某某酒店可研報(bào)告

1、第一章 總 論1.1 項(xiàng)目名稱 某某國際大酒店1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位概況某某市新華書店是一家省屬文化企業(yè)，現(xiàn)有職工200多人，企業(yè)因經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)劃在某某縣城某某鎮(zhèn)投資經(jīng)營酒店餐飲娛樂業(yè)。為此，新華書店決定在某某縣南城賓館現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進(jìn)行整體改造與新建，使其成為某某縣城重要的一家三星級賓館。1.3 編制依據(jù)及研究范圍1.3.1 編制依據(jù)1.3.1.1 投資項(xiàng)目可行性研究指南（中國電力出版社出版）； 1.3.1.2 民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)（中國建筑工業(yè)出版社出版）； 1.3.1.3 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）1.3.1.4 某某市新華書店提供的建設(shè)用地紅線圖及地形圖1.3.1.5

2、 國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范規(guī)定1.3.1.6 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料1.3.2 研究范圍本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告依據(jù)國家有關(guān)法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、項(xiàng)目選址、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及融資方案、財(cái)務(wù)效益等方面進(jìn)行分析研究，并提出有關(guān)建議。1.4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)序號項(xiàng) 目 名 稱單 位指 標(biāo)1總用地面積平方米13997.72總建筑面積平方米153213建筑物占地面積平方米52804容積率1.15綠地率%34.06建筑密度%38.07建設(shè)總投資萬元1685.68全部財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%20.019全部財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

3、（動態(tài)）萬元876.1510全部投資建設(shè)期年0.51.5 研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有利于某某縣大力發(fā)展旅游事業(yè)，有利于提高縣城的旅游接待設(shè)施水平，并且能夠?yàn)槟衬晨h委、縣政府的日常公務(wù)性接待工作提供有力的保障，其總體發(fā)展方向符合某某縣城的城市總體規(guī)劃的要求。通過對業(yè)主需求、工程方案以及財(cái)務(wù)效益等方面的分析，項(xiàng)目是可行的。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題：（1）注重旅游接待設(shè)施環(huán)境的營造。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造出一個具有優(yōu)雅環(huán)境與文化內(nèi)涵及個性鮮明的旅游接待設(shè)施環(huán)境。（2）貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型景觀空間為規(guī)劃目標(biāo)，滿足旅游設(shè)

4、施（賓館）的舒適性與安全性，創(chuàng)造一個布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化三星級賓館。綜上所述，本項(xiàng)目既能提高縣城公共服務(wù)設(shè)施水平，完善城市職能增強(qiáng)城市吸引力，同時(shí)又具有較好的社會與經(jīng)濟(jì)效益，并且可以促進(jìn)某某縣旅游業(yè)的發(fā)展，因此，建議有關(guān)部門盡快批準(zhǔn)建設(shè)。第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性2.1項(xiàng)目背景某某苗族自治縣地處湘西南邊陲，古為南楚與百越相交之城，系“南楚極邊”之苗疆；現(xiàn)南鄰廣西龍勝、資源二縣，西接懷化通道縣，總面積2646.07平方公里，現(xiàn)轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，10個國營農(nóng)、林、牧、漁場，總?cè)丝?5萬人，其中苗族占53.8%，苗、漢、侗、瑤10個民族于這片盈滿靈性的沃土上和睦相處，共同發(fā)展。 規(guī)

5、劃的某某國際大酒店是在現(xiàn)有位于某某縣城人民南路的南城賓館的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造新建的，總占地面積1.39公頃，其規(guī)劃用地性質(zhì)為旅館業(yè)用地。該酒店主要是由某某市新華書店集團(tuán)公司的員工所共同集資興建的一家三星級賓館。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性某某縣內(nèi)具有豐富的自然人文景觀。自然景觀主要有號稱“江南呼倫貝爾”的十里南山，山上有48坪48溪；有“綠色王國”之稱的沙角洞自然保護(hù)區(qū)；有風(fēng)光如畫的十萬古田，面積9萬余畝，平均海拔1500米；有千資百態(tài)的白云溶洞群和白云千島湖；著名歷史人物-抗金名將楊再興出生于某某。舉世聞名的二萬五千里的長征中，中國工農(nóng)紅軍六軍團(tuán)在某某歷時(shí)5天，縱橫馳騁一軍團(tuán)在某某輾轉(zhuǎn)8天，留下光輝的

6、足跡和不少珍貴文物。還的獨(dú)具風(fēng)格的苗族風(fēng)情，實(shí)為人們觀賞休閑的好地方。近年來，縣里正積極在南山籌建直升飛機(jī)場，開通桂林至南山的直升飛機(jī)旅游服務(wù)。某某縣南城賓館（某某縣招待所）原是某某縣委、縣政府的日常公務(wù)性接待場所，主要為行政會務(wù)活動及社會公眾提供簡單的住宿與餐飲服務(wù)，現(xiàn)有設(shè)施相對比較簡陋陳舊，所能提供的接待服務(wù)水平與能力有限，隨著某某縣域旅游業(yè)的大力發(fā)展及縣招待所的市場化經(jīng)營改革措施的實(shí)施，原有的接待設(shè)施已經(jīng)遠(yuǎn)不能適應(yīng)市場化的需求，急需進(jìn)行相關(guān)職能的全面升級與接待設(shè)施的改造新建，賓館急需募資重組。某某市新華書店是一家省屬文化企業(yè)，企業(yè)現(xiàn)因經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)劃在某某縣城某某鎮(zhèn)投資經(jīng)營酒店餐飲娛樂

