中國房地產信托投資基金的案例分析

1、中國房地產信托投資基金的案例分析一、房地產信托概況：房地產信托包含內容較廣，由信托機構代辦房地 產的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務；房地產的登記、過戶、 納稅等事項；投資者參與對房地產開發(fā)經營的投資均可納入信托范疇。房地產投資信托(Real Estate In vestme nt Trus, REITs),是從事房 地產買賣、開發(fā)、管理等經營活動的一種金融方式。具體而言，是由 房地產投資信托基金公司公開發(fā)行收益憑證(如基金單位、基金股份 等)，將投資者的不等額出資匯集成一定規(guī)模的信托資產，交由專門的 投資管理機構加以管 理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，風 險共擔的一種融資模式。

2、房地產投資信托實際上是由專業(yè)人員管理的房 地產類的集合資 金投資計劃(Collective Investment Schemeo )二、房地產投資信托在我國的發(fā)展現(xiàn)狀：1、房地產投資信托在我國發(fā)展的背景：據調查數據顯示，近年來房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)。國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產融資渠道單一的缺點顯露 岀來。于是，構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的 房地產金融成為當前我國房地產發(fā)展一個亟待解決的問題。我國的房 地 產投資信托正是由于國家對房地

3、產公司信貸資金加強了管理，在政 策高 壓下，房地產公司為了保證資金鏈條而與信托投資公司合作，從 而推 動了房地產投資信托的發(fā)展。從組織形態(tài)來看，我國的房地產投資信托都是契約型的，即信托投資 公司推出信托計劃，然后由投資者與信托公司簽訂信托合同，每 份合 同都有最低的認購金額（根據規(guī)定最低為五萬元）。目前我國發(fā)行的房地產信托產品主要有兩種形式：一種是貸款信托。 信托資金用于貸款，與商業(yè)銀行貸款基本相同，如中煤信托發(fā)行的“太 陽星城貸款項目集合資金信托”，募集到的資金將以貸款方式專項用于 北京市太陽星城金星園的開發(fā)建設；二是權益信托。信托公司從房地 產開發(fā)公司購買房地產的全部和部分產權，靠經營房地

4、產來獲得收入。 如北京國投推出“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”，購買已與天 津歐尚超市有限公司簽訂長期租約的天津峰匯廣場1-3層商鋪（即法國歐尚天津第一店）的產權，通過租金收入的形式實現(xiàn)投資 人長期穩(wěn)定的回報。貸款信托是我國目前房地產信托投資的主要形 式。2、房地產投資信托的中國化發(fā)展模式：從組織形態(tài)來看，公司型具有基金經理和公司股東信息不對稱、股東 權益難以得到保護、雙重稅收負擔（公司所得稅和股東分紅個人所得 稅）等缺點；而契約型因所有權與收益權的分離使得信托財產具有相對 獨立性，基金收益可得到法律保護，此外契約型只需納稅一次，可提高 基金收益。美國作為成熟的房地產投資信托市場主要為公司型

5、，考慮到 我國初期房地產投資信托的發(fā)展應以穩(wěn)定為主，減少風險發(fā)生的可能 性，我國在初期宜采有契約型模式，雖然不利于基金的擴張，但它可 以保證基金的相對穩(wěn)定，不會因投資者的退出而使基金解散或削弱。另外對缺乏成功操作經驗，處于起步階段的我國，發(fā)展房地產信托投 資基金規(guī)模不宜太大，期限應以10- 15年的中期為佳。在房地產投資 信托資金籌集上，權益型有限期、自我償付式房地產投資信托的資金 籌集方式，應以私募為主，其資金來源則應主要出自機構投資者，如保 險基金、養(yǎng)老基金。三、我國的房地產信托投資基金實例：我國的房地產信托投資基金業(yè)務實際上是“房地產財產信托+受益 權轉讓”業(yè)務?，F(xiàn)階段，其優(yōu)勢在于能夠突

6、破200份限制。業(yè)界往往把 中煤信托的“榮豐2008”信托項目和北京國投的“盛鴻大廈”信托項目 作為此類業(yè)務的代表。下面以“盛鴻大廈”信托項目為例，分 析該業(yè)務 模式的具體流程。該項目的運作流程如下：1、元鴻公司將其開發(fā)、建設的房地產項目一一北京盛鴻大廈（市 場 價值人民幣約4. 1億元）委托給北京國投，設立盛鴻大廈財產信托。 元鴻公司取得該信托項下全部受益權。2、元鴻公司將其享有的受益權分級為優(yōu)先受益權和普通受益權，并 將其享有的優(yōu)先受益權（人民幣約2. 5億元）以轉讓或質押的方式進 行處置。北京國投作為獨家代理人代理其轉讓行為。投資人受讓優(yōu)先受 益權后成為優(yōu)先受益人。3、北京國投作為盛鴻大

7、廈財產信托的受托人，將處置信托財產所得全部收入存入北京國投開立的信托專戶并管理，優(yōu)先用于支付優(yōu)先受益 人本金和收益，在優(yōu)先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受 益人不參與任何分配。該項目具有“信托+代理”的特點，并在方案設計中運用了超額資 產擔保和優(yōu)先一一次級受益結構等增信手段，具有典型意義。在本項 目中，北京國投作為財產信托的受托人，需要盡職履行受托人的義務。 作為受益權轉讓項目的代理人，北京國投除了盡職完成代理轉讓 義務 外，不負任何直接責任；但是由于受益人轉換，北京國投仍然要為最終 受益人的最大利益管理信托財產。四、總結：由于中國房地產信托投資基金還處于起步階段，所以信托公司都 要注意風險。投資者投資收益的支付具有剛性，稍有拖欠或不當，即可 能導致信托公司名譽受損，很可能因一個項目的失敗而一蹶不 振。盡管 在法律上作為盡職的受托人不需要承擔什么風險，但是，我國國情決定 了信托公司必須為此承擔政治風險。因此，在設計方案時必須最大限度 控制風險?？刂骑L險的手段多種多樣，應該利用適當的增信手段。增 信手段有很多種，例如超額資產擔保、第三方擔保、委托人準備金擔 保、優(yōu)先一一次