物業(yè)管理投標(biāo)書7530148

1、物業(yè)管理投標(biāo)書目錄1、物業(yè)管理投標(biāo)書綜合說明書及投標(biāo)書的介紹22、企業(yè)法人地位及法定代表人證明33、新興物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介44、物業(yè)管理公司專案小組配備45、對(duì)合同意向的承諾56、物業(yè)管理重點(diǎn)66.1、住宅小區(qū)管理66.2、停車場(chǎng)管理67、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容77.1、物業(yè)管理顧問服務(wù)77.2、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)148、服務(wù)模式及費(fèi)用208.1、物業(yè)管理服務(wù)模式208.2、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用20小結(jié) 21花園小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書設(shè)計(jì) 1. 物業(yè)管理投標(biāo)綜合說明書及投標(biāo)書的介紹1.1投標(biāo)綜合說明書 業(yè)主:_xxx_ 1. 根據(jù)已收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字()第()號(hào)的_物業(yè)的招標(biāo)文件,遵照馬鞍山市物業(yè)管理招標(biāo)

2、投標(biāo)管理辦法的規(guī)定,經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件招標(biāo)文件補(bǔ)充通知招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容,我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總報(bào)價(jià),承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。2. 一旦我方中標(biāo),我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文件中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。3. 一旦我方中標(biāo),我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的質(zhì)量等級(jí)。4. 一旦我方中標(biāo),我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作。如確需變更,必須征得業(yè)主的同意。5. 我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效,在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo),我方將受此約束。6. 我方同意招標(biāo)

3、文件中各條款,并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3%繳納保證金 萬元(大寫) 。若我方違約,則扣除所繳納的全部保證金。7. 除非另外達(dá)成協(xié)議并生效,招標(biāo)文件招標(biāo)文件補(bǔ)充通知招標(biāo)答疑紀(jì)要中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)單位：新興物業(yè)管理公司法定代表人或委托代理人:江燕 日期:2011年11月8日 1.2 物業(yè)管理投標(biāo)書介紹1、含義:投標(biāo)是指物業(yè)管理公司依據(jù)物業(yè)開發(fā)商的招標(biāo)文件的要求組織編制標(biāo)書,參加物業(yè)管理資格競(jìng)爭(zhēng)的一種行為。2、原則: 在投標(biāo)過程中必須是正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),并且應(yīng)具有真實(shí)性。2、企業(yè)法人地位及法定代表人證明 法定代表人資格證明書 單位名稱: 新興物業(yè)管理公司 地 址: 馬鞍山市霍里山大

4、道888號(hào) 姓 名: 江燕 性 別: 女年 齡: 21 民 族: 漢 族 職 務(wù): ceo 身份證號(hào)碼:3425011991080808888xx物業(yè)管理公司的法定代表人.負(fù)責(zé)為xx物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件,進(jìn)行合同談判,簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。特此證明。 投標(biāo)單位新興物業(yè)管理公司 上級(jí)主管部門:馬鞍山市物業(yè)管理監(jiān)督部門 日期:2011-11-83、新興物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介2008年8月組建成立的新興物業(yè)管理公司,是馬鞍山市建委核準(zhǔn)的物業(yè)管理二級(jí)企業(yè)。公司主要以管理住宅小區(qū)為主,近幾年來先后承接了多棟住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。為向業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù),公司不僅裝備了

5、商務(wù)中心,超市,健身房等服務(wù)場(chǎng)所,還開設(shè)了房屋維修,代辦水,電,煤,電話費(fèi),寬帶,等服務(wù)項(xiàng)目,并配備免費(fèi)專車往返市區(qū)。本公司有完整的服務(wù)質(zhì)量管理體系和完善的監(jiān)控設(shè)施,近幾年所接管的物業(yè)未曾出現(xiàn)過質(zhì)量事故,2011年被馬鞍山市質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)授予“服務(wù)質(zhì)量信得過的單位”,并且在中央花園物業(yè)的管理工作中,由于服務(wù)質(zhì)量突出,被馬鞍山市精神文明建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組評(píng)為“馬鞍山市共建文明居住區(qū)先進(jìn)單位” 。4.物業(yè)管理專案小組的配備4.1 本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。總負(fù)責(zé)人(項(xiàng)目經(jīng)理)和各級(jí)負(fù)責(zé)人(部門人員)配置見下表。 項(xiàng)目經(jīng)理及部門人員配置表 管理部門人數(shù):領(lǐng)導(dǎo)層職能

