江蘇淮安韓信北路地塊東方廣場項目營銷報告

1、謹(jǐn)呈：楚州 .地產(chǎn)開發(fā)有限公司 韓信北路地塊項目韓信北路地塊項目 2010.6.202010.6.20 qiteerdc 尋 在追索市場的需求中，在追索市場的需求中，尋尋求制勝！求制勝！ 在追索市場的需求中，尋在追索市場的需求中，尋求求制勝！制勝！ 在追索市場的需求中，尋求在追索市場的需求中，尋求制制勝！勝！ 在追索市場的需求中，尋求制在追索市場的需求中，尋求制勝勝！ 解決之解決之 求 制 勝 域域 domain 城市研究/板塊研究 項目分析/定位 規(guī)劃規(guī)劃 / /產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品設(shè)計 戰(zhàn)略目標(biāo)/銷售策略 案名/ v i /表現(xiàn) 計計 analysis 品品 commoditi es 謀謀 st

2、rategy 秀秀 show 思 thinking 第一部分第一部分 域域 domain 城市研究城市研究/板塊研究板塊研究 楚州區(qū)位于江蘇中部，東鄰鹽城市阜寧、建湖兩縣，西與洪澤縣和淮安市清河、清浦兩區(qū)接壤，南接揚州市寶應(yīng) 縣，北與淮安市漣水縣交界。全區(qū)東西長全區(qū)東西長6464公里，南北寬公里，南北寬4343公里，總面積公里，總面積16001600多平方公里，轄多平方公里，轄2828個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。楚州區(qū) 北距連云港市120公里，南距江蘇省會南京市200公里。高速公路京滬、京宿徐、宿淮、淮鹽、寧淮等五條高 速等國家重點交通干線均穿境而過。到上海、北京、南京行車分別僅需3.5小時、8小時和2.

3、5小時，確立了淮安在 江蘇省的交通樞紐地位。京杭大運河京杭大運河和蘇北灌溉總渠的水上運輸，楚州素來扼東西南北、水陸交通之要沖，自古乃 兵家重地、商貿(mào)重埠，其交通樞紐地位和區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。 注：楚州區(qū)近年來的gdpgdp平均增長率為 18.8518.85%。（數(shù)據(jù)來源中國宏觀數(shù)據(jù)分析 系統(tǒng)） 人均gdp穩(wěn)定快速增長，但尚處于處于房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。根據(jù)國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)計算，淮安目前處于房地 產(chǎn)快速發(fā)展階段。 注：20072007年以來，楚州區(qū)gdp環(huán)上年平均增長24.624.6億億 20102010年后人均收入增長更加明顯。（數(shù)據(jù)來源中 國宏觀數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)） 淮安市及楚州區(qū)2008年人均工資為

4、12462元，2009年人均工資為14073元。 進(jìn)一步分析淮安及楚州區(qū)在職人 員年工資收入水平可以看出，因此，楚州雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度上有比較快的發(fā)展，但是基礎(chǔ)差，基數(shù)低的現(xiàn)狀未 有效改變。當(dāng)?shù)乜傮w收入和消費水平不高的現(xiàn)狀在短時期內(nèi)仍難有根本性改變。 如圖顯示：近年來淮安財政稅收每年保持近年來淮安財政稅收每年保持17%以上的增速，特別是近兩年增速達(dá)以上的增速，特別是近兩年增速達(dá)30%以上，以上，09年金融危機(jī)沒年金融危機(jī)沒 有給淮安經(jīng)濟(jì)帶來危機(jī)，只是降低了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，但有給淮安經(jīng)濟(jì)帶來危機(jī)，只是降低了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，但09年也保持了年也保持了25%的增長率。的增長率。這體現(xiàn)了淮安經(jīng)濟(jì)發(fā) 展

5、勢頭迅猛。財政收入的穩(wěn)定增長保證了政府對城市建設(shè)和市政配套的持續(xù)投入，為實現(xiàn)未來城市規(guī)劃，提高 區(qū)域成熟度打下了堅實基礎(chǔ)。而城市配套的完善、區(qū)域成熟度的提高能夠促進(jìn)商品房的銷售，提升商品房的銷 售價格，增強(qiáng)消費者的購買信心。 0909年年1010月前政策月前政策 保增長保增長”轉(zhuǎn)向為轉(zhuǎn)向為“調(diào)結(jié)構(gòu)調(diào)結(jié)構(gòu)” 0909年市場走勢年市場走勢 相對相對“v”v”形式走勢形式走勢 20102010年市場預(yù)測年市場預(yù)測 內(nèi)外因的雙重作用，可能經(jīng)歷不同的上下半場內(nèi)外因的雙重作用，可能經(jīng)歷不同的上下半場 全國市場分析全國市場分析 1. 1. 嚴(yán)格實施二套房政策嚴(yán)格實施二套房政策 防房產(chǎn)金融風(fēng)險防房產(chǎn)金融風(fēng)險

6、2009年02月26日:中國銀監(jiān)會表示，堅持持續(xù)風(fēng)險監(jiān)管和審慎風(fēng)險監(jiān)管。 2009年06月23日:國銀監(jiān)會辦公廳向各地銀監(jiān)局和各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、郵政儲蓄 銀行緊急下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知，對銀行機(jī)構(gòu)加強(qiáng)信貸管理進(jìn)行窗口指導(dǎo)。此次下發(fā)的通知 再次強(qiáng)調(diào)了防止信貸資金違規(guī)流入資本市場、房地產(chǎn)等領(lǐng)域，要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)從授信盡職調(diào)查、確保信貸資 金進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)。并特別指出，要防止企業(yè)利用票據(jù)貼現(xiàn)套利等造成信貸資金“空轉(zhuǎn)”，不得通過貸款轉(zhuǎn)存等手段虛 增存貸款，不得脫離客戶的有效信貸需求發(fā)放貸款。 2.2.國務(wù)院首提研究開征物業(yè)稅國務(wù)院首提研究開征物業(yè)稅 2009年5月

7、25日國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知(以下簡 稱通知)。通知中提到，要加快推進(jìn)財稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財稅體制。其中財政部、稅務(wù)總局 發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。 3.3.房地產(chǎn)開發(fā)項目最低資本金比例調(diào)低房地產(chǎn)開發(fā)項目最低資本金比例調(diào)低 2009年4月29日國務(wù)院常務(wù)會議討論并原則通過關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見，決定調(diào)整固定 資產(chǎn)投資項目資本金比例。 2009年5月27日國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知，通知決定保障性住房和 普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其

