè)執(zhí)照、貸款卡等授信申報(bào)基本資料以外，還須提交借款人所購(gòu)買房產(chǎn)的購(gòu)房合同、發(fā)票、首付款憑證、按揭貸款合同、還款記錄、剩余

5、本金 查詢等資料；2）根據(jù)客戶申請(qǐng)，業(yè)務(wù)部門實(shí)地調(diào)查和核實(shí)，包括但不限于經(jīng)營(yíng)狀況、 房產(chǎn)現(xiàn)狀、還款資金來(lái)源等，根據(jù)企業(yè)銷售收入、利潤(rùn)和現(xiàn)金流測(cè)算還 款期限并合理確定貸款種類和期限以及還款計(jì)劃，撰寫上報(bào)信貸提案； 3）由我行信貸工廠進(jìn)行盡職審查，并按審批流程上報(bào)，完成審批后最終 下達(dá)是否同意貸款的批復(fù)；4）我行對(duì)借款人批復(fù)同意后，業(yè)務(wù)部門與借款人簽訂借款合同、保證合 同等相關(guān)法律性文件；5）落實(shí)抵押擔(dān)保（1）借款人實(shí)際控制人全程提供個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保（2）我行與借款人共同到當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門辦理正式抵押登記手續(xù)，須以 我行為第二順位的抵押權(quán)人，再發(fā)放貸款置換第一順位抵押權(quán)人的貸款， 并確保履行解除原貸款

6、抵押權(quán)人抵押，從而保證我行提升為第一順位的 抵押權(quán)人。6）辦妥放款前的相關(guān)手續(xù)。借款人提用的貸款款項(xiàng)可分兩類用途，一 為直接置換原有按揭貸款，實(shí)施封閉操作，不得用于其他用途；一為公 司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，按我行相關(guān)規(guī)定使用。5風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范措施5.1 信用風(fēng)險(xiǎn)及防范措施做好貸前調(diào)查工作，嚴(yán)把客戶準(zhǔn)入關(guān)，調(diào)查借款人以往的信用記錄, 包括查看人民銀行企業(yè)征信系統(tǒng)和企業(yè)法定代表人個(gè)人征信系統(tǒng)的信用 記錄，重視領(lǐng)導(dǎo)人素質(zhì)評(píng)估，考察公司治理機(jī)制。曾有不良記錄的拒絕 授信。授信發(fā)放后，應(yīng)做好貸后管理工作，關(guān)注借款人還本付息能力， 存在有能力還款而不愿還款現(xiàn)象的及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作，采取相應(yīng)措 施，防范信用風(fēng)險(xiǎn)。5

7、.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施我行置換通產(chǎn)品貸款種類靈活，期限可從一年內(nèi)短期流動(dòng)做到五年 中長(zhǎng)期貸款，企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生可用于還款的現(xiàn)金流為重點(diǎn)關(guān)注的第 一還款來(lái)源。包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況、管理水平和能力、用款的目的等 都應(yīng)成為把握的重點(diǎn)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)銷售收入和現(xiàn)金回籠應(yīng)通過(guò)我行或 我行能有效掌握核實(shí)，還應(yīng)關(guān)注借款人產(chǎn)品供需、價(jià)格變動(dòng)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 能力，及時(shí)做好授信政策調(diào)整，保障我行授信資產(chǎn)安全。5.3 法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防范措施國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化和未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將對(duì)產(chǎn)品的整體運(yùn)作 產(chǎn)生一定影響，因此需密切關(guān)注國(guó)家政策變化，及時(shí)了解各項(xiàng)政策的動(dòng) 態(tài)，以保證第二還款來(lái)源的保障力度不被減弱。同時(shí)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)?/p>

8、房管部 門的溝通和聯(lián)系，合理利用第二順位抵押登記制度，確保我行授信投放 前能辦好抵押并在解除原第一順位抵押權(quán)時(shí)予以配合，以有效防止抵押 方面的風(fēng)險(xiǎn)，最大限度保障我行貸款安全。6參考資料6.1 格式文本及重要文檔示例1）保證合同2）最高額抵押合同3）董事會(huì)/股東會(huì)決議4）個(gè)人不可撤銷保證合同6.2 國(guó)家政策法規(guī)中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法、貸款通則、中華人民共和國(guó) 合同法、中華人民共和國(guó)公司法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人民共和國(guó)物權(quán)法6.3 中行規(guī)章制度中國(guó)銀行股份有限公司湖南省分行中小企業(yè)業(yè)務(wù)管理辦法（2010年版）、中國(guó)銀行股份有限公司湖南省分行中小企業(yè)授信審批實(shí)施細(xì) 則（2010年版）、中國(guó)

