房地產(chǎn)綜合能力

1、一 房地產(chǎn)和建筑概述1. 認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)和建筑物，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的特性和種類房地產(chǎn)：是指土地以及建筑物等地上定著物，是實(shí)物，權(quán)益和區(qū)位的集合體。、建筑物：廣義的建筑物包括房屋，也包括構(gòu)筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房地產(chǎn)的特性：1.不可移動(dòng)2.獨(dú)一無(wú)二3.壽命長(zhǎng)久4.供給有限5.價(jià)值較大6.用途多樣7.相互影響8.易受限制9.難以變現(xiàn)10.保值增值房地產(chǎn)的種類：房地產(chǎn)種類：（按開(kāi)發(fā)程度分類：）1. 生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施（農(nóng)用地，未利用地）2. 毛地：具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施（有地上物，需要遷移但未遷移的土地）3. 熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整，可直接建設(shè)。 三通一平（通路，

2、通水，通電，場(chǎng)地平整） 五通一平（道路，供水，排水，電力，通信，場(chǎng)地平整） 七通一平（道路，供水，排水，電力，通信，燃?xì)?，熱力，?chǎng)地平整）2. 分清房屋建筑的分類和組成，認(rèn)識(shí)各類房地產(chǎn)圖的基本內(nèi)容，為當(dāng)事人買賣，租賃提供專業(yè)意見(jiàn)和建議根據(jù)使用性質(zhì)的分類：民用建筑，工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑根據(jù)建筑物高度分類：低層（1-3層），多層（4-6層），中高層（7-9層），高層（10及以上，24米以上）根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)的分類：根據(jù)建筑施工方法的分類：根據(jù)建筑設(shè)計(jì)使用年限的分類：類別使用年限示例15臨時(shí)建筑225易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件350普通建筑4100紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑房屋建筑的組成：1.地基和基礎(chǔ)：3. 分清

3、各種房地產(chǎn)面積及內(nèi)涵，運(yùn)用房地產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則，計(jì)算房地產(chǎn)面積計(jì)算一半面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊，檐廊。 2.獨(dú)立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚屬永久性建筑的 3.未封閉的陽(yáng)臺(tái)，挑廊 4.無(wú)頂蓋的室外樓梯 5.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊不計(jì)算建筑面積的范圍：1.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊 2.過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分 3.利用引橋，高架橋，作為頂蓋建造的房屋特殊情況計(jì)算面積的規(guī)定：1.與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái) 2.4. 認(rèn)識(shí)房屋各類設(shè)施設(shè)備，了解其分類和基本功能，為當(dāng)事人買賣，租賃提供專業(yè)意見(jiàn)和建議二 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)1. 根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的性質(zhì)和特點(diǎn)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要

4、性和重要作用經(jīng)紀(jì)是指人或組織通過(guò)居間，代理，行紀(jì)服務(wù)方式促成委托人與他人交易并向委托人收取傭金房地產(chǎn)的特性： 經(jīng)紀(jì)的特性：1.主體專業(yè)性2.地位的中介行3.內(nèi)容的服務(wù)型4.收入的后驗(yàn)性 房地產(chǎn)的特性：1.范圍的地域性2.后果的社會(huì)性 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：1.不可移動(dòng)2.構(gòu)成要素復(fù)雜，專業(yè)的缺陷3.價(jià)值大不好囤貨，需要專業(yè)媒介 3.提供信息搜集效率4.價(jià)值大，交易中隱含經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易規(guī)范，保障安全3.促進(jìn)公平交易，維護(hù)合法權(quán)益2. 根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度的規(guī)定，分清房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格的種類，了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試，