8、他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。 5.5.商務(wù)部建議取消外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制商務(wù)部建議取消外資投資房地產(chǎn)行業(yè)的限制 基于我國外商直接投資(fdi)持續(xù)7個月負(fù)增長，近期商務(wù)部向國務(wù)院提交了一份關(guān)于穩(wěn)定穩(wěn)定外商投資包含42條 具體建議的建議書。其中較大的調(diào)整政策包括將對外商投資中國房地產(chǎn)業(yè)松綁。 6.20096.2009年年1212月月9 9號營業(yè)稅調(diào)整號營業(yè)稅調(diào)整 國務(wù)院召開常務(wù)會議決定，“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”這對普通住宅沒有直接影響，而對 非普通的高檔住宅帶來直接影響，原本可按照買入價與如今賣出價的差來繳納差額營業(yè)稅，然而這一政策的調(diào)整將交 納更多的稅。

9、 7.7.中央經(jīng)濟(jì)工作會議中央經(jīng)濟(jì)工作會議 推動中小城市戶籍制度改革作為重點，把農(nóng)村城鎮(zhèn)化作為推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心,農(nóng)民進(jìn)城入戶會引發(fā)房價的又 一波漲勢,畢竟人們消費的大頭是住房，相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明，今年我國城鄉(xiāng)居民消費增長額中一半來自于購房消費。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快，90平米以下住房投資增速平穩(wěn) 2009年全國房地產(chǎn)市場“v”形走勢 土地購置與完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長 商品房施、竣工面積增長平穩(wěn)，新開工面積降幅減緩 市場銷售持續(xù)升溫房屋銷售價格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲 個人按揭貸款資金規(guī)模翻番 2009年全年，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的“v”形走勢，整體處于復(fù)蘇回升區(qū)間，投

10、資、 資金來源、施工建設(shè)企穩(wěn)回升；銷售面積和銷售額增長較快；房屋銷售價格指數(shù)止跌回升， 出現(xiàn)小幅上漲。 20102010年市場預(yù)測年市場預(yù)測 政策政策 的外因的外因, , 市場市場 內(nèi)因的雙重作用，可能經(jīng)歷不同的上下半場內(nèi)因的雙重作用，可能經(jīng)歷不同的上下半場 上半場 由于國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)政策和針對房地產(chǎn)的行業(yè)扶持政策在國內(nèi)經(jīng)濟(jì) 未明確牢固復(fù)蘇前不會立即有大的轉(zhuǎn)向，這將對房地產(chǎn)形成有效 支持。與此同時，由于前期住宅投資和新開工面積不足將使得市 場在上半場供不應(yīng)求。上半場成交量將繼續(xù)保持增長，甚至將在 某個階段出現(xiàn)井噴式增長。 下半場 政策是房地產(chǎn)行業(yè)2010年走勢決定性因素。我國房地產(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的

11、外部政策性，而2010年房地產(chǎn)行業(yè)對 政策將因為宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定而更為敏感。 房地產(chǎn)行業(yè)2010年將經(jīng)歷秋意漸濃的下半場。2010年宏觀經(jīng) 濟(jì)刺激政策陸續(xù)退出將成為趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)系列扶持政策也將 陸續(xù)退出。與此同時，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的供求關(guān)系也將改變。 下半場將主要體現(xiàn)成交量的萎縮，而房價保持相對穩(wěn)定。 楚州區(qū)市場分析楚州區(qū)市場分析 土地市場投資群體 區(qū)域總量 市場價格 產(chǎn)品變化 市場產(chǎn)品 城市規(guī)劃 a a 城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為 城市規(guī)模：位于楚州西北片區(qū)、翔宇大道兩側(cè)，為楚州區(qū)的西北門戶地帶。規(guī)劃范圍南至村中路、北至承恩大道、東 至經(jīng)四路、西至烏紗

12、干渠，翔宇大道穿越本地塊而過。規(guī)劃總用地面積316.61公頃。 b b 中心城市總體布局中心城市總體布局 三區(qū)：即三大功能區(qū)，行政中心區(qū)、商業(yè)中心區(qū)、居住區(qū)； 三軸：以翔宇大道為楚州新區(qū)的發(fā)展橫軸，楚州大道為縱貫楚州新老城區(qū)的縱軸；行政中心區(qū)以區(qū)政府辦公樓為主體 建筑，經(jīng)市民活動廣場、居住片區(qū)向南至荷湖公園形成中心區(qū)西部的縱向次軸； 一帶：在文渠沿線規(guī)劃設(shè)置北起中心區(qū)翔宇大道南經(jīng)荷湖公園至總理紀(jì)念館的開放性休閑旅游綠帶。 城市規(guī)劃城市規(guī)劃 04-0904-09年土地市場出讓情況年土地市場出讓情況 楚州區(qū)04-09年土地市場 房產(chǎn)市場產(chǎn)品的演變房產(chǎn)市場產(chǎn)品的演變 經(jīng)過從福利分房到貨幣購房的轉(zhuǎn)變，

13、楚州區(qū)房產(chǎn)市場的產(chǎn)品也在悄悄發(fā)生著轉(zhuǎn)變。經(jīng)過從福利分房到貨幣購房的轉(zhuǎn)變，楚州區(qū)房產(chǎn)市場的產(chǎn)品也在悄悄發(fā)生著轉(zhuǎn)變。 1 1、棚戶區(qū)、棚戶區(qū)散點零售散點零售裙樓底商裙樓底商專賣店專賣店大型超級市場大型超級市場 產(chǎn)品的建筑越來越多樣化，滿足了各個層次購房者的需求。 2、磚瓦建筑磚瓦建筑單純的水泥建筑單純的水泥建筑注重統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)注重統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè) 3、以前人們購鋪只注重位置，現(xiàn)在則更多的關(guān)注了鋪面的設(shè)計、功能定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理關(guān)注了鋪面的設(shè)計、功能定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營管理。 4、以前楚州區(qū)房產(chǎn)的鋪型都是以大面積的個體戶為主鋪型都是以大面積的個體戶為主，如最早的新城底商、鎮(zhèn)淮樓附近的商業(yè)群，隨著經(jīng)

