第一太平物業(yè)管理方案

1、蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁

2、蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁

3、螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿

4、螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀

5、莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀

6、蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈

7、蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿

8、蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀

9、薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋

10、薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈

11、蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿

12、蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇蒄莃袇袃蒃蒆蝕膁蒂蚈裊膇蒁螀螈肅蒀蒀羃罿蒀薂螆羋葿蚄羂膄蒈螇螅肀薇蒆羀羆膃蕿螃袂膃螁羈芁膂蒁袁膇膁薃肇肅膀蚅衿罿腿螈螞芇膈蕆袈膃羋薀蝕聿芇

13、螞袆羅芆莂蠆羈芅薄羄芀芄蚆螇膆芃螈羃肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薀羈襖莁蚃螄膂莀莂罿肈荿蒅螂肄莈蚇肇羀莇蝿袀艿莆葿蚃膅 第一章前言一、 前言隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)在以其作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟中占有重要地位。越來越多的置業(yè)人注重生活的品質(zhì)和希望享受高標準服務(wù)，故在購房時除了物業(yè)的價格與位置外，物業(yè)管理亦作為決策因素之一，致使發(fā)展商更加注重售后服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)。第一太平戴維斯正是基于上述考慮，采取積極主動、防患于未然的服務(wù)宗旨，在對客服務(wù)中嚴格執(zhí)行實效制、回訪制，在內(nèi)部管理中強調(diào)分工合理、責(zé)任明確、獎罰分明，力求不斷改進服務(wù)的質(zhì)量，實行自我完善，同時也通過各級人員的緊密配合，充分體現(xiàn)本公司的文化，保

14、證對客戶服務(wù)的質(zhì)量與國際化標準相接軌。第一太平戴維斯擁有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，此次將對山西國際貿(mào)易中心招標工作全力以赴，成立專門服務(wù)小組，從以下幾點體現(xiàn)我們的服務(wù)精神：1、 第一太平戴維斯的管理實力2、 山西國貿(mào)中心管理方案3、 物業(yè)管理質(zhì)量體系4、 人員配置及管理酬金第二章第一太平戴維斯公司概況一、第一太平戴維斯公司簡介第一太平戴維斯是從事物業(yè)管理、物業(yè)中介、房產(chǎn)估價、市場調(diào)研等綜合性服務(wù)的專業(yè)公司，業(yè)務(wù)范圍遍布歐、亞、澳各地，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋全球八十多個城市，為不同性質(zhì)的物業(yè)提供特別設(shè)計之服務(wù)，使客戶之物業(yè)得到良好的升值回報。物業(yè)管理是第一太平戴維斯一項核心業(yè)務(wù)，我們憑借多年管理經(jīng)驗和敬業(yè)精神，

15、創(chuàng)造了良好的品牌和較高的聲譽，使我們占有較大市場份額，尤其是在香港和大陸。在香港管理的樓盤有一百多座，主要大型項目有力寶中心、西九龍中心、始創(chuàng)中心、倫敦廣場等，并為所有在管理項目同期取得了iso9001和iso14001質(zhì)量認證證書。而在國內(nèi)，第一太平戴維斯更是最早一家以外資公司身份率先進入物業(yè)管理市場，將成熟管理理念帶給國內(nèi)項目的專業(yè)物業(yè)管理公司。迄今為止，已在北京、上海、廣州分別成立分公司，并將業(yè)務(wù)范圍輻射至華東、華南、華北等眾多城市，管理項目超過五十座，總面積達400萬平米以上，是國內(nèi)市場中規(guī)模最大、管理物業(yè)最多、發(fā)展最穩(wěn)健的專業(yè)物業(yè)管理公司。第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問(北京)有限公司即

16、為第一太平戴維斯在北京成立的合資公司，取得正式營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理資質(zhì)合格證書，參與管理項目包羅萬象，寫字樓、公寓、別墅、商場、綜合物業(yè)等，大型樓盤有列居北京高檔寫字樓前位的豐聯(lián)廣場、北京最早外銷項目東胡別墅、高檔居住社區(qū)香江花園，大型綜合性物業(yè)金玉大廈、方圓大廈，智能化物業(yè)北京世界金融中心等等，而在周邊城市還有中遠集團在天津投資興建的天津遠洋大廈，青島5a智能型寫字樓豐合廣場，鞍山的天興國際商場等皆為敝司參與管理之項目。在上海和廣州亦分別有眾多樓盤由我司直接為其提供服務(wù)，如位于上海浦東全國最高(88層)的上海金茂大廈、智能化較高的期貨中心、上海時代廣場，廣州有捷泰廣場、天河城、海洋館等。第一太