5、登記和繼續(xù)教育等要求繼續(xù)教育：每年累計(jì)不少于90學(xué)時(shí)。專業(yè)客戶不少于總學(xué)時(shí)的2/33. 根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利和義務(wù)，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的工作職責(zé)，運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技能，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作房地產(chǎn)協(xié)理只能受聘一個(gè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，不得以協(xié)理的身份從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)或兼職。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的工作職責(zé)：1.協(xié)助經(jīng)紀(jì)人做好客戶接待，咨詢工作，提供專業(yè)咨詢服務(wù) 2.協(xié)助經(jīng)紀(jì)人陪同看房，促成交易 3. 協(xié)助經(jīng)紀(jì)人開(kāi)發(fā)和積累房源，與客戶建立良好關(guān)系 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技能：1.了解行業(yè)法規(guī)和管理規(guī)定 2.基本掌握交易流程，具有一定交易運(yùn)作能力 3.獨(dú)立完

6、成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一般性工作 4.在經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下完成較復(fù)雜經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的工作：處理經(jīng)紀(jì)人交給的文件和資料，協(xié)助經(jīng)紀(jì)人撮合買賣合同簽訂并及時(shí)提醒相關(guān)進(jìn)展 定期對(duì)重點(diǎn)客戶電話回訪，協(xié)助房地產(chǎn)做好房源，客源開(kāi)括工作 主動(dòng)和客戶增進(jìn)了解，介紹公司服務(wù)宗旨，讓客戶更加信賴公司 整理總結(jié)客戶的投訴資料，分析不滿意情況，未公司的后期改進(jìn)制定方案做參考4. 根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展歷程，趨勢(shì)和前景，理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的在房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的重要地位，認(rèn)同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)和行業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：1.行業(yè)形象和地位將進(jìn)一步提升 2.資本，信息，知識(shí)成為推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的重要支柱 3.服務(wù)方式不斷改

7、進(jìn)，效率和質(zhì)量進(jìn)一步提高 4.運(yùn)營(yíng)模式不斷創(chuàng)新，業(yè)務(wù)逐漸由傳統(tǒng)向現(xiàn)代經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變 5.以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展 6.國(guó)外值得我們學(xué)習(xí)借鑒：1.建立一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范 2.建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享和協(xié)作制度 1傭金制度三 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理1. 根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立，備案以及經(jīng)營(yíng)公示的規(guī)定，辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立和備案手續(xù)，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容1.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件：1.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) 2.有固定服務(wù)場(chǎng)所 3.有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi) 4.有足夠數(shù)量的專業(yè)人員 個(gè)人工商戶性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu) 2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備

8、案： 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到所在直轄市，市，縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門初始備案條件：1.房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有4名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，至少含1名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，分支機(jī)構(gòu)有2名以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 2.主要負(fù)責(zé)人和分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有職業(yè)資格或注冊(cè)證書 3. 機(jī)構(gòu)應(yīng)公示的內(nèi)容：1.營(yíng)業(yè)執(zhí)照和備案證明文件2.服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)3.業(yè)務(wù)流程4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi) 5.交易資金監(jiān)管方式6.信用檔案查詢方式，投訴電話及12358價(jià)格舉報(bào)電話7.經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，買賣合同和租賃合同示范文本。2. 根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于民事法律行為和合同法律行為的規(guī)定，確定房地產(chǎn)交易當(dāng)事人相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人

9、相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，維護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益3.房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法律關(guān)系 4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系 委托人和受托人的法律關(guān)系1. 委托關(guān)系 委托人的權(quán)利：請(qǐng)求受托人處理委托事務(wù)的權(quán)利，指示受托人委托事務(wù)的權(quán)利 委托人的義務(wù)：1.支付處理委托事務(wù)費(fèi)用2.支付報(bào)酬 受托人的權(quán)利：費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)，報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)損失賠償請(qǐng)求權(quán) 受托人的義務(wù)：1.處理委托事務(wù)2.親自處理委托事務(wù)2. 居間關(guān)系 委托人的權(quán)利：請(qǐng)求受托人處理委托事務(wù)的權(quán)利，指示受托人委托事務(wù)的權(quán)利 委托人的義務(wù)：1.支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用2.支付報(bào)酬 居間人的權(quán)利：1.報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)2.費(fèi)用