14、濟(jì)的發(fā)展， 地方商人經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)化，以及銀行貨款的便利，現(xiàn)在楚州區(qū)已有統(tǒng)一規(guī)劃的大型超級市場產(chǎn)品面市。楚州區(qū)房產(chǎn) 的發(fā)展離不開外地開發(fā)商的貢獻(xiàn)，外地開發(fā)商的進(jìn)駐為楚州區(qū)建造了一批高品質(zhì)商住產(chǎn)品，帶來了許多大城市房產(chǎn) 開發(fā)的設(shè)計理念，引領(lǐng)了楚州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 楚州區(qū)房產(chǎn)市場客源的變化楚州區(qū)房產(chǎn)市場客源的變化 近幾年楚州區(qū)房產(chǎn)市場客源也有了一定的變化，從原來的本地區(qū)人員購買為主本地區(qū)人員購買為主，自住為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰〖油顿Y自住為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰〖油顿Y。 隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民收入的提高和政府工業(yè)區(qū)的發(fā)展，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民和外來的務(wù)工人員也選擇了在楚州區(qū)購房置業(yè)，雖然 這部分群體和本區(qū)域的總量相比并不是很多，但其

15、體量也在逐步增加。此外，外地投資客也看重了楚州這塊熱土，如 淮安市的經(jīng)營戶、浙商經(jīng)營戶及周邊城市經(jīng)營戶。 楚州區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié)楚州區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) 20022010年居住用地出讓價格年居住用地出讓價格 2002年至年至2007年年7月以來楚州區(qū)共出讓居住用地月以來楚州區(qū)共出讓居住用地2685畝，年均出讓畝，年均出讓479畝。從出讓的居住用地面積來看，出讓面積畝。從出讓的居住用地面積來看，出讓面積 保持平穩(wěn)。其中保持平穩(wěn)。其中2006年有較大增長，出讓土地面積達(dá)到年有較大增長，出讓土地面積達(dá)到712.66畝，比畝，比2005年增長率了年增長率了60%，因楚州近幾年重點建，因楚州近幾年重點建

16、設(shè)，土地出讓面積快速增加，設(shè)，土地出讓面積快速增加，2010上半年共出讓土地面積約上半年共出讓土地面積約703畝。畝。 土地價格也是穩(wěn)中有升，土地價格也是穩(wěn)中有升，2002年出讓的居住用地的平均價格是年出讓的居住用地的平均價格是34.74萬萬/畝，到畝，到2007年上半年這一價格上升到年上半年這一價格上升到74.12 萬萬/畝。其它地塊因地理位置的不同而價格不同，整體而言，新城區(qū)地塊的價格區(qū)間在畝。其它地塊因地理位置的不同而價格不同，整體而言，新城區(qū)地塊的價格區(qū)間在30140萬萬/畝，名城保護(hù)區(qū)畝，名城保護(hù)區(qū) 地塊的價格區(qū)間在地塊的價格區(qū)間在80-150萬萬/畝（視地塊大小也有不同）。這樣的土

17、地價格與楚州區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)畝（視地塊大小也有不同）。這樣的土地價格與楚州區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng) 的，可以看出楚州區(qū)的土地市場發(fā)展得比較規(guī)范。的，可以看出楚州區(qū)的土地市場發(fā)展得比較規(guī)范。 2002年年34.74萬萬/畝畝 2007年年74.12萬萬/畝畝2009年年150萬萬/畝畝 楚州區(qū)房產(chǎn)市場楚州區(qū)房產(chǎn)市場價格價格的變化（住宅）的變化（住宅） 1、居民收入的增加超過住房價格增長的速度 2、城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增長帶動商品房需求 3、人口增長拉動需求 4、隨著居民收入的增加，居住環(huán)境的改善，居民對商業(yè)面積的需求逐年增加 5 5、舊城改造和新區(qū)建設(shè)步伐加快、舊城改造和新

18、區(qū)建設(shè)步伐加快 區(qū)域競爭總量區(qū)域競爭總量 項目項目總建總建存量存量 恒豐義烏城恒豐義烏城 2020萬方萬方2020萬方萬方 一品國際一品國際 1919萬方商業(yè)萬方商業(yè)4 4萬方萬方 未開盤未開盤 陽光現(xiàn)代城陽光現(xiàn)代城 9 9萬方，商業(yè)萬方，商業(yè)5 5萬方萬方未動工未動工 東方希爾頓東方希爾頓 1919萬方，商業(yè)萬方，商業(yè)2 2萬方萬方在建中在建中 直接競品直接競品恒豐義烏城將成為本案未來最關(guān)鍵對手恒豐義烏城將成為本案未來最關(guān)鍵對手 開發(fā)公司：淮安恒豐置業(yè)有限公司，隸屬于商業(yè)投資企業(yè)美吉特集團(tuán) 樓盤地址：楚州區(qū)新車站東側(cè)華西路17號 經(jīng)營范圍：經(jīng)營小商品、經(jīng)營小商品、五金批發(fā)、倉儲物流、商務(wù)辦公

19、、酒店餐飲、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店餐飲、休閑娛樂、住 宅開發(fā)經(jīng)營商品種類：服裝鞋帽、日用百貨、文體用品、飾品禮品、干貨食品、家紡日用百貨、文體用品、飾品禮品、干貨食品、家紡 用品、酒店用品、用品、酒店用品、數(shù)碼電子、五金機(jī)電、汽摩配件、汽車美容等商品、五金批零市場 占地：220畝項目，規(guī)模：20萬平方米，商鋪價格：尚未 銷售，價格未定，土地成交情況：成交日期為2006年、工工 程進(jìn)度：處于土地平整階段、售樓處已經(jīng)建好并投入使用。程進(jìn)度：處于土地平整階段、售樓處已經(jīng)建好并投入使用。 項目競爭因素：該項目是目前與本案與本案業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)即將定位相似的即將定位相似的 樓盤樓盤，因此在同區(qū)域范圍內(nèi)，該項目

20、是唯一同時也是最直 接的競爭產(chǎn)品，該項目體量巨大，開發(fā)商具有一定品牌， 產(chǎn)品配套較完善，勢必將成為未來本案的最直接競品。 消費市場問卷調(diào)查（最新第一手資料）消費市場問卷調(diào)查（最新第一手資料） 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞: 誰是我們的目標(biāo)客群誰是我們的目標(biāo)客群 ？市場需要什么樣的產(chǎn)品？市場需要什么樣的產(chǎn)品？ 問卷調(diào)查：時間：問卷調(diào)查：時間：20102010年年5 5月，隨機(jī)概率調(diào)查與東部重點區(qū)域調(diào)查相結(jié)合月，隨機(jī)概率調(diào)查與東部重點區(qū)域調(diào)查相結(jié)合. . 調(diào)查者年齡構(gòu)成比例調(diào)查者年齡構(gòu)成比例 主力投資者的年齡在主力投資者的年齡在26-4526-45歲之間，占投資總數(shù)的歲之間，占投資總數(shù)的71%71%； 2525歲