17、平戴維斯憑借系統(tǒng)化、標準化、程序化的管理模式，為不同樓盤提供度身定做的服務(wù)內(nèi)容，不但給業(yè)主和租客提供成心的服務(wù)，亦能給予該物業(yè)投資者良好的升值及租售回報。我們相信第一太平的服務(wù)優(yōu)勢定能為山西國貿(mào)中心創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)品牌。58二、第一太平戴維斯架構(gòu)第一太平戴維斯中 國 境 外 大 陸 香 港亞洲 歐洲 北美洲 澳 洲第一太平（北京）第一太平（上海）第一太平（廣州）天 津南 京深 圳威 海寧 波順 德青 島 海 口 東 莞第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司董 事 秘 書項目管理工程管理項目開發(fā)物業(yè)顧問財務(wù)及電腦行政人事項目 工程工程經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理財務(wù)電腦行政人事總經(jīng)理 總監(jiān)主管主管經(jīng)理運作專

18、業(yè)工程師副經(jīng)理管理運作出納助理經(jīng)理接待三、第一太平戴維斯管理特色1. 物業(yè)包裝現(xiàn)時在國內(nèi)物業(yè)銷售數(shù)量眾多，一般投資者對所購物業(yè)的物業(yè)管理公司要求嚴格。良好信譽的物管公司肯定可給市場帶來促銷作用。因此，委任我司為貴方的物業(yè)提供管理服務(wù)，貴方將可借助我司的豐富管理經(jīng)驗及已建立的信譽，加強物業(yè)銷售之推廣及宣傳，以達致理想的價格及銷售成績。2. 完善之服務(wù)若我司獲得貴方委任，第一太平戴維斯會因物業(yè)之特性，為物業(yè)特別設(shè)計一個適當?shù)膶I(yè)管理體系，包括日常管理、人事及會計制度、各類崗位工作標準等，配合由我司派駐物業(yè)內(nèi)的專業(yè)人員的監(jiān)察及指導(dǎo)，加上定期的管理稽核及北京公司中央管理隊伍全力的支援，將確保物業(yè)之管理

19、水準能貫徹及符合我們所訂定的標準及貴方的期望。3. 運用iso9002的體制對物業(yè)進行管理對物業(yè)管理公司的管理，將按iso9002國際質(zhì)量體系執(zhí)行，有助提高物業(yè)管理公司的素質(zhì)和聲譽，對保證管理達到較高水準，具有重大意義。4. 高標準的系統(tǒng)培訓(xùn)有系統(tǒng)的在職員工培訓(xùn)計劃可提高職工素質(zhì)及服務(wù)水準。于工程建筑施工后期，我們會為山西國際貿(mào)易中心所有國內(nèi)聘請之管理員工，安排培訓(xùn)課程，以便他們能于最短時間內(nèi)，全面投入工作。培訓(xùn)課程會由我司高級行政人員主持，按山西國際貿(mào)易中心之獨特設(shè)計，提供專業(yè)管理之概念、應(yīng)變之安排，業(yè)戶投訴之管理，設(shè)備維修保養(yǎng)，能源管理等。我們?nèi)蘸笠喽ㄆ谂e辦有關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)及研討會，使全體管理

20、員工能不斷吸收日新月異的管理概念，實際操作技巧等。職前培訓(xùn)主要內(nèi)容有：各類崗位職責(zé)培訓(xùn)交接程序、裝修程序報告書等職員禮儀培訓(xùn)行政人事處理程序工程日常保養(yǎng)計劃崗位工作標準、規(guī)程5. 集團的支持在國內(nèi)與其他物業(yè)管理公司不同，物業(yè)管理在第一太平戴維斯內(nèi)為一項主要核心業(yè)務(wù)，無論在人力及財務(wù)資源均作大量投資，在擴展業(yè)務(wù)時亦能維持服務(wù)素質(zhì)。再加上具有豐富管理經(jīng)驗的物業(yè)管理專業(yè)人員班底，定能確保為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。憑借上述之管理優(yōu)勢及實地管理經(jīng)驗，敝司將為貴司山西國際貿(mào)易中心擬定一套全方位之物業(yè)管理計劃，以提升山西國際貿(mào)易中心之物業(yè)增值能力。第一太平戴維斯在北京市已成立一支中央管理隊伍，該隊伍由一名董事管

21、理指導(dǎo)，并附設(shè)多名極具專業(yè)水準及物業(yè)管理經(jīng)驗豐富的人才，對各種類型的物業(yè)管理極具心得，能全方位支援駐場經(jīng)理即時開展工作，并可在物業(yè)突發(fā)事件及人手缺乏時，做出人員的內(nèi)部定向調(diào)配，及時協(xié)助處理問題。對于重大事項的決策，第一太平戴維斯亦會從香港總公司派員支援并與發(fā)展商開會討論，檢討、考核駐場經(jīng)理之管理工作。6. 能源管理能源消耗占管理支出的最大比例，在管理過程中，我司會建議加入這類概念與改造建議。在日后執(zhí)行過程中，將嚴格地要求每一位員工提高環(huán)保意識、增強工作責(zé)任心。同時我司會指定一名管理處的精干人員擔(dān)任能源主任進行對能源通盤協(xié)調(diào)，嚴格按工作規(guī)程控制能源消耗。而我司常駐北京的中央管理隊伍亦會定期派員到

