淮安恒豐義烏城項目業(yè)態(tài)定位及招商政策建議

1、淮安恒豐義烏城項目業(yè)態(tài)定位及招商政策建議2010.12.8壹、招商時間節(jié)點壹、招商時間節(jié)點貳、項目業(yè)態(tài)定位貳、項目業(yè)態(tài)定位叁、招商政策及租金標(biāo)準(zhǔn)叁、招商政策及租金標(biāo)準(zhǔn)壹、招商時間節(jié)點壹、招商時間節(jié)點 一、時間節(jié)點一、時間節(jié)點:12月26日2011年4月2011年9月2011年12月市場正式運營項目整體業(yè)態(tài)定位一期開盤及招商首簽租金標(biāo)準(zhǔn)確定市場開業(yè)1年市場培育招商政策確定招商推廣開始招商換簽開始大型宣傳活動23年興市意向客戶派發(fā)邀請函并邀約至現(xiàn)場參觀所有意向客戶邀約并告知開盤當(dāng)天招商首簽商戶圖紙開始設(shè)計為裝修做準(zhǔn)備認(rèn)購后至年前重點拜訪大客戶為年后招商首簽做準(zhǔn)備招商首簽儀式大客戶代表簽約經(jīng)營廣告推

2、廣啟動鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商適時啟動外地招商啟動換簽儀式年前招商手冊出臺貳、項目業(yè)態(tài)定位貳、項目業(yè)態(tài)定位一、市場調(diào)查報告及分析一、市場調(diào)查報告及分析 1、目的： （1）對楚州及淮安小商品、五金市場重新摸底，搜集客戶信息 （2）對項目業(yè)態(tài)劃分提供依據(jù) （3）對招商政策的制定提供數(shù)據(jù)依據(jù) 2、范圍：楚州所有小商品、五金市場及沿街商業(yè) 3、本次市調(diào)是針對目標(biāo)客戶群隨機分層抽樣進行問卷調(diào)查 4、本次調(diào)查樣本數(shù)量為1000份 5、問卷調(diào)查數(shù)據(jù)分析（如下）（1）目前經(jīng)營行業(yè)？分析：對上述數(shù)據(jù)細分后各業(yè)態(tài)需求總面積為五金約8000平米，家具約8000平米，服飾類約4500平米，日用百貨類約6000平米.（2）商鋪年收入？

3、（3）目前經(jīng)營狀況？分析：從圖表可以看出，大部分年收入在3萬、5萬、10萬三個區(qū)間，說明本地區(qū)的商戶經(jīng)營狀況檔次偏差較大；從細分角度來看，市場內(nèi)部及中心地帶經(jīng)營狀況較好，外圍沿街及部分市場內(nèi)部商戶經(jīng)營狀況較差；但往往此項調(diào)查的數(shù)據(jù)一般都比較偏低，大多數(shù)商戶對自己的實際收入都不太過于暴露。分析：從經(jīng)營狀況看，經(jīng)營狀況一般的占78%，可以看出，經(jīng)營戶對自己的經(jīng)營狀況持比較認(rèn)可的態(tài)度，大多認(rèn)為本地的消費就這么大，缺乏一定的進取精神。從此也能看出本項目的招商難度。（4）影響經(jīng)營因素？分析：約三分之一的商戶覺得自己所經(jīng)營的行業(yè)商戶過于飽和，但從另外一方面來講，約三分之二的 商戶想發(fā)展的更好，但受到各種各

4、樣的限制。比如覺得受店面所處的地理位置或市場地理位置 影響的占到43%，有的是因為自己的店面太小，有的是覺的目前的市場管理不好。（5）從業(yè)經(jīng)驗?zāi)晗?？分析：從此表可以看出最近兩年新開店的商戶明顯減少，05年到08年正式國內(nèi)經(jīng)濟進一步提升的黃金 時段，很多人選擇此時經(jīng)商。同時也反映出09年10年國家宏觀經(jīng)濟開始漸入低迷。（6）當(dāng)?shù)乇拘袠I(yè)環(huán)境評價？（7）本行業(yè)前景看好程度？分析：接近81%的商戶對自己經(jīng)營的行業(yè)和經(jīng)營環(huán)境持積極態(tài)度。但也有對自己經(jīng)營行業(yè)的前景難以 預(yù)測，但從比例開看，如此多的商戶對本行業(yè)看好，對我們的招商也提供了可以爭取的空間。分析：大多數(shù)人對于本行業(yè)持滿意態(tài)度，說明經(jīng)營戶對本行業(yè)的