21、以下的年輕人也占有一定的比例；歲以下的年輕人也占有一定的比例； 4545歲以下投資自營者占購房總數(shù)的歲以下投資自營者占購房總數(shù)的87%87% 定量消費定量消費及投資及投資者調(diào)查中作分析，有意者調(diào)查中作分析，有意投資人群投資人群可分成可分成四四個個族族群，群， 各自有不同的人口背景及選擇偏好各自有不同的人口背景及選擇偏好 高收入人群高收入人群： 高個人和家庭收入 31-45歲 已婚有孩子(三口之家)，孩子較小 企業(yè)管理人員 投資過住宅地產(chǎn) 高購物和娛樂消費 高教育程度 高文化教育支出 外地和本地商人和公務(wù)人員外地和本地商人和公務(wù)人員： 中等個人/家庭收入 專業(yè)/技術(shù)人員/機(jī)關(guān)干部 已婚有孩子(三

22、口之家)，孩子較大 重視景觀 高文化教育支出 “過日子過日子”族：族： 中低個人收入 目前住公房 管理人員或個體戶 偏低的購物消費 高教育程度 個體戶低端群體個體戶低端群體： 低個人/家庭收入 未婚和父母住在一起 較多娛樂支出 多娛樂需求 根據(jù)對高檔根據(jù)對高檔商業(yè)需求商業(yè)需求客戶的調(diào)查，得出初步的客戶的調(diào)查，得出初步的鋪鋪型比例及面積型比例及面積 比比 例例 商鋪面積商鋪面積商鋪格局商鋪格局建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格位置心里位置心里接受價格范圍接受價格范圍 60平米以下居多平米以下居多大開間小進(jìn)深居多大開間小進(jìn)深居多現(xiàn)代現(xiàn)代老城區(qū)多老城區(qū)多15000元元/平米平米 60平米以上甚少平米以上甚少一拖二產(chǎn)權(quán)

23、式居多一拖二產(chǎn)權(quán)式居多仿古仿古開發(fā)區(qū)少開發(fā)區(qū)少10000元元/平米平米 商業(yè)街商業(yè)街建筑建筑風(fēng)格及風(fēng)格及形態(tài)形態(tài)調(diào)查調(diào)查 購買購買商鋪街面商鋪街面的風(fēng)格百分比的風(fēng)格百分比 建筑形態(tài)百分比建筑形態(tài)百分比 中式中式55 簡潔現(xiàn)代式簡潔現(xiàn)代式41 歐歐式式33點式點式44 無所謂無所謂23 板式板式50 目標(biāo)客戶對于現(xiàn)代的感覺 要求較高，故此整體風(fēng)格 還應(yīng)體現(xiàn)出一種古典與現(xiàn) 代相結(jié)合感覺，可通過連 續(xù)的色帶、大拱門、廊柱 等來反映這種氣勢 其它應(yīng)考慮因素其它應(yīng)考慮因素 大部分消費者偏 好中式簡約后現(xiàn) 代建筑風(fēng)格 帶狀商業(yè)街道相對比 較多，很大部分人注 重四周的通透，三街 四面，街排四坊 商業(yè)投資特征

24、分析商業(yè)投資特征分析購買決策因素購買決策因素 比比 例例 %認(rèn)為是最先決的條件認(rèn)為是最先決的條件 交通發(fā)達(dá) 周邊環(huán)境優(yōu)美 升值潛力高 街區(qū)配套到位 周邊設(shè)施全面 區(qū)域要求 鋪型設(shè)計好 價格 物業(yè)管理公司好 發(fā)展商有信譽 周邊開發(fā)成熟 靠近親朋好友 易于出租 熟悉環(huán)境 景觀 市中心 附近中/小學(xué)校好 建筑設(shè)計 小面積小面積和和低總價低總價最受歡迎最受歡迎 2 42 43 13 30平米90平米200平米60平米 投資客戶投資客戶對房型的選擇百分比對房型的選擇百分比 投資或自營人群調(diào)查研究結(jié)論投資或自營人群調(diào)查研究結(jié)論 1、本案在人們心中尚屬于觀望和期待，副城中心區(qū)域，且毗鄰楚州南湖旅游區(qū)域，具備

25、很強(qiáng)的旅游拉動 優(yōu)勢；配套設(shè)施尚未齊全，是高品質(zhì)的商業(yè)住宅區(qū)域，其發(fā)展?jié)摿t相當(dāng)之大； 2、本案目標(biāo)客群主要集中在外地、淮安市、楚州區(qū)；（外地投資客戶占比重較大） 3、楚州區(qū)域概念較強(qiáng)，本案對上述其他區(qū)域也有一定的影響力； 4、主力鋪面面積在30平米-60平米，主力總價30萬-60萬，后現(xiàn)代的“楚漢”建筑風(fēng)格。 1、商業(yè)市場租金調(diào)查分析 目前楚州區(qū)的商鋪租金價格可以分為以下三個范圍檔次： a）每平方每年1600元左右，主要是主商業(yè)街道的沿街店面； b）每平方每年1200元左右者，主要是中心商業(yè)區(qū)里專業(yè)市場內(nèi)及地段位置相對還可以的沿街店面； c）每平方每年900元左右者，主要是一般市場一樓及較中

26、心地段商場2樓及以上； 如果以此作為目前楚州投資商鋪租金的年收益，以10年作為可以接受的投資回收期，不考慮資金的時間價值靜態(tài)計算 其理論價格水平，則目前楚州商鋪售價可以分為如下幾個檔次： a)13000-16000元元/平方米平方米; b)10000-12000元元/平方米平方米 c)9000元元/平方米平方米 2、在租金上，沿街店面與非沿街店面，主要商街與一般住宅商街，一樓店面與二樓、三樓商鋪均有較大的租金差別。 特別說明：從上面的價格上我們可以看出租金的范圍從低到高有數(shù)倍的差距。而目前在建在售的店鋪出售價格從位置 地段的角度來說商鋪售價沒有相應(yīng)租金的差別大，價格與租金對應(yīng)關(guān)系還不是那么準(zhǔn)確