9、銀行股份有限公司境內(nèi)機(jī)構(gòu)公司授信抵、質(zhì) 押率管理辦法7案例7.1 客戶需求發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙做為省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全省最快，中小企業(yè)發(fā)展空間大，本 地和省內(nèi)外很多企業(yè)在長(zhǎng)沙以按揭貸款方式購(gòu)置生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和辦公場(chǎng)所。 這一部分按揭業(yè)務(wù)市場(chǎng)有很大存量，同業(yè)中有很多通過(guò)按揭業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)個(gè) 人業(yè)務(wù)的發(fā)展。針對(duì)同業(yè)中的這一塊市場(chǎng)，那些因沒(méi)有全部?jī)斶€而拿不 到產(chǎn)權(quán)的企業(yè)就無(wú)法金融機(jī)構(gòu)提供抵押品，有的或通過(guò)擔(dān)保公司做但增 加了融資成本，有的就只有等待，從而錯(cuò)失或推后了企業(yè)發(fā)展的計(jì)劃。 為此，我們組織對(duì)湘域中央等市中心商業(yè)樓宇和高橋市場(chǎng)等成熟市場(chǎng)進(jìn) 行了市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)果顯示市場(chǎng)對(duì)此確實(shí)有較大的需求?；谶@一市場(chǎng)客 戶有較強(qiáng)的需

10、求、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況及該項(xiàng)業(yè)務(wù)的可以帶來(lái)批量效益，設(shè)計(jì)出非常有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品一一置換通。7.2 解決方案的設(shè)計(jì)及應(yīng)用產(chǎn)品方案的設(shè)計(jì)從擔(dān)保、還款、授信總量、授信品種等方面提出了解決方案：1 .有效擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)可控：以足值房產(chǎn)先做為第二順位抵押，用途直接置 換原有按揭貸款，從而落實(shí)有效擔(dān)保；2 .品種靈活，效益明顯：可選擇固定資產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款或短期流動(dòng)資金貸 款，中長(zhǎng)期貸款采用按季或半年等還款方式，減輕企業(yè)一次性還款壓力。 銀行發(fā)放中長(zhǎng)期貸款利率檔次高，綜合效益明顯；在競(jìng)爭(zhēng)性方面體現(xiàn)以下特點(diǎn)：1 .介入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)大幅提前，從而盤活企業(yè)資產(chǎn)，提高業(yè)務(wù)合作 機(jī)率，培養(yǎng)忠誠(chéng)度高的客戶。2 .能從同業(yè)按揭貸款

11、客戶中搶占很多客戶，有效地?cái)U(kuò)大我行客戶群體。3 .解決中小企業(yè)按揭客戶沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)而無(wú)法向金融機(jī)構(gòu)提供抵押品 的問(wèn)題，而且減少企業(yè)自有資金占用，進(jìn)而提高其經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力。4 .3解決方案的市場(chǎng)應(yīng)用效果“置換通”產(chǎn)品推出前，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)做的調(diào)研，反響良好，解決了中 小企業(yè)資金需求，有力地支持了中小企業(yè)發(fā)展，受到了中小企業(yè)歡迎， 為我行中小企業(yè)授信產(chǎn)品的快速貼近市場(chǎng)樹立了良好的口碑，大大提升 了我行中小企業(yè)業(yè)務(wù)的品牌形象和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。人生最大的幸福，莫過(guò)于連一分鐘都無(wú)法休息 零碎的時(shí)間實(shí)在可以成就大事業(yè) 珍惜時(shí)間可以使生命變的更有價(jià)值 時(shí)間象奔騰澎湃的急湍，它一去無(wú)返，毫不流連 一個(gè)人越知道時(shí)間的價(jià)值

12、，就越感 失失時(shí)的痛苦 得到時(shí)間，就是得到一切 用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光來(lái)看，時(shí)間就是一種財(cái)富 時(shí)間一點(diǎn)一滴凋謝，猶如蠟燭漫漫燃盡 我總是感覺(jué)到時(shí)間的巨輪在我背后奔馳，日益迫近 夜晚給老人帶來(lái)平靜，給年輕人帶來(lái)希望 不浪費(fèi)時(shí)間，每時(shí)每刻都做些有用的事，戒掉一切不必要的行為時(shí)間乃是萬(wàn)物中最寶貴的東西，但如果浪費(fèi)了，那就是最大的浪費(fèi)我的產(chǎn)業(yè)多么美，多么廣，多么寬，時(shí)間是我的財(cái)產(chǎn)，我的田地是時(shí)間 時(shí)間就是性命，無(wú)端的空耗別人的時(shí)間，知識(shí)是取之不盡，用之不竭的。只有最大限度地挖掘它，才能體會(huì)到學(xué)習(xí)的樂(lè)趣。新想法常常瞬息即逝，必須集中精力，牢記在心，及時(shí)捕獲。 每天早晨睜開眼睛，深吸一口氣，給自己一個(gè)微笑，然后說(shuō)：“在這美妙的一天，我又要獲得多少知識(shí)??！”不要為這個(gè)世界而驚嘆，要讓這個(gè)世界為你而驚嘆！如果說(shuō)學(xué)習(xí)有捷徑可走，那也一定是