10、償還請(qǐng)求權(quán)（有約定按約定，沒(méi)有約定由居間人自行承擔(dān)） 居間人的義務(wù)：1.報(bào)告有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)2.負(fù)擔(dān)居間活動(dòng)的費(fèi)用3. 代理關(guān)系1. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理行為的法律效果直接歸屬委托人，委托人對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任2. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨(dú)立意思表達(dá)，對(duì)自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任 4.三類法律關(guān)系比較 共性：1.都是依據(jù)服務(wù)合同確立 2.都是有償服務(wù) 3.行為結(jié)果都之間歸屬委托人不同之處： 名義不同1. 委托關(guān)系：受托人可以以自己的名字，也可以以受托人的名義2. 代理關(guān)系：代理人只能以被代理人的名義從事活動(dòng)3. 居間關(guān)系：不代表任何一方立場(chǎng) 法律性質(zhì)不同1.委托關(guān)系：適用最廣，可以具有法

11、律意義的不動(dòng)產(chǎn)交易委托，也可以簡(jiǎn)單手續(xù)代辦2.代理關(guān)系：代理的事務(wù)內(nèi)容必須具有法律意義3.居間關(guān)系：只是中間人，不具有法律意義 收益方，報(bào)酬支付方和服務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)不同1.委托關(guān)系：誰(shuí)委托誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則2.代理關(guān)系：被代理人向代理人支付費(fèi)用3.居間關(guān)系：報(bào)告居間受益方式委托人，媒介居間的受益人是交易雙方，房地產(chǎn)交易合同依法簽訂是房地產(chǎn)居間服務(wù)完成的唯一標(biāo)準(zhǔn)，只有房地產(chǎn)交易合同簽訂后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才可以向委托人或者交易雙方收取居間服務(wù)費(fèi)用。3. 根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的規(guī)定，恪守職業(yè)道德，規(guī)范執(zhí)業(yè)，依法收費(fèi)，不從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的各種禁止行為1.業(yè)務(wù)招攬：不得招攬已經(jīng)提出免中介，及有其他房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)獨(dú)家

12、代理的業(yè)務(wù) 以欺騙，隱瞞等不正當(dāng)招攬業(yè)務(wù)由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款，對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格處以3萬(wàn)元罰款。2.業(yè)務(wù)承接：一要信息告知1.是否與委托房屋有利害關(guān)系，責(zé)令改正，記入信用檔案，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款，對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)處以3萬(wàn)元罰款。 2.應(yīng)當(dāng)提供委托人協(xié)助的事宜，提供的資料 3.委托房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格 4.房屋交易的一般程序和可能存在的風(fēng)險(xiǎn) 5.交易涉及的稅費(fèi) 6.經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容和完成標(biāo)準(zhǔn) 7.經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間 在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，不向交易當(dāng)事人說(shuō)明和書面告知規(guī)定事項(xiàng)由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門

13、責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款，對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格處以3萬(wàn)元罰款。 提供代辦貸款，代辦房地產(chǎn)登記服務(wù)時(shí)未向委托人說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況并未經(jīng)委托人同意的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款，對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格處以3萬(wàn)元罰款。 二，簽訂書面合同房地產(chǎn)人員不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同：1.當(dāng)事人信息2.服務(wù)內(nèi)容（具體事項(xiàng)，內(nèi)容要求，完成標(biāo)準(zhǔn)），3.服務(wù)費(fèi)用（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和金額，支付時(shí)間，支付方式）4.當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)5.違約責(zé)任和糾紛解決方式（未由經(jīng)紀(jì)人簽字的由縣級(jí)以上地方人

14、民政府建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對(duì)經(jīng)紀(jì)人員處以1萬(wàn)元罰款，對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格處以3萬(wàn)元罰款。）三，實(shí)地查看編制房屋狀況說(shuō)明書3.業(yè)務(wù)辦理規(guī)范：4.服務(wù)費(fèi)用收取規(guī)范：以下行為的責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，依法處以罰款 1.未明碼標(biāo)價(jià)，未在醒目位置標(biāo)明服務(wù)內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2.收取未標(biāo)明的費(fèi)用 3.利用虛假標(biāo)價(jià) 4.隱瞞真實(shí)的房屋交易信息 5.未完成服務(wù)合同約定的內(nèi)容收錢的 5.資料簽署和保存規(guī)范6.信息保密規(guī)范4. 根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的規(guī)定，接受建設(shè)主管部門，價(jià)格主管部門，人力資源和社會(huì)保障主管部門等部門的行政監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的自律管理，配合監(jiān)督檢查四