27、，大的差別只體現(xiàn)在店面的層 次上。 3、經(jīng)營品種與經(jīng)營范圍的不同，使得經(jīng)營額和利潤率大不相同，在很大程度上決定了對位置需求的不同，以及對租 金的承受水平也不一樣。其中服裝類、以及各類品牌產(chǎn)品對位置要求較高。 4、目前從楚州開發(fā)市場、開發(fā)商鋪的角度來看，作為專業(yè)市場基本上以招商、招租的形式為主，但其中伴有使用權(quán) 的優(yōu)先轉(zhuǎn)讓問題，這使得商鋪在不具備產(chǎn)權(quán)的前提下具有了一定的炒作行為，使租商鋪本身具有了一定的投資色彩， 而不是直接的走資概念與行為：而作為沿街商鋪，尤其是小區(qū)的商鋪基本以出售為主。 5、目前楚州的專業(yè)批發(fā)市場基本上處于一種簡單的商品匯聚狀態(tài)，對于相關(guān)的同類商品兼收并蓄，經(jīng)營者以及經(jīng)營 的

28、商品良莠不齊，其中上檔次、上水平的市場并不多。市場建筑與配套也較簡單，大規(guī)模的新型購物休閑體驗場所較 為缺乏。 第二部分第二部分 品品 commodities 產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃/產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計 建筑面積：建筑面積：113748.2 建筑密度：建筑密度：29.9 %29.9 % 容積率：容積率：1.21777 1.21777 綠地率：不小于綠地率：不小于20%20% 總用地面積：總用地面積：93406.96平方米（平方米（140.12畝）總建筑面積：畝）總建筑面積：113748.2平方米，地下建筑面積：平方米，地下建筑面積：15667平方米平方米 產(chǎn)品概況產(chǎn)品概況 地塊位置：地塊位置：位于韓信

29、北路兩側(cè)，北到永懷路，對面即為周恩來紀(jì)念館，南鄰華潤蘇果（楚州）購物中心、東門美食街，位于韓信北路兩側(cè)，北到永懷路，對面即為周恩來紀(jì)念館，南鄰華潤蘇果（楚州）購物中心、東門美食街， 商業(yè)氛圍在楚州當(dāng)?shù)厥袌鋈缛罩刑?，消費市場異常可觀。商業(yè)氛圍在楚州當(dāng)?shù)厥袌鋈缛罩刑?，消費市場異?？捎^。 宗地現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀 土地較為平整，成土地較為平整，成 “口口”型型 swot分析分析 優(yōu)勢分優(yōu)勢分 析（析（s） 機(jī)會機(jī)會 分析（分析（o） 1、維京置業(yè)是外資企業(yè)，在招商引資上能享受到當(dāng) 地政府給予的招商引資優(yōu)惠政策； 2、本案系“周恩來紀(jì)念館”旅游景區(qū)重點商業(yè)配套 項目，很容易使本案爭取到市重點工程項目，從而獲

30、得更多的政府支持； 3、本案地處區(qū)域商業(yè)氛圍較好，屬于成熟商圈，未 來能夠營造出較濃的商業(yè)氣氛，具有較高商業(yè)價值 4、本案在區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模優(yōu)勢，業(yè)態(tài)多樣，加上蘇 果超市及周邊商業(yè)很容易形成核心商圈； 5、項目地塊的高價值本身就是實力的象征，為投資 者、經(jīng)營者提供了信心保證。 1、楚州區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，商業(yè)發(fā)展 迅速，人口和收入水平都在不斷增長，這些為本案的銷 售和經(jīng)營提供了動力源泉； 2、外地零售企業(yè)紛紛進(jìn)駐楚州，激活楚州商業(yè)環(huán)境， 商業(yè)資本在市場競爭使店鋪成為稀缺資源，對于條件成 熟的地塊發(fā)展商業(yè)具有先天優(yōu)勢； 3、在楚州城市化進(jìn)程及城市規(guī)劃的影響下，楚州商業(yè) 發(fā)展空間放大，在

31、這大發(fā)展的形勢下，本案商業(yè)潛力巨 大。 swot分析分析 劣勢分析（劣勢分析（w）威脅分析（威脅分析（t） 1、商業(yè)規(guī)模體量大而區(qū)域消費力略顯不足 由于本項目商 業(yè)體量較大，區(qū)域消費水平較低將會影響項目未來商鋪去 化和商戶經(jīng)營壓力加大； 2、本項目處于“周恩來紀(jì)念館”南湖邊緣，雖有韓信北 路穿越其中，但卻是丁字路，沿南湖邊的道路上經(jīng)過的常 住消費人群非常稀少，不利于本案聚集人氣； 3、楚州區(qū)明、后年商業(yè)開發(fā)項目上市時間比較集中，前 面列舉的項目商業(yè)總體量達(dá)到近30萬方，本案的上市 時間在其后，這一因素對于本案的銷售很不利。 1、市場風(fēng)險變化莫測 項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，未來 市場存在一定不確定

32、性，如市場經(jīng)營環(huán)境變化，項目商 業(yè)市場風(fēng)險凸現(xiàn)； 2、未來近階段區(qū)域商業(yè)整體供應(yīng)量較大，區(qū)域客戶將 被前期樓盤所挖，對本案后期的銷售將構(gòu)成嚴(yán)重的威脅； 3、自從物權(quán)法出臺，拆遷工作難度越來越大，本 案地塊上的建筑物尚未拆除，估計拆遷工作將大大延長 開發(fā)周期，從而導(dǎo)致不確定因素太多。 項目數(shù)據(jù)分析項目數(shù)據(jù)分析 鑒于本案地塊的特殊區(qū)位及客群構(gòu)成，降低市場風(fēng)險并最大限度的兼顧容積率，鑒于本案地塊的特殊區(qū)位及客群構(gòu)成，降低市場風(fēng)險并最大限度的兼顧容積率， 我們建議了一種方案，并分別進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。我們建議了一種方案，并分別進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。 總總用地面用地面積積：93406.9693406.96平方米（平方

33、米（140.12140.12畝畝） 總總建筑面建筑面積積：113748.2113748.2平方米，地下建筑面積：平方米，地下建筑面積：1566715667平方米平方米 百百貨購貨購物中心：物中心：1800018000平方米平方米影院：影院：30003000平方米平方米 品牌零售品牌零售專賣專賣：35803.435803.4平方米平方米星星級賓館級賓館：1778017780平方米平方米 餐飲、休閑、娛樂：餐飲、休閑、娛樂：21243.421243.4平方米平方米汽汽車車泊位：泊位：468468 容容積積率：率：1.217771.21777建筑密度：建筑密度： 29.9 % 29.9 % 綠綠地率