6、部門職責(zé)經(jīng)理室指揮,決策機(jī)構(gòu) 對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé),并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)副經(jīng)理的工作辦公室 綜合管理部門負(fù)責(zé)人事,人員培訓(xùn),文件,對(duì)外宣傳,接待,總務(wù)等工作 管理部 公司業(yè)務(wù)主管部門 負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)管理處的管理工作,負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的公共衛(wèi)生,環(huán)境綠化,消防治安接待客戶投訴等工作4.2 物業(yè)管理專案小組主要成員簡(jiǎn)介4.2.1 董事總經(jīng)理: 統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃,為此專案最高負(fù)責(zé)人。4.2.2 董事: 專責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。5、對(duì)合同意向的承諾5.1 承包方式。物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。5.2 服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式5.2.1 各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算。5.2.2 普通服務(wù)單價(jià)依照國(guó)家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一

7、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。5.2.3 特定服務(wù)單價(jià)參照國(guó)家類似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并適當(dāng)浮動(dòng)予以確定。5.2.4 設(shè)備的購(gòu)置租賃價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.2.5 管理期間,凡遇有關(guān)政策性調(diào)整,按政策性調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。5.3 在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上,乘以我方投標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。5.4 服務(wù)款項(xiàng)收取方式 物業(yè)竣工接管時(shí),由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1%的管理基金。 物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出(固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。每月收取1次,下月15日以前交至物業(yè)管理處。5.5 材料設(shè)備供應(yīng)方式 管理所用材料設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類外,應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng),乙方提供材料

8、堆放場(chǎng)所:臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià),乙方負(fù)責(zé)采購(gòu),并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5.6 服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。 在合同中制定出對(duì)物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿足業(yè)主要求服務(wù)的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。5.7 為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi),應(yīng)由物業(yè)管理公司通過精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化,不得向業(yè)主另行收費(fèi)。5.8 文明管理,確保安全,實(shí)現(xiàn)無重大事故。6、物業(yè)管理重點(diǎn) 物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學(xué)問,本公司可以小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則,并通過長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提高,努力創(chuàng)造條件使每一棟住宅的收益和投資潛質(zhì)都能達(dá)到極限。這種“投資管理”的哲學(xué)

9、,能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益,不但使其保值,更能使其增值。6.1住宅小區(qū)管理 現(xiàn)代住宅小區(qū)是指樓宇具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備,如保安監(jiān)控和控制系統(tǒng),消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),以及后備電力供應(yīng)系統(tǒng)。而且環(huán)境優(yōu)越,通訊快捷,交通方便,有專門的停車場(chǎng)或地下車庫(kù)相匹配。因此需要極為周到的服務(wù),特別是隨著生活水平的提高,人們的要求也相對(duì)增強(qiáng),作為物業(yè)管理公司來說,要對(duì)這些裝備進(jìn)行操作及保養(yǎng),都需要有專業(yè)知識(shí)和技術(shù)。業(yè)主對(duì)這些住宅,特別是出入口、公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。一幢住宅是否能得到完善管理,對(duì)該物業(yè)的售價(jià)水平有很大影響,同樣對(duì)其資本價(jià)值也會(huì)影響。6.2 停車場(chǎng)管理 現(xiàn)今停車場(chǎng)設(shè)備的管理大多采用