15、房屋租賃1.認(rèn)識(shí)房屋租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)，根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于租賃的規(guī)定，熟練使用房屋租賃合同，掌握房屋出租，轉(zhuǎn)租的條件和租賃流程，識(shí)別依法不得出租的各種房屋，了解房屋租賃各種禁止行為和處理房租租賃糾紛的有關(guān)規(guī)定1. 租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)：1.租賃價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定2.季節(jié)性變化明顯3.交易更為頻繁4.屬地區(qū)性市場(chǎng)2. 租賃合同主要內(nèi)容：1. 當(dāng)事人姓名和住所2. 標(biāo)的物3. 租金和押金數(shù)額4. 租賃用途和房屋使用要求5. 房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能6. 租賃期限7. 房屋維修責(zé)任8. 物業(yè)服務(wù)，水電繳納9. 爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任3. 簽訂合同時(shí)注意事項(xiàng)：1.租賃合同的主體價(jià)格2.應(yīng)為書面合同3.合同標(biāo)的物依法能夠

16、出租4.對(duì)轉(zhuǎn)租特別約定4.房屋出租的條件：(一)房屋可以依法出租（不得出租情形） 1屬于違法建筑的； 2不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的； 3違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的； 4法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。5.轉(zhuǎn)租的條件 1須經(jīng)出租人書面同意（未經(jīng)同意出租人可以解除合同） 2轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同規(guī)定的期限6.租賃合同無(wú)效的認(rèn)定：1出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃的房屋與承租人訂立的合同（但在一審法庭辯論終結(jié)前取得，認(rèn)定有效）； 2出租人未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑與承租人訂立的合同（但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)，認(rèn)定有效）； 3租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效（但在一審法庭辯論

17、終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)，認(rèn)定有效； 4當(dāng)事人以租賃合同未備案為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，不予支持。 7. 租賃合同的解除; 1依法查封； 2權(quán)屬有爭(zhēng)議； 3違反強(qiáng)制性規(guī)定； 8.承租人優(yōu)先權(quán)： 法院予以支持繼續(xù)履行租賃合同的情況1以合伙人承租，一方承租人死亡，其共同承租人請(qǐng)求按原合同履行； 2在租賃期間所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求繼續(xù)履行的；2.根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，房屋基本狀況，租金內(nèi)涵，租金支付方式，租期長(zhǎng)短，季節(jié)等影響房地產(chǎn)租金的主要因素，提供房屋租賃價(jià)格咨詢和建議1.供求關(guān)系2.房屋位置，樓層，朝向3.房屋新舊程度，面積，開(kāi)間4.裝修，和屋內(nèi)家具家電是否齊全5.所有權(quán)的單獨(dú)所有還是共同共有6.租金支付方式

18、7.租期的長(zhǎng)短3.根據(jù)房屋租賃環(huán)節(jié)稅費(fèi)的規(guī)定，提供房屋租賃稅費(fèi)咨詢，包括稅收的種類，以及費(fèi)用的種類租賃環(huán)節(jié)的稅費(fèi)：增值稅，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)，教育附加，房產(chǎn)稅（4收?。?，城建土地使用稅，印花稅，個(gè)人所得稅五房屋買賣1.認(rèn)知房屋買賣市場(chǎng)類型和特點(diǎn)，了解房屋買賣市場(chǎng)參與者1. 房地產(chǎn)的特性有：不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值較大（壟斷競(jìng)爭(zhēng)性，區(qū)域性，周期性，易于形成泡沫）2.根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定關(guān)于新建商品房，存量房轉(zhuǎn)讓或者買賣的規(guī)定，熟悉房屋轉(zhuǎn)讓條件，買賣主體資格和買賣流程，識(shí)別依法補(bǔ)得買賣的各種房屋，了解房屋買賣的各種禁止行為2.商品房預(yù)售的條件：1.已交全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書 2.有工程規(guī)劃許可證