22、現(xiàn)場提供專業(yè)意見。7. 平衡預(yù)算管理費的收入、支出是發(fā)展商、業(yè)主和客戶共同關(guān)心的重大問題，制定管理費的標準、管理費收取和日常管理費支出均由管理公司經(jīng)手操辦?？刂浦С?、開源節(jié)流是管理公司之首要任務(wù)，我司無論在接到任何項目，都將嚴格按以下步驟執(zhí)行： 合理測算出管理支出，做為管理費收取標準的依據(jù)； 制定各項嚴格的規(guī)章制度，保證各項工作之嚴密性； 管理隊伍精干，做到人盡其才，物盡其用； 注意各項設(shè)備的日常維護工作，制定并實施嚴格的節(jié)能措施； 嚴格控制不必要之交際應(yīng)酬活動。8. 設(shè)備運行之考核為保證物業(yè)的各項設(shè)備運行正常，增長使用壽命，這就需要從技術(shù)指標、操作規(guī)程、設(shè)備記錄等諸多方面給以考核。我司如獲聘

23、用，則會定時委派一名富經(jīng)驗之高級工程管理人員定期到山西國際貿(mào)易中心進行各設(shè)備和能源的審核和評估，并從運行、維修、養(yǎng)護等角度提出專業(yè)意見，匯編成報告書。通過每次的審核，我們可找出設(shè)備運作之問題所在，同時更能為來年的整改計劃和節(jié)能目標提供有力的依據(jù)。9. 物業(yè)管理電腦軟件系統(tǒng)敝司為使物業(yè)管理與能源管理能達到系統(tǒng)化、標準化的目的，我司將會推薦貴司聘用有經(jīng)驗的電腦程序公司，設(shè)置一套我司行之有效的完整的物業(yè)管理軟件，其功能范圍包括客戶管理系統(tǒng)、工程管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、財務(wù)管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)等等，利用電腦系統(tǒng)運作整個管理服務(wù)，大大提高工作效率，減輕勞動強度，使經(jīng)濟效益顯著提高。該系統(tǒng)亦可與敝司的中

24、央計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，由我司直接進行監(jiān)控與詳細分析，并每月總結(jié)分析情況匯報發(fā)展商。該系統(tǒng)將具有如下功能：a 可提供全面預(yù)防性維修計劃，使運作人員可根據(jù)敝司制定的運作標準，踏實的開展每項工作；b 收集各方資料，制定與各項目相配合的節(jié)能計劃，節(jié)省大廈能耗開支；c 財務(wù)系統(tǒng)將準確的記錄管理公司的收支狀況，并進行嚴格的控制，使能達到量入為出，開源節(jié)流，把開支限定在特定預(yù)算范圍內(nèi)；d 通過網(wǎng)絡(luò)可以加強與其他項目的溝通，對整個物業(yè)管理工作進行全面的監(jiān)管、分析及提供專業(yè)意見。10. 稽查稽查工作是對管理公司各部門開展的所有活動進行監(jiān)督和檢查，使各種已發(fā)生的或潛在的隱患和問題能及時被發(fā)現(xiàn)，并得以妥善解決。使管理工

25、作日漸完善。一般可分三部分有層次深入開展：行政稽查：即為各部門內(nèi)部的一種稽查辦法；專業(yè)稽查：根據(jù)各部門不同專業(yè)范圍，而進行的職能檢查；值班稽查：由高層管理人員對整個管理工作的檢查，采用定時值班或日常巡視等辦法，深入了解管理公司的工作情況。我司高層管理人員非常重視各項目的管理質(zhì)量，并會定期走訪山西國際貿(mào)易中心，在管理公司自行稽查的基礎(chǔ)上，再進行深入的現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導(dǎo)，改良服務(wù)質(zhì)量與提高管理經(jīng)濟效益。我司并會對稽查的結(jié)果作出總結(jié)并書面匯報發(fā)展商。11. 一條龍綜合物業(yè)服務(wù)第一太平戴維斯是一家多元化的綜合物業(yè)顧問公司，業(yè)務(wù)包括市場策劃、推廣，物業(yè)租售，物業(yè)管理，