10、先進(jìn)的自動(dòng)化管理系統(tǒng)來滿足繁忙的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)化管理,可以減少人為差錯(cuò),節(jié)省人力資源,加快車輛流量,從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為流暢,租用戶及訪客利用停車場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外,停車場(chǎng)內(nèi)的停車程序也必須做出周詳安排,以確保用戶能獲得所需服務(wù)。停車場(chǎng)內(nèi)還必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)供應(yīng)新鮮空氣,以符合衛(wèi)生安全。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足的原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以降低管理費(fèi),而無需從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼,這對(duì)整幢大樓的出租、出售和營(yíng)運(yùn)都有著正面的積極作用。7 、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 依據(jù)富貴花園物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排,本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問服務(wù),待樓盤竣工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。7.1物業(yè)管理

11、顧問服務(wù) 物業(yè)管理顧問服務(wù)的項(xiàng)目包括7.1.1開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù) 這項(xiàng)服務(wù)將于項(xiàng)目建設(shè)工期內(nèi)提供給業(yè)主參照7.1.1.1服務(wù)的功能7.1.1.1.1在管理前期能針對(duì)性地提出樓盤現(xiàn)存且可能影響未來的管理問題,使業(yè)主能有時(shí)間考慮增建設(shè)施。7.1.1.1.2節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用,并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作。7.1.1.1.3在租用戶入住前可訂立管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t,使日后管理運(yùn)作能夠順暢。7.1.1.2服務(wù)內(nèi)容7.1.1.2.1就本住宅區(qū)的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、側(cè)面圖及基地現(xiàn)況提出與日后管理相關(guān)的專業(yè)意見及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)住宅區(qū)設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否能

12、產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部分設(shè)備的增添留出空間,如垃圾處理室的適當(dāng)位置、停車場(chǎng)的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、住宅區(qū)自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等。7.1.1.2.2提供住宅區(qū)設(shè)施專業(yè)意見 就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)住宅區(qū)設(shè)施提出對(duì)將來管理運(yùn)作有利的顧問意見,主要從使用者出發(fā)選擇設(shè)施種類及配備,并提供是否適合日后使用者需要的意見。 住宅區(qū)設(shè)施包括:1) 電梯 2)消防設(shè)備3)電氣設(shè)備4)照明設(shè)備5)給排水系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)6)垃圾處理設(shè)備7)后備發(fā)電機(jī)設(shè)備、小區(qū)廣播系統(tǒng)8)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等7.1.1.2.3提供住宅區(qū)大樓建設(shè)專業(yè)意見 就業(yè)主選定的建筑材

13、料提出對(duì)日后管理工作有影響的專業(yè)意見,例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、質(zhì)量?jī)?yōu)劣的鑒別,判斷材料能否對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果,以及對(duì)管理者能否妥善處理等加以分析。7.1.1.2.4預(yù)估住宅區(qū)管理運(yùn)作成本 就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)住宅區(qū)設(shè)施及配備,提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè)主參考。7.1.1.2.5住宅區(qū)管理進(jìn)度檢討 本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見,內(nèi)容包括: 1)分析及評(píng)估住宅區(qū)設(shè)施工期間的圖紙是否配合先前提出的專業(yè)意見。 2)當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí),派專業(yè)人員參加會(huì)議,與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)并了解工程進(jìn)程,以便及時(shí)提出專業(yè)意見,使日后的管理運(yùn)作能控制在一定的程度,節(jié)省將來因修改設(shè)計(jì)而帶來的費(fèi)

14、用及時(shí)間耗費(fèi)。 3)就各房地產(chǎn)商提供的設(shè)施及配備向業(yè)主提供專業(yè)意見,例如該設(shè)施日后的保養(yǎng)程序,零件配備是否足夠,維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意,以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等,以此作為業(yè)主及建筑師的參考。7.1.1.2.6停車場(chǎng)管理建議 依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃提出管理顧問意見,內(nèi)容包括: 1)制定停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略,如出租營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 2)停車場(chǎng)車輛樓層分配及運(yùn)行形式,包括月租停車、記時(shí)停車及運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估。 3)就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)給分析及建議,包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。7.1.2物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)7.1.2.1制定租約條款、管理守則和租用戶手冊(cè) 就租約