5、前景還是看好，畢竟城市人口不斷增 加，新建樓盤越來越多。（8）您所在市場規(guī)模、容量是否能滿足需求？ 分析：約58%的商戶認(rèn)為現(xiàn)在的市場規(guī)模、容量不能滿足需求。主要因為目前所在市場的規(guī)模、管理、 以及倉儲、車位等配套不能滿足自己經(jīng)營的需要。分析：從此數(shù)據(jù)看，楚州的市場或沿街商鋪存在著許許多多的問題，比如新世紀(jì)商貿(mào)城等大部分覺得市場規(guī)劃的業(yè)態(tài)比較亂，規(guī)劃不合理，配套缺乏，包括市區(qū)的市場倉儲、車位難以解決的問題，那么這些問題，也就是我們市場所需要改進和檢討的問題。（9) 您覺得您所在市場的缺點有？(10) 商鋪經(jīng)營產(chǎn)品去向？(11) 您了解恒豐義烏城嗎？分析：近大半商戶的經(jīng)營半徑大多局限于楚州本城區(qū)

6、，每個市場的輻射半徑都較小，難以輻射到淮安市 區(qū)，但畢竟還有約三分之一的商戶實力雄厚，這部分商戶將是我們招商的重點對象。分析：此數(shù)據(jù)只代表市場經(jīng)營戶了解項目的一個參考。從上表看，不了解的達到三分之二，說明我們的 廣告推廣還需要進一步的加強。另外介紹的達到231，可以看出從來訪客戶有一定的傳播效應(yīng)。（12）恒豐義烏城最吸引您投資的原因是？分析：我們市場經(jīng)過了反復(fù)的市調(diào)，車站為項目增加的分值最大。地段、規(guī)模、業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃、倉儲、 以及車位等硬件配套已經(jīng)得到絕大部分商戶的認(rèn)可。而周邊的住宅開發(fā)也為本項目的后期運營成功 添加砝碼。(13) 是否會選擇在恒豐義烏城經(jīng)營？分析：有62%的商戶可以考慮進駐

7、本項目，有8%的明確表示會進駐本項目，但在問卷調(diào)查里，有部分 商戶要看了項目之后才考慮，擔(dān)心的問題還是很多的，比如市場免租期，租金的問題，但還要看 我們的政策出來后，看是否有吸引力，如果免租期過低或者租金過高的話，有可能就不來。(14) 租金最高接受程度？（元/m2.月）分析：約67%的商戶能接受的最高租金為510元/m2.月；但此數(shù)據(jù)是根據(jù)樣本總數(shù)得出，不能完全 反映實際租金情況，但從周邊市場的租金及招商政策來看本項目的租金不宜過高。(15) 租賃的面積選擇？（m2）分析：在此項調(diào)查中，經(jīng)營狀況一般、有擴店預(yù)算的需要的面積不是很大，較多維持在50平米，而品 牌或者經(jīng)營狀況稍微好一點的，需要的

8、面積在100平米左右，而品牌或者經(jīng)營狀況很好的，大 都有擴大經(jīng)營面積的需求，這類商戶占到總比例不是很大。二、項目業(yè)態(tài)定位二、項目業(yè)態(tài)定位方案一：方案一：（銷售用）（銷售用）方案二：（招商用方案二：（招商用)叁、招商政策及租金標(biāo)準(zhǔn)叁、招商政策及租金標(biāo)準(zhǔn)一、楚州及淮安部分同類市場比較表一、楚州及淮安部分同類市場比較表新世紀(jì)商貿(mào)城新世紀(jì)商貿(mào)城興僑市場興僑市場喜來樂喜來樂國際商貿(mào)城國際商貿(mào)城博德五金博德五金家居建材廣場家居建材廣場仕泰隆仕泰隆國際工業(yè)品城國際工業(yè)品城淮安淮安國際商城國際商城開業(yè)時間1999年約1998年未開業(yè)年底開業(yè)2010年10月試營業(yè)06年11月26日知名度高高淮安市區(qū)較高高一般高

9、結(jié)構(gòu)類型框架、磚混底商框架、展廳框架、展廳框架框架建筑面積約8萬平米約2000平米36萬平米(一期16萬平米)總計20萬平米（其中展廳4.5萬）一期15萬平米一期30萬平米主力面積40-60平米15-20平米20平米、70平米一層、二層共72平1、2、3層工126平米40平米商戶總數(shù)約140戶約70戶總計5000套商鋪520戶110戶約300戶經(jīng)營特色家居建材小商品服裝小商品建材、家裝五金機床、模具為主建材家居五金租金(元/m2.月)1層45元/月2層18-22元/月16-20元/月免兩年租金第三年1層90元/月2層60元/月；3層45元/月；4層30元/月一期免兩年租金二期展廳免一年租金第三