34、：地率： 不小于不小于20%20% 項目總建筑面積項目總建筑面積113748.2平方米。初步建議業(yè)態(tài)定位劃分為平方米。初步建議業(yè)態(tài)定位劃分為：百：百貨貨、電電影院、影院、品牌商業(yè)街區(qū)、品牌商業(yè)街區(qū)、品牌品牌專業(yè)賣場專業(yè)賣場、 酒店式公寓（賓館）酒店式公寓（賓館）、餐、餐飲飲、娛樂娛樂、休、休閑閑的的“ “一站式一站式” ”商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體 ！ 初步方案建議初步方案建議 測算投資回報率測算投資回報率 項目項目金額（億元）金額（億元） 投資回報率約投資回報率約30%。（左右）。（左右） 投資項目一期（萬元）二期（萬元）合計（萬元） 土地成本5041.021021.826062.8 政府征收費7

35、97.51107.31904.8 勘測/設(shè)計/管理/監(jiān)理費282.8385.4668.2 建設(shè)工程費用13139.115227.128366.2 銷售費用略略2500 建設(shè)單位管理費600.01000.01600 合計19860.438741.664753.6 就本項目而言，項目總投資約6.47億元，項目可銷售面積（扣除自營商業(yè)含百貨、星級賓館35780平方米外）為 77968.2平方米，三層結(jié)構(gòu)，平均單層面積約2000030000平方米，以周邊現(xiàn)有項目作為參照，可實現(xiàn)銷售收入10. 2 億元，由此推算投資回報率約為36. 5%。（除去其他費用成本）最終根據(jù)2010國內(nèi)房產(chǎn)價格走勢，預(yù)估計投資

36、回報約 能達(dá)到30%左右。 方案分析方案分析 優(yōu)勢：增加了高端商業(yè)，對提升商業(yè)街品質(zhì)和拉升價格有幫助；物業(yè)類型比較豐富；商業(yè)利用價值提高；充分利用了優(yōu)勢：增加了高端商業(yè)，對提升商業(yè)街品質(zhì)和拉升價格有幫助；物業(yè)類型比較豐富；商業(yè)利用價值提高；充分利用了 沿街商業(yè)。借用空中回廊，加大二層的人流，保證二三層人氣同時也保證了商業(yè)價值的提升。（注重空間人流動線）沿街商業(yè)。借用空中回廊，加大二層的人流，保證二三層人氣同時也保證了商業(yè)價值的提升。（注重空間人流動線） 劣勢：人氣導(dǎo)入不足，降低了部分商業(yè)的利用價值。劣勢：人氣導(dǎo)入不足，降低了部分商業(yè)的利用價值。 建議：方案建議：方案 總體規(guī)劃細(xì)部總體規(guī)劃細(xì)部

37、邊界邊界 節(jié)點節(jié)點 軸線軸線 邊界要點邊界要點“造場造場” ” 界定場所界定場所 區(qū)隔：建立區(qū)域識區(qū)隔：建立區(qū)域識 別地圖別地圖 統(tǒng)一視覺符號的反統(tǒng)一視覺符號的反 復(fù)運用復(fù)運用 塑造統(tǒng)一的商業(yè)形塑造統(tǒng)一的商業(yè)形 象及鮮明的邊界象及鮮明的邊界 感，強(qiáng)調(diào)感，強(qiáng)調(diào)logologo的的 反復(fù)運用反復(fù)運用 邊界要點邊界要點“南湖南湖” 邊界要點邊界要點“蘇果蘇果” “造場造場”建立區(qū)域識別地圖建立區(qū)域識別地圖 道路道路 與周邊 相區(qū)別 的顏色。 特別是 商鋪門 前的道 路采用 帶 logo 的木質(zhì) 工藝板。 外墻外墻 外墻裝 飾帶有 楚漢風(fēng) 格的元 素 “造場造場”建立區(qū)域識別地圖建立區(qū)域識別地圖 標(biāo)志

38、物標(biāo)志物 路燈（燈箱） 休息平臺 局部建筑 修飾元素 裝飾小品 “區(qū)隔區(qū)隔” 與周邊與周邊 建筑劃清界建筑劃清界 限限 節(jié)點節(jié)點軸線軸線 主要節(jié)點與軸線主要節(jié)點與軸線 三節(jié)點（廣場）三節(jié)點（廣場） 三軸線（道路）三軸線（道路） 造出造出“勢勢”與與“相相” 大型百貨大型百貨 商商 業(yè)業(yè) 1 景觀軸景觀軸 景觀軸景觀軸 景觀軸景觀軸 3 2 韓信北路商業(yè)軸韓信北路商業(yè)軸 商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)用商業(yè)街，強(qiáng)調(diào)用 logologo磚鋪砌的地磚鋪砌的地 面圖案面圖案 限定了沿限定了沿 店面的主要人行店面的主要人行 線路線路 店招統(tǒng)一形象店招統(tǒng)一形象 設(shè)計，強(qiáng)調(diào)示范設(shè)計，強(qiáng)調(diào)示范 區(qū)作用區(qū)作用 設(shè)計上考慮夜設(shè)計上

39、考慮夜 光照明的可行性光照明的可行性 建筑單體設(shè)計建筑單體設(shè)計 art decoart deco風(fēng)格提出風(fēng)格提出 art decoart deco裝飾藝術(shù)裝飾藝術(shù) 起源于法國，介于古典與現(xiàn)代之間，融合了立體派、構(gòu)成主義包括機(jī)械美學(xué)，具有現(xiàn)代主義的簡約而不是簡單，又有古 典主義的精致而不繁復(fù)瑣碎。 art decoart deco在建筑運用上表現(xiàn)出的特點在建筑運用上表現(xiàn)出的特點 建筑物以其恢弘、挺拔、古典的非凡氣勢給人留下深刻印象 形體呈階梯狀收分，強(qiáng)調(diào)垂直線條，于穩(wěn)重中顯氣質(zhì)注重裝飾幾何化，多用放射狀、v形圖案。 art deco應(yīng)用于建筑風(fēng)格，常外掛面磚、天然石材等。同時，其建筑裝飾會嘗試新