15、條款部分,本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本供業(yè)主參考,并通過本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào),參照業(yè)主意見,在條例中制定特定租約條款及細(xì)則。 物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分,本公司將依據(jù)專業(yè)的管理規(guī)范配合特定環(huán)境,制定一套符合標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)章。 除租約條款和管理守則外,本公司將與各承租戶制定租用戶手冊(cè),使租用戶在搬入和使用住宅區(qū)前對(duì)管理運(yùn)作能有充分了解,從而配合好物業(yè)管理改善的服務(wù)。7.1.2.2員工培訓(xùn)計(jì)劃 本公司將物業(yè)管理視為一項(xiàng)由人為主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè),所以在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€公里人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練。這些訓(xùn)練除了灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外,還應(yīng)包括其他項(xiàng)目,如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培

16、訓(xùn)結(jié)束的考查將是理論與實(shí)務(wù)并重,且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí),保證員工能熟悉并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。 有關(guān)物業(yè)管理員工的培訓(xùn),本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練計(jì)劃,具體訓(xùn)練課程有: 1)業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu)) 2)管理員工職責(zé) 3)管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色 4)員工守則、行為及紀(jì)律 5)物業(yè)專門名詞介紹 6)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備 7)物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用 8)管理費(fèi)額的目的及重要性 9)移交及回收物業(yè)單位的程序 10)防火知識(shí)及消防消防裝置 11)無線電通話機(jī)的使用 12)物業(yè)管理的基準(zhǔn) 13)緊急事件處理程序 1)水管爆裂 2)火警應(yīng)變 3)電力故障 4)煤氣泄露 5)

17、雷電及臺(tái)風(fēng) 6)盜竊或搶劫 7)處理租用戶投訴 8)處理可疑物體及恐嚇電話 9)偷車及拾獲財(cái)務(wù) 10)發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外、物業(yè)內(nèi)違例或亂放車輛等 14)領(lǐng)導(dǎo)才能、組織能力及責(zé)任感等 對(duì)于物業(yè)維修技工,其訓(xùn)練課程除了選擇上述部分外,還可以加如以下課程: 1)機(jī)電維護(hù)的措施及程序 2)物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程 3)維修工具維護(hù)及保管 4)物業(yè)設(shè)施的操作流程等 本公司計(jì)劃在營(yíng)運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的餓管理員工提供上述訓(xùn)練課程,以使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前,對(duì)專業(yè)管理模式及執(zhí)行方法取得系統(tǒng)的,深入的認(rèn)識(shí)并獲得應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。7.1.2.3財(cái)務(wù)預(yù)算 現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理,除了需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)

18、設(shè)備外,對(duì)整幢建筑物的財(cái)務(wù)管理更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者的權(quán)益,另一方面,也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入,制定出一套完整而合理的預(yù)算方案,并預(yù)留基金用作長(zhǎng)期保養(yǎng)及更新計(jì)劃,以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)到效益極限。 本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)所采用的先進(jìn)預(yù)算模式擬就的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備做出評(píng)估,而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的,所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。 該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出,以便作為確定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基礎(chǔ):7.1.2.3.1管

19、理員工薪金1)薪金及年終獎(jiǎng)金2)加班費(fèi)3)員工保險(xiǎn)費(fèi)4)制服費(fèi)用5)員工訓(xùn)練費(fèi)7.1.2.3.2維修及保養(yǎng)費(fèi)1)升降機(jī)2)排水設(shè)備3)電器設(shè)備4)保安系統(tǒng)5)消防設(shè)備6)后備發(fā)電機(jī)設(shè)備7)給水設(shè)備8)樓宇維修9)住宅區(qū)標(biāo)志及指示牌10)通訊及廣播11)住宅區(qū)自動(dòng)化系統(tǒng)12)垃圾處理設(shè)備13)清洗貯水池14)衛(wèi)生設(shè)備15)洗窗機(jī)16)停車場(chǎng)設(shè)備等7.1.2.3.3公共事業(yè)支出費(fèi)1)電力2)自來水3)電話4)煤氣7.1.2.3.4其他支出1)園藝保養(yǎng)2)節(jié)日布置3)住宅區(qū)清潔4)行政管理5)會(huì)計(jì)稽核住宅區(qū)賬目6)樓宇保險(xiǎn)7)預(yù)留修繕基金8)管理經(jīng)理人酬金7.1.3用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)