26、俱樂部管理等一條龍服務(wù)體系，在香港我司亦擁有獨立的清潔、保安、康體等與物業(yè)管理相配套的下屬公司，通過單一的委任能享受不同的物業(yè)服務(wù)。我們將根據(jù)山西國際貿(mào)易中心的具體情況，從多方面提供專業(yè)服務(wù)，不斷在我們的客戶網(wǎng)絡(luò)中展示山西國際貿(mào)易中心這樣一座高質(zhì)量、高性能的大型綜合物業(yè)。四、第一太平戴維斯公司業(yè)績1.香港(部分)商業(yè)樓宇第一太平銀行中心灣仔告士打道西九龍中心九龍深水亢始創(chuàng)中心九龍旺角彌敦道住宅樓宇嘉慧苑香港馬己仙峽道喜蓮閣香港壽臣山道helene tower香港淺水灣道恒安閣香港壽臣山道冬青閣香港跑馬地冬青道峰景花園香港寶云道工業(yè)樓宇建業(yè)工業(yè)大廈九龍長沙灣利來廣場九龍長沙灣新明大廈九龍九龍灣2

27、.北 京全權(quán)管理a)東湖別墅北京市東直門外大街 40,000平方米b)豐聯(lián)廣場大廈北京朝外大街120,000平方米c)香江花園北京市香江路333,350平方米d)朝陽花園朝陽區(qū)甘露園 50,000平方米e)金玉大廈北京市海淀區(qū)阜成路 90,000平方米f)京潤水上花園別墅北京市朝陽區(qū)霄云路200,000平方米g)方圓大廈北京市白頤路 90,000平方米h)銀湖別墅北京市大山子 12,000平方米i)鞍山天興國際鞍山東鐵二道街 43,000平方米 購物中心顧問管理j)北京世界金融中心北京市朝外大街 117,000平方米k)東環(huán)廣場北京市東四十條187,000平方米l)泛利大廈北京市朝外大街78,

28、000平方米 m)錦繡園北京市工體北路45,000平方米n)金菲中心北京市朝外大街 126,000平方米o)青島豐合廣場青島市香港中路 55,000平方米3.上 海 (a)金茂大廈上海浦西方路921-923號(b)瑞安廣場 上?；春Ｖ新汾槟下?c)第一百貨新商場上海南京東路六合路(d)世界廣場上海陸家嘴金融乳山路口 (e)時代廣場上海陸家嘴張楊路(f)美麗華花園上海市虹橋路1720弄(g)愛麗軒上海市鎮(zhèn)寧路90-95號(h)嘉匯廣場 上海市徐匯區(qū)斜土路與天輪橋路交界(i)上海國航大廈上海市浦西4.廣 州(a)東湖豪苑廣州市東湖路(b)海運大廈廣州市濱江中路(c)捷泰廣場廣州市中山六路(d)億安

29、廣場廣州市一德路與解放南路交界(e)中僑大廈廣州市先烈中路74號(f)廣州海洋館廣州市先烈中路120號(h)廣州銀豐國際大廈廣州市天河體育東路(i)天河名門廣場廣州大道5.天 津天津遠洋大廈天津東站遠洋廣場天津泰豐家園天津市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)6.深 圳深圳鴻展廣場深圳市解放路深圳溫莎廣場深圳市東門中路7.南 京南京時代廣場南京新街口第三章山西國際貿(mào)易中心物業(yè)管理方案策劃一、 項目概況已順利完成主體結(jié)構(gòu)工程的“山西國際貿(mào)易中心”，不僅地理位置顯赫，而且工程規(guī)模浩大，是目前山西省規(guī)模最大的綜合性建筑群，大廈目前正處于外裝及設(shè)備安裝階段，預(yù)計2000年12月可以竣工交付使用?！吧轿鲊H貿(mào)易中心”位于中國

30、西部大開發(fā)之門戶山西省太原市，座落于太原市中心繁華地段，介于山西省政府與太原市政府之間，交通網(wǎng)絡(luò)縱橫貫通，方便快捷。山西國際貿(mào)易中心樓盤總面積為180,000平方米，東西主樓地面以上41層，建筑高度200米，其造型設(shè)計氣勢揮弘、結(jié)構(gòu)現(xiàn)代，盡顯其雍容華貴的風(fēng)采，是一座集現(xiàn)代頂尖科技之大成的5a級智能信息化高檔綜合大型物業(yè)。其中，寫字樓、酒店、多功能會議廳、商務(wù)中心、銀行、餐廳酒吧、停車場等商業(yè)、娛樂、金融服務(wù)設(shè)施等應(yīng)有盡有。大廈內(nèi)部的豪華裝修，現(xiàn)代化的中央空調(diào)、樓宇自控、消防自控、保安監(jiān)控、綜合布線等服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。山西國際貿(mào)易中心之發(fā)展商太原萬豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和山西光信物業(yè)有限公司，實力

