物業(yè)服務企業(yè)內部控制問題與對策

1、物業(yè)服務企業(yè)內部控制問題與對策 摘要：物業(yè)服務企業(yè)的內部控制是現(xiàn)行財務制度體系的重要組成部分，也是企業(yè)管理的內部重要制度。內部控制就像物業(yè)服務企業(yè)的“牛鼻子”，抓住了這一中心環(huán)節(jié)，可以帶動企業(yè)的全面管理提升，降低成本，提高經濟效益，從而規(guī)范投資者、企業(yè)及經營者的關系和行為。本文從物業(yè)企業(yè)內部控制的重要性入手，分析內部控制的現(xiàn)狀及問題，并提出改進對策。 關鍵詞：物業(yè)企業(yè)；內部控制；問題；對策 一、加強物業(yè)服務企業(yè)內部控制的重要性 根據物業(yè)服務企業(yè)自身的經營特點和內部管理要求，內部管理制度應著眼于發(fā)揮好“三種職能”，即監(jiān)管職能、反映職能、服務職能。建立和完善公司的各項資產的實物管理制度，加強相關業(yè)

2、務的內部控制牽制，建立必要的內部監(jiān)督機制，保障公司財務的安全和完整。以適應外部市場的快速發(fā)展及經營環(huán)境、布局的不斷變化，但在原有制度的基礎上，也不能一成不變，而應根據公司的發(fā)展不斷適時修訂，確保其順利推行實施。以此優(yōu)化人員結構，建立一支高素質的財會隊伍，加強財務人員職業(yè)道德和業(yè)務培訓，保證會計機構和會計人員的服務意識，依法履行職責。物業(yè)服務是我國現(xiàn)代化服務業(yè)中的重要板塊，經歷了物業(yè)發(fā)展三階段，即“物業(yè)管理物業(yè)服務生活服務”的轉變。物業(yè)服務對于城市經濟的發(fā)展和社會的和諧發(fā)展具有一定的促進作用，由于許多業(yè)務事項是由企業(yè)自主決定，且內部控制起步較晚，現(xiàn)狀不容樂觀，這就要求企業(yè)必須通過內部控制的具體化

3、、明確化，來制定和完善內部控制制度，強化其在物業(yè)企業(yè)服務中的重要作用，從而滿足物業(yè)服務企業(yè)全面適應市場發(fā)展的需要，增強企業(yè)市場核心競爭能力，才能充分落實好理財自主權，促進物業(yè)服務行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級,為行業(yè)進步“添磚加瓦”。 二、物業(yè)服務企業(yè)內部控制現(xiàn)狀 內部控制的目的在于管好用好資金，降低企業(yè)成本，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。在物業(yè)服務的工作中有許多可以降低成本的地方，只要我們認真去找，就會發(fā)現(xiàn)“遍地是黃金”。隨著政府改革的不斷深入和推進，這個市場發(fā)生著高速和深刻的變化，現(xiàn)代化物業(yè)服務的重要性愈發(fā)突顯，供給也達到高度競爭，差異性日漸縮小。由于物業(yè)服務面之廣泛、基礎地位之重要、情況多樣而復雜，如果

4、有任何服務的不到位，都會成為失職，因此失去機遇、失去客戶。所以需要通過充分挖掘內部潛力，充分考慮服務升級和提高，以適應新時代、新階段的要求。首先，物業(yè)服務企業(yè)要樹立全新的成本管理理念，做到事前有目標、事中有控制、事后有考核，讓物業(yè)服務更簡單、更有價值，才能贏得服務主動權、贏得市場。從三個方面來看：(一)人力資源控制。由于物業(yè)服務行業(yè)的特殊性質決定了物業(yè)服務成本費用主要是人力資源成本費用支出，有近90%的工作量在服務中完成的，其中占的比例最大的主要是操作層服務人員的工資，包括保安、保潔等人員的工資。在機構設置時，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好，如果機構設置過多，人員工作不飽滿，會造成