20、從物業(yè)落成到用戶搬運(yùn)階段, 住宅區(qū)內(nèi)將充斥各方面人士,包括租賃代理,承租戶,裝修工程承包商,建筑工程人員,維修人員及管理人員等,這必將對(duì)住宅區(qū)整體管理,保安,清潔等構(gòu)成很大影響。本公司將提供系統(tǒng)的用戶搬運(yùn)及裝修期間的管理顧問服務(wù)。該項(xiàng)服務(wù)包括以下內(nèi)容:7.1.3.1移交住宅區(qū)單位及與用戶程序 包括檢查用戶的有效租約文件,并由組長(zhǎng)級(jí)員工向用戶履行移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng),如住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施,裝修須知,運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)告知物業(yè)管理公司及時(shí)予以修繕。此外,本公司將負(fù)責(zé)審閱用戶提交的單位裝修圖紙,并限定用戶在審批通過后才準(zhǔn)許其承包商開始裝修工程,以保障住宅區(qū)設(shè)施及業(yè)

21、主權(quán)益。7.1.3.2裝修工程及物料運(yùn)送控制程序 為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合住宅區(qū)整體營(yíng)運(yùn)規(guī)劃,要求各業(yè)主指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用,以免妨礙住宅區(qū)的正常運(yùn)作,確保其他業(yè)主的權(quán)益。本公司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用。 1)裝修樓層/單位的證明 2)24小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人,電話,尋呼機(jī),手機(jī)號(hào)碼 3)承包商綜合保險(xiǎn)單資料 4)公共第三者保險(xiǎn)單資料 5)估計(jì)裝修工程天數(shù) 6)裝修物料運(yùn)送時(shí)間表 7)每日工作人數(shù) 8)駐場(chǎng)主管聯(lián)系電話,手機(jī)號(hào)碼 9)裝修期間的臨時(shí)水電供應(yīng)費(fèi)用與保證金等7.1.3.3保安控制 保安顧問服務(wù),將包括住宅區(qū)入口,公共廁所,道路,監(jiān)控房及樓梯等處的

22、保安工作。住宅區(qū)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施,以確保住宅區(qū)在此期間的安全運(yùn)作。7.1.3.4搬運(yùn)控制 為防止住宅區(qū)樓板承重超過建筑法允許的限度,公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)規(guī)定,同時(shí)也要求用戶提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃,以便審核這些行為是否違規(guī)。此外,對(duì)于搬遷期間的電梯安排及運(yùn)送方法等,管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式,以配合用戶的遷入搬運(yùn)安排。7.1.3.5安全控制 本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一,無論管理人員,裝修承包商還是業(yè)主,必須遵守住宅區(qū)制定的安全守則,以防發(fā)生意外。如房間內(nèi)樓板禁止切割和挖掘,再如用戶單位內(nèi)設(shè)施的更改,易燃物件管理及處置等,管理處都將制定專門條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管,以保安全。7

23、.2物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù) 本公司可在住宅區(qū)落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)。7.2.1具體服務(wù)內(nèi)容如下:7.2.1.1住宅區(qū)保險(xiǎn)事宜本公司可提供專業(yè)人士認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告,以供確定住宅區(qū)的保險(xiǎn)價(jià)值。7.2.1.2住宅區(qū)管理人力資源7.2.1.2.1配合住宅區(qū)所需,聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適的員工負(fù)責(zé)日常管理,保安及維修等工作,以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)。7.2.1.2.2 制定員工編制表, 當(dāng)班時(shí)間表,員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等。7.2.1.2.3在住宅區(qū)正式入住前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作,配合日后管理服務(wù)。7.2.1.3保安服務(wù)7.2.1.3.1聘請(qǐng)合適的員工并進(jìn)行專業(yè)訓(xùn)練。依本公司以往