31、雄厚，信譽卓著，憑借山西國際貿(mào)易中心顯赫優(yōu)勢，再加上第一太平戴維斯成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗和良好的口碑，“山西國際貿(mào)易中心”定能成為山西乃至全國房地產(chǎn)市場上的熱點項目，并且必將成為山西省標志性建筑。二、 物業(yè)管理重點策劃1. 前期顧問策劃第一太平戴維斯對物業(yè)的前期介入工作將從物業(yè)使用人，日后物業(yè)管理及節(jié)約能源的角度向發(fā)展商提供專業(yè)意見，于大廈交付使用前，工程總監(jiān)一名及專業(yè)工程師三名駐場提供工程顧問服務(wù)，同時派出物業(yè)經(jīng)理一名定期前往大廈拜訪，與發(fā)展商共同召開會議。通常情況下，我們的物業(yè)顧問工作主要包括下述內(nèi)容：1.1 工程顧問服務(wù)1.1.1 參照整個物業(yè)不同部份之設(shè)計及功能，建議一般高級綜合物業(yè)發(fā)展所

32、必需之工程設(shè)施及其安裝規(guī)范；1.1.2 以用戶/業(yè)主之角度，協(xié)助發(fā)展商檢討物業(yè)基本設(shè)計及設(shè)施，以達致高級物業(yè)發(fā)展之要求；1.1.3 根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會議，務(wù)求一切設(shè)施達到設(shè)計要求及安裝規(guī)范之要求并能順利移交管理；1.1.4 向發(fā)展商匯報一切承判商在安裝工程上達不到設(shè)計規(guī)格之事項；1.1.5 列出遺漏工程及存在問題供發(fā)展商參考及跟進；1.1.6 建議可以改善物業(yè)之工程及增減工程項目，以節(jié)省工程費用及達致最高經(jīng)濟效益；1.1.7 從物業(yè)角度，檢討山西國際貿(mào)易中心的設(shè)計圖例，建議一切必須改善及改良工程。1.1.8 提供改善主要設(shè)備及改良服務(wù)的意見。如供電量等問題，以避免於物業(yè)落成后加裝需要的設(shè)

33、備而影響其它設(shè)施之運作及整個物業(yè)之外觀及形象。1.1.9 樓宇接管驗收配合大廈發(fā)展商對竣工樓宇進行交收事項，為保障該項工作的順利完成，特擬定該項工作重點如下：a.普通檢查事項(1) 各大門是否有鎖，是否有鎖匙，門鼓是否正常，門較是否完整。(2) 各機電、土建修理空間是否足夠。(3) 各地漏是否可去水。(4) 各地面排水槽槽蓋是否完整。(5) 各墻身、地臺瓷磚是否完整及良好。(6) 所有垃圾應(yīng)被清走。(7) 商場公共地方玻璃、欄桿是否完整。(8) 各機電/土建證書是否完整。(9) 所有玻璃幕墻是否完整無瑕，瓷片、大理石、梯級是否完整，可有劃痕。(10) 各類卷簾門是否運行正常。(11) 各給水/

34、熱水閥門/采暖水是否可全關(guān)全開。b.以下各機電設(shè)計建議用列明之規(guī)格檢查，但不限于此?？照{(diào)采暖系統(tǒng)(1) 空調(diào)機：根據(jù)供應(yīng)商提供之啟動標準測試，及記錄各初運行平衡狀態(tài)之讀數(shù)。(2) 冰水、采暖及熱水喉管：察看壓力測試報告及每個水閥是否操作正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，保溫是否良好。(3) 風(fēng)喉：察看壓力測試，各風(fēng)節(jié)門是否操作正常，風(fēng)喉有沒有漏風(fēng)、支撐件是否足夠。(4) 各機器組件：根據(jù)測試報告驗試。各泵浦-根據(jù)測試報告驗試程序。各貯水池-根據(jù)貯水 測試程序。消防系統(tǒng)-根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序。強電-根據(jù)強電檢查程序。后備發(fā)電機-根據(jù)后備發(fā)電機驗試程序。保安系統(tǒng)、電視、衛(wèi)星電視-現(xiàn)場驗試及測試訊號

35、分貝。供水管-壓力測試，并察看各閥門操作是否正常。此外，其他地方如天臺、走火梯、商場公共地方、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場等將會在現(xiàn)場檢查。c.驗收程序(1) 所有工程驗收都應(yīng)由籌建處負責(zé)及牽頭。(2) 所有系統(tǒng)必需于調(diào)試好，再于正常情況下，同時連續(xù)運行一星期，以便盡量找出一些隱患，才能進行驗收。(3) 在驗收過程中，要著重在將來運行及維修角度，如發(fā)現(xiàn)有問題便提出給籌建處，并作出記錄。(4) 作為驗收合格的必要條件就是要真正收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證。(5) 必需要收齊所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說明書、維修手冊、調(diào)試報告。收齊后必需建立檔案。(6) 必需了解清楚保修期