5、極大的資源浪費，不但增加成本、增加內耗、勞動用工風險也隨之加大。這幾年隨著最低工資的連續(xù)上調，人工成本上漲，用工風險加大，使得物業(yè)服務盈利空間收窄。（二）物業(yè)費用的控制。1.節(jié)約能源意識?，F(xiàn)如今能源節(jié)約已經是物業(yè)行業(yè)中，一個需要融入日常生活和工作的問題了。如果能夠做好能源節(jié)約，積少成多，將會有利于降低總成本。而能源節(jié)約是一個日常的問題，一個習慣問題。我們需要我們的每一位員工做好日常生活中的小事，減少浪費行為。將能源的節(jié)約和降低能耗培養(yǎng)成日常生活中的工作習慣，培養(yǎng)良好的能源節(jié)約意識和成本控制意識。例如，用節(jié)能的綠色產品替換常用的消耗設備：照明，換氣等設備。在選用綠色產品的同時，也需要貨比三家，悉

6、心挑選相關材料供應商。這雖然是前期準備工作，但俗話說“好的開始是成功的一半”，一個良好的開端會使得后續(xù)工作成本降低，這也是所謂物有所值。使用性能良好質量上佳的產品使得續(xù)航長久，在日后的工作中可達到降低維修成本，從而達到控制總的物業(yè)管理成本，節(jié)約能源的作用。而在維修保養(yǎng)過程中，應該有詳細的登記記錄工作，及時處理問題，減少不必要的損耗。同時，在能源節(jié)約方面，廢物利用也必不可少。宣傳變廢為寶，給予將廢物利用做得好的表率獎勵，調動其積極性。2.維修保養(yǎng)費控制。在方才的節(jié)約能源中也有提出，降低維修成本可以達到控制物業(yè)管理總成本的重要作用，維修保養(yǎng)的費用在營業(yè)成本中占很大比重，控制物業(yè)管理費用的支出很大程

7、度上也就是控制好維修保養(yǎng)費用，維修保養(yǎng)費用主要包括公共部位維修費用和日常維修費用。在物業(yè)管理中，維修費用的支出應當認真對待，率先進行全年預算的編制，并建立完善的審批制度。（三）內部管理的控制。內部控制制度貫穿于業(yè)務活動的每一個細節(jié)和步驟，相應的風險就會出現(xiàn)在日常的工作中，因此物業(yè)企業(yè)建立內部控制要結合行業(yè)的發(fā)展方向和特點，明確經濟業(yè)務事項的決策和執(zhí)行程序，確立會計工作人員的職責權限，制定相互制約辦法，尤其要健全重大資產處置、資金調度、工程結算、對外投資、對外擔保等重要事項的內部牽制、監(jiān)督與集體決策工作，防止舞弊敗德行為的發(fā)生，這就必須堅持“四項原則”：1.收支兩條線原則：是所有收入和支出全部納

8、入公司資金管控，即每筆收入應及時存入公司銀行帳戶，每筆支出按公司費用報銷流程辦理手續(xù)，對不經批準的坐支、挪用行為，一經發(fā)現(xiàn)，按相關收費管理規(guī)定，堅決給予處理，保證有章可行。2.合理合規(guī)原則：是財務人員處理事情的原則，即保證合規(guī)性，也要注意合理性，在原則中注意靈活，在靈活中掌握原則，隨機應變，真正做到切實可行，不然會適得其反。3.公平原則：財務人員應當具有較強的協(xié)調平衡能力，在考慮業(yè)務、收入的分配時，必須有根有據地進行，做到公平、公正。在決策過程中，站在思索一盤棋的角度，細想每一步，充分考慮企業(yè)的長遠利益和可持續(xù)發(fā)展。4.管理過程最優(yōu)化原則：物業(yè)服務行業(yè)從行業(yè)名稱就明確說明了這是一個服務行業(yè)，是