40、鮮元素的使用，如鋼鐵、石材、 木藝等，不拘一格，旨在追求單個建筑作品的個性與不可復(fù)制性。 注重表現(xiàn)材料的質(zhì)感、光澤； 色彩設(shè)計中強(qiáng)調(diào)運用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺印象。 art decoart deco風(fēng)格建議風(fēng)格建議 立面立面細(xì)部放大細(xì)部放大 室外構(gòu)件室外構(gòu)件 因為稀缺，所以富有；因為稀缺，所以富有； 因為是商業(yè)，所以更加珍貴。因為是商業(yè)，所以更加珍貴。 好地段必然意味著行政、文化、娛樂、金融、通訊、商貿(mào)等購物生活資源的高度密集，好地段必然意味著行政、文化、娛樂、金融、通訊、商貿(mào)等購物生活資源的高度密集， 交通的最大便捷，以及城市最高程度的繁華，同時也將是城市經(jīng)濟(jì)的靈魂和城

41、市地標(biāo)性交通的最大便捷，以及城市最高程度的繁華，同時也將是城市經(jīng)濟(jì)的靈魂和城市地標(biāo)性 建筑的所在地。建筑的所在地。 核心價值核心價值 5833概念提出概念提出 5分鐘吃、喝、玩、賞、逛分鐘吃、喝、玩、賞、逛 5分鐘銀行，郵政儲蓄；5分鐘蘇果超市； 5分鐘鎮(zhèn)淮樓、楚州商城；5分鐘酒店；5分鐘醫(yī)院。 8大商業(yè)個性服務(wù)大商業(yè)個性服務(wù) 2年內(nèi)免費停車、代繳水電、電信費用、代訂代收辦刊雜志、代訂車船飛機(jī)票、呼叫代訂出租車、上 門 收取物業(yè)費、提供商家招聘服務(wù)、代發(fā)布商家廣告。 3分鐘購物、學(xué)習(xí)、辦公分鐘購物、學(xué)習(xí)、辦公 超市、學(xué)校、政府單位只需三分鐘。 3項現(xiàn)代商務(wù)服務(wù)項現(xiàn)代商務(wù)服務(wù) 送時間購鋪即贈送鋪

42、面裝修方案；送保障購鋪即贈送商業(yè)財產(chǎn)保險；送健康購鋪即贈 送商鋪裝潢檢測服務(wù)。 核心價值核心價值 5833概念提出概念提出 5833 便于人流互動，集聚商氣，促進(jìn)商業(yè)繁榮便于人流互動，集聚商氣，促進(jìn)商業(yè)繁榮 靈活作戰(zhàn)、速戰(zhàn)速決！ 形象包裝形象包裝廣告推廣廣告推廣情境營銷情境營銷 地段為王，城市稀品。集中火力，主動出擊地段為王，城市稀品。集中火力，主動出擊 整體思路整體思路 三個維度，全面深入，立體打造形象資產(chǎn)三個維度，全面深入，立體打造形象資產(chǎn) x z 寬度建設(shè)寬度建設(shè) 深度建設(shè)深度建設(shè)高度建設(shè)高度建設(shè) 本案本案 印象印象 y 先聲奪人，拔先聲奪人，拔 高品牌，在輿高品牌，在輿 論上營造關(guān)注，

43、論上營造關(guān)注， 第一時間預(yù)熱第一時間預(yù)熱 項目的市場地項目的市場地 位與影響力位與影響力 著眼于各項賣著眼于各項賣 點全面認(rèn)知，點全面認(rèn)知， 建立品牌排他建立品牌排他 性能力性能力 通過價值觀認(rèn)通過價值觀認(rèn) 同和商業(yè)方式同和商業(yè)方式 的感染，營造的感染，營造 深入的情感聯(lián)深入的情感聯(lián) 結(jié)結(jié) 情感連結(jié)情感連結(jié) 產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知 權(quán)威感知權(quán)威感知 形象塑造策略形象塑造策略 圍繞核心品牌價值，根據(jù)樓盤開發(fā)過程的不同節(jié)點，分解出不同的傳播階段及目標(biāo)，并制定相應(yīng)的傳播手段進(jìn)行整合傳 播，達(dá)致媒體、公眾、目標(biāo)客群關(guān)注、向往、認(rèn)同，最終促成購買。 20112011年年2 2月月 預(yù)熱期預(yù)熱期: : 本案品牌

44、導(dǎo)入期本案品牌導(dǎo)入期 預(yù)熱期預(yù)熱期: : 品牌與產(chǎn)品解析期品牌與產(chǎn)品解析期 5-115-11月持續(xù)強(qiáng)銷期月持續(xù)強(qiáng)銷期開盤高潮期開盤高潮期 2 2月月-3-3月月3 3月月5 5月月 2010.112010.11月月 接待中心開放接待中心開放 2011.2.12011.2.1 售樓處正式對外開放售樓處正式對外開放 2011.3.2011.3. 一期試營業(yè)一期試營業(yè)5 5月二期建筑儲備月二期建筑儲備 多角度闡述產(chǎn)品力多角度闡述產(chǎn)品力, , 為開盤造勢。為開盤造勢。 以本案品牌切入以本案品牌切入, , 前期進(jìn)行市場預(yù)熱前期進(jìn)行市場預(yù)熱 消化消化”一期一期”, ,同時為同時為”二期，二期， 做鋪墊，造

45、勢。做鋪墊，造勢。 將產(chǎn)品力轉(zhuǎn)化為將產(chǎn)品力轉(zhuǎn)化為 生活觀點生活觀點, ,開盤開盤 后深度熱推。后深度熱推。 推盤節(jié)奏，傳播策略和目標(biāo)推盤節(jié)奏，傳播策略和目標(biāo) 品牌導(dǎo)入期品牌導(dǎo)入期 品牌與產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品 解析期解析期 持續(xù)強(qiáng)銷期持續(xù)強(qiáng)銷期 2010.112011.1-2 開盤高潮期開盤高潮期 3-5 接待中心開放接待中心開放 售樓處及樣板房售樓處及樣板房 開放開放 一期開盤一期開盤二期開工二期開工節(jié)點：節(jié)點： 步調(diào)：步調(diào)： 主線：主線： 時間時間： 以楚漢文化營銷以楚漢文化營銷-為年度營銷主線為年度營銷主線 用用 一個公關(guān)活動一個公關(guān)活動 來來 強(qiáng)調(diào)品牌強(qiáng)調(diào)品牌 引起關(guān)注引起關(guān)注 用用 一個高調(diào)