36、的起始日期及終止日期。(7) 必需知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、電話及地址。(8) 必需收齊所有備品備料，妥為保管并記錄。 1.2物業(yè)竣工及驗收1.2.1 物業(yè)及設(shè)施驗收調(diào)試 驗收調(diào)試是物業(yè)前期管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)，我司會根椐山西國際貿(mào)易中心的實際情況，依椐國家有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范及質(zhì)量標準制訂一套物業(yè)接管驗收程序提供給發(fā)展商參考。以確保今后物業(yè)管理的正常開展。在山西國際貿(mào)易中心工程竣工及交付使用期內(nèi)，我司將協(xié)助發(fā)展商成立一個驗收隊伍并編制一份全面驗收方案，與建筑師及總承包商一同進行全面仔細檢驗及調(diào)試。記錄有關(guān)數(shù)據(jù)或尚未符合工程標準之項目，供發(fā)展商及總承包商跟進返修。保證物業(yè)本身之素質(zhì)符

37、合國家規(guī)范及發(fā)展商的要求。1.2.2遺漏工程之跟進 我司之驗收隊伍，對山西國際貿(mào)易中心各項遺漏工程存案歸納，然后提交建筑師及總承包商作出改善或補救，以免影響各業(yè)/租戶對物業(yè)的質(zhì)量投訴，影響經(jīng)營及物業(yè)本身的形象。1.3物業(yè)管理顧問服務(wù) 我司對山西國際貿(mào)易中心進行實際的現(xiàn)場考察后，經(jīng)過我司之專業(yè)人士分析研究，我們將就山西國際貿(mào)易中心獨立設(shè)計一套全面的物業(yè)前期之管理計劃，主要范圍及重點詳列如下：1.3.1物業(yè)管理公約制定山西國際貿(mào)易中心物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項規(guī)劃。物業(yè)管理公約是對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準則。管理公

38、約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案后(如山西當?shù)卣写艘?guī)定)，方可生效。我司會按照國家有關(guān)規(guī)定，屆時根椐山西國際貿(mào)易中心物業(yè)的特點，草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。1.3.2用戶守則用戶守則是由物業(yè)管理公司發(fā)給各業(yè)/租戶，并由其保存的文件。其目的是為了使業(yè)/租戶更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)及注意事項。同時也使各業(yè)/租戶了解物業(yè)管理公司各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。通過用戶守則可以加強物業(yè)管理公司與業(yè)/租戶的聯(lián)系，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。我司將按照各業(yè)/租戶的需要，協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。及按不同類型物業(yè)功能提供不同的用戶守則，供有關(guān)業(yè)主/租客遵守。1.

39、3.3管理預(yù)算物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行管理過程中，所發(fā)生的各項支出，一般稱之為物業(yè)管理費。對物業(yè)管理費的核算是物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作中的一項非常重要的內(nèi)容。山西國際貿(mào)易中心在投入運行之前，必須制定管理費的核算。我司將按現(xiàn)有資料制訂一份管理預(yù)算，提交貴司參考。制訂物業(yè)管理費的原則是量入為出，以平衡所有收入及支出。制訂物業(yè)管理費的標準是以客戶的承受及市場同等物業(yè)水平為依椐。1.3.4規(guī)章制度之制定 物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強公司內(nèi)部管理，提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，擔(dān)負起物業(yè)管理的各項職責(zé)而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前，我司將各項規(guī)章制度編制完善，提供貴司以備物業(yè)運做之用。1.3.5員

40、工招聘計劃 我司會在驗收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，制訂有關(guān)物業(yè)人員的聘用條件及薪金標準，供貴司參考。同時建議于物業(yè)落成前2-3個月，先行招聘骨干班底，然后按實際需要招聘其他部門員工，以便安排合適員工盡早入職，熟悉管理運做及設(shè)備操作，并由我司立即進行上崗培訓(xùn)，令管理公司能開始即時提供高質(zhì)量的管理服務(wù)。1.3.6專業(yè)培訓(xùn)為使今后的物業(yè)運作和管理達到較高水平，首先要有一支技術(shù)精良，作風(fēng)過硬的管理隊伍，而這支隊伍的建立有賴于長期系統(tǒng)的培訓(xùn)和日常的監(jiān)督控制。我們會委派富經(jīng)驗的高層管理人員定期為在山西國際貿(mào)易中心的所有當?shù)仄刚堉飿I(yè)管理人員進行培訓(xùn)，使他們在更深入了解物業(yè)管理之概念和運作方式同時，有針對性的分

41、析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。使所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。主要培訓(xùn)內(nèi)容包括： 物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn) 超前的預(yù)防性保養(yǎng)計劃培訓(xùn) 服務(wù)技巧的培訓(xùn) 節(jié)約能源培訓(xùn) 內(nèi)部稽核制度培訓(xùn) 系統(tǒng)的財務(wù)管理培訓(xùn) 對第一太平戴維斯管理的同類型物業(yè)進行個案分析為配合上述服務(wù)，我們建議簽訂委任合同后，即時開展工程前期駐場顧問工作，在發(fā)展商配合下從管理角度對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、施工標準等方面提供意見，直至完成樓宇接管驗收工作，并轉(zhuǎn)入后期管理階段。2. 停車場管理策劃物業(yè)的道路交通、停車管制是管理運作的動脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。故此物業(yè)管理所要考慮的首先是規(guī)格的設(shè)計與設(shè)施配套的合理性，其次是日常