7、業(yè)。故在相關(guān)部門的引導(dǎo)下，集資進(jìn)行某某縣南城賓館的改造重建，規(guī)劃建成為一家三星級賓館（某某國際大酒店）。賓館的建成將有利于某某縣大力發(fā)展旅游事業(yè)，有利于提高縣城的旅游接待設(shè)施水平，并能夠?yàn)槟衬晨h委、縣政府的日常公務(wù)性接待工作提供有力的保障，其總體發(fā)展方向完全符合某某縣城的城市總體規(guī)劃的要求。因此，加快湘中國際大酒店的建設(shè)為改善城市風(fēng)貌與完善城市職能等方面都具有很強(qiáng)的社會意義與現(xiàn)實(shí)意義。第三章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件3.1地理位置項(xiàng)目場址位于某某縣城南部，為原某某縣南城賓館(縣招待所)用地，規(guī)劃地塊西面緊臨城市主干道人民路，地塊的北面與西面皆為城市商業(yè)設(shè)施用地，南面毗鄰規(guī)劃中的城市文化廣場，東鄰城市

8、居住用地，地塊位于紹陽市2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，其交通與區(qū)位條件都比較優(yōu)越，周邊自然環(huán)境也較優(yōu)美，相當(dāng)適合于旅館業(yè)發(fā)展用地。項(xiàng)目場址地勢平坦，適宜建設(shè)，符合城市規(guī)劃要求。3.2 建設(shè)條件（1）交通項(xiàng)目場址西臨人民南路、距某某汽車站約3公里。場址南面緊鄰城市次干道，本項(xiàng)目內(nèi)、外部交通狀況良好。(2)基礎(chǔ)設(shè)施供水：由場址西面的人民南路自來水管網(wǎng)接入。供電：由場址西面的人民南路供電網(wǎng)接入，可在場址內(nèi)設(shè)配電所。通訊：直接由城區(qū)通信網(wǎng)接入。排水：區(qū)內(nèi)污水可沿城區(qū)主干道下的排水管網(wǎng)排出。(3)商業(yè)及文化娛樂配套設(shè)施規(guī)劃地塊西面緊臨城市主干道人民路，北面與西面皆為城市商業(yè)設(shè)施用地，南面毗鄰規(guī)劃中的城市文化廣場，東鄰

9、城市居住用地，公共服務(wù)設(shè)施相對配套完善。 (4)地震烈度根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），某某縣城區(qū)的地震動峰值加速度分區(qū)g0(2) 通過試算得到： 當(dāng)i1=21%時(shí)，F(xiàn)NPV（i1）=37.84萬元0 當(dāng)i2=22%時(shí)，F(xiàn)NPV（i2）=-9.318萬元0 根據(jù)插值公式,得到：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率= 21.01%(3) 靜態(tài)投資回收期Pt=（6-1）+|-113.66|/265.73=5.04（年）(4) 動態(tài)投資回收期Pt，=（10-1）+|-62.83|/102.45=6.41年根據(jù)表七可以計(jì)算出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為總是大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率Ic=10%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為87

10、6.15萬元，大于零。表明該項(xiàng)目從全部投資角度盈利能力已滿足了行業(yè)最低要求，在財(cái)務(wù)上可以考慮接受。另外，項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為5.04年、動態(tài)投資回收期為6.41年。均小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期10年（不含建設(shè)期）。表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定時(shí)間收回。11.1.2 由項(xiàng)目損益表和項(xiàng)目投資估算表，可計(jì)算以下指標(biāo)： 投資利潤率=年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資100% =470/1685.60 =27.88%投資利稅率=年平均利稅總額/項(xiàng)目總投資100% =（470+44.65）/1685.60 =36.11%資本金利潤率=年平均利潤總額/資本金100% =470/685.60 =68.55% 本項(xiàng)目投資利潤率、投資

11、利稅率、資本金利潤率均大于行業(yè)平均水平。表明項(xiàng)目單位投資對國家積累的貢獻(xiàn)水平達(dá)到并超過行業(yè)平均水平。11.2 清償能力分析11.2.1 固定資產(chǎn)借款償還期根據(jù)本項(xiàng)目資借款還本付息計(jì)算表（見表七）該項(xiàng)目在營運(yùn)期的5年內(nèi)即可還清借款，所以從清償能力的角度分析，該項(xiàng)目是可行的。11.3 敏感性分析本項(xiàng)目分別就項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、經(jīng)營收入三個主要因素，對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行單因素敏感性分析。取變化率10%，計(jì)算結(jié)果見表十。由表可見各因素變化對財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響不同，按敏感程度不同排序由大到小依次為：經(jīng)營收入、固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、。另外，在10%變化范圍內(nèi)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零。表明項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能

12、力。11.4 結(jié)論由上述財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，借款償還能滿足貸款機(jī)構(gòu)要求，項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況也較好，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，從財(cái)務(wù)上講項(xiàng)目可行。e馬,陪F?lm嫄W壙獑?N?)?0?q?3拞屓?p勌m:b5a漬璺1疆lv0瘩艌v?2屘b瘌Tq 妋4UK袢,疀薤,A6玭$? $徤?|?罪=T?G駁op1尚懇袹戦疈u圻?賡O?a?*p懡0L)w懱拽?E?/扢?9镃/潺hR烞b蔔Ye嚁劑Bb?捚?慳曥T?UFUZ!醋MM蘇g壺鰷伸?qfg%厧1t? 戯憤焿驆罳騙萡P?躀cP縮蒕?nP砫 ?C?Z豸值?橒忋喏曚N

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