24、經(jīng)驗(yàn),直接聘任保安人員可避免因外包承包商產(chǎn)生的管理問題,如員工流動(dòng)性,缺乏歸屬感及對(duì)住宅區(qū)的認(rèn)知。7.2.1.3.2本公司將結(jié)合業(yè)主代表意見擬定保安人員崗位,設(shè)立特定的并合適本物業(yè)的保安制度及編制相關(guān)巡邏路線圖表等。7.2.1.3.3為確保保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)期的效果,本公司將定期會(huì)同業(yè)主委員會(huì)舉行會(huì)議商討住宅區(qū)保安問題。7.2.1.3.4在住宅區(qū)正式接管前,本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求擬定一套符合住宅區(qū)需要的保安計(jì)劃供業(yè)主審核確認(rèn)。7.2.1.4清潔服務(wù)7.2.1.4.1本公司將制定住宅區(qū)清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),如建材的類別,位置,清潔次數(shù)及所需員工等。7.2.1.4.2本公還將擬定清潔服務(wù)條款,以便就所承

25、包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)進(jìn)行招標(biāo)。本公司憑借以往接管住宅區(qū)的經(jīng)驗(yàn),定能獲得具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的清潔服務(wù)合約,使業(yè)主能以合理費(fèi)用達(dá)到理想的結(jié)果。7.2.1.4.3本公司將備有適當(dāng)報(bào)表用以監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作,如核查清潔員工資力,檢驗(yàn)清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司還設(shè)設(shè)置了處罰條例以規(guī)范服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì),處罰記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。7.2.1.5維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)7.2.1.5.1本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行及保養(yǎng)服務(wù)。負(fù)責(zé)住宅區(qū)的維修技工將在高級(jí)技師督導(dǎo)下做好各項(xiàng)操作,維護(hù)及定期保養(yǎng)工作。7.2.1.5.2本公司將編制短期及長(zhǎng)期修繕計(jì)劃,建立機(jī)電維護(hù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),并備有各類保養(yǎng)報(bào)表以備檢查

26、。7.2.1.5.3選擇適合的保養(yǎng)承包商執(zhí)行定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃,該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司負(fù)責(zé)制定工程細(xì)則并通過核查,由業(yè)主核準(zhǔn)后進(jìn)行。7.2.1.5.4本公司將在被委任為物業(yè)管理代理后,為住宅區(qū)制定一套長(zhǎng)達(dá)5年的修繕計(jì)劃書,并由業(yè)主審核后施行。7.2.1.6財(cái)務(wù)管理7.2.1.6.1住宅區(qū)管理預(yù)算案 1)管理預(yù)算案主要針對(duì)住宅區(qū)日常運(yùn)作支出作出評(píng)估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后,該預(yù)算案將作為住宅區(qū)財(cái)務(wù)預(yù)管理基準(zhǔn),由業(yè)主授權(quán)本公司權(quán)責(zé)處理。 2)依據(jù)預(yù)算案,本公司將建議管理處制定保證金金額。7.2.1.6.2管理賬戶 1)本公司將在指定的銀行開設(shè)住宅區(qū)管理賬戶,以備業(yè)主審核各項(xiàng)開支。 2)除有支出外,所有

27、住宅區(qū)管理金額將存放于專有賬戶。7.2.1.6.3代收租金及管理費(fèi)7.2.1.7停車場(chǎng)管理 1)制定停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略,如出租營(yíng)運(yùn)安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 2)規(guī)劃停車場(chǎng)的日常管理秩序,制定停車場(chǎng)守則及車輛進(jìn)出路線安排。7.2.1.8處理業(yè)主投訴 1)駐住宅區(qū)將記錄所有業(yè)主的建議或投訴,并在最短時(shí)間內(nèi)處理。 2)本公司物業(yè)規(guī)律部門主管級(jí)人員將會(huì)同駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管定拜訪各業(yè)主,建立友好溝通。7.2.1.9園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置 1)安排住宅區(qū)園藝保養(yǎng)員及保潔員處理日常園藝景觀的維護(hù)工作,并挑選廠商供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善住宅區(qū)環(huán)境。 2)在特定節(jié)日,如中秋節(jié),春節(jié)等期間安排住宅區(qū)公共區(qū)域布置,所有計(jì)劃將在業(yè)主核