42、管理監(jiān)控力度。2.1 規(guī)格設(shè)計上，要減少動態(tài)車流對物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通車，縮減車流進入車庫的最短路徑，使車庫內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。另外要著重考慮消防通道的暢駛問題。2.2 配套方面，設(shè)計要加設(shè)必備的減速墩、反光物鏡，各交叉口處設(shè)立各類交通標志(路標、路障)或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植常綠灌，減少司機眼睛疲勞。建筑平面的設(shè)計要預(yù)留低位的排風(fēng)、照明、ctv安裝部位及排污口，設(shè)立車道、人行道在車庫內(nèi)的劃隔等。2.3 日常的管理主要包括進出口控制、現(xiàn)金管理、保安消防巡邏、交通控制等，其中：2.3.1 進出口控制意旨確保車庫內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相互配合、登記、控制進出車輛

43、，以作為整個交通暢流的前提。2.3.2 現(xiàn)金管理用以核計收費現(xiàn)金，停車通行證及車庫使用的會計登記。2.3.3 保安、消防車庫巡邏為擬訂崗位分配、崗位運行、崗位職責(zé)及突發(fā)事件應(yīng)變措施的基礎(chǔ)上，加派人員巡查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場內(nèi)意外的交通事故等。2.3.4 交通控制以確保交通順暢為主，安排進行車場內(nèi)外交通疏導(dǎo)，處理控制系統(tǒng)失靈而導(dǎo)致交通阻塞從而切換手動人員操作的情況等。上述的幾項管理措施，均可通過一定時、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如巡邏報告、特別事件報告、每日車輛進出報告等，來加強及完善整個停車庫的管理。3. 綠化/種植建議無論建筑物業(yè)的體量及設(shè)施風(fēng)格有哪些變化，有一點無可置疑，

44、綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重，在山西國際貿(mào)易中心的外圍有較大綠地，根據(jù)平面分布區(qū)域，我們建議在原來設(shè)計中應(yīng)考慮以下幾項：-3.1 對外觀整體應(yīng)首先融入整條街的大環(huán)境風(fēng)格，并形成最鮮明的亮點，同時盡可能將周邊不盡人意的場所、構(gòu)筑物、人行車道等進行隱蔽。3.2 依靠樹冠遮蔽日射，產(chǎn)生避暑效果及休憩場所，至于遮陰的落影取決于樹與場所方位的配合，以及樹冠及樹種的選擇修飾。另外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點要充分考慮。3.3 以物業(yè)管理角度來看，種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點及“死角”，故需注意在樹根周圍設(shè)置保護土壤之設(shè)施，如卵石、草皮等，使地面保持連續(xù)的平面，不留出土壤。樹木必須考慮

45、落葉不多，四季長青的種植植物，以確保道路的清潔及排污水道不易堵塞。3.4 對于草坪的配植，應(yīng)綜合考慮草種的選擇，如陰寒、耐踐踏、繁殖力強之草種，便于觀草及使用。3.5 在綠化養(yǎng)護方面，尤其強調(diào)澆灌系統(tǒng)的合理安排，如自行全方位的噴灑及人工暗管相結(jié)合，有利于完整澆灌綠化覆蓋面積。4.員工餐廳管理策劃高檔次的綜合樓宇內(nèi)，設(shè)置員工餐廳，使把握其經(jīng)營風(fēng)格及物業(yè)協(xié)同管理相配合之角度加深一定的難度，故我們?nèi)绔@委任后，將協(xié)助發(fā)展商連同分包經(jīng)營商，共同制定一系列經(jīng)營管理方案，包括經(jīng)營類型、特點、功能分化、財務(wù)成本核算，開餐、閉餐時間的人流合理安排，水、電、煤氣等設(shè)施的配合等，以使員工餐廳更好發(fā)揮扮演輔助服務(wù)設(shè)施

46、角度的功能，增添大廈內(nèi)各客戶之間、員工之間的交流及親和力。5.智能化系統(tǒng)管理策劃智能化系統(tǒng)是發(fā)展商為提高大廈檔次，給全體業(yè)主/租戶提供的高科技服務(wù)功能，也是5a級大廈之重要標志，我司一貫對此極為重視。為此，我司已根據(jù)以往我司所管理之眾多智能化大廈之經(jīng)驗，制訂出完整之智能化系統(tǒng)管理標準，其要點如下：5.1 每日查看系統(tǒng)終端信息，遇有情況及時處理。5.2 制定各系統(tǒng)的周、月、季、年檢測計劃，檢修計劃，清潔保養(yǎng)計劃，并按期執(zhí)行。5.3 各項工作執(zhí)行工作單制度，要求對系統(tǒng)所做各項工作全部在記錄上可查，系統(tǒng)操作、系統(tǒng)檢修、系統(tǒng)更換部件，各項工作的系統(tǒng)變更申請人、操作人、批準人、監(jiān)管復(fù)核人以及操作時間全部