19、和施工許可證 3.投入資金達(dá)總投資25以上并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期 4.取得商品房預(yù)售許可證 3.商品房現(xiàn)售條件：1.具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 2.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件 3. 有工程規(guī)劃許可證和施工許可證 4.通過(guò)竣工驗(yàn)收 5.拆遷安置已落實(shí) 6.配套設(shè)施具備交付使用條件 7.物業(yè)管理方案已落實(shí)3.根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求，房屋基本狀況，價(jià)格內(nèi)涵，價(jià)款支付方式等影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素以及投資回報(bào)率等，提供房屋買賣價(jià)格咨詢和建議房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1. 供求關(guān)系2. 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、居民收入3. 人口因素4. 社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化5

20、. 行政因素：土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策4.根據(jù)房屋買賣環(huán)節(jié)稅費(fèi)的規(guī)定，提供房地產(chǎn)買賣稅費(fèi)咨詢，包括稅收的種類，以及費(fèi)用的種類，交納主體和收取標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算房地產(chǎn)買賣的稅費(fèi)評(píng)估費(fèi)100萬(wàn)以下按0.5收取，100萬(wàn)以上按0.25服務(wù)傭金：成交價(jià)0.5-2.5六個(gè)人住房貸款1根據(jù)個(gè)人住房貸款種類的相關(guān)規(guī)定（借款人的資格各條件，貸款程序）提供房地產(chǎn)貸款咨詢2.根據(jù)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的條件，計(jì)算首付款比例和貸款額度，根據(jù)個(gè)人住房貸款的還款方式，貸款期限和貸款利率等條件，計(jì)算還款額等首付款比例：最低首付比例為25，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn) 對(duì)有一套且貸款未結(jié)清，為30 對(duì)于限

21、購(gòu)城市：首套90平米以上首付30，二套50 貸款期限：借款人年齡與貸款期限之和不得超過(guò)65-70歲 房齡與貸款期限之和不得超過(guò)30-35年 貸款期限不能超過(guò)剩余土地使用年限住房公積金最低首付20，對(duì)擁有一套并貸款結(jié)清再次申請(qǐng)的首付為20公積金自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出貸款與不貸。5年以上5年以內(nèi)公積金3.252.75商業(yè)4.904.75等額本金還款計(jì)算： 已知貸款金額10萬(wàn)，貸款月利率5/12，貸款期限15年即180月。 第一月還款額：貸款金額/貸款期限+貸款金額X貸款月利率 100000/180 + 100000 X 5/12=最后一月還款額：貸款金額/貸款期限+【貸款金額貸款金額/貸款期

22、限（180-1）】X貸款月利率 100000/180+【100000100000/180（180-1）】X 5/12=3.根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于房地產(chǎn)抵押的規(guī)定，熟悉房地產(chǎn)抵押權(quán)及設(shè)立，了解房地產(chǎn)抵押程序，識(shí)別依法不得抵押的各種房地產(chǎn)，提供房地產(chǎn)抵押咨詢依法取得房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)（無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源出讓劃撥，只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法都可以設(shè)立抵押權(quán)）以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押地面尚未建成建筑物時(shí)，可以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定抵押前提條件：要求土地必須是出讓可以抵押：1.建筑物和其他土地附著物2.建設(shè)用地使用權(quán)3.正在建造的建筑物不可以抵押：1.土地使用權(quán)2.耕地，宅基地，自留地，自留山等集體所有的土地使用權(quán)4.告知個(gè)人住房貸款代辦服務(wù)的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂房地產(chǎn)貸款代辦服務(wù)合同。按照合同約定和有關(guān)規(guī)定，為委托人提供房地產(chǎn)貸款代辦服務(wù)代辦服務(wù)內(nèi)容：1.委托雙方基本資料 2.委托事項(xiàng)，擬定貸款方案，協(xié)助委托人準(zhǔn)備貸款申請(qǐng)材料，協(xié)助