10、年32元/月交半年用一年10元/平米.月免兩年大戶三年現(xiàn)20元/平.月交通狀況8、69、63、61、67路及鄉(xiāng)鎮(zhèn)公交交通一般汽車南站、6條公交線路2條公交線路、寧連高速50/52/62/46公交京滬高速淮安機場8/10/60等多條公交周邊配套鄉(xiāng)鎮(zhèn)停車站、銀行、主干道東岳廟、東門菜場、餐飲娛樂汽車南站、青浦區(qū)行政中心、大學(xué)城紅星美凱龍、大長江國際家居廣場等專業(yè)市場、物流富士康、開發(fā)區(qū)管委會、國家加工出口區(qū)、公交停車場綠地集團、新淮安市政府、主題公園新世紀(jì)商貿(mào)城新世紀(jì)商貿(mào)城興僑市場興僑市場喜來樂喜來樂國際商貿(mào)城國際商貿(mào)城博德五金博德五金家居建材廣場家居建材廣場仕泰隆仕泰隆國際工業(yè)品城國際工業(yè)品城淮

11、安淮安國際商城國際商城出租率98%100%未招商90%90%80%樓層功能一層：五金、陶瓷、板材、小商品二層：家具低檔服裝、鞋帽、皮具箱包等小商品、五金、男裝、女裝、針織、鞋帽等。一層五金、建材二層、三層商住辦公一層商鋪、二層、三層辦公居住一層五金、建材、家居二層三層商住商戶來源本地、浙、閩本地匯通、蘇北、浙等市區(qū)老建材市場昆山居多、少量本地江、浙、皖二、項目二、項目SWOT簡析簡析優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、項目緊鄰楚州新汽車站，旁邊規(guī)劃有一個公交總站，交通和區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、項目周邊有多個住宅樓盤相繼推出，并且未來將開發(fā)更多的住宅小區(qū)，周邊將形 成旺盛的人氣，升值及消費潛力較大。3、項目地處高速公路到

12、楚州的必經(jīng)之地，不僅能夠為本案輸送大量人氣，而且對項 目的推廣較為有利。4、項目總建26萬方，是楚州最大的小商品批發(fā)市場，具有規(guī)模優(yōu)勢。劣勢：劣勢：1、項目離楚州區(qū)中心尚有一段距離，地段上相對較為偏僻。2、周邊多為住宅項目，且入住率不高，缺乏足夠的商業(yè)氣氛。3、楚州本地市場較小，而其經(jīng)濟及交通條件又不足以吸引淮安及外地客戶來本地消費，因而 本案26萬方的體量，潛在消費人群不足必然是制約本案后續(xù)招商的瓶頸。4、開發(fā)商在本地沒有成功案例，難以發(fā)揮品牌知名度。5、當(dāng)?shù)厝司杖胨捷^低，購買力較弱。機會點：機會點：1、楚州經(jīng)濟增長穩(wěn)定，經(jīng)濟前景看好，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都在不斷增長，這些 為商

13、業(yè)發(fā)展提供了動力源泉。2、楚州本地缺乏標(biāo)志性的小商品、五金專業(yè)市場，現(xiàn)有市場也大都存在管理混亂、擁擠、停 車位不足等問題，因此經(jīng)營戶急需一個綜合性、現(xiàn)代化的專業(yè)批零市場，以發(fā)揮市場集 群效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。3、根據(jù)淮安市委（2009）2號文件，政府將改造或搬遷整合市區(qū)大部分現(xiàn)有市場，逐步引導(dǎo) 向綜合大市場搬遷，由此，對本案的招商工作也將起到一定推動作用。威脅點威脅點:1、項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，對開發(fā)商的資金實力是一個較大的考驗，如后期開發(fā)遲 緩，必然對后期招商構(gòu)成較大影響。就目前形勢看，本項目已推廣將近一年，進度緩 慢，導(dǎo)致部分經(jīng)營戶尤其是淮安市區(qū)經(jīng)營戶對本項目市區(qū)信心。2、淮安同類商業(yè)項目(義

14、烏+喜來樂)在楚州攻城略地，挖掘客戶，造成項目潛在客戶資源 流失。3、淮安匯通市場及其他現(xiàn)有的同類市場在當(dāng)?shù)刂容^高，輻射力太強，將會給本項目 的招商帶來一定的威脅。三、招商政策建議三、招商政策建議 依據(jù)：依據(jù)： 1、參考淮安其他專業(yè)市場招商政策、參考淮安其他專業(yè)市場招商政策 2、項目自身的優(yōu)劣勢及機會點、項目自身的優(yōu)劣勢及機會點 3、通過對商戶的問卷調(diào)查及商戶反饋信息、通過對商戶的問卷調(diào)查及商戶反饋信息 方案一：方案一： 租賃合同三年一簽，起始日期為市場開業(yè)當(dāng)日。 第一、二年租金全免；簽合同交第三年租金； 第一、二年免收物業(yè)管理費；第三年6元/ .年； 前三年免收市場推廣費； 前三年免收市場管理費； 工商管理費全免； 協(xié)助業(yè)主、經(jīng)營戶辦理子女入學(xué)手續(xù)； 享受淮安市最優(yōu)惠的稅收政策； 除收取國家法律規(guī)定的稅費外，不另行收取其他地方性規(guī)費； 免費提供全方位電子商務(wù)和貸款融資金融