46、亮相一個高調(diào)亮相 一個現(xiàn)場揭幕一個現(xiàn)場揭幕 一個氣質(zhì)烘托一個氣質(zhì)烘托 一個線下拉動一個線下拉動 來來 解釋項目解釋項目 認(rèn)知產(chǎn)品認(rèn)知產(chǎn)品 用用 一個開盤活動一個開盤活動 一個品牌聯(lián)動一個品牌聯(lián)動 一個展會推廣一個展會推廣 來來 深化產(chǎn)品深化產(chǎn)品 引發(fā)熱情引發(fā)熱情 用用 一個氣質(zhì)巡展一個氣質(zhì)巡展 一個嘉年華會一個嘉年華會 來來 升華產(chǎn)品升華產(chǎn)品 鞏固熱情鞏固熱情 營銷主線及策略概覽營銷主線及策略概覽 5-11 戶外高炮 現(xiàn)場看板 視覺 沖擊 截流 人氣 車身廣告 戶外 移動 包圍 楚州新聞 黃金時段 品質(zhì) 地產(chǎn) 品牌 公司 淮安電臺 空中 傳播 短信信函 直接 面對 目標(biāo) 客戶 揚子晚報 楚州新

47、聞 硬廣 的展 示宣 傳 媒體渠道媒體渠道 制造事端制造事端 ：spsp活動系列活動系列 項目產(chǎn)品設(shè)計交流會項目產(chǎn)品設(shè)計交流會-楚州商業(yè)聯(lián)盟大會楚州商業(yè)聯(lián)盟大會 時間：時間：開盤前開篇中 地點：地點：街區(qū)內(nèi)廣場（或市區(qū)酒店） 主題：主題：邀請預(yù)約客戶及楚州區(qū)及淮安市地方名流人士，舉行產(chǎn)品設(shè)計交流會，在開發(fā)商和客戶之間進(jìn)行互動產(chǎn)品設(shè)計 交流，客戶可以按自己意愿提出自己的設(shè)計意想，開發(fā)商予以補(bǔ)充、完善、建設(shè)?，F(xiàn)場簽定委托建設(shè)意向書，或交納 一定現(xiàn)金保留位置預(yù)定。建委、規(guī)劃局、設(shè)計院、開發(fā)商、代理商、將有專人出席現(xiàn)場。 目的：目的：項目前期造勢，積累新客戶，為項目后期銷售作鋪墊；服務(wù)客戶，給予投資的

48、尊嚴(yán)和滿足感。 制造事端制造事端：通路營銷：通路營銷-項目路演項目路演 選擇楚州市漕運廣場商業(yè)中心廣場、東區(qū)的蘇超市廣場等人流量大，場地寬闊的區(qū)域進(jìn)行路演活動，在周末、節(jié)日等 時間集中宣傳。也可以考慮與政府協(xié)商在商圈內(nèi)設(shè)置長期的宣傳展示臺。 體驗營銷參觀動線打造 制造事端制造事端：體驗營銷 售樓處 售樓處個性時尚,現(xiàn) 代感十足，章顯活力。 樣板區(qū)道路 商業(yè)氛圍濃郁 樣板示范區(qū) 樣板示范區(qū)給 予客戶最直觀 的感受(效果圖） 部分商鋪裝修 商業(yè)樣板區(qū)高 端便利，商業(yè) 街區(qū)統(tǒng)一店招 開盤優(yōu)惠購房活動開盤優(yōu)惠購房活動(vip卡卡) 宣傳點：宣傳點： 推廣東方廣場5833投資增值服務(wù)體系； 活動方式：活

49、動方式：推出特價商鋪，在活動期間成交就以特價成交，同時可獲贈vip卡，金額另定； 活動互動：活動互動：憑vip卡在購鋪可額外享受100元/的優(yōu)惠； 活動目的：活動目的：擴(kuò)大項目影響面，提升項目形象，抓住目標(biāo)客戶視線，關(guān)注項目。 制造事端制造事端 ：spsp活動系列活動系列 分期銷售分期銷售 熱銷熱銷升值升值穩(wěn)定穩(wěn)定 以預(yù)期利潤為目標(biāo) 將提升價格，形成 物業(yè)升值。 物業(yè)升值后，穩(wěn)定 項目的市場形象。 每次推出的商鋪進(jìn)行量與質(zhì)控制，不 同面積、朝向、鋪型相結(jié)合。以價格、 鋪型探市場，利于及時調(diào)整價格漲幅 與二期鋪型的規(guī)劃。 延續(xù)上期熱銷勢頭， 塑造品牌，為下一 批產(chǎn)品積累客戶。 商鋪銷售策略建議商

50、鋪銷售策略建議 根據(jù)鋪面產(chǎn)品的優(yōu)劣勢對首批推出的產(chǎn)品進(jìn)行價值制定，按照合理入市、迅速提升的原則初步確定銷售單價，實根據(jù)鋪面產(chǎn)品的優(yōu)劣勢對首批推出的產(chǎn)品進(jìn)行價值制定，按照合理入市、迅速提升的原則初步確定銷售單價，實 行低開高走。行低開高走。 為了保證發(fā)展商的利潤，同時塑造出物業(yè)升值的潛力，建議根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購的情況，隨時進(jìn)行價格提升，并為了保證發(fā)展商的利潤，同時塑造出物業(yè)升值的潛力，建議根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購的情況，隨時進(jìn)行價格提升，并 根據(jù)市場動態(tài)結(jié)合周邊競爭環(huán)境的變化制定出具體的提升價格的時段提升額度及產(chǎn)品加推的數(shù)量。根據(jù)市場動態(tài)結(jié)合周邊競爭環(huán)境的變化制定出具體的提升價格的時段提升額度及產(chǎn)品加推的數(shù)量。

51、合理入市合理入市 根據(jù)市場反映迅速提升價格根據(jù)市場反映迅速提升價格 一期：一期：20102010年年3 3月開盤月開盤 銷售中心位置建立銷售中心位置建立 二期：二期：20102010年年1111月入月入 市市 一期商業(yè)用靈活的合作方式，不限形式、限業(yè)態(tài)、不限操作方式來進(jìn)行，考慮一期商業(yè)用靈活的合作方式，不限形式、限業(yè)態(tài)、不限操作方式來進(jìn)行，考慮短期快速回報并保持安全性短期快速回報并保持安全性, ,建議建議和和 項目開發(fā)節(jié)奏保持一致；項目開發(fā)節(jié)奏保持一致； 推盤順序建議推盤順序建議 一期：一期：20112011年年1 1月入市月入市 二期：二期：20102010年年1111月入市月入市 經(jīng)初步預(yù)計單層均價為一層經(jīng)初步預(yù)計單層均價為一層10000元元/平方米平方米,二層二層7000元元/平方米，三層平方米，三層4000元元/平方米，正負(fù)出入不宜超過平方米，正負(fù)出入不宜超