47、按相關(guān)標準表格記錄。5.4 定期進行技術(shù)培訓(xùn)，培訓(xùn)分為內(nèi)部培訓(xùn)和外聘專業(yè)人員培訓(xùn)，培訓(xùn)主要目的是加強相關(guān)人員的技術(shù)能力和相近專業(yè)人員的相互可替代性。5.5 定期和不定期召開技術(shù)研討會議，會議內(nèi)容主要針對大廈內(nèi)某一系統(tǒng)的工作狀態(tài)和功能開發(fā)進行論證，有必要時請中央隊伍和相關(guān)專家共同參與。5.6 制定各種應(yīng)急方案以備特別需要。5.7 遇有難題隨時請中央隊伍或由中央隊伍協(xié)調(diào)本公司其它項目同專業(yè)人員共同研究解決。5.8 公司每年對項目內(nèi)各系統(tǒng)進行檢查并提供檢查報告。6.工程管理策劃物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。而現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新樓宇設(shè)

48、備，成為物業(yè)提供一流服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程部直接運行和管理這些設(shè)備，通過設(shè)備、設(shè)施為用戶服務(wù)；是提供給客人空調(diào)、照明、冷熱水、通訊、衛(wèi)星電視接收和消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形象的部門。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，銷售部，保安部等的橫向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。同時，物業(yè)管理費用的工程設(shè)備維修費用及能源消耗是最重要的開支項目；工程設(shè)備運行、維護費用的節(jié)約，直接令成本降低，提高整體管理效益。在物業(yè)管理范疇中，工程管理是技術(shù)最復(fù)雜和管理難度比較高的一項工作。其主要職責(zé)是負責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇

49、設(shè)備的管理、運行、維修和能源控制等。工程部的工作牽涉到十幾個技術(shù)工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構(gòu)成一個復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會出現(xiàn)問題，因此管理這支隊伍要負出比其他部門更大的努力。提到工程設(shè)備管理的困難度和重要性，也必須正確地處理工程部與其他部門的關(guān)系。說工程部相對比較重要，這只是問題的一個方面，從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。這是因為，一方面各種設(shè)備的運行不僅僅是為用戶，同時也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等“一線”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達到管理部門。因

50、此根據(jù)“一線”部門的意見和要求，處理并安排設(shè)備工作的事項，成為工程部工作的一個特點。認識這一點非常重要，否則，有的工程部人員常常以老大哥自居，甚至要求別的部門服從他們的需要。如果是這樣，那就會極大地影響服務(wù)質(zhì)量和相互關(guān)系的處理。我們常常把設(shè)備、總務(wù)等稱作“二線”，“二線”服從“一線”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，務(wù)必把這一條原則認真地貫徹在工程管理的整個過程中。6.1工程部職責(zé)：a. 對物業(yè)的土建及所有機電設(shè)施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)b. 日常運行管理c. 對業(yè)主、租戶開展有償服務(wù)d. 對裝修工程進行監(jiān)督管理e. 對物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容

51、：6.1.1 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目標和政策。6.1.2 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。6.1.3 負責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實施，運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟管理。6.1.4 負責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經(jīng)報批后實施。6.1.5 加強設(shè)備項目驗收、運行、維修的原始記錄資料；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修計劃、預(yù)防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責(zé)組織計劃的完成，控制費用，提高修理的經(jīng)濟效果。6.1.6 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理

52、基金的提取情況，協(xié)同財務(wù)部門合理計劃和安排使用設(shè)備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。6.1.7 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總經(jīng)理下達的各項技術(shù)、經(jīng)濟指標。6.1.8 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關(guān)閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋?，其中，變配電室、冷凍機房、熱交換室、鍋爐房、樓宇中央控制室等可能需要24小時值班；夜間值班從實際需要出發(fā)，由值班工程師帶領(lǐng)技術(shù)工人組成。6.1.9 有計劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的

53、現(xiàn)代化水平。6.1.10 緊急事件總是會遇到的，應(yīng)急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報告，當班人員應(yīng)立即通知總經(jīng)理、總工程師及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應(yīng)急措施盡可能降低所發(fā)生的損失，恢復(fù)設(shè)備的正常運行。6.1.11 推動全員參加設(shè)備管理活動，督促日常維護和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。6.1.12 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負責(zé)保障經(jīng)營所必需的水, 電, 蒸汽, 冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費用核算

54、的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保和成本控制的效益。6.1.13 負責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執(zhí)行。6.1.14 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。6.1.15 負責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件訂制、訂貨和供應(yīng)。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，并對其質(zhì)量加以監(jiān)控，達到成本控制的目的。6.1.16 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過技術(shù)講座，知識問答等各