28、準(zhǔn)后方才施行。7.2.1.10公共關(guān)系 1)定期與住宅區(qū)各業(yè)主溝通并收集意見,保持雙方友好關(guān)系,促進(jìn)物業(yè)管理運(yùn)作更順暢。 2)與附近政府機(jī)關(guān)及相關(guān)機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),遇有特別事件或狀況時(shí)能即時(shí)發(fā)揮作用。7.2.1.11業(yè)主聯(lián)系及管理報(bào)告 1)本公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要業(yè)主,收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議。 2)本公司將每月與業(yè)主委員會(huì)舉行例會(huì),檢討及報(bào)告管理進(jìn)度,必要時(shí)還可以舉行業(yè)主大會(huì),商討其他有關(guān)管理問題。 3)本公司將每月提交詳盡的管理報(bào)告供業(yè)主審核,內(nèi)容包括住宅區(qū)人力資源狀況,住宅區(qū)維修事項(xiàng),管理費(fèi)用等。管理運(yùn)作進(jìn)程與員工工作細(xì)則 就新興花園物業(yè)的規(guī)劃,本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作

29、如下表所示:管理員工編制與工作時(shí)間表職位人數(shù)日班人數(shù)夜班人數(shù)工作時(shí)間物業(yè)主管11-8:00-17:00維修保養(yǎng)員11-7:00-17:00(日)物業(yè)安防管理員6338:00-20:00(日)20:00-8:00(夜)7.2.2.1管理運(yùn)作進(jìn)程 1)業(yè)主與新興物業(yè)管理公司 由業(yè)主委任本公司為管理經(jīng)理人,負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切管理事宜,本公司則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。 2) 新興物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管/其他管理人員 本公司在被委任為管理經(jīng)理人后,將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐住宅區(qū)統(tǒng)籌處理日常管理事宜,本公司物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)人將會(huì)同駐物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)主管定期與業(yè)主溝通及檢討各項(xiàng)管

30、理運(yùn)作事務(wù)。 3)新興物業(yè)管理公司與基層管理員工 各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前接受調(diào)配和訓(xùn)練。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工掌握專業(yè)知識(shí),并將所學(xué)理論自覺運(yùn)用于物業(yè)管理實(shí)踐。7.2.2.2管理員工工作細(xì)則7.2.2.2.1物業(yè)主管 1)按其職權(quán)所屬,嚴(yán)密監(jiān)管其下轄各員工的日常工作。 2)編制員工輪值表,安排時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)班,避免出現(xiàn)人手不夠的問題。 3)每日交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部。 4)負(fù)責(zé)主持每周工作工作會(huì)議。 5)檢查其職權(quán)范圍內(nèi)的工作:清潔情況滿意,自動(dòng)化系統(tǒng)操作正常等,確保能順利進(jìn)行。 6)第一時(shí)間處理業(yè)主投訴,并使之滿意。 7)如發(fā)生偶然事件,應(yīng)第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮員工并控制場(chǎng)面。 8)熟悉所有緊急情況處理步驟,如臺(tái)風(fēng)預(yù)防措施,放火設(shè)施等。7.2.2.2.2物業(yè)安全管理員 1)按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線。 2)隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài),處理意外時(shí)應(yīng)沉著冷靜。 3)絕對(duì)服從公司的合理安排。 4)駐守崗位,巡視或監(jiān)視指定的物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)可疑之處,應(yīng)立即通知主管。 5)下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá),不可離開崗位,應(yīng)通知主管代安排接班。6)控制停車場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施,并記錄日常進(jìn)出車輛資料等控制停車場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施。7.2.2.2.3維修保