9、一個需要注意細節(jié)要求，規(guī)范管理的行業(yè)。所以在工作中需要培養(yǎng)并規(guī)范從業(yè)人員的服務意識和工作意識。只有提高相關人員素養(yǎng)，才能保證該崗位上的工作人員質量，細節(jié)決定成敗，避免重復勞動和無價值付出，節(jié)約人力成本。 三、加強物業(yè)服務企業(yè)內部控制的對策 （一）充分利用智能化科技，降低人力成本。物業(yè)服務降低成本的一大途徑是控制人力成本，要降低人力資源成本，首先需要合理的制定各物業(yè)服務中心的用人編制，需要靈活變通，因地制宜。在最初進行人員定編定崗時，需結合實際，根據所管理的小區(qū)自身情況進行不同的編制。比如在某些有共通之處或者技術含量不高的崗位，可以減少人員分配或者采用一人多崗?；蛘吖ぷ骷泄芾恚瑢⑽飿I(yè)管理的內勤

10、崗位集中在物業(yè)服務中心，節(jié)省在路上不必要的消耗時間，降低工作成本，提升工作效率。除此之外，負責業(yè)主檔案管理工作的工作人員同時也可以負責業(yè)主的接待工作，兩個職位之間有共通之處，基于檔案管理人員對業(yè)主較為熟悉，在進行業(yè)主的接待工作時可以實行更為人性化的服務，提升工作質量。充分利用智能化材料有利于大幅度提升工作效率，降低人工成本。智能化水平的低下是在無形地提高人工成本，例如提升小區(qū)安全，可采用電腦自動收費、刷卡入門、巡更機、監(jiān)控設備等智能化科技。這樣有利于針對性的分配保安崗位的人手，在提升安全性的同時，降低了人力成本。（二）樹立減能降耗意識。樹立節(jié)能降耗意識，即是促進人力、物力的節(jié)約。梳理經營思路，

11、推行預算控制，最直接的方法是將考核項目同工資績效掛鉤，考核項目將包括經營收入、企業(yè)利潤、支出費用，讓全員都有成本意識，充分調動積極性，以此達到節(jié)能降耗目的。其次建立供貨商評價體系。針對物資配備計劃與工作計劃進行匹配性核算，規(guī)范物資采購流程，通過市場詢價與供應商競爭談判，為性價比及可控性目標創(chuàng)造基本條件；另外將設備、工具等物資按價值、使用頻次等進行分類管理，統(tǒng)一調撥、提高物資的利用率，避免積壓、降低損耗。（三）規(guī)范采購流程。不斷規(guī)范采購環(huán)節(jié)過程管理，與優(yōu)質服務、價格合理、講信譽的維修公司簽訂定期合同，對于金額較大的維修要實行競爭性招標，不但服務質量可得到保證，還可得到價格上的優(yōu)惠，控制好費用，提

12、升盈利空間。（四）發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢控制成本。無論企業(yè)或者個人，都需要有努力不斷進步的目標，這樣才能長遠發(fā)展，在越發(fā)激烈的市場競爭中越做越好。規(guī)模擴大意味著管理人員以及物資能源等能夠共享，在此基礎上降低成本，良性循環(huán)，從而使企業(yè)得到持續(xù)性發(fā)展，提升企業(yè)盈利能力。（五）約束評價機制。1.強化成本考核。成本指標考核是促進管理人員積極性的重要考核，也是培養(yǎng)各部門對于成本控制的責任心的重要手段。只有考核嚴肅規(guī)范，大家都重視，才能推進公司成本管理水平，從而形成良性循環(huán)。2、做好內部控制審計，尤為必要。每年度末，聘請外部審計，接受會計師事務所外部評價，對企業(yè)內部控制有效性開展自我評價，及時發(fā)現(xiàn)問題，不斷完善和改進，以發(fā)揮好監(jiān)督作用，及時查錯糾弊，堵塞漏洞，最大程度地降低企業(yè)風險。 四、結束語 強管理、增效益。伴隨著現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展進程的步伐加快，物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中所面臨的市場競爭也越來越激烈，只有不斷提升自